同致行_長(zhǎng)沙岳泰理想城二期綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品研究_89PPT_XXXX

1、 岳泰理想城二期產(chǎn)品研究通過(guò)溝通與分析，現(xiàn)階段關(guān)鍵問(wèn)題是確定岳泰理想城二期的產(chǎn)品形態(tài)以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的核心目標(biāo)品牌、利潤(rùn)最大化成為紅星商圈中心區(qū)峰值物業(yè)核心目標(biāo)現(xiàn)階段關(guān)鍵問(wèn)題研究二期產(chǎn)品形態(tài)2現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)：岳泰理想城是位于新區(qū)中心的住宅項(xiàng)目項(xiàng)目屬性1位于新區(qū)中心項(xiàng)目屬性2住宅項(xiàng)目本 案紅星商圈一期：住宅，少量商業(yè)二期3二期從現(xiàn)有規(guī)劃和定位來(lái)看，仍然是一個(gè)住宅項(xiàng)目案名：沿用岳泰理想城二期規(guī)劃：商業(yè)面積7200 ，住宅、商務(wù)547094產(chǎn)品形態(tài)可能的兩個(gè)方向兩種不同的產(chǎn)品形態(tài)代表了兩個(gè)不同方向現(xiàn)有方向本案將不做探討本案將對(duì)方向二做重點(diǎn)研判，探討其可行性5現(xiàn)階段，本次研究的核心目標(biāo)研究最適合二期的，新的產(chǎn)

2、品形態(tài)以實(shí)現(xiàn)品牌和利潤(rùn)最大化的核心目標(biāo)本次產(chǎn)品形態(tài)研究的重點(diǎn)在業(yè)態(tài)配比,即研究二期產(chǎn)品應(yīng)以何種業(yè)態(tài)為主。如果以商業(yè)業(yè)態(tài)為主的產(chǎn)品形態(tài)能夠確立，則商業(yè)部分該如何定位？初步的產(chǎn)品規(guī)劃該怎樣？本方案將從這三個(gè)方面給出建議。在現(xiàn)有條件下，我們僅能從顧問(wèn)的角度，方向性的研究這些問(wèn)題，不能苛求細(xì)節(jié)的完善和合理。二 期？三 期？我們的核心目標(biāo)：三 期？產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃建議商業(yè)定位6問(wèn)題解決路徑圖商圈分析商業(yè)商務(wù)分析市場(chǎng)綜述產(chǎn)品形態(tài)新區(qū)發(fā)展模式商業(yè)定位規(guī)劃建議7宏觀向好的前提下，本項(xiàng)目無(wú)論何種業(yè)態(tài)，受整體市場(chǎng)影響都不大！本項(xiàng)目所處的紅星商圈具有高度聚合性，各種業(yè)態(tài)消化率居各板塊前茅二期總體量不到七萬(wàn)方，對(duì)整體市場(chǎng)

3、的影響非常小，同樣，整體市場(chǎng)也難以較大影響本項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目影響最大的因素其實(shí)是紅星商圈的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，本案將做重點(diǎn)分析因此，整體市場(chǎng)狀況僅供參考8綜合環(huán)境: 城市及人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，發(fā)展前景良好截止2007年年底，戶籍總?cè)丝谶_(dá)631.00萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口218.7萬(wàn)，流動(dòng)人口約270萬(wàn)2008年GDP2689.34億 元，居全國(guó)第23位，中部六城第三位2008福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市排名居全國(guó)第36位，中部六城僅次于武漢2008年城市消費(fèi)排名居全國(guó)第9位，中部六城翹楚2008年城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名居全國(guó)第10位，居中部城市第一位92008年，GDP、工業(yè)總產(chǎn)值和地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)“三個(gè)三的突破”，即GDP

4、突破3000億元，將達(dá)3001億元，增長(zhǎng)15%；工業(yè)總產(chǎn)值突破3000億元，為3100億元，總量躍居全國(guó)省會(huì)城市第10位，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由3、2、1首次成功改寫(xiě)為2、3、1的排列；地方財(cái)政收入突破300億元，達(dá)到342億元，增長(zhǎng)30.3%。國(guó)民經(jīng)濟(jì)：總體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)大幅飛躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。10長(zhǎng)沙價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)穩(wěn)定2008年消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為105.2%，商品零售價(jià)格指數(shù)為103.9%，原材料、燃料、動(dòng)力指數(shù)為106.7%。收入與消費(fèi)：價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)穩(wěn)定，人均可支配收入及消費(fèi)性支出六城翹楚11整體市場(chǎng)啟示整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間較大典型的消費(fèi)性城市城市商業(yè)前景良好商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力較大12問(wèn)題解決

5、路徑圖商圈分析商業(yè)商務(wù)分析市場(chǎng)綜述產(chǎn)品形態(tài)新區(qū)發(fā)展模式商業(yè)定位規(guī)劃建議13國(guó)際零售市場(chǎng):金融影響嚴(yán)峻，市場(chǎng)迅速緊縮，短期遇困獸之爭(zhēng)142008年1月烏魯木齊市吉慶多超市關(guān)門(mén)停業(yè)；百勝旗下品牌塔可鐘日前正式退出上海市場(chǎng)2008年2月支撐了6年的好又多南京清涼門(mén)店關(guān)門(mén)停業(yè)，該門(mén)店?duì)I業(yè)面積超過(guò)1萬(wàn)平方米；鞍山最早的大型連鎖超市新一佳人民商場(chǎng)店暫停營(yíng)業(yè)；南寧王府井百貨相繼做出了品牌撤柜以及IC卡兌現(xiàn)金的舉動(dòng)；武漢銅鑼灣百貨告示稱因商業(yè)布局調(diào)整，由新世界接手經(jīng)營(yíng)；物美北京華威店于2月29日正式關(guān)閉；2008年3月樂(lè)購(gòu)結(jié)束其在吉林市的業(yè)務(wù)；杭州最貴的 “天地一家”餐廳位于湖濱名品街，關(guān)閉；南京經(jīng)營(yíng)僅兩年多

