2022年某公司戰(zhàn)略展望培訓(xùn)課程

1、 公司戰(zhàn)略展望第一章：戰(zhàn)略構(gòu)建篇商業(yè)戰(zhàn)略核心及構(gòu)建思路成立一個(gè)公司要立得穩(wěn)，方向把得穩(wěn)，關(guān)鍵在于戰(zhàn)略方向確定，從寬度來講：物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營（招商）、項(xiàng)目銷售代理、策劃推廣（包裝）是公司的業(yè)務(wù)基本面從深度來講：資源整合、配套優(yōu)化、組合服務(wù)、聯(lián)手合作，是把公司推到更高層次的生存方法。我用生存方法來闡述這個(gè)觀點(diǎn)并不為過，只有生存下來，再談發(fā)展。在下面所有方案討論的過程中我講簡明扼要的抓住重點(diǎn)和各位股東分享戰(zhàn)略構(gòu)建，不談空話廢話。 物業(yè)現(xiàn)有資源是什么？旁觀者清，我所看到的是層次不一的物業(yè)樓盤形式，有服務(wù)好的，有管理比較到位的項(xiàng)目，有敷衍了事的項(xiàng)目；工作上，有得過且過的人，有兢兢業(yè)業(yè)的人，也有一心為企

2、業(yè)考慮的人。這些狀況是一個(gè)信號，以人為本的企業(yè)總是非常注視人力資源的利用和開發(fā)，一個(gè)項(xiàng)目做得好不好，其實(shí)是人做得好不好，綜合 公司這些年的走向，發(fā)展的同時(shí)也存在各式各樣的問題，我們存在的資源可以判斷以下幾點(diǎn)：良莠不齊的人才儲備是軟性資源之一。50多個(gè)樓盤的巨大廣告效應(yīng)空間并未開發(fā)充分。傳統(tǒng)的物業(yè)模式?jīng)]有獲得轉(zhuǎn)變，沿襲人脈模式去談業(yè)務(wù)合作，雖有量，但無質(zhì)的飛躍。擁有本土牢固的社會人際關(guān)系網(wǎng)，有一定的口碑影響力。我們提升的空間和思路是什么？ 需要打造成什么樣的企業(yè)模式，企業(yè)需要沉淀哪方面的精髓文化氣息？企業(yè)高層構(gòu)建的戰(zhàn)略方向又在哪里？面對日益規(guī)范的物業(yè)服務(wù)市場，面對競爭激烈的強(qiáng)手沖擊，萎縮還是擴(kuò)展

3、？提升還是轉(zhuǎn)型？都是必須面對的課題，我們可以用一句話概括：企業(yè)今后的出路在哪里？我們的答案是：提升與轉(zhuǎn)型。歸納為幾點(diǎn)：強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)模式，創(chuàng)見特色物業(yè)服務(wù)理念并迅速成為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。實(shí)現(xiàn)績優(yōu)績效管理，提升員工福利待遇，搭建專業(yè)技能培訓(xùn)平臺，優(yōu)勝劣汰，讓員工有歸屬感和認(rèn)同感以及使命感。在這里我們要特別強(qiáng)調(diào)的就是，員工對企業(yè)的認(rèn)同遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過對高層的認(rèn)同，認(rèn)同一個(gè)人是感性，認(rèn)同企業(yè)的模式和發(fā)展才是理性。明晰企業(yè)發(fā)展方向和未來趨勢，統(tǒng)一人力資源價(jià)值觀建設(shè)，培養(yǎng)員工對企業(yè)的認(rèn)同感和展望，才能有效激活人力成本的最大效能。搕縱聯(lián)衡，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)行業(yè)聯(lián)手合作，資源共享，通過合作把影響力擴(kuò)大，開疆?dāng)U土，利益共享，是開闊市

4、場很有效的一種方法。網(wǎng)絡(luò)布局，搭建良好網(wǎng)絡(luò)信息平臺，建設(shè)企業(yè)服務(wù)網(wǎng)站，印制企業(yè)宣傳文化手冊，提升美譽(yù)度打下基礎(chǔ)。思考以物業(yè)為基礎(chǔ)的5年、10年企業(yè)發(fā)展規(guī)劃新型產(chǎn)業(yè)，這些發(fā)展規(guī)劃是可以和物業(yè)配套的，也可以是超越目前物業(yè)形態(tài)作為標(biāo)桿打造影響力的，但是這一步必須得做，停滯等于衰退。物業(yè)是主業(yè)，分散產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)歉綄倥涮?，形成拳頭才有力量。較短時(shí)間內(nèi)構(gòu)件企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)機(jī)制：業(yè)務(wù)之間的銜接和技術(shù)、人員、資金、人脈的輸出關(guān)系，這里有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)需要控制，就是以集團(tuán)公司為導(dǎo)向，以子公司為配套服務(wù)職能的發(fā)展模塊進(jìn)行分工和搭配，而不是絕對的獨(dú)立，沒有各環(huán)節(jié)的支撐，一個(gè)新體系的建立事倍功半，成效甚微，甚至面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)

5、。商業(yè)運(yùn)營公司成立的戰(zhàn)略基點(diǎn)我們探討了公司現(xiàn)有的資源能力，探討了提升的空間和思路，得出什么結(jié)論？推導(dǎo)為：立足于自身現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上穩(wěn)步推進(jìn)配套行業(yè)發(fā)展是安生立命之本！一切脫離現(xiàn)狀的發(fā)展都是不靠譜的行為一切憑空想象的發(fā)展理念都是不成熟的構(gòu)思沒有付出和培養(yǎng)就想坐享其成的行為甩手掌柜的領(lǐng)導(dǎo)和不深入市場調(diào)研用屁股說話的高層決策讓不良行為遠(yuǎn)離我們的團(tuán)隊(duì)。讓我們用行動說話，用實(shí)干和汗水換去收獲，摸石頭過河不是錯，機(jī)會永遠(yuǎn)留給善于總結(jié)思考的人。那么，商業(yè)運(yùn)營公司戰(zhàn)略思路和出路在哪里？整合戰(zhàn)略思維，我們綜合得出以下結(jié)論：利用現(xiàn)有物業(yè)平臺，從新整合商業(yè)資源，擴(kuò)寬擴(kuò)深業(yè)務(wù)觸角，走出去談項(xiàng)目，搜尋一切必要的項(xiàng)目進(jìn)行整理

6、匯編，并逐步展開拜訪。同時(shí)利用公司現(xiàn)有人脈資源進(jìn)行客戶開發(fā)。合作，一定要與關(guān)聯(lián)銷售代理或策劃公司甚至商業(yè)運(yùn)營公司形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，進(jìn)行資源整合，打開局面，當(dāng)自身還在發(fā)展不夠強(qiáng)大的時(shí)候我們要學(xué)會借力打力，因?yàn)樾碌墓靖枰氖巧虡I(yè)的平臺來營造良好的社會口碑和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)行利潤共享，風(fēng)險(xiǎn)公攤，這樣子，我們的格局才會逐步擴(kuò)大。打好物業(yè)公司這張牌，創(chuàng)業(yè)初期需要利用原有物業(yè)效應(yīng)開發(fā)市場， 在柳州經(jīng)營多年，有較高知名度，本身就是一張很好的宣傳名片，通過這名片進(jìn)行項(xiàng)目代理談判有優(yōu)勢，節(jié)約的客戶對公司的摸底時(shí)間。全方位營造商業(yè)口碑，通過正式的企業(yè)文化宣傳冊、網(wǎng)站建設(shè)、微信平臺、創(chuàng)新理念等方面去打造和深化其服務(wù)

