易居_上海建發(fā)新江灣項(xiàng)目小戶型研究-31PPT

1、20#地塊遇到的問題Q1 70/90限制下產(chǎn)品的解決方案Q2 商業(yè)部分的解決方案Q3 價格策略?1拼搭產(chǎn)品 vs 小戶型產(chǎn)品 ?Q1 70/90限制2純辦公 vs 行政公寓 ?Q2 辦公部分的解決方案307年1月至今，新江灣城五角場銷售型寫字樓市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，供應(yīng)量僅4.8萬方，而成交量高達(dá)12.9萬方，供求比1：2.6；供需矛盾突出！但是我們同時也發(fā)現(xiàn)銷售型寫字樓的成交價格一直難以有所提升，一直維持在18000-20000元/平方米之間。新江灣城五角場區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀供應(yīng)不足，供需矛盾突出4商辦人文歷史萬達(dá)商業(yè)廣場海上SOHO白玉蘭商務(wù)廣場都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)財富國際東上海同濟(jì)聯(lián)合廣場

2、復(fù)旦科技園怡福商務(wù)廣場黃興廣場創(chuàng)智天地百聯(lián)又一城復(fù)旦國家大學(xué)科技園區(qū)以五角場為中心形成密集的辦公體系5名稱規(guī)模()銷售價格(元/M2)產(chǎn)品類型裝修狀況地址物業(yè)管理復(fù)旦科技園3224118000標(biāo)準(zhǔn)毛坯 國泰路11號上海明華物業(yè)公司科技孵化樓（二期）2367711800標(biāo)準(zhǔn)毛坯 國定路335號,365號,369號上海高科技企業(yè)楊浦孵化基地有限公司中環(huán)國際大廈2400015000-16000標(biāo)準(zhǔn)毛坯 淞滬路161號戎鑫置業(yè)海尚杰座2000013000-15000SOHO毛坯 佳木斯路488號上海振新物業(yè)管理公司平盛大廈3000013000標(biāo)準(zhǔn)毛坯 淞滬路98號升星物業(yè)企航商務(wù)中心130001200

3、0-12500小戶型全裝修楊浦區(qū)營口路825號富苑物業(yè)創(chuàng)智天地2276321000-22000小戶型全裝修智康路38號上海新昌瑞安楊浦物業(yè)管理有限公司海上財智中心8000020000-22500Loft毛坯 關(guān)山路139號上海欣頁物業(yè)管理有限公司白玉蘭環(huán)保大廈6469215000-17000標(biāo)準(zhǔn)毛坯 楊浦營口路松花江路延吉物業(yè)同濟(jì)聯(lián)合廣場7974918000-22000小戶型毛坯 彰武路63號同科周濟(jì)物業(yè)管理有限公司富慶國定大廈8000017000-18000標(biāo)準(zhǔn)毛坯 四平路國定路口上海文化物業(yè)管理有限公司財富國際廣場10000018500標(biāo)準(zhǔn)全裝修國權(quán)路39號 上海上風(fēng)科盛投資有限公司萬達(dá)商

4、業(yè)廣場2110921000-22000小戶型全裝修邯鄲路608弄上海萬達(dá)商業(yè)廣場寫字樓 海上SOHO4170714000標(biāo)準(zhǔn)毛坯 安波路營口路口延吉物業(yè)有限公司IF生活社區(qū)5000017000-19000標(biāo)準(zhǔn)毛坯 國順路66弄上海春川物業(yè)服務(wù)有限公司銷售型寫字樓現(xiàn)狀目前區(qū)域市場內(nèi)銷售型寫字樓售價基本維持在18000-22000元/水平6市場辦公未來供應(yīng)體系分析鐵獅門創(chuàng)智天地綠地匯創(chuàng)國際廣場 市場辦公樓格局呈現(xiàn)南北漸次推進(jìn)態(tài)勢。目前較為成熟的為南部地塊，辦公樓發(fā)展目前最多。中遠(yuǎn)期重點(diǎn)規(guī)劃北部知識創(chuàng)新基地，待開發(fā)商辦物業(yè)突破百萬，主要為北部的鐵獅門項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃，五角場城市副中心地區(qū)的商務(wù)辦公樓物

