蘭州第五大道商業(yè)定位解構課件

1、蘭州第五大道商業(yè)定位解構所有的事都是為了一件事寫在創(chuàng)意前面的話我們希望項目做個我們堅信任何意象的發(fā)散都應該建立在深刻的理性分析之上我們相信溝通解決眼前問題，思路決定最終成敗我們覺得形式與內(nèi)容都是做事的方式，態(tài)度更重要準角色挖掘挖掘的過程是再創(chuàng)造在某種程度上挖掘的意義在于“發(fā)現(xiàn)價值 ” 挖掘是超越時空的關聯(lián)想象無論什么產(chǎn)品都可以在不斷的挖掘中得以生長發(fā)|現(xiàn)|價|值。不被發(fā)現(xiàn)的價值沒有價值。 關于價值設計我們認為:好的商業(yè)地產(chǎn)項目也如同藝術品一樣，高水平的定位規(guī)劃會給項目帶來恒久的魅力和效益！畫匠與藝術大師的區(qū)別不僅在于其技法，更在于其“定位、規(guī)劃”能力一. 項 目 定 位 分 析SWOT分析Op

2、portunity（機會）Weakness（劣勢）Strength（優(yōu)勢）Threaten（威脅）1、政策的不可預期性.2、已運營項目對本案產(chǎn)生的阻礙性1、1.6萬方規(guī)模商業(yè)服務區(qū)域及社區(qū)，價 值突顯；2、周邊商業(yè)檔次低下，商業(yè)發(fā)展空間增 大；3、周邊多所高等院校及住宅小區(qū)消費潛力 極大；4、項目區(qū)域稀缺中型超市、商務休閑、餐 飲等業(yè)態(tài)。1、屬于地下商業(yè)，被動消費場所2、人流、車流受限，不利于大型商 業(yè)發(fā)展；3、限制商業(yè)品牌的定位1、片區(qū)內(nèi)成熟小區(qū)較多，學校林 立，目標人群比量較大。2、造就項目品牌和企業(yè)品牌的共 榮，塑造口碑。 本項目優(yōu)勢明顯，劣勢也是客觀存在的。對此，我們 應把握市場機會，

3、強化優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化劣勢，深入挖掘項 目的獨特性和價值，制定周密的招商策略和實效的戰(zhàn) 術手段，一舉奠定勝勢。一切從需求開始解決商業(yè)經(jīng)營問題的關鍵是什么?市場需求+業(yè)態(tài)定位+特色文化+持續(xù)創(chuàng)新高尚社區(qū)群認知力認同力市場力甘肅人在蘭州消費嗎?周邊區(qū)域的人就近消費嗎?讓更多的人就近消費!這里需要什么?什么人居住在這里?什么人工作在這里?什么人學習在這里?這是一個新興文化居住區(qū)，居住在這里很“寂寞”這里社區(qū)林立,目前蘭州消費能力較強區(qū)域之一!生活在這里到哪里去購物?到哪里去娛樂?有沒有地方可以坐下來聊聊天?如果沒有,那么這就是市場商業(yè)的對象是人,人的價值決定了商業(yè)價值!無聊時，你想做什么？饑餓時，食物是欲望

4、！口渴時，水是欲望！身無分文時，金錢是欲望！那么，消費難道不是所有人永遠都存在的欲望！核心定位課題什么是本區(qū)域適合的商業(yè)發(fā)展方向？如何規(guī)避本區(qū)域的劣勢，充分發(fā)揮區(qū)域核心優(yōu)勢？如何快速提升區(qū)域價值，塑造區(qū)域形象提高區(qū)域附加值？1.目前基本無任何商業(yè)氛圍，在城市的商業(yè)結構中處于弱勢，吸納消費者的整體力量較弱。 什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，能支撐項目的未來運作?2.蘭州多個商業(yè)項目幾乎同時開發(fā)，勢必造成爭奪有限的消費和招商資源，對招商及未來的 運營 帶來很大的壓力。消費者的商業(yè)需求是什么，怎樣轉(zhuǎn)化為對我們項目的具體要求3.社區(qū)購買力無法支撐這么大的商業(yè)體量，本項目該如何解決輻射力的問題?我們面對的問題是：

