中海地產(chǎn)合約策劃報(bào)告編制工作指引(共17頁)

1、明源地產(chǎn)研究院中海地產(chǎn)合約(hyu)策劃報(bào)告編制工作指引明源地產(chǎn)(dchn)研究院官方(gunfng)微信編輯整理中海合約策劃報(bào)告是子公司在具體項(xiàng)目開工前，總體策劃合約體系構(gòu)建、合約安排和設(shè)置建安成本控制目標(biāo)從而保障項(xiàng)目合約工作高效、有序進(jìn)行的綱領(lǐng)性文件。以下為合約策劃報(bào)告具體內(nèi)容：一、項(xiàng)目概述中海項(xiàng)目位于市地區(qū)，項(xiàng)目占地9189m2，總建筑面積90247m2，擬開發(fā)一棟地下三層、地上三十二層的5A級智能化辦公樓。本項(xiàng)目計(jì)劃開工日期為年月日，竣工日期為年月日，總發(fā)展時(shí)間歷時(shí)年零個(gè)月。二、合約策劃綜述（一）目的相對于住宅項(xiàng)目而言，高等級寫字樓具有技術(shù)性強(qiáng)、系統(tǒng)復(fù)雜、標(biāo)準(zhǔn)高、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，由于項(xiàng)

2、目工程內(nèi)容復(fù)雜，項(xiàng)目管理要求高，為預(yù)控、指導(dǎo)下一步的工程管理，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必要在項(xiàng)目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（二）合約管理(gunl)架構(gòu)見圖1：中海項(xiàng)目(xingm)合約管理架構(gòu)圖。（三）合約(hyu)分判總體思路本項(xiàng)目擬采用不完全總承包模式。為控制成本，可能有較多的專業(yè)分包單位和供貨商，而土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工內(nèi)外粗裝飾施工，并承擔(dān)現(xiàn)場全面管理的責(zé)任。所有指定專業(yè)分包，需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)。鑒于以往存在總包單位在簽訂三方合同的工作中不予支持的情況，合約部

3、將在項(xiàng)目土建總包合約中加入相應(yīng)約束條款。招標(biāo)報(bào)價(jià)模式多采用二次、三次報(bào)價(jià)，以篩選出優(yōu)秀的承包商。對于工程將招標(biāo)范圍進(jìn)行拆分，選取相應(yīng)范圍內(nèi)報(bào)價(jià)最低單位，以達(dá)到總標(biāo)段合約成本最低。對于已出圖工程合約價(jià)款形式采用總價(jià)包干，對于無圖的暫定量工程和物資采購合同采用單價(jià)包干。除土建總包以外，專業(yè)工程（特別是機(jī)電安裝系統(tǒng)）分項(xiàng)較多。具體而言，中海項(xiàng)目在土建結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程方面，即包括以下專業(yè)分包：樁基工程、深基坑圍護(hù)及支撐、土方工程、幕墻工程、室內(nèi)高等級裝飾工程、外總體硬景及綠化工程等；在機(jī)電安裝方面則涉及強(qiáng)弱電系統(tǒng)、電梯（包括扶梯）工程、通信系統(tǒng)、中央空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇智能化系統(tǒng)、污水處理

4、工程及擦窗機(jī)等，其中尚有大量的甲供設(shè)備及物料。（四）標(biāo)段劃分由于中海項(xiàng)目(xingm)開發(fā)時(shí)間緊迫，設(shè)計(jì)目前正處于前期擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，眾多因素尚未確定，圖紙出圖時(shí)間無法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項(xiàng)目按期開工，我們擬分兩階段進(jìn)行總承包工程招標(biāo)，即0.00以下(yxi)總承包工程、0.00以上總承包工程。其它(qt)分包按照專業(yè)劃分標(biāo)段。（五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本項(xiàng)目工期較緊，對合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約分判計(jì)劃又受到設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原則是以工程發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃為根本控制點(diǎn)，根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃安排具體的合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)

