建設(shè)工程成本控制PPT講座

1、目錄 引言一、當(dāng)前我國工程造價管理現(xiàn)狀二、建設(shè)工程項目成本管理的特點、原則及控 制因素三、全過程控制四、措施方法五、結(jié)語成本控制引言 建設(shè)項目成本控制是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，只有搞好建設(shè)項目成本控制才能完善現(xiàn)代企業(yè)制度，使成本控制管理科學(xué)化。 建設(shè)項目成本控制，指在建設(shè)項目成本形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導(dǎo)、監(jiān)督調(diào)節(jié)和限制，及時糾正將要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)實現(xiàn)。建設(shè)項目成本控制的目的，在于降低項目成本，提高經(jīng)濟效益。一、當(dāng)前我國工程造價管理的現(xiàn)狀 （一）目前我國工程造價管理重點在建設(shè)項目實施階段，只

2、重視建設(shè)項目的承包價、實施過程的變更造價以及結(jié)算價，而對工程可行性研究階段和初步設(shè)計階段造價管理沒有給予足夠的重視，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的根源是一些人存在著一個錯誤的認識，即可行性研究階段的投資估算和初步設(shè)計階段設(shè)計概算是虛擬資金、是準(zhǔn)現(xiàn)實的，而在建設(shè)項目實施階段所發(fā)生的資金才是真實的。 （二）工程造價管理一直重視造價的控制，輕視造價的合理確定，沒有處理好二者的關(guān)系，使我們陷入了一個死循環(huán)，我們一直在尋找控制工程造價的方法，但收效甚微，因而出現(xiàn)了頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳的片面現(xiàn)象。造成了在建筑材料價格不穩(wěn)定時把工程造價的失控歸根于材料價格上漲，在材料價格較平穩(wěn)時把工程造價的失控歸根于沒有足夠重視設(shè)計階段工程

3、造價的有效控制。而很少有人提到工程造價失控的一個重要原因是我們沒有足夠重視可行性研究階段和初步設(shè)計階段工程造價的合理確定。 （三）項目成本控制存在的問題1、對成本控制不重視 在項目成本管理中，對成本控制重視度不夠，認為成本控制沒有必要，沒有制定切實有效的成本控制措施，成本控制責(zé)任不落實，工作不到位，成本管理意識不強，缺乏法律意識、責(zé)任意識，沒有合同觀念。2、成本控制人員素質(zhì)不高 有的成本管理人員能力有限，文化水平及專業(yè)理論知識水平不高；具有理論知識、實踐經(jīng)驗及成本管理經(jīng)驗的復(fù)合型人才不多；尤其是有的成本管理人員不能適應(yīng)成本控制發(fā)展需要，積極充實成本管理的新知識、新經(jīng)驗、新技術(shù)，比如不能掌握工程

4、量清單的計價方式3、材料管理不嚴(yán)，浪費現(xiàn)象嚴(yán)重 材料費用約占整個工程造價的6070左右，材料費用的盈虧直接影響到整個工程的盈虧。有些項目部沒有嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)料用料制度，失竊嚴(yán)重；有的材料、物資過量消耗，浪費嚴(yán)重，機械設(shè)備過度磨損；有的下料計算不準(zhǔn)確，損耗率超標(biāo)。4、成本核算流于形式 在實施過程中沒有將成本預(yù)算和成本核算結(jié)合起來，沒有階段成本分析，沒有分部分項成本分析，沒有實際成本與預(yù)算成本、計劃成本的比較，因此對項目實際成本控制指導(dǎo)意義不大。加上獎勵機制不健全，獎罰辦法不落實，成本超支與大多數(shù)人的個人收入無直接掛鉤，因此管理人員對成本控制情況并不十分關(guān)心。二、建設(shè)工程項目成本管理的特點、原則及控制

5、因素2.1.1 工程造價的多次性 一個建設(shè)工程的建設(shè)程序有多個階段，在不同的階段要有多次計價，包括投資估算、概算造價、預(yù)算價格、承包合同價、結(jié)算價、竣工決算價。多次計價的準(zhǔn)確性直接影響到工程造價的有效控制。2.1.2 工程造價的大額性 工程造價的大額性是由于工程的體量大、耗資多、構(gòu)造復(fù)雜等原因所致。少則幾百萬，多則幾個億至幾十個億上百個億。工程價格的數(shù)量越大，其節(jié)約的潛力也就越大。2.1.3 工程造價的個別性、差異性 任何一項工程都有特定的用途、功能、規(guī)模。因此，對每一項工程的結(jié)構(gòu)、造型、空間分割有著具體的要求，使其工程內(nèi)容和實物形態(tài)具有個別性、差異性。產(chǎn)品的差異性決定了工程造價的個別性差異。

6、（一）建設(shè)工程的特殊性決定了工程造價 （項目成本）的特點2.1.4 工程造價的可變性 任何一項工程從決策到竣工交付使用，都有一個較長的建設(shè)期間，而且受多種不可控因素的影響，如工程變更、材料價格變化。所以造成了整個建設(shè)其中處于不確定狀態(tài)，直至竣工決算后才能最終確定工程的實際造價。2.1.5 工程造價的多專業(yè)性、多層次性 工程施工的多專業(yè)性各有一套管理模式、計價方法、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定，計價水平也有差別，導(dǎo)致了工程價格的多專業(yè)性。一個建設(shè)項目往往由多個單項工程、單位工程、分部分項工程組成，這就決定了工程價格的層次性。2.1.6 工程價格的地區(qū)性。 地區(qū)性使價格水平、工程價格的水平及計價應(yīng)考慮的因素存在有很

7、大的差異。不同地區(qū)之間競爭與管理的難度大，風(fēng)險與大。 工程項目成本控制原則是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心，對工程項目成本進行控制必須遵循以下基本原則。2.2.1 堅持成本最低化原則 工程項目成本管理的根本目的，是從實際出發(fā)，通過成本控制的各種手段，不斷降低施工項目成本，達到可能實現(xiàn)最低目的成本的要求。2.2.2 堅持全面成本控制原則 全面成本管理是全企業(yè)、全員和全過程管理，亦稱“三全”管理。成本控制工作要隨著項目施工進展的各個階段連續(xù)進行，應(yīng)使施工項目自始至終置于有效控制之下。（二）工程項目成本管理的主要原則 2.2.3 堅持動態(tài)控制原則 工程項目是一次性的，成本控制應(yīng)強調(diào)項目的中間控制，即動態(tài)控

