物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)及會計概述

1、 物業(yè)治理企業(yè)財務(wù)概述本章我們將探究：物業(yè)治理企業(yè)資金運動有何特點？物業(yè)治理企業(yè)理財有哪些方面？物業(yè)治理企業(yè)理財目標(biāo)是什么？物業(yè)治理企業(yè)理財會引起哪些財務(wù)關(guān)系？物業(yè)治理企業(yè)理財受哪些環(huán)境因素阻礙？ 第一節(jié) 物業(yè)治理企業(yè)資金及其財務(wù)關(guān)系隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、住房分配制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)的要緊支柱，由此衍生的物業(yè)治理行業(yè)也將成為第三產(chǎn)業(yè)的重要行業(yè)，特不是隨著物業(yè)治理條例的正式實施，物業(yè)治理的地位日漸突出，甚至在房地產(chǎn)開發(fā)中具有獨特價值。物業(yè)治理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)治理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行保養(yǎng)、維修、治理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)秩序

2、的活動。物業(yè)治理是房產(chǎn)保值重要因素，物業(yè)治理是房地產(chǎn)派生出來的獨立行業(yè)，在整個社會的經(jīng)濟(jì)鏈條上逐步占有舉足輕重的作用。目前購房者差不多變得專門成熟，他們買房并非單看戶型、環(huán)境等一些必要條件，對物業(yè)治理也開始挑剔起來。買房與購物不同，購物是瞬間的行為，但買房更看中的是入住后的長期感受。因此，物業(yè)治理顯得尤為重要，一個好的物業(yè)治理企業(yè)將會推動房屋的銷售，也是房地產(chǎn)開發(fā)重要的附加值。比如現(xiàn)在一些開發(fā)商引進(jìn)英式總管，世界知名品牌治理等增加自身的阻礙力，作為一個品牌支撐點。 因此，物業(yè)治理在房地產(chǎn)開發(fā)中具有不可缺少的價值，并有利于開發(fā)商物業(yè)的保值增值，物業(yè)本身價值的提升。物業(yè)治理條例第二十四條規(guī)定，國家

3、提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)治理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)。 物業(yè)治理的進(jìn)展趨勢是建與管相分離，開發(fā)商必須通過招標(biāo)的方式聘請物業(yè)治理企業(yè)，脫離傳統(tǒng)的“老子與兒子”的關(guān)系，開發(fā)商自己的物業(yè)治理公司治理自己開發(fā)的物業(yè)差不多成為過去，物業(yè)治理單獨成為一個行業(yè)，朝著規(guī)范化的方向進(jìn)展。物業(yè)治理企業(yè)確實是在這種趨勢下衍生出來的企業(yè)，是具有獨立法人地位的經(jīng)濟(jì)實體。這一經(jīng)濟(jì)實體由若干股東共同出資，按照公司法法定程序組建的企業(yè)，其法人財產(chǎn)權(quán)與最終所有者分權(quán)、分離；治理層與資本所有者分離，對自身的債務(wù)以法人財產(chǎn)負(fù)有限責(zé)任，公司股東以其出資額或所持股份為限對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。依

4、照我國公司法和物業(yè)治理條例，物業(yè)治理企業(yè)可分為有限責(zé)任公司和股份有限公司。 一、物業(yè)治理企業(yè)資金及其運動成立物業(yè)治理企業(yè)，必須要有注冊資本，企業(yè)成立后進(jìn)行物業(yè)治理經(jīng)營活動，也要有資金購進(jìn)材料、支付保安費、綠化費、支付職工工資、購買設(shè)備等。這些支出將會在收取業(yè)主或用戶的物業(yè)治理費收入中得到補償，兩者之差稱為利潤（虧損）。以貨幣形式來衡量企業(yè)的財產(chǎn)就稱為資金。什么緣故物業(yè)治理公司的財產(chǎn)之所要以用貨幣來衡量呢？，這要緊是企業(yè)的財產(chǎn)除了貨幣外，還有許多非貨幣性資產(chǎn)，如原材料、電腦、設(shè)備等。由于這些財產(chǎn)的實物形態(tài)不同，使用價值不同，特性不同，只有利用通過使用貨幣作為計量單位，才能進(jìn)行匯總。物業(yè)治理企業(yè)的