5、劃。在工作開展之前與設(shè)計(jì)部、發(fā)展管理部等部門進(jìn)行良好的溝通，對彼此制定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃之間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開展過程中，要隨實(shí)際項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度對合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，并要求嚴(yán)格執(zhí)行。一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，要及時(shí)分析原因，尋找補(bǔ)救對策，盡最大可能使合約管理工作不影響到整體項(xiàng)目發(fā)展。（六）工程量清單編制原則鑒于本項(xiàng)目的特點(diǎn)和合約關(guān)系的復(fù)雜性，計(jì)劃聘請工料測量師行進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的工程量核算?？紤]到一般工料測量師行對鋼筋、砼等會做總體計(jì)算，為了成本拆分歸集的方便，要求將本大廈的主體工程的工程量按照地上、地下對結(jié)構(gòu)、建筑等進(jìn)行分別計(jì)算，對專業(yè)分包的工程量按照中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本科目（200

6、5年11月修訂版）的科目分類進(jìn)行分類計(jì)算。（七）工程價(jià)款支付本項(xiàng)目工程價(jià)款按月支付，不予支付預(yù)付款。為了能夠及時(shí)掌握建安成本實(shí)際變動情況，良好的控制建安成本，我們(w men)計(jì)劃對設(shè)計(jì)變更和工程簽證的工程量進(jìn)行即時(shí)審核確認(rèn)，對變更價(jià)款在一個(gè)月內(nèi)審定，款項(xiàng)在次月的中期付款中支付。工程結(jié)算(ji sun)在無特殊情況下，主包工程(gngchng)在具備結(jié)算條件后三個(gè)內(nèi)完成結(jié)算工作，分包工程在具備結(jié)算條件后一個(gè)內(nèi)完成結(jié)算工作。（八）前置工程合約分判本項(xiàng)目的地上第一層將作為銷售中心，第四層作為樣板展示區(qū)，由于資金回籠的要求，按照項(xiàng)目銷售計(jì)劃，在本大廈主體封頂前須先將第一層外立面、內(nèi)部精裝修和第四層樣

7、板房裝修完成。為配合營銷宣傳和客戶積累，銷售中心、樣板展示區(qū)及大堂入口兩側(cè)綠化帶部分將爭取盡早施工。其中，涉及到銷售中心立面石材或幕墻施工、空調(diào)工程、室內(nèi)精裝飾及示范區(qū)景觀工程將進(jìn)行單獨(dú)分判。本售樓準(zhǔn)備工程的分判價(jià)款形式先采用單價(jià)包干形式，在工程發(fā)標(biāo)后60個(gè)工作日內(nèi)完成工程量清單的計(jì)算，并在施工單位確認(rèn)后將合同價(jià)款更改為總價(jià)包干。該工程價(jià)款的支付、結(jié)算依據(jù)項(xiàng)目整體的工程價(jià)款支付原則執(zhí)行。（九）不利因素分析及應(yīng)對措施本項(xiàng)目定位較高，工程技術(shù)性強(qiáng)、系統(tǒng)復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)，加上工期較緊，對合約分判的速度和質(zhì)量要求較高，在合約人員有限的情況下，如何促使團(tuán)隊(duì)在測量師行的配合下快速、有效的運(yùn)作將是面臨的最大困

8、難。對此，我們將對項(xiàng)目的合約安排在事前做出盡可能詳盡的統(tǒng)籌計(jì)劃，并調(diào)用合約部的主要業(yè)務(wù)力量按工程性質(zhì)進(jìn)行職責(zé)分?jǐn)?，使?zé)任到人。每周須召開合約協(xié)調(diào)例會，檢討本周工作，將本周內(nèi)遇到的需要配合協(xié)調(diào)的問題在會議中進(jìn)行及時(shí)溝通解決。三、招標(biāo)(zho bio)分判（一）招標(biāo)(zho bio)分判概述計(jì)劃是指導(dǎo)項(xiàng)目有序、有效實(shí)施的指導(dǎo)性文件，前述內(nèi)容中對本項(xiàng)目的主要合約安排思路做了概述(i sh)，下面將詳述主要工程合約分判計(jì)劃和時(shí)間計(jì)劃，該計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃編制，并將在每月月底根據(jù)調(diào)整的項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃相應(yīng)調(diào)整時(shí)間安排。中海項(xiàng)目的分判計(jì)劃和招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃分別見表1、表2。表1：中海項(xiàng)目合約分判計(jì)劃表備

