房地產(chǎn)融資渠道-課件(PPT 133頁)

1、第一節(jié) 融資模式設(shè)計第二節(jié) 房地產(chǎn)融資總體概括第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地融資第五節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資第六節(jié) 房地產(chǎn)股票融資第七節(jié) 合作開發(fā)搞雙贏第八節(jié) 房地產(chǎn)投資基金第九節(jié) 直接債務(wù)融資第十節(jié) 間接債務(wù)融資第十一節(jié) 項目融資第十二節(jié) 國外借款融資 房地產(chǎn)融資渠道第1頁，共133頁。1.編制項目的資金籌措計劃方案某新建公司投資項目資金來源計劃表序號資金來源金額 融資可信程度1資本金2800萬元1.1股東A股本投資1700萬元 公司書面承諾1.2股東B股本投資600萬元 董事會書面承諾1.3股東C股本投資500萬元 公司預(yù)計2債務(wù)資金6820萬元第一節(jié) 融資模式設(shè)計第2頁，共133頁。2.資金結(jié)構(gòu)分

2、析資本金結(jié)構(gòu)。 參與投資的各方投資人占有多大的出資比例的設(shè)計。 在既有公司融資下，項目的資本金結(jié)構(gòu)受制于公司的財務(wù)狀況和籌資能力。資本金與債務(wù)融資比例。從投資者的角度考慮，追求以較低的資本 金投資爭取較多的負債融資，盡可能低的對股東的追索。而對于提供債務(wù)融資的債權(quán)人，希望債權(quán)得到有效的風(fēng)險控制。 合理的資金結(jié)構(gòu)需要由各個參與方的利益平衡來決定。貸款、債券與政府撥款各有利弊。 債務(wù)資金結(jié)構(gòu)。分析各種債務(wù)資金的占比，包括負債的方式及債務(wù)期限的配比。第3頁，共133頁。3.融資風(fēng)險分析項目的融資風(fēng)險分析主要包括：出資能力、出資吸引力、再融資能力、融資預(yù)算的松緊程度、利率及匯率風(fēng)險。（1）出資能力風(fēng)險

3、及出資吸引力預(yù)定的項目股本投資人及貸款融資人應(yīng)當(dāng)具有充分的出資能力。 對于股本投資方來說，項目是否具有足夠的吸引力，取決于項目的投資收益和風(fēng)險。 對項目提供貸款的融資人應(yīng)當(dāng)有充分出資能力，資金實力弱的貸款人可能由于經(jīng)營中出現(xiàn)問題，無力履行當(dāng)初的貸款承諾。 考慮到出資人的出資風(fēng)險，在選擇項目的股本投資人及貸款人時，應(yīng)當(dāng)選擇資金實力強、既往信用好、風(fēng)險承受能力強、所在國政治及經(jīng)濟穩(wěn)定的出資人。第4頁，共133頁。（2）項目的再融資能力項目實施過程中會出現(xiàn)許多風(fēng)險 ，項目需要具備足夠的再融資能力。在項目的融資方案設(shè)計中應(yīng)當(dāng)考慮備用融資方案，主要包括：項目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團的追加貸款承諾

4、，銀行貸款承諾高于項目計劃使用資金數(shù)額，以取得備用的貸款承諾。融資方案設(shè)計中還需要考慮在項目實施過程中追加取得新的融資。（3）項目融資預(yù)算的松緊程度項目的投資支出計劃與融資計劃的平衡應(yīng)當(dāng)匹配，必要時應(yīng)當(dāng)留有一定富余量。項目的融資預(yù)算不能過于緊張，在項目的建設(shè)投資期間，年度融資計劃應(yīng)當(dāng)留出適當(dāng)?shù)膬衄F(xiàn)金富余量。同時應(yīng)當(dāng)保持一定的備用提款權(quán)，包括股東追加或提前投入資本金及銀行的備用提款權(quán)。第5頁，共133頁。（4）利率及匯率風(fēng)險國際金融市場上，各國貨幣的比價在時刻變動，這種變動稱為匯率變動。 項目的融資中，未來市場利率的變動會引起項目資金成本的不確定性。無論采取浮動利率還是固定利率都會存在利率風(fēng)險。

5、采取何種利率，應(yīng)當(dāng)從更有利于降低項目的總體風(fēng)險考慮。 浮動利率通常低于固定利率，但將來可能在某一時期會變得高于固定利率。實際操作中，可以通過利率掉期將浮動利率調(diào)換為固定利率，或者反過來調(diào)換，改變利率風(fēng)險。同時可以盡量以軟貨幣借款，當(dāng)然某種貨幣在當(dāng)前是軟貨幣，但可能變?yōu)橛藏泿?。幣值升降預(yù)測本身存在很大的不確定性。第6頁，共133頁。4.融資成本資金成本=資金占用成本+籌資費用 資金占用成本：借款利息、債券利息、股息、紅利；籌資費用：律師費、資信評估費、公證費、證券印刷費、發(fā)行手續(xù)費、擔(dān)保費、承諾費、銀團貸款管理費等第7頁，共133頁。5.融資的運作程序第8頁，共133頁。第三節(jié) 房地產(chǎn)融資總體概

6、括第9頁，共133頁。第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資渠道內(nèi)容企業(yè)內(nèi)部融資自有資金開發(fā)企業(yè)自有資金包括:組建企業(yè)時各方面投入資金;經(jīng)營開發(fā)一定時期，從稅后利潤中提取盈利公積金;因籌資超出資金、資本匯率折算差額;以及接受捐獻的財產(chǎn)而形成的資本公積金、現(xiàn)金、其他流動資產(chǎn)(應(yīng)收的銀行票據(jù);可以抵押、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的股票和債券;其他可以立即售出的建成的樓宇);以及在近期內(nèi)可以回收的各種應(yīng)收款。預(yù)收賬款預(yù)收賬款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收購房者的購房資金(包括定金)，以及按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。預(yù)收賬款表現(xiàn)為企業(yè)的負債。第10頁，共133頁。對于開發(fā)企業(yè)來說，具有一定的自有資金，是項目

7、開發(fā)的前提和條件。目前國家規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于35%。這一規(guī)定，對于國內(nèi)數(shù)量過多過濫、不具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到了很好的抵制作用，但另一方面，從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍資本金較少來看，開發(fā)企業(yè)一旦因市場原因出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)性困難，就會因缺乏啟動資金使后續(xù)滾動開發(fā)陷入困境，也無力進行新項目的開發(fā)，在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模發(fā)展。此外，因國內(nèi)土地市場日益采用拍賣、招標(biāo)方式以及期房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的提高，使項目銷售前的資金占用加大，對開發(fā)企業(yè)的資金需求也提出了更高的要求。有實力的開發(fā)商出于資金安全考慮，一般不大愿意過多動用自有資金，只有那些預(yù)計盈