5、業(yè)，到2015年將達(dá)到169萬左右，市場未來供應(yīng)充足； 7租賃寫字樓項(xiàng)目現(xiàn)狀目前區(qū)域市場內(nèi)租賃型辦公項(xiàng)目租金基本維持在0.2-0.4美元/天，整體租金水平低于全市辦公平均水平。8酒店類項(xiàng)目經(jīng)營情況良好9依托五角場城市副中心的發(fā)展，最大化提升項(xiàng)目的市場價值，形成區(qū)域內(nèi)的精品行政公寓酒店類物業(yè)經(jīng)營情況良好高檔住宅體系已形成一定的價格空間未來區(qū)域市場供應(yīng)仍以辦公為主，但服務(wù)式公寓卻相對較少目標(biāo) 條件基礎(chǔ)行政公寓市場機(jī)會10案例借鑒匯寧183的成功之道項(xiàng)目檔案行政公寓總建筑面積2萬M2，容積率5.6，綠化率38%。項(xiàng)目總共三幢樓房，1#和2#為豪宅系，已經(jīng)售罄，目前在售的為一幢190套房源的行政公寓（

6、辦公屬性）。普通住宅主力房型：187424平方米的三房、復(fù)式、雙聯(lián)行政公寓主力房型： 86.76145.75平方米的二房和三房啟示-商轉(zhuǎn)住，尋找合適定位，最大化提升市場價值！項(xiàng)目緊鄰徐匯區(qū)交通大學(xué)，周邊配套齊全，生活成熟便利，作為市中心不可復(fù)制的黃金地段，前期豪宅去化良好；二期為辦公產(chǎn)品，但區(qū)域的辦公項(xiàng)目供應(yīng)量大，導(dǎo)致競爭激烈；而淮海路段酒店式公寓的供應(yīng)卻明顯不足。再者項(xiàng)目位于黃金地段可吸納四方的租賃者。區(qū)域內(nèi)成熟穩(wěn)定的酒店式公寓租賃市場更是給了項(xiàng)目充足的信心，因此，項(xiàng)目在開盤的第一個月就成交了60多套。難以復(fù)制的黃金地段、精致裝修的純大宅設(shè)計(jì)、品牌開發(fā)商的實(shí)力、現(xiàn)房銷售、前期良好的銷售狀況等

7、綜合優(yōu)勢，使其成為酒店式公寓中的佼佼者。 11行政公寓 市場：辦公競爭激烈，服務(wù)式公寓機(jī)會更大 利潤：服務(wù)式公寓價值大于辦公物業(yè)12 案例：市場上已有成功先例3建議做辦公部分的最終解決方案12安全回攏 vs 追求利潤 ?Q3 整盤的價格策略1307年1月至今，板塊內(nèi)整體供應(yīng)量為216144平方米，成交量為185996平方米，供求比為1：0.86，市場呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢！同時也發(fā)現(xiàn)板塊市場雖然通過連續(xù)的推出新房源來拉動成交，但伴隨著價格的提升，市場價格抗性明顯。新江灣城五角場區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀供過于求，價格抗性明顯14競爭項(xiàng)目價格情況價格兩極分化，整體表現(xiàn)平穩(wěn)板塊市場受競爭項(xiàng)目產(chǎn)品區(qū)別的影響，價格

8、出現(xiàn)明顯的兩極分化，但各項(xiàng)目價格表現(xiàn)整體平穩(wěn)。15競爭項(xiàng)目成交情況供應(yīng)拉動成交，但價格抗性明顯4月以來通過合生江灣國際公寓和橡樹灣兩個項(xiàng)目的連續(xù)推案來拉動了板塊的成交，但至7月后，成交出現(xiàn)明顯的萎縮，價格抗性明顯。16案例研究合生江灣國際公寓安裝工程建設(shè)、監(jiān)理、施工單位的質(zhì)量行為均不規(guī)范品牌口碑受阻質(zhì)量問題產(chǎn)品的塑造業(yè)主和物業(yè)公司矛盾激化物業(yè)管理質(zhì)量管理 質(zhì)量保證資料 施工質(zhì)量 保安綜合素質(zhì)極差 設(shè)計(jì)質(zhì)量 外立面規(guī)劃無特色，戶型尺度小產(chǎn)品定位:普通住宅17案例研究橡樹灣橡樹灣 類別墅產(chǎn)品開盤價：38000-50000元/板塊公寓價格：20000-22000元/公寓：類別1:2.5市場常規(guī)：公寓