6、時(shí)間的每家瑪超市棲霞店關(guān)門(mén)；深圳最早百貨連鎖之一的萬(wàn)佳百貨于3月底退出深圳零售市場(chǎng)，將由“華潤(rùn)萬(wàn)家”的統(tǒng)一品牌取而代之。2008年4月天獅在一些地方的百亮超市出現(xiàn)關(guān)門(mén)歇業(yè)的現(xiàn)象；長(zhǎng)沙百盛于4月1日關(guān)門(mén)歇業(yè)，該店是百盛第29家連鎖店，曾創(chuàng)下8000平方米營(yíng)業(yè)面積實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售額1.17億的奇跡；西格瑪超市濟(jì)南槐蔭店突然關(guān)了門(mén)；有著逾10年經(jīng)營(yíng)史的瑞閩百貨悄然關(guān)門(mén)；2008年5月受到地震影響，5月13日，沃爾瑪和國(guó)內(nèi)的戰(zhàn)略合作伙伴“好又多”關(guān)閉15家商場(chǎng)。2008年6月貝北京貝塔斯曼二十一世紀(jì)圖書(shū)連鎖有限公司宣布終止其全國(guó)范圍內(nèi)貝塔斯曼書(shū)友會(huì)的連鎖書(shū)店業(yè)務(wù)，全國(guó)18個(gè)城市中的36家門(mén)店將全部關(guān)閉；柳州

7、夢(mèng)之島百貨歇業(yè)；成都百貨大樓南充店突然關(guān)店。2008年7月好又多成都大業(yè)店正式關(guān)門(mén)停業(yè)；一直被視為太原零售業(yè)后起之秀的聯(lián)洋百貨突然停業(yè)整頓；哈爾濱同記商場(chǎng)；開(kāi)業(yè)逾一年的寶龍集團(tuán)自營(yíng)百貨康城百貨黯然謝幕。2008年8月經(jīng)營(yíng)了11年的上海新華聯(lián)商廈于8月18日與公眾惜別；?？趶V百百貨商場(chǎng)進(jìn)行全面清場(chǎng)；家福特東莞店撤場(chǎng)閉門(mén)；哈爾濱百亮超市關(guān)閉；天獅百亮超市在北京唯一的門(mén)店關(guān)閉2008年9月西單商場(chǎng)忍痛將開(kāi)業(yè)四年的西寧創(chuàng)新店關(guān)閉；鎮(zhèn)江家世界旗下萬(wàn)方超市揚(yáng)州最后一家網(wǎng)點(diǎn)門(mén)店悄然歇業(yè)；杭州湖濱名品街愛(ài)馬仕“三合一店”關(guān)門(mén)停業(yè)；曾創(chuàng)下一周開(kāi)100家店紀(jì)錄的ITAT，在全國(guó)各地相繼裁員關(guān)店；聊城愛(ài)客多超市在沒(méi)

8、有何停業(yè)征兆下突然關(guān)門(mén)歇業(yè)；開(kāi)業(yè)5年多的徐州樂(lè)萬(wàn)家超市突然關(guān)門(mén)停業(yè)。2008年10月上海四平路物美大賣(mài)場(chǎng)關(guān)閉；喜盈門(mén)超市退出其在該商場(chǎng)的零售業(yè)務(wù)；香港老牌服裝連鎖店Uright，正式宣布倒閉；百安居高科園店由于長(zhǎng)期盈利能力不甚樂(lè)觀關(guān)閉；在重慶穩(wěn)扎穩(wěn)打五年多的立洋百貨于10月15日閉店；擁有62年歷史的香港泰林電器關(guān)門(mén)歇業(yè)；曾在福州KTV業(yè)界叱咤風(fēng)云5年之久的臺(tái)灣好樂(lè)迪KTV退出歷史舞臺(tái)。2008年11月日本三越伊勢(shì)丹控股公司宣布，將于11月份關(guān)閉上海華亭伊勢(shì)丹店；好美家建材超市在北京的兩家店面停止?fàn)I業(yè)；深圳大盛和超市，正式宣告該超市倒閉。2008年12月百安居深圳蛇口店于12月份關(guān)閉；北京華聯(lián)

9、杭州天城路店因物業(yè)承租到期，超市部分閉店調(diào)整；百佳在上海第一家大賣(mài)場(chǎng)百佳超市國(guó)和購(gòu)物廣場(chǎng)停業(yè)關(guān)門(mén)；12家東莞OK便利店基本上都已關(guān)閉，并由此暫時(shí)退出東莞市場(chǎng)；北京大型韓資超市喜買(mǎi)得關(guān)閉。中國(guó)零售市場(chǎng)：受金融影響，大量連鎖百貨及超市關(guān)閉店鋪。經(jīng)營(yíng)環(huán)境落后，地段較差以及部分高檔奢侈品賣(mài)場(chǎng)，遭遇洗牌。15零售企業(yè)規(guī)模較小2007年長(zhǎng)沙年銷(xiāo)售額超過(guò)10億元的連鎖零售企業(yè)只有長(zhǎng)沙新一佳、長(zhǎng)沙通程實(shí)業(yè)集團(tuán)和湖南家潤(rùn)多、老百姓大藥房四家與，國(guó)際國(guó)內(nèi)大型連鎖企業(yè)的差距較大。連鎖企業(yè)發(fā)展較慢連鎖企業(yè)的在店鋪數(shù)量及銷(xiāo)售額增上發(fā)展速度較慢。2007年限額以上連鎖零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額增長(zhǎng)速度12.9%，低于全社會(huì)零售總額

10、的增長(zhǎng)速度19.8%，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于限額以上批發(fā)零售餐飲企業(yè)和星級(jí)住宿業(yè)的增長(zhǎng)速度29.0%。三是體現(xiàn)在占全省的比重上。2007年長(zhǎng)沙限額以上連鎖零售餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額占全省的比重為61.7%，2006年為63.0%，下降了1.3個(gè)百分點(diǎn)。零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況欠佳大企業(yè)缺乏進(jìn)一步擴(kuò)張的能力。湖南老百姓大藥房和湖南長(zhǎng)沙新一佳超市是長(zhǎng)沙銷(xiāo)售額排名前兩位的連鎖零售企業(yè)，2007年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)都低于7%，未能帶領(lǐng)連鎖企業(yè)進(jìn)一步快速擴(kuò)大銷(xiāo)售份額。部分企業(yè)出現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑。25家連鎖零售企業(yè)中有5家銷(xiāo)售下降，占20%，銷(xiāo)售額下降企業(yè)最大降幅超過(guò)了25%。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的2007年長(zhǎng)沙市零售額20強(qiáng)企業(yè)中百貨、超市

