住房反向抵押貸款課件

1、以房養(yǎng)老發(fā)展探討中國保監(jiān)會海南監(jiān)管局 王小平2014年4月12日以房養(yǎng)老起源于歐洲，并在美國、日本等發(fā)達國家快速發(fā)展，迄今已有數(shù)十年實踐歷程近十年來，隨著我國老齡化危機的逼近，以房養(yǎng)老逐漸進入了國人視野，并在部分地區(qū)自發(fā)進行了試點探索2013年9月6日，國務(wù)院印發(fā)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā)201335號），明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”2以房養(yǎng)老是什么售后返租遺囑托養(yǎng)住房反向抵押貸款或反向抵押養(yǎng)老保險以房養(yǎng)老反向抵押貸款資產(chǎn)釋放機制反向年金共同特征是老年人通過抵押房產(chǎn)換取養(yǎng)老資金或服務(wù)，并保留居住權(quán)直至去世售房換養(yǎng)租房換養(yǎng)以大換小3各國/地區(qū)反向抵押貸款的組織模式

2、政府開辦型，如：臺灣地區(qū)政府支持型，如：香港地區(qū)私人開辦型，如：英國、加拿大、澳大利亞、法國等 美國、日本等國兼有多種模式4國際反向抵押貸款發(fā)展經(jīng)驗借鑒美國：政府主導(dǎo)和市場化運作相結(jié)合，形成多層次產(chǎn)品體系，但政府主導(dǎo)產(chǎn)品占主流英國：純商業(yè)化運作，走過彎路但終獲發(fā)展，行業(yè)組織在其中發(fā)揮重要作用新加坡：純商業(yè)化運作，但試點失利5美國反向抵押貸款發(fā)展道路（之一） 1960s1980s少量出現(xiàn)，發(fā)展緩慢學(xué)界開展大量研究，奠定理論基礎(chǔ)1981年，美國成立獨立的非盈利組織國家房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心（NCHEC），主要職責(zé)是進行反向抵押貸款的宣傳與國民理財教育 6美國反向抵押貸款發(fā)展道路（之二） 1987年美國國

3、會通過房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）保險示范計劃，1998年上升成為政府永久項目 借款人 FHA 保費住房資不抵債時，補償貸款機構(gòu)損失保證借款人能得到貸款給付；貸款機構(gòu)不能向借款人或其繼承人追償損失（無追索權(quán)保證）財政兜底7美國反向抵押貸款發(fā)展道路（之三） 1995年起，聯(lián)邦抵押協(xié)會(房利美)設(shè)計并推廣住房持有人計劃(Home Keeper) ，滿足了中端客戶群體的貸款需求，并建立了反向抵押貸款二級市場。私營反向抵押貸款品種陸續(xù)出現(xiàn)，不少已停辦，現(xiàn)存的為老年財務(wù)自由基金公司提供的財務(wù)獨立計劃（Financial Freedom Plan），滿足了高端客戶群體的貸款需求。1999年，率先實現(xiàn)資

4、產(chǎn)證券化8美國反向抵押貸款發(fā)展道路（之四）高端產(chǎn)品-私營的財務(wù)獨立計劃（Financial Freedom Plan）中端產(chǎn)品-半官方的住房持有人計劃(Home Keeper)基礎(chǔ)、主流產(chǎn)品-政府主導(dǎo)的房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）政府保險二級市場資產(chǎn)證券化替代產(chǎn)品，如遞延償還貸款(DPLs)9美國HECM發(fā)展情況（財政年度） 10美國老齡委（NCOA）報告稱，住房是反向抵押借款人最主要的家庭資產(chǎn)；2000年至2003年，有76%的借款人年收入低于美國65歲及以上老年家庭年平均收入。接近半數(shù)（46%）借款人的住房資產(chǎn)價值在10萬到20萬（不含）美元之間，而老年人群住房資產(chǎn)價值在這一區(qū)間內(nèi)的平

5、均比例僅為34%。在多數(shù)情況下，HECMs借款人往往沒有其他可利用的金融資產(chǎn)，HECM成為了這些人最后的求助手段。借款人：房子富人，現(xiàn)金窮人11美國反向抵押貸款政策支持體系（之一） 完善法制環(huán)境修改相關(guān)法規(guī)、出臺專門法案 注重對消費者權(quán)益的保護（如貸款機構(gòu)信息披露義務(wù)、貸前法定咨詢程序、“猶豫期”規(guī)定、利率浮動范圍限制、“無追索權(quán)保證”，等）建立風(fēng)險分擔(dān)和規(guī)避機制 推出政府示范項目，建立保險基金，對借貸雙方的可能損失進行補償；保險基金不足時，由政府兜底。實踐中，該保險基金運作總體比較穩(wěn)健，僅在2013年首次向財政申請援助。由半官方機構(gòu)主導(dǎo)建立二級市場，改善貸款機構(gòu)的資金流動性。12美國住房反向