8、制。動態(tài)控制、實時控制是項目成本管理的實施關(guān)鍵。2.2.4 堅持項目目標(biāo)管理原則 目標(biāo)管理的內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評價目標(biāo)和修正目標(biāo)，形成目標(biāo)管理的計劃、實施、檢查、處理循環(huán)，即PDCA循環(huán)。2.2.5 堅持責(zé)權(quán)相結(jié)合原則 在項目施工過程中，項目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負成本控制責(zé)任的同時，享有成本控制的權(quán)利，同時項目經(jīng)理要對各部門、各班組在成本控制中的業(yè)績進行定期檢查和考評，實行有獎有罰。2.3.1 技術(shù) 技術(shù)系統(tǒng)是項目成本管理主控因素的核心，施工活動的關(guān)鍵是技術(shù)性活動，確定科學(xué)、合理的施工方案與施工工藝是技術(shù)系統(tǒng)的重要內(nèi)容。2.3.2 管理

9、項目管理，人是每一要素，工程施工項目的第一責(zé)任人項目經(jīng)理必須具備較高的政治素質(zhì)，較全面的施工技術(shù)知識，較高的組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力，組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力高低的關(guān)鍵就在于能否充分調(diào)動廣大勞動者的積極性。2.3.3 資金 資金是項目管理系統(tǒng)的關(guān)鍵部分，工程施工是一種生產(chǎn)活動過程，同時也是經(jīng)濟活動過程。工程施工要投入人工、機械、材料及資金。投入太多會造成浪費，投入不足又會影響施工進度與工程質(zhì)量，管理者全盤計劃與生產(chǎn)要素的投入是相伴發(fā)生的，是一個投入和產(chǎn)出的系統(tǒng)。（三）工程項目成本管理的控制因素 2.4.1 成本類2.4.1.1 成本實施項目中所需用的花費2.4.1.2 成本管理是項目管理的一個子集 包括用以保

10、證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程，由資源計 劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。2.4.1.3 資源計劃編制確定執(zhí)行項目活動所需資源的種類（人工、機 具和材料）及數(shù)量。2.4.1.4 成本估算估算完成項目活動所需資源的成本。2.4.1.5 成本預(yù)算把成本估算分攤到項目的各個子項上。（四）名詞解釋2.4.1.6 成本控制控制項目預(yù)算的變化。 成本管理歷來是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個重頭戲，地產(chǎn)開發(fā) 的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開發(fā)所面臨的風(fēng)險最 小化。地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理都伴隨著每一個開發(fā)商、每一個 開發(fā)項目、項目開發(fā)的每一個階段。然而，到現(xiàn)在為止，我們不 論從媒體還是從

11、日常管理中，聽得最多的一個詞房地產(chǎn)開發(fā) 項目的成本控制。2.4.2 合同類2.4.2.1 工程建設(shè)項目合同：雙方(或數(shù)方)當(dāng)事人關(guān)于建設(shè)項目事宜依法 訂立的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議。2.4.2.2 該類合同包含：用地協(xié)議，代理合同，勘察、設(shè)計合同，審圖合 同，監(jiān)理合同，施工合同，材料、設(shè)備供應(yīng)合同等等。 其中內(nèi)容最復(fù)雜、標(biāo)的最大的要數(shù)施工合同，施工合同是發(fā)包人 和承包人為完成商定的建安工程，明確相互權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān) 系的合同。 2.4.2.3 施工合同是工程建設(shè)項目的主要合同，是工程建設(shè)質(zhì)量、進度、 投資三方面控制的主要依據(jù)。一個完整、科學(xué)、合理的施工合同 具體內(nèi)容均體現(xiàn)在與工程造價有關(guān)的

12、信息，包括：合同文件的組 成與解釋順序，具體、明確的工程實施范圍，工程數(shù)量，總造價 的組成，計費方式及費率，浮動率，工程款的支付方式，工程的 變更、簽證等規(guī)定，工程結(jié)算、工期、質(zhì)量的約定，檢測、檢驗 費，索賠、風(fēng)險責(zé)任，保險，甲供材料和設(shè)備，分包工程等等。2.4.2.4 目前國家出臺了施工合同示范文本，其中專用條款的內(nèi)容是由合 同訂立各方協(xié)商確定。為了使每一個投標(biāo)單位都能接受相應(yīng)的合 同條款，就要在發(fā)放招標(biāo)文件時，將科學(xué)、合理的合同條款納入 其中，這項工作對業(yè)主來說，招標(biāo)前的工作量是巨大的，但在實 施過程中的受益也是非常大的。招標(biāo)文件中未列入的工程信息越 多，工程造價就越難控制，工程項目建設(shè)過

13、程中的麻煩越大，因 此業(yè)主要聘請高素質(zhì)的代理機構(gòu)來協(xié)助完成招標(biāo)工作。 主要工作內(nèi)容應(yīng)包括： (1)最接近實施施工圖的工程量清單，包括對其中主要材料單價的確定及其方 式、程序、時間； (2)工程造價的確定方式，即計價方式； (3)施工合同包含的工程實施范圍； (4)工程預(yù)付款的支付比例、計算基數(shù)、起扣點的規(guī)定，以及工程進度款的支 付方式； (5)施工圖紙的確定，設(shè)計變更程序及規(guī)定； (6)設(shè)計圖紙或工程清單以外的工程計費方式，費率及費率的調(diào)整規(guī)定； (7)投標(biāo)浮動率的適用范圍； (8)提前或延遲竣工時間的獎罰條款； (9)質(zhì)量優(yōu)劣的獎罰條款； (10)檢測、檢驗； (11)工程索賠； (12)違