9、注：付款方式A類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價(jià)的90%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；B類：材料類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收合格后支付該批材料價(jià)值的80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；C類：設(shè)備類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收、調(diào)試合格后支付該批材料價(jià)值的80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；D類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；E類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至95，留5%保修金；*號：表示有預(yù)付款。表2：中海項(xiàng)目(x

10、ingm)招標(biāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（二）招標(biāo)(zho bio)分判詳述1、主包工程(gngchng)分判根據(jù)政府相關(guān)部門要求，項(xiàng)目開發(fā)總承包管理原則上最多可分兩階段進(jìn)行，即0.00以下總承包及0.00以上總承包，各自單獨(dú)辦理政府施工報(bào)建、招標(biāo)手續(xù)。由于中海項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間緊迫，設(shè)計(jì)目前正處于前期擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，眾多因素尚未確定，圖紙出圖時(shí)間無法保證一次性確定總承包單位（含上蓋部分）的需要，為保證項(xiàng)目按期開工，我們擬分兩階段進(jìn)行總承包工程招標(biāo)，即0.00以下總承包工程、0.00以上總承包工程。有關(guān)具體操作事項(xiàng)規(guī)劃如下：（1）有關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)出圖時(shí)間樁基施工圖計(jì)劃出圖時(shí)間：年月日；0.00以下工程施工圖計(jì)劃出圖

11、時(shí)間：年月日；0.00以上工程施工圖計(jì)劃出圖時(shí)間：年月日。工程進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)間樁基及圍護(hù)(wi h)工程：年月日至月日；除樁基以外(ywi)的0.00以下工程(gngchng)：年月日至月日；0.00以上工程開始時(shí)間：年月日。招標(biāo)計(jì)劃時(shí)間（內(nèi)部招標(biāo)）0.00以下總承包工程：年月日至月日，為使本項(xiàng)目按期開工，其中的樁基及圍護(hù)指定分包工程可先招標(biāo)定標(biāo)；0.00以上總承包工程：年月日至月日。政府招投標(biāo)手續(xù)辦理時(shí)間在公司內(nèi)部完成招標(biāo)工作并確定單位后到區(qū)辦理招投標(biāo)手續(xù)，時(shí)間約1個(gè)月。0.00以下總承包工程：年月日至年月日，其中樁基及圍護(hù)指定分包工程應(yīng)在定標(biāo)后1個(gè)月內(nèi)（計(jì)劃年月前）自行辦理政府中標(biāo)手續(xù)，以

12、確保項(xiàng)目先開工；0.00以上工程：年月日至年月日。（2）總包單位的招標(biāo)（內(nèi)部邀請招標(biāo)，分兩階段）0.00以下土建總承包工程單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績、項(xiàng)目管理能力強(qiáng)、合約意識強(qiáng)的施工單位。投標(biāo)單位：有限公司；有限公司；有限公司；有限公司；有限公司?？疾鞎r(shí)間：年月。計(jì)劃招標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。合約形式：包干總價(jià)，除有設(shè)計(jì)變更外；工程量清單形式。總價(jià)確定原則：按量價(jià)分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價(jià)費(fèi)率尋找相關(guān)單位報(bào)價(jià)，按市場公平合理單價(jià)體系確定承包總價(jià)及暫定金額。內(nèi)部定標(biāo)時(shí)間（暫定）：年月日。招投標(biāo)手續(xù)辦理：30天。說明(shumng)：a.以上招標(biāo)時(shí)間均為初步計(jì)劃(jhu)時(shí)間，視