6、抵押貸款政策支持體系（之二）注重宣傳教育在政府示范項目推出前，便已成立專門宣教組織國家房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心（NCHEC)培養(yǎng)、認證大批獨立于貸款機構(gòu)的咨詢機構(gòu) ，完善咨詢制度 編制專門的HECM手冊，用于宣傳教育和人員培訓(xùn)13美國住房反向抵押貸款政策支持體系（之三）優(yōu)惠政策扶持 對借款人財產(chǎn)稅等方面的稅收優(yōu)惠 對長期護理保險等配套機制的鼓勵措施監(jiān)管規(guī)范 高額的遺產(chǎn)稅制度對反向抵押貸款的推廣也起到了推動作用 14美國住房反向抵押貸款取得的成效2006年，美國有關(guān)部門調(diào)查顯示：58%的借款人-完全滿足財務(wù)需求25%的借款人-滿足大部分12%的借款人-部分滿足2%的借款人-完全不能滿足需求2%的借款人未

7、作回答1990年-2013年一季度（財年），美國共發(fā)行80.8萬份HECM，占老年家庭數(shù)不到2%。 ，15問題和障礙交易服務(wù)成本高 成本費用包括：利息+保險費+給貸款機構(gòu)的手續(xù)費和服務(wù)費+評估、法律服務(wù)等第三方費用。各項費用可能占到整筆可貸金額的10%-15% （案例） 75歲擁有10萬美元房產(chǎn)的老人，大概需要支付6500美元的總貸款費用，而能獲得的凈貸款額不會超過4.1萬美元客戶群范圍有限小眾化、改善型產(chǎn)品 16問題和障礙公眾接受度有限老年人不容易接受新業(yè)務(wù)，接受速度也較慢 產(chǎn)品初衷是讓老人繼續(xù)居住在自己的房屋里，因此條款設(shè)計中也體現(xiàn)了對居住權(quán)的保護和對搬遷的限制，但并不是所有的老人都適合居

8、家養(yǎng)老外部因素影響大-受房價和利率變動影響大 2002到2005年，美國10年期債券利率保持在相對較低水平波動，而房產(chǎn)價格指數(shù)保持了較高的增長率，兩個因素的共同作用下，反向抵押貸款的退出率較高 17英國資產(chǎn)釋放業(yè)務(wù)發(fā)展歷程（之一）1960s-1980s：由于產(chǎn)品設(shè)計的缺陷以及監(jiān)管的缺位，公眾對該類業(yè)務(wù)缺乏信心1991年，6家開辦資產(chǎn)釋放業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)建了行業(yè)組織 “SHIP”，2006年成員數(shù)達到20家 SHIP從保護消費者利益的角度，對產(chǎn)品應(yīng)包含的關(guān)鍵要素作了界定，并出臺了自律準則 SHIP擴充成為英國資產(chǎn)釋放理事會，成員不僅包括貸款機構(gòu)，還包括咨詢顧問、律師、中介和房產(chǎn)評估人。18英

9、國資產(chǎn)釋放業(yè)務(wù)發(fā)展歷程（之二）資產(chǎn)釋放理事會為消費者提供了六個方面的保證：允許消費者終身居住于房產(chǎn)內(nèi)，但須作為主要居所；對消費者提供公正、簡單易懂和完整的產(chǎn)品信息披露，即對消費者所享有產(chǎn)品的利益、限制及義務(wù)都必須明示；消費者如需搬遷或換新居，可將資產(chǎn)釋放合同轉(zhuǎn)移到另一合適居所，并且不必支付違約金；消費者可自選獨立律師，為其進行貸前咨詢等服務(wù)；律師簽署的咨詢證書應(yīng)保證客戶已充分了解產(chǎn)品細節(jié)及影響；提供“無追索權(quán)保證”，即抵押房產(chǎn)資不抵債的損失部分，貸款機構(gòu)無權(quán)向消費者或其家人追討。19英國資產(chǎn)釋放業(yè)務(wù)發(fā)展歷程（之三）目前英國市場上有英杰華（AVIVA）等十余家資產(chǎn)釋放機構(gòu)，合計占英國在售并接受政

10、府監(jiān)管的資產(chǎn)釋放業(yè)務(wù)量的八成以上，同時占英國抵押貸款業(yè)務(wù)量的比重約為1%產(chǎn)品主要包括兩類終身抵押貸款（Liftime Mortgage）和住房轉(zhuǎn)換計劃（Home Reversion Plan）2004年、2007年，兩類主要產(chǎn)品先后被納入政府監(jiān)管范圍20英國資產(chǎn)釋放業(yè)務(wù)發(fā)展歷程（之四）至2011年的20年間，SHIP成員提供了27萬份資產(chǎn)釋放合同、總金額達121億英鎊金融危機后，業(yè)務(wù)萎縮，但市場運作依然良好據(jù)SHIP測算，英國55歲以上人群坐擁1.9兆英鎊的房產(chǎn)價值，相信未來市場仍有增長潛力據(jù)SHIP20年發(fā)展報告調(diào)查，從貸款實際用途看，59%的消費者有將部分貸款用于改善居住環(huán)境；51%有用于