14、約責(zé)任、風(fēng)險責(zé)任，包括不可抗力因素造成的損失處理； (13)工程保險； (14)甲供材料和設(shè)備清單； (15)分包工程,以及總包收取的配合管理法； (16)工程變更、工程簽證等規(guī)定； (17)工程履約保證金或履約銀行保函數(shù)額和支付時間。2.4.2.5 工程變更及簽證是一個復(fù)雜的問題，也是工程造價難以控制的主 要所在，在實際操作中應(yīng)從以下幾個方面對工程變更及簽證進行 管理。 (1) 明確工程變更、簽證的管理程序，各個環(huán)節(jié)各負其責(zé)分別把 關(guān)，相互制約。事前審方案，事中計量，事后按規(guī)定計算。 (2) 管理各項變更內(nèi)容，工程變更涉及諸多方面，主要包括: 業(yè)主對功能標(biāo)準(zhǔn)的變更； 現(xiàn)場地質(zhì)條件等不可預(yù)見因

15、素的變化； 由于業(yè)主原因工程總進度計劃的變更； 業(yè)主要求施工方案的變更； 由于審圖或國家標(biāo)準(zhǔn)的改變而引起設(shè)計變更； 不可抗力的變更； 業(yè)主不能及時提供施工場地,技術(shù)資料的變更； 以及其他非承包人原因造成的變更。 如果在上述變更發(fā)生前就從組織上、技術(shù)上、經(jīng)濟上做好應(yīng)對準(zhǔn) 備，則可將變更所發(fā)生的工程造價達到有效的控制。2.4.3 價值工程類 價值工程由美國通用電氣公司工程師麥爾斯在1947年提出，是指 通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對所研究對象的功能、費用進行系統(tǒng)分 析，不斷創(chuàng)新，旨在提高所研究對象價值的思想方法和管理技術(shù)。 價值工程的目的，就是以“對象的最低全生命周期成本，可靠地實 現(xiàn)使用者所需功能，以

16、獲取最佳的綜合效益”?，F(xiàn)在各個國家將價 值工程方法運用到了很多領(lǐng)域。2.4.3.1 價值工程的基本概念 價值工程，又稱價值分析，是一門技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的現(xiàn)代化管 理科學(xué)。它通過對產(chǎn)品的功能分析，研究如何以最低的成本去實 現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。因此，應(yīng)用價值工程，既要研究技術(shù)，又要 研究經(jīng)濟，即研究在提高功能的同時不增加成本，或在降低成本 的同時不影響功能，把提高功能和降低成本統(tǒng)一在最佳方案之中。2.4.3.2 價值工程的定義和基本原理 關(guān)于價值工程的定義，盡管有很多不同的說法，但都大同小異。 比較簡單的定義應(yīng)該是:價值工程是以功能分析為核心，使產(chǎn)品 或作業(yè)達到適當(dāng)?shù)膬r值，即用最低的成本來實現(xiàn)其必要

17、功能的一 項有組織的活動。 根據(jù)以上定義，可以把價值工程的基本原理歸納為以下三個方面2.4.3.2.1 價值、功能和成本的關(guān)系 價值工程的目的是力圖以最低的成本使產(chǎn)品或作業(yè)具有適當(dāng)?shù)膬r 值，亦即實現(xiàn)其應(yīng)該具備的必要功能。因此，價值、功能和成本 三者之間的關(guān)系應(yīng)該是： 價值=功能（或效用）/成本（或生產(chǎn)費用） 用數(shù)學(xué)公式可表示為：v=F/C 上述公式給我們的啟示是： 一方面客觀地反映了用戶的心態(tài)，都想買到物美價廉的產(chǎn)品或作 業(yè)，因而必須考慮功能和成本的關(guān)系，即價值系數(shù)的高低； 另一方面，又提示產(chǎn)品的生產(chǎn)者和作業(yè)的提供者，可從下列途徑提高產(chǎn)品或作業(yè)的價值: (1) 功能不變，成本降低； (2) 成

18、本不變，功能提高； (3) 功能提高，成本降低； (4) 成本略有提高，功能大幅度提高； (5) 功能略有下降，成本大幅度下降。 為了對上述公式中的價值、功能和成本有一個正確的理解，需要說明如下: (1)價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從價值的功能角度出發(fā)，表現(xiàn)為功能與成本之比。 (2)功能是一種產(chǎn)品或作業(yè)所擔(dān)負的職能和所起的作用。這里有一個觀念間題，專門用戶購置產(chǎn)品或作業(yè)，并非購買產(chǎn)品或作業(yè)的本身，“而是購買它所具有的必要功能。如果功能過全、過高，必然會導(dǎo)致成本費用提高，而超過必要功能的部分用戶并不需要，這就會造成功能過剩；反之，又會造成功能不足。 (3)公式中的成本，也不是一般意義上

19、的成本，而是產(chǎn)品壽命周期的成本。 例如：工程項目的壽命周期，應(yīng)從可行性研究開始到保修期結(jié)束，其壽命周期成本也應(yīng)包括這期間的全部成本。2.4.3.2.2 價值工程的核心功能分析 價值工程的核心是對產(chǎn)品或作業(yè)進行功能分析。這就是：在項目設(shè)計時，要在對產(chǎn)品或作業(yè)進行結(jié)構(gòu)分析的同時，還要對產(chǎn)品或作業(yè)的功能進行分析，從而確定必要功能和實現(xiàn)必要功能的最低成本方案(工程概算);在項目施工時，也要在對工程結(jié)構(gòu)、施工條件等進行分析的同時，還要對項目建設(shè)的施工方案及其功能進行分解，以確定實現(xiàn)施工方案及其功能的最低成本計劃(施工預(yù)算)。2.4.3.2.3 價值工程是一項有組織的活動 在應(yīng)用價值工程時，必須有一個組織