13、招標(biāo)圖出圖時(shí)間而定。如出圖時(shí)間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時(shí)間相應(yīng)順延；b.機(jī)電預(yù)留預(yù)埋：地下工程中機(jī)電工作主要是預(yù)留、預(yù)埋，限于圖紙?jiān)?，機(jī)電指定分包單位暫無法確定，建議此項(xiàng)工作應(yīng)由總包單位完成(wn chng)；但預(yù)留預(yù)埋涉及到今后與機(jī)電指定分包單位的交接、驗(yàn)收、使用，所以招標(biāo)圖紙中此部分內(nèi)容應(yīng)設(shè)計(jì)清楚。c.除結(jié)構(gòu)外的其他土建工程：根據(jù)工程進(jìn)度要求，在地下結(jié)構(gòu)工程完成后即進(jìn)行上部結(jié)構(gòu)施工，所以下部的其他土建工程在合約劃分上將劃分為上部總包單位的工作內(nèi)容，即下部總包單位僅負(fù)責(zé)砼結(jié)構(gòu)工程。0.00以上總包單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績、項(xiàng)目管理能力強(qiáng)、合約意識強(qiáng)的施工單位。投標(biāo)單位：有限公司；

14、有限公司；有限公司；有限公司；有限公司?？疾鞎r(shí)間：年月。計(jì)劃招標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。合約形式：包干總價(jià)，除有設(shè)計(jì)變更外；工程量清單形式。總價(jià)確定原則：按量價(jià)分離原則，根據(jù)工程量清單和綜合單價(jià)費(fèi)率尋找相關(guān)單位報(bào)價(jià)，按市場公平合理單價(jià)體系確定承包總價(jià)及暫定金額。內(nèi)部定標(biāo)時(shí)間：年月日。招投標(biāo)手續(xù)辦理：30天。說明：a.以上招標(biāo)時(shí)間均為初步計(jì)劃時(shí)間，視招標(biāo)圖出圖時(shí)間而定。如出圖時(shí)間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時(shí)間相應(yīng)順延；b.分判體系：上部總包在進(jìn)入現(xiàn)場后，即承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目總包的職責(zé)，包括下部總包未完成的工作。在合約體系上，所有的其他專業(yè)單位都為它的指定分包單位。c.總包的合約內(nèi)容(nirng)：為報(bào)建手續(xù)計(jì)，

15、總包內(nèi)容(nirng)理論(lln)上應(yīng)包含本工程全部內(nèi)容，即應(yīng)包括結(jié)構(gòu)、粗裝飾、精裝飾指定分包、幕墻指定分包、綜合機(jī)電指定分包（又分弱電、電梯、污水處理等）、總體工程指定分包等。d.指定分包：由業(yè)主方在招標(biāo)時(shí)明確指定分包工程內(nèi)容，同時(shí)招標(biāo)時(shí)以暫定金額形式計(jì)入總包合同總價(jià)，總包根據(jù)指定分包合約金額收取照管費(fèi)，并申報(bào)照管費(fèi)比例。在總包確定后，根據(jù)設(shè)計(jì)情況及工程進(jìn)度，完成各指定分包單位的招標(biāo)。（各指定分包單位的詳細(xì)分判本節(jié)略）。e.指定供貨：如木門、裝修材料等，視情況而定，可于招標(biāo)時(shí)以暫定金額形式計(jì)入總包合同總價(jià)f.總包的職責(zé)：總包須負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、質(zhì)量，業(yè)主方主要管理、督促、協(xié)調(diào)總包，所