8、利豐厚且回報快的項目，尤其當(dāng)開發(fā)項目預(yù)計利潤率大大高于銀行存款利率時，開發(fā)企業(yè)才會根據(jù)自己的能力適時投入自有資金，同時加強資金的統(tǒng)籌和管理力度，積極應(yīng)對市場的變化。自有資金融資第11頁，共133頁。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要方式。于購房者而言，購房者僅需先期支付少量的資金，就可以享受未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)的增值收益。預(yù)收購房款主要有兩種，一是分次收款(相對于購房者來說就是分期付款)，另一種是一次預(yù)收，顯然后一種情況對發(fā)展商更為有利。商品房預(yù)售收入存在較大的不確定性風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)精心選址，加強

9、對市場、技術(shù)等各方面的研究，開發(fā)適合市場需要的項目，同時對項目前期的市場調(diào)查、目標(biāo)顧客群體分析、項目整體策劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃到項目銷售等都應(yīng)建立一套成熟的運行機制，使開發(fā)的商品房在建設(shè)階段的預(yù)售中就能取得較高的銷售率，將項目收入的不確定性降到最低。預(yù)收賬款第12頁，共133頁。第五節(jié) 房地產(chǎn)股票融資渠道內(nèi)容房地產(chǎn)股票融資直接發(fā)行上市通過公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進行融資。間接上市（買殼上市/借殼上市/造殼上市）是指非上市公司通過控制一家上市公司一定比例的股權(quán)來取得上市的地位，然后注入自己有關(guān)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，實現(xiàn)間接上市的目的。第13頁，共133頁。A股（國內(nèi)）B股（國內(nèi)）H股（香港）

10、S股(新加坡)N股（紐約）國有股法人股社會公眾股公司職工股內(nèi)部職工股垃圾股績優(yōu)股優(yōu)先股普通股 股份有限公司發(fā)行的、股東持有 的權(quán)利憑證按募集方式分按投資主體分按上市地點分按上市公司業(yè)績分 按有否固定股息 和剩余財產(chǎn)優(yōu)先 要求權(quán)分分類定義股票的概念第14頁，共133頁。股份有限公司以籌集資金為目的向投資者出售代表一定權(quán)利憑證的活動公開發(fā)行私募發(fā)行溢價發(fā)行平價發(fā)行折價發(fā)行股票承銷商與發(fā)行人發(fā)地前共同舉行的旨在決定股票發(fā)行量、發(fā)行價和發(fā)行時間的調(diào)研活動累計定價方式、固定價格方式，以及兩者相結(jié)合的方式承銷商將發(fā)行人的股票在規(guī)定的時間內(nèi)銷售出去的過程主要包括承銷費、律師費、會計師費、印刷費，以及廣告宣傳

11、費等費用承銷定價路演分類概念股票的發(fā)行第15頁，共133頁。投資者通過與證券公司自動委托交易系統(tǒng)聯(lián)系的電腦終端輸入委托指令的股票交易方式電腦委托投資者通過電話向證券公司計算機交易系統(tǒng)輸入委托指令的股票交易方式電話委托投資者到證券公司營業(yè)部柜臺填寫書面買賣委托單的股票交易方式柜臺委托深圳證券交易所以其全部掛牌上市的股票為基礎(chǔ)，并以發(fā)行量為權(quán)數(shù)編制的綜合股價指數(shù)深證綜合指數(shù)上海證券交易所以其全部掛牌上市的股票為基礎(chǔ)，并以發(fā)行量為權(quán)數(shù)編制的綜合股價指數(shù)上證綜合指數(shù)以一定方法編制、反映總體股份或某類股票價格變動的統(tǒng)計指標(biāo)股份指數(shù)已在交易所掛牌股票的買賣活動概念股票的交易第16頁，共133頁。利處:發(fā)行

12、股票籌措資本具有永久性，無需到期償還。企業(yè)可以長期使用這筆資金，保證公司對資本的最低需要，維持公司長期穩(wěn)定發(fā)展。通過上市籌資可減少借入資金的需求量，使資本負債率下降，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強舉債能力。發(fā)行股票籌資沒有到期還本付息的壓力，同舉借外債相比，籌資風(fēng)險較小，財務(wù)負擔(dān)相對也較小。不動產(chǎn)具有保值增值作用，通常在通貨膨脹期間，不動產(chǎn)升值時其股票也隨之升值，因此發(fā)行股票籌資容易吸收資金。提高公司知名度，樹立良好的社會形象。企業(yè)股票上市，必須經(jīng)過證監(jiān)會嚴(yán)格的審核，無疑帶來良好的聲譽，促進銷售。弊處：進入股票市場融資的門檻是很高的，通常要求企業(yè)具有一定的資本金、營業(yè)額、利潤額水平。融資成本及之后的

13、運營成本、信息成本均較高。股票籌資會增加新股東，會在一定程度上分散公司的收益權(quán)和控制權(quán);第17頁，共133頁。項目資本金概念現(xiàn)代公司的資金來源構(gòu)成分為兩大部分： 股東權(quán)益資金：以權(quán)益方式投資于公司的資金取得公司的產(chǎn)權(quán)負債：以負債方式籌集的資金，提供資金方只取得對于公司的債權(quán)。（債權(quán)人優(yōu)先于股權(quán)受償，但對于公司沒有控制）項目資本金是指由項目的發(fā)起人、股權(quán)投資人(以下稱投資者)以獲得項目財產(chǎn)權(quán)和控制權(quán)的方式投入的資金。對于提供債務(wù)融資的債權(quán)人來說，項目的資本金是獲得負債融資的一種信用基礎(chǔ)，因為項目的資本金后于負債受償，可以降低債權(quán)人債權(quán)回收風(fēng)險。在項目的融資研究中，應(yīng)根據(jù)項目融資目標(biāo)的要求，在擬定

14、的融資模式前提下，研究資本金籌措方案。第18頁，共133頁。 項目資本金制度國家對于固定資產(chǎn)投資實行資本金制度。 根據(jù)國務(wù)院的規(guī)定，投資項目資本金占總投資的比例，根據(jù)不同行業(yè)和項目的經(jīng)濟效益等因素確定。序號 投資行業(yè) 項目資本金占項目總投資的比例 l 交通運輸、煤炭 35及以上 2 鋼鐵、郵電、化肥 25及以上 3電力、機電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)及其他行業(yè)20及以上第19頁，共133頁。一、A股上市融資參考融資要求 企業(yè)至少擁有5000萬權(quán)益，總資產(chǎn)負債率低于70，且資產(chǎn)凈收益率每年不低于l0，此外，公司土地儲備也非常關(guān)鍵。融資數(shù)量 不少于2億港元的市值預(yù)計(香港上市)