9、：聯(lián)排 1:1公寓：雙拼 1:1.8公寓：獨(dú)棟 1:2.0結(jié)論一產(chǎn)品比值遠(yuǎn)偏離產(chǎn)品屬性橡樹灣 地域中外環(huán)間中外環(huán)其他別墅產(chǎn)品價格： 長城中環(huán)樹：18000-23000 徐匯臻元： 13000-18000綠地崴廉公寓20000-25000 價格高于相同環(huán)間內(nèi)的別墅就，價格競爭力不大結(jié)論二總結(jié)橡樹灣價格偏離產(chǎn)品屬性，價格高于同環(huán)間的別墅18價格策略的最終解決方案價格中間策略本項(xiàng)目的價格策略高低仁恒新江灣項(xiàng)目綠城新江灣項(xiàng)目漢斯新江灣項(xiàng)目合生江灣國際公寓涵碧景苑書香銀苑東森花園上海夢想市場領(lǐng)導(dǎo)者市場追隨者市場補(bǔ)缺者通過增加產(chǎn)品的附加值來加強(qiáng)項(xiàng)目的競爭力和性價比19上海時尚名利場“文化、奢華、尊貴”為主

10、題的綜合性商業(yè)中心 商業(yè)會所建議各界精英匯聚低調(diào)奢華享受（即：中華文化理念消費(fèi)西方奢華享受消費(fèi)Show的展示）附加值建議20定位方法思考?xì)W美情調(diào)浪漫、華麗低調(diào)的享受中國風(fēng)情領(lǐng)悟中國文化博大精深21項(xiàng)目定位構(gòu)造的“鐵三角價值”品牌價值Show場/高檔/慈善核心要點(diǎn)：高位溝通（號召力）生活價值頂級場所休閑、放松 核心要點(diǎn)：品質(zhì)極高（唯一性）文化價值價值點(diǎn): 中國/高雅/內(nèi)涵 核心要點(diǎn)：領(lǐng)域（專屬性）獨(dú)一無二的名人“聚集區(qū)”22上海理工大學(xué)上海財經(jīng)大學(xué)上海復(fù)旦大學(xué)上海第二軍醫(yī)大學(xué)上海體育學(xué)院上海同濟(jì)大學(xué)名校簇?fù)砻R集 六大高校林立，步行在里，仿佛置身文化的旅程，進(jìn)行著心靈的凈化。 這樣的文化讓你稱

11、贊不已，這樣的地段更讓你贊不絕口！ 23蘇步青（畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)）名人錦簇蘇步青中國科學(xué)院院士，數(shù)學(xué)家。早期在仿射微分幾何學(xué)和射影微分幾何學(xué)研究方面取得出色成果。建立了獨(dú)特的方法，用幾何構(gòu)圖來表現(xiàn)曲線和曲面的不變量和協(xié)變圖形，取得了豐富的成果 徐志摩（畢業(yè)于上海理工，原滬江大學(xué)）輕輕的我走了，正如我輕輕的來； 我輕輕的招手，作別西天的云彩。再別康橋 宗白華（畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)）宗白華(1897一1986)原名宗之櫆，字伯華。我國著名哲學(xué)家、美學(xué)家、詩人。1920年赴德國留學(xué)，在法蘭克福大學(xué)、柏林大學(xué)學(xué)習(xí)哲學(xué) 、美學(xué)等課程。后回國報效祖國。他被譽(yù)為我國現(xiàn)代美學(xué)的先行者和開拓者，被譽(yù)為“融貫中西藝術(shù)理論