16、有指定分包單位的工作都必須經(jīng)過總包申報(bào)給業(yè)主方，做到歸口統(tǒng)一，減少扯皮。g.資金控制：為確保工程順利開展，總包及各指定分包應(yīng)建立?？顚Ｓ脦簦付ǚ职こ炭畹闹Ц锻ㄟ^總包支付，審核由業(yè)主方完成。為確?？偘蝗我饪垩褐付ǚ职こ炭?，在合約中制定嚴(yán)格管理措施。h.對總包的要求：由于總包擔(dān)負(fù)起整個(gè)項(xiàng)目的管理、協(xié)調(diào)，總包單位必須在現(xiàn)場組建經(jīng)驗(yàn)豐富、管理能力強(qiáng)的項(xiàng)目管理班子。（3）招投標(biāo)手續(xù)的辦理在設(shè)計(jì)圖紙達(dá)到招標(biāo)要求時(shí)，我們即展開各階段總包內(nèi)部邀請招標(biāo)。在內(nèi)部邀請招標(biāo)完成并確定施工單位后，選擇能力較強(qiáng)的招標(biāo)代理公司完成政府部門要求的招標(biāo)手續(xù)工作。由于本項(xiàng)目屬國有資產(chǎn)投資項(xiàng)目，有關(guān)的招標(biāo)手續(xù)辦理較為嚴(yán)格

17、，為此，選擇優(yōu)質(zhì)、能力強(qiáng)的招標(biāo)代理公司較為重要。我們擬選擇多家（3家或3家以上）代理公司進(jìn)行競標(biāo)，視報(bào)價(jià)情況和本身綜合實(shí)力擇優(yōu)定標(biāo)。2、分包工程分判（包括指定分包）（1）土建類指定分包樁基及圍護(hù)(wi h)指定分包單位要求：符合(fh)施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績、項(xiàng)目管理能力強(qiáng)、合約意識強(qiáng)的施工單位。投標(biāo)(tu bio)單位：擬3-5家。考察時(shí)間：年月。計(jì)劃招標(biāo)時(shí)間：年月底前。合約形式：包干總價(jià)，除有設(shè)計(jì)變更外；工程量清單形式。招投標(biāo)手續(xù)辦理：如設(shè)計(jì)圖紙跟不上現(xiàn)場開工進(jìn)度要求，而項(xiàng)目又必須開工，則由樁基及圍護(hù)指定分包單位負(fù)責(zé)辦理政府中標(biāo)手續(xù)及有關(guān)施工許可手續(xù)，以確保項(xiàng)目按期開工。說明：a.以上招

18、標(biāo)時(shí)間均為初步計(jì)劃時(shí)間，視招標(biāo)圖出圖時(shí)間而定。如出圖時(shí)間延后，則招標(biāo)、定標(biāo)等時(shí)間相應(yīng)順延；b.圍護(hù)工程：由于本項(xiàng)目為深基坑開挖，施工過程中又影響到周邊地鐵運(yùn)營線路（2號線、4號線），圍護(hù)工程方案將會受到政府部門的嚴(yán)格審查，為審慎起見，建議預(yù)先確定好圍護(hù)方案。故，我們擬邀請2-3家有資質(zhì)的地下工程設(shè)計(jì)院進(jìn)行圍護(hù)設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，在綜合考慮性價(jià)比后先確定圍護(hù)方案，再將圍護(hù)方案與樁基工程捆綁式進(jìn)行樁基及圍護(hù)指定分包工程施工招標(biāo)。c.樁基單位在0.000以下總包單位確定后即納入總承包管理體系內(nèi)，全面接受并服從總包單位的管理。土方指定分包工程由于該工程涉及，需有一定政府背景的單位方可承擔(dān)施工。該項(xiàng)工程由業(yè)主

19、方直接招標(biāo)并作為總包單位的指定分包單位。招標(biāo)工作擬在年月日前完成。幕墻指定分包工程：本項(xiàng)工程預(yù)計(jì)投資萬，由于幕墻體系設(shè)計(jì)基本為整體式，為確保工程質(zhì)量，較難將本工程劃分標(biāo)段，為選擇優(yōu)秀施工單位及降低工程成本，需做到以下幾點(diǎn)：a.資格預(yù)審及考察：選擇資質(zhì)一級、具有當(dāng)?shù)厣a(chǎn)或加工能力、同類工程施工的單位考察，并選擇10-12家單位考察，考察工作將在年月前完成。b.投標(biāo)(tu bio)單位：7-8家。c.成本控制建議：目前設(shè)計(jì)幕墻為單元式幕墻，幕墻玻璃是幕墻體系中成本主要的一塊，如果選用進(jìn)口玻璃必將超出預(yù)計(jì)投資，同時(shí)進(jìn)口玻璃供貨煩瑣，而目前國內(nèi)大的玻璃廠商生產(chǎn)的玻璃也能滿足高檔寫字樓要求（如耀皮、南玻