15、 融資成本 適中融資周期 長適合企業(yè)實力型規(guī)范企業(yè)必備條件連續(xù)三年盈利凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10 累計對外投資額不超過凈資產(chǎn)的50 總資產(chǎn)負債率低于70 所有者權(quán)益至少5000萬元 第20頁，共133頁。二、房地產(chǎn)企業(yè)上市三大關(guān)卡政策關(guān)為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，證監(jiān)會曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市，如今依然嚴(yán)格控制 。自身關(guān) 企業(yè)自身條件，土地儲備規(guī)模、財務(wù)狀況、管理制度等 。市場關(guān) 發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認購，股價是否能達到預(yù)期目標(biāo)等等 。第21頁，共133頁。股票、基金、債券等投資的入市手續(xù)到當(dāng)?shù)刈C券登記公司開立股票賬戶選擇合適的證券公司并開立資金賬戶在資金賬戶存入資金申購上網(wǎng)發(fā)行

16、股票或買賣二級市場中已發(fā)行的股票上市公司代理發(fā)行商一級市場投資者證券商證券交易所二級市場證券市場結(jié)構(gòu)示意圖:股票、基金、債券等買賣在辦理入市后，可根據(jù)單位、個人情況，到開戶的證券公司和有代理關(guān)系的銀行分別辦理電話、網(wǎng)上交易手續(xù)，分別通過電話、網(wǎng)上交易系統(tǒng)進行證券的買賣。第22頁，共133頁。三、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的基本步驟1、企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或股東會）確定融資計劃，并授權(quán)具體負責(zé)人，或股東會授權(quán)至董事會。2、對自身進行基本盡職調(diào)查，必要時聘請外部專業(yè)財務(wù)顧問或人員協(xié)助，準(zhǔn)備公司介紹基本資料或商業(yè)計劃書。3、引入投資機構(gòu)初步洽談。4、在簽署保密協(xié)議后，有意向的投資機構(gòu)進行盡職調(diào)查。5、溝通、

17、談判、直至確定最終投資方案，簽署投資協(xié)議。6、公司董事會、股東會完成必要決策程序。7、資金到位，辦理驗資、工商變更登記手續(xù)。第23頁，共133頁。盡職調(diào)查的內(nèi)容一、企業(yè)資質(zhì)、基礎(chǔ)資料、證書等二、股東、股東出資、股東協(xié)議集股東會資料三、董/監(jiān)事、董監(jiān)事會決議及其附件四、組織架構(gòu)、管理及人員相關(guān)資料五、財務(wù)資料六、重要合同七、技術(shù)相關(guān)資料八、行業(yè)相關(guān)資料九、公司發(fā)展規(guī)劃的資料十、公司股改計劃、上市計劃十一、其他第24頁，共133頁。投資協(xié)議的核心內(nèi)容投資方案：持股數(shù)量、價格、投資金額、比例資金到位時間要求董事、監(jiān)事推薦安排公司有原主要股東承諾內(nèi)容1、資料真實性、完整性、準(zhǔn)確性2、業(yè)績承諾3、主要管

18、理人員工作時間承諾4、股改及上市計劃承諾承諾內(nèi)容出現(xiàn)差異時的處理方法第25頁，共133頁。企業(yè)財務(wù)部門或投資主管部門制定以增值保值為目的的投資計劃指定內(nèi)部或委托外部專職的股票、期貨、基金投資操作機構(gòu)及人員，建立前臺操作與后臺核算、風(fēng)險控制的投資機制操作人員對股票、期貨、基金市場進行分析，選擇合適的股票、期貨、基金品種，報投資主管部門制定合適的投資策略及組合由操作人員根據(jù)一級、二級市場行情自主進行，股票、期貨、基金買賣操作人員向投資主管領(lǐng)導(dǎo)提出買賣建議，由投資主管領(lǐng)導(dǎo)下達買賣指令投資操作與主管部門定期向企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)或決策層報告投資情況企業(yè)審計部門對投資活動及風(fēng)險控制狀況進行了不定期稽核審計績效管

19、理部門對投資活動進行考核到證券、期貨公司等辦理相關(guān)的證券、期貨、基金投資手續(xù)四、股票、期貨、基金投資實施流程第26頁，共133頁。發(fā)行新股的基本條件和方式基本條件基本方式1前次發(fā)行的股份已經(jīng)募足，并間隔一年以上2.公司近3年內(nèi)連續(xù)盈利,并可向股東支付股利3.公司近3年內(nèi)財務(wù)會計無虛假記載4.公司預(yù)期利潤率可達同期銀行存款利率配股增發(fā)1含義：向全體社會公眾發(fā)售的股票2最近3個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%,且最1個會計年度不低于10%3募集資金總額不超過公司上年末經(jīng)審計的凈資產(chǎn)值4其他條件1含義：向原有股東配售股票2.條件：(1)最近3個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于6%(

20、2)本次發(fā)行總數(shù)，不得超過前次股份募足后股本的30%(3)距前次發(fā)行時間間隔不少1個會計年度五、新股發(fā)行的方式第27頁，共133頁。新股發(fā)行的申請程序上市公司董事會聘請的主承銷商應(yīng)就新股發(fā)行方案與董事會協(xié)商,并同意出具推薦函1.本次發(fā)行是否符合上市公司新股發(fā)行管理辦法的規(guī)定2.具體發(fā)行方案3.募集資金使用可行性4.前次募集資金使用情況1.對本次發(fā)行數(shù)量、價格、發(fā)行對象、募集資金使用等作出表決2.對董事會辦理本次發(fā)行事宜進行授權(quán)（注：股東大會作出的上述決議有效期為1年）發(fā)行人和主承銷商按規(guī)定制作并提出申請文件提出申請到新股發(fā)行前，發(fā)行人若發(fā)生重大事件的，應(yīng)及時通知監(jiān)管部門聘請主承銷商董事會決議（

21、內(nèi)容）重大事件的持續(xù)關(guān)注股東大會批準(zhǔn)提交申請文件新股發(fā)行的申請程序第28頁，共133頁。新股發(fā)行的申請文件本次配股/增發(fā)招股說明書主承銷商關(guān)于本次配股/增發(fā)的文件發(fā)行人律師關(guān)于本次配股/增發(fā)的文件發(fā)行人關(guān)于本次配股/增發(fā)的申請與授權(quán)文件主承銷商關(guān)于本次配股/增發(fā)的文件發(fā)行人關(guān)于本次配股/增發(fā)的申請與授權(quán)文件關(guān)于本次配股/增發(fā)募集資金運用文件其他文件新股發(fā)行的申請文件股份有限公司申請發(fā)行新股,必須按規(guī)定向證監(jiān)會提交有關(guān)文件。流程圖中的申請文件是對申請人的最低要求，申請人可根據(jù)實際情況增減有關(guān)文件，但減少文件的要向中國證監(jiān)會做出書面說明。第29頁，共133頁。新股發(fā)行的推薦與核準(zhǔn)新股發(fā)行的推薦與核