11、償還舊債，16%有用于日常開支；30%有用于假期游玩；23%有用于資助家人或招待朋友；1%的客戶則出于規(guī)避遺產(chǎn)稅目的21新加坡發(fā)展經(jīng)驗之一1997年1月，新加坡職總英康保險合作社(NTUC INCOME) 推出了住房反向抵押貸款產(chǎn)品，當(dāng)時只針對私人房產(chǎn)，不包括政府組屋。2006年3月開始，擴大到政府組屋市場。 2006年8月，華僑銀行（OCBC）推出類似的住房反向抵押貸款計劃2008年，兩家機構(gòu)相繼停辦該類業(yè)務(wù)22新加坡發(fā)展經(jīng)驗之二 遇冷的主要原因：在2006年之前，該產(chǎn)品只面向私人商品房，而在新加坡，80以上的公民都居住在政府組屋里。純商業(yè)化運作條件下，開辦機構(gòu)優(yōu)先考慮保護自身利益，條款費率

12、設(shè)計不利于老年借款人。例如，合約缺乏“無追索權(quán)保證” ，貸款期限往往不是終身，老年房主害怕“人活著，房子沒了”；對申請人的資格條件、給付額度等方面控制嚴格，產(chǎn)品對老年人缺乏足夠吸引力。23各國發(fā)展以房養(yǎng)老的基本規(guī)律 政府部門等有公信力的機構(gòu)介入政府的重視與支持，不等同于政府大包大攬機制設(shè)計得當(dāng)發(fā)達成熟的相關(guān)產(chǎn)業(yè) 相對完善的外部環(huán)境 公眾的理解和認同 24國際保險業(yè)支持以房養(yǎng)老的做法和經(jīng)驗 保險公司并非唯一的參與者，甚至不是主要的參與者 一方面，加強同政府部門、銀行、房產(chǎn)開發(fā)商、養(yǎng)老機構(gòu)等的業(yè)務(wù)合作，不同程度地介入以住房反向抵押貸款為主的以房養(yǎng)老運作流程另一方面，結(jié)合老齡社會發(fā)展需求，積極開發(fā)與

13、養(yǎng)老相關(guān)的商業(yè)人壽、健康保險產(chǎn)品，為以房養(yǎng)老順利運作起到重要的助推與配套補充作用 25國際保險業(yè)支持以房養(yǎng)老的主要形式（之一）保險公司作為開辦機構(gòu)，推出反向抵押產(chǎn)品 英國英杰華（Aviva plc）集團的終身抵押貸款業(yè)務(wù)從1998年啟動以來，為超過13.9萬消費者提供了總額45億英鎊的業(yè)務(wù)市場“領(lǐng)頭羊” 保險公司與貸款機構(gòu)合作推出反向抵押貸款產(chǎn)品 美國Hartford模式：與美國老年財務(wù)自由基金公司（私營反向抵押貸款機構(gòu)）合作，貸款資金不直接付給客戶，而是向保險公司購買年金保險，由保險公司來承擔(dān)定期支付義務(wù) 26國際保險業(yè)支持以房養(yǎng)老的主要形式（之二）保險公司為反向抵押貸款借貸雙方提供保險保障

14、 其中：長期護理保險養(yǎng)老需要護理照料1999年，美國有20%的反向抵押貸款客戶購買了長期護理保險對使用反向抵押貸款資金購買長期護理保險的，免除反向抵押貸款保險費；部分州政府與保險公司合作， 為長期護理費用提供最終擔(dān)保27國際保險業(yè)支持以房養(yǎng)老的主要形式（之三）投資養(yǎng)老地產(chǎn)（開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)） 直接投資 間接投資 間接投資更普遍投資房地產(chǎn)信托基金(REITs)和養(yǎng)老住宅綜合運營商等方式保險公司為其他機構(gòu)的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)提供受托經(jīng)辦服務(wù) 發(fā)揮機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)和專業(yè)人才隊伍優(yōu)勢 28我國開展以房養(yǎng)老的必要性現(xiàn)有社會保障體系壓力劇增傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老負擔(dān)加重探索多元化的養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展路徑老年人口規(guī)模巨大人口老齡化發(fā)展迅

