房地產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理與成本管控（PPT）

1、物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理與成本管控【課程目錄】3物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理物業(yè)項(xiàng)目成本管控12預(yù)算的過(guò)程是分析工作、分解工作的過(guò)程優(yōu)化預(yù)算的前提優(yōu)化物業(yè)管理過(guò)程管理處的資源是有限的，預(yù)算的過(guò)程就是資源分配的過(guò)程將各種資源的配置達(dá)到最優(yōu)，使各種資源發(fā)揮最大的效益預(yù)算管理不僅僅是一個(gè)財(cái)務(wù)問(wèn)題，更是一個(gè)管理問(wèn)題是項(xiàng)目提升整體管理水平的重要手段是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的重要手段物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理一、預(yù)算管理的意義誰(shuí)花錢，誰(shuí)預(yù)算，沒(méi)有預(yù)算不給錢。強(qiáng)調(diào)全員預(yù)算或全員參與預(yù)算?！绊?xiàng)目經(jīng)理、財(cái)務(wù)、工程人員”三位一體預(yù)算小組123二、項(xiàng)目的預(yù)算主體3全“橫向到邊，縱向到底，中間到位”預(yù)算人工費(fèi)，人頭要細(xì)到0.幾人預(yù)算編制前要進(jìn)行工作分析和分

2、解。細(xì)實(shí)三、預(yù)算編制的要求預(yù)算編制預(yù)算執(zhí)行預(yù)算控制預(yù)算總結(jié)預(yù)算調(diào)整預(yù)算獎(jiǎng)罰四、預(yù)算管理的內(nèi)容以過(guò)去實(shí)際支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)的相關(guān)因素，在過(guò)去實(shí)際支出基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比確定出的預(yù)算。假設(shè)的前提是：現(xiàn)在的業(yè)務(wù)活動(dòng)是必須的；所有的各項(xiàng)開(kāi)支都是合理的；增加費(fèi)用預(yù)算是值得的。 零基預(yù)算是以零為基礎(chǔ)的預(yù)算； 零基預(yù)算不受以往實(shí)際支出費(fèi)用水平的限制； 有助于物業(yè)管理企業(yè)提高收費(fèi)的使用效益。五、預(yù)算編制方法固定預(yù)算零基預(yù)算辦公費(fèi)用主要包括管理處支付的辦公用品費(fèi)、電話費(fèi)、郵寄費(fèi)、發(fā)票工本費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、擺花費(fèi)等辦公費(fèi)用。業(yè)務(wù)費(fèi)是指管理處發(fā)生的餐費(fèi)等對(duì)外接待費(fèi)用，不包括內(nèi)部加班用餐費(fèi)用，管理處可按以前年度

3、平均指標(biāo)進(jìn)行核算。六、間接費(fèi)用的預(yù)算編制 人工費(fèi)用的預(yù)算工資的預(yù)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用預(yù)算。組織架構(gòu)的確定根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法律法規(guī)的要求以及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用預(yù)算。獎(jiǎng)金及雙薪根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼、過(guò)節(jié)費(fèi)、上下班交通費(fèi)用的核算。人工費(fèi)用核算人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)、其他。七、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算內(nèi)容及公式行政費(fèi)用預(yù)算低值易耗品購(gòu)置費(fèi)用項(xiàng)目辦公用水電費(fèi)辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)通訊費(fèi)公干車輛費(fèi)交際應(yīng)酬費(fèi)主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等辦公設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)用生活水費(fèi)金額、飲用水費(fèi)金額、照明電費(fèi)及

4、辦公電器電費(fèi)負(fù)荷手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的需要，確定每月固定外出辦公的車輛費(fèi)用因管理需要訂購(gòu)的資料、書(shū)籍、報(bào)刊雜志等財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)算項(xiàng)目正常管理需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)按使用年限進(jìn)行折舊；折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)原值/固定的使用年限/12月項(xiàng)目前期發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)管理合同合同年限進(jìn)行分?jǐn)?。前期?gòu)置的固定資產(chǎn)，按照固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)。 折舊費(fèi)用 資產(chǎn)的攤銷 固定資產(chǎn)修理費(fèi)按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偢鶕?jù)小區(qū)設(shè)備每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗預(yù)算.根據(jù)物業(yè)管理配置的保潔材料，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷根據(jù)物業(yè)管理綠化面積及綠化品種，按照養(yǎng)護(hù)的需要預(yù)算材料的消耗保潔