22、準(zhǔn)主承銷商的推薦中國證監(jiān)會的核準(zhǔn)內(nèi)核出具推薦函受理申請文件初審發(fā)審委審核核準(zhǔn)發(fā)行復(fù)議第30頁，共133頁。1.直接上市：萬科股份有限公司首批公開上市的房地產(chǎn)企業(yè)1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2 800萬股，募集人民幣2 800萬元。 1993年3月，公司再次發(fā)行4 500萬股B股。募集資金45135萬港元，主要投 資于房地產(chǎn)開發(fā)， 2000年年初，公司又增 資配股募集人民幣625億元。 1991年6月，萬科公司又通過配售和定向發(fā)行新股2 836萬股， 籌集人民幣127億元，公司開始跨地域發(fā)展。2002年6月18日，公司向社會公開發(fā)行15億元可轉(zhuǎn)換公司債券。從1988年至今，萬科公司共

23、從股市融資16億多元人民幣，發(fā)行企業(yè)債券融資15億元， 四、房地產(chǎn)企業(yè)上市案例第31頁，共133頁。2.股份制改造上市: 北京天鴻寶業(yè)公司的4000萬股A股于2000年12月25日上網(wǎng)定價發(fā)行，2001年3月12日在上海證券交易所上市。主承銷商為中信證券股份有限公司。此次4000萬股A股總共募集資金4億元。從它上市前3年的收入水平，該公司的資金實力不強。從股市籌集資金4億元，這比它上市前3年收入的總和還要多。 上市融資有效滿足了企業(yè)經(jīng)營所需的資金。 第32頁，共133頁。3.上市公司轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)業(yè) 2002年6月“北京西紅門經(jīng)濟適用房項目暨國有士地使用權(quán)出讓招標(biāo)”。2002年7月16日，北京

24、市土地整理儲備中心公標(biāo)，聯(lián)合投標(biāo)的湖南電廣傳媒股份有限公司和長沙金海林置業(yè)有限公司被確定為第一中標(biāo)候選人。其中標(biāo)的理由是：中標(biāo)總價款為1765億元人民幣，經(jīng)濟適用房的最高銷售價格為每建筑平方米2 280元，比政府限定的最高價每平方米2 600元降低了320元。電廣傳媒股份有限公司的主營業(yè)務(wù)涵蓋了現(xiàn)代傳媒業(yè)的幾大主流，業(yè)績很好。公司于1998年12月23日首次發(fā)行5000萬股A股股票，籌資44620萬元；2000年11月再次發(fā)行5 300萬股A股股票，籌資15.43億元。其在兩年時間里從股市共募集資金近20億元。 第33頁，共133頁。4.開發(fā)商買殼上市北京泰躍房地產(chǎn)公司在2002年連購五家上市

25、公司的控股權(quán)， 形成了泰躍系公司在5次收購中動用資金近10億元，且多采取現(xiàn)金方式收購，而不是通過資產(chǎn)重組或股權(quán)抵押。泰躍房地產(chǎn)公司收購的上市公司主要是資源型上市公司。風(fēng)險分散在各個控股公司和關(guān)聯(lián)公司。泰躍房地產(chǎn)公司有著豐富的土地儲備，擁有70萬平方米拆遷完畢的土地，前期投入已經(jīng)完成，保守估計，約有50億元營業(yè)額。 第34頁，共133頁。第六節(jié) 土地融資土地融資是指為進行土地流通而進行的資金籌集、融通的信用活動。隨著我國土地產(chǎn)權(quán)制度的改革，地產(chǎn)成本占整個房地產(chǎn)成本的比例越來越高，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的融資需求明顯上升，土地融資作為一種獨立的房地產(chǎn)融資品種，其重要性日益突出。第35頁，共133頁。

26、土地融資我國經(jīng)濟主體對地產(chǎn)流通的資金需求主要包括三部分：（1）非房地產(chǎn)企業(yè)基建用地產(chǎn)生的資金需求，目前這類融資主要體現(xiàn)在基建貸款、項目融資方面，很難準(zhǔn)確預(yù)計其地產(chǎn)融資金額。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、開發(fā)區(qū)土地開發(fā)的地產(chǎn)融資需求。當(dāng)前，土地使用權(quán)投資占有房地產(chǎn)開發(fā)項目投資相當(dāng)高的比重，有些城市甚至達到 ，在房地產(chǎn)市場日趨活躍的情況下，這類融資已成為地產(chǎn)融資的主體。（3）土地儲備部門的土地融資需求。近年來土地收購、儲備、轉(zhuǎn)讓機制已在全國，特別是大中城市逐步建立，土地儲備部門為調(diào)控土地市場而購買土地使用權(quán)的融資需求不斷增加。第36頁，共133頁。我國地產(chǎn)融資的發(fā)展?fàn)顩r1、土地貸款總量增長較快。土地貸款總

27、量增長較快。據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年6月末 ， 我國各類 地產(chǎn)貸款余額為572.01億元，比2001年末增長59.3%。地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的比例隨之增長，從2001年末的3.%0上升到2002年6月末的4.2%。2、土地貸款結(jié)構(gòu)狀況。從目前地產(chǎn)貸款的發(fā)放對象看，全國土地儲備機構(gòu)貸款、園區(qū)地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)商地產(chǎn)貸款基本上三分天下，2002年6月末，上述三項貸款余額分別為 235.1億元、 150.8億元和186.2億元，分別較 年底增長 57%、36.6% 和 57.3%。期限上，地產(chǎn)貸款以短期為主，2002年 6月末的各項地產(chǎn)貸款余額中， 1年以內(nèi)的短期貸款占 69.2%；但園區(qū)地產(chǎn)

28、貸款中中長期貸款占比較高， 2001年末和2002年 6月末的園區(qū)地產(chǎn)貸款余額中， 1年以上的貸款分別占 46.1%和49.8% 。貸款方式上，地產(chǎn)貸款以擔(dān)保為主，但信用貸款也占到了相當(dāng)?shù)谋壤?2002年 6月末，全國地產(chǎn)貸款余額中信用貸款的比例達15.1% 。第37頁，共133頁。3、土地貸款資產(chǎn)質(zhì)量狀況。地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量狀況。2002年6月末，全國各類地產(chǎn)貸款余額中，不良貸款余額為21.4億元，不良貸款率為3.8%，較2001年6月末下降了3.7個百分點。各項地產(chǎn)貸款中，政府土地儲備貸款、園區(qū)地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量較好；房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)貸款的質(zhì)量相對較差。4、土地貸款的政策規(guī)定，總體來說較為嚴(yán)

29、格。（1）在貸款范圍上，貸款通則規(guī)定，商業(yè)銀行只允許對有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，并不得發(fā)放貸款給房地產(chǎn)企業(yè)用于投機房地產(chǎn)（2）在貸款程序上，中國人民銀行頒布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的通知（銀發(fā)2001195號）中，規(guī)定金融機構(gòu)只能對四證（ 國有土地使用證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程施工許可證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ）齊全的房地產(chǎn)項目發(fā)放房地產(chǎn)貸款 且房地產(chǎn)項目的自有資金需達30%以上；而在中國人民銀行關(guān)于進一步強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)2003121號）第一次專門對地產(chǎn)貸款作出了規(guī)定：“對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期