7、內(nèi)涵，沖擊客戶視覺，打造良好的公司形象包裝工作，形成強(qiáng)烈的視覺專業(yè)形象，對于代理項(xiàng)目有很好的作用。目前商業(yè)公司競爭激烈，良莠不濟(jì)，且很多商業(yè)公司服務(wù)的項(xiàng)目給開發(fā)商造成了不好的印象，在這樣惡劣的環(huán)境里求發(fā)展和生存必須有自己特立獨(dú)行的經(jīng)營理念和創(chuàng)新思維，一定不能走套路，個(gè)人從業(yè)商業(yè)運(yùn)營多年經(jīng)歷來看，只有專心一個(gè)項(xiàng)目，務(wù)實(shí)去為客戶考慮問題，解決問題，才能獲得客戶的心，贏得市場美譽(yù)度，成功沒有捷徑，靠忽悠拿下項(xiàng)目的行為都是不靠譜的行為。包裝是敲門磚，專業(yè)技能就是實(shí)打?qū)嵉膽?zhàn)術(shù)延伸。商業(yè)運(yùn)營公司發(fā)展強(qiáng)壯，最根源的渠道是解決體制問題，即如何化虛為實(shí)，不僅僅是一個(gè)代理的殼，而是擁有自己的實(shí)體經(jīng)營商業(yè)資源。我們

8、必須在階段時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)品牌代理，自己的商業(yè)公司擁有國內(nèi)或者國際較高知名度的品牌資源，并通過這個(gè)資源去融入到商業(yè)業(yè)態(tài)中，資源型商業(yè)公司對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是非常喜歡的和主導(dǎo)選擇的。商業(yè)運(yùn)營公司四大業(yè)務(wù)核心制定符合公司發(fā)展需要的戰(zhàn)略目標(biāo)非常重要且必要，有了方向前進(jìn)才會有了動力，我目前暫定商業(yè)運(yùn)營公司業(yè)務(wù)職能為四大板塊：資產(chǎn)重組、項(xiàng)目融資商業(yè)公司應(yīng)針對集團(tuán)有所有項(xiàng)目和子公司一路發(fā)展走來的經(jīng)營狀況進(jìn)行一次全面系統(tǒng)的清點(diǎn)和梳理，什么是盤活的項(xiàng)目，什么是盈利的項(xiàng)目，什么是虧損的和走下坡路的，對這些項(xiàng)目都要進(jìn)行一次系統(tǒng)的羅列分析，把不良資產(chǎn)的項(xiàng)目開始逐漸淘汰，對盈利和有提升空間的項(xiàng)目加大服務(wù)質(zhì)量和營銷水平，規(guī)范

9、化管理現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，可以大幅度節(jié)約固定成本開銷，同時(shí)通過提高服務(wù)質(zhì)量提高利潤空間，另外，對于公司還應(yīng)具備項(xiàng)目融資的特點(diǎn)，利用獲得代理的項(xiàng)目的可挖掘性增值部分，引進(jìn)或推薦關(guān)聯(lián)公司加盟投資，可以有效降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和獲得增值收益。商業(yè)公司未來的定位之一就是整合集團(tuán)資源、調(diào)配經(jīng)營方向的一個(gè)前沿陣地，也可以歸納成是一個(gè)情報(bào)整合部門。項(xiàng)目代理項(xiàng)目代理職能分主要體現(xiàn)三個(gè)層面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商代理（包含商業(yè)項(xiàng)目后期運(yùn)營管理）、地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售代理、地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)代理三個(gè)面，這三個(gè)方面可以根據(jù)項(xiàng)目談判情況整合來運(yùn)作，也可以分拆單獨(dú)執(zhí)行一個(gè)內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際談判結(jié)果來確定。借助福來現(xiàn)有平臺和資源進(jìn)行市場上的推廣和渠道項(xiàng)目

10、承接，同時(shí)要走出去尋找項(xiàng)目，建立良好客戶基礎(chǔ)，這個(gè)職能是商業(yè)運(yùn)營公司的核心職能，亦是業(yè)務(wù)創(chuàng)收最重要的一環(huán)，商業(yè)公司所有的基礎(chǔ)都是圍繞尋求項(xiàng)目、代理項(xiàng)目來獲得生存發(fā)展而提供配套服務(wù)的，沒有項(xiàng)目，業(yè)務(wù)鏈就會斷裂，公司發(fā)展就會面臨危機(jī)。今后商業(yè)公司三分之二的時(shí)間都會在建立客戶關(guān)系，尋找可持續(xù)項(xiàng)目上勇于實(shí)踐和開拓市場，實(shí)現(xiàn)利潤增長和企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。推廣、包裝、策劃這個(gè)職能服務(wù)于項(xiàng)目代理，可以從兩個(gè)角度來執(zhí)行，第一，對現(xiàn)有平臺的從新提升和包裝整合，打造優(yōu)質(zhì)福來公司品牌口碑做鋪墊，第二，提供代理項(xiàng)目全方位的商業(yè)策劃工作，對代理項(xiàng)目宣傳推廣進(jìn)行深度的資源整合、功能定位與開發(fā)造勢包裝、工程方案等等，是代理項(xiàng)

11、目前期最重要的介入工作內(nèi)容之一。一份合理切合實(shí)際的項(xiàng)目服務(wù)方案可以增強(qiáng)甲方信心，精耕細(xì)作的服務(wù)質(zhì)量可以獲得業(yè)界良好口碑影響力，我們商業(yè)公司的增值業(yè)務(wù)體現(xiàn)于此，推廣、包裝、策劃職能不僅僅限于項(xiàng)目代理范疇，在這些基礎(chǔ)前提下我們可以提供有償或者免費(fèi)的商業(yè)項(xiàng)目顧問服務(wù)、項(xiàng)目推廣服務(wù)、廣告服務(wù)等內(nèi)容，提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，輔以商業(yè)咨詢和適度的商業(yè)管理。戰(zhàn)略規(guī)劃商業(yè)公司要具備戰(zhàn)略規(guī)劃職能，我們也從幾個(gè)角度來分析判斷，首先是人力資源籌備，人才是企業(yè)的靈魂，從戰(zhàn)略的角度來講我們首先要建設(shè)一支有優(yōu)良戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)，不僅僅服務(wù)于目前，也要著眼于未來展望，我們需要補(bǔ)充什么樣的人才儲備，發(fā)展的方向如何，都要在前

12、期進(jìn)行認(rèn)真研討分析，而不僅僅是集團(tuán)公司的事情，我們認(rèn)為商業(yè)公司就應(yīng)該是集團(tuán)公司的眼睛和參謀，未來發(fā)展方向的前沿哨所，根據(jù)定位網(wǎng)羅合適的專業(yè)人才入駐團(tuán)隊(duì)，為進(jìn)一步深化市場發(fā)展打下伏筆。其次要對市場有判研的精度和高度，一個(gè)市場的發(fā)展趨勢是什么，持續(xù)的周期有多長，空間多大，什么時(shí)候轉(zhuǎn)型，我們都要提供專業(yè)的信息依據(jù)，為決策層參謀發(fā)展方向。再次我們要有明細(xì)的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)發(fā)展目標(biāo)，商業(yè)公司本身的成長周期需要多長，發(fā)展周期遵循什么樣的模式和道路，這些都需要進(jìn)行商業(yè)整合和分析。：5年發(fā)展規(guī)劃篇三部走規(guī)劃第一步：調(diào)整適應(yīng)階段（1年時(shí)間），管理規(guī)范期，目標(biāo)：戰(zhàn)略規(guī)劃開始實(shí)施，觀念統(tǒng)一，商業(yè)鏈資源調(diào)整主次分明，集團(tuán)架構(gòu)

