項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報(bào)告課件

1、金地西灃路項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報(bào)告謹(jǐn)呈： 西安金地置業(yè)投資有限公司本次匯報(bào)主要內(nèi)容項(xiàng)目理解區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目戰(zhàn)略方向研究前提區(qū)域方向界定區(qū)域發(fā)展方向核心問題區(qū)域發(fā)展方向商業(yè)方向商務(wù)方向住宅方向項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目戰(zhàn)略方向整體定位方向項(xiàng)目屬性界定1從城市、區(qū)域的角度梳理、認(rèn)識(shí)本地塊區(qū)位項(xiàng)目位于三環(huán)外圍區(qū)域，北臨雁環(huán)路 ，西臨西灃路，屬于城南板塊。隔西灃路與高新二次規(guī)劃區(qū)相望。區(qū)域房地產(chǎn)處于起步階段，區(qū)域認(rèn)知度不高關(guān)鍵詞：南三環(huán)外、高新旁、雙重屬性認(rèn)知模糊項(xiàng)目位于南三環(huán)外， 緊鄰高新二次創(chuàng)業(yè)CBD核心區(qū)，區(qū)域發(fā)展陌生，行政和區(qū)位發(fā)展雙重屬性認(rèn)知模糊高新區(qū)三 環(huán)城南長(zhǎng)安區(qū)市中心我是J區(qū)的,房產(chǎn)證是西高新

2、的， K區(qū)的房子的房產(chǎn)證是長(zhǎng)安。 紫薇田園都市業(yè)主我們的房產(chǎn)證屬于雁塔區(qū)。陽(yáng)光佳苑置業(yè)顧問紫薇田園都市西灃路夜景城市主干道南三環(huán)路、西部大道、子午大道、西灃路環(huán)繞項(xiàng)目四周。項(xiàng)目距繞城高速800米，可以高效到達(dá)西安各個(gè)方位，出行便捷；緊鄰西灃公路，占據(jù)高新區(qū)的東門戶位置，到達(dá)高新核心區(qū)需20分鐘車程。公交便利。區(qū)內(nèi)有525、902、716、游9、311等10多條公交線路規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線（2021-2050年）南三環(huán)站口離本項(xiàng)目約1000米。周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公共交通便利，遠(yuǎn)期有地鐵6號(hào)線規(guī)劃利好，將與城市距離進(jìn)一步縮小關(guān)鍵詞：多條主干道、公交便利、地鐵利好地鐵規(guī)劃6太白南路 雁環(huán)路 子午大道西部大

3、道 南三環(huán)西灃路交 通配套項(xiàng)目周邊擁有高端國(guó)際教育資源，目前生活配套和生活環(huán)境相對(duì)低端教育資源： 地塊西面為高新一中國(guó)際部、高新逸翠園學(xué)校， 北部為市61中 ，擁有較多優(yōu)質(zhì)教育資源。其中高新國(guó)際學(xué)校學(xué)校實(shí)行“一校兩部”。設(shè)國(guó)際部和國(guó)內(nèi)部。國(guó)內(nèi)部提供1-9年級(jí)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育。國(guó)際部按照國(guó)際慣例，為高新區(qū)內(nèi)外的外籍人士子女提供K-12年級(jí)的多元化教育及國(guó)際教育交流項(xiàng)目生活、商業(yè)配套：項(xiàng)目周邊除北邊為紅星美凱龍外，其余多為滿足周邊城中村需求的小商鋪，比較低端，城市意象較差生態(tài)資源：項(xiàng)目距離永陽(yáng)公園1900米，且東邊有2700畝苗圃，生態(tài)居住價(jià)值較高生活配套 紅星美凱龍 高新國(guó)際學(xué)校高新逸翠園學(xué)校關(guān)鍵詞

4、：高端國(guó)際教育配套、低端生活配套曹家堡城中村樹苗培養(yǎng)基地項(xiàng)目北至雁環(huán)路，東側(cè)至曹家堡，西至西灃路，南至城中村四 至雁環(huán)路紅星美凱龍高新逸翠園學(xué)校竹園陽(yáng)光嘉苑高新國(guó)際學(xué)校西灃路中高容積率、建面兩百萬(wàn)平米的城改項(xiàng)目，未來(lái)有持續(xù)拿地的可能指 標(biāo)主要指標(biāo)數(shù)值規(guī)劃總用地約1390畝建筑面積201.12萬(wàn)平米容積率3.56商業(yè)用地6.38萬(wàn)平米地塊總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目思考項(xiàng)目作為超大規(guī)模的社區(qū)，開發(fā)周期預(yù)計(jì)超十年，研究區(qū)域的發(fā)展是本項(xiàng)目定位的基礎(chǔ) 1作為區(qū)域內(nèi)第一個(gè)超大規(guī)模項(xiàng)目，具有領(lǐng)導(dǎo)者質(zhì)素，本項(xiàng)目應(yīng)該如何占位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值和區(qū)域價(jià)值的最大化？2基于區(qū)域發(fā)展及區(qū)域特征，本項(xiàng)目整體定位的方向？3區(qū)域發(fā)展方向

5、2項(xiàng)目目前所在區(qū)域的屬性及占位如何？區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向如何？本項(xiàng)目位于城南、長(zhǎng)安和高新區(qū)外擴(kuò)的交匯區(qū)域，未來(lái)項(xiàng)目發(fā)展會(huì)受到三個(gè)板塊的輻射影響城南區(qū)高新區(qū)長(zhǎng)安區(qū)城南板塊城南板塊是西安市傳統(tǒng)科教文化板塊，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟，價(jià)格實(shí)現(xiàn)度高，實(shí)現(xiàn)均價(jià)8000元/平米，屬西安市價(jià)值高地。高新板塊高新板塊在城市規(guī)劃利好下，依托高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟。目前區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)成交均價(jià)逼近7000元/平米，屬西安市價(jià)值實(shí)現(xiàn)度高的板塊。長(zhǎng)安板塊長(zhǎng)安板塊是近幾年發(fā)展起來(lái)的市場(chǎng)，主要依托長(zhǎng)安區(qū)大學(xué)城規(guī)劃利好，承接城南科教文化發(fā)展。目前市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均價(jià)5700元/平米，屬西安市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。分析城南、長(zhǎng)安和

6、高新區(qū)對(duì)本區(qū)域的影響，以判斷未來(lái)本區(qū)域的發(fā)展方向本項(xiàng)目位于城南板塊的西南方向，城南是西安最早發(fā)展起來(lái)的區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目趨于飽和，市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟距城南核心區(qū)直線距離約7.5公里小寨商圈曲江旅游區(qū)城南大學(xué)聚集區(qū)商務(wù)會(huì)展城南是西安最早發(fā)展起來(lái)的區(qū)域，目前已經(jīng)成為西安市區(qū)發(fā)展最成熟板塊，是集商業(yè)，旅游，商務(wù)，教育等于一體的綜合區(qū)域目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目林立，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟項(xiàng)目位于城南的西南方向，與核心區(qū)直線距離約7公里左右地鐵2號(hào)線向南發(fā)展5.6公里地鐵2號(hào)線城南區(qū)城南區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要沿地鐵2號(hào)線向南發(fā)展，向西的發(fā)展更多是嫁接了高新區(qū)發(fā)展利好，逐步發(fā)展成熟起來(lái)城南房地產(chǎn)項(xiàng)目呈

7、現(xiàn)出沿地鐵2號(hào)線向南發(fā)展的趨勢(shì)我們項(xiàng)目距離地鐵2號(hào)線較遠(yuǎn)，因此城南發(fā)展對(duì)我們項(xiàng)目的影響非常有限高新區(qū)城南西側(cè)發(fā)展主要依靠高新區(qū)的帶動(dòng)，影響高新區(qū)的發(fā)展對(duì)本區(qū)域具有更重要的意義長(zhǎng)安區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一主要依托大學(xué)城規(guī)劃發(fā)展，主流發(fā)展趨勢(shì)為向南和向西，本項(xiàng)目位于長(zhǎng)安區(qū)北面短時(shí)期內(nèi)受輻射較弱本項(xiàng)目距離長(zhǎng)安區(qū)核心區(qū)直線距離6公里，所以，長(zhǎng)安區(qū)對(duì)我們項(xiàng)目從距離上看影響力不是很大目前，根據(jù)西安市的整體規(guī)劃，長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正向南，向西，擴(kuò)張。本項(xiàng)目位于長(zhǎng)安區(qū)的西北方向，從長(zhǎng)安區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)看，我們項(xiàng)目所處區(qū)位是長(zhǎng)安區(qū)向外輻射機(jī)會(huì)最小的區(qū)域西安培華學(xué)院南校區(qū)西安財(cái)經(jīng)學(xué)院長(zhǎng)安校區(qū)西安郵電學(xué)院西北師范大學(xué)陜西職業(yè)技術(shù)學(xué)

