[廣東]高層商業(yè)住宅項目管理策劃PPT（54頁）

1、保利紫山國際花苑（S7）項目管理策劃南海項目部-紫山項目組2015年12月15日2第一部分項目概況第二部分目標體系第三部分施工組織規(guī)劃目錄第四部分總平面規(guī)劃第五部分項目管理第六部分風險管理項目概況二. 項目四周狀況三. 地形與地質狀況四. 項目施工道路規(guī)劃一. 項目概況4一.項目概況項目計量單位主要經濟指標規(guī)劃總用地面積133334.31 規(guī)劃總建筑面積350246.82 其中住宅建筑面積273361.79 商業(yè)建筑面積2594.87 配套公共設施面積24456.34 地下車庫及設備房建筑面積49833.82其它1369.58 不計容總建筑面積59387.13 其中地下不計容面積49833.8

2、2 首層架空不計容面積7508.03 樓頂間不計容面積993.46 社區(qū)用房不計容面積1051.82 計容總建筑面積290859.69 容積率2.18 建筑基底總面積18932.96建筑密度%14.20 綠地率%35住宅戶(套)數戶(套)2468最大層數(0.000計)層33最高建筑總高度(0.000計)m100住宅機動車停車位數(及停車面積)個()2334(54737.77)其中地面/地上車庫個()223(4904.39)地下車庫個()2111(49833.38)二標段一標段標段分界線保利紫山小學幼兒園5二.項目四周狀況北面為我司在建項目S6東面為荒地及綠地在建學校南面為大步工業(yè)區(qū)廠房西面為

3、荒地6三.原始地形圖7四.項目施工道路規(guī)劃規(guī)劃桂瀾路北延線佛山一環(huán)規(guī)劃社區(qū)主干道擬開通一環(huán)接口作為施工通道本項目擬結合永久道路規(guī)劃一條環(huán)形施工通道，連通一環(huán)出口，解決交通難題。目標體系進度目標安全文明目標質量目標9一.目標體系爭取“華南杯”；佛山市“雙優(yōu)工程”；集團第三方評估實測實量得分90分以上；公司工程部月檢得分90分以上 一次性交樓率不低于90%； 交付時每戶問題投訴少于5條質量目標爭取“華南杯”；佛山市“雙優(yōu)工程”；傷亡控制指標：死亡率為零、重傷率為零、月輕傷頻率0.2以下，杜絕死亡事故的發(fā)生；集團第三方評估安全文明得分90分以上公司工程部月檢得分不低于90分實現安全文明施工常態(tài)化；

4、安全文明施工目標進度目標2016年6月首次開盤；2016年8月30日學校交付政府使用；確保貨量持續(xù)不間斷提供；確保提前三個月竣工驗收，確保提前一個月交付。施工組織規(guī)劃二. 參建單位進場時間規(guī)劃三. 主要設備進場時間規(guī)劃一. 項目部組織架構11一.項目部組織架構土建工程師開發(fā)專員部門副總經理機電工程師片區(qū)大項目經理園林裝修工程師 部門總經理項目經理技術部預算部營銷部工程部人力資源部財務部公司領導12二.參建單位進場時間規(guī)劃紫山國際花苑二期參建單位進場計劃序號合作單位計劃進場時間進場情況備注序號合作單位計劃進場時間進場情況備注1施工總承包（含樁基礎）2015年5月6日已進場13外墻鋁合金門窗201

5、6年3月20日2工程監(jiān)理2015年5月6日已進場14樣板房裝修2015年11月15日已進場3土方挖運2015年3月7日已進場15入戶門2016年6月8日4基坑支護2015年5月6日已進場16園林綠化2016年10月8日5基坑監(jiān)測2015年5月6日已進場17市政供電2016年10月8日6消防工程2015年11月10日已進場18煤氣工程2016年10月8日7人防工程2016年5月10日19市政排水排污/道路開口2016年10月8日8防雷施工2015年12月18日20市政給水2016年11月8日9地下室車位劃線2016年9月10日21信報箱2016年12月20日10智能化工程2015年12月25日2