11、、電器類(lèi)連鎖企業(yè)占9位：位次企業(yè)名稱2湖南阿波羅股份有限公司3湖南新一佳商業(yè)投資有限公司5長(zhǎng)沙通程實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司6湖南家潤(rùn)多超市有限公司7湖南平和堂實(shí)業(yè)有限公司11長(zhǎng)沙王府井百貨有限公司12湖南國(guó)美電器有限公司13快樂(lè)購(gòu)物有限責(zé)任公司14湖南蘇寧電器有限公司2007年長(zhǎng)沙限額以上零售餐飲業(yè)連鎖門(mén)店891家，其中長(zhǎng)沙地區(qū)717家，占80.5%；湖南省內(nèi)長(zhǎng)沙地區(qū)外70家，占7.9%；湖南省外104家，占11.7%。長(zhǎng)沙連鎖企業(yè)形成了立足本市、輻射全省、面向全國(guó)的格局，門(mén)店已經(jīng)拓展到北京、上海、廣州等13個(gè)省市。長(zhǎng)沙零售市場(chǎng)：群雄逐鹿，本土翹楚，規(guī)模、模式有待提升。16長(zhǎng)沙消費(fèi)環(huán)境：消費(fèi)增長(zhǎng)幅度大

12、，娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)額高，充分體現(xiàn)了長(zhǎng)沙娛樂(lè)之都的特點(diǎn)長(zhǎng)沙2008年商品零售總額1273.87億元，比上年增長(zhǎng)22.8%，增速提高3.0個(gè)百分點(diǎn)；剔除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)15.6%。 。長(zhǎng)沙的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，吃、穿方面的商品比重上升，零售額合計(jì)占比達(dá)到21.9%，比去年同期提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)沙全市704家限額以上住宿和餐飲業(yè)的骨干力量，引領(lǐng)著消費(fèi)品市場(chǎng)高速增長(zhǎng)。而據(jù)304家限額以上住宿餐飲業(yè)統(tǒng)計(jì)，2008年，長(zhǎng)沙共接待住宿人數(shù)519萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)17.1%，住宿餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)速度23.6%。住宿人數(shù)反映了外地人員對(duì)長(zhǎng)沙消費(fèi)品市場(chǎng)的拉動(dòng)，在一定程度上體現(xiàn)了長(zhǎng)沙市消費(fèi)品市場(chǎng)的外向輻射作用，住宿業(yè)

13、接待人數(shù)增長(zhǎng)，將影響消費(fèi)品市場(chǎng)，特別是餐飲業(yè)的增長(zhǎng)速度。17商業(yè)開(kāi)發(fā)：供求失衡趨勢(shì)明顯，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力不可小視長(zhǎng)沙現(xiàn)有270萬(wàn)平米的營(yíng)業(yè)面積。近年來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)總量驚人，自2003年起至2008年6月底，長(zhǎng)沙市總竣工商業(yè)用房面積高達(dá)454.33萬(wàn)平方米。傳統(tǒng)商圈受開(kāi)發(fā)限制，面積增加量較少，商業(yè)經(jīng)營(yíng)較好，商業(yè)物業(yè)非常受歡迎。近年內(nèi)，新開(kāi)發(fā)的未在傳統(tǒng)商圈的商業(yè)面積較大，這些商業(yè)面積面臨的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售壓力將非常之大18長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)啟示金融危機(jī)對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)有一定影響，但從09年情況來(lái)看，并沒(méi)有預(yù)計(jì)的嚴(yán)重長(zhǎng)沙消費(fèi)市場(chǎng)在金融危機(jī)下放緩的節(jié)奏不大餐飲娛樂(lè)占消費(fèi)比例非常之大，增長(zhǎng)速度快，整體競(jìng)爭(zhēng)水平尚有發(fā)展空間

14、，是一個(gè)不錯(cuò)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)面積較大，未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不小傳統(tǒng)商圈和新興商圈商業(yè)物業(yè)發(fā)展良好，正形成強(qiáng)者恒強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)格局19商務(wù)市場(chǎng)特征分析20長(zhǎng)沙商務(wù)市場(chǎng)形成了“日”字型結(jié)構(gòu)布局長(zhǎng)沙商務(wù)市場(chǎng)形成了三橫二縱的格局三橫：五一大道、勞動(dòng)路、解放路兩縱：芙蓉路、韶山路“日”字形區(qū)域基本上涵蓋了CBD及城市主要商圈，無(wú)論商務(wù)還是商業(yè)，其環(huán)境都相當(dāng)成熟，氛圍也相當(dāng)濃厚。21五一廣場(chǎng)商圈以五一市民綠化廣場(chǎng)為圓心，以五一大道為軸的五一廣場(chǎng)商務(wù)圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)。在這一商務(wù)圈，平和堂、恒隆國(guó)際大廈、第一大道、中天廣場(chǎng)等先后崛起，沃爾瑪、銅鑼灣、王府井等商業(yè)巨子也紛紛搶占黃金碼頭。韶山北路文化商務(wù)圈

15、全新崛起的以文藝路口為核心的文化商務(wù)圈則以五星級(jí)酒店為配套支撐，高檔寫(xiě)字樓為載體。形成了韶山路商務(wù)圈中心地帶地價(jià)高昂和商務(wù)活動(dòng)頻繁的特色。入駐這一區(qū)域的企業(yè)多為國(guó)際國(guó)內(nèi)大公司駐長(zhǎng)機(jī)構(gòu)、大型代理商和貿(mào)易公司。而支撐這一商務(wù)港的除了周邊的星級(jí)酒店外，還有亞大時(shí)代、興威新嘉園等專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓。芙蓉路金融商圈以芙蓉路為軸心的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立。以此為契機(jī)，這一區(qū)域掀起了一輪商住樓與商務(wù)樓盤(pán)建設(shè)的高潮。順天國(guó)際財(cái)富中心、建鴻達(dá)現(xiàn)代城、海利第一區(qū)、藍(lán)色地標(biāo)、香墅美地、運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)、天健芙蓉盛世、佳天星城、HC星城等高檔寫(xiě)字樓、商住樓遍布其間。三大商務(wù)核心