5、資金運動構(gòu)成物業(yè)治理企業(yè)的理財活動。企業(yè)的資金運動，確實是企業(yè)資金不斷周轉(zhuǎn)、補充、增值和積存的過程。這一過程是遵循企業(yè)資金周轉(zhuǎn)規(guī)律、補償規(guī)律、增值規(guī)律和積存規(guī)律的自然軌跡有序地進(jìn)行的。在企業(yè)再生產(chǎn)過程中，在企業(yè)購儲、提供勞務(wù)反復(fù)運行的基礎(chǔ)上，企業(yè)資金由循環(huán)的第一時期通過第二時期，再回到下次的第一時期，資金形態(tài)由貨幣形態(tài)通過經(jīng)營形態(tài)，再到增值后的貨幣形態(tài)，如此周而復(fù)始進(jìn)行連續(xù)運動，同時由于資金在同一個時期不可能“一身二任”，因此只有把企業(yè)的資金按一定的比例分割為若干部分，使他們分不采取不同的資金形態(tài)。這種資金運動過程中的繼起性和并存性的統(tǒng)一，就既是企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)規(guī)律，也是資金運動的基礎(chǔ)規(guī)律。在企

6、業(yè)經(jīng)營過程中，隨著勞動者剩余勞動的不斷形成和實現(xiàn)，企業(yè)資金在反復(fù)循環(huán)中不斷帶來增值，確實是企業(yè)資金的增值規(guī)律。而在分配過程中，企業(yè)資金增值額的相當(dāng)部分以留存收益的形式留歸企業(yè)，使之轉(zhuǎn)化為新的資金，這確實是企業(yè)資金的積存規(guī)律。企業(yè)的資金運動一般包括以下幾個過程：1資金的籌集資金是企業(yè)的第一推動力，籌集資金是企業(yè)資金運動的起點。隨著企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制的改革，企業(yè)的籌資渠道發(fā)生了深刻的變化。企業(yè)依照國家法律、法規(guī)的規(guī)定，能夠采取國家投資、各方集資或者發(fā)行股票等方式籌集資本金。投資者(包括國家、其它企業(yè)單位、個人、外商等)可用實物、現(xiàn)金、無形資產(chǎn)等形式向企業(yè)投資。企業(yè)能夠通過銀行借款和發(fā)行債券等方式獲得借入

7、資金，企業(yè)在物品購進(jìn)過程中還會與其它企業(yè)發(fā)生商業(yè)信用關(guān)系，形成應(yīng)付及預(yù)收賬款等。因此，資金籌集可分為股權(quán)資本和負(fù)債資金兩種。2資金的投放 企業(yè)籌集的資金只有投入經(jīng)營過程，才能與勞動者相結(jié)合制造價值。企業(yè)將籌集來的資金用于建筑或購買經(jīng)營所需要的房屋、建筑物、設(shè)備、材料、商品等物資，形成企業(yè)的勞動資料和勞動對象，即企業(yè)的各項資產(chǎn)。企業(yè)所擁有的現(xiàn)金、各種存款、存貨以及應(yīng)收及預(yù)付款等，屬于企業(yè)的流淌資產(chǎn)；。企業(yè)所擁有的房屋、建筑物、機(jī)器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具器具等，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)；。企業(yè)所擁有的商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專有技術(shù)、土地使用權(quán)等，屬于無形資產(chǎn)。此外，企業(yè)還能夠現(xiàn)金、實物或無形資產(chǎn)采取一定的方式

8、向其它單位投資，形成短期投資和長期投資。3資金的耗費企業(yè)經(jīng)營過程一方面是價值的制造過程，另一方面又是價值的耗費過程。在物業(yè)治理經(jīng)營過程中，企業(yè)的流淌資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等都會發(fā)生損耗，構(gòu)成企業(yè)的營業(yè)成本和期間費用。其中，為物業(yè)治理提供勞務(wù)發(fā)生的直接材料、直接人工和間接費用直接或分配計入營業(yè)成本。企業(yè)發(fā)生的治理費用和財務(wù)費用，直接作為期間費用。4資金的收回物業(yè)治理企業(yè)提供物業(yè)治理勞務(wù)等形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入，稱為營業(yè)收入。在企業(yè)的經(jīng)營過程中，提供的勞務(wù)轉(zhuǎn)化為貨幣資金是特不關(guān)鍵的一環(huán)，只有實現(xiàn)這一跳躍，企業(yè)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)才能夠進(jìn)行下去。5資金的分配資金的分配包括兩個方面的內(nèi)容，其一方