6、2白蟻防治2016年3月10日11電梯安裝2016年8月10日23防水工程2015年12月18日12防火門/防火卷簾2016年3月20日24沉降觀測2016年1月10日13三.主要設備進場時間規(guī)劃機械安裝時間拆除時間機械安裝時間拆除時間一標1#塔吊2015-12-82017-4-2一標1#人貨梯2016-3-242017-12-12一標2#塔吊2016-5-162017-12-1一標2#人貨梯2016-6-242018-3-12一標3#塔吊2016-6-212017-12-1一標3#人貨梯2016-7-242018-3-12一標4#塔吊2016-7-222018-6-2一標4#人貨梯2016-

7、8-202018-4-20一標5#6#塔吊2016-8-222018-6-2一標5#6#人貨梯2016-8-202018-4-20一標7#8#塔吊2016-3-102016-8-2二標1#2#塔吊2015-12-82017-4-2二標1#2#人貨梯2016-3-242017-12-12二標3#4#塔吊2016-5-82017-11-1二標3#4#人貨梯2016-6-242018-3-12二標5#塔吊2016-8-222018-6-2二標5#人貨梯2016-8-242018-5-12 加強對機械設備的進場驗收、設備日常檢查、維護保養(yǎng)工作，確保設備進場后運行順利，不因機械設備自身的原因影響工期；總

8、平面規(guī)劃二. 臨水臨電布置三. 雨污水排放規(guī)劃一. 作業(yè)區(qū)與生活區(qū)四. 地下室階段施工總平面布置圖五. 主體階段施工總平面布置圖六. 竣工驗收后退場規(guī)劃15一.作業(yè)區(qū)與生活區(qū)規(guī)劃辦公區(qū)工人生活區(qū)作業(yè)區(qū)生活區(qū)16二.臨水臨電規(guī)劃基建變引入500kVA基建變引入500kVA二標臨水引入DN80基建變引入500kVA一標臨水引入DN10017三.排水排污規(guī)劃已建DN1800排水管明渠排水明渠排水明渠排水18四.地下室階段施工總平面圖19四.地下室階段-土方出圖計劃截止10月20日，場地累計出土16萬立方米，剩余土方工程量約22萬立方米其中2區(qū):剩余37832m33區(qū)：剩余30528m34區(qū)：剩余20

9、26m35區(qū)：剩余169857m36區(qū)：剩余8311m37區(qū)：剩余2827m3土方出圖計劃第二區(qū)11月20日完成第三區(qū)12月6日完成第四區(qū)12月8日完成第五區(qū)11月28日完成第六區(qū)12月20日完成第八區(qū)施工道路根據進度完工后5天完成20四.地下室階段-樁基礎施工總平面圖二標段一標段21五. 主體階段施工總平面布置圖項目管理二. 質量管理三. 安全文明施工管理一. 進度管理四. 成本管理五. 技術管理23整體管理思路滿足國家及地方性現行法規(guī)及規(guī)范滿足政府的相關規(guī)定及要求滿足華南公司標準及要求滿足南海項目部標準及要求符合客戶標準及要求滿足設計圖紙要求按照：宣貫-落實的思路展開工作24一.進度管理-

10、總體進度計劃25一.進度管理-住宅區(qū)重要節(jié)點計劃序號名稱紫山花苑國際二期首批第二批第三批第四批第五批第六批第七批1618號樓1921號樓2426號樓22、23、27號樓2830號樓31、32號樓33、34號樓1修詳規(guī)總圖2015-9-102015-9-102015-9-102015-9-102015-9-102015-9-102015-9-102規(guī)劃許可證2015-10-142015-10-142015-12-202015-12-202015-12-202015-12-202015-12-203施工許可證2015-12-82015-12-82016-2-32016-2-32016-2-3201

11、6-2-32016-2-34土方開挖及基坑支護已完成已完成2016-2-132016-2-132016-2-132016-2-132016-2-135基礎施工開始已完成已完成2016-2-132016-3-142016-4-132016-5-132016-6-126基礎施工完成（含檢測） 2016-1-172016-1-172016-5-132016-5-132016-6-122016-7-122016-8-117主體結構達到正負零2016-3-272016-4-262016-6-222016-7-222016-8-212016-9-202016-10-208主體結構達到預售條件2016-8-