8、院長(zhǎng)安區(qū)距長(zhǎng)安核心區(qū)直線距離6公里向南發(fā)展政法大學(xué)外國(guó)語(yǔ)大學(xué)西北大學(xué)向西發(fā)展本項(xiàng)目與長(zhǎng)安區(qū)北面在建的中央居住區(qū)承接，長(zhǎng)安區(qū)潛在居住需求較高，后期能為本項(xiàng)目開發(fā)住宅產(chǎn)品帶來(lái)機(jī)會(huì)長(zhǎng)安區(qū)目前的高校有：西安歐亞學(xué)院，華美學(xué)院，西安郵電學(xué)院，陜西師范大學(xué)，西北政法大學(xué)，西安電子科技大學(xué)，培華學(xué)院南校區(qū)，西安財(cái)經(jīng)學(xué)院，陜西職業(yè)技術(shù)學(xué)院等各高校大學(xué)師生共計(jì)24萬(wàn)人口。教師人群的置業(yè)會(huì)給區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)帶來(lái)很大的客戶機(jī)會(huì)本項(xiàng)目距離長(zhǎng)安區(qū)內(nèi)的高校距離較近，也能從區(qū)域內(nèi)分流一部分住宅客戶。櫻花廣場(chǎng)本案郭杜公園萬(wàn)科城建設(shè)中的CLD本區(qū)域?qū)⒊薪娱L(zhǎng)安區(qū)的CLD社區(qū)，成為服務(wù)西部大學(xué)城的居住區(qū)高新區(qū)未來(lái)發(fā)展方向?yàn)橄蛭骱拖蚰?/p>

9、，本項(xiàng)目區(qū)域位于高新區(qū)向南發(fā)展的軸線上，臨近CBD中央商務(wù)區(qū)從剛開始規(guī)劃的2.7平方公里，到目前已經(jīng)形成的35平方公里，高新區(qū)的版圖強(qiáng)力外擴(kuò)；目前高新區(qū)處于二次創(chuàng)業(yè)規(guī)劃啟動(dòng)期，區(qū)域發(fā)展方向基于成熟核心區(qū)分別向西和向南發(fā)展；中央商務(wù)區(qū)具有作為西安城市商務(wù)中心區(qū)和高新區(qū)產(chǎn)業(yè)配套集中區(qū)的雙重功能。開發(fā)階段開發(fā)時(shí)間（年）開發(fā)規(guī)模（平方千米）一期199120192.7二期201920197.8電子園20194.2長(zhǎng)安科技園（新興工業(yè)園）2000-20194.6新區(qū)2019-201915二次創(chuàng)業(yè)規(guī)劃區(qū)2019-202078遠(yuǎn)期2020-205055成熟核心區(qū)高新區(qū)整體規(guī)劃分區(qū)以及產(chǎn)業(yè)分布示意圖高新三期一期

10、：規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè)高科技、高環(huán)境、高效益的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)（以產(chǎn)業(yè)為主體，科、工、貿(mào)相結(jié)合的新型綜合區(qū)）。北部是產(chǎn)業(yè)區(qū)、南部為綜合配套區(qū)二期：在大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，注重綜合開發(fā)，逐步把高新區(qū)建設(shè)成經(jīng)濟(jì)繁榮、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、有自己文化技術(shù)特色的高品質(zhì)、高效能產(chǎn)業(yè)區(qū)。注重商業(yè)、金融、商務(wù)的發(fā)展。電子園：規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè)“以開發(fā)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的，院校、科研、生產(chǎn)相結(jié)合的電子工業(yè)區(qū)”新型工業(yè)園區(qū)：規(guī)劃建設(shè)一個(gè)以高科技產(chǎn)業(yè)為支柱，以國(guó)家級(jí)西安高新技術(shù)產(chǎn)品出口加工基地為基礎(chǔ)，集科技研發(fā)、生產(chǎn)、展示、商貿(mào)、交流為一體，與高品質(zhì)生活服務(wù)設(shè)施相配套，具有良好生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)代化、花園式科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。高新新

11、區(qū)（即高新三期）：規(guī)劃目標(biāo)：（1）進(jìn)一步突出高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，提供更多的高新技術(shù)企業(yè)生產(chǎn)、科研孵化和專業(yè)園區(qū)用地；（2）在新區(qū)建設(shè)面向整個(gè)高新區(qū)的金融商貿(mào)服務(wù)中心區(qū)；（3）提供高質(zhì)量的生活配套設(shè)施；（4）建成覆蓋新區(qū)全區(qū)的綠地系統(tǒng)，體現(xiàn)高水準(zhǔn)的綠色生態(tài)建設(shè)。借鑒國(guó)際成功的商務(wù)新都心來(lái)判斷高新區(qū)未來(lái)的發(fā)展，以及本區(qū)域承擔(dān)的功能日本幕張新都心日本琦玉新都心幕張新都心項(xiàng)目是千葉縣打造外城商務(wù)核心城市、推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及承擔(dān)東京中心城職能的重要項(xiàng)目幕張新都心位于日本千葉縣，是千葉建設(shè)自立都市圈、分散東京城市相關(guān)辦公職能、推動(dòng)千葉產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要項(xiàng)目項(xiàng)目位于東京和成田國(guó)際機(jī)場(chǎng)之間，距離東京20公里，成田

12、機(jī)場(chǎng)30公里千葉縣總?cè)丝跒?00萬(wàn)左右，工業(yè)結(jié)構(gòu)以化學(xué)、石油、煤炭以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主幕張新都心占地522公頃，開發(fā)內(nèi)容以商務(wù)辦公、企業(yè)研發(fā)、會(huì)議展覽以及體育休閑為主，是千葉縣核心商務(wù)區(qū)，同時(shí)也是承擔(dān)疏散東京中心城職能的主要區(qū)域，規(guī)劃居住人口2.6萬(wàn)，就業(yè)人口15萬(wàn)人東關(guān)東高速公路以及京葉高速鐵路從項(xiàng)目穿過，實(shí)現(xiàn)區(qū)域與東京、千葉以及其他重要城市的快速便捷連接項(xiàng)目地塊內(nèi)部有兩條重要的高速公路穿過，其中東關(guān)東高速公路直接通向東京以及成田機(jī)場(chǎng)，而京葉高速公路不僅將項(xiàng)目與東京、千葉，還有橫濱等其他重要的城市相連接項(xiàng)目通過京葉高速鐵路以及毗鄰的松武高速鐵路與東京、千葉以及其他重要城市實(shí)現(xiàn)快速連接，通過高

13、速鐵路到達(dá)東京約30分鐘左右高速公路以及鐵路分別于1982和1986年貫通，為幕張新都心核心項(xiàng)目幕張展覽中心的啟動(dòng)和后期發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)（該會(huì)展中心于1989年投入使用）東關(guān)東高速公路/京葉高速JR京葉高速鐵路線幕張新都心是集國(guó)際商務(wù)、研發(fā)、教育以及居住為一體的綜合商務(wù)核心區(qū)幕張新都心建設(shè)目標(biāo)以幕張會(huì)展中心為核心，聚集國(guó)際商務(wù)功能聚集前沿工業(yè)產(chǎn)業(yè)的商務(wù)管理、辦公研發(fā)功能聚集為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供技能人才的科學(xué)教育功能全面實(shí)現(xiàn)舒適的、具備吸引力的居住環(huán)境，滿足未來(lái)就業(yè)人口以及周邊人群的居住需求商務(wù)研究區(qū)文化教育區(qū)居住區(qū)市鎮(zhèn)中心公共開放區(qū)戰(zhàn)略儲(chǔ)備區(qū)幕張新都心占地共522公頃，其中商務(wù)辦公用地84

14、.6公頃，商業(yè)用地33公頃，居住用地38.9公頃，教育用地87.4公頃，其中商務(wù)辦公以及商業(yè)用地主要圍繞在高速鐵路核心站點(diǎn)周邊幕張新都心的六大功能區(qū)商務(wù)研究區(qū)：區(qū)域被鐵路分為兩大區(qū)，北部是以幕張高科技花園為中心的高科技研發(fā)區(qū)，南部是以幕張會(huì)議中心和世界商務(wù)花園為核心的國(guó)際商務(wù)區(qū)市鎮(zhèn)中心：支持城市商務(wù)辦公以及生活的配套區(qū)，以酒店、商業(yè)為主居住區(qū)：為區(qū)域就業(yè)以及周邊人口提供居住，高強(qiáng)度開發(fā)為主文化教育區(qū)：教育機(jī)構(gòu)設(shè)施為主，共有3所大學(xué)、1所研究員以及4所高中公共開放區(qū)：以公園、體育以及開放空間為主幕張商務(wù)辦公功能以分散東京中心城市的大型企業(yè)總部辦公以及研發(fā)為主幕張新都心成為日本本地以及國(guó)際企業(yè)的企