20、）。由于為單元式幕墻，同時(shí)項(xiàng)目形式呈上發(fā)生形體動態(tài)變化，所以在部分位置對玻璃的要求較高，如果在施工過程中因放線尺寸(ch cun)而導(dǎo)致加工錯(cuò)誤，如選用國產(chǎn)玻璃則可降低對工期的影響。d.施工單位的確定時(shí)間：上部結(jié)構(gòu)(jigu)在年月開始，結(jié)構(gòu)開始即開始預(yù)埋工作，為預(yù)留充足的埋件設(shè)計(jì)、制作時(shí)間，本工程定標(biāo)預(yù)計(jì)于年月底前確定。室內(nèi)精裝修指定分包工程：大堂及公共部位裝修工程：主要包括大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、衛(wèi)生間及開水間、公共走道等裝修，目前設(shè)計(jì)進(jìn)度安排能滿足招標(biāo)進(jìn)度要求。由于精裝修的好壞也是本項(xiàng)目定位及檔次的表現(xiàn)，為確保招標(biāo)成功，首先設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)盡可能完善，其次設(shè)計(jì)所選用的材料應(yīng)盡可能易于采購或可替換，

21、以便于施工及成本控制。室內(nèi)吊頂工程：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度招標(biāo)，由專業(yè)單位供貨及安裝。架空地板工程：視需要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度招標(biāo)，由專業(yè)單位供貨及安裝。檢測單位分包a.地鐵監(jiān)測單位：由業(yè)主直接發(fā)包，政府有關(guān)指定單位。為防范施工風(fēng)險(xiǎn)，并有效協(xié)調(diào)政府關(guān)系，應(yīng)在圍護(hù)工程施工前予以確定。b.管線監(jiān)測單位：由業(yè)主直接發(fā)包。應(yīng)在圍護(hù)工程施工前予以確定。c.樁基檢測：由業(yè)主方直接發(fā)包。（2）外總體指定分包工程外總體工程主要為外廣場及道路、硬景裝飾、綠化工程等。根據(jù)圖紙要求合并或分別招標(biāo)。屋頂鋼結(jié)構(gòu)指定分包工程：在32層屋頂上為鋼結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻，由于此部分結(jié)構(gòu)形式特別，所以可能需選擇專業(yè)鋼結(jié)構(gòu)單位施工。說明以上指定分包項(xiàng)目清

22、單為暫定的，甲方保留根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度或其他需要將其他未列入上述清單的項(xiàng)目劃為指定分包進(jìn)行招標(biāo)的權(quán)利，同時(shí)亦不排除視實(shí)際需要將上述指定分包項(xiàng)目轉(zhuǎn)為總包施工的情況，這一點(diǎn)亦會在總承包招標(biāo)文件中予以明確。（3）機(jī)電類指定(zhdng)分包機(jī)電類工程內(nèi)容包括強(qiáng)電、弱電、消防、空調(diào)、給排水、電梯、擦窗機(jī)、污水處理、停車系統(tǒng)、政府變配電工程等眾多子項(xiàng)工程。關(guān)于機(jī)電指定(zhdng)分包的分判管理模式，我們擬策劃如下：機(jī)電類指定分包擬分成綜合機(jī)電主分包（包括(boku)空調(diào)通風(fēng)工程、給排水工程、強(qiáng)電工程、消防工程等）、弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)）、電梯供貨及安裝指定分包、擦窗機(jī)供貨及安裝指定分包、機(jī)械停車設(shè)