16、，也均是商業(yè)核心，區(qū)域的可達(dá)性，配套性都較好22從2000年起，長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓 “積聚效應(yīng)”顯現(xiàn)，逐步向市中心靠近，時(shí)至今日形成了以芙蓉廣場(chǎng)為核心、五一路和芙蓉路為經(jīng)緯的寫(xiě)字樓核心區(qū)。隨著星城南拓，省府南遷，經(jīng)濟(jì)中心將發(fā)生南移。在紅星商圈、體育新城等新興城區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁。 未來(lái)寫(xiě)字樓發(fā)展不可小覷。CBD為一級(jí)核心，省府板塊等新區(qū)逐漸成為商務(wù)發(fā)展的新力軍23發(fā)展慢，空置高，競(jìng)爭(zhēng)不可小視長(zhǎng)沙商務(wù)市場(chǎng)自05年以來(lái)，整體開(kāi)發(fā)速度與銷(xiāo)售速度較為穩(wěn)定，整體空置率較高。08年受到金融方面的影響，銷(xiāo)售速度及開(kāi)發(fā)速度急轉(zhuǎn)直下，空置面積更是達(dá)到14.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.43%，創(chuàng)下歷史新高 24中小型企

17、業(yè)占市場(chǎng)絕對(duì)主力，發(fā)展速度相對(duì)較快，但受外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大。 （1）按企業(yè)人數(shù)劃分，50人以下的企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的73.90（2）按企業(yè)營(yíng)業(yè)收入劃分，營(yíng)業(yè)收入在100萬(wàn)以下的企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的48.00 （3）按企業(yè)固定資產(chǎn)劃分，固定資產(chǎn)在50萬(wàn)以下的企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的56.3025商住樓以傳統(tǒng)商住樓居多，集中在芙蓉路中段，僅東塘路段就有20余座，以滿足周邊的中小企業(yè)辦公需要為主。此類(lèi)寫(xiě)字樓整體開(kāi)發(fā)水平不高。大多停車(chē)位不足，電梯數(shù)配置不夠，商務(wù)配套不齊全，智能化之停留在基礎(chǔ)系統(tǒng)。酒店寫(xiě)字樓酒店寫(xiě)字樓集中在各核心商圈及商務(wù)區(qū)。多是三星以上標(biāo)準(zhǔn)，如通程、華天等。豪華裝修，能提供較舒適環(huán)境，標(biāo)準(zhǔn)酒

18、店服務(wù)，車(chē)位配備充足，市場(chǎng)接受度較高。入駐酒店寫(xiě)字樓的一般是一些中大型公司的駐長(zhǎng)沙辦事處，或作為過(guò)渡性辦公場(chǎng)所，租金一般都遠(yuǎn)高于專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓。商務(wù)公寓兼具辦公及居住功能，面積小、總價(jià)低、靈活性較高，受到小型企業(yè)及SOHO一族的追捧，一般用來(lái)投資兼自用的過(guò)渡性產(chǎn)品。專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓隨著長(zhǎng)沙企業(yè)的發(fā)展，各類(lèi)以滿足中大型企業(yè)，連鎖企業(yè)的專(zhuān)業(yè)的3A及5A級(jí)寫(xiě)字樓也競(jìng)相涌現(xiàn)，如中天廣場(chǎng)、運(yùn)達(dá)、海利等，由于其完善的商務(wù)配套功能，在市場(chǎng)上逐漸樹(shù)立起標(biāo)桿。產(chǎn)品構(gòu)成較多元化，但設(shè)計(jì)較為落后，缺乏完善的配套功能26商務(wù)市場(chǎng)啟示長(zhǎng)沙商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)壓力不小商務(wù)物業(yè)與商業(yè)物業(yè)重合度較高中小企業(yè)仍是商務(wù)市場(chǎng)的主力，金融危機(jī)下受

19、影響較大客戶對(duì)商務(wù)的多元化需求明顯，商務(wù)式公寓與酒店式公寓等多功能產(chǎn)品較受歡迎省府板塊將成為新商務(wù)發(fā)展的首選區(qū)域商業(yè)與商務(wù)的高重合度對(duì)紅星商圈意味著雙重機(jī)會(huì)27問(wèn)題解決路徑圖商圈分析商業(yè)商務(wù)分析市場(chǎng)綜述產(chǎn)品形態(tài)新區(qū)發(fā)展模式商業(yè)定位規(guī)劃建議28本案長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃29長(zhǎng)沙商圈格局一個(gè)市級(jí)商圈獨(dú)大六個(gè)區(qū)域商圈互補(bǔ)眾多社區(qū)商業(yè)共生30物業(yè)名稱百貨平和堂、春天百貨、新世紀(jì)百貨、百聯(lián)東方商夏、新大新廣場(chǎng)、王府井購(gòu)物中心萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)生活超市沃爾瑪、家樂(lè)福、好又多精品超市屈臣氏、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)國(guó)美電器、蘇寧電器、金太陽(yáng)服飾廣場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)宴家塘百貨城 、寶蘭街手機(jī)批發(fā)市場(chǎng)、老照壁美容美發(fā)市場(chǎng)商業(yè)街黃興