15、業(yè)總部以及研發(fā)基地所在之地，在89年到94年期間，有超過15家日本以及國(guó)際大型企業(yè)在幕張?jiān)O(shè)立辦公基地除此以外，區(qū)域充足以及良好的辦公環(huán)境也吸引了超過300家的中小型公司區(qū)域入住企業(yè)主要從事國(guó)際商務(wù)管理、國(guó)內(nèi)/區(qū)域總部以及研發(fā)等活動(dòng)。截至到2019年，幕張新都心共有4萬(wàn)人工作1東京燃?xì)夤荆?990，公司在大面積加熱制冷的研發(fā)基地4寶馬日本，1991，寶馬日本總部7夏普公司，1992，夏普多媒體業(yè)務(wù)研發(fā)中心10Sumitomo化學(xué)工程公司，1993，公司銷售、管理、設(shè)計(jì)中心13NTT，1993，公司數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)研發(fā)中心2幕張科技花園，1990，105家高科技公司的研發(fā)總部5世界商務(wù)花園，1991

16、，225家國(guó)際企業(yè)8Kkits公司，1992，公司總部11機(jī)器人中心，1993，30家IT領(lǐng)域企業(yè)14佳能銷售，公司總部以及市場(chǎng)研發(fā)中心3IBM日本，1991，軟件研發(fā)、培訓(xùn)以及部分總部功能6東京海洋火災(zāi)保險(xiǎn)公司，1992，部分總部功能9富士集團(tuán)，1992，富士集團(tuán)系統(tǒng)工程研發(fā)中心12Seiko儀器，1993，公司研發(fā)和市場(chǎng)中心15AEON集團(tuán)，1994，其下14個(gè)公司的總完善的教育培訓(xùn)功能為區(qū)域企業(yè)發(fā)展提供高素質(zhì)人才儲(chǔ)備以及培訓(xùn)服務(wù)之外，極大提升了區(qū)域城市形象，為區(qū)域早期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)1經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院，2019，主要從事發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)研究，為經(jīng)濟(jì)援助提供依據(jù)6空中大學(xué)，1985，通過電視以

17、及廣播進(jìn)行現(xiàn)代藝術(shù)教育的機(jī)構(gòu)2千葉教育中心，為1985，區(qū)域教師提供培訓(xùn)7Kanda國(guó)際研究大學(xué)，1987，主要從事外國(guó)語(yǔ)教學(xué)3國(guó)立多媒體教育中心，19788千葉醫(yī)科大學(xué)，1981，提供醫(yī)學(xué)培訓(xùn)和教育4海外職業(yè)培訓(xùn)中心，1984，為本國(guó)跨國(guó)企業(yè)提供海外文化培訓(xùn)9千葉幕張工會(huì)大廈，1992，為千葉中小企業(yè)雇員提供培訓(xùn)和咨詢服務(wù)5國(guó)立職業(yè)康復(fù)研究院，199110高級(jí)工藝中心，1991，為中級(jí)工程師提供職業(yè)培訓(xùn)和教育依托快捷交通設(shè)施的高標(biāo)準(zhǔn)的幕張會(huì)展中心以及相關(guān)配套吸引大型會(huì)展會(huì)議活動(dòng)，推動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展11-8展覽大廳，516米長(zhǎng)，112.5米寬，54000平米展覽面積29-11展覽大廳，1

18、92米長(zhǎng)，18000平米展覽面積3活動(dòng)大廳，3098平米，能夠容納9000個(gè)座位，可舉辦音樂會(huì)和體育賽事4國(guó)際會(huì)議大廳，可容納1600人的會(huì)議或者2000人的集會(huì)，包括集會(huì)大廳、國(guó)際會(huì)議廳以及中小會(huì)議室幕張王子酒店，1992，50層180米高，1001間房客房新幕張酒店，1993年，418間客房幕張春天酒店，1990，260間客房幕張綠塔酒店，1991年，205間客房弗蘭克酒店，1991年，236間客房曼哈頓酒店，1991年，130間客房幕張會(huì)展中心位于商務(wù)研發(fā)區(qū)的核心位置，占地21公頃，提供6000個(gè)展位，是亞洲最大會(huì)展中心。該會(huì)展中心舉辦東京的大型展覽以及重大國(guó)際會(huì)議體育賽事，每年的游客量

19、在650萬(wàn)左右，而在2019年游客超過8700萬(wàn)同時(shí)，幕張新都心擁有六家酒店，能提供2250間客房，總建面超過15萬(wàn)平米，為區(qū)域商務(wù)以及會(huì)展提供充足商務(wù)休憩空間區(qū)域商業(yè)與大型特色城市公園以及體育設(shè)施結(jié)合布置，構(gòu)建了集購(gòu)物、休閑、娛樂以及文化交流為一體的體驗(yàn)式購(gòu)物環(huán)境，成為東京都市圈周邊著名的商業(yè)購(gòu)物中心圖中粉紅色區(qū)域以京葉高速鐵路幕張站為核心，聚集了幕張所有的大型商業(yè)、文化以及娛樂設(shè)施，成為吸引游客和當(dāng)?shù)鼐用竦闹斡[地區(qū)域內(nèi)大型購(gòu)物中心包括：家樂福超級(jí)購(gòu)物中心、messe娛樂mall以及幕張奧特萊斯購(gòu)物花園走廊；特色商業(yè)包括plena風(fēng)情商業(yè)街以及特色餐飲街娛樂設(shè)施包括幕張海濱公園以及日本園

20、林公園，為購(gòu)物游客提供散步和休閑的好去處琦玉新都心是東京都市圈規(guī)劃中重要的商務(wù)中心城市之一琦玉縣面積3767平方公里，人口706萬(wàn)，是與首都東京北部相鄰的內(nèi)陸縣。2000年5月，一個(gè)橫跨浦和、與野和大宮三市的未來(lái)型城市“崎玉新都心”建成，國(guó)家18個(gè)行政機(jī)構(gòu)搬遷至此，崎玉縣作為首都圈的一個(gè)部分正在不斷發(fā)展。琦玉新都心項(xiàng)目是東京第五次首都圈基本規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目區(qū)離東京30分鐘車程。該計(jì)劃目的在于建立一個(gè)內(nèi)陸區(qū)域性的交通樞紐城市，分擔(dān)東京都市圈核心城市功能琦玉新都心有著便捷的交通條件，新都心地鐵站的建成使項(xiàng)目與東京及其他城市之間建立更緊密的聯(lián)系崎玉縣的整個(gè)轄區(qū)都處于距離東京100公里的范

21、圍內(nèi)。崎玉縣內(nèi)鐵路有高崎線、東北線、崎京線、私人鐵路公司的東武線（伊勢(shì)崎、東上）、西武（新宿、池袋），將崎玉縣與東京市中心聯(lián)結(jié)起來(lái)。 琦玉新都心站位于城市的正中心。此外，共有12條鐵路干線交匯于附近的Omiya車站周邊，并且JR锜京和京濱東北線兩條線也都處于新都心可以步行到達(dá)的范圍內(nèi)。聯(lián)接Toda的Bijogi區(qū)和琦玉Miura區(qū)的都市高速公路通過地下隧道經(jīng)過琦玉新都心。車輛可以從超級(jí)體育場(chǎng)的東西兩個(gè)出入口進(jìn)入。 琦玉新都心充分利用交通節(jié)點(diǎn)，發(fā)展行政商務(wù)辦公以及商業(yè)設(shè)施，成為輻射周邊區(qū)域的行政、商業(yè)中心類別面積（ha）所占比例（）公共施設(shè)用地道路12.325.9交通廣場(chǎng)0.51.1公園廣場(chǎng)1.