20、系統(tǒng)，把備專業(yè)人員(如施工技術(shù)、質(zhì)量安全、施工管理、材料供應(yīng)、財務(wù)成本等)組織起來，發(fā)揮集體力量，利用集體智慧來進行，方能達到預(yù)定的目標(biāo)。組織的方法有多種，在項目建設(shè)中，把價值工程活動同質(zhì)量管理活動結(jié)合起來進行，不失為一種值得推薦的方法。2.4.3.3 價值工程的工作程序 根據(jù)價值工程的工作標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項目施工的特點，施工項目的價值工程工作程序可分以下四個階段實施：2.4.3.3.1 準(zhǔn)備階段 1.對象選擇 價值工程的應(yīng)用對象和需要分析的問題，應(yīng)根據(jù)項目的具體情況 來確定，一般可從下列三方面來考慮: (1)設(shè)計方面:如設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)是否過高，設(shè)計內(nèi)容中有無不必要的功能， 等等; (2)施工方面:主要是

21、尋找實現(xiàn)設(shè)計要求的最佳施工方案，如分析施工 方法、流水作業(yè)、機械設(shè)備等有無不必要的功能(即不切實際的 過高要求); (3)成本方面:主要是尋我在滿足質(zhì)量要求的前提下降低成本的途徑， 應(yīng)選擇價值量大的工程進行重點分析。 2.組織價值工程小組 價值工程小組的建立，要根據(jù)選定的對象來組織?？稍陧椖拷?jīng)理 部組織，也可在班組中組織，還可上下結(jié)合起來組織。 3.制訂工作計劃 價值工程的工作計劃，其主要內(nèi)容應(yīng)該包括：預(yù)期目標(biāo)、小組成 員及分工、開展活動的方法和步驟等。2.4.3.3.2 分析階段 1.收集資料 (1)基礎(chǔ)資料:系指本項目及企業(yè)的基本情況，如企業(yè)的技術(shù)素質(zhì)和施 工能力，以及本項目的建設(shè)規(guī)模、工

22、程特點和施工組織設(shè)計等; (2)技術(shù)資料:含項目的設(shè)計文件、地質(zhì)勘探資料以及用料的規(guī)格和質(zhì) 量等; (3)經(jīng)濟資料:如項目的隨工圖預(yù)算、施工預(yù)算、成本計劃和工、料、 機費用的價恪等; (4)業(yè)主單位意見:如業(yè)主單位對項目建設(shè)的使用要求等。 2.功能分析 即對項目實體進行系統(tǒng)的功能分析，如分析項目的每個部位、每 個分項工程，甚至每道工序在項目施工中的作用。 3.功能評價 即對工序、分項工程、部位進行功能評價，求出其成本和價值。 2.4.3.3.3 方案創(chuàng)新和評價階段 1.提出改進方案 目的是尋找有無其他方法能實現(xiàn)這項功能，如混凝土工程有無新 的配合比或摻用附加劑，深基礎(chǔ)工程有無不同的開挖方法等。

23、 2.評價改進方案 主要是對提出的改進方案，從功能和成本兩方面來進行評價，具 體計算新方案的成本和功能值。 3.選擇最優(yōu)方案 即根據(jù)改進方案的評價，從中優(yōu)選最佳方案。2.4.3.3.4 實驗與驗收階段 (1)提出新方案，報送項目經(jīng)理審批，有的還要得到監(jiān)理工程師、設(shè) 計單位甚至業(yè)主的認可。 (2)實施新方案，并對新方案的實施進行跟蹤檢查。 (3)進行成果驗收和總結(jié)。三、全過程控制 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的成本，真正把握商機，化解風(fēng)險，從而實現(xiàn)預(yù)期利潤。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)

24、過程中的幾個階段具體談一下成本控制。 房地產(chǎn)項目的工程造價控制貫穿于項目動作的全過程。即項目的決策階段、設(shè)計階段、施工招標(biāo)及合同簽約階段、施工階段、結(jié)算及后評等階段都關(guān)系到房地產(chǎn)項目的總的成本；費用、利潤；要全面有效地對房地產(chǎn)項目形成的各個階段的工程造價進行控制并及時對各階段的偏差進行糾正和調(diào)整，從而實現(xiàn)項目投資效益、社會效益的最優(yōu)化，對影響項目造價的各個階段進行全過程、全面地控制。 有關(guān)分析資料顯示，在項目投資決策階段對投資的影響可達95%以上；初步設(shè)計階段可達75%95%，對建筑工程造價的影響力最大；技術(shù)設(shè)計階段可達35%75%，對建筑工程造價的影響力減小，該階段只確定工程設(shè)計的合理性、可

25、行性；在施工圖設(shè)計階段可達10%35%，其影響力進一步削弱。因此，最關(guān)鍵的階段是項目實施之前的項目決策(決定因素)和設(shè)計階段(關(guān)鍵因素)，因此要根據(jù)影響力的大小有所側(cè)重。 事前控制，又叫前饋控制，是主管人員運用所能得到的最新信息， 包括上一個控制循環(huán)中所產(chǎn)生的經(jīng)驗教訓(xùn)，反復(fù)認真地對可能出現(xiàn) 的結(jié)果進行預(yù)測，然后將其同計劃要求進行比較，從而在必要時調(diào) 整計劃和控制影響因素，以確保目標(biāo)的實現(xiàn)。搞好成本預(yù)測是成本 控制的第一步，預(yù)測的重要性表現(xiàn)在以下幾個方面：1)預(yù)測既是計 劃工作的前提條件，又是計劃工作的結(jié)果；2)預(yù)測是使管理具有預(yù) 見性的一種手段；3)預(yù)測有助于促使各級主管人員向前看，即為將 來

26、做準(zhǔn)備；4)預(yù)測有助于發(fā)現(xiàn)問題，從而集中力量加以解決。3.1.1 投資決策階段3.1.1.1 編制項目建議書 建設(shè)單位根據(jù)企業(yè)資本支出計劃提出工程項目建設(shè)計劃，并指定項 目管理部門或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制項目建議書，項目建議 書經(jīng)項目管理部門審核后，提交決策部門審批。 （一）前期階段-事前控制3.1.1.2 編制可行性研究報告 可行性研究報告是決策的重要依據(jù),做好可行性研究報告的關(guān)鍵是做好市場調(diào)研,開發(fā)的項目是否有相應(yīng)的消費群體,深入了解開發(fā)項目所定位的業(yè)主們的需要,要確保項目是適應(yīng)發(fā)展要求的;做好效益研究,從投入、產(chǎn)出入手,解決項目在經(jīng)濟上的“合理性”問題.既要符合所在城市的規(guī)劃要求,又