12、242016-9-232016-10-202016-11-192016-12-192017-1-182017-3-199取得預售許可證2016-9-32016-10-32016-10-302016-11-292016-12-292017-1-282017-3-2910主體結構封頂2016-10-282016-11-272016-12-242017-1-232017-2-222017-3-242017-5-2311外腳手架拆除2017-9-202017-10-202017-11-162017-12-162018-1-152018-2-142018-4-1512水、電、煤氣全部完成2017-12-

13、92018-1-82018-2-42018-4-52018-5-52018-6-42018-8-313專項驗收完成2018-1-82018-2-72018-4-52018-5-52018-6-42018-7-42018-9-214竣工(質量)驗收完成2018-1-182018-2-172018-4-152018-5-152018-6-142018-7-142018-9-1215規(guī)劃驗收要求的景觀、綠化完成2017-12-192018-1-182018-3-162018-4-152018-5-152018-6-142018-8-1316聯合驗收完成2018-1-282018-3-292018-4

14、-252018-5-252018-6-242018-7-242018-9-2217竣工備案完成2018-2-22018-4-32018-4-302018-5-302018-6-292018-7-292018-9-2718交付使用2018-4-32018-5-32018-5-302018-6-292018-7-292018-8-282018-10-2726序號名稱紫國際花苑二期 學校建面：16928.50m1修詳規(guī)總圖已完成2建筑工程規(guī)劃許可證2015-11-223邀請招標2015-11-304建筑工程施工許可證2015-12-225基礎施工開始2015-11-236基礎施工完成（含檢測） 20

15、16-1-177主體結構封頂2016-3-78砌體抹灰2016-4-69外立面裝修2016-5-610外腳手架拆除2016-5-2611景觀、綠化（水、電、煤氣）全部完成2016-7-1512專項驗收完成2016-8-413竣工(質量)驗收完成2016-8-1414聯合驗收完成2016-8-2415竣工備案完成2016-8-2916交付使用2016-8-30一.進度管理-學校區(qū)重要節(jié)點計劃27工程范圍工作內容責任部門開始時間完成時間關聯部門配合內容完成時間備注樣板房主體結構項目部已完成技術部展示區(qū)總平圖已完成單體施工圖已完成工程部定總包單位已完成砌體、抹灰項目部已完成施工圖已完成完成外裝項目部

16、2016-8-15 已完成完成室內硬裝工程部2015-11-12015-12-20工程部定裝修單位已完成裝修工期50天技術部裝修招標圖已完成技術部室內施工圖已完成預算部定裝修材料已完成完成軟裝營銷部2015-12-202015-12-28開放營銷部2016-1-1展示園林完成綜合管線項目部已完成技術部綜合管線圖園林施工完成可開放工程部2015-10-282015-12-28技術部園林招標圖園林施工工期60天工程部工程部定園林單位工程部技術部園林施工圖一.進度管理-集中樣板房展示區(qū)進度計劃28工作內容責任部門開始時間完成時間關聯部門配合內容完成時間備注施工道路修筑、場地平整、施工準備項目部已完成

17、工程部定總包單位已完成預算部工程部臨電、臨水接入已完成土方 項目部已完成工程部定監(jiān)理單位、土方單位已完成柱基礎工程（含樁基檢測）項目部2015-5-302015-11-20技術部樁基礎施工圖已完成有變更完成0.00 項目部2015-12-82016-1-19技術部提供全套施工圖紙2016-11-15 地下室圖紙已提供取得預售證項目部2016-6-25物業(yè)公司完成物業(yè)招投標2016-4-20完成結構封頂項目部2016-9-23開盤銷售營銷部2016-6-26竣工備案項目部2018-4-21交樓項目部2018-5-28一.進度管理-首開區(qū)16-21棟進度計劃(內控)29一.進度管理-營銷推貨計劃3