20、步行街、坡子街、金滿地商業(yè)街、南門(mén)口小吃街、解放西路酒吧一條街娛樂(lè)城市英雄、幻影2000位于長(zhǎng)沙核心地帶，商務(wù)與金融配套高度集中商圈業(yè)態(tài)最為齊全，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)50萬(wàn)以上。人流量達(dá)30-50萬(wàn)。五一商圈：唯一的市級(jí)商圈，王者地位，無(wú)可撼動(dòng)31IT產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，目前已形成了湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地，輻射面甚廣。眾多的IT賣(mài)場(chǎng)林立，已形成傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣氛圍，引導(dǎo)人流消費(fèi)走向。由于火車(chē)站與長(zhǎng)株潭汽車(chē)站的影響，人流量大而雜，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)但阻塞。商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約10萬(wàn)平方，日人流量約20萬(wàn)?；疖?chē)站商圈：全省最大的IT市場(chǎng)，低檔批發(fā)業(yè)態(tài)有一定輻射力32東塘商圈是城市南拓的門(mén)戶，南部居民傳統(tǒng)

21、的商業(yè)聚集地，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約15萬(wàn)平方米，每日人流量約10萬(wàn)人次，消費(fèi)群以東塘立交橋?yàn)閳A心的南部家庭為主。東塘是湖南電信、湖南聯(lián)通的大本營(yíng)，移動(dòng)公司最大的營(yíng)業(yè)廳也在這里，加上易佰通訊、迪信通等手機(jī)銷(xiāo)售商，東塘已成為長(zhǎng)沙通訊產(chǎn)品最前沿最迅捷的發(fā)布平臺(tái) 。東塘商圈：新舊、各類(lèi)商業(yè)復(fù)雜、以輻射周邊居民為主33榮灣鎮(zhèn)是岳麓區(qū)由來(lái)已久的商貿(mào)重鎮(zhèn)，通過(guò)湘江一橋與河?xùn)|相連，是該區(qū)最重要的交通樞紐，人流旺。目前商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約6.5萬(wàn)平方米，日人流量達(dá)15萬(wàn)，消費(fèi)層面主要是來(lái)自河西高教區(qū)的教職工及學(xué)生、長(zhǎng)沙高新區(qū)、麓谷的白領(lǐng)人群。榮灣商圈：商業(yè)規(guī)模小、業(yè)態(tài)單一、以滿足周邊居民日常生活為主，輻射高新區(qū)及麓谷區(qū)34

22、伍家?guī)X商圈：區(qū)域性商業(yè)，業(yè)態(tài)單一，模式落后伍家?guī)X商圈一直以來(lái)就是長(zhǎng)沙北部唯一的一個(gè)商業(yè)區(qū)，以麗臣路和芙蓉路交叉處為核心，伍家?guī)X商圈，業(yè)態(tài)不豐富，主要是滿足人的基本生活要求。整體商業(yè)形象較為破敗，檔次不高。 隨著芙蓉路的修建，世界著名零售企業(yè)通程電器也相繼進(jìn)駐，09年1月歲寶百貨進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積增加至8萬(wàn)，日人流量7-8萬(wàn)。隨著新河三角洲的整改，及地鐵1號(hào)線的修建，商業(yè)發(fā)展前景較好。35長(zhǎng)沙商圈未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局：新市級(jí)商圈的爭(zhēng)奪將是競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)商圈升級(jí)或者二個(gè)市級(jí)商圈的并存是城市高速發(fā)展的必然，上海，廣州等城市的發(fā)展歷程可以例證五一商圈作為唯一的市級(jí)商圈，受交通、停車(chē)、發(fā)展空間限制等制約，已經(jīng)越

23、來(lái)越不堪重負(fù)隨著長(zhǎng)沙近年來(lái)的高速發(fā)展，市級(jí)商圈升級(jí)的需求已經(jīng)越來(lái)越強(qiáng)烈圍繞這一焦點(diǎn)展開(kāi)的長(zhǎng)沙商圈競(jìng)爭(zhēng)事實(shí)上早已暗流涌動(dòng)新“市級(jí)商圈”爭(zhēng)奪戰(zhàn)36藏瓏湘江世紀(jì)城中信新城開(kāi)發(fā)商：雙瑞地產(chǎn)地 址：開(kāi)福區(qū)萬(wàn)家麗路與工程兵大道交匯處占地面積：1000畝建筑面積：130萬(wàn)商業(yè)面積：27.8萬(wàn)項(xiàng)目現(xiàn)狀：未動(dòng)工商業(yè)形式：待定開(kāi)發(fā)商：世紀(jì)金源集團(tuán)地 址：開(kāi)福區(qū)五合垸 占地面積：1500畝建筑面積：400萬(wàn)商業(yè)面積：26.6萬(wàn)項(xiàng)目現(xiàn)狀：在建商業(yè)形式：商業(yè)街+SHOPPINGMALL開(kāi)發(fā)商：中信集團(tuán)地 址：天心區(qū)大托鎮(zhèn)德意路 占地面積：2028畝建筑面積：255萬(wàn)商業(yè)面積：30萬(wàn)項(xiàng)目現(xiàn)狀：在建商業(yè)形式：商業(yè)街+SHO

24、PPINGMALL長(zhǎng)沙在建城市級(jí)商業(yè)37ROUND1區(qū)位項(xiàng)目所屬板塊板塊成熟度投資熱度市場(chǎng)口碑交通便利性環(huán)境景觀發(fā)展前景雙瑞藏瓏金鷹月湖板塊 湘江世紀(jì)城芙蓉北板塊 中信新城新南城板塊 湘江世紀(jì)城及中信新城，所屬區(qū)域成熟度、產(chǎn)業(yè)支撐、周邊環(huán)境、消費(fèi)吸納力較強(qiáng)，藏瓏相對(duì)較弱，加上缺乏政府規(guī)劃、地鐵等利好，未來(lái)發(fā)展前景較不樂(lè)觀。區(qū)位價(jià)值排序：本案： 湘江世紀(jì)城： 中信新城： 38ROUND2產(chǎn)品雙瑞藏瓏：134萬(wàn)建筑面積，由27萬(wàn)平米商業(yè)，4.5萬(wàn)平米寫(xiě)字樓，98萬(wàn)平米住宅構(gòu)成，建成后社區(qū)人口達(dá)2萬(wàn)人中信新城：255萬(wàn)建筑面積，由30萬(wàn)平中信城市廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)、24萬(wàn)平文化廣場(chǎng)娛樂(lè)區(qū)、生態(tài)酒店度假區(qū)、主