9、面是企業(yè)所取得的營業(yè)收入扣除成本、費用和各種流轉(zhuǎn)稅及附加稅費作為初次分配，從而補償企業(yè)在經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種耗費，實現(xiàn)企業(yè)的簡單再生產(chǎn)。其二另一方面是利潤的分配，企業(yè)所實現(xiàn)的營業(yè)收入扣除第一次分配后的數(shù)額為營業(yè)利潤，營業(yè)利潤加上投資凈收益和營業(yè)外收支凈額構(gòu)成企業(yè)利潤總額。企業(yè)利潤按照國家規(guī)定作相應(yīng)的調(diào)整后，依法繳納所得稅，稅后利潤要提取盈余公積金和公益金，分不用于轉(zhuǎn)增資本、彌補虧損和職工集體福利設(shè)施，其余利潤作為投資收益在投資者之間進(jìn)行分配。尚未分配的利潤則為未分配利潤。物業(yè)治理企業(yè)的資金運動過程能夠用下圖示之：資金籌集盈余公積公益金分配投資者利潤未分配利潤貨幣提供物業(yè)治理勞務(wù)貨幣分配利潤應(yīng)

10、付賬款固定資產(chǎn)應(yīng)收賬款費用的發(fā)生 取得收入如：實收資本（股本） 折舊資本公積 長期借款 應(yīng)付債券 再生產(chǎn)圖1-1 物業(yè)治理企業(yè)資金運動過程二、物業(yè)治理企業(yè)理財?shù)牟畈欢鄡?nèi)容物業(yè)治理企業(yè)理財，是對貨幣和財產(chǎn)進(jìn)行治理的總稱。投資者將財產(chǎn)投入物業(yè)治理企業(yè)，其目的確實是令其投資保值、增值，即賺鈔票。物業(yè)治理企業(yè)提供對物業(yè)的治理、維護(hù)需要一定的費用支出，而通過提供的服務(wù)取得比他們花費的成本更多的鈔票，從而占有兩者的差額利潤。假如企業(yè)成功地實現(xiàn)利潤，企業(yè)將會興盛發(fā)達(dá)。否則，企業(yè)所擁有的財力將日漸減少，甚至無力支付提供服務(wù)的成本，如此，企業(yè)的經(jīng)營活動將不得不停止，最終以宣告破產(chǎn)告終。理財，確實是在企業(yè)生存進(jìn)展

11、的全過程中如何最大限度地實現(xiàn)增值而采納的方法和決策。因此，物業(yè)治理企業(yè)的理財活動要緊包括會計核算、財務(wù)治理、稅收、保險等四個方面。（一）會計核算理財活動的記錄和報告為了反映和監(jiān)督企業(yè)的理財活動，企業(yè)必須將其發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)（如提供的保安、衛(wèi)生清潔勞務(wù)、收取的物業(yè)治理費等），將能證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的發(fā)票、單據(jù)等記錄下來，然后對所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行分類、整理、匯總、成本核算（賬務(wù)處理），最終編制為財務(wù)報表。利用財務(wù)報表，投資者能夠了解企業(yè)的償債能力；經(jīng)營者能夠全面、系統(tǒng)、總括地了解企業(yè)經(jīng)營活動情況、，財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，同時能夠發(fā)覺過去經(jīng)營中存在的問題，提出改進(jìn)措施，并在此基礎(chǔ)上預(yù)測和分析以后進(jìn)展前景

12、。（二）財務(wù)治理理財活動的決策會計將過去發(fā)生的理財活動記錄并以報表形式進(jìn)行報告。然而，財務(wù)報表所列示的各類項目的金額，假如孤立地看，只能反映該指標(biāo)的現(xiàn)有水平，財務(wù)報表上的各項數(shù)據(jù)，還必須與其他數(shù)據(jù)相比較，才能成為更有價值的信息。依照財務(wù)報表提供的信息進(jìn)行決策，、采納必要的措施，對將要發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行決策，對現(xiàn)有財產(chǎn)進(jìn)行治理，愛護(hù)財產(chǎn)的安全與的增值，因而財務(wù)治理存在于企業(yè)生存進(jìn)展的全過程，即籌資、投資和股利分配，其要緊職能是預(yù)測、決策、打算和操縱。財務(wù)治理的要緊方法有： 1.財務(wù)預(yù)測 財務(wù)預(yù)測是依照財務(wù)活動的歷史資料，考慮現(xiàn)實的要求和條件，對企業(yè)以后的財務(wù)活動和財務(wù)成果作出科學(xué)的可能和測算。財