13、疏理清晰，組織結(jié)構(gòu)浮出水面，業(yè)務(wù)組織管理模式開始良性運(yùn)轉(zhuǎn)，人力資源管理體系初步建成。同時(shí)第一年實(shí)現(xiàn)代理項(xiàng)目2個(gè)或以上，確保公司正常運(yùn)營發(fā)展，能維持收入支出成本。第二步：磨合發(fā)展階段（2年時(shí)間），業(yè)務(wù)提升期，目標(biāo)：戰(zhàn)略規(guī)劃向縱深推進(jìn)，以合作利用外部有效資源為手段，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷戰(zhàn)略，全面提升主業(yè)的業(yè)績和盈利水平，公司結(jié)構(gòu)趨于合理規(guī)范，管理逐步到位，人力資源管理體系正式運(yùn)行，人力資源配置基本到位，決策效率、公司運(yùn)作水平明顯提高。同期項(xiàng)目代理量有一個(gè)質(zhì)的提升，公司開始實(shí)現(xiàn)盈利并做好擴(kuò)展市場的下一步計(jì)劃。這個(gè)階段針對前期一些不足和可提升面進(jìn)行修正和調(diào)整。第三步：全面發(fā)展市場階段（2年時(shí)間），戰(zhàn)

14、略提升期，目標(biāo)：整體戰(zhàn)略實(shí)施平穩(wěn)運(yùn)行，根據(jù)外部環(huán)境與內(nèi)部條件變化，結(jié)合實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題，有針對性的進(jìn)行調(diào)整，但以不改變戰(zhàn)略方向?yàn)樵瓌t。企業(yè)內(nèi)外資源的配置運(yùn)用達(dá)到新的境界，形成科學(xué)規(guī)范的運(yùn)行機(jī)制，各層次業(yè)務(wù)發(fā)展持續(xù)穩(wěn)定，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人駕馭全局的能力得到提升，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力增強(qiáng)。同期把公司向外發(fā)展，逐漸實(shí)現(xiàn)整個(gè)廣西知名度和業(yè)務(wù)縱身度有一個(gè)質(zhì)的飛躍，這一階段開始考慮把觸角往省外發(fā)展嘗試。概括：未來五年，借助福來公司的客戶資源儲備和外部資源，通過規(guī)模化項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作，提升福來公司產(chǎn)業(yè)的綜合競爭能力，發(fā)展成為廣西市具有一定房地產(chǎn)代理開發(fā)實(shí)力的房地產(chǎn)服務(wù)商開。：開發(fā)品種：住宅樓、商住樓銷售代理服務(wù) 商業(yè)地產(chǎn)

15、項(xiàng)目招商銷售運(yùn)營服務(wù) 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目招商銷售運(yùn)營服務(wù) 商業(yè)策劃咨詢服務(wù) 物業(yè)服務(wù)承接 工程造價(jià)承接。開發(fā)規(guī)模：第一年實(shí)現(xiàn)代理項(xiàng)目5萬以上體量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，第二年實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)代理項(xiàng)目10萬以上體量承接業(yè)務(wù)，第三年實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)代理項(xiàng)目20萬體量，第四年和第五年綜合實(shí)現(xiàn)代理開發(fā)量要達(dá)到30-35萬平方體量，招商代理利潤按每平方米每月5元均價(jià)計(jì)算，那么第一年要實(shí)現(xiàn)公司毛利潤總量5元/平方米x12月x5萬平方米=300萬。第5年要實(shí)現(xiàn)的年度毛利潤額為5x5x12x5萬=625萬。這僅僅是保守估計(jì)，按照遞增和橫向業(yè)務(wù)的開發(fā)，實(shí)際代理一個(gè)項(xiàng)目下來的綜合利潤會高于這個(gè)估值。每月每平方米5元的均值收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為商業(yè)代理項(xiàng)目的

16、的全國平均均值，屬于比較合理范圍。這里還不包含如果代理樓盤銷售的銷售傭金，要遠(yuǎn)高于招商代理的費(fèi)用。：五年開發(fā)量達(dá)到3035萬平方米，通過第一個(gè)5年規(guī)劃使福來在廣西商業(yè)鏈站穩(wěn)腳跟， 實(shí)現(xiàn)更好更快縱身發(fā)展，并向外擴(kuò)展版圖，實(shí)現(xiàn)利潤翻倍增收。加強(qiáng)房地產(chǎn)代理主業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)展一、項(xiàng)目開發(fā)與資源儲備現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)作通過福來集團(tuán)公司內(nèi)部相關(guān)部門的配合，完善項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)，特別重視福來物業(yè)管理公司的配套服務(wù)工作。 強(qiáng)化樓盤代理工作，利用人脈優(yōu)勢，采用綜合整合整合能力介入項(xiàng)目承接相，靈活多樣的服務(wù)和優(yōu)惠措施，獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目代理，并以此帶動人氣，加快商鋪的銷售和招商動作實(shí)現(xiàn)。 二、資源調(diào)配調(diào)動各種資源，通過采取適宜營

17、銷策劃，廣告促銷等市場途徑，積極進(jìn)行項(xiàng)目代理銷售，用銷售傭金或商業(yè)代理合理利潤進(jìn)行新項(xiàng)目擴(kuò)展開發(fā)。通過利用本地資源，戰(zhàn)略合作伙伴資源，以擔(dān)保貸款、抵押貸款等方式，爭取銀行貸款對項(xiàng)目的支持。三、市場營銷研究掌握消費(fèi)者的真正需求，分析消費(fèi)者的購房動機(jī)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中以商業(yè)定位、物業(yè)管理、配套服務(wù)、文化氛圍營造等方面下功夫，提升項(xiàng)目整體形象。注重品牌宣傳與推廣強(qiáng)化其獨(dú)一無二的差異性特點(diǎn)，通過多渠道、全反復(fù)位的推介，逐漸樹立福來品牌，為福來企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展繼續(xù)延伸作鋪墊。建立有效的項(xiàng)目機(jī)制通過建立富有激勵作用的項(xiàng)目獎勵機(jī)制，激發(fā)公司全體人員參與產(chǎn)品的宣傳與項(xiàng)目拓展，縮短建設(shè)周期 進(jìn)行營銷策劃與專業(yè)策劃公司

18、合作 通過采取“名人效應(yīng)”、“轟動效應(yīng)”、“差異定價(jià)”等有效的營銷策劃，達(dá)到在短時(shí)間內(nèi)，迅速提高品牌知名度、提高銷售效率的目的。與專業(yè)銷售公司合作 借助房地產(chǎn)專業(yè)銷售公司的力量，提高產(chǎn)品營銷策劃和營銷運(yùn)作效率。四、風(fēng)險(xiǎn)因素與規(guī)避策略政策風(fēng)險(xiǎn)：國家有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)政策措施的出臺，將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)，因此，在項(xiàng)目代理商商業(yè)運(yùn)營公司應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)，選擇合適的項(xiàng)目合作，并區(qū)分戰(zhàn)略合作周期，分短期中期長期判斷選擇，同時(shí)，采取多角化經(jīng)營戰(zhàn)略，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)：福來應(yīng)在項(xiàng)目前期進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研和開發(fā)策劃，按照現(xiàn)代企業(yè)價(jià)值鏈流程實(shí)施項(xiàng)目運(yùn)作，實(shí)施整合營銷、控制開發(fā)成本。項(xiàng)目儲備風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目代理遵循“

19、代理一處、籌備一處、儲備一處”的原則，進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作不僅符合企業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求，而且利于企業(yè)降低運(yùn)營成本。同時(shí)，通過引入戰(zhàn)略合作伙伴，提高商業(yè)運(yùn)營實(shí)力和競爭力，強(qiáng)化項(xiàng)目儲備的擁有能力。具體實(shí)施目標(biāo)設(shè)定第一年（2013年）為基礎(chǔ)年目標(biāo)：建立完善激勵制度，完成以生存基礎(chǔ)為保障的項(xiàng)目開發(fā)量，爭取實(shí)現(xiàn)2個(gè)或以上項(xiàng)目的承接代理業(yè)務(wù)，保持運(yùn)營成本的持平和微利收益，這一年確保各方面體系穩(wěn)健開展，利用物業(yè)平臺擴(kuò)寬市場為輔助，地產(chǎn)行業(yè)銷售、招商代理為主，探索嘗試代理地產(chǎn)銷售、招商、運(yùn)營項(xiàng)目。產(chǎn)品線計(jì)劃項(xiàng)目體量（萬平方米）毛利潤預(yù)估（萬）設(shè)定銷售均價(jià)0.5萬/，物業(yè)收費(fèi)均價(jià)2元成本開支（萬）設(shè)定人員成本均價(jià)0.5萬