25、題公園休閑區(qū)、數(shù)碼港商務(wù)區(qū)、低密度情景住區(qū)和原生別墅區(qū)等功能組團(tuán)組成，建成后社區(qū)人口3-4萬(wàn)湘江世紀(jì)城：400萬(wàn)建筑面積，2公里商業(yè)街、7.6萬(wàn)平五星級(jí)酒店、20萬(wàn)購(gòu)物中心、項(xiàng)目住宅人口達(dá)到7產(chǎn)品價(jià)值排序：本案： 湘江世紀(jì)城： 中信新城： 39ROUND3資源整合力世紀(jì)金源集團(tuán)綜合性跨行業(yè)國(guó)際集團(tuán)以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、星級(jí)大飯店、大型購(gòu)物中心、金融資本運(yùn)營(yíng)、礦業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理”為六大支柱產(chǎn)業(yè)，目前在中國(guó)大陸已投資1000多億元人民幣，開(kāi)發(fā)各類(lèi)商品房3500萬(wàn)平方米，繳納各項(xiàng)稅費(fèi)已達(dá)100億元人民幣，捐資公益事業(yè)12億元人民幣。集團(tuán)屬下?lián)碛斜本?、云南、重慶、福建、上海、湖南、貴州、安徽8個(gè)區(qū)域集團(tuán)，其

26、中包括50多家子公司，12家五星級(jí)大飯店，6家Shopping Mall。開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)物業(yè)中信集團(tuán)現(xiàn)已成為具有較大規(guī)模的國(guó)際化大型跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)。中信集團(tuán)目前擁有44家子公司（銀行），其中包括設(shè)在香港、美國(guó)、加拿大、澳大利亞等地的子公司；在東京、紐約、哈薩克斯坦設(shè)立了代表處。中信集團(tuán)的業(yè)務(wù)主要集中在金融、實(shí)業(yè)和其它服務(wù)業(yè)領(lǐng)域。截至2007年底，中信集團(tuán)的總資產(chǎn)為13,217億元；當(dāng)年凈利潤(rùn)為160億元。資源整合力：本案： 湘江世紀(jì)城： 中信新城： 從品牌影響力、商家資源整合能力及商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力來(lái)看，正在進(jìn)行全國(guó)性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的中信集團(tuán)與世紀(jì)金源集團(tuán)優(yōu)勢(shì)更為明顯。40閃閃的紅星紅星商圈唯一可能

27、的新市級(jí)商圈41位置絕佳，發(fā)展空間不受局限紅星商圈地處長(zhǎng)沙市韶山南路與湘府路交匯處的，在長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市相向發(fā)展的最佳位置，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的接合部和橋頭堡。中心區(qū)總用地面積373118m2、凈用地面積269161m2、擬建總建筑面積1691100m2、計(jì)容建筑面積計(jì)劃1130000m2，其中：住宅面積635700m2、酒店面積68500m2、辦公面積62000m2、公寓面積116000m2、商業(yè)面積247800m2、車(chē)庫(kù)面積423900m2，建設(shè)總投資約45億元，預(yù)計(jì)6年分期建設(shè)完成42具備市級(jí)商圈的人口支撐和業(yè)態(tài)復(fù)合度未來(lái)5-10年，將有近20萬(wàn)人陸續(xù)遷入該區(qū)域生活、工作。此外，紅星商

28、圈還將直接輻射方圓60平方公里的范圍，南二環(huán)以及雨花區(qū)超過(guò)30萬(wàn)人口將直接受益。 商圈周邊5公里半徑住宅區(qū)建設(shè)速度快，建設(shè)面積達(dá)到萬(wàn)平方米以上，具有商圈發(fā)展所需要的人口支撐。知名品牌樓盤(pán)有奧林匹克花園、鑫天芙蓉、香墅美地等，正在建設(shè)中的樓盤(pán)50余處。 紅星商圈集商務(wù)、購(gòu)物中心、會(huì)展、休閑、餐飲娛樂(lè)于一體，基本形成了以市場(chǎng)為平臺(tái)、聯(lián)結(jié)產(chǎn)地和銷(xiāo)地、結(jié)構(gòu)完整的產(chǎn)業(yè)鏈和市場(chǎng)鏈，同時(shí)借助農(nóng)博中心，紅星商圈正產(chǎn)生出強(qiáng)大的“溢出效應(yīng)”，其商貿(mào)流通中心的地位日益顯現(xiàn)。43省府搬遷，政治、經(jīng)濟(jì)中心南移為其成為市級(jí)商圈提供源源不斷的核驅(qū)力省政府2004年搬遷中央政務(wù)區(qū)已基本成型并進(jìn)入成熟運(yùn)作階段政治經(jīng)濟(jì)中心的南移

29、必將帶動(dòng)商務(wù)和商業(yè)中心的南移政務(wù)區(qū)的發(fā)展是紅星商圈成為市級(jí)商圈的核心驅(qū)動(dòng)力44周邊住宅及住戶層級(jí)能滿足市級(jí)商圈對(duì)塔尖消費(fèi)群體的嚴(yán)格需要以?shī)W林匹克花園為代表的中高檔樓盤(pán)是周邊住宅的主流省府及機(jī)關(guān)公務(wù)員是周邊居住群體的意見(jiàn)領(lǐng)袖中央政務(wù)區(qū)的號(hào)召力吸引了大批商務(wù)和精英人士入住住宅即將進(jìn)入大量交付入住的高峰期周邊住宅檔次及入住量是商圈發(fā)展的基本支撐45紅星商圈商業(yè)和商務(wù)從2009年開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展期在建和規(guī)劃項(xiàng)目眾多中心區(qū)基本都以商業(yè)和商務(wù)業(yè)態(tài)為主近年來(lái)，商業(yè)和商務(wù)的井噴式發(fā)展，用事實(shí)予以例證通程和融城大酒店即將竣工規(guī)劃的七星級(jí)酒店步步高超市已經(jīng)開(kāi)業(yè)通程等百貨業(yè)態(tài)入駐奧園、大都會(huì)、華盛等多個(gè)大型綜合體2