22、73.6水路0.10.1總計(jì)14.630.7宅地商業(yè)商務(wù)用地32.368.2鉄道用地0.20.4高速道路用地0.30.7總計(jì)32.869.3合計(jì)47.4100.0項(xiàng)目目的：充分利用交通聯(lián)接點(diǎn)這一地理特征，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行完善，充實(shí)會(huì)議功能、完善信息發(fā)送能力，形成極具魅力、具有豐富文化氛圍的城市中心的功能定位區(qū)域規(guī)劃面積：47.4公頃就業(yè)人口：約5.7萬(wàn)人（約1200人/公頃）總投入：935億日元琦玉新都心的辦公職能以區(qū)域行政辦公為主，聚集了東京分散的國(guó)家行政辦公以及琦玉縣行政中樞管理機(jī)構(gòu)琦玉新都心處于關(guān)東平原的中心，是東京向日本的其他地區(qū)轉(zhuǎn)移財(cái)富和功能的交叉口，承載著許多國(guó)家政府機(jī)構(gòu)、商業(yè)金

23、融業(yè)以及文化產(chǎn)業(yè)等功能的轉(zhuǎn)移。最主要的就是承載東京的行政辦公職能的轉(zhuǎn)移，目前已有國(guó)家18個(gè)行政機(jī)構(gòu)搬遷至此。國(guó)家政府辦公塔樓已經(jīng)成為了首都的一部分功能向琦玉新都心轉(zhuǎn)移的一個(gè)象征行政辦公區(qū)郵政廳大樓運(yùn)輸中心大樓 醫(yī)療保險(xiǎn)大樓水資源機(jī)構(gòu)關(guān)東地方環(huán)境事務(wù)所區(qū)域東部的商業(yè)區(qū)與琦玉超級(jí)體育館連接，成為集購(gòu)物、體育休閑以及娛樂為一體的商業(yè)中心琦玉超級(jí)體育館是一座綜合場(chǎng)館，能舉辦摔跤、橄欖球、籃球等多種比賽，能容納兩萬(wàn)名觀眾。設(shè)備極其現(xiàn)代化，地面移動(dòng)時(shí)可以增加2000個(gè)座位。館內(nèi)設(shè)有約翰列農(nóng)博物館。地下停車場(chǎng)為立體式停車場(chǎng)，能停放290輛車。體育館距離地鐵站很近，徒步即可到達(dá)。從新宿、澀谷、上野等地區(qū)乘坐地

24、鐵只需要30分鐘左右的時(shí)間，即可抵達(dá)琦玉超級(jí)體育館所在的琦玉新都心站。商業(yè)文化中心分布在琦玉的東部地區(qū)，擁有能夠舉辦國(guó)內(nèi)和國(guó)際會(huì)議的多功能會(huì)議中心, 小型展廳、酒店及其他商業(yè)設(shè)施. 商業(yè)文化中心音樂廳通信樓展覽館博物館產(chǎn)學(xué)交流基地宴會(huì)會(huì)議廳大都市外城商務(wù)區(qū)核心功能構(gòu)成商務(wù)辦公功能商務(wù)交流功能商業(yè)文化娛樂功能企業(yè)總部研發(fā)中心城市中心區(qū)辦公后臺(tái)會(huì)議中心展示展覽中心酒店/公寓商場(chǎng)/購(gòu)物中心博物館等文化設(shè)施公園等娛樂設(shè)施依據(jù)成功的國(guó)際商務(wù)新都心，我們來(lái)重新審視西高新的發(fā)展商務(wù)交流功能會(huì)議中心展示展覽中心酒店/公寓二次創(chuàng)業(yè)CBD核心板塊具備商務(wù)交流功能高新區(qū)創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地和長(zhǎng)安大學(xué)城功能形成具備研發(fā)、生產(chǎn)

25、和技術(shù)創(chuàng)新能力，成為高新的核心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力商務(wù)辦公功能企業(yè)總部研發(fā)中心城市中心區(qū)辦公后臺(tái)兩帶四區(qū)七園規(guī)劃示意圖創(chuàng)業(yè)研發(fā)軟件新城生物醫(yī)藥先進(jìn)制造業(yè)出口加工長(zhǎng)安通信產(chǎn)業(yè)園萬(wàn)億高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶長(zhǎng)安大學(xué)城西高新缺乏大規(guī)模商業(yè)娛樂功能為核心的活力居住區(qū)商業(yè)文化娛樂功能商場(chǎng)/購(gòu)物中心博物館等文化設(shè)施公園等娛樂設(shè)施未來(lái)本區(qū)域?qū)⒊蔀槌袚?dān)西高新重要活力中心的商業(yè)娛樂居住中心高山流水和城紫薇田園都市和記黃埔逸翠園金泰假日花城商業(yè)紅星美凱龍本案規(guī)劃用地西高新商業(yè)帶項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略方向3基于區(qū)域發(fā)展方向，本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)如何？項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向研究1、商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向2、商務(wù)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向3、住宅物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向全長(zhǎng)

26、4公里的高新路、5公里的科技路，這一T字型的商業(yè)街穿越了高新區(qū)腹地，成為高新區(qū)最重要的商業(yè)增長(zhǎng)極。科技路商業(yè)體量達(dá)100萬(wàn)，功能齊備、配套完善的大型商場(chǎng)、超市、賓館酒店、娛樂餐飲、金融保險(xiǎn)等是這一區(qū)域發(fā)展的核心力量。世紀(jì)金花科技路路新高金鷹、奧斯卡影城香格里拉華潤(rùn)萬(wàn)家高爾夫俱樂部目前高新區(qū)內(nèi)只有世紀(jì)金花、金鷹為核心的“T字型”商圈，高新區(qū)商業(yè)的主要增長(zhǎng)極易初蓮花國(guó)力仁和高新路、科技路組成的“T字型”增長(zhǎng)極高新路、科技路形成的“T字型”的商圈是目前大高新區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的唯一增長(zhǎng)極市政規(guī)劃引導(dǎo)下，新CBD區(qū)域發(fā)展，以綠地中央廣場(chǎng)為代表的新商業(yè)中心正在逐步形成，承接商業(yè)格局由單核到多核的裂變高新二次創(chuàng)業(yè)

27、板塊 新CBD綠地世紀(jì)城都市之門唐 延 路丈八北路高新商圈繞城高速核心新核新核新核新核單核發(fā)展多核發(fā)展商群形成單核發(fā)展階段：高新路、科技路是高新區(qū)唯一的商業(yè)核心，承載高新區(qū)主要的市場(chǎng)需求。多核發(fā)展階段：以“管委會(huì)-都市之門”為中心，2km2范圍的CBD中央商務(wù)區(qū)，新的城市商圈正在形成。高新商業(yè)目前處于由單核向多核的過度。商圈群體形成階段：城市交通發(fā)展，區(qū)域成熟，將串聯(lián)商圈形成商群， 輻射效應(yīng)加大。以綠地中央廣場(chǎng)國(guó)際購(gòu)物中心等項(xiàng)目商業(yè)為代表的新城市級(jí)商業(yè)中心與本項(xiàng)目所在區(qū)域被繞城高速分隔開金泰假日花城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)了開放式街區(qū)、臨街多彩商業(yè)、八萬(wàn)平米BLOCK-MALL商業(yè)集群。金泰假日花城綠地中

28、央廣場(chǎng)與泰國(guó)正大集團(tuán)聯(lián)手打造國(guó)際級(jí)購(gòu)物中心正大國(guó)際購(gòu)物中心。帶動(dòng)高新二次創(chuàng)業(yè)板塊商業(yè)發(fā)展的強(qiáng)力引擎。綠地中央廣場(chǎng)高山流水和城項(xiàng)目以都市綜合體為主題，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋了城市級(jí)商業(yè)中心、都市文化廣場(chǎng)等多種形態(tài)。高山流水和城金泰.假日花城高山流水.和城綠地中央廣場(chǎng)高科尚都高新水晶島繞城高速是否會(huì)影響城市級(jí)商業(yè)中心商業(yè)氛圍輻射到本項(xiàng)目所在區(qū)域？一線城市商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明城市主干道對(duì)商圈向主干道外輻射存在一定阻礙影響商業(yè)定理：人流停駐量決定商業(yè)價(jià)值大小。成熟商圈新興商圈NO人流量小商圈人流量小，商業(yè)經(jīng)營(yíng)困難成熟商圈沒落商圈NO無(wú)人流量商業(yè)規(guī)模逐漸縮小，人流量更小，逐漸沒落。城市主干道阻礙成熟商圈客流向周邊擴(kuò)散

29、成熟商圈具備強(qiáng)大的客流吸引力，使周邊商圈經(jīng)營(yíng)難度增加根據(jù)高新區(qū)三期規(guī)劃的土地出讓情況和西安市基礎(chǔ)設(shè)施的配套情況，高新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)分別向兩個(gè)方向發(fā)展：一是依托丈八北路向西發(fā)展，一是沿西萬(wàn)公路向西南發(fā)展。根據(jù)西安高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)總體規(guī)劃，規(guī)劃居住用地總面積為1299.36公頃，居住人口為50萬(wàn)人，人均居住用地指標(biāo)為26平方米/人。 市政規(guī)劃引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)支撐下，在未來(lái)10年內(nèi)，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)域內(nèi)人口將突破50萬(wàn)人高新一期高新二期電子園高新新區(qū)新型工業(yè)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)日漸成熟，區(qū)域內(nèi)將集聚大量產(chǎn)業(yè)人口，未來(lái)的消費(fèi)需求將急劇增長(zhǎng)兩帶四區(qū)七園規(guī)劃示意圖創(chuàng)業(yè)研發(fā)軟件新城生物醫(yī)藥先進(jìn)制造業(yè)出口加工先進(jìn)制造業(yè)長(zhǎng)安通信產(chǎn)業(yè)園