13、務(wù)預(yù)測環(huán)節(jié)的要緊任務(wù)在于：測算各項生產(chǎn)經(jīng)營方案的經(jīng)濟(jì)效益，為決策提供可靠的依據(jù)；可能財務(wù)收支的進(jìn)展變化情況，以確定經(jīng)營目標(biāo)：測定各項定額和標(biāo)準(zhǔn)，為編制打算、分解打算指標(biāo)服務(wù)。具體地講，財務(wù)預(yù)測環(huán)節(jié)的工作要緊包括以下幾個步驟：(1)明確預(yù)測目標(biāo)；(2)搜集相關(guān)資料；(3)建立預(yù)測模型，即依照阻礙預(yù)測對象的各個因素之間的相互聯(lián)系，建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)測模型，常見的財務(wù)預(yù)測模型包括因果關(guān)系預(yù)測模型、時刻序列預(yù)測模型以及回歸分析預(yù)測模型等；(4)實施財務(wù)預(yù)測，立即通過加工整理的資料代入財務(wù)預(yù)測模型，選取適當(dāng)預(yù)測方法，進(jìn)行定性、定量分析，確定預(yù)測結(jié)果。 2.財務(wù)決策 財務(wù)決策是指財務(wù)人員在財務(wù)目標(biāo)的總體要求

14、下，通過專門的方法從各種備選方案中遴選出最佳方案。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，財務(wù)治理的核心是財務(wù)決策，財務(wù)預(yù)測是為財務(wù)決策服務(wù)的，決策關(guān)系到企業(yè)的興衰成敗。財務(wù)決策環(huán)境的工作要緊包括以下步驟：(1)確定決策目標(biāo)；(2)提出備選方案；(3)選擇最優(yōu)方案 (2)提出備選方案(3)選擇最優(yōu)方案 3.財務(wù)預(yù)算 財務(wù)預(yù)確實是運用科學(xué)的技術(shù)手段和數(shù)量方法，對目標(biāo)進(jìn)行綜合平衡，制訂要緊的打算指標(biāo)，擬定增產(chǎn)節(jié)約措施，協(xié)調(diào)各項打算指標(biāo)。財務(wù)預(yù)確實是以財務(wù)決策確立的方案和財務(wù)預(yù)測提供的信息為基礎(chǔ)編制的，是財務(wù)預(yù)測和財務(wù)決策的具體化，是操縱財務(wù)活動的依據(jù)。財務(wù)預(yù)算的編制一般包括以下幾個步驟： (1)分析財務(wù)環(huán)境，確定預(yù)算指

15、標(biāo)。依照企業(yè)的外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部微觀狀況，運用科學(xué)方法，分析與所確定的經(jīng)營目標(biāo)有關(guān)的各種因素，按照總體經(jīng)濟(jì)效益的原則，確定出要緊的預(yù)算指標(biāo)。(2)協(xié)調(diào)財務(wù)能力，組織綜合平衡。合理安排人力、物力、財力，使之與經(jīng)營目標(biāo)的要求相適應(yīng)，資金運用同資金來源平衡，財務(wù)收入同財務(wù)支出平衡。還要努力挖掘企業(yè)潛力，從提高經(jīng)濟(jì)效益動身，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動提出要求，制定好各單位的預(yù)算指標(biāo)。(3)選擇預(yù)算方法，編制財務(wù)預(yù)算。以經(jīng)營目標(biāo)為核心，以平均先進(jìn)定額為基礎(chǔ)，編制企業(yè)的財務(wù)預(yù)算，并檢查各項有關(guān)的預(yù)算指標(biāo)是否緊密銜接、協(xié)調(diào)平衡。依照企業(yè)的外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部微觀狀況，運用科學(xué)方法，分析與所確定的經(jīng)營目標(biāo)有關(guān)的各種因素