30、009，爆炸式增長(zhǎng)46商圈核心區(qū)有近百萬(wàn)平方米的商業(yè)規(guī)劃，在建的商業(yè)項(xiàng)目還包括約20萬(wàn)的湖南國(guó)際汽車(chē)城、12萬(wàn)平方米的標(biāo)志長(zhǎng)沙商務(wù)中心、長(zhǎng)沙奧林匹克花園約6萬(wàn)的購(gòu)物公園商圈內(nèi)即將建成的4家五星級(jí)酒店，與眾多寫(xiě)字樓等通程商業(yè)集團(tuán)、步步高、紅星美凱龍等大財(cái)團(tuán)都紛紛在紅星商圈落子，目前已規(guī)劃和在建的商業(yè)物業(yè)面積已突破80萬(wàn)。47會(huì)展經(jīng)濟(jì)，對(duì)商圈貢獻(xiàn)巨大，是其他任何商圈無(wú)法比擬的紅星商圈獨(dú)有的會(huì)展經(jīng)濟(jì)是其他商圈無(wú)可比擬的每年農(nóng)博會(huì)，房交會(huì)等會(huì)展為商圈帶來(lái)大量人流會(huì)展經(jīng)濟(jì)巨大的輻射力正在發(fā)揮，紅星周邊會(huì)展業(yè)態(tài)正在逐漸成形餐飲，酒店等業(yè)態(tài)在紅星商圈的超常發(fā)展就是一個(gè)不錯(cuò)的體現(xiàn)48市級(jí)商圈爭(zhēng)奪，紅星將是最佳

31、選擇綜合各種因素分析，目前在長(zhǎng)沙紅星商圈將成為下一個(gè)市級(jí)商圈的不二選擇因此，用發(fā)展的眼光來(lái)定位岳泰的二期項(xiàng)目才能實(shí)現(xiàn)我們的核心目標(biāo)用市級(jí)商圈的眼光來(lái)重新定位岳泰產(chǎn)品形態(tài)49問(wèn)題解決路徑圖商圈分析商業(yè)商務(wù)分析市場(chǎng)綜述產(chǎn)品形態(tài)新區(qū)發(fā)展模式商業(yè)定位規(guī)劃建議50城市新中心區(qū)開(kāi)發(fā)一般經(jīng)歷由住宅-辦公-商務(wù)公寓、商業(yè)的次序，總開(kāi)發(fā)周期一般在10年以上規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套土地開(kāi)發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項(xiàng)目中高檔住宅市政設(shè)施政府相關(guān)部門(mén)辦公物業(yè)中高檔辦公政府公務(wù)類(lèi)設(shè)施高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)高檔辦公開(kāi)發(fā)次序城市新中心區(qū)成功開(kāi)發(fā)次序0-3年4-5年6-10年10

32、年后時(shí)間開(kāi)發(fā)類(lèi)型不同城市新中心區(qū)的開(kāi)發(fā)歷程基本一致不同城市，開(kāi)發(fā)力度不同，則開(kāi)發(fā)周期不同功能的實(shí)現(xiàn)前提條件是：順應(yīng)市場(chǎng)，政策干預(yù)太多，即使物業(yè)建設(shè)完畢，區(qū)域功能也不能完善新區(qū)發(fā)展規(guī)律151商業(yè)和商務(wù)公寓開(kāi)發(fā)成功一般處于快速發(fā)展期后期和穩(wěn)定繁榮期，一般距離啟動(dòng)8-10年空間歷程時(shí)間歷程大型公共設(shè)施建設(shè)，住宅開(kāi)始全面開(kāi)發(fā)規(guī)劃及市政設(shè)施建設(shè)住宅供應(yīng)進(jìn)入高峰期，商業(yè)設(shè)施開(kāi)始建設(shè)規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)配套逐步完善，中心區(qū)域開(kāi)始承擔(dān)城市功能住宅供應(yīng)量曲線寫(xiě)字樓供應(yīng)量曲線商業(yè)供應(yīng)量曲線商業(yè)和商務(wù)供應(yīng)峰值點(diǎn)新區(qū)發(fā)展規(guī)律252新區(qū)人口是個(gè)不斷演變的過(guò)程，其中領(lǐng)先用戶和城市白領(lǐng)在區(qū)域的快速發(fā)展階段后

33、期迅速形成建設(shè)期快速發(fā)展期政府前期造勢(shì)住宅用地出讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)人口特征規(guī)劃期、啟動(dòng)期：穩(wěn)定繁榮期階段無(wú)人氣標(biāo)志時(shí)間投資客、豪宅客商務(wù)人士、創(chuàng)意人士、豪宅客戶以及投資客城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意人士、都市游走者政府公建建設(shè)政府部門(mén)搬遷高檔住宅建設(shè)住宅和寫(xiě)字樓商業(yè)用地出讓公眾對(duì)新區(qū)前景不確定寫(xiě)字樓大量開(kāi)發(fā)大型商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域基本成熟區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢公眾對(duì)區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)引領(lǐng)城市生活項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施住宅、基礎(chǔ)設(shè)施寫(xiě)字樓、商業(yè)大型綜合體大型的MALL新區(qū)發(fā)展規(guī)律353商業(yè)和商務(wù)公寓在具備發(fā)展條件后啟動(dòng)，可以最大化的享受區(qū)域發(fā)展的紅

34、利深圳萬(wàn)象城、中信城市廣場(chǎng)、SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO、鄭州曼哈頓廣場(chǎng)、日本六本目、紐約洛克菲勒中心客戶消費(fèi)特征為體驗(yàn)性和娛樂(lè)休閑性消費(fèi)，商業(yè)和商務(wù)公寓的成功能聚集人氣，極大化的提升品牌新區(qū)發(fā)展規(guī)律454紅星中心區(qū)目前商業(yè)和商務(wù)開(kāi)始集中推出，處于快速發(fā)展期的中后期 紅星中心區(qū)目前公建面積占區(qū)域總體開(kāi)發(fā)量的40%左右；預(yù)計(jì)到2010年這一比例保持在45%左右紅星新中心區(qū)下一輪建設(shè)熱點(diǎn)將集中在商業(yè)/商務(wù)辦公上，公建的完善使得紅星的城市地位得到鞏固主要物業(yè)功能配比已建成百分比未建成百分比商業(yè)辦公住宅文化娛樂(lè)行政現(xiàn)狀2009年已建70%已建30%已建10%已建60%已建5% 552003200420