23、備供貨及安裝指定分包、污水處理指定分包、政府指定的變配電工程、甲供機(jī)電設(shè)備及物資等幾大項(xiàng)。由于本項(xiàng)目機(jī)電造價(jià)占建安工程成本的40%，而綜合機(jī)電主分包工程又是機(jī)電工程的大項(xiàng)，且其又負(fù)責(zé)眾多復(fù)雜的管理及協(xié)調(diào)工作，因此擇優(yōu)選擇綜合機(jī)電主分包單位將非常重要。綜合機(jī)電主分包單位要求：符合施工資質(zhì)，有相關(guān)工程業(yè)績，機(jī)電各系統(tǒng)綜合協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)、合約意識強(qiáng)的機(jī)電工程公司。合約內(nèi)容：包含空調(diào)通風(fēng)工程、給排水工程、強(qiáng)電工程、消防工程、不銹鋼水箱工程等。投標(biāo)單位：4-5家?？疾鞎r(shí)間：年月日前完成。招標(biāo)時(shí)間：機(jī)電主分包為年月日至月日。指定分包為年月日至月日。合約形式：包干總價(jià)，除有業(yè)主同意的設(shè)計(jì)變更外。內(nèi)部確定時(shí)間

24、：年月日前。說明：a.分判體系：綜合機(jī)電主分包單位中標(biāo)簽約后，即承擔(dān)整個(gè)(zhngg)項(xiàng)目的全部機(jī)電(jdin)各系統(tǒng)的施工(sh gng)和協(xié)調(diào)。b.主分包職責(zé)：負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目全部機(jī)電各系統(tǒng)的工程進(jìn)度質(zhì)量，包括機(jī)電各系統(tǒng)管線、設(shè)備和在平面、立面上布置綜合協(xié)調(diào)，各系統(tǒng)的技術(shù)協(xié)調(diào)，弱電智能化各子系統(tǒng)的集成協(xié)調(diào)等。業(yè)主及總承包方主要協(xié)調(diào)綜合機(jī)電主分包。c.其他機(jī)電指定分包，如弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)）、電梯供貨及安裝指定分包、擦窗機(jī)供貨及安裝指定分包、機(jī)械停車設(shè)備供貨及安裝指定分包、污水處理指定分包、政府指定的變配電工程等，由業(yè)主自行招標(biāo)定標(biāo)，以指定分包合約方式與總承包單位簽約。同時(shí)，業(yè)主在綜合機(jī)

25、電主分包招標(biāo)時(shí)將上述項(xiàng)目列出，要求綜合機(jī)電主分包單位申報(bào)配合、照管費(fèi)，亦即上述指定分包由綜合機(jī)電主分包統(tǒng)一照管、協(xié)調(diào)、接駁、調(diào)試。d.對機(jī)電主分包要求：由于機(jī)電主分包承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目的機(jī)電各系統(tǒng)的工程管理和協(xié)調(diào)，機(jī)電主分包必須在現(xiàn)場組建經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)施工技術(shù)熟練、綜合協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的管理班子。弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)）單位要求：符合施工資質(zhì)，有相關(guān)工程業(yè)績，綜合協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)、合約意識強(qiáng)。投標(biāo)單位：3-4家?？疾鞎r(shí)間：年月。招標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。合約形式：包干總價(jià)，除有業(yè)主同意的設(shè)計(jì)變更外。內(nèi)部確定時(shí)間：年月日至月日。電梯供貨及安裝按照股份公司要求直接使用總部集中采購確定的上海三菱電梯。內(nèi)部確定型

26、號、可選配置、可選功能等技術(shù)要求的時(shí)間：年月日至月日。擦窗機(jī)供貨及安裝指定分包內(nèi)部定標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。機(jī)械停車設(shè)備供貨及安裝指定分包內(nèi)部定標(biāo)時(shí)間：年月日至月日。污水處理(w shu ch l)指定分包內(nèi)部定標(biāo)(dn bio)時(shí)間：年月日至月日。政府(zhngf)指定的變配電工程根據(jù)政府部門的有關(guān)規(guī)定及現(xiàn)場進(jìn)度確定定標(biāo)時(shí)間。甲供機(jī)電設(shè)備及物資甲供機(jī)電設(shè)備及指定品牌供貨：暫定為冷水機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、鍋爐及附屬設(shè)備、水泵、發(fā)電機(jī)組、配電箱柜、母線槽、電纜等，具體說明詳見以下第四點(diǎn)3、工程監(jiān)理單位招標(biāo)（1）單位要求：符合本工程相應(yīng)規(guī)模的建設(shè)監(jiān)理資質(zhì)，具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)模，監(jiān)理人員素質(zhì)高，公司信譽(yù)良好的