18、0一.進度管理-管理方法與手段 凡事預則立不預則廢！ 每月通過計劃（P），執(zhí)行（D），檢查（C），總結（A）四個階段的持續(xù)改進過程，對計劃目標實施動態(tài)管理 進度與進度款掛鉤，月度計劃完成多少比例則支付多少比例進度款。4個階段、8個步驟31一.進度管理-管理方法與手段 充分貫徹落實以計劃管理套表為抓手，每月更新、落實！ 及時辦理進度款及現場簽證，做好服務。 及時解決技術問題，避免因技術問題窩工。服務型管理進度款支付工作聯系單回復現場簽證單技術管理施工項目經理部配置表序號姓名年齡職務序號姓名年齡職務1每10萬1人項目經理7每5萬1人 現場專業(yè)工程師2每5萬1人項目副經理(土建專業(yè)) （生產經理）8

19、每10萬1人 現場專業(yè)工程師3每10萬1人總工程師（電氣專業(yè)） （技術負責人）9每10萬1人 現場專業(yè)工程師4每5萬1人質檢負責人(設備專業(yè)) 5每2.5萬1人專職質檢員10每10萬1人 安全負責人 (土建專業(yè))11每5萬1人 專職安全員 6每5萬1人專職質檢員12每5萬1人 勞務兼職質檢員 (設備專業(yè))13每5萬1人 勞務兼職安全員 14每10萬1人 預算員 S7項目初步測算,每10萬施工項目經理部最高峰值人員配備為22人,項目部可根據實際需求考慮施工不均衡性靈活調整。 施工項目經理部人員到場及職責要求 序號 控制要求 獎懲措施 1乙方項目經理須常駐工地現場，而且其全部時間須用于本工程的管理

20、，不得兼任其他工作 甲方有權更換項目經理，并支付違約金10000元2甲方項目項目部在與乙方溝通協調后，有權要求乙方調換乙方的任何人員（包括乙方項目經理）未按限期調換支付違約金3000元/天，被調換人員不得繼續(xù)于華南公司南海片區(qū)的工程供職3乙方項目正、副經理（生產經理）、項目經理部總工（技術負責人）、現場工程師、質檢負責人不到崗位 支付違約金5000元，甲方有權代聘并收取相應管理費 4乙方人員違反相關條款的 48小時限期離場，支付違約金3000元，并對替換人員提出要求 32二.質量管理-管理方法與手段1. 充分利用社會資源實現工程質量保障紫山國際花苑s7項目監(jiān)理最少配置表前期階段（人）施工準備階

21、段（人）施工階段（人）基礎階段主體階段高峰階段收尾階段總監(jiān)111111總代1111專業(yè)監(jiān)理工程師24674資料員111111合計人數447910733二.質量管理-管理方法與手段工程質量過程管控措施工程技術標準及培訓、交底公司工程部月檢評估 嚴格貫徹落實保利華南公司工程評估考核、質量管理行為、實測實量辦法、工程技術標準及管理套表等制度和標準，對施工單位合理引導、適當激勵，以高標準的工程技術要求進行系統、全方位的質量管理，保證工程質量。工程培訓計劃項目管理行為做指導全過程管控工程質量過程管控措施正向激勵越做越好2. 嚴格貫徹落實公司質量管理制度、標準集團第三方評估3. 樣板引路34二.質量管理-

22、管理方法與手段集中樣板計劃報備施工時間、位置、包含工序種類實體樣板計劃報備主體結構三層樣板方案審批施工樣板驗收樣板交底組織工人學習注意工法樣板資料上墻盡可能含各種工序未能反映在工法樣板內的工序實際施工樣板先行在工序大面積開展施工前完成相應工序的工法樣板，并現場交底工法樣板計劃備注：、砌體、抹灰、保溫、涂料、面磚樣板為分階段實施； 、室內裝修樣板待精裝圖下發(fā)后，在室內做樣板間； 、上墻的標識牌：采用KT板制作樣板工藝標識牌，懸掛于樣板醒目位置。序號樣板名稱樣板內容完成時間1剪力墻鋼筋綁扎剪力墻、暗柱鋼筋連接、綁扎、拉鉤、定位箍、鋼筋定位卡具、安裝預埋設置2016.2.12墻、柱、梁、板模支設模板