20、/月6人銷售代理5w300萬保守估計(jì)1個(gè)盤，核心操盤人員6人，則此項(xiàng)費(fèi)用為36萬/年，每年的業(yè)招費(fèi)、差旅費(fèi)預(yù)計(jì)15萬，項(xiàng)目落實(shí)后招聘各類崗位人員預(yù)計(jì)20-40人，工資費(fèi)用人均2000元/每人計(jì)算，人工及各類雜費(fèi)總支出100萬，總支出150萬左右 招商運(yùn)營代理5w 50萬物業(yè)代理5w120萬項(xiàng)目包裝看實(shí)體項(xiàng)目推進(jìn)10萬廣告推廣、策劃服務(wù)配套費(fèi)用20萬第二年（2014年）為發(fā)展年目標(biāo)：通過第一年的基礎(chǔ)發(fā)展，為福來商業(yè)運(yùn)營公司發(fā)展贏得了契機(jī)，透過第一年的基本項(xiàng)目代理開發(fā)量維持正常運(yùn)營成本的前提下，第二年開始大步邁開步伐，全面滲透廣西各縣市代理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，行業(yè)客戶代理銷售增幅較大，這一年要實(shí)現(xiàn)利潤翻

21、倍，進(jìn)一步鞏固基礎(chǔ)；產(chǎn)品線計(jì)劃項(xiàng)目體量（萬平方米）毛利潤預(yù)估（萬）設(shè)定銷售均價(jià)0.5萬/，物業(yè)收費(fèi)均價(jià)2元成本開支（萬）設(shè)定人員成本均價(jià)0.5萬/月6人銷售代理10w600萬基本費(fèi)用開銷同上一年類似，如開發(fā)新項(xiàng)目增添人工等雜費(fèi)在100萬左右，此年度支出成本費(fèi)用按開發(fā)項(xiàng)目成功來計(jì)算預(yù)估在250萬之間浮動招商運(yùn)營代理10w 100萬物業(yè)代理10w240萬項(xiàng)目包裝看實(shí)體項(xiàng)目推進(jìn)30萬廣告推廣、策劃服務(wù)配套費(fèi)用30萬第三年（2015年）為規(guī)模年目標(biāo)：完成基礎(chǔ)的華麗轉(zhuǎn)身，開始進(jìn)行市場擴(kuò)展階段，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手?jǐn)U寬區(qū)域外地產(chǎn)市場代理項(xiàng)目，和行業(yè)客戶共同開發(fā)銷售樓盤代理模式，投資運(yùn)營服務(wù)項(xiàng)目成為新方向，公司由單

22、一代理商轉(zhuǎn)化為投資和運(yùn)營雙重身份；這一年可以開始把公司資源整合往外界輻射，在南寧成立商業(yè)運(yùn)營公司，同時(shí)代理全國知名品牌進(jìn)駐百貨業(yè)態(tài)全方位發(fā)展，另外還可以涉獵全國地產(chǎn)項(xiàng)目代理計(jì)劃。發(fā)展規(guī)劃銷售代理實(shí)現(xiàn)代理銷售樓盤項(xiàng)目總體量超過30萬平方米的目標(biāo)發(fā)展商業(yè)代理承接新型商業(yè)項(xiàng)目且超過20萬商業(yè)體量品牌代理選擇全國知名品牌代理，并開始借助品牌資源入駐各大百貨和地產(chǎn)項(xiàng)目廣告代理利用2年的基礎(chǔ)開始成立廣告策劃公司，并承接各類地產(chǎn)項(xiàng)目廣告包裝業(yè)務(wù)市場擴(kuò)展這一年開始嘗試走出廣西，往外省市場滲透代理樓盤業(yè)務(wù)，并實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作第四、五年（2016年-2017年）為產(chǎn)業(yè)年目標(biāo)：公司在已具備初步規(guī)模的基礎(chǔ)上，會向行業(yè)縱向

23、發(fā)展打通產(chǎn)業(yè)鏈；公司運(yùn)營服務(wù)模式的成熟應(yīng)用，通過并購?fù)瓿僧a(chǎn)業(yè)布局，進(jìn)而通過資本運(yùn)作完成市場布局，形成產(chǎn)業(yè)。發(fā)展規(guī)劃銷售代理實(shí)現(xiàn)代理銷售樓盤項(xiàng)目總體量超過60萬平方米的目標(biāo)發(fā)展商業(yè)代理承接商業(yè)項(xiàng)目且超過40萬商業(yè)總體量品牌代理通過運(yùn)作使代理品牌成功帶動福來商業(yè)運(yùn)營公司口碑影響力和外界知名度廣告代理福來廣告公司開始為福來集團(tuán)各商業(yè)和物業(yè)板塊進(jìn)行全方位廣告盈利業(yè)務(wù)市場擴(kuò)展成功開發(fā)外省市場并擁有一席之地，透過本土資源和外聯(lián)單位共享客戶平臺盈利模式探討以上和大家談?wù)摿?年目標(biāo)設(shè)定和發(fā)展的框架，也談到發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)利潤基礎(chǔ)，現(xiàn)在我們深入一步來研究這些業(yè)務(wù)范疇如何為我們利潤增收，讓所有股東都清晰我們將來

24、的利潤增收點(diǎn)所在：主要盈利渠道分析：1、商業(yè)代理費(fèi)用：是公司的核心業(yè)務(wù)利潤來源，通過承接和代理一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我們可以獲得策劃費(fèi)、服務(wù)費(fèi)和招商傭金三方面的利潤基點(diǎn)，其中策劃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)是保底支付，勇于正常員工開展工作的日常開銷，傭金為招商項(xiàng)目結(jié)束后整個(gè)商業(yè)總體量月度租金的1-2倍，慣例上按照1.5倍提取招商傭金，一個(gè)項(xiàng)目下來傭金毛利都在100萬元上，這個(gè)基本屬于純收益，還不算后期的調(diào)整更替的提點(diǎn)費(fèi)用。商業(yè)代理最大的優(yōu)勢是持續(xù)周期長，一旦承接下來發(fā)展比較穩(wěn)定。2、銷售代理費(fèi)用：也是公司發(fā)展和核心業(yè)務(wù)利潤關(guān)鍵，和商業(yè)代理一樣都是最重要的，銷售代理費(fèi)用一樣分前期策劃費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、銷售代理傭金三個(gè)板塊構(gòu)

25、成，如果我們成功承接一個(gè)項(xiàng)目下來通過我公司的資源整合可以為甲方節(jié)省服務(wù)費(fèi)和一部分的策劃費(fèi)用，銷售代理傭金按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是總銷售金額的1-2個(gè)點(diǎn)，按一個(gè)點(diǎn)計(jì)算，如果一個(gè)5萬平方米的住宅體量，均價(jià)5000元計(jì)算，那么銷售傭金也可以實(shí)現(xiàn)毛利潤250萬的收益。銷售代理項(xiàng)目是1次性銷售行為，完成項(xiàng)目及合作終止。3、物業(yè)管理費(fèi)：通過優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)提升代理項(xiàng)目影響力，通過服務(wù)獲得業(yè)主認(rèn)可，并從代理項(xiàng)目種獲取合理物業(yè)收益，包含停車費(fèi)、工程審計(jì)費(fèi)、電氣工程代理費(fèi)等，都可以包含在物業(yè)管理費(fèi)的增收費(fèi)用事項(xiàng)內(nèi)。屬于比較穩(wěn)定周期較長的合作關(guān)系，相對來說這塊利潤收益相對較低，但是穩(wěn)定，能為公司提供基本保障。4、廣告位發(fā)布費(fèi)：