5、定位思路-充分利用資源，揚長避短，創(chuàng)新升級，整體發(fā)展。整體主題鮮明，特色突出、具備較強輻射力-核心是規(guī)避項目地目前商業(yè)氛圍不濃而帶來的項目開發(fā)風險。依托周邊居民特性，整合項目特質(zhì)，提煉獨有競爭力，做大項目影響，提升整體地塊價值-核心是打造區(qū)域品牌提升項目區(qū)域的商業(yè)環(huán)境、配套環(huán)境、為區(qū)域發(fā)展打下基礎。以具備豐富體驗特征，集合多樣性休閑，主題娛樂、主題餐飲，特色購物為核心功能的綜合項目-核心是打造本區(qū)現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)升級的代表，形成項目品牌。以周邊現(xiàn)有消費者為核心目標客戶群體，以整個蘭州城區(qū)為輻射范圍。針對其消費特性進行主題定位并設置商業(yè)功能板塊。如何讓這些人就近消費？方法只有一個！在這里“炫”起來！

6、這里是安寧區(qū)最好的休閑聚集區(qū)！這里有安寧區(qū)最好的購物街區(qū)！這里是安寧區(qū)特色餐飲最集中的區(qū)域！炫吃喝玩樂玩玩購其內(nèi)涵與外延概念如圖簡示炫動生活特區(qū)功能風格推廣環(huán)境休閑互動娛樂個性潮流時尚自由寬松情趣形象塑造宣傳口號包裝營造餐飲結合上述的商業(yè)市場整體判斷，我們項目最終定位到怎樣的商業(yè)呢？根據(jù)項目規(guī)模、位置、空間設置和項目整體發(fā)展的需要，本項目商業(yè)整體的發(fā)展導向初步確定如下：我們不做中低端商業(yè)但也決不做高端商業(yè)做的是新型商業(yè)主題商業(yè)我們不做超出市場接受程度的商業(yè)，要做適當超前、適度引領商業(yè)我們不做同質(zhì)競爭的商業(yè)，要做區(qū)域市場某種程度上的 藍 海商業(yè) 城市商業(yè)濃縮 商業(yè)發(fā)展平臺 主題商業(yè)中心便利購物時

7、尚購物特色餐飲特色文化項目核心內(nèi)涵 做“都市娛樂商業(yè)”的先行者，不僅來自搶占市場的頭號品牌，更來自諸多業(yè)態(tài)的顛覆性組合，精準的業(yè)種布局，和全年不斷的主題活動，熱力整個城市的享樂脈搏。二. 項 目 業(yè) 態(tài) 定 位最青春 最動感最時尚 項目作為本區(qū)域乃至蘭州市時尚文化型商業(yè)中心；也將是餐飲、休閑、娛樂、購物集中的地下商業(yè)街區(qū)；我們有理由為項目樹立這樣的品牌定位：蘭州唯一的休閑娛樂主題商業(yè)街區(qū)新居住區(qū)商業(yè)升級的代表作品蘭州最具主題特色的景觀商業(yè)街區(qū) 蘭州休閑 餐飲 購物的一站式體驗消費品牌集中營 形象定位： 這里是蘭州最好玩的地方！ 主題定位:休閑娛樂主題商業(yè)廣場餐飲、休閑、購物主題餐飲娛樂中心韓日

8、衣站時尚百貨、數(shù)碼根據(jù)區(qū)域劃分四大功能區(qū)域，主題餐飲動漫電玩城、兒童反斗城、室內(nèi)游樂場、網(wǎng)吧、 康體中心 韓日外貿(mào)服飾、品牌折扣店、淘寶城精品百貨、時尚數(shù)碼主題功能區(qū)域規(guī)劃三. 招 商 策 略項目招商目標根據(jù)對本項目商業(yè)整體定位、規(guī)劃調(diào)整等，在招商實施的過程中，主要涉及如下原則和范圍： 嚴格控制，保證定位實現(xiàn)，促進經(jīng)營 保證項目租賃利潤，力求價值最大化 招商和銷售充分結合，推進商鋪銷售 保證質(zhì)量，提升整體品質(zhì) 協(xié)調(diào)組合，推動整體發(fā)展 把握節(jié)奏，批次招商展開 多方資源共享 第五大道是以時尚購物為主，即餐飲、休閑、購物的體驗式動感主題街區(qū)。為了確保第五大道建成后順利運營和開業(yè)，使第五大道事業(yè)得以可