27、要滿足使用功能,既要考慮功能分區(qū)和建筑物的間距要求,又要考慮最大限度地節(jié)約用地,盡量做到布置緊湊合理,充分利用地形地貌,降低地皮費用.可行性研究的深度要規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化,研究報告要確保真實性和科學(xué)性。3.1.1.3 編制投資估算。 投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一。它是研究、分析開發(fā)項目的經(jīng)濟效果的重要依據(jù)，也是決策的主要依據(jù)。 在投資估算中，設(shè)計人員應(yīng)從工程規(guī)模和項目內(nèi)容上真實反映設(shè)計意圖、工程內(nèi)容，費用構(gòu)成應(yīng)齊全、合理，確保估算質(zhì)量。主要工藝要進行多方案比較，設(shè)計方案不僅要技術(shù)上可行，而且經(jīng)濟上更應(yīng)合理。所以工程經(jīng)濟人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開始，就應(yīng)該滲透到設(shè)計的全過程中去，按照

28、工程造價管理的原則，合理預(yù)測投資估算中各種動態(tài)因素的變化，盡可能打足投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關(guān)鍵，也是下階段的重要依據(jù)。3.1.1.4 項目決策 將項目建議書和可行性研究報告提交最高管理層,由管理層開專題會議進行決策,在進行充分論證后,得出科學(xué)的決策。 房地產(chǎn)項目投資決策階段工程造價控制對整個項目全過程造價的控制起著決定性的作用。一個城市中的不同區(qū)位和地點對于房地產(chǎn)項目投資決策的形成起著重要的影響作用：決策過程中發(fā)布根據(jù)項目建設(shè)地點的規(guī)劃功能，公共配套設(shè)施，居住人群的密集情況、流動性、職業(yè)特點來確定該項目的開以類型，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的檔次，以及項目容積率、綠化率的確定，項目主要設(shè)備的選用等

29、；而這些都關(guān)系到工程造價的高低。 據(jù)相關(guān)資料顯示，項目決策階段的產(chǎn)出是決策的結(jié)果，這個階段的產(chǎn)出對總投資影響經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般為70%左右。這表明項目決策階段對整個項目工程造價具有決定性影響。在進行投資估算的時候，對同類地區(qū)相鄰項目的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)進行調(diào)查、研究、對比、并根據(jù)項目之間的不同點進行項目投資估算成本的替換，以例題的確定投資估算。在進行投資方案的決策時，進行多方案比較，分析影響投資的風(fēng)險因素，評估風(fēng)險量，對影響項目的造價的風(fēng)險性因素進行重點控制。3.1.2 設(shè)計階段 工程設(shè)計是房地產(chǎn)建設(shè)項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程,是工程建設(shè)的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是確定與控制

30、工程造價的重點階段. 3.1.2.1 實行設(shè)計方案招投標(biāo)制度 在市場經(jīng)濟的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引入競爭機制，加強管理工作。通過設(shè)計招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。同時通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證的事情發(fā)生。3.1.2.2 優(yōu)化設(shè)計方案 專家指出，雖然設(shè)計費用占工程總投資的比例很小(1%2%)，但它對工程造價的影響程度達到75%。搞好工程設(shè)計階段的造價控制是有效控制工程成本的關(guān)鍵，重施工、輕設(shè)計的觀念必須克服，控制工程費用應(yīng)從設(shè)計抓起

31、。因此，建設(shè)單位在審查設(shè)計單位的設(shè)計時，要重視設(shè)計方案的優(yōu)化，以提高投資效益為前提，積極而穩(wěn)妥地采用先進的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝。3.1.2.3 實行限額設(shè)計 控制工程造價，在設(shè)計過程中采用限額設(shè)計。所謂限額設(shè)計就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報告投資估算控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。分解投資和工程量是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法，它是將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量分解到各個專業(yè)，然后再分解到各單位工程和各分部工程，通過層層分解，實現(xiàn)對投資的限額的控

32、制和管理，也同時實現(xiàn)了對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量、及概預(yù)算指標(biāo)等方面的控制。3.1.2.4 技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計階段的造價控制 方案設(shè)計招標(biāo)完成后，還要重視技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計。在設(shè)計過程中采用限額設(shè)計是加強此階段監(jiān)督管理的有效手段，避免無謂的浪費。限額設(shè)計就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報告的投資估算控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資額不被突破?？刂聘潘悴怀^投資估算，主要對工程的設(shè)備、材質(zhì)控制，實行設(shè)計招標(biāo)，增加競爭意識，降低成本。 3.1.2.5 加強圖紙會審工作 加強

33、圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經(jīng)營部和預(yù)決算部，對施衛(wèi)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，從各個不同角度對設(shè)計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟損失。3.1.2.6 加強洽商管理 杜絕不合理的設(shè)計洽商。對確實必須發(fā)生的設(shè)計變更，我們采取的方法是審核會簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設(shè)計人責(zé)任心不強所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設(shè)計洽商增加工程造價。

34、3.1.2.7 采用合同措施，有效控制造價 在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。3.1.3 招投標(biāo)及簽約階段3.1.3.1 招投標(biāo)階段 建設(shè)工程在設(shè)計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標(biāo)的階段。 工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面。通 過招投標(biāo)開發(fā)商對施工單位或材料供應(yīng)商的選擇，對項目投資乃至 質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。 1、招標(biāo)方式的確定。招標(biāo)方式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、

35、議標(biāo)等，各種 招標(biāo)方式有其特點及適用范圍，一般要根據(jù)承包形式、合同類型、 工程緊迫程度和業(yè)主期望控制工程建設(shè)和程度等決定。 一般采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)，盡量在主流媒體上發(fā)布招標(biāo)信息， 使那些有實力的潛在的承包商能夠公平地獲知信息。要注意區(qū)分哪 些是有實力的承包商，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企 業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。要求提供投標(biāo) 保證金和履約保證金；要考察施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績和技術(shù)裝備等， 優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績與我們擬建工程相同的施工企業(yè)，特別要求 承擔(dān)此項目的項目經(jīng)理未出任其他項目的項目經(jīng)理； 考察施工隊伍的資信情況，資金不足的企業(yè)可能將工程款進行設(shè)備的投入

