建設(shè)工程合同法律風(fēng)險(xiǎn)與防范PPT

1、建設(shè)工程合同(h tong)的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范主講人：四川致高守民律師(lsh)事務(wù)所 聞建華律師2014年X年X月共四十頁(yè)目錄(ml)建設(shè)工程合同概述建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同建設(shè)工程施工合同建設(shè)工程監(jiān)理合同建設(shè)工程物資購(gòu)銷合同建設(shè)工程抵押合同案例(n l)分析加強(qiáng)建設(shè)工程合同管理的重要意義共四十頁(yè)一、建設(shè)工程合同(h tong)概述定義： 建設(shè)工程(gngchng)合同是以完成特定不動(dòng)產(chǎn)的工程(gngchng)建設(shè)為主要內(nèi)容的合同，指發(fā)包方（建設(shè)單位）和承包方（施工人）為了完成商定的施工工程(gngchng)，明確彼此的權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。依照施工合同，施工單位應(yīng)完成建設(shè)單位交給的施工任務(wù)，建設(shè)單

2、位應(yīng)按照規(guī)定提供必要條件并支付工程(gngchng)價(jià)款。范圍：按照中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定，建設(shè)工程合同包括三種：即建設(shè)工程勘察合同、建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同、建設(shè)工程施工合同。實(shí)踐中還涉及建設(shè)工程委托監(jiān)理合同、工程項(xiàng)目物資購(gòu)銷合同、建設(shè)工程抵押合同等。共四十頁(yè)二、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)(shj)合同（一）概述定義： 建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同是承包方進(jìn)行工程勘察、工程設(shè)計(jì)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位稱為承包方，建設(shè)單位或者有關(guān)單位稱為發(fā)包方(也稱為委托方)。必備要素：提交有關(guān)基礎(chǔ)資料和文件(包括(boku)概預(yù)算)的期限；勘察或者設(shè)計(jì)的質(zhì)量要求；勘察或者設(shè)計(jì)費(fèi)用；雙方相互協(xié)作條款共四十

3、頁(yè)（二）建設(shè)工程勘察(knch)、設(shè)計(jì)合同的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范1、投標(biāo)階段(jidun)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范。投標(biāo)階段風(fēng)險(xiǎn)分析信息缺失風(fēng)險(xiǎn)（虛假信息、資料不全）投標(biāo)代理風(fēng)險(xiǎn)（水平、串通、多家）報(bào)價(jià)失誤風(fēng)險(xiǎn)（低價(jià)報(bào)價(jià)、高價(jià)報(bào)價(jià)）合作風(fēng)險(xiǎn)（沒有事先進(jìn)行書面約定）其他風(fēng)險(xiǎn)（其他投標(biāo)人與招標(biāo)人串通、主管部門不依法行政等）投標(biāo)階段風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)第種風(fēng)險(xiǎn)的防范：通過(guò)正規(guī)渠道取得投標(biāo)信息；仔細(xì)研究招標(biāo)文件；調(diào)查研究、勘察現(xiàn)場(chǎng)對(duì)第種風(fēng)險(xiǎn)的防范：嚴(yán)格審查投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的主體資格與水平；研究投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與業(yè)主及其他投標(biāo)人的關(guān)系等對(duì)第種風(fēng)險(xiǎn)的防范：科學(xué)計(jì)算和編制投標(biāo)報(bào)價(jià)；充分利用現(xiàn)有工程造價(jià)資料；采取正確的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略對(duì)第種風(fēng)險(xiǎn)的

4、防范：認(rèn)真審查和篩選合作伙伴；依法確立合作關(guān)系對(duì)第種風(fēng)險(xiǎn)的防范：對(duì)投標(biāo)進(jìn)行科學(xué)決策共四十頁(yè)2.工程勘察設(shè)計(jì)合同簽訂與履行階段風(fēng)險(xiǎn)分析與防范。（1）勘察設(shè)計(jì)程序風(fēng)險(xiǎn)與防范風(fēng)險(xiǎn)分析：業(yè)主要求未經(jīng)勘察就設(shè)計(jì)；初步設(shè)計(jì)文件未經(jīng)批準(zhǔn)就要求提供施工圖；勘察設(shè)計(jì)單位也存在違反必要(byo)程序的問(wèn)題；“三邊”工程風(fēng)險(xiǎn)防范：遵守“先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工”的原則工業(yè)項(xiàng)目：沒有經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、資源報(bào)告、選址意見書、可行性研究報(bào)告和勘察報(bào)告，不能進(jìn)行初步設(shè)計(jì)；沒有經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)，不能提供設(shè)備訂貨和施工設(shè)計(jì)圖；民用項(xiàng)目：沒有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、設(shè)計(jì)方案、城市規(guī)劃條件和勘察報(bào)告，不能進(jìn)行初步設(shè)計(jì)；沒有經(jīng)批準(zhǔn)的初