15、速未富先老特征明顯農(nóng)村老齡化程度超越城市無子女和失獨群體養(yǎng)老問題凸顯老年相對貧困問題突出29年份總?cè)丝?0歲總?cè)丝?0歲人口比例65歲總?cè)丝?5歲人口比例0-14歲人口老齡化指數(shù)19535674541547.3225044.412058412.1719646945842256.0824583.54280678.7619829176647.6349284.913372514.6119901196978.5862995.573130020.1220001242611299810.4688277.12845331.0220101332811775913.32118898.912213253.71中國

16、歷次人口普查人口老齡化的發(fā)展變動情況 單位：萬人、%數(shù)據(jù)來源：歷次人口普查資料 未來50年世界總?cè)丝谂c老年人口發(fā)展趨勢年份2025205060歲以上人口比重世界（%）15.0（%）21.1發(fā)達28.233.5欠發(fā)達12.619.3中國24.634.0美國24.826.9日本35.142.3法國28.732.7印度12.520.665歲以上人口比重世界（%）10.4（%）15.6發(fā)達21.326.8欠發(fā)達8.414.0中國14.326.0美國18.521.1日本28.936.4法國22.226.7印度8.314.8資料來源：World Population Ageing，UNSD2004。31國

17、別10%-20%（60歲以上）間隔年數(shù)10%-20%（65歲以上）間隔年數(shù)法國1850-19901401865-1980115瑞典1890-1970801890-197585意大利1911-1990791921-198867美國1937-2015791944-201066荷蘭1930-2005751940-200565加拿大1940-2010701994-200864丹麥1911-1980691921-198059瑞士1930-1995651930-198555西班牙1950-2000501950-199040中國2000-2027272000-202828日本1970-1995251970-

18、199525印度2015-2040252000-203030韓國1997-2020232000-202020資料來源：中國人口老齡化：變化與挑戰(zhàn)，鄔滄萍等著，中國人口出版社2006年出版。中國與部分國家老年人口比例倍增時間比較32國家（年份）人均GDP（美元，購買力平價）老齡化程度（%）60歲及以上人口比例65歲及以上人口比例世界（2000）744610.06.9中國（2000）397610.467.1中等收入國家（2000）57346.6美國（1950）1064512.58.3日本（1970）1157910.67.1以色列（1975）1227011.87.8韓國（2000）1738011.0

19、7.1新加坡（2000）2335610.57.2資料來源：人均GDP（2000）數(shù)據(jù)來自人類發(fā)展報告（2002）或推算，日本數(shù)據(jù)來自UN System-Wide Earth watch Website；美國數(shù)據(jù)來自IndurM.Goklamy，Economic Growth and the State of Humanity，PERC，2001；老齡化數(shù)據(jù)來自World Population Prospect，2002進入老年型社會時人均GDP國際比較33我國開展以房養(yǎng)老的可行性經(jīng)濟社會的發(fā)展，為以房養(yǎng)老奠定物質(zhì)基礎(chǔ)住房制度的改革，為以房養(yǎng)老提供基本條件相關(guān)政策的逐步明朗，為以房養(yǎng)老提供良好環(huán)

20、境 公眾觀念的轉(zhuǎn)變，為以房養(yǎng)老提供動力支持 34以房養(yǎng)老試點在我國逐步起航 2011年10月起，中信銀行開辦養(yǎng)老按揭貸款業(yè)務(wù) 上海銀行為“以房養(yǎng)老”提供一站式的 “房屋管家”專屬優(yōu)惠服務(wù)2007年10月，北京壽山福海養(yǎng)老服務(wù)中心推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)2007年5月，上海市公積金管理中心推出以房自助養(yǎng)老業(yè)務(wù)2005年4月，南京市湯山“溫泉留園”老年公寓推出以房換養(yǎng)業(yè)務(wù)中國人壽、平安集團、泰康人壽、合眾人壽等保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)，成為現(xiàn)階段保險公司間接介入以房養(yǎng)老的主要形式35已往試點不成功原因華東師大課題組總結(jié)：缺乏政府等有公信力的機構(gòu)介入，無法取信于廣大老年人項目實施者的利益導(dǎo)向使得與其處于博弈關(guān)系的廣大老年人望而卻步無法滿足老年人的收益預(yù)期不適應(yīng)中國老年人的社會心理不能有效規(guī)避風(fēng)險沒有考慮老年人的生命因素，使實施者與參與者雙方都面臨巨大風(fēng)險， 等等36問題和障礙（之一）法律障礙未消除 最突出：70年產(chǎn)權(quán)限制優(yōu)惠政策未出臺 最關(guān)心：稅收政策相關(guān)行業(yè)不成熟 金融、地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù) 中介監(jiān)管協(xié)調(diào)跟不上37問題和障礙（之二）風(fēng)險因素多 房價貶值風(fēng)險 樓市“泡沫”+樓房質(zhì)量差+拆遷進程快 +人口老齡化對住房供求關(guān)系的影響 利率風(fēng)險 流動性風(fēng)險 長壽風(fēng)險 道德