36、，負債經(jīng)營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務(wù)，這些都將造成工程款難以到位，制約工程進展，影響投資效益；考察施工企業(yè)是否具有足夠的技術(shù)實力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能有實力在工程造價上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。 2、做好招標(biāo)文件的編制工作。造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，尤其是地下工程如基礎(chǔ)工程，排除地下障礙，抽水，機械進出場費、塔吊安拆等費用在招標(biāo)

37、階段就確定下來，以免日后結(jié)算時糾纏不清。雖然這些費用具有不確定性，一次性包死可能會有風(fēng)險，但甲乙雙方都應(yīng)承擔(dān)一定的風(fēng)險。應(yīng)盡量自行編制標(biāo)底，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內(nèi)。 3、選擇報價形式。在我國現(xiàn)階段通常采用兩種報價形式，即工程量清單和施工圖報價。按照有關(guān)規(guī)定，目前較多采用清單報價的方式，而施工圖報價這種報價形式主義以往應(yīng)用于得比較多。無論采用哪一種報價形式，都應(yīng)特別注意在招標(biāo)文件中一定要規(guī)定投檔人必須填寫材料（設(shè)備）明細匯總表，并在表中詳細列出所采用材料（設(shè)備）的名稱、品牌、規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家、質(zhì)量等級、數(shù)量、單價及

38、合價，以便于評標(biāo)時對比分析以及簽約后的質(zhì)量控制。 4、合理低價者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。3.1.3.2 簽約階段 合同作為雙方當(dāng)事人履行權(quán)利和義務(wù)，相互索賠的依據(jù)，在房地產(chǎn)項目實施過程中，認真編制招標(biāo)文件有簽訂工程合同尤為重要。房地產(chǎn)商必須對以下有關(guān)合同問題進行策劃和決策： 1、確定簽約的承包商的數(shù)量和發(fā)包方式。在合同簽約階段房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)項目大小、專業(yè)復(fù)雜程度、自身管理能力、管理的風(fēng)險等因素來確定；力求即有利于業(yè)主控制造價又回避風(fēng)險。 2、合同

39、價格形式。不同種類的合同價格形式，有著不同的應(yīng)用條件、責(zé)任與權(quán)利以及對合同雙方有不同的風(fēng)險。目前多選擇固定合同總價的形式，這樣業(yè)主能夠盡早地控制投資：但采用些形式時要特別注意風(fēng)險包干范圍的確定。 3、保函或保證金的應(yīng)用。保函或保證金是為了保證投票人能夠認其投標(biāo)和忠實履行合同而設(shè)置的保證措施，房地產(chǎn)商應(yīng)該很好地加以利用，比較常用的有投標(biāo)保函（或保證金）等。使用過程中要注意它們的使用時段以及相互銜接關(guān)系。 4、重要合同條款的確定。關(guān)于工期、質(zhì)量、造價這三個方面的合同條款，是施工合同最重要的內(nèi)容。實踐中關(guān)于開竣工日期的界定；參加驗收的單位、人員，采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、程序及產(chǎn)生質(zhì)量爭議的處理；對價款調(diào)整的

40、范圍、程序、計算依據(jù)和設(shè)計變更，現(xiàn)場簽證、材料價格的簽發(fā)、確認；對工程進度款和竣工結(jié)算所需要的文件、程序和效力進行等上述問題必須進行明確具體的規(guī)定。主要包括： 施工合同價款：必須明確是固定總價合同、固定單價合同，還是可調(diào)單價合同。一般來說，對工期較短、規(guī)模較小的施工項目，宜采用固定總價合同，這樣既體現(xiàn)了招標(biāo)的公正性、嚴(yán)肅性，又有利于施工進展工程中的工程款撥付控制；對工期較長、規(guī)模較大、前期準(zhǔn)備不甚充分的施工項目，可采用可調(diào)價格合同，以更好地、實事求是地反映工程實際費用支出，所以，該類合同條款必須明晰。如果為固定總價合同，必須寫明總價固定包干的范圍，應(yīng)包含雙方在工程招標(biāo)書和中標(biāo)書及其附件已經(jīng)明確

41、的工程內(nèi)容和預(yù)計的風(fēng)險因素(在招標(biāo)文件中，應(yīng)附明確的施工圖紙目錄以及施工范圍)； 工程造價計價模式條款：這些條款包含了本工程造價的計價模式，一經(jīng)簽訂，不可隨意更改。這些條款往往與投標(biāo)人的優(yōu)惠條件一同出現(xiàn)，由于工程項目施工過程中發(fā)生情況的多樣性、不確定性，幾乎沒有一個工程是不發(fā)生現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更的，這些條款約定了發(fā)生這些情況后的工程價款處理方式、結(jié)算方式，對這些條款必須仔細推敲，認真對待； 工程款撥付方式條款：就整個項目實施的各環(huán)節(jié)而言，施工階段占整個項目建設(shè)周期的時間最長，在施工期間造價控制的最直接體現(xiàn)就是工程款撥付的控制。對承包商的工程款撥付，或以時間進度為節(jié)點(一般以月進度)；或以形象進

42、度為節(jié)點，總之，都應(yīng)該是在總合同價款控制前提下的多節(jié)點 價控制的最直接體現(xiàn)就是工程款撥付的控制。對承包商的工程款撥付，或以時間進度為節(jié)點(一般以月進度)；或以形象進度為節(jié)點，總之，都應(yīng)該是在總合同價款控制前提下的多節(jié)點進度款控制，一般在進度款提交、核定和撥付時間上應(yīng)有明確規(guī)定，以維護雙方利益，在資金上確保工程順利進展。 另外，通用條款對于災(zāi)害（風(fēng)、雨、雪、洪、震）等達到什么程度才能被認定為不可抗力未明確，雙方當(dāng)事人在合同中應(yīng)對可能發(fā)生的風(fēng)、雨、雪、洪、震等自然災(zāi)害的程度應(yīng)予量化。如幾級以上的大風(fēng)，幾級以上的地震，持續(xù)多少天達到多少毫米的降水等才能認定為不可抗力，以免引起不必要的糾紛。 事中控制