9、持續(xù)發(fā)展。招商工作是2012年的中心任務。目前，公司進駐項目后會用全新的運作模式和經(jīng)營理念，分階段分步驟地全面推進招商工作，通過各種渠道和形式在全省重點區(qū)域及周遍城市開展有針對性的卓有成效的招商，一方面要走出蘭州現(xiàn)有的商圈，在突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)上做文章，突出個性化、差異化的經(jīng)營特色，另一方面著力于第五大道的品牌構建和推廣，整合有利于自身發(fā)展的社全優(yōu)勢資源，最終形成第五大道長效發(fā)展的核心競爭力，以推動第五大道良性的發(fā)展軌道。一、招商目的 本項目以時尚購物為主，休閑、餐飲為輔，打造特色時尚動感主題街區(qū)。市場定位： 本市所有人群及周邊大專院校的特定消費，以規(guī)模和特色取勝，重點突出1626歲年輕消費群

10、體. 1、餐飲在檔次上以中檔餐飲為主，突出特色餐飲、休閑餐飲。 2、娛樂以時尚娛樂為主，體現(xiàn)年輕人的新奇、新潮、刺激。 3、休閑以本地市場認可的業(yè)態(tài)為主。如網(wǎng)吧、KTV、咖啡廳。 4、購物以時尚服飾、運動服飾、飾品為主，時尚數(shù)碼、便利店為輔.二、功能定位()二個重點1、重點引進國內(nèi)外知名品牌、有實力的連鎖品牌加盟合作；2、對名牌、名品、名企、名人重點招商。(二)四個優(yōu)先1、廠家直營優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約；2、名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進；3、獨家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進；4、特色項目優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機構優(yōu)先引進。三、招商原則實行“二個重點四個優(yōu)先”的原則

11、以蘭州為重點，在確保蘭州地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時，各招商部門安排出30的招商力量，對外地（包括廣州地區(qū)、上海長三角地區(qū)等省內(nèi)外品牌商和加盟商）運用電話、拜訪、網(wǎng)絡、DM等現(xiàn)代化通訊手段進行招商。效果理想的情況下，在保證蘭州地區(qū)招商指標的同時，隨時進行調(diào)整加大外地（及國內(nèi)）招商力度。四、招商工作策略立足蘭州、面向全國l、國內(nèi)外連鎖品牌生產(chǎn)廠家;2，國內(nèi)外有較強的經(jīng)營實力，經(jīng)營規(guī)模大的連鎖機構；3，有豐富營銷經(jīng)驗的地區(qū)級品牌代理商：4，有一定實力的研發(fā)機構或生產(chǎn)廠家。五、招商對象1、各廠商必須持有工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、生產(chǎn)許 可證、產(chǎn)品合格證及其它相關證件，并符合國家有關規(guī)定

12、；2、經(jīng)營范圍中有涉及國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，須提交有關部門 的批準文件；3，實行商品保真經(jīng)營嚴禁假冒偽劣商品入場；4、所有業(yè)主經(jīng)營戶或經(jīng)營機構均須按招商流程順序入場。 六、招商要求 市場調(diào)研和目標客戶分析(招商部) 客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒(行政部) 目標客戶開發(fā)，拜訪、接洽(招商主管) 客戶分類、確定重點客戶(招商部) 填寫招商意向表（招商部、客戶) 客戶資格考察、評估核準(招商部) 確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金(招商部、財務部、客戶) 與客戶溝通、談判、方案修改與認可（招商主管、對口部門）招商合同正式簽定(招商部、總經(jīng)理室、客戶) 提供裝修方案及電腦效果圖(客戶) 提供租賃面積認定書、租賃許可證和裝修入場證（總經(jīng)理室、物業(yè)中心） 進行裝修、 備貨、上柜、營業(yè)（客戶）七、招商流程八、項目招商時間安排11年12月招商籌備12年3月資源摸底12年5月招商新聞發(fā)布會12年6月主力商戶招商啟動12年7月主力商戶落定12