12、的一代美學(xué)大師”。著有宗自華全集及美學(xué)論文集美學(xué)散步、藝境 這塊“寶地”培養(yǎng)了眾多的文人墨客，可謂“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”。在眾多文人和歸國華僑中最為人們所熟悉的莫過于徐志摩。 再別康橋中的斷橋帶領(lǐng)我們走入魂?duì)繅艨M的境地。而在這里，我們深深能被這四大名校的文化所感染。漫步高校之間，吟誦前人的名句，那是別有一番意境。24歷史記憶,文化沉淀鬧市取靜為文化買單外面的浮華與這里隔絕，外面的誘惑在這里消逝。這里只是人們歇歇腳，品味中國的功夫茶，陶冶情操的場所。定期的文化講座、名家作品、書畫鑒賞、古董鑒賞讓各界名流濟(jì)濟(jì)一堂，共同享受中華文化的饕餮盛餐。在這里有著最純正的中國文化，有著最悠久的文化沉淀。25奢華的享受，

13、低調(diào)的生活 在這里有著上海最頂級的雪茄吧、藏酒讓你享受豪華、貼心的服務(wù)；這里有著奢侈的健身娛樂讓你盡情享受，這里更有饕餮美食讓你讓你流連忘返。 這個特定人群的聚會讓你的身心得到釋放，讓壓力得到緩解。26休閑娛樂/雪茄吧.藏酒參照名流出鏡率最高的紅酒雪茄吧“東方亮” 相互銜接的吧臺-主酒吧臺，Sushi餐臺吧和雪茄吧，親密完美的組合。豐富醇厚的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)元素與明快清晰的現(xiàn)代設(shè)計(jì)技巧水乳交融。來自著名的Super Potato設(shè)計(jì)室與才華橫溢的平面設(shè)計(jì)名家- Alan Chan攜手完成設(shè)計(jì)：由視野通透的3個酒吧區(qū)和一處氣氛嫵媚的獨(dú)立包間相輔相成，優(yōu)雅舒適又極盡享樂氣氛。 各界名流薈萃最平凡的場所 享

14、受高品質(zhì)的生活 體驗(yàn)紅酒文化、感悟生活真諦27藏酒/雪茄.推薦品牌 VIN是中國境內(nèi)高檔的零售酒商，提供目前國內(nèi)市場上種類最齊全的洋酒。 VIN之所以取得至高的聲望，來自于提供高品質(zhì)，種類齊全的洋酒以及獨(dú)樹一幟的服務(wù)項(xiàng)目，店員經(jīng)驗(yàn)豐富，并熱衷于向顧客介紹世界的各種葡萄酒。VIN28美容健身.推薦品牌 亞歷山大健身會館.是一家集健身休閑為以體的商務(wù)健身中心。分為十三大健身區(qū)域：激情動感單車房，多功能有氧操房、無氧器械訓(xùn)練區(qū)、有氧跑臺區(qū)、減脂放松區(qū)、自然流的瑜伽房、大型散打房、豪華體能測試房、溫馨休閑區(qū)、司諾克臺球區(qū)、乒乓球區(qū)、書吧、水吧、沐浴。 時尚的 健康的 青春的 運(yùn)動的亞歷山大健身會館（相

15、同等級或品質(zhì)高于此會館）29餐飲/美食.推薦品牌 米其林餐飲集團(tuán) 百年經(jīng)典的品牌 “米其林餐廳”是指入選米其林紅色指南的餐廳，這本紅色封面的年度出版物代表著全球目前最權(quán)威的餐廳評級，被稱為美食家的圣經(jīng)，餐飲界的奧斯卡。 米其林紅色指南對餐廳的評級分為三級，分別為一星、二星、三星。一星級表示這是同一類別中非常出色的餐廳 A Very Good Restaurant in its category兩星級表示出類拔萃的烹飪，值得繞路前往。 Excellent Cooking and Worth a Detour三星級表示獨(dú)一無二的菜肴，值得專程前往。Exceptional Cuisine and Worth the Journey 入選米其林三星級餐廳，對于絕大多數(shù)經(jīng)營者來講，是一個遙遠(yuǎn)的夢，即使只是一星級餐廳也可以