43、，又叫現(xiàn)場控制，控制工作的重點是正在進行的計劃實施過程，是控制工作的基礎(chǔ)，是成本控制的核心。因此，必須加強事中控制。 前期工作完成后即進入建設(shè)階段。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時間內(nèi)完成開發(fā)項目的建筑安裝工程，使項目按時投入使用。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運、利潤、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。 在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實力較強的監(jiān)理公司對工程質(zhì)量、工期和成本進行控制。同時派代表進駐工地進行監(jiān)督，以便對施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證進行認定。在整個施工過程當(dāng)中，要抓好施工調(diào)度，及時掌握工程進度情況，合理安排每一

44、道工序。 另一個重要工作就是融資。融資工作的好壞直接關(guān)系到整個項目能否順利進行。 （二）建設(shè)階段-事中控制3.2.1 選擇合理的施工方案 對中標(biāo)的施工單位首先應(yīng)對其施工組織設(shè)計及作業(yè)方案認真審核，采 用經(jīng)濟技術(shù)比較方法進行綜合評審，要合理化、經(jīng)濟化，尤其涉及到 圖紙以外增加的方案，一定在保證安全、質(zhì)量的前提下，用最經(jīng)濟的 方案，從而降低工程成本，減少工程變更和現(xiàn)場簽證，加強投資控制。3.2.2 控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證 在工程建設(shè)項目中，工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但要進行有 效控制。為防止施工圖設(shè)計中產(chǎn)生漏洞，除在審核圖紙時把關(guān)外，還 應(yīng)在甲、乙方、設(shè)計單位的圖紙會審、設(shè)計單位的技術(shù)咨

45、詢中盡量消 除漏洞。設(shè)計變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，盡可能 把設(shè)計變更控制在施工階段初期，尤其對影響工程造價的重大設(shè)計變 更，更要先比較各個方案的優(yōu)劣，選擇最經(jīng)濟適用的方法，使工程造 價得到有效控制。 3.2.3 嚴(yán)格審核工程施工造價 根據(jù)計劃進度和現(xiàn)場施工的實際進度，即時核定施工預(yù)算。對于實際 有可能超出相應(yīng)施工單位報價的部分，要加以詳細分析，找出原因，調(diào)整 或修正，對工程造價實施動態(tài)控制。 a.各種單項工程造價嚴(yán)格控制在預(yù)算內(nèi)。各種主要材料及設(shè)備的價格， 如鋼筋、商品混凝土、水電主材設(shè)備等均應(yīng)控制在預(yù)算之內(nèi)。盡量不突 破，如果必須調(diào)整則應(yīng)及時辦好現(xiàn)場材料、設(shè)備的確認手續(xù)。 b

46、.對于施工單位未按設(shè)計施工圖完成的工程內(nèi)容，要辦理好相關(guān)手續(xù)， 在結(jié)算中予以扣減。 c.工程項目的材料費一般占工程總造價的50%60%左右，材料費用是成 本控制的關(guān)鍵。建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量，對某些材料可采用 甲方指定或限價方式。在材料調(diào)差方面，主材及設(shè)備調(diào)低調(diào)高的部分都要 認價，辦好相關(guān)手續(xù),結(jié)算時據(jù)實調(diào)差。 d.結(jié)算審計時，對各個單項的工程量分別復(fù)核，同時對定額套項要嚴(yán)格 審核，不出現(xiàn)漏項、增項及施工單位套高不套低的現(xiàn)象。 e.在工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)建立嚴(yán)格的結(jié)算審核制度，自身審 核后，再送至專業(yè)審計單位進行二次審核，通過層層把關(guān)，真實合理地反 映工程造價，從而降低工程成

47、本。 3.2.4 工程造價的預(yù)算采用工程量清單報價 我國已加入WTO，正逐步嘗試實施國際通行的做法，2003年已發(fā)布GB50500-2003建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范，對于工程的發(fā)包應(yīng)采用工程量清單報價的方式，將工程成本市場化，增加競爭意識,降低工程成本，或在工程設(shè)計比較完善的情況下，工程采用單方造價包干，限定所用材料的品牌、價格及包干范圍、內(nèi)容等，降低后期施工過程中的變更與簽證，從而降低工程成本。 3.2.5 優(yōu)選專業(yè)分包，防止壟斷性行業(yè)任意抬價 在工程建設(shè)中，對于工程承包方式，在不影響整個工程質(zhì)量、進度的前提下，盡量采用總包加專業(yè)分包制，即專業(yè)事由專業(yè)單位去做，從而降低中間環(huán)節(jié)和工程成本。

48、如土建主體工程應(yīng)與門窗工程、涂料工程、供電工程、消防工程、外裝工程分別承包，由各自專業(yè)單位進行承包，這樣能保證工程的質(zhì)量，同時降低工程成本。有些特殊專業(yè)工種不得不委托帶有一定的壟斷性質(zhì)的專業(yè)施工單位承擔(dān)，如變配電所安裝工程、通訊工程、煤氣工程等。 3.2.6 深入現(xiàn)場,收集和掌握施工有關(guān)資料 在工程施工過程中，審價人員和費用控制人員應(yīng)經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙察看施工情況，有時與監(jiān)理、總承包方及施工人員進行座談，了解、收集工程的有關(guān)資料，及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài)，及時審核因設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用，相應(yīng)調(diào)整和控制工程造價，并為最終的工程總結(jié)算提供依據(jù)和做好必要的準(zhǔn)備工作。 3.2.7 抓好合

49、同管理，減少工程索賠 在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時提出反索賠，使成本得到有效控制。3.2.8 完善工程付款程序,把握好付款的關(guān)口 在工程施工過程中，對工程進度款的支付流程是由施工單位提交申請支付工程款單，監(jiān)理單位根據(jù)工程進度狀況初步核算工程量，從而進一步估算工程造價，