23、木方鋪設、加固、清掃孔、柱底封閉2016.2.13樓梯施工包括模板支設、鋼筋綁扎、施工縫留置2016.2.14支模架架子材料、立桿間距、掃地桿、水平桿、剪刀撐2016.2.15梁板支模主梁、邊梁、板支模2016.2.16墻體工藝皮數桿、砌體排磚、施工、二次結構、接槎、頂磚2016.4.57內墻工藝基層、掛網、分層抹灰2016.4.58外墻工藝抹灰層、保溫層、面層、涂料層、2016.4.59廚衛(wèi)樣板抹灰、防水、地面、管道2016.4.510屋面工程基層、找平、找坡、防水、保溫、保護層、防水收口、側排節(jié)點、管道節(jié)點2016.4.154. 質量與進度款掛鉤35二.質量管理-管理方法與手段項目部、監(jiān)理

24、每月實測實量按集團第三方標準實測實量得分（M）工程部月檢實測實量得分（M）集團第三方評估實測實量得分（M）M 90，足額支付進度款85 M 90 ，支付當月進度款90%78 M 85 ，支付當月進度款80%M 78 ，暫停支付當月進度款M 90，足額支付進度款85 M 90 ，支付當月進度款90%78 M 85 ，支付當月進度款80%M 78 ，暫停支付當月進度款M 90，足額支付進度款85 M 90 ，支付當月進度款90%78 M 85 ，支付當月進度款80%M 78 ，暫停支付當月進度款凡是M 90，處罰30萬人民幣5. 學習及推廣的優(yōu)秀做法實現工程質量保障36二.質量管理-管理方法與手段

25、1、采用3.2mm厚、50mm寬小型槽鋼代替?zhèn)鹘y木方、鋼管加固5. 學習及推廣的優(yōu)秀做法實現工程質量保障37二.質量管理-管理方法與手段2、采用樓板厚度控制三腳架控制板厚。5. 學習及推廣的優(yōu)秀做法實現工程質量保障38二.質量管理-管理方法與手段3、衛(wèi)生間沉箱及標準段樓梯采用定型鋼模。5. 學習及推廣的優(yōu)秀做法實現工程質量保障39二.質量管理-管理方法與手段4、梁板后澆帶及頂板施工通道采用獨立支撐體系，與主體架體一起搭設。40三.安全文明施工管理一、大門設置要求1.大門設置說明：1.1 大門、門衛(wèi)室及左右兩側各1段標準段圍墻為統一整體，各項目應嚴格按此標準執(zhí)行（詳見圖1-1及圖1-2）。圍墻建

26、造標準及設置要求詳見第二章圍墻設置要求；1.2 保利地產施工項目大門共有4種樣式，各項目根據實際情況選擇大門樣式，具體要求如下：大門樣式一適用于我司市中心項目的主要工地出入口（詳見圖1-3及第九章附錄一）；大門樣式二適用于我司市中心之外其他項目的主要工地出入口（詳見圖1-4及第九章附錄一）；大門樣式三適用于我司市中心項目的次要工地出入口（詳見圖1-5及第九章附錄一）；大門樣式四適用于我司市中心之外其他項目的次要工地出入口（詳見圖1-5及第九章附錄一）。2.大門、門衛(wèi)室及圍墻建造要求詳見第九章附錄一。3.大門的開啟方式可根據現場條件采用平開式或者推拉式。4.大門門扇可設置為兩扇（如第十章附錄二）

27、或可折疊四扇的鐵門（如圖1-1）；也可按項目所在地要求設置為自動伸縮門，但自動伸縮門的高度不宜低于2米。5.門衛(wèi)室可選用可回收式定制移動鐵質材料制作，但外觀造型與尺寸必須與本標準要求一致（詳見附錄一門衛(wèi)室五、門衛(wèi)室六詳圖）。6.字體、LOGO的顏色及尺寸說明：6.1 大門涉及保利地產字體和LOGO的顏色取標準色CMYK色值表：C100，M50，Y70，K50；6.2 LOGO制作尺寸詳見第八章保利地產VI基本要素系統。其他字體詳見附錄一。7.大門造價參考：詳見附錄二表1表4。圖1-2：大門樣式一實景圖（有門樓、有人行閘機）圖1-1：大門、門衛(wèi)及圍墻實景圖大門、門衛(wèi)及左右兩側各1段標準圍墻三.安