30、萬(wàn)億高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶萬(wàn)億高新服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商務(wù)區(qū)金融商務(wù)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)萬(wàn)億高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶人口年齡結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)園擴(kuò)區(qū)規(guī)劃25-32產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃擴(kuò)區(qū)產(chǎn)業(yè)園初始人口高科技產(chǎn)業(yè)園人口增長(zhǎng)的時(shí)間變化曲線人口增長(zhǎng)隨著高新二次板塊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)將集聚大量產(chǎn)業(yè)人口，將帶來(lái)消費(fèi)需求的大量增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)園未來(lái)大量的居住供地和新產(chǎn)業(yè)集群導(dǎo)致區(qū)域人口結(jié)構(gòu)變化，規(guī)劃商業(yè)無(wú)法滿足的新增人口商業(yè)需求，將大量外溢，商業(yè)布局勢(shì)在必行。綠地世紀(jì)城逸翠園紫薇田園都市都市之門櫻花廣場(chǎng)本案郭杜公園萬(wàn)科城建設(shè)中的CLD長(zhǎng)安區(qū)大量的居住供地及大學(xué)城的成熟，導(dǎo)致區(qū)域人口及居住結(jié)構(gòu)變化，區(qū)域內(nèi)潛在巨大的消費(fèi)需求建設(shè)中的CLD郭杜居住區(qū)長(zhǎng)

31、安區(qū)政府總投資為47450萬(wàn)元，總建筑面積197539,建設(shè)周期為20192019年。郭杜地區(qū)的生活配套設(shè)施目前較為低端，不夠完善，居民生活不便利。 西部大學(xué)城潛在的消費(fèi)需求西部大學(xué)城距市中心直線距離15-20公里。長(zhǎng)安區(qū)建設(shè)分校區(qū)的20多個(gè)院校，每個(gè)學(xué)校按4000人計(jì)算，開課后的學(xué)生總數(shù)可達(dá)8萬(wàn)多人，這大約是長(zhǎng)安區(qū)總?cè)丝诘氖种?，這些學(xué)生目前仍屬于消費(fèi)群體 。逸翠園紫薇田園都市本案郭杜公園萬(wàn)科城竹園陽(yáng)光嘉苑雅居樂花園區(qū)域內(nèi)商業(yè)形象低端，缺乏集中式商業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)存在巨大的集中式商業(yè)機(jī)會(huì)紫薇田園都市、雅居樂花園、竹園陽(yáng)光嘉苑以社區(qū)商業(yè)為主。萬(wàn)科城有13萬(wàn)平米、逸翠園有6萬(wàn)平米的集中式商業(yè)。現(xiàn)狀

32、商業(yè)形象低端，布局凌亂、運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)以滿足居民日常消費(fèi)為主，還未形成中高檔的消費(fèi)中心及品質(zhì)化的商業(yè)氛圍 ，商業(yè)配套無(wú)法滿足區(qū)域升級(jí)。本項(xiàng)目周邊商業(yè)形象低端，區(qū)域內(nèi)以社區(qū)商業(yè)為主；現(xiàn)有的商業(yè)不能滿足未來(lái)區(qū)域的商業(yè)需求，區(qū)域市場(chǎng)存在巨大的集中式商業(yè)機(jī)會(huì)；櫻花廣場(chǎng)商業(yè)級(jí)別市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模（平米）30萬(wàn)以上3.6-18萬(wàn) 9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬(wàn)以上日人流量10萬(wàn)以上5萬(wàn)以上居

33、住人口5000以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)級(jí)別屬于鄰里性商業(yè)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)及人口規(guī)模的變化，片區(qū)有成長(zhǎng)為區(qū)域性商業(yè)區(qū)的潛力商業(yè)模型劃分西安市內(nèi)區(qū)域級(jí)商業(yè)規(guī)模集中在10-20萬(wàn)平米城市級(jí)商業(yè)項(xiàng)目：興正元國(guó)際廣場(chǎng)和民樂園萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，商業(yè)規(guī)模在20萬(wàn)平米以上；區(qū)域級(jí)商業(yè)項(xiàng)目：立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、雁塔文化新天地、李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)規(guī)模在1020萬(wàn)平米間；旅游/文化商業(yè)項(xiàng)目：大唐不夜城、大唐西市

34、為政府主導(dǎo)開發(fā)的大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，主要目標(biāo)客戶群為游客，商業(yè)規(guī)模為西安之首。李家村萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)：17.77萬(wàn)平米立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)：10萬(wàn)平米大唐西市：128萬(wàn)平米雁塔文化新天地：15萬(wàn)平米大唐不夜城：65萬(wàn)平米民樂園萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)：19萬(wàn)平米興正元國(guó)際廣場(chǎng)：25萬(wàn)平米利用哈夫雷利模型計(jì)算項(xiàng)目的有效輻射范圍消費(fèi)人群數(shù)量，約為39萬(wàn)人哈夫雷利模型法建立在萬(wàn)有引力定律原理的基礎(chǔ)上，用距離因素和人口因素測(cè)算商業(yè)規(guī)模；世聯(lián)對(duì)哈夫雷利模型進(jìn)行衍化分析，利用距離因素、人口因素及滲透系數(shù)來(lái)計(jì)算項(xiàng)目周邊的有效輻射人口數(shù)量。哈夫雷利模型法Z = f ( R1XI, R2X2, R3X3 )其中，Z是項(xiàng)目周邊有效輻射人

35、口數(shù)量。 R1：一級(jí)輻射圈滲透系數(shù)，0.8； R2：二級(jí)輻射圈滲透系數(shù)，0.5； R3：三級(jí)輻射圈滲透系數(shù)，0.2； X1、X2、X3分別為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)輻射圈的人口數(shù)量，分別為15萬(wàn)人、30萬(wàn)人、60萬(wàn)人。項(xiàng)目周邊的有效輻射人群約為39萬(wàn)人一級(jí)輻射圈：10-15萬(wàn)二級(jí)輻射圈：25-30萬(wàn)三級(jí)輻射圈：50-70萬(wàn)利用哈夫雷利模型計(jì)算，本項(xiàng)目的商業(yè)體量應(yīng)控制在813萬(wàn)平米哈夫雷利模型法人均商業(yè)面積Y = f ( ZM ) Z：是項(xiàng)目周邊的有效輻射人口數(shù)量； M：人均商業(yè)面積（國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)值為0.70.91平米/人）； Y：區(qū)域內(nèi)的商業(yè)總體量。哈夫雷利模型坪效Y = f ( ZS，P ) Z：是項(xiàng)目

36、周邊的有效輻射人口數(shù)量； S：人均社零總額，取值1.6萬(wàn)元 P：坪效，取值1.88萬(wàn)元/平米 Y：區(qū)域內(nèi)的商業(yè)總體量。項(xiàng)目商業(yè)體量為：815萬(wàn)平米項(xiàng)目商業(yè)體量為：13萬(wàn)平米西安市各商業(yè)項(xiàng)目坪效百貨09年銷售額(億元) 面積 (平米)坪效(元/平 )百盛（總）101033049680 解放路民生116500016923 鐘樓民生2.2240009167 電子城民生0.45160002813 西大街金花121300092308 開元2210300021359 金鷹國(guó)際1036029 27755 合計(jì)67.6536033318774據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2009年西安市人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額為16000元市調(diào)

37、抄街?jǐn)?shù)據(jù)顯示：區(qū)域內(nèi)已有的商業(yè)面積約為20萬(wàn)平米。商業(yè)物業(yè)機(jī)會(huì)總結(jié)產(chǎn)業(yè)園區(qū)日漸成熟，區(qū)域內(nèi)將集聚大量產(chǎn)業(yè)人口，未來(lái)的消費(fèi)需求將急劇增長(zhǎng)長(zhǎng)安區(qū)大量居住供地及大學(xué)城成熟，區(qū)域人口及居住結(jié)構(gòu)變化，區(qū)域內(nèi)潛在巨大的消費(fèi)需求區(qū)域內(nèi)商業(yè)級(jí)別屬于鄰里性商業(yè)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)及人口規(guī)模的變化，片區(qū)有成長(zhǎng)為區(qū)域性商業(yè)區(qū)的潛力利用哈夫雷利模型計(jì)算，本項(xiàng)目的商業(yè)體量應(yīng)控制在813萬(wàn)平米本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有做大型集中商業(yè)的機(jī)會(huì)，體量大概在8-13萬(wàn)平米之間項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向研究1、商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向2、商務(wù)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向3、住宅物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向項(xiàng)目可打造以周邊需求為市場(chǎng)的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)規(guī)模為8-13萬(wàn)平米。從高新