30、限最長不得超過2年” ，同時， “商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款” 。第38頁，共133頁。第七節(jié) 合作開發(fā)搞雙贏 企業(yè)“缺胳膊少腿”是常有之事，合作則是完善自我。 我們的晚餐并非來自屠宰商、釀酒師和面包師的恩惠，而是來自他們對自身利益的關(guān)切。 亞當(dāng)斯密國富論 第39頁，共133頁。合作開發(fā)概述不同當(dāng)事人之間共同出資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益的合作行為，是一種房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。這種合作方式不限于一方出資，也可以雙方共同出地出資。 合作開發(fā)房地產(chǎn)必須“三共”共同投資、共享利潤、 共擔(dān)風(fēng)險。第40頁，共133頁。合作主體中至少一方應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營資格；用于

31、合作開發(fā)的國有土地必須是通過出讓方式取得的，不能是以劃撥方式取得的土地，但經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以進行合作開發(fā)；房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的性質(zhì)屬于合同法中的無名合同，根據(jù)當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會不同，可能是合伙合同，也可能是承攬合同。此外，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的履行過程中不僅在每個階段都有相應(yīng)政府部門的直接管理和干預(yù)，同時還有開發(fā)主體以外的其他單位的參與，比如設(shè)計單位，施工單位、監(jiān)理單位、勞務(wù)分包單位、材料供應(yīng)單位等等。房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律特征房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)：城市房地產(chǎn)管理第27條中的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合

32、作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn) 。第41頁，共133頁。渠道內(nèi)容房地產(chǎn)合作開發(fā)合資主要有三種方式：一是以簽署聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議的合伙制聯(lián)建；二是組建具有獨立法人資格的項目公司開發(fā)；三是房屋參建。前沿貨幣合約它采用的形式是貸款機構(gòu)出資，開發(fā)商提供土地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，還充當(dāng)貸款人的角色，要求將其投資分期收回，并獲得利息。故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，它也與開發(fā)商共享收益，共擔(dān)風(fēng)險。房地產(chǎn)辛迪加這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。

33、其中經(jīng)理合伙人負責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營管理，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。第42頁，共133頁。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在合作形式上有著多樣性。在組織形式上，既可以是兩個以上民事主體為從事房地產(chǎn)開發(fā)而共同出資設(shè)立房地產(chǎn)項目公司，也可以是不成立項目公司而是由兩個以上民事主體聯(lián)合進行開發(fā)，各方對其開發(fā)所得房地產(chǎn)屬共有關(guān)系；既可以是內(nèi)資企業(yè)之間的合作開發(fā)，也可以是中外合作開發(fā)；中外合作開發(fā)既可以是成立中外合作經(jīng)營企業(yè)進行開發(fā)，也可以是成立中外合資經(jīng)營企業(yè)進行開發(fā)。不論合作形式如何多樣化，萬變不離其宗的就是合作各方均有出資。而出資的形式主要有以土地使用權(quán)出資和以資金

34、出資兩種，此外還有一種特殊的出資，即以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)作為出資。房地產(chǎn)合作開發(fā)最重要的是簽訂合作開發(fā)合同。第43頁，共133頁。房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要內(nèi)容1、當(dāng)事人條款對合作各方的基本情況應(yīng)在合同中予以明確，如為企業(yè)，應(yīng)注明其名稱、法定代表人、工商登記號、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（如有）、住所及聯(lián)系方式等；如為自然人，則應(yīng)明確其姓名、身份證件號碼、住所及聯(lián)系方式等。2、合作形式。此為明確合作模式及合作各方主要權(quán)利義務(wù)的基本條款。合同應(yīng)明確是成立項目公司進行開發(fā)，還是不成立項目公司進行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立項目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營企

35、業(yè)，均需對其公司的組織形式、主要機構(gòu)如股東會（中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)則無股東會的制度安排）、董事會、經(jīng)營管理人員及其運作機制進行約定。3、合作條件合作條件是指合作各方用于合作開發(fā)的主要投入，也可以理解為出資。前已述及，用于房地產(chǎn)合作開發(fā)的出資主要為資金與土地使用權(quán)，也可以是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等其他形式的財產(chǎn)。按合作合同約定投入其約定的合作條件是合作方的主要合同義務(wù)。第44頁，共133頁。房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要內(nèi)容4、土地使用權(quán)條款。合同應(yīng)明確合作開發(fā)項目的土地使用權(quán)的取得方式，是由合作一方取得再投入合作開發(fā)，還是由合作各方共同取得土地使用權(quán)；土地使用權(quán)出讓金的支付責(zé)任如何承擔(dān)；如項目用地原為

36、劃撥用地，應(yīng)明確補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)的主體及相關(guān)費用的負擔(dān)。另外，如存在調(diào)整規(guī)劃的可能，則應(yīng)在合同中對此問題予以明確，以免滋生糾紛。5、項目工期。合作開發(fā)的各方由于在項目中投入的方式不同，追求的利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同的要求。如土地使用權(quán)投入方則會要求資金投入方盡快投入資金，確保工程盡快竣工，以保障其利益，而資金投入方則可能因融資問題，力圖在工期方面令自己的壓力減輕。6、收益分配條款，總的來說不外乎實物分配與現(xiàn)金分配兩種。如為項目公司型合作開發(fā)，則其收益分配應(yīng)受公司法及外商投資法等相關(guān)法律法規(guī)的限制，如非項目公司型合作開發(fā)，其收益分配也應(yīng)以不損害項目債權(quán)人合法權(quán)益為原則。如

37、采取實物分配方式，則涉及到的稅費金額可能相當(dāng)巨大，對此也應(yīng)作出約定。7、違約責(zé)任。合作各方的主要可能違約行為便是不按合同約定履行投資義務(wù)，相應(yīng)地違約責(zé)任條款也應(yīng)重點規(guī)制這種情況。第45頁，共133頁。 房地產(chǎn)合作開發(fā)的四種模式模式含義特征案例資源互補資源互補模式不是簡單的企業(yè)規(guī)模的疊加和擴大，其實質(zhì)內(nèi)涵是房地產(chǎn)強勢資源的聯(lián)合。一是可以使土地價格下降，將聯(lián)合拿下的土地再在聯(lián)盟內(nèi)進行分配開發(fā)。二是可以加大項目的整體開發(fā)實力，縮短項目建設(shè)周期，形成聯(lián)盟內(nèi)各企業(yè)的共贏。2004年3月，華遠和SOH0中國從競爭到牽手合作，SOHO中國以參股項目公司的形式加入到尚都國際中心整體開發(fā)中一期由華遠負責(zé)開發(fā)，