27、單位。（2）投標(biāo)單位初選：年月日至月日（3）招標(biāo)時(shí)間：年月日至月日（4）合約形式：依據(jù)招標(biāo)時(shí)具備的設(shè)計(jì)成果，由投標(biāo)單位出具監(jiān)理服務(wù)計(jì)劃書，按國家和XX省工程監(jiān)理相關(guān)規(guī)范（取較嚴(yán)格者）給監(jiān)理服務(wù)計(jì)劃書的內(nèi)容，申報(bào)包干總價(jià)，我司則約定較為保守的工期，并約定無論實(shí)施階段建筑形態(tài)和數(shù)量變化，總價(jià)不做調(diào)整。（5）總價(jià)確定原則：依據(jù)本工程規(guī)模、監(jiān)理服務(wù)工作內(nèi)容，結(jié)合市場價(jià)格情況，確定總價(jià)。4、工料測量師行招標(biāo)鑒于本項(xiàng)目的特點(diǎn)和合約關(guān)系的復(fù)雜性，為有效協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，我們建議在本項(xiàng)目聘請工料測量師行。工料測量師行的職責(zé)和作用：（1）為前期招標(biāo)工作提供必要的專業(yè)咨詢意見；（2）進(jìn)行工程量、工程價(jià)款的審核，如

28、：審核中期付款及施工中期的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等價(jià)款；協(xié)助處理合約價(jià)款爭議；（3）提出結(jié)算建議。作為客觀、公正的第三方，工料測量師行將按照專業(yè)規(guī)則對工程量、工程價(jià)款進(jìn)行核算，為避免各種矛盾沖突、提出公平合理的結(jié)算建議、及本項(xiàng)目的成本控制工作提供有效幫助。對于工料測量師行的選擇，我們將會采用招標(biāo)方式（3家或3家以上單位投標(biāo)）擇優(yōu)確定，并將工料測量師行的聘用費(fèi)控制在人民幣萬元左右。四、材料(cilio)及設(shè)備采購（一）物資(wz)采購計(jì)劃表3：中海項(xiàng)目物資(wz)采購計(jì)劃（范例）（二）材料設(shè)備采購一覽表表4：中海項(xiàng)目材料、設(shè)備供應(yīng)方式明細(xì)表（范例）五、建安成本控制計(jì)劃（一）建安成本控制目標(biāo)在年月上旬

29、，根據(jù)50%深化設(shè)計(jì)方案，我們編制完成了中海項(xiàng)目建安成本估算，由于設(shè)計(jì)還未進(jìn)入擴(kuò)初階段，成本估算主要根據(jù)以往類似工程、我司已開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目、建筑市場價(jià)格等經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行編制。中海項(xiàng)目建安成本估算具體分項(xiàng)內(nèi)容主要為基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、幕墻工程、粗裝飾工程、公共部位精裝飾工程、機(jī)電工程及總體工程，估算建安成本為人民幣.億元，估算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為元/m2（按總建筑面積90247m2計(jì)算），其中土建費(fèi)用占60%、機(jī)電費(fèi)用占40%。（具體內(nèi)容詳見附件二）。隨著設(shè)計(jì)不斷完善和深度加深，我們將對上述成本估算進(jìn)行動態(tài)即時(shí)調(diào)整，在未有更新的設(shè)計(jì)圖紙之前，該成本估算表即為中海項(xiàng)目的成本控制指標(biāo)。同時(shí)，該成本估算表也將分發(fā)各位董事及中海設(shè)計(jì)管理部及相關(guān)職