38、區(qū)規(guī)劃看出，以繞城高速為界形成明確的功能區(qū)，繞城高速以北、西三環(huán)以東的區(qū)域是金融商務(wù)區(qū)，繞城高速以南以制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩帶四區(qū)七園示意圖創(chuàng)業(yè)園區(qū)軟件新區(qū)先進(jìn)制造業(yè)制造業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)金融商務(wù)通訊產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融商務(wù)集中在繞城高速以北、西三環(huán)以東區(qū)域，并形成了三個(gè)核心商務(wù)板塊，分別是高新核心CBD板塊、唐延路板塊、二次創(chuàng)業(yè)CBD板塊。 繞城高速以南的規(guī)劃主要是以制造業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式表現(xiàn)。西港國(guó)際金融商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)將分別對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)辦公氛圍產(chǎn)生何種影響？我們從一線城市的發(fā)展判斷商務(wù)物業(yè)發(fā)展方向。區(qū)域內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)以第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)型企業(yè)為主，商務(wù)氛圍濃厚，寫字樓需求旺盛CBD:

39、毗鄰使館區(qū)，地理?xiàng)l件優(yōu)越，北京商務(wù)中心區(qū),涉及范圍為朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)，北起朝陽(yáng)北路及朝陽(yáng)路,南抵通惠河,東起西大望路,西至東大橋路,規(guī)劃總用地面積約3.99平方公里的區(qū)域,原規(guī)劃總建筑面積控制在1000萬(wàn)平方米內(nèi)(改為800萬(wàn)），現(xiàn)有建筑規(guī)模約700萬(wàn)平方米通過長(zhǎng)安街及其延長(zhǎng)線，各環(huán)路和高速路共同構(gòu)成縱橫交錯(cuò)的地面道路，加上地鐵復(fù)八線，形成較為完整的立體交通體系，并擬規(guī)劃建立區(qū)域內(nèi)部公交循環(huán)系統(tǒng)商務(wù)氛圍地理位置交通狀況商務(wù)氛圍濃厚：國(guó)貿(mào)、京廣、嘉里、漢威、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數(shù)百家著名跨國(guó)公司和金融機(jī)構(gòu) 進(jìn)駐企業(yè)特點(diǎn)按照行業(yè)劃分, 第三產(chǎn)業(yè)是租戶

40、的主流,其中信息科技、咨詢和貿(mào)易行業(yè)更是整個(gè)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的中堅(jiān)力量,他們租用了超過50%的面積。將以金融、咨詢、中介、會(huì)展、旅游六大行業(yè)為重點(diǎn)快速發(fā)展，盡快形成內(nèi)部產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與現(xiàn)代制造業(yè)融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈條延伸，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)布局北京CBD地區(qū)將開發(fā)環(huán)渤海地區(qū)五六戰(zhàn)略，構(gòu)筑跨國(guó)供應(yīng)鏈管理的高端平臺(tái)商務(wù)旅游和會(huì)展行業(yè)發(fā)展，將逐步完善現(xiàn)代配套服務(wù)體系制造型企業(yè)如摩托羅拉等逐步遷出CBD區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)北京區(qū)域內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)以工業(yè)制造企業(yè)為主，以廠房辦公為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了商務(wù)氛圍較差亦莊亦莊區(qū)域工業(yè)產(chǎn)業(yè)功能突出，現(xiàn)在已經(jīng)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、設(shè)備制造業(yè)以及都市工業(yè)三大行業(yè)形成初步聚集和發(fā)展；園區(qū)外向性特征

41、明顯，外資企業(yè)是投資、工業(yè)總產(chǎn)值以及出口的主要來(lái)源園區(qū)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)商業(yè)生活配套設(shè)施分布分散，檔次參差不齊，主要以滿足附近居民生活需要為主，尚未形成城市商業(yè)生活中心；區(qū)域居住與產(chǎn)業(yè)發(fā)展互動(dòng)不強(qiáng) 商務(wù)氛圍亦莊規(guī)劃范圍內(nèi)的商務(wù)辦公設(shè)施規(guī)模較小，以服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的金融機(jī)構(gòu)和政府職能機(jī)關(guān)為主商業(yè)氛圍 亦莊園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)亦莊新城處于企業(yè)社區(qū)聯(lián)合體工業(yè)園向技術(shù)產(chǎn)業(yè)城市的轉(zhuǎn)變過程中，居住、商貿(mào)、教育、休閑娛樂等活動(dòng)的集聚將會(huì)使園區(qū)成為一個(gè)新城地理位置交通狀況對(duì)外交通：以京津城際鐵路、亦莊樞紐站以及京津第二通道建設(shè)為契機(jī)加強(qiáng)與天津的聯(lián)系對(duì)內(nèi)交通：距南四環(huán)3.5公里，距南三環(huán)7公里，距市中心天安門廣場(chǎng)16.5公里。交通便利

42、，距國(guó)貿(mào)開車20分鐘。 亦莊位于北京東南郊京津塘高速公路起點(diǎn)西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)。北京亦莊產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)為本項(xiàng)目區(qū)域帶來(lái)的商務(wù)氛圍有限，寫字樓實(shí)現(xiàn)價(jià)值度相對(duì)較低金融商務(wù)區(qū)發(fā)展方向分析：高新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀決定了它處于金融商務(wù)發(fā)展的第一階段，未來(lái)寫字樓需求大從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，商務(wù)辦公區(qū)規(guī)模擴(kuò)大在第一階段是公司集聚，總就業(yè)增長(zhǎng)，第二階段是國(guó)際性公司數(shù)量增長(zhǎng)，導(dǎo)致進(jìn)一步引入高層次就業(yè)人口，第三階段往往出現(xiàn)人均就業(yè)面積的再擴(kuò)大。如東京，80年代初期辦公面積增加的50用于安置新的公司和人員，80中期辦公面積增加的80卻用于提高人均辦公面積。目前，歐美商務(wù)辦公核心區(qū)人均就業(yè)建筑面積為20.6平方米，日本人均

43、就業(yè)面積在15平方米金融商務(wù)區(qū)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求較高，而西安市第三產(chǎn)業(yè)主要由科教文衛(wèi)、批發(fā)零售、房地產(chǎn)為主，對(duì)商務(wù)寫字樓貢獻(xiàn)較大的金融保險(xiǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)所占的比例較小。目前西安處于商務(wù)辦公發(fā)展的第一階段即公司聚集，但是國(guó)際性有影響力的企業(yè)如全球500強(qiáng)的聚集程度仍然較低，需要長(zhǎng)時(shí)間的培育。 西安處于金融商務(wù)發(fā)展的第一階段高新區(qū)的寫字樓從上世紀(jì)90年代開始已經(jīng)經(jīng)歷了十余年的時(shí)間，僅僅2019-2019年，西安市場(chǎng)寫字樓累計(jì)竣工量就達(dá)到了189.88萬(wàn)，占到2020年寫字樓需求的一半左右。結(jié)合未來(lái)土地供應(yīng)量及寫字樓發(fā)展速度。 我們依據(jù)2020年西安市的人口及第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)率可以估算2020年寫字樓需

44、求面積為508萬(wàn)平方米： 870萬(wàn)人*50%*60%*13%*1平方米/人 508萬(wàn)平方米。 其中預(yù)計(jì)到2020年，西安主城區(qū)人口將達(dá)到870萬(wàn)（西安市總體規(guī)劃2020年），50%為西安市的就業(yè)率（西安市總體規(guī)劃2020年），60%為西安市第三產(chǎn)業(yè)的比重（西安市總體規(guī)劃2020年），13%為集中商務(wù)區(qū)占第三產(chǎn)業(yè)的比重（紐約70年代末水平） 西安處于金融商務(wù)發(fā)展的第一階段西高新金融商務(wù)區(qū)主要規(guī)劃的繞城以北，依據(jù)規(guī)劃本項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值相對(duì)較弱高新核心CBD區(qū)高新楓尚一品美道望庭國(guó)際財(cái)富中心二期匯鑫IBC旺座國(guó)際城唐灃國(guó)際廣場(chǎng)銀河新坐標(biāo)旺座現(xiàn)代城CLASS橡樹街區(qū)西部國(guó)際廣場(chǎng)西港國(guó)際大廈郎臣大廈洛克大廈