26、代理的項(xiàng)目會涉及到各類大小廣告牌位的收益問題，通過整合這些資源，我們承接甚至是發(fā)包出去可盈利廣告段位，實(shí)現(xiàn)廣告盈利點(diǎn)增收，（比如外立面和商業(yè)內(nèi)部廣告位等都是增收點(diǎn)）5、場地使用費(fèi)：對于承接下來的商業(yè)項(xiàng)目，有很大的促銷宣傳空間可供臨時(shí)宣傳促銷和產(chǎn)品演示專用，這塊場地使用費(fèi)用也是隱形收入來源之一。（商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)外公共場地部分）6、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi) ）：只要是商業(yè)住宅或純商業(yè)項(xiàng)目，都會階段性的存在鋪面的租賃和轉(zhuǎn)讓，我們承接下來的項(xiàng)目可以進(jìn)行租賃和轉(zhuǎn)讓的發(fā)包經(jīng)營，這些潛在的利潤點(diǎn)也不可小視。7、活動贊助費(fèi)用：只要成功運(yùn)營一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目并實(shí)現(xiàn)旺場，這個(gè)費(fèi)用就會比較客觀和穩(wěn)定，每年根據(jù)季節(jié)需

27、要定制各類打折促銷活動，可以透過這個(gè)手法收取品牌商家的活動贊助費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目的大小判定，每年也可以創(chuàng)收10-20萬左右?；顒舆^程中可以定制刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會員刊物等)。8、自營項(xiàng)目收入（自營商鋪的收入）：商業(yè)公司有自主代理品牌的話也可以透過賣場的旺需狀況進(jìn)駐自持品牌經(jīng)營，并從經(jīng)營中獲取市場銷售份額，也是很重要的隱形收入來源之一。 商業(yè)公司的基礎(chǔ)定位與運(yùn)作模式四大職能：市場1、項(xiàng)目商家經(jīng)營情況審核；商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)拓展。2、區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析；3、商業(yè)應(yīng)對策略的制訂；4、項(xiàng)目對外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5、項(xiàng)目營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行； ：招商1、項(xiàng)目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的

28、轉(zhuǎn)租等；2、項(xiàng)目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；3、商家的儲備工作；4、對入駐商家進(jìn)行評估工作； ：銷售1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所處區(qū)域的市場，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；2、提供專業(yè)培訓(xùn)和知識講座，提高商家的市場競爭力，保持營業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略；4、通過加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式； ：管理兩大方面： 物業(yè)管理 運(yùn)營管理第三章 戰(zhàn)略文化構(gòu)建篇企業(yè)文化在企業(yè)文化建設(shè)上，專業(yè)、團(tuán)結(jié)、高效、創(chuàng)新精神，以集體的學(xué)習(xí)能力創(chuàng)立企業(yè)核心競爭力， “認(rèn)

29、真第一，聰明第二”。 核心價(jià)值觀：超越自我，品位生活。我們永遠(yuǎn)倡導(dǎo)8大準(zhǔn)則：1、認(rèn)真第一，聰明第二；2、發(fā)現(xiàn)問題-找方法-解決；3、用心做事，誠信為人；4、以人為本，創(chuàng)新為魂；5、專業(yè)之道，唯精唯一；6、堅(jiān)韌內(nèi)省，超越自我；7、客戶服務(wù)無小事；8、員工是企業(yè)的金礦核心競爭力。企業(yè)遠(yuǎn)景：創(chuàng)有持續(xù)競爭力的企業(yè)“持續(xù)競爭力”是公司的成長動力，也是集體學(xué)習(xí)的能力，具體體現(xiàn)在四個(gè)方面：與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)新思維，換位思考，敢于突破原來的自我，做時(shí)代的先鋒。為股東和投資者創(chuàng)造最大化價(jià)值。為員工提供良好的職業(yè)環(huán)境與發(fā)展空間。員工向企業(yè)提供結(jié)果，企業(yè)向社會提供結(jié)果。核心價(jià)值觀企業(yè)所推崇的精神2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：比過去做得好（自

30、己）；比別人做得好（行業(yè)）5個(gè)用心：把事情做到最好-責(zé)任心一心一意做事-專心創(chuàng)新求變-慧心 百密無一疏-細(xì)心始終如一-恒心“誠”：是真心實(shí)意，正值無欺，為人之道?！靶拧保菏倾∈爻兄Z，說到做到，立業(yè)之本。人無誠信則鄙陋，企無誠信則危殆?？蛻舴?wù)無小事客戶的任何小事，都是我們的大事。思考要換位，服務(wù)要到位。讓顧客滿意是我們不懈的追求。為客戶創(chuàng)造價(jià)值不是靠降價(jià)、打折，而是為客戶提供創(chuàng)新的產(chǎn)品、精細(xì)的服務(wù)。 員工是企業(yè)的金礦凡是皆為人而做，人才是第一資本，員工智力資源是企業(yè)的寶藏。善加開采，變?yōu)槠髽I(yè)的財(cái)富，員工才能實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的最大化。人才就在我們的身邊，企業(yè)要善于挖掘人才，培養(yǎng)人才，用好人才。我們?nèi)?/p>

31、的不是人才，而是缺少發(fā)現(xiàn)人才的“慧眼”。企業(yè)既要善于用人所長，又要容人所短。 凡是勿大而做，力求精而專，以人為本，創(chuàng)新為魂人本的含義：個(gè)體的價(jià)值、公司的價(jià)值、人類的價(jià)值。創(chuàng)新的含義：創(chuàng)新的起點(diǎn)與終點(diǎn)是滿足人的需要。管理創(chuàng)新：滿足員工的成長需求。產(chǎn)品創(chuàng)新：滿足客戶的深層需求。技術(shù)創(chuàng)新：最大化滿足市場需求。營銷創(chuàng)新：提高價(jià)值傳播效率。服務(wù)創(chuàng)新：個(gè)性化、全程化服務(wù)。文化創(chuàng)新：提升企業(yè)競爭力。文化理念研究發(fā)現(xiàn)：新木桶理論決定一只木桶能裝多少水的前提條件，既不取決于木桶最“長”的“板”，也不取決于最“短”的“板”，而是取決于木板與木板之間有多大縫隙。企業(yè)文化就是黏合木板與木板之間“縫隙”的“強(qiáng)力膠”，否

32、則，即便木桶中的每一塊板都做得一樣整齊，也難以避免因“縫隙滲水”而造成的“資源泄漏”發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略5年：“專業(yè)化”的體現(xiàn)未來5年的發(fā)展目標(biāo)集中體現(xiàn)在二個(gè)方面：第一是擴(kuò)展業(yè)務(wù)空間和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，逐步形成未來以房地產(chǎn)代理銷售、招商運(yùn)營、物業(yè)管理等同步發(fā)展的業(yè)務(wù)格局。第二是公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)和管理規(guī)范的專業(yè)化，其實(shí)質(zhì)就是角色的重新定位，未來5年，戰(zhàn)略對于公司角色的定位重點(diǎn)突出專業(yè)化的特點(diǎn)。福來發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)打造專業(yè)化商業(yè)運(yùn)營公司開發(fā)量5-8萬平方米/年在未來的35年的發(fā)展目標(biāo)力爭躋身于全區(qū)最優(yōu)秀的地產(chǎn)代理公司之列福來文化戰(zhàn)略內(nèi)容研究內(nèi)容福來商業(yè)運(yùn)營公司戰(zhàn)略定位從跟隨者到領(lǐng)跑者戰(zhàn)略要求理性、穩(wěn)健、品質(zhì)戰(zhàn)略選擇地