5、步設(shè)計(jì)，不得提供施工設(shè)計(jì)圖；施工圖未經(jīng)審查，不能進(jìn)行施工。共四十頁(yè)（2）工程勘察、設(shè)計(jì)工作范圍與內(nèi)容的風(fēng)險(xiǎn)與防范風(fēng)險(xiǎn)分析(fnx)：工作范圍與內(nèi)容不明確風(fēng)險(xiǎn)防范：對(duì)工作范圍與內(nèi)容作出非常具體和明確的約定（3）發(fā)包人提供文件資料的風(fēng)險(xiǎn)與防范風(fēng)險(xiǎn)分析：如果不對(duì)此明確提供資料文件的名稱、份數(shù)、內(nèi)容要求和提交時(shí)間，發(fā)包人有可能將收集資料文件的責(zé)任推給勘察人或設(shè)計(jì)人，導(dǎo)致工作量、成本及責(zé)任的加大風(fēng)險(xiǎn)防范：明確約定比如：方案設(shè)計(jì)階段應(yīng)提供規(guī)劃部門的規(guī)劃要點(diǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、選址意見書、場(chǎng)地規(guī)劃紅線圖、場(chǎng)地地形坐標(biāo)圖、設(shè)計(jì)任務(wù)書；初步設(shè)計(jì)階段提供已批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)資料、場(chǎng)地工程勘察報(bào)告、有關(guān)水電等能源供應(yīng)、交通

6、運(yùn)輸、使用要求等資料；施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)提供以批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)資料及場(chǎng)地詳勘報(bào)告）；共四十頁(yè)（4）勘察人、設(shè)計(jì)人提供成果的時(shí)間與質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與防范風(fēng)險(xiǎn)分析：約定固定期限；提供成果的具體要求約定不明；提供時(shí)未辦理交接手續(xù)等。 風(fēng)險(xiǎn)防范：提供成果的時(shí)間應(yīng)以上一階段成果批準(zhǔn)或同意后的一定期限為準(zhǔn)；合同中應(yīng)明確成果提供的具體要求；提供時(shí)雙方(shungfng)應(yīng)簽字或蓋章。共四十頁(yè)（5）勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)算與支付風(fēng)險(xiǎn)與防范風(fēng)險(xiǎn)分析：勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)的總額約定不明；勘察費(fèi)的計(jì)取方式約定不明；勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)調(diào)整的程序與方法約定不明確；勘察費(fèi)按進(jìn)度付款，如何確定勘察進(jìn)度約定不明；勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)約定苛刻的支付條件等；定金

7、約定違法 。風(fēng)險(xiǎn)防范：定金不同于預(yù)付款，定金約定不得違反法律規(guī)定；勘察費(fèi)的計(jì)取方式是“預(yù)算包干(bo n)”、“中標(biāo)價(jià)加簽證”還是“實(shí)際完成工作量”應(yīng)明確；勘察費(fèi)進(jìn)度款的進(jìn)度應(yīng)約定明確；明確約定勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)調(diào)整的程序與方法；勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)支付條件應(yīng)明確、合理；設(shè)計(jì)費(fèi)未包死的應(yīng)約定為“估算”設(shè)計(jì)費(fèi)等。共四十頁(yè)（6）發(fā)包人的主體資格與義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)與防范風(fēng)險(xiǎn)分析：發(fā)包人不具備主體資格；發(fā)包人的項(xiàng)目未取得相應(yīng)的行政許可；發(fā)包人的發(fā)包方式不符合法律規(guī)定；發(fā)包人的義務(wù)約定不全面（如沒有約定知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)等）風(fēng)險(xiǎn)防范：認(rèn)真審查發(fā)包人的主體資格；認(rèn)真審查項(xiàng)目的合法性；招標(biāo)委托還是直接委托應(yīng)依法進(jìn)