16、，按照總體經(jīng)濟(jì)效益的原則，確定出要緊的預(yù)算指標(biāo)。 4財務(wù)操縱 財務(wù)操縱是在財務(wù)治理的過程中，利用有關(guān)信息和特定手段，對企業(yè)財務(wù)活動施加阻礙或調(diào)節(jié)，以便實現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)、提高經(jīng)濟(jì)效益。實行財務(wù)操縱是落實預(yù)算任務(wù)、保證預(yù)算實現(xiàn)的有效措施。一般而言，財務(wù)操縱要通過以下步驟： （1）制定操縱標(biāo)準(zhǔn)，分降落實責(zé)任 按照責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則，將預(yù)算任務(wù)以標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)的形式分降落實到物業(yè)公司下屬的各個單位、班組以至個人，如此，企業(yè)內(nèi)部每個單位、每個職工都有明確的工作要求，便于落實責(zé)任，檢查考核。 (2)實施追蹤操縱，及時調(diào)整誤差在日常財務(wù)活動中，應(yīng)采取各種手段對資金的支付、費用的支出、物資的占用等實施事先操縱。凡是符

17、合標(biāo)準(zhǔn)的，就予以支持，并給以機(jī)動權(quán)限；凡是不符合標(biāo)準(zhǔn)的，則加以限制，并研究處理。 在預(yù)算執(zhí)行過程中還應(yīng)對結(jié)果與目標(biāo)的差異及時進(jìn)行調(diào)整，以使預(yù)算得以順利執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，要詳細(xì)記錄預(yù)算的執(zhí)行情況，將實際數(shù)與預(yù)算數(shù)或其他標(biāo)準(zhǔn)數(shù)進(jìn)行對比，考察可能出現(xiàn)的變動趨勢，確定差異的程度和性質(zhì)，確定造成差異的責(zé)任歸屬，隨時調(diào)節(jié)實際過程，以消除差異，順利實現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)。 (3)分析執(zhí)行差異，搞好考核獎懲 企業(yè)在一定時期終了，應(yīng)對各責(zé)任單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析、評價，考核各項財務(wù)指標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，把財務(wù)指標(biāo)的考核納入各級崗位責(zé)任制，運用激勵機(jī)制，實行獎優(yōu)罰劣。 5.財務(wù)分析財務(wù)分析是依照會計提供的核算資料，運用特定

18、方法，對企業(yè)理財活動過程及其結(jié)果進(jìn)行分析和評價的一項工作。通過財務(wù)分析，能夠掌握各項財務(wù)打算的完成情況，評價財務(wù)狀況，研究和掌握企業(yè)財務(wù)活動的規(guī)律性，改善財務(wù)預(yù)測、決策、預(yù)算和操縱，改善企業(yè)治理水平，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。一般而言，財務(wù)分析包括以下步驟： (1)占有資料，掌握信息 開展財務(wù)分析首先應(yīng)充分占有有關(guān)資料和信息。財務(wù)分析所用的資料通常包括財務(wù)預(yù)算等打算資料、本期財務(wù)報表等實際資料、財務(wù)歷史資料以及市場調(diào)查資料。 (2)指標(biāo)對比，揭露矛盾對比分析是揭露矛盾、發(fā)覺問題的差不多方法。財務(wù)分析要在充分占有資料的基礎(chǔ)上，通過數(shù)量標(biāo)的對比來評價企業(yè)業(yè)績，發(fā)覺問題，找出差異。 (3)分析緣故，明確責(zé)任

19、 阻礙企業(yè)財務(wù)活動的因素，有生產(chǎn)技術(shù)方面的，也有生產(chǎn)組織方面的：有經(jīng)濟(jì)治理方面的，也有思想政治方面的；有企業(yè)內(nèi)部的，也有企業(yè)外部的。這就要求財務(wù)人員運用一定的方法從各種因素的相互作用中找出阻礙財務(wù)指標(biāo)的要緊因素，以便分清責(zé)任，抓住關(guān)鍵。 (4)提出措施，改進(jìn)工作要在掌握大量資料的基礎(chǔ)上，去偽存真，去粗取精，由此及彼，由表及里，找出各種財務(wù)活動之間以及財務(wù)活動同其他經(jīng)濟(jì)活動之間的本質(zhì)聯(lián)系，然后提出改進(jìn)措施。提出的措施，應(yīng)當(dāng)明確具體，切實可行，并通過改進(jìn)措施的落實，推動企業(yè)財務(wù)治理的進(jìn)展。（三）納稅與籌劃國家參與社會產(chǎn)品的分配稅收與企業(yè)的經(jīng)營治理、成本核算各個方面都有緊密的聯(lián)系。企業(yè)作為法人，獨立