33、產(chǎn)專業(yè)化戰(zhàn)略布局步步為營戰(zhàn)略資源親密有間戰(zhàn)略理念研究發(fā)現(xiàn)新打靶理論由于市場的變化是動態(tài)的，企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)的時(shí)候，就不能像過去打“固定目標(biāo)”那樣，每射一箭都要瞄了又瞄打個(gè)“百發(fā)百中”，否則，就會坐失良機(jī)。制定成功的發(fā)展戰(zhàn)略，就在于：一個(gè)是打“移動目標(biāo)”的高手；另一個(gè)則是打“固定目標(biāo)”與“移動目標(biāo)”之間“過渡目標(biāo)”的高手。治理結(jié)構(gòu)決策機(jī)制決策機(jī)制科學(xué)化監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制日常化員工自下而上監(jiān)督員工自我約束激勵機(jī)制激勵機(jī)制持續(xù)化 提倡雷鋒的奉獻(xiàn)精神，同時(shí)企業(yè)也會讓雷鋒得到獎勵，隨著企業(yè)發(fā)展上市或股份制改制，又可以擁有公司股份享受分紅，從過去只注重短期利益，到更看重持續(xù)的長遠(yuǎn)利益。員工從過去只關(guān)心工資、

34、福利到現(xiàn)在更關(guān)心企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展；從過去“要我工作”到現(xiàn)在“我要工作”。 管理團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)層穩(wěn)定，員工團(tuán)結(jié)員工的穩(wěn)定，首先是“領(lǐng)導(dǎo)層”的穩(wěn)定，任何企業(yè)的成功依靠的是團(tuán)隊(duì)的成功，因此，在這個(gè)團(tuán)隊(duì)里一開始成員之間的關(guān)系就比較平等，這是其一；其二他們之間的專業(yè)比較互補(bǔ)，避免了因成員技能重復(fù)造成沖突而離開；其三成員間基本上都屬同一代人，性格上也比較互補(bǔ)，在長期的磨合過程中已經(jīng)彼此相知，也能相容了。內(nèi)外學(xué)習(xí)培訓(xùn)每年安排公司中層管理人員去全國各地參觀明星樓盤，悉心研究別人的成敗得失為己所用，每做一個(gè)樓盤都力求突破過去、有所創(chuàng)新，力求把產(chǎn)品做細(xì)做深做透，不僅在本地區(qū)積聚優(yōu)勢，而且建成了自己特色的高效管理體系，提升企

35、業(yè)的核心競爭力。第四章：商業(yè)公司組織框架設(shè)定及崗位職責(zé)篇組織架構(gòu)審計(jì)部股東董事會總經(jīng)理集團(tuán)財(cái)務(wù)執(zhí)行副總經(jīng)理總經(jīng)辦公關(guān)拓展部銷售推廣部物業(yè)發(fā)展部商業(yè)運(yùn)營部物業(yè)主管工程主管客服主管項(xiàng)目開發(fā)主管企劃主管招商主管項(xiàng)目銷售主管項(xiàng)目推廣主管運(yùn)營管理主管架構(gòu)職責(zé)董事會工作職責(zé)決定和批準(zhǔn)合作公司提出的重要報(bào)告。 批準(zhǔn)年度財(cái)務(wù)收支預(yù)算與年度利潤分配方案。 通過公司的重要規(guī)章制度。 訂立勞勱合同。 決定設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和投資開發(fā)新項(xiàng)目。 討論通過本公司章程的修改。 決定聘用總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、總會計(jì)師等高級職務(wù)。 負(fù)責(zé)合作公司終止和期滿時(shí)清算工作。 其他應(yīng)由董事會決定的重大事宜。總經(jīng)理工作職責(zé)執(zhí)行董事會決議，

36、主持全面工作，保證經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，及時(shí)、足額地完成董事會和集團(tuán)公司下達(dá)的還本付息和利潤指標(biāo)。組織實(shí)施經(jīng)董事會批準(zhǔn)的公司年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告及利潤分配、使用方案。 組織實(shí)施經(jīng)董事會批準(zhǔn)的新開發(fā)項(xiàng)目。組織指揮公司的日常經(jīng)營管理工作，在董事長委托權(quán)限內(nèi)，以法人代表的身份代表公司簽署有關(guān)協(xié)議、合同、合約和處理有關(guān)事宜。決定組織體制和人事編制，決定副總經(jīng)理以下主管以上人選，各職能部門和下屬各關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)理以及其他高級職員的任免、報(bào)酬、獎懲，決定派駐境外機(jī)構(gòu)人員。監(jiān)理健全公司統(tǒng)一、高效的組織體系和工作體系。根據(jù)生產(chǎn)和經(jīng)營管理需要，有權(quán)聘請專職或兼職法律、經(jīng)營管理、技術(shù)顧問，并決定其報(bào)酬。決定對成績顯著

37、的員工予以獎勵、加薪和晉級，對違紈員工的處分，直至辭退。審查批準(zhǔn)年度計(jì)劃內(nèi)的經(jīng)營、投資、改造、基建項(xiàng)目和流勱資金貸款、使用、貸款擔(dān)保的可行性報(bào)告。健全公司財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紈律，做好增收節(jié)支和開源節(jié)流工作，保證現(xiàn)有資產(chǎn)的保值和增值。抓好公司的生產(chǎn)、服務(wù)工作，配合各分公司搞好生產(chǎn)管理。 抓好員工的思想工作，加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)，建立一支作風(fēng)優(yōu)良、紈律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、適應(yīng)需要的員工隊(duì)伍。 堅(jiān)持民主集中制的原則，發(fā)揮員工參與管理的作用，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，搞好社會公共關(guān)系，為公司樹立良好的企業(yè)形象。具體主管辦公室、物業(yè)部、財(cái)務(wù)部、工程部、商業(yè)部、銷售部等部門?？偨?jīng)辦工作職

38、責(zé)職責(zé)在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)辦公室的全面工作，努力作好總經(jīng)理的參謀助手，起到承上啟下的作用，認(rèn)真做到全方位服務(wù)。在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)企業(yè)具體管理工作的布置、實(shí)施、檢查、督促、落實(shí)執(zhí)行情況。協(xié)助總經(jīng)理作好經(jīng)營服務(wù)各項(xiàng)管理并督促、檢查落實(shí)貫徹執(zhí)行情況。負(fù)責(zé)各類文件的分類呈送，請集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)閱批并轉(zhuǎn)有關(guān)部門處理。協(xié)助總經(jīng)理調(diào)查研究、了解公司經(jīng)營管理情況并提出處理意見或建議，供總經(jīng)理決策。做好總經(jīng)理辦公會議和其他會議的組織工作和會議紀(jì)錄。做好決議、決定等文件的起草、發(fā)布。做好企業(yè)內(nèi)外文件的發(fā)放、登記、傳遞、催辦、立卷、歸檔工作。負(fù)責(zé)保管使用企業(yè)圖章和介紹信。負(fù)責(zé)企業(yè)內(nèi)外的公文辦理，解決來信、來訪事宜，及時(shí)處理、

39、匯報(bào)的總經(jīng)理。負(fù)責(zé)上級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)或兄弟單位領(lǐng)導(dǎo)的接待、參觀工作。 審計(jì)部工作職責(zé)第一條 負(fù)責(zé)公司行政監(jiān)督、紀(jì)律檢查、黨風(fēng)黨紀(jì)教育和廉政建設(shè)等方面的工作。第二條 負(fù)責(zé)對公司財(cái)務(wù)收支、財(cái)務(wù)預(yù)決算、資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營績效，以及建設(shè)項(xiàng)目或者有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的真實(shí)性、合法性和效益性進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)評價(jià)，并負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督工作；第三條 對公司上繳利稅、效益工資、分配制度、辦法進(jìn)行審計(jì)； 第四條 對嚴(yán)重侵占國家資產(chǎn)、違反經(jīng)營法規(guī)等違反國家財(cái)經(jīng)紀(jì)律行為及虧損較大的項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，并提出專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告； 第五條 負(fù)責(zé)對經(jīng)營績效審計(jì)結(jié)果的確定工作； 第六條 負(fù)責(zé)社會中介會計(jì)師事務(wù)所的委托工作； 第七條 負(fù)責(zé)對委派監(jiān)事的管理工