8、行；發(fā)包人義務(wù)的約定應(yīng)明確、具體等共四十頁(yè)（7）勘察人、設(shè)計(jì)人主體資格與義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范風(fēng)險(xiǎn)分析：勘察人、設(shè)計(jì)人不具有相應(yīng)的資質(zhì)證書；技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)約定不明確；沒有約定合理的使用壽命年限；勘察人、設(shè)計(jì)人的義務(wù)約定過(guò)于苛刻等。風(fēng)險(xiǎn)防范：承攬的項(xiàng)目應(yīng)與設(shè)計(jì)資質(zhì)等級(jí)一致；明確約定適用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)(gnj)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)明確建設(shè)工程的合理使用年限；勘察人、設(shè)計(jì)人的義務(wù)應(yīng)明確、具體，并在自己的控制范圍之內(nèi)等共四十頁(yè)（8）勘察、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)與防范風(fēng)險(xiǎn)分析：勘察、設(shè)計(jì)工作范圍、內(nèi)容、費(fèi)用等變更的程序與方法約定(yudng)不明確；變更沒有經(jīng)過(guò)雙方的簽字或蓋章等風(fēng)險(xiǎn)防范：明確約定變更的程序與方法；變更需要采取書面形式等

9、（9）勘察、設(shè)計(jì)分包風(fēng)險(xiǎn)與防范風(fēng)險(xiǎn)分析：勘察設(shè)計(jì)、分包未經(jīng)建設(shè)單位同意；分包單位不具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書；將建設(shè)工程主體部分勘察設(shè)計(jì)分包給其他單位；分包單位將其承包的勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)再分包的風(fēng)險(xiǎn)防范：嚴(yán)格依法分包；明確設(shè)計(jì)單位與分包單位承擔(dān)連帶責(zé)任，責(zé)任重大等共四十頁(yè)（10）勘探、設(shè)計(jì)合同違約責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)與防范風(fēng)險(xiǎn)分析：違約責(zé)任約定不明確、具體；逾期違約金過(guò)低；違約行為沒有進(jìn)行列舉；沒有區(qū)分違約的輕重等。風(fēng)險(xiǎn)防范：明確、具體約定違約行為及應(yīng)對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任；應(yīng)區(qū)分一般(ybn)違約、嚴(yán)重違約、根本違約的不同后果；逾期違約金的約定應(yīng)合理；損害賠償?shù)募s定。共四十頁(yè)3.工程勘察設(shè)計(jì)項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)階段風(fēng)險(xiǎn)分析與防

10、范（1）債權(quán)債務(wù)處理(chl)的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析:對(duì)結(jié)算價(jià)格產(chǎn)生分歧業(yè)主不按時(shí)進(jìn)行結(jié)算業(yè)主拖欠設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)人支付設(shè)計(jì)分包費(fèi)用訴訟鑒定與管轄風(fēng)險(xiǎn)訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)共四十頁(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范：對(duì)第種風(fēng)險(xiǎn)的防范：遞交設(shè)計(jì)費(fèi)結(jié)算報(bào)告應(yīng)簽收；明確爭(zhēng)議的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)第種風(fēng)險(xiǎn)的防范：合同中應(yīng)明確約定，發(fā)包人收到結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可結(jié)算文件，發(fā)包人應(yīng)按認(rèn)可的結(jié)算文件結(jié)算設(shè)計(jì)費(fèi)對(duì)第種風(fēng)險(xiǎn)的防范：采取工程款支付擔(dān)保的方式；行使代位權(quán)、撤銷權(quán)；行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)第種風(fēng)險(xiǎn)的防范：合同中明確約定對(duì)分包商的款項(xiàng)的支付以業(yè)主支付相應(yīng)工程款為前提。對(duì)第種風(fēng)險(xiǎn)的防范：當(dāng)事人約定固定價(jià)結(jié)算設(shè)計(jì)(shj)費(fèi)不得進(jìn)行鑒定；只