45、數(shù)字大廈匯金國(guó)際SOHO同盟都市之門核心CBD板塊二次創(chuàng)業(yè)CBD板塊唐延路板塊未來(lái)土地集中供應(yīng)區(qū)中央商務(wù)區(qū)根據(jù)西高新的發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)大致可分為三大板塊：核心CBD板塊：區(qū)域發(fā)展成熟度高，寫字樓項(xiàng)目林立，隨著停車和交通問題的凸顯，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^弱；唐延路板塊：區(qū)域高速發(fā)展板塊，在售寫字樓項(xiàng)目眾多，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和配套均達(dá)到較高的水平；二次創(chuàng)業(yè)CBD板塊：區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目飛速發(fā)展期，在售項(xiàng)目數(shù)量少，區(qū)域配套成熟度低，但潛在供應(yīng)龐大，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?。金融商?wù)區(qū)發(fā)展趨勢(shì)為向北、向西，本項(xiàng)目不處于核心CBD規(guī)劃范圍案例借鑒：大規(guī)模領(lǐng)導(dǎo)者項(xiàng)目具備改變區(qū)域發(fā)展方向的質(zhì)素北京華貿(mào)中心2019年，華貿(mào)中心啟

46、動(dòng)時(shí)位于東三環(huán)外城鄉(xiāng)結(jié)合部，距離CBD核心區(qū)2.3公里，周邊形象破舊，配套低端華貿(mào)故宮CBD核心區(qū)2.3公里東二環(huán)東三環(huán)東長(zhǎng)安街東四環(huán)華貿(mào)中心啟動(dòng)時(shí)，地塊處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的北京老熱電廠區(qū)；周邊環(huán)境差，隨處可見熱電廠舊廠房，周邊生活配套低端；華貿(mào)中心區(qū)位信息：位置：華貿(mào)中心位于建國(guó)路與大望路十字東北角，東三環(huán)外；距離CBD核心區(qū)2.3公里；道路：東四環(huán)、建國(guó)路、大望路、東三環(huán)等城市主干道；地鐵：地鐵1號(hào)線大望路站距項(xiàng)目約1200米，步行10分鐘；大望路建國(guó)路華貿(mào)中心啟動(dòng)概況：廢棄熱電廠房環(huán)境狀況2009年，政府正式承認(rèn)華貿(mào)為CBD核心區(qū)，開始啟動(dòng)CBD東擴(kuò)計(jì)劃華貿(mào)區(qū)域現(xiàn)狀：功能：高端商業(yè)配套、高端

47、商務(wù)辦公認(rèn)知：已經(jīng)成為CBD區(qū)域新的核心高端消費(fèi)場(chǎng)所，以及大型跨國(guó)集團(tuán)入駐的商務(wù)功能中心東四環(huán)東三環(huán)西大望路CBDCBD東擴(kuò)長(zhǎng)安街廣渠路東二環(huán)09年，政府規(guī)劃東擴(kuò)計(jì)劃正式啟動(dòng)國(guó)貿(mào)區(qū)域現(xiàn)狀：功能：高端商業(yè)配套、高端商務(wù)辦公、高端娛樂會(huì)所認(rèn)知：CBD老核心，經(jīng)歷16年發(fā)展，配套檔次相對(duì)落后，正在被新中心取代華貿(mào)中心的建成成功擴(kuò)大了北京CBD的核心范圍華貿(mào)對(duì)區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生如此之大的影響，該項(xiàng)目具體做了哪些關(guān)鍵動(dòng)作呢？大膽高端定位突破市場(chǎng)常規(guī)中高檔住宅+商業(yè)配套的習(xí)慣思維，不僅成就項(xiàng)目自身的成功，且影響區(qū)域發(fā)展方向東二環(huán)東三環(huán)東長(zhǎng)安街CBD核心區(qū)“華貿(mào)中心的竣工，標(biāo)志著CBD東部外圍商圈的初步成型；同時(shí)

48、，隨著全球第3000家JW萬(wàn)豪酒店和第57家麗思卡爾頓酒店的落成，以及德意志銀行、渣打銀行、東方匯理銀行、巴西航空公司等60多家跨國(guó)公司的入駐，華貿(mào)中心的商務(wù)服務(wù)功能、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)功能、環(huán)境提升功能和外圍輻射功能將日益顯現(xiàn)，勢(shì)必提升CBD的核心競(jìng)爭(zhēng)力、朝陽(yáng)的區(qū)域國(guó)際化水平和北京的城市發(fā)展活力?！?北京市朝陽(yáng)區(qū)委書記陳剛?cè)A貿(mào)中心啟動(dòng)時(shí)，由于地塊處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的北京老熱電廠區(qū)，大部分市場(chǎng)研究結(jié)果都傾向于做一個(gè)住宅加商業(yè)配套的中檔產(chǎn)品定位。 啟動(dòng)前定位方向：發(fā)展商北京國(guó)華置業(yè)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，著眼于城市快速發(fā)展的背景和要求，最終決定突破市場(chǎng)形成的習(xí)慣性思維，大膽抉擇，做高端定位，聘請(qǐng)國(guó)際一流團(tuán)隊(duì)規(guī)劃出代表城市建

49、設(shè)最高境界的建筑綜合體。調(diào)整后定位方向：華貿(mào)中心前瞻性定位，使其成為影響CBD區(qū)域發(fā)展方向的領(lǐng)導(dǎo)者東四環(huán) 定位為 構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體5A智能寫字樓+國(guó)際商業(yè)區(qū)+國(guó)際公寓+五星級(jí)酒店+體育中心+展示中心北京華貿(mào)中心集寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店為一體的百萬(wàn)平米城市綜合體項(xiàng)目東長(zhǎng)安街東三環(huán)東四環(huán)寫字樓部分地上建筑面積約23萬(wàn)平方米。一座高135米，28層，五層以上辦公部分：4.9萬(wàn)平米二座高151米，32層，五層以上辦公部分：5.7萬(wàn)平米三座高167米，36層，五層以上辦公部分：6.6萬(wàn)平米裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積22000平方米5A智能寫字樓3座高達(dá)百米以上的集辦公自動(dòng)

50、化、信息自動(dòng)化、安防自動(dòng)化、管理自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化于一身的超5A級(jí)智能寫字樓自西向東依次走高；其目標(biāo)客戶定位于大型國(guó)際機(jī)構(gòu)和企業(yè)，旨在營(yíng)造全球一體化的商務(wù)交流平臺(tái)。北京華貿(mào)中心三座5A級(jí)寫字樓打造國(guó)際一體化的商務(wù)交流平臺(tái)國(guó)際商業(yè)區(qū)總體規(guī)劃面積20萬(wàn)平米，多處商業(yè)設(shè)施有機(jī)分布于百萬(wàn)平米建筑集群里。16萬(wàn)平米超大規(guī)模的水世界商城超過百米臨街的金融商務(wù)中心酒吧文化廣場(chǎng)國(guó)際商業(yè)區(qū)集購(gòu)物、休閑、娛樂、文化、商務(wù)、金融于一體，擁有專賣店、專業(yè)店、大型超市、零售、多廳電影院、大規(guī)模餐飲區(qū)、咖啡廳、金融區(qū)等多種功能規(guī)劃。北京華貿(mào)中心20萬(wàn)平米國(guó)際商業(yè)區(qū)，分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)北京華貿(mào)

51、中心20萬(wàn)平米國(guó)際公寓采用圍合式設(shè)計(jì)，擁有社區(qū)感，形成差異化項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平方米）華貿(mào)中心18000金地國(guó)際12500藍(lán)堡國(guó)際13800萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)14000由于華貿(mào)的綜合體物業(yè)形象，使得其公寓部分比周邊檔次相近的項(xiàng)目高出30%左右的價(jià)格。公寓區(qū)占地6.17公頃，總建筑面積20萬(wàn)平米。戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有20套頂層CEO至尊空中別墅。公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)。數(shù)據(jù)來(lái)源：2019年市調(diào)數(shù)據(jù)五星級(jí)酒店引進(jìn)萬(wàn)豪酒店集團(tuán)下屬兩大頂級(jí)品牌-超豪華酒店里茲卡爾頓(The Ritz-Carlton)和國(guó)際五星級(jí)酒店萬(wàn)豪（Marr