40、作； 第八條 參與對中層干部的考核、民主評議工作； 第九條 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部工作職責(zé)負(fù)責(zé)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理制度的建立、實(shí)施和修訂工作；監(jiān)督、檢查各部門（單位）生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃及經(jīng)營指標(biāo)的執(zhí)行完成情況；負(fù)責(zé)與財(cái)務(wù)有關(guān)報(bào)表的匯總、分析、呈報(bào)工作；為集團(tuán)公司的重大經(jīng)營決策提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持，參與集團(tuán)公司重大經(jīng)濟(jì)合同評審；負(fù)責(zé)集團(tuán)公司各項(xiàng)費(fèi)用的審核、報(bào)銷、記賬及會計(jì)報(bào)表編制等工作；編制集團(tuán)公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算，并對執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控；監(jiān)控集團(tuán)公司財(cái)務(wù)支出，審核并控制集團(tuán)公司及各單位的各項(xiàng)成本和費(fèi)用；負(fù)責(zé)集團(tuán)公司員工薪資發(fā)放，代扣代繳個(gè)人所得稅等；負(fù)責(zé)集團(tuán)公司產(chǎn)品結(jié)算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的審核，監(jiān)督結(jié)算

41、執(zhí)行情況；負(fù)責(zé)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)票據(jù)、有價(jià)證券、現(xiàn)金和財(cái)務(wù)印章的管理； 負(fù)責(zé)集團(tuán)公司資產(chǎn)的清核，固定資產(chǎn)的登記造冊工作，協(xié)助各部門（單位）庫房進(jìn)行物資盤點(diǎn)；負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理軟件的應(yīng)用及各部門財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)管理推進(jìn)工作；協(xié)助行政部對集團(tuán)公司重大投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析、控制；協(xié)助人力資源部完成相關(guān)人員財(cái)務(wù)知識的培訓(xùn)工作；完成集團(tuán)公司安排的其它工作。執(zhí)行副總經(jīng)理崗位職責(zé)在總經(jīng)理的指導(dǎo)下組織編制公司年度、季度總體經(jīng)營規(guī)劃，工作計(jì)劃，并安排組織實(shí)施。在總經(jīng)理的指導(dǎo)下對商業(yè)公司各部門（商業(yè)部、物業(yè)部、銷售部、公關(guān)拓展部）進(jìn)行日常工作的督促和管理，要求各部門按按年度、季度、月度報(bào)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。根據(jù)每周工作安排

42、，督促各部門按計(jì)劃完成工作，并根據(jù)工作完成情況制定下周工作計(jì)劃。建立健全公司內(nèi)部的組織系統(tǒng)、運(yùn)行機(jī)制及各項(xiàng)規(guī)章制度，并推動本公司各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行。對公司新訂立、制定的各類規(guī)章制度在運(yùn)行過程不斷完善改進(jìn)。負(fù)責(zé)公司對外事務(wù)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)，包括與政府部門、相關(guān)業(yè)務(wù)單位保持良好公共關(guān)系，負(fù)責(zé)重要客戶的接待等。負(fù)責(zé)審訂公司重要投資開發(fā)項(xiàng)目、合同、營銷方案及涉及公司財(cái)務(wù)、人力資源方面的制度和規(guī)劃等。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門工作，聽取各部門工作匯報(bào)，提出決策性意見。審批各部門的請示、報(bào)告、計(jì)劃、方案，具人事、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目、工程相關(guān)事項(xiàng)的決策審批權(quán)。監(jiān)督和查檢各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行情況，并進(jìn)行相應(yīng)的考核。 負(fù)責(zé)主持召開每周工作例

43、會、其他專項(xiàng)工作會議等。負(fù)責(zé)聽取員工意見，關(guān)心員工工作和生活，營造和諧的工作氛圍，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。定期向董事長匯報(bào)工作，認(rèn)真貫徹和執(zhí)行董事長的各項(xiàng)決議。企劃主管工作職責(zé) 全面管理公司標(biāo)識系統(tǒng)的統(tǒng)一制定、設(shè)計(jì)和實(shí)施規(guī)劃; 執(zhí)行總公司營運(yùn)方針并按需要組織策劃公司統(tǒng)一實(shí)施的大型企劃方案，檢查和監(jiān)督方案的落實(shí)。 制定公司規(guī)劃提案，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供公司發(fā)展戰(zhàn)略、公司專項(xiàng)個(gè)案、公司整合方向、公司贏利開發(fā)等專案，提出基本數(shù)據(jù)理論依據(jù)，當(dāng)好公司參謀。 執(zhí)行總公司規(guī)定任務(wù)并按要求下發(fā)地區(qū)公司負(fù)責(zé)實(shí)施方案的落實(shí)、檢查、監(jiān)督、總結(jié)，上報(bào)總經(jīng)理執(zhí)行方案結(jié)果和執(zhí)行總結(jié)。 對全國市場情況進(jìn)行調(diào)研、匯總、分析。 負(fù)責(zé)營運(yùn)本部

44、企劃的日常工作管理及企劃部與其他部門的協(xié)調(diào)。 負(fù)責(zé)全國優(yōu)秀文案及日常企劃文件的建檔管理; 對各地區(qū)公司廣告收入及規(guī)劃細(xì)則、企劃工作總結(jié)、工作計(jì)劃的建檔管理。 對全公司企劃工作進(jìn)行總結(jié)評定標(biāo)準(zhǔn)的制定; 負(fù)責(zé)公司活動策劃的企劃工作，完成公司布置的日常工作，并向上級匯報(bào)工作結(jié)果。 負(fù)責(zé)公司大型活動的組織策劃及實(shí)施細(xì)案，制定活動的實(shí)施細(xì)則。負(fù)責(zé)企劃盈利模型、企業(yè)形象延伸的開發(fā)。負(fù)責(zé)賣場內(nèi)外的廣告布局、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和分積管理模式的管理監(jiān)督。招商主管工作職責(zé)充分了解公司各項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度及工程情況。對各商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)核實(shí)商業(yè)物業(yè)的位置、單位編號、面積、圖冊、交付使用標(biāo)準(zhǔn)等同時(shí)建立商業(yè)物業(yè)臺

45、帳。與甲方公司簽署代理合同并負(fù)責(zé)與甲方公司的全程對接。對招商推進(jìn)運(yùn)作過程及結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督評估及時(shí)提出指導(dǎo)性意見。對項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、城市規(guī)劃、商圈分布、消費(fèi)習(xí)慣、周邊重點(diǎn)或同類型商業(yè)物業(yè)等進(jìn)行實(shí)地市場調(diào)研對項(xiàng)目的優(yōu)劣勢、機(jī)會、威脅作出判斷并編寫調(diào)研報(bào)告。對項(xiàng)目進(jìn)行市場定位，含商業(yè)主題定位、消費(fèi)群定位、形象定位并進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃及功能布局。提交系統(tǒng)的運(yùn)營方案并報(bào)商業(yè)老總。聯(lián)合商業(yè)代理公司制定招商推廣方案確定媒體和時(shí)段的選擇并進(jìn)行推廣費(fèi)用預(yù)算。尋找廣告公司編制招商手冊及宣傳資料。組織商業(yè)定價(jià)小組進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的租賃定價(jià)含面積、單位租金、遞增方式、免租期、租賃期限等租賃條件并報(bào)公司總經(jīng)理審核。開展具體商