20、地享有政府提供公共商品和勞務(wù)權(quán)利，并從政府提供的公共商品中受益，因而必須獨立承擔(dān)依法納稅的義務(wù)。通過對企業(yè)依法納稅治理，有利于監(jiān)管和保障企業(yè)經(jīng)營的運行，同時能夠為社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展提供一個良好、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。稅收具有調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的功能，國家利用稅收經(jīng)濟(jì)杠桿對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有目的引導(dǎo)，如對一些需要進(jìn)展的地區(qū)和項目采納低稅率、免稅等。稅收是企業(yè)的一項費用。因此，正確計算和繳納稅款，并依照國家稅收政策和企業(yè)實際情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃是企業(yè)理財?shù)囊豁椫匾蝿?wù)。（四）保險分?jǐn)傦L(fēng)險損失的財務(wù)安排在市場經(jīng)濟(jì)下，企業(yè)面臨諸多風(fēng)險和不確定性因素，如臺風(fēng)、洪水、地震等。為了提高企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的能力，在風(fēng)險事故發(fā)生前預(yù)先發(fā)作出財務(wù)安排

21、，解除事故發(fā)生給企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)困難，如何選擇投保也是物業(yè)治理企業(yè)理財?shù)膬?nèi)容之一。三、物業(yè)治理企業(yè)的理財目標(biāo)物業(yè)治理企業(yè)是以營利為一目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)組織，其動身點和歸宿是盈利。企業(yè)一旦成立，就會面臨競爭，并始終處于生存和倒閉、進(jìn)展和萎縮的矛盾之中，企業(yè)必須生存下去才能有活力，只有不斷進(jìn)展才能求得生存，因此，物業(yè)治理企業(yè)理財目標(biāo)能夠具體細(xì)分為生存、進(jìn)展和獲利。1.生存企業(yè)只有生存，才可能獲利。企業(yè)在市場中生存下去的差不多條件是以收抵支。企業(yè)一方面支付貨幣資金，從市場上取得所需的實物資產(chǎn)：另一方面提供市場需要的商品或服務(wù)，從市場上換回貨幣。企業(yè)從市場上獲得的貨幣至少要等于付出的貨幣，才能維持接著經(jīng)營，這是

22、企業(yè)長期存續(xù)的差不多條件。企業(yè)生存的另一個差不多條件是具有到期償債的能力。企業(yè)為擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)?；驖M足經(jīng)營周轉(zhuǎn)的臨時需要，能夠?qū)ν饨鑲覟榫S持市場經(jīng)濟(jì)秩序，從法律上保證債權(quán)人的利益，要求企業(yè)到期必須償還本金和利息，。否則，就可能被債權(quán)人接管或被法院裁定破產(chǎn)。2.進(jìn)展企業(yè)是在進(jìn)展中求得生存的。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營如“逆水行舟，不進(jìn)則退”。在競爭越來越激烈的今天，企業(yè)只有不斷推出更好、更新、更受顧客歡迎的產(chǎn)品或服務(wù)，才能在市場中立足。3.獲利企業(yè)只有能夠獲利，才有存在的價值。建立企業(yè)的目的是盈利，盈利不但體現(xiàn)了企業(yè)的動身點和歸宿，而且能夠反映其他目標(biāo)的實現(xiàn)程度，并有助于其他目標(biāo)的實現(xiàn)。投資者建立企業(yè)的重