52、iott）。北京華貿(mào)中心巨資引進(jìn)兩家極負(fù)盛名的超豪華國(guó)際五星級(jí)酒店，樹立項(xiàng)目高端形象體育中心占地約15公頃的華貿(mào)中心運(yùn)動(dòng)主題公園，以網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)為主題，擁有超大規(guī)模的健身場(chǎng)地和專業(yè)的健身教練，SPA、游泳、桑拿和保健設(shè)施均為世界一流。VIP運(yùn)動(dòng)會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制服務(wù)。展示中心電力科技展示中心是國(guó)家級(jí)的電力科普教育基地。北京華貿(mào)中心展示中心、體育中心集合了部分社會(huì)職能北京華貿(mào)中心成功原因分析超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城”；利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象；各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)；體育中心、展示中心提升社會(huì)形象。華貿(mào)中心案例啟示1、高端定位，對(duì)區(qū)域產(chǎn)生

53、持續(xù)規(guī)模影響2、充分利用自身超大規(guī)模，形成建筑聚集作用3、利用5A級(jí)寫字樓和5星級(jí)酒店，樹立項(xiàng)目高端形象4、利用大規(guī)模商業(yè)匯集人流，聚集人氣高端形象，強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)，形成區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，實(shí)現(xiàn)CBD核心區(qū)域的南擴(kuò)項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向研究1、商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向2、商務(wù)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向3、住宅物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)機(jī)會(huì)小，產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)度低，不建議項(xiàng)目做寫字樓物業(yè)。項(xiàng)目可打造以周邊需求為市場(chǎng)的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)規(guī)模為8-13萬(wàn)平米。中高端客戶研究：白領(lǐng)精英、中高層管理人員、周邊研究所人員、高校教師等中高端客戶為主項(xiàng)目名稱客戶構(gòu)成綠地世紀(jì)城以高新工作的客戶為主，部分投資客及城南客戶，投資客能占20%。主要

54、是首次置業(yè)的年輕人，改善型的中高端客戶高科尚都高新客戶占50%，城南及全市均有，年齡主要集中在30-50歲，有精英白領(lǐng)、中高層管理人員、還有部分政府客戶繽紛南郡主要是高新區(qū)的年輕白領(lǐng)、私企業(yè)主，及周邊居民，高新客戶占70%逸翠園高新和城南的客戶能占60%，主力客戶為40-50的改善型客戶，20-30歲的剛需首置客戶占20%，投資客占20%海棠別館高新工作企業(yè)白領(lǐng)，以27-30歲的年輕人為主，占70%，基本都是首次置業(yè)竹園陽(yáng)光嘉苑中興、華為工作的年輕人和來(lái)自全市看重教育配套的客戶，多為首次置業(yè)，占70%融僑馨苑以周邊科研院所單位職工購(gòu)買為主，此外還有中興、華為等公司員工，外地客戶，多為二次置業(yè)的

55、人員，年齡在40以上 金泰假日花城自住型為主，多為在高新工作的25-45歲的人，像華為、中興及城南的研究所晶城秀府周邊研究所、高校及高新工作的人，多為二次置業(yè)，年齡大多在30歲以上裕昌太陽(yáng)城以自住為主，多為20-30歲在高新工作的年輕人，首次置業(yè)剛需產(chǎn)品，部分投資客榮禾城市理想高新及周邊城南電子城客戶，占70%，主要為自住購(gòu)房，投資占15%左右?？蛻裟挲g主要集中在25-40歲高新客戶客戶來(lái)源：高新核心區(qū)及二次創(chuàng)業(yè)區(qū)白領(lǐng)精英、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、政府工作人員等置業(yè)目的：剛需首置及居住改善城南客戶客戶來(lái)源：研究院所單位工作人員、石油大學(xué)等高校老師、電子城私營(yíng)業(yè)主等置業(yè)目的：以改善需求為主

56、全市及其他客戶來(lái)源：主要是投資客置業(yè)目的：看重區(qū)域升值潛力，獲取投資收益。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶主要來(lái)來(lái)自高新區(qū)，所占比例達(dá)到50%-70%。 高新企事業(yè)精英白領(lǐng)地緣感強(qiáng)烈的周邊工作人員、追求社區(qū)品質(zhì)、總價(jià)敏感，具有羊群效應(yīng)使用者Occupant曾在西安上大學(xué)的外地人為主主要區(qū)域電子城商圈、高新核心區(qū)家庭經(jīng)濟(jì)收入15-30萬(wàn)/年年齡25-35宗旨Object選擇離工作地較近的社區(qū)，注意交通成本的控制尋找家庭的歸屬感安全感首次置業(yè)對(duì)環(huán)境和品質(zhì)都有要求目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objective對(duì)現(xiàn)狀的不滿和困惑經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)改變層次低、品位低的強(qiáng)烈愿望得到周邊人的認(rèn)同社會(huì)潮流和結(jié)婚壓力組織Organization范圍

57、較?。焊改?、同事及親朋好友運(yùn)作方式Operation主動(dòng)獵取相關(guān)信息，決策受外界其他因素的影響很大時(shí)機(jī)Occasion區(qū)域的認(rèn)同充分的產(chǎn)品實(shí)物展現(xiàn)滿意附加值，高性價(jià)比通路Outlet網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷構(gòu)建，多媒體廣告的運(yùn)用1Keywords :區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)，自住，對(duì)價(jià)格敏感 企業(yè)中層管理者首次改善型為主，注重產(chǎn)品附加值，注重生活品質(zhì)，看重社區(qū)周邊的配套資源使用者Occupant高新區(qū)企事業(yè)單位的中層管理人為主，家庭人口以34口為主，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力家庭經(jīng)濟(jì)收入15-20萬(wàn)/年年齡30-40宗旨Object選擇離工作地較近的規(guī)模型社區(qū)尋找社區(qū)和圈層感首次改善對(duì)環(huán)境和品質(zhì)都有較高要求目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objecti

58、ve事業(yè)處于上升期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)改變生活氛圍和品質(zhì)強(qiáng)烈愿望，主動(dòng)追求高品質(zhì)的生活對(duì)老居住區(qū)不滿，換一個(gè)居住環(huán)境組織Organization有一定的自主性，會(huì)考慮父母、同事、好友的意見運(yùn)作方式Operation對(duì)居住品質(zhì)，園林有一定的要求，重視地段和周邊的生活配套時(shí)機(jī)Occasion區(qū)域的認(rèn)同充分的產(chǎn)品實(shí)物、品質(zhì)生活社區(qū)的展現(xiàn)看重項(xiàng)目后期的升值潛力通路Outlet網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷構(gòu)建，多媒體廣告的運(yùn)用2Keywords :首次改善置業(yè)，看重品質(zhì)、自住 高新區(qū)科研院所研究員追求生活改善、重視社區(qū)品質(zhì)展示、具有投資意識(shí)、看重地段價(jià)值，具有意見領(lǐng)袖氣質(zhì)使用者Occupant電子城科研院所的研究人員From

59、618，603，204，39所他們有較高的自主性，較高的文化和較高的收入他們有廣闊的見識(shí)宗旨Object想要更大的房子，提高生活品質(zhì)資產(chǎn)的保值和升值為子女置業(yè)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objective家庭擴(kuò)容，需要居住產(chǎn)品的升級(jí)想要更大的房子，提高生活品質(zhì)，享受生活具備豐富的知識(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，投資地產(chǎn)子女工作，結(jié)婚，為其購(gòu)置婚房組織Organization自主性較強(qiáng)，由自己做出決定運(yùn)作方式Operation十分看重產(chǎn)品的品質(zhì)：小區(qū)的園林，戶型的舒適度，物業(yè)服務(wù)和小區(qū)的配套重視小區(qū)的區(qū)位和周邊環(huán)境對(duì)品牌有一定的重視時(shí)機(jī)Occasion區(qū)位認(rèn)同產(chǎn)品品質(zhì)和舒適度的認(rèn)同品牌認(rèn)同通路Outlet售樓處的展示報(bào)刊雜志，戶

60、外等廣告媒體Keywords :生活舒適度，項(xiàng)目區(qū)位，產(chǎn)品品質(zhì)，自住或投資3 高校教師追求生活改善、關(guān)注子女教育，追求城市核心地段，具有投資意識(shí)，有影響力4使用者Occupant本地人為主文理學(xué)院、石油大學(xué)、西安美術(shù)學(xué)院、歐亞學(xué)院及長(zhǎng)安大學(xué)城經(jīng)濟(jì)能力家庭年收入在20萬(wàn)元以上宗旨Object強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感和社區(qū)氛圍主要為了改善生活質(zhì)量熟悉周邊環(huán)境看重周圍資源閑置資金的穩(wěn)健投資目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objective樹立高尚職業(yè)形象改善居住環(huán)境，關(guān)注地段價(jià)值具有投資意識(shí)關(guān)注子女教育組織Organization范圍大：配偶、子女、父母、同事及親朋好友運(yùn)作方式Operation價(jià)值點(diǎn)的自我匹配， 決策受外界其他因素的影