38、SOHO中國開發(fā)項目二三期l7萬平方米的土地。華遠在換取了SOH0中國手中的資金后，用這筆資金以股權(quán)合作的方式換取了東華廣場項目的土地。對華遠而言，有效利用“雞蛋”換取自己更需要的“糧票”；對SOHO中國而言，能利用多余的“糧票”換取急需的“雞蛋”，各得其所 。第46頁，共133頁。分工協(xié)作分工協(xié)作一般指單個開發(fā)商，在整個建筑產(chǎn)品的垂直供應(yīng)鏈中，和其他各企業(yè)扮演著上、中、下游的角色，每一個在供應(yīng)鏈里的企業(yè)都能專門做自已強勢的事 。在專業(yè)分工的狀況下，開發(fā)商不必因為某個環(huán)節(jié)而招聘所需人才，不必在每個環(huán)節(jié)都投入資金成本，這也就省去了許多精神及管理成本的損耗。例如，開發(fā)商擅長開發(fā)，包括拿地、建筑等，

39、但不一定善于設(shè)計、樓盤包裝、策劃、市場調(diào)研等。這樣一個產(chǎn)品誕生到完成的過程還會有許多專業(yè)的公司，如監(jiān)理、設(shè)計。廣告等專職公司的介入 。第47頁，共133頁。市場瓜分市場瓜分指開發(fā)企業(yè)在共同或相近的板塊區(qū)域內(nèi)聯(lián)盟，共同規(guī)劃、共同宣傳、資源共享，挾整體之勢而提升自己的一種合作模式 。這種模式摒棄了在個區(qū)域內(nèi)各自為政的種種弊端，避免了“窩里斗”、兩敗俱傷，通過聯(lián)盟共同瓜分市場的空問和利潤?！拔妩S大社區(qū)”是重慶的第一個區(qū)域性地產(chǎn)聯(lián)盟。2000年，五黃路上五大樓盤組成了重慶北部新城的五黃大聯(lián)盟，共同喊出了“五黃大社區(qū)的口號”。兩年里，五黃路上新的五家樓盤，又一次扛起五黃大社區(qū)這面旗幟，重新“歃血結(jié)盟”組

40、成“新五黃聯(lián)盟”。第48頁，共133頁。交叉營銷交叉營銷是指向一位顧客銷售多種相關(guān)的服務(wù)或產(chǎn)品。這是一種發(fā)現(xiàn)顧客多種需求，并滿足其多種需求的一對一營銷方式，從橫向角度開發(fā)產(chǎn)品市場。最大特征在于房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以外的企業(yè)通過結(jié)成聯(lián)盟，進行交叉營銷以達到擴大市場的目的。聯(lián)盟合作的主要特點：服務(wù)于相同的顧客群，但不存在競爭；對方的客戶群至少同我方現(xiàn)有的客戶群一樣大，擁有與對方不同的資源，包括高訪問量的網(wǎng)站，不同的細分市場；相兼容的價值觀念。 奧園和海爾聯(lián)手推進住宅產(chǎn)業(yè)化是交叉營銷模式的典范。相近的企業(yè)理念和對市場的共同認識使奧園置業(yè)與海爾共同組合起住宅品牌產(chǎn)業(yè)鏈“奧園海爾住宅產(chǎn)業(yè)化推進中心”。海

41、爾是中國白色家電的領(lǐng)跑者，奧園置業(yè)是中國主題地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，奧園置業(yè)與海爾家電共同組建了執(zhí)行小組，在認真把握消費者需求、住宅功能與性能的基礎(chǔ)上，加強對建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)，廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)以及施工建造技術(shù)七大技術(shù)的研究，加強對家電家居等部品與住宅設(shè)計、建設(shè)、裝修的集成研究，努力實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的系列化、通用化。 他們的合作旨在共同推進住宅工程開發(fā)和功能裝配的產(chǎn)業(yè)化分工，實現(xiàn)住宅開發(fā)的“科技化、專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化”，被業(yè)界視為中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要里程碑 。第49頁，共133頁。 案例 首創(chuàng)集團與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作 “一千棟”項目位于北京市溫榆河上游，占地

42、面積2400畝，總建筑面積56萬平方米，擬建1302棟獨棟別墅，是迄今為止北京規(guī)模最大的獨棟別墅項目。實際上，在這個項目中，首創(chuàng)先期已經(jīng)與富陽地產(chǎn)、宏福地產(chǎn)進行了合作，三家所持股份相差不大。旗下已擁有一家專業(yè)房地產(chǎn)上市公司的首創(chuàng)集團，實際上，是想將項目養(yǎng)熟再給首創(chuàng)置業(yè)，裝到上市公司的殼里去，維持上市公司首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績的均衡。未來，首創(chuàng)集團將作為上市公司的儲備器，集團先期運作項目，然后由置業(yè)進行挑選收購。 第50頁，共133頁。萬科的合作開發(fā) 1、萬科合作中糧 2005年11月10日，由中糧集團下屬鵬利國際和萬科集團聯(lián)手開發(fā)的廣州科學(xué)城H2住宅項目正式破土動工。 作為萬科在廣州首個占地超過20萬平

43、方米的別墅社區(qū)，鵬利項目將成為兩大集團在地產(chǎn)方面進行戰(zhàn)略對接的起點。 萬科在不斷擴大土地儲備的同時，其資金鏈也備受考驗。而引入總資產(chǎn)達7000多億元的中糧集團作為戰(zhàn)略伙伴，將可為其帶來充足的現(xiàn)金流及土地儲備。此次與中糧合作開發(fā)，打破了“萬科在廣州一直拿不到好地”的瓶頸。第51頁，共133頁。 2、資金、土地與專業(yè)的合作 2005年以來萬科展開了一系列的合作行動，如GIC(新加坡政府投資公司)、I(Hypo Real Estate BankInternational。國際專業(yè)房地產(chǎn)投資銀行，德國)；包括帶有金融產(chǎn)品創(chuàng)新價值的信托基金；也包括同行業(yè)的其他優(yōu)秀企業(yè)，如招商地產(chǎn)。第52頁，共133頁。

44、 3、不僅是資本運作 2005年萬科集團的子公司萬科地產(chǎn)(香港)有限公司與KEENSINO SERVICES一MIT E D簽署了受讓東臺工業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“香港東臺”)70的股權(quán)的協(xié)議。香港東臺成立于1982年10月29日，注冊資本港幣500萬元，為鵬利國際下屬的子公司，擁有鵬利國際置業(yè)(廣州)有限公司l00的股權(quán)。萬科是通過成為東臺大股東的形式取得鵬利(廣州)在廣州的土地儲備。在這個占地面積達22萬平方米的項目中，兩家將各占一半股權(quán)，風(fēng)險共擔(dān)，并且主要開發(fā)資金將由項目公司自籌解決。第53頁，共133頁。 4、宏觀調(diào)控下的合作機會在宏觀調(diào)控的形勢下，不少房地產(chǎn)公司由于銀根收緊而放緩了