11、對(duì)爭(zhēng)議的部分事實(shí)進(jìn)行鑒定；建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)(shj)合同糾紛適用一般合同管轄。對(duì)第種風(fēng)險(xiǎn)的防范：及時(shí)追索設(shè)計(jì)費(fèi)共四十頁(yè)三、建設(shè)(jinsh)工程施工合同 (一)概述定義:建設(shè)工程施工合同是工程建設(shè)單位與施工單位，也就是發(fā)包方與承包方以完成商定的建設(shè)工程為目的，明確雙方相互權(quán)利義務(wù)的協(xié)議(xiy)。建設(shè)工程施工合同的發(fā)包方可以是法人，也可以是依法成立的其它組織或公民，而承包方必須是法人。必備要素1、工程范圍；2、建設(shè)工期；3、中間交工工程的開工和竣工時(shí)間；4、工程質(zhì)量；5、工程造價(jià)；6、技術(shù)資料交付時(shí)間；7、材料和設(shè)備的供應(yīng)責(zé)任；8、撥款和結(jié)算；9、竣工驗(yàn)收；10、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期；11

12、、相互協(xié)作條款。共四十頁(yè)（二）、建設(shè)工程施工合同履行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)與防范風(fēng)險(xiǎn)分析因合同簽訂不完善、不專業(yè)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)工程內(nèi)容不明確及工程量變更的法律風(fēng)險(xiǎn)簽證與索賠的法律風(fēng)險(xiǎn)工程轉(zhuǎn)包、分包的法律風(fēng)險(xiǎn)工期的法律風(fēng)險(xiǎn)工程質(zhì)量的法律風(fēng)險(xiǎn)工程價(jià)款以及結(jié)算的法律風(fēng)險(xiǎn)其他法律風(fēng)險(xiǎn)（如環(huán)境保護(hù)、農(nóng)民工工資等）風(fēng)險(xiǎn)防范簽訂一份完善、充實(shí)(chngsh)的合同是風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)加強(qiáng)履約管理是風(fēng)險(xiǎn)控制的根本依法、依約辦事是風(fēng)險(xiǎn)控制的保障誠(chéng)實(shí)、信用是風(fēng)險(xiǎn)控制的基本要求共四十頁(yè)四、建設(shè)工程委托(witu)監(jiān)理合同（一）概述定義：建設(shè)工程委托監(jiān)理合同，也簡(jiǎn)稱為監(jiān)理合同，是指工程建設(shè)單位聘請(qǐng)監(jiān)理單位代其對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行管理，明

13、確雙方權(quán)利、義務(wù)的協(xié)議。建設(shè)單位稱委托人、監(jiān)理單位稱受托人。要素：1.監(jiān)理單位及其監(jiān)理人員必須具有相應(yīng)資質(zhì)2.對(duì)質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度進(jìn)行全面控制和管理的條款3.保持前后條款的協(xié)調(diào)性4.監(jiān)理人責(zé)任條款中的過(guò)失和故意(gy)5.委托人的代位求償權(quán)6.合同解除權(quán)的約定7.合同價(jià)款的計(jì)算問(wèn)題共四十頁(yè)（二）建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范風(fēng)險(xiǎn)分析1、合同條款風(fēng)險(xiǎn)：關(guān)于“合同數(shù)量”的條款風(fēng)險(xiǎn)如：業(yè)主隨意擴(kuò)大監(jiān)理工作范圍及工作深度。關(guān)于“合同期限(qxin)”的條款風(fēng)險(xiǎn)如：監(jiān)理服務(wù)期限不明確。關(guān)于“合同價(jià)格”的條款風(fēng)險(xiǎn)如果合同條款約定以總價(jià)包干、不作調(diào)整的方式涵蓋所有監(jiān)理費(fèi)用，包括附加監(jiān)理工作酬金、額外監(jiān)理