28、全文明施工管理圖3-1：大門及洗車槽布置示意圖（洗車槽位于大門內）三、洗車槽及沉淀池設置要求1.洗車場地設置說明：1.1 項目施工出入口均應設置洗車場地和配套設施（高壓水槍或自動洗車裝置、排水溝、沉淀池等）；1.2 洗車場地根據現場實際情況可設置在工地大門內側、外側或道路前進方向的右側；1.3 洗車設施可根據項目所在地行政主管部門要求及項目特點選擇自動沖洗設施或手動洗車設施。2.洗車槽設置說明：2.1 項目如選擇手動洗車設施，應按2.22.4款要求配置洗車槽、沉淀池；2.2 手動洗車場地應滿足：長8m，寬4m；2.3 項目施工出入口洗車槽均應配置沉淀池；2.4 洗車槽施工具體要求詳見第十章附錄

29、二。洗車槽及淀池圖3-2：大門及洗車槽布置示意圖（洗車槽位于大門外）洗車區(qū)域沉淀池區(qū)域距離根據項目實際確定距離根據項目實際確定8m4m洗車區(qū)域8m4m沉淀池區(qū)域圖3-3：洗車槽現場圖（槽鋼篦子）圖3-4：洗車槽現場圖（鋼筋篦子）排水溝，上蓋32鋼筋41三.安全文明施工管理42安全文明施工主要內容安全文明施工計劃表序號項目主要內容責任單位工地外貌大門、圍墻、品牌宣傳墻、飄揚旗及企業(yè)特色宣傳總包單位為責任主體，監(jiān)理單位與項目部負責監(jiān)管落實2現場臨建現場辦公室及臨時用房、會議室、項目經理室、門衛(wèi)室3現場及辦公室圖牌現場材料管理、八牌一圖、導向牌、門牌、職責牌4生活臨建宿舍、食堂、洗手間5施工機械設備

30、配電箱、電動機具、腳手架、水平運輸設備等6樓面形象品牌布、專用標語、安全標語7人員形象服裝、安全帽、胸卡、名片8現場安全管理安全圍護、臨邊防護等貫徹落實項目施工現場統一形象標準（一），重點控制內容三.安全文明施工管理-管理方法與手段43每周組織安全文明施工大檢查，簽發(fā)書面整改通知單，責成相關責任者整改，并按期復查對塔吊、施工電梯等大型機械設備進行驗收，一旦發(fā)現機械老化、陳舊、零件缺損等現象，責令施工單位機械撤場；對臨時用電方案進行嚴格審核，保證施工現場規(guī)范用電合理用電；要求施工單位安排專人每天進行施工現場的保潔，保證施工環(huán)境的有序；督促施工單位做到工完場清，實現常態(tài)化管理；落實生活區(qū)、施工區(qū)垃

31、圾堆場，確保統一安放、統一處理，保證現場的文明；總包主導管理監(jiān)理時刻監(jiān)督項目部例行抽查1. 全方位監(jiān)管，擬結合大紫山一起，各地塊抽調人員成立安全文明小組，落實每月檢查三.安全文明施工管理-管理方法與手段444. 安全文明施工與獎罰制度項目部、監(jiān)理每月安全文明檢查按集團第三方標準安全文明打分（M）工程部月檢安全文明分項得分（M）集團第三方評估安全文明分項得分（M）M 90，無罰款85 M 90 ，罰款：1000元78 M 85 ，罰款：2000元M 78 ，罰款：5000元M 90，無罰款85 M 90 ，罰款：1000元78 M 85 ，罰款：2000元M 78 ，罰款：5000元111M 90，無罰款85 M 90 ，罰款：2000元78 M 85 ，罰款：5000元M 78 ，罰款：1萬45四.成本管理低成本高速度 精品質合理降成本品質有保障全員來把控效益一起創(chuàng)成本管理目標合理低成本最優(yōu)性價比目標理念事前控制：對設計文件審圖，合理優(yōu)化施工方案事中控制：對簽證變更單的嚴格把關46隨時隨地傳遞工程現場的事宜，確保在第一時間將信息反饋給所有相關人員，并及早落實責任解決問題日常工作群對接公司職能部門、合作單位及時將重要信息匯總、傳遞、共享，使項目人員熟知整個工程進展情況及時公司職能部門最新的宣貫文件、業(yè)