45、開發(fā)新盤的步伐，但萬科卻逆市而上，2005年以來動作仍然相當(dāng)大，此次傍上中糧，將使其土地儲備不足的劣勢一掃而光，并催生出許多此前難以開展的合作。 第54頁，共133頁。 5、2005年新增土地中483為合作方式獲得萬科在項目發(fā)展上貫徹“謹(jǐn)慎并進取”的方鐘，要通過合作方式獲得土地，并爭取更為有利的付款條件以改善該集團現(xiàn)金流狀況。2005年，在公司新增6512萬平方米土地儲備當(dāng)中，483為合作方式獲得。尤其對于地價已趨于高位的長三角地區(qū)，854的新增項目資源，系由與南都的戰(zhàn)略合作獲得，該批土地價格低于市價，并有更為有利的分期付款條件。第55頁，共133頁。6、萬科定向華潤集團增發(fā)募集42億元 萬科

46、2006年7月18日公布，將向包括大股東華潤股份有限公司(下稱“華潤股份)在內(nèi)的機構(gòu)投資者，定向增發(fā)不超過7億股，募集不超過42億元資金。 華潤股份7月18日在宣布增持G萬科的同時，還宣布華潤集團有限公司將和G萬科在全國共同投資開發(fā)住宅房地產(chǎn)項目，合作模式主要是華潤集團出地，萬科出人、出錢。 合作協(xié)議保證，如果只有雙方合作，萬科持有項目的權(quán)益將等于大于50；在多方參與合作的前提下，萬科將為住宅項目權(quán)益的第一大權(quán)益持有人。 上述合作模式對萬科來說可以回避土地政策風(fēng)險，同時減少在土地上的資金投入，以便在宏觀調(diào)控背景下得以加速發(fā)展。第56頁，共133頁。一、概述產(chǎn)業(yè)投資基金是一大類概念，國外通常稱為

47、風(fēng)險投資基金（Venture Capital）和私募股權(quán)投資基金，一般是指向具有高增長潛力的未上市企業(yè)進行股權(quán)或準(zhǔn)股權(quán)投資，并參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理，以期所投資企業(yè)發(fā)育成熟后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)資本增值。 從概念上來看，我國目前的產(chǎn)業(yè)投資基金，實際上就是私募股權(quán)基金（PE）。 國家發(fā)改委財金司司長 徐林第七節(jié) 房地產(chǎn)投資基金第57頁，共133頁。歐美等國關(guān)于產(chǎn)業(yè)基金的描述產(chǎn)業(yè)投資基金的外延與私募股權(quán)基金、直接投資基金以及風(fēng)險（創(chuàng)業(yè)）投資基金英國是創(chuàng)業(yè)投資基金的誕生地產(chǎn)業(yè)基金目前在美國發(fā)展最為成熟投資基金管理者通過發(fā)行基金券從投資者手中募集資金，組建基金管理公司，由對投資具有專門知識和經(jīng)驗的人，將

48、基金資產(chǎn)投資于各種證券市場或其他領(lǐng)域。投資基金利用多種組合投資方式分散投資風(fēng)險，而且資金運營受到多方面的監(jiān)管投資基金的募集對象是社會大眾，投資者通過購買基金券進行投資，共同分擔(dān)風(fēng)險，并按比例分享投資收益?？傊?，投資基金是一種集全社會資金由專家理財、專業(yè)化管理的投資制度，又是一種共同投資、共同收益的組合投資方式。 投資基金在美國稱為共同基金或互惠基金，在英國稱為信托單位，在日本稱為證券投資信托基金。第58頁，共133頁。產(chǎn)業(yè)投資基金特點投資對象主要為非上市企業(yè)投資期限通常為3-7年積極參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理投資的目的是基于企業(yè)的潛在價值，通過投資推動企業(yè)發(fā)展，并在合適的時機通過各類退出方式實現(xiàn)

49、資本增值收益 產(chǎn)業(yè)基金涉及到多個當(dāng)事人，具體包括：基金股東、基金管理人、基金托管人以及會計師、律師等中介服務(wù)機構(gòu)，其中基金管理人是負責(zé)基金的具體投資操作和日常管理的機構(gòu)。第59頁，共133頁。 運作過程 可分為籌資過程、投資過程和退出過程，投資過程包括交易發(fā)起和篩選、評估、交易設(shè)計、投資后管理四個階段。第60頁，共133頁。二、私募基金的三種操作模式及其特點模式特點分析投資公司、資產(chǎn)管理公司形式存在的私募房地產(chǎn)投資基金依公司法創(chuàng)建類基金式的房地產(chǎn)投資公司，委托與之相關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)管理公司或自己直接從事房地產(chǎn)投資。此類房地產(chǎn)投資公司可以理解為未上市的私募的公司型房地產(chǎn)投資基金。這里的房地產(chǎn)投資公司所

50、運營的資金是鹼業(yè)自有和負債資金，并不是信托資金，故從事的業(yè)務(wù)也非信托業(yè)務(wù)。依公司法直接建立資產(chǎn)管理公司，從事房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)。這里的資產(chǎn)管理公司所運營資產(chǎn)若為投資公司委托，則可理解為基金管理公司；若為公司成立和運營過程中取得，則可理解為基金公司。信托計劃形式存在的私募房地產(chǎn)投資基金較短的期限，一般為3年有力的擔(dān)保措施。房地產(chǎn)資金信托貸款一般需要強有力的擔(dān)保措施，主要擔(dān)保措施有土地使用權(quán)證質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任擔(dān)保、開發(fā)商股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保等。受政策影響較大以基金管理公司形式存在的私募房地產(chǎn)投資基年收益率高。此種形式是國外基金進入我國房地產(chǎn)市場采用的主要形式。美國投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為6%-7%

51、；日本、新加坡為4%。我國的上海、北京房地產(chǎn)投資的年凈收益率高達20%-50%。既能避稅，又避免政策風(fēng)險。海外資金一般通過兩種方式進入房地產(chǎn)：一是以基金的方式投資。二是通過直接購買中國房地產(chǎn)上市公司的股票而實現(xiàn)的股權(quán)投資。第61頁，共133頁。三、私募股權(quán)基金的細分依據(jù)私募股權(quán)投資的業(yè)務(wù)模式不同，一般可以將私募股權(quán)基金分為三大類：風(fēng)險投資基金、增長型投資基金、并購/轉(zhuǎn)型投資基金第62頁，共133頁。 四、產(chǎn)業(yè)基金退出渠道主板股權(quán)分置改革完成后，自2006年6月融資功能恢復(fù)以來至2007年11月底，主板市場共有32起IPO和149起再融資，合計融資規(guī)模為9228億元，平均市盈率超過56倍。創(chuàng)業(yè)板