14、工作酬金等。關(guān)于“義務(wù)責(zé)任”的條款風(fēng)險(xiǎn)如果業(yè)主方在合同條款中只是片面強(qiáng)調(diào)監(jiān)理方義務(wù)、責(zé)任，而減少自己的義務(wù)、責(zé)任或回避自己應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與賠償責(zé)任。共四十頁(yè)2、合同管理風(fēng)險(xiǎn)專業(yè)特點(diǎn)原因帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)如工程特殊性質(zhì)(xngzh)所要求的專業(yè)技術(shù)等監(jiān)理方原因帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)如監(jiān)理企業(yè)為了獲取中標(biāo)，相互壓價(jià)、惡性競(jìng)爭(zhēng)、低價(jià)中標(biāo)等業(yè)主方原因帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)如違反規(guī)律或規(guī)定盲目趕工期等施工方原因帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)如施工技術(shù)不成熟、偷工減料、施工方現(xiàn)場(chǎng)管理力量薄弱等共四十頁(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范1建立合同條款洽商機(jī)制：在招投標(biāo)過(guò)程中，業(yè)主方與監(jiān)理方之間能建立一種具有可操作性的合同條款協(xié)商、溝通機(jī)制，減少格式條款的出現(xiàn)，才能有效地

15、降低委托監(jiān)理合同條款的風(fēng)險(xiǎn)。2.注重監(jiān)理合同條款分析：分析評(píng)價(jià)每一合同條款執(zhí)行的法律后果，找出隱含哪些風(fēng)險(xiǎn)，才能有針對(duì)性的采取防范措施。3.加強(qiáng)監(jiān)理合同索賠管理：更好的防范監(jiān)理合同風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)理方就必需改變“不懂索賠、不敢索賠、不會(huì)索賠”的現(xiàn)狀(xinzhung)，在工程施工中加強(qiáng)監(jiān)理索賠管理，用索賠來(lái)彌補(bǔ)或減少監(jiān)理方的損失。4.及時(shí)總結(jié)合同履行的成效：在委托監(jiān)理合同執(zhí)行后將合同簽訂和執(zhí)行過(guò)程中的利弊、得失、經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)一并進(jìn)行總結(jié)，形成委托監(jiān)理合同履行成效書面總結(jié)與評(píng)價(jià)，為以后的監(jiān)理合同管理提供借鑒。共四十頁(yè)五、工程項(xiàng)目物資(wz)購(gòu)銷合同（一）概述定義：物資采購(gòu)合同分為建筑材料采購(gòu)合同和設(shè)備采購(gòu)

16、合同，其合同當(dāng)事人為供貨方和采購(gòu)方。供貨方一般為物資供應(yīng)單位或建筑材料和設(shè)備生產(chǎn)廠家，采購(gòu)方為建設(shè)單位（業(yè)主），項(xiàng)目總承包方方或施工承包單位。供貨方應(yīng)該對(duì)其生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)，采購(gòu)方則應(yīng)根據(jù)合同的規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。重要(zhngyo)要素當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價(jià)款或者報(bào)酬履行期限、地點(diǎn)和方式；違約責(zé)任；解決爭(zhēng)議的方法。共四十頁(yè)（二）工程項(xiàng)目物資購(gòu)銷合同的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范(fngfn)風(fēng)險(xiǎn)分析：1、 物資采購(gòu)中的主要外因型風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)合同欺詐風(fēng)險(xiǎn)2、物質(zhì)采購(gòu)中的主要內(nèi)因型風(fēng)險(xiǎn)采購(gòu)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)采購(gòu)合同風(fēng)險(xiǎn)采購(gòu)驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)采購(gòu)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)共四十頁(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范明確采購(gòu)目的強(qiáng)化對(duì)供應(yīng)商

17、的選擇和管理對(duì)采購(gòu)全過(guò)程、全方位的監(jiān)督強(qiáng)化對(duì)物資需求和物資采購(gòu)計(jì)劃的管理對(duì)物資采購(gòu)招標(biāo)與簽約的監(jiān)督 對(duì)物資采購(gòu)合同臺(tái)賬、合同匯總及信息反饋的管理對(duì)物資采購(gòu)合同執(zhí)行中的監(jiān)督管理對(duì)物資采購(gòu)績(jī)效(j xio)的審計(jì)考核共四十頁(yè)六、建設(shè)工程抵押(dy)合同（一）概述定義：在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，房屋建設(shè)工程權(quán)利人在房屋建設(shè)期間將在建的房屋及土地使用權(quán)全部或部分設(shè)定抵押，與債權(quán)人簽訂的抵押借款合同。必要條件：抵押人必須取得了土地使用權(quán)證，并應(yīng)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到(d do)工程建設(shè)總投資的25%以上；建設(shè)工程抵押所擔(dān)