46、家洽談事務(wù)引進(jìn)商家。參與商業(yè)項(xiàng)目前期規(guī)劃定位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司與各商家關(guān)于工程方面的技術(shù)對接與維護(hù)監(jiān)督商業(yè)項(xiàng)目及租賃中心的施工工期。參與商業(yè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。具體負(fù)責(zé)報(bào)批合同、租賃系統(tǒng)的錄入、商家經(jīng)營維護(hù)與管理、催收租金、租賃備案、與政府相關(guān)部門的公關(guān)工作。運(yùn)營主管工作職責(zé)在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下實(shí)施部門的管理工作，確保商場營運(yùn)工作的正常進(jìn)行。負(fù)責(zé)本部門工作的安排與落實(shí)，確保公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)順利完成。負(fù)責(zé)合理安排部門人員，做好部門管理工作。負(fù)責(zé)商場日常營運(yùn)管理工作，確保營業(yè)現(xiàn)場各項(xiàng)工作有序開展。負(fù)責(zé)部門員工培訓(xùn)工作，確保員工工作專業(yè)化，服務(wù)規(guī)范化。負(fù)責(zé)處理顧客投訴及商場各類突發(fā)事件，確保顧客投訴及突發(fā)事件

47、及時(shí)得到解決。負(fù)責(zé)對專柜擺場方案的審核及驗(yàn)收工作，確保專柜擺場符合商場的要求。負(fù)責(zé)部門所有專柜商品質(zhì)量、物價(jià)的監(jiān)督檢查工作，確保商品經(jīng)營安全。了解并熟悉部門內(nèi)部商品進(jìn)、銷、存的情況，掌握暢銷、滯銷商品和存貨結(jié)構(gòu)，并對進(jìn)貨提出合理化建議。負(fù)責(zé)組織全體員工完成公司下達(dá)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。完成上級交辦的其它工作。項(xiàng)目銷售主管工作職責(zé)根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，協(xié)助執(zhí)行副總經(jīng)理編制企業(yè)年度經(jīng)營計(jì)劃。從市場發(fā)展的角度保證企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的可實(shí)現(xiàn)性。參與重大設(shè)計(jì)方案、重大設(shè)計(jì)變更方案的論證會，評選最優(yōu)方案。參與公司和規(guī)劃設(shè)計(jì)院單位的溝通協(xié)商工作。參與審核設(shè)計(jì)方案通知書、項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件等項(xiàng)目前期文件。根據(jù)公司組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、

48、 部門職責(zé)的重新分配及業(yè)務(wù)的重組等要求定期或不定期對公司業(yè)務(wù)流程進(jìn)行優(yōu)化。依據(jù)公司經(jīng)營計(jì)劃，配合公司總目標(biāo)，制定銷售目標(biāo)及銷售計(jì)劃，并予以追蹤控制，以確保其達(dá)成或超越。根據(jù)本公司經(jīng)營計(jì)劃確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃與銷售費(fèi)用預(yù)算對部門工作計(jì)劃的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督并加以控制。負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的執(zhí)行和負(fù)責(zé)每月銷售情況的總結(jié)工作項(xiàng)目推廣主管工作職責(zé)組織開展市場分析，擬定市場策劃方案、公關(guān)方案、廣告策略與推廣方案。負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售策劃方案的執(zhí)行。評估項(xiàng)目整體銷售策劃方案的效果。建立、拓展與客戶、社會各界的關(guān)系建立健全完善的客戶關(guān)系管理體系。監(jiān)督、檢查客戶及售后服務(wù)情況確保客戶服務(wù)質(zhì)量不斷提高。積極主動完成上級臨時(shí)交辦的其他

49、工作。項(xiàng)目開發(fā)主管工作職責(zé)主持市場拓展的項(xiàng)目開發(fā)工作，對企業(yè)市場拓展工作負(fù)責(zé)。主持編制部門工作計(jì)劃并按計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施。檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，確保計(jì)劃的全面落實(shí)。負(fù)責(zé)掌握國家招投標(biāo)法律法規(guī)及市場動態(tài)。負(fù)責(zé)與有關(guān)單位聯(lián)系，鞏固、擴(kuò)大客戶資源。負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目拓展整體控制。負(fù)責(zé)項(xiàng)目代理合同、內(nèi)部承包合同談判、簽訂。負(fù)責(zé)利用公司資源，跟蹤項(xiàng)目實(shí)施情況，做出項(xiàng)目綜合評價(jià)。負(fù)責(zé)對派出機(jī)構(gòu)進(jìn)行對口管理?？头鞴芄ぷ髀氊?zé) 在正常的工作范圍內(nèi)，為 HYPERLINK /list-699.html 顧客解決一切合理的關(guān)于產(chǎn)品的咨詢及 HYPERLINK /list-699.html 售后服務(wù)。 負(fù)責(zé)為客戶辦理按揭 HY

50、PERLINK /list-2322.html 貸款事項(xiàng)。 負(fù)責(zé)提醒日常客戶 HYPERLINK /list-2322.html 貸款交納工作。 負(fù)責(zé)商品房 HYPERLINK /list-2325.html 合同備案登記。 負(fù)責(zé)辦理 HYPERLINK /list-2025.html 房地產(chǎn)證等證件。 參加竣工驗(yàn)收和交接，從客戶的角度提出問題供有關(guān)部門參考。 負(fù)責(zé) HYPERLINK /list-2025.html 代理項(xiàng)目管理服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查并組織客戶 HYPERLINK /list-699.html 滿意度調(diào)查。 科學(xué)的客觀的反映 HYPERLINK /list-699.html 顧客

51、在產(chǎn)品咨詢、 HYPERLINK /list-710.html 銷售以及 HYPERLINK /list-699.html 售后服務(wù)中產(chǎn)生的問題及意見，并提出整改意見。 負(fù)責(zé)公司合同檔案管理及辦公物質(zhì)審批結(jié)余手續(xù)。 公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事宜。工程部主管工作職責(zé)配合商業(yè)部、銷售部、拓展部等部門進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作。 工程部全面負(fù)責(zé)工程開工前的準(zhǔn)備及審查工作。負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目施工方案研討工作。協(xié)調(diào)承包商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及相關(guān)單位之間的關(guān)系。負(fù)責(zé)對開發(fā)商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位的協(xié)助工作。負(fù)責(zé)工程施工過程中質(zhì)量、進(jìn)度、現(xiàn)場及投資的控制管理。 負(fù)責(zé)工程竣工驗(yàn)收及移交工作。對工程管理過程中的文件、資料進(jìn)行管理。物業(yè)主管工作職責(zé)協(xié)助配合拓展部、商業(yè)部積極推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)接洽業(yè)務(wù)。負(fù)責(zé)承接項(xiàng)目物業(yè)全盤管理和運(yùn)作。協(xié)助工程主管對現(xiàn)場施工提出合理性建議。收集項(xiàng)目盤周邊市場物業(yè)狀況并匯總上報(bào)。制定項(xiàng)目合理物業(yè)管理方案如物業(yè)管理辦法、收費(fèi)辦法等。定期組織召開業(yè)主會議。定期開展消防知識宣傳。負(fù)責(zé)公司新物業(yè)管理項(xiàng)目的接管驗(yàn)收中士建和裝飾專業(yè)工程檔案的核查工作。第五章：激勵機(jī)制的構(gòu)建與思考篇薪酬的本質(zhì)薪酬是企業(yè)根據(jù)員工勞動合同的規(guī)定，對員工為企業(yè)所提供的貢獻(xiàn)，包括工齡、體力、知識、技能和工作表現(xiàn)等而支付給員工的相應(yīng)報(bào)酬。薪酬實(shí)質(zhì)上是一種交易或交換。商業(yè)公司要做到吸收優(yōu)秀人才入駐，比如要考慮到激勵機(jī)制的發(fā)生