5、物料預(yù)算維修物料 預(yù)算環(huán)境綠化 預(yù)算服裝費(fèi)預(yù)算物料消耗預(yù)算綠化水費(fèi) 電梯系統(tǒng)電費(fèi)清潔水費(fèi) 公共照明系統(tǒng)電費(fèi)泳池水費(fèi) 供配電系統(tǒng)電費(fèi)景觀水費(fèi)消防系統(tǒng)電費(fèi)公共水電費(fèi)小區(qū)公共費(fèi)用的預(yù)算酬金制資金支出=結(jié)余包干制收入成本=利潤(rùn)混合制物業(yè)管理企業(yè)要獲取利潤(rùn)，因此必須控制成本，從成本中扣利潤(rùn)。物業(yè)項(xiàng)目成本管理物業(yè)項(xiàng)目成本管控運(yùn)用價(jià)值工程 價(jià)值工程又稱為價(jià)值分析，是對(duì)產(chǎn)品服務(wù)進(jìn)行功能分析使目標(biāo)以最低的總成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品服務(wù)的價(jià)值。“替代品” 動(dòng)物替代人年齡大替代年齡小 文化低替代文化高 形象差替代形象的 保潔員替代保安員如何進(jìn)行成本管控？ 材料的替代品 工具的替代品 方法的替

6、代品 人的替代品批量進(jìn)貨以舊換新局部更換拆分再用重復(fù)利用修了再用定期檢查控制風(fēng)險(xiǎn)低值易耗品控制計(jì)量無(wú)遺漏是水電精益控制的前提和基礎(chǔ)計(jì)量無(wú)空白有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，安排 專人管理和控制設(shè)備運(yùn)行時(shí)間小區(qū)進(jìn)入口改成門禁系統(tǒng)地下停車場(chǎng)的電費(fèi)，可以通過(guò)廣告牌的形式采用節(jié)能燈 公共水電控制 小區(qū)門禁系統(tǒng) 節(jié)能減耗完善細(xì)節(jié)管理（點(diǎn)多、面廣、線長(zhǎng)）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：在談判和簽訂合同中，應(yīng)盡可能把有關(guān)事項(xiàng)約定清楚，特別是涉及合同期限、雙方收益分配、責(zé)任劃分等重大問(wèn)題時(shí)，一定要書(shū)面約定清楚，并考慮一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素。 建立責(zé)任成本中心； 成本中心是指僅僅對(duì)成本發(fā)生負(fù)責(zé)的責(zé)任中心； 各管理處、各職能部門都可以成為成本責(zé)任中心。控制成本風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)化責(zé)任成本組織成本警示意識(shí)溝通意識(shí)報(bào)告意識(shí)法律意識(shí)組織成本是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的一個(gè)重要因素，也是物業(yè)管理企業(yè)在成本控制中所忽略的，降低組織成本要注意以下方面：職能部門設(shè)置要少而精要考慮是內(nèi)部專業(yè)化還是外部專業(yè)化管理能否采取“1+N”的模式，一專多能崗位設(shè)置如何既能保證基本安全，又能減少人力成本如采用“酬金制”盡可能采用兼職方式組織成本智能化道閘系統(tǒng)、電腦收費(fèi)系統(tǒng)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)小區(qū)保安監(jiān)控系統(tǒng)物料采購(gòu)與管理系統(tǒng)提高科技含量 非核心業(yè)務(wù) 不擅長(zhǎng)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)外包范圍業(yè)務(wù)外包：是指項(xiàng)目管理處將非核心業(yè)務(wù)以合同的形式交給外部服務(wù)供應(yīng)商完成，以提高資源配置效