18、保的債權(quán)不得超出該建設(shè)工程總承包合同或者建設(shè)工程施工總承包合同約定的建設(shè)工程造價(jià)；該建設(shè)工程承包合同是能形成獨(dú)立使用功能的房屋的；該建設(shè)工程范圍內(nèi)的商品房尚未預(yù)售；已簽有資金監(jiān)管協(xié)議；符合國(guó)家關(guān)于建設(shè)工程承發(fā)包管理的規(guī)定；已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。共四十頁(yè)（二）建設(shè)工程抵押合同的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范風(fēng)險(xiǎn)分析：1.關(guān)于在建工程抵押?jiǎn)栴}在建工程能否抵押的問(wèn)題，在擔(dān)保法司法解釋出臺(tái)之前，尚無(wú)明文規(guī)定，在實(shí)踐中存在一定爭(zhēng)議(zhngy)，擔(dān)保法司法解釋出臺(tái)之后，根據(jù)該司法解釋第47條“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！钡囊?guī)定

19、，在建工程是可以用于抵押的，但抵押時(shí)當(dāng)事人雙方須依法辦理抵押登記。2.已竣工建設(shè)工程抵押?jiǎn)栴}對(duì)已竣工的建設(shè)工程作抵押，只要該建設(shè)工程是屬于抵押人真實(shí)所有、抵押足值，從形式上看接受該建設(shè)工程抵押是沒有異議的。長(zhǎng)期以來(lái)，我們已經(jīng)習(xí)慣了這一模式。在對(duì)已竣工建設(shè)工程作為抵押物的審查時(shí)，大多僅審查該建設(shè)工程的所有權(quán)及價(jià)值，并未增加審查該工程在建造過(guò)程中是否欠有施工單位工程款及欠款的時(shí)間等事項(xiàng)，依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律和司法解釋規(guī)定，一旦該工程在建造過(guò)程中欠有施工單位工程款，且欠款時(shí)間未超過(guò)建設(shè)工程竣工或約定竣工日期之日起6個(gè)月，抵押權(quán)將難以實(shí)現(xiàn)，本文所討論的案件便是這種情況。共四十頁(yè)3.關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款是否能夠

20、優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)膯?wèn)題合同法第286條規(guī)定:“建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！边@說(shuō)明，在處理建設(shè)工程時(shí)，該建設(shè)工程欠承包人的工程價(jià)款是優(yōu)先受償?shù)?，但該條并未明確工程款優(yōu)先受償?shù)睦?、建筑工程價(jià)款的范圍、建筑工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限等。2002年6月20日，最高人民法院下發(fā)了最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)(法釋2002 ) 16號(hào))內(nèi)容為:“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國(guó)合同法第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的

21、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料(cilio)款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。五、本批復(fù)第一條至第3條自公布之日起施行，第4條自公布之日起6個(gè)月后施行?！睂?duì)建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確。建設(shè)工程價(jià)款是能夠優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)?。共四十?yè)風(fēng)險(xiǎn)防范及對(duì)策1.對(duì)現(xiàn)有貸款的抵押物(建筑工程)進(jìn)行一次認(rèn)真清理，對(duì)抵押物的建造尚欠有建筑施工單位工程款且欠款時(shí)間未超過(guò)建設(shè)工程竣工或約定竣工日期之日起6個(gè)月的，要求

22、抵押人另行提供相當(dāng)于欠款金額部分的資產(chǎn)作抵押，辦妥抵押登記手續(xù)。2對(duì)于今后新發(fā)放的貸款，在審查和接受抵押物時(shí)，注意以下問(wèn)題:（1）.除按揭貸款外，原則上不接受在建(zi jin)工程作抵押。在實(shí)踐中，大凡在建(zi jin)工程，建筑物施工過(guò)程中均不同程度欠有施工單位(承包人)工程款項(xiàng)，難以預(yù)見工程竣工后發(fā)包人(建筑單位)會(huì)據(jù)實(shí)結(jié)清工程價(jià)款。因此，結(jié)合合同法286條及最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)第一條的規(guī)定，從防范法律風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，除個(gè)人按揭貸款外，原則上不接受在建工程作抵押。共四十頁(yè)（2）.增加審查擬用作抵押的建設(shè)工程的竣工日期及建設(shè)工程工程價(jià)款的支付情況。建設(shè)工程竣工