50、再由監(jiān)理單位將附有工程量完成情況的清單及付款申請單移交于工程造價咨詢機構(gòu)，由造價咨詢機構(gòu)再對此進行核查，以確定工程款的撥付。層層把關(guān)，層層審核，程序比較嚴(yán)謹，責(zé)任比較清晰，對工程造價起到有力控制，但由于在工程建設(shè)的過程中，各項工作非常繁雜，經(jīng)常出現(xiàn)一些對工程造價的失控點和盲點，項目的實際發(fā)生與否，以及發(fā)生的量的大小，不能客觀反映出來，因此在這方面要進一步加強對工程造價的動態(tài)，建立臺賬，使之與工程的進度直接銜接起來，讓工程造價與工程進度圖一樣直觀。3.2.9 從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有

51、效控制。技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。3.2.10 從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費、綠化賠償費和其他補償費等，對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。3.2.11 做好材料、設(shè)備的定貨、采購、供應(yīng)工作，嚴(yán)把材料設(shè)備價格關(guān) 項目管理者可在施工過程中參與主要材料的選型定價，為做好選型定價工作，要認真調(diào)查和分析材料市場的價格及其走勢，對商品混凝土、鋼材、門窗、水電及墻地面裝飾等大宗材料的采購應(yīng)協(xié)助

52、承包商進行多家比選，對大型的工程項目還可以組織供應(yīng)商進行招標(biāo)，在質(zhì)量、服務(wù)、價格方面反復(fù)比較，從中選優(yōu)。甲供材料須根據(jù)工序及施工進度安排進料計劃，盡量降低存儲成本。另外，加強甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。3.2.12 加強對監(jiān)理、造價咨詢機構(gòu)等中介機構(gòu)的監(jiān)督管理3.3.1 竣工結(jié)算 竣工結(jié)算是業(yè)主和施工單位都十分重視的工作，它是反映建設(shè)項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。此階段控制和管理的重點是： （一）核對竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗收合格，嚴(yán)格核對合同條款中約定的結(jié)算方法、計價依據(jù)、取費標(biāo)準(zhǔn)、主材價格

53、和優(yōu)惠與承諾條件等，防止重復(fù)計算及收費等問題。（二）檢查核對隱蔽工程驗收記錄及施工日記，所有隱蔽工程均需進行驗收，實行監(jiān)理的工程要經(jīng)監(jiān)理工程師簽字確認，確認隱蔽驗收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。（三）落實設(shè)計變更及簽證，檢查這些設(shè)計變更是否符合既定的程序，設(shè)計變更要有原設(shè)計單位負責(zé)人簽字，并經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師簽字，重大設(shè)計變更要經(jīng)原設(shè)計部門審批，否則不應(yīng)列入竣工結(jié)算。并且嚴(yán)格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。（三）后期階段-事后控制（四）現(xiàn)場按竣工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證進行工程量的核實。按圖嚴(yán) 格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設(shè) 單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)

54、，認真審查、復(fù)核，防止各項計算 誤差，按實結(jié)算。（五）做到嚴(yán)格、合理、公平、公正。3.3.2 后評價階段 后評價是對整個建設(shè)項目的一次性綜合性評價，也是對項目工程造 價控制的總結(jié)。一般來說，房地產(chǎn)商應(yīng)做好三個方面的工作：一是 對數(shù)據(jù)資料進行整理、分析和歸類，分析影響工程造價的各項因素 并建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，為下次項目的控制提供參考；二是總結(jié)造價 控制如何在各環(huán)節(jié)得到有效銜接；如何有效防范價格風(fēng)險，由被動 向主動控制轉(zhuǎn)化的經(jīng)驗；三是分析自身在全過程控制造價方面的不 足及欠缺，找出其因素并中以克服。四、措施方法4.1.1 四步法 隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)

55、商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外,還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項費用支出。“利潤銷售收入成本費用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通過IT手段、科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平？明源根據(jù)幾年來對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實踐，結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進經(jīng)驗，總結(jié)提煉了“成本管理四步法”。這四個步驟分別是：制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績評估。（一）成本控制方法4.1.1.1 制定目標(biāo)目標(biāo)成本 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項目成本的控制線。 許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先

56、沒有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時，這個“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/計劃”實際上是“假目標(biāo)/計劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。 目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。4.1.1.2 明確崗位職責(zé)責(zé)任成本體系 “責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟

57、指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做什么的問題。 “責(zé)任成本體系”包含四大要素,即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評價指標(biāo)、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實責(zé)任到崗位,落實責(zé)任到人,最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。 責(zé)任成本范圍： “責(zé)任成本體系”的目的是保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡單的說，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來自“成本結(jié)

58、構(gòu)樹”。理論上，我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹”的每一個分支都作為“責(zé)任范圍”來看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評價指標(biāo)、評價部門。當(dāng)然在實際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進行定義并加以實施。4.1.1.3 跟蹤執(zhí)行動態(tài)成本法 動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預(yù)期成本，通過實時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。 動態(tài)成本的核心是實時性，動態(tài)指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價是多少？ 我們強調(diào)“在項目執(zhí)行過程中”能對項目的全成本進行實時測算，只有這樣才能控制成本、

59、輔助營銷決策。 如何實現(xiàn)動態(tài)成本的測算?一個中心，三條主線 動態(tài)成本=合同性成本非合同性成本待發(fā)生成本。合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報批報建費用”等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們在成本管理中必須“以合同為中心”。 三條主線：“動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本”、“實付成本”。“動態(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實際發(fā)生成本”指的是項目當(dāng)前已審定的工程量，與“動態(tài)成本”對比可反映出項目整體進度；“實付成本”指的是實際已支付的款項，與“實際發(fā)生成本”對比反映出款項的支付進度，包括應(yīng)付、實付的情況。這三條主線可以很好的反映項目成本執(zhí)行的全貌。4.1.1.4 業(yè)績評估優(yōu)獎劣罰，拿數(shù)據(jù)說話 制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對業(yè)務(wù)過程進行了實時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對相關(guān)的業(yè)績進行評估。 將項目最終的“動態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平；將執(zhí)行過程“實際完成的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評價指標(biāo)”做比較，我們就可以很好的對部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績進