52、深交所創(chuàng)業(yè)板市場已經(jīng)推出，上市門檻將大為降低，可以為更多的企業(yè)提供公開上市融資渠道。場外交易市場作為統(tǒng)一監(jiān)管下的全國性場外交易市場的原型，代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)試點園區(qū)的擴大將加速這一市場的形成。證監(jiān)會非上市公眾公司監(jiān)管辦公室的成立也將為場外交易市場的發(fā)展起到巨大的促進作用。中小企業(yè)板2004年6月由深交所推出，發(fā)展迅速，截至2007年11月30日，中小企業(yè)板共有188家上市公司，總市值達7733億元，市盈率超過67倍。多層次的資本市場體系國務(wù)院總理：溫家寶要大力發(fā)展資本市場，推進多層次資本市場體系建設(shè)，擴大直接融資規(guī)模和比重證監(jiān)會主席：尚福林建設(shè)多層次資本市場是證監(jiān)會下一步的工作重點，要積極培育藍

53、籌股市場；推進中小企業(yè)板塊建設(shè)；積極推進創(chuàng)業(yè)板建設(shè)；進一步發(fā)展代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)，構(gòu)建統(tǒng)一監(jiān)管下的全國性場外交易市場第63頁，共133頁。投資基金與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合思路思路一：業(yè)界與產(chǎn)業(yè)基金合作將產(chǎn)業(yè)基金作為戰(zhàn)略投資者引入公司共同投資與產(chǎn)業(yè)基金交易投資項目產(chǎn)業(yè)基金行業(yè)龍頭控股參股五、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)投資基金的運營第64頁，共133頁。投資基金與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合思路思路二：設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金專注于某一領(lǐng)域由熟悉該領(lǐng)域的專業(yè)人士管理面向資金久期較長的投資者募集基金管理人基金投資人產(chǎn)業(yè)投資基金投資項目1投資項目3投資項目2基金托管人管理投資托管第65頁，共133頁。六、房地產(chǎn)投資基金一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下四種形式

54、:第一種為消費型基金匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金;第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資;第三種是資產(chǎn)運營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基(Real Estate Investment Trusts，REITs)為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟收益作為基金回報;第四種，在實際情況中，還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式，這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。 此處所言的基金指房地產(chǎn)投資基金。1、概述第66

55、頁，共133頁。房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，是由房地產(chǎn)公司或金融機構(gòu)發(fā)起，向特定投資人募集專門用于房地產(chǎn)投資的基金。房地產(chǎn)投資基金現(xiàn)在均以私募的形式組建，以房地產(chǎn)權(quán)益性投資為主，同時積極開展房地產(chǎn)證券投資和房地產(chǎn)融資等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)資產(chǎn)的保值特性決定了房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險小于其他產(chǎn)業(yè)投資基金，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是一種受各方歡迎的融資渠道。2、房地產(chǎn)投資基金第67頁，共133頁。公司規(guī)模：資產(chǎn)規(guī)模在3-10億元項目規(guī)模：開發(fā)面積在20-30萬平，年竣工可銷售面積在10-20萬平，年銷售額在3-10億元城市選擇：二三線城市；成長型企業(yè)：在當(dāng)?shù)嘏旁谇皫酌?，并且有影響力，項目投資價值：地段、

56、性價比、配套好企業(yè)性質(zhì)：已經(jīng)改制的；項目營銷包裝：包裝需要一個詳盡的商業(yè)計劃，制作一份英文版信息項目管理團隊素質(zhì)：公司和所有主要人員做背景審查。3、投資基金選擇目標(biāo)客戶要求第68頁，共133頁。項目取得是否放 棄風(fēng)險企業(yè)申請主動尋找他人推薦項目篩選初 審磋 商面 談是否通過篩選4、房地產(chǎn)投資基金流程圖第69頁，共133頁。交易構(gòu)造未通過放棄責(zé)任審查通過選擇金融工具定 價簽 約第70頁，共133頁。投資管理監(jiān) 督輔 導(dǎo)投資退出公開上市企業(yè)購并股份回購破產(chǎn)清算第71頁，共133頁。七、房地產(chǎn)投資基金案例1.首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)手新加坡投資基金2006年7月1日，首創(chuàng)置業(yè)公司與新加坡GIC下的RZP在上海合資

57、成立“新創(chuàng)地產(chǎn)投資公司”，注冊資本165億美元，首創(chuàng)置業(yè)與RZ P分別占51和49名的股權(quán)。該項目公司將開發(fā)位于北京朝陽區(qū)朝陽路十里堡項目，包括住宅及配套設(shè)施的建設(shè)、出售、出租及相關(guān)經(jīng)營和物業(yè)管理業(yè)務(wù)。新創(chuàng)投資公司將要運作的項目是北京玉淵潭項目，和平里項目和首創(chuàng)新資置業(yè)有限公司的十里堡項目等三個項目。合作打破了境外房地產(chǎn)基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)就具體項目進行股權(quán)合作的模式，由項目到公司，由短線到長線。第72頁，共133頁。2.金地集團聯(lián)手I NG基金投資佛山根據(jù)金地集團2006年度財務(wù)報告，其總資產(chǎn)規(guī)模已達107億元，資產(chǎn)負債率為67，而金地在建、擬建項目所需資金高達l86億元，雖然金地集團在20

58、06年年末通過了新股、募集資金約30億元的定向增發(fā)方案，但相對于巨大的需求來說還是杯水車薪。 佛山項目面積不大，樓面地價卻達到了3300元平方米。項目用地周邊樓市均價也就是5500元平方米，佛山項目位于佛山中心城區(qū)，位置好，佛山項目體量大，從金地自身角度講，周轉(zhuǎn)速度相對慢一些，而目前房地產(chǎn)業(yè)狀況非常好，與I NG基金合作能夠加快開發(fā)，有益于金地集團的財務(wù)表現(xiàn)。第73頁，共133頁。3.中城私募基金模式房地產(chǎn)私募投資基金在中國的制度創(chuàng)新者。項目品牌帶動投資人加入。由中城投資和西南交大房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)手運作“聯(lián)盟新城”；中城投資以種子基金帶動外圍基金的“捆綁式投資方式”中城投資確定了一個基金管理的

59、模式：“先建倉，后集合投資人”，用成功的項目來帶動擴大投資人圈子。收入模式大約有三塊，一個是種子資金的投資收益；第二是受托管理緊密/外部投資人資金的管理費；第三塊是超額收益率、利潤分成。第74頁，共133頁。第八節(jié) 直接債務(wù)融資渠道內(nèi)容直接債務(wù)融資融資租賃開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請房地產(chǎn)項目開發(fā)的長期貸款。或者開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請長期抵押貸款。 回租房地產(chǎn)的經(jīng)營者將一項房地產(chǎn)出售給一家投資機構(gòu)，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營。擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過租回物業(yè)以保留物

60、業(yè)的使用權(quán)，以達到既減少資金占用、又能從經(jīng)營的物業(yè)中獲得收入的目的。但是，回租融資對于開發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營水平要求較高，其預(yù)期經(jīng)營收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會被投資者所接受。需要注意的是，租賃期滿，開發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)?；刭I開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款買回該項物業(yè)。通過采取回買融資方式，開發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。特別值得說明的是，開發(fā)商仍可對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；融資機構(gòu)既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益。發(fā)行債券發(fā)行土地開發(fā)債券，