23、日期或者建筑工程合同約定的竣工日期末超過(guò)6個(gè)月的，原則上不接受該資產(chǎn)作抵押。但建設(shè)工程承包人出具書面材料證實(shí)工程價(jià)款已支付完畢的除外。在審查擬用作抵押的建設(shè)工程的竣工日期及建筑工程工程價(jià)款的支付情況時(shí)，重點(diǎn)審查抵押人與建設(shè)工程承包人間的相關(guān)合同及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，同時(shí)要求抵押人提供建設(shè)工程承包人出具的該建筑工程工程價(jià)款的支付情況證明。3.在處理建設(shè)工程抵押權(quán)糾紛案件時(shí)，要重點(diǎn)把握建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限(自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起6個(gè)月)和建筑工程價(jià)款包括(boku)的內(nèi)容(包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，但不包括承包人因發(fā)包人違約

24、所造成的損失)。共四十頁(yè)七、案例(n l)2005年7月21日12時(shí)10分，廣州海珠城廣場(chǎng)B區(qū)施工工地發(fā)生基坑坍塌事故，造成3人死亡、8人受傷，直接經(jīng)濟(jì)損失487.67 萬(wàn)元，間接經(jīng)濟(jì)損失1億元左右。事故發(fā)生后，廣州市政府批準(zhǔn)成立由廣州市安監(jiān)局牽頭，廣州市建委、監(jiān)察局、公安局、總工會(huì)、海珠區(qū)政府、海珠區(qū)安監(jiān)局等單位組成的事故調(diào)查組，形成調(diào)查報(bào)告書報(bào)送市政府。2005年9月20日，廣州市安全生產(chǎn)委員會(huì)辦公室發(fā)布了通報(bào)。廣州市建委在調(diào)查報(bào)告書認(rèn)定的基礎(chǔ)上對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行了行政處罰，當(dāng)事人未提出行政復(fù)議或訴訟。參與基坑工程建設(shè)的主體包括：基坑工程的建設(shè)單位是廣州市南誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，基坑工程的地質(zhì)勘

25、察單位是廣州城市規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)研究院，基坑工程的設(shè)計(jì)單位是廣州市承總設(shè)計(jì)院，基坑開挖及支護(hù)施工單位是廣東省建筑工程機(jī)械施工有限公司，基坑開挖爆破施工單位是廣東宏大爆破工程有限公司，基坑土石方外運(yùn)單位是廣州市宏泰散體物料運(yùn)輸有限公司，基坑監(jiān)測(cè)單位是廣州市設(shè)計(jì)院。汕頭建安實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、廣東海外(hiwi)建設(shè)監(jiān)理有限公司分別是B區(qū)主體工程的事故施工單位、監(jiān)理單位。共四十頁(yè)一審：該項(xiàng)目的業(yè)主即南誼公司對(duì)死傷者進(jìn)行了先行賠付，賠付金額為137.78萬(wàn)元。2005年12月23日，南誼公司向廣州市中級(jí)人民法院提起訴訟要求與該事故有關(guān)的8個(gè)單位共同償付原告代付的賠償款118萬(wàn)元。一審法院經(jīng)審理判決：各

26、責(zé)任人的承擔(dān)責(zé)任的比例：南誼公司承擔(dān)35%；宏泰公司承擔(dān)承擔(dān)30%；承總設(shè)計(jì)院、建安公司各承擔(dān)10%；機(jī)施公司、海外監(jiān)理公司各承擔(dān)7.5%。廣州設(shè)計(jì)院、物業(yè)公司、隔山居委會(huì)不承擔(dān)責(zé)任。二審：南誼公司、宏泰公司、機(jī)施公司、海外監(jiān)理公司、承總設(shè)計(jì)院、建安公司不服一審判決上訴于廣東省高級(jí)人民法院。二審法院經(jīng)審理判決如下：南誼公司承擔(dān)35%；宏泰公司承擔(dān)承擔(dān)32.5%；承總設(shè)計(jì)院10%；廣州設(shè)計(jì)院、海外監(jiān)理公司各承擔(dān)7.5%；機(jī)施公司、汕頭建安公司各承擔(dān)3.75%。再審(zishn)：廣州設(shè)計(jì)院、海外監(jiān)理公司不服二審判決向廣東高院申請(qǐng)?jiān)賹?zishn)，廣東高院經(jīng)再審(zishn)后判決：維持廣東高院