35、0620072008200920012002規(guī)劃設(shè)計(jì)行政中心行政中心市民廣場(chǎng)會(huì)展中心市民廣場(chǎng)演藝中心小學(xué)10所中學(xué)6所內(nèi)部路網(wǎng)內(nèi)部路網(wǎng)圖書(shū)館、博物館、展覽館醫(yī)院青少年宮游泳場(chǎng)游泳場(chǎng)演藝中心圖書(shū)館、博物館、展覽館醫(yī)院2所青少年宮小學(xué)10所中學(xué)6所1動(dòng)工完工根據(jù)紅星中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案，2010年中心區(qū)公建基本建設(shè)完畢，并投入運(yùn)營(yíng)截止目前，中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)的市政項(xiàng)目全部動(dòng)工，行政中心、市民廣場(chǎng)等設(shè)施已投入使用政府大力修建市政設(shè)施的同時(shí)，住宅樓盤(pán)供需兩旺，帶動(dòng)中心區(qū)人氣聚集“三館一中心”省群藝館、省地質(zhì)博物館、省科技館和省青少年活動(dòng)中心 2005地鐵56根據(jù)新區(qū)人口演變規(guī)律，紅星中心區(qū)領(lǐng)先用戶和城市白領(lǐng)

36、將在區(qū)域的快速發(fā)展階段后期2010年左右快速形成建設(shè)期快速發(fā)展期人口特征規(guī)劃期、啟動(dòng)期：穩(wěn)定繁榮期無(wú)人氣時(shí)間投資客、豪宅客商務(wù)人士、創(chuàng)意人士、豪宅客戶以及投資客城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意人士、都市游走者項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施住宅、基礎(chǔ)設(shè)施寫(xiě)字樓、商業(yè)大型綜合體大型的MALL2001-20032004-20072008-20092010-57紅星只有一個(gè)中心區(qū)，隨著2009年年底寫(xiě)字樓的逐步入市，商務(wù)精英人群以及領(lǐng)先客戶逐漸聚集通程大酒店，融城大酒店，紅星商務(wù)公寓等陸續(xù)建成投入使用，紅星商圈的商務(wù)精英及領(lǐng)先客戶會(huì)逐漸形成并穩(wěn)定。進(jìn)入2009年，中心區(qū)多個(gè)寫(xiě)字樓，星級(jí)酒店（規(guī)劃有7星級(jí)酒店）陸續(xù)啟用、入駐，將帶

37、來(lái)日益龐大的商務(wù)人群。在紅星持續(xù)良好發(fā)展的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)格局中, 企業(yè)快速成長(zhǎng)與數(shù)量增長(zhǎng)，本地白領(lǐng)中間階層已逐漸壯大58根據(jù)規(guī)劃、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)情況，我們判斷紅星中心區(qū)將于2010年前后進(jìn)入穩(wěn)定繁榮期新區(qū)發(fā)展經(jīng)歷四個(gè)階段：規(guī)劃期、建設(shè)期、快速發(fā)展期、穩(wěn)定繁榮期根據(jù)省府板塊開(kāi)發(fā)建設(shè)歷程及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度分析，紅星中心區(qū)目前正處于快速發(fā)展期向穩(wěn)定繁榮過(guò)渡階段，將于0年進(jìn)入穩(wěn)定繁榮期2001200320042007200820092010規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期紅星中心區(qū)發(fā)展階段分析59主題商場(chǎng)精品店休閑娛樂(lè)會(huì)展展示超市百貨書(shū)店紅星商圈完整的生態(tài)價(jià)值鏈已初步成型，各業(yè)態(tài)功能相互促進(jìn)，相互收益寫(xiě)字樓商業(yè)公

38、寓（酒店）高檔住宅高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的商務(wù)人流聚集人氣聚集人氣高品質(zhì)的商務(wù)人流高消費(fèi)力的商務(wù)人流高品質(zhì)的住宅配套提升寫(xiě)字樓區(qū)域的人氣高品質(zhì)人流提高住宅價(jià)值商業(yè)包括：寫(xiě)字樓客戶是高質(zhì)量的三產(chǎn)業(yè)公寓客戶是商務(wù)人士商業(yè)不僅僅是滿足生活需要，還要具有休閑娛樂(lè)的功能602010年是本項(xiàng)目中商業(yè)、商務(wù)功能做出感覺(jué)的最佳時(shí)機(jī)，提前入市風(fēng)險(xiǎn)較大同致行判斷依據(jù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律商業(yè)商務(wù)在區(qū)域穩(wěn)定繁榮時(shí)推出綜合體發(fā)展規(guī)律商務(wù)商業(yè)的成功有助于利潤(rùn)的最大化實(shí)現(xiàn)客戶目標(biāo)通過(guò)成功打造“岳泰理想城”綜合體項(xiàng)目提升品牌2010-2011年商業(yè)和商務(wù)公寓做出感覺(jué)61問(wèn)題解決路徑圖商圈分析商業(yè)商務(wù)分析市場(chǎng)綜述產(chǎn)品形態(tài)新區(qū)發(fā)展模式商業(yè)定位規(guī)劃建議62岳泰理想城二期的現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)極不合理岳泰理想城二期現(xiàn)有規(guī)劃為住宅項(xiàng)目綜合前面的分析可以看出，現(xiàn)有方案將極大的浪費(fèi)項(xiàng)目資源住宅加小量社區(qū)商業(yè)的定位與城市級(jí)商圈的發(fā)展極不吻合社區(qū)商業(yè)與項(xiàng)目所處城市級(jí)商圈核心區(qū)域的位置極不協(xié)調(diào)住宅定位無(wú)法承接未來(lái)幾年即將井噴的區(qū)域商務(wù)價(jià)值現(xiàn)有定位肯定無(wú)法實(shí)