27、的二審判決。問(wèn)題：承總設(shè)計(jì)院是否構(gòu)成侵權(quán)？共四十頁(yè)（一）、法律分析：本案是一起典型的民事侵權(quán)賠償責(zé)任的案例，其典型性表現(xiàn)在：物件損害侵權(quán)責(zé)任、共同侵權(quán)責(zé)任、連帶(lindi)侵權(quán)責(zé)任、多因一果侵權(quán)責(zé)任。法律依據(jù)：民法通則第130條、第87條；最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第3條。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：原告及各被告是否構(gòu)成侵權(quán)及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的大小共四十頁(yè)（二）、侵權(quán)責(zé)任認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：1、行為(xngwi)人是否實(shí)施了某一行為(xngwi)。主要以合同確定的工作范圍與內(nèi)容來(lái)認(rèn)定2、行為人行為時(shí)有過(guò)錯(cuò)。物件損害侵權(quán)責(zé)任的認(rèn)定是以過(guò)錯(cuò)推定為原則3、受害人民事權(quán)益受到損害4、行為人的行為

28、與受害人的損害有因果關(guān)系。本案是多個(gè)原因結(jié)合致使損害結(jié)果的發(fā)生，各個(gè)原因在多因一果侵權(quán)損害民事責(zé)任的分擔(dān)上具有相對(duì)的決定作用，原因行為的原因力大，行為人承擔(dān)較多的責(zé)任；原因行為的原因力小，行為人應(yīng)承擔(dān)較小的責(zé)任，因此，各侵權(quán)人依其過(guò)錯(cuò)程度，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。共四十頁(yè)（三）、法院認(rèn)定：承總設(shè)計(jì)院一是沒有依法落實(shí)安全責(zé)任，在基坑支護(hù)結(jié)構(gòu)施工設(shè)計(jì)文件中沒有提出保障施工作業(yè)人員安全和預(yù)防生產(chǎn)安全事故的措施建議；二是其承擔(dān)的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與基坑設(shè)計(jì)銜接不良，致使主體結(jié)構(gòu)條形基礎(chǔ)開挖到-20.3米后基坑出現(xiàn)安全隱患問(wèn)題，并且沒有提出有效的防護(hù)措施進(jìn)行加固排險(xiǎn)；三是對(duì)基坑南側(cè)中段，設(shè)計(jì)方和施工方均未能及時(shí)有效地

29、調(diào)整設(shè)計(jì)方案和施工方案，錯(cuò)過(guò)排除險(xiǎn)情的時(shí)機(jī)，給該基坑工程(gngchng)留下嚴(yán)重的安全隱患。承總設(shè)計(jì)院的行為存在較大過(guò)失，其行為和結(jié)果之間存在因果關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)賠償責(zé)任 ，一審判決承擔(dān)10%的責(zé)任，二審判決維持。評(píng)析：作為基坑工程的設(shè)計(jì)單位，應(yīng)當(dāng)舉證證明其不存在上述過(guò)錯(cuò)行為，如果無(wú)法舉證，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但本案中設(shè)計(jì)單位責(zé)任明顯重于施工單位，有失公平。共四十頁(yè)（四）風(fēng)險(xiǎn)防范：遵守法律、法規(guī)的規(guī)定嚴(yán)格遵守工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格遵守工程建設(shè)程序履行法定義務(wù)嚴(yán)格按照合同約定的范圍(fnwi)履行責(zé)任和義務(wù)高度重視證據(jù)的保存高度重視事故的調(diào)查并做好配合工作對(duì)調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容有異議應(yīng)通過(guò)法律途徑及時(shí)要求改正對(duì)行政處罰不服的，應(yīng)及時(shí)提出行政復(fù)議和行政訴訟通過(guò)投工程責(zé)任保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)律師提供的服務(wù)，將風(fēng)險(xiǎn)及損失降至最低共四十頁(yè)八、加強(qiáng)(jiqing)建設(shè)工程合同管理的意義1.加強(qiáng)合同管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的發(fā)育和完善(wnshn),要求政府管理部門打破傳統(tǒng)觀