23、要目的，在于制造盡可能多的財寶。這種財寶首先表現(xiàn)為企業(yè)的價值。企業(yè)價值通俗地講是指企業(yè)本身值多少鈔票：企業(yè)雖不是一般意義上的商品，但也能夠被買賣。要買賣必定要對企業(yè)進(jìn)行市場評價，通過市場評價來確定企業(yè)的市場價值或者企業(yè)價值。在對企業(yè)評價時，看重的不是企業(yè)差不多獲得的利潤水平，而是企業(yè)潛在的獲利能力。因此，企業(yè)價值不是賬面資產(chǎn)的總價值，而是企業(yè)全部財產(chǎn)的市場價值，它反映了企業(yè)潛在或預(yù)期獲利能力。投資者在評價企業(yè)價值時，常采納凈現(xiàn)值法，即以投資者預(yù)期投資時刻為起點的，并將以后現(xiàn)金流量按預(yù)期投資時刻的同一口徑進(jìn)行折現(xiàn)，以后凈現(xiàn)金流量的多少按可能實現(xiàn)的概率進(jìn)行計算?？梢?，這種計算方法考慮了貨幣的時刻價

24、值和風(fēng)險問題。企業(yè)所得的收益越多，實現(xiàn)收益的時刻越近，應(yīng)得的酬勞越是確定，則企業(yè)的價值或股東財寶越大。因此，進(jìn)行財務(wù)治理也應(yīng)以企業(yè)價值最大化為目標(biāo)。具體地，物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行理財?shù)哪繕?biāo)是：表1-1理財具體目標(biāo)治理環(huán)節(jié)目標(biāo)籌資治理在滿足經(jīng)營需要前提下，降低資金成本和財務(wù)風(fēng)險投資治理力求提高投資酬勞，降低投資風(fēng)險營運資金治理合理使用資金，加速資金周轉(zhuǎn)，提高效率成本、費用治理嚴(yán)格操縱成本和期間費用，降低支出收入、利潤治理開源節(jié)流，提高利潤率，合理分配利潤四、物業(yè)治理企業(yè)的財務(wù)關(guān)系隨著企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、補償、增值和積存的有規(guī)律的不斷運動，企業(yè)同國家、投資者、其它企業(yè)、內(nèi)部職工等各方面都發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系，這種經(jīng)濟(jì)

25、關(guān)系的特點就在于它是通過企業(yè)資金運動而形成的，這確實是企業(yè)的財務(wù)關(guān)系。要緊包括：1企業(yè)與投資者和受資者之間的財務(wù)關(guān)系企業(yè)的資本金來自于投資者，投資者作為資金的所有者，要求資本保值和增值，企業(yè)不得隨意沖減資本金，企業(yè)要愛護(hù)投資者的合法權(quán)益，企業(yè)實現(xiàn)的利潤要按一定程序向各投資者進(jìn)行分配。企業(yè)一方面同意投資者投入的資金，另一方面可將自身的法人財產(chǎn)向其它單位投資，受資者也必須向企業(yè)分配利潤。企業(yè)與投資者和受資者之間的關(guān)系實際上是所有者與經(jīng)營者之間的關(guān)系，是以產(chǎn)權(quán)為紐帶而形成的財務(wù)關(guān)系。2企業(yè)與債權(quán)人、債務(wù)人之間的財務(wù)關(guān)系這方面的財務(wù)關(guān)系要緊包括：企業(yè)與銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)之間的借款和還款收支結(jié)算關(guān)系；

26、企業(yè)與其它企業(yè)之間由于相互購銷商品、提供勞務(wù)等引起的貨款收支結(jié)算關(guān)系；企業(yè)由于發(fā)行債券籌措資金而形成的與其它企業(yè)單位、個之間的借款和還款之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。企業(yè)各項業(yè)務(wù)往來中的收支結(jié)算，要及時收付貨款，以免相互占用資金。企業(yè)與債權(quán)人債務(wù)人的關(guān)系在性質(zhì)上屬于債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。企業(yè)在處理這種財務(wù)關(guān)系時，要注意維護(hù)各方的合法權(quán)益，樹立本企業(yè)的良好信譽。3企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系國家具有雙重職能，其一是作為投資者向企業(yè)投資，以所有者的身份參與企業(yè)的利潤分配，由此所形成的財務(wù)關(guān)系前已述及；其二是以社會治理者的身份向一切企業(yè)征收有關(guān)稅金。企業(yè)應(yīng)按照國家稅法的規(guī)定及時足額上繳各種稅收款，以保證國家財政收入

27、的實現(xiàn)，滿足社會各方面的需要，這是企業(yè)對國家應(yīng)盡的義務(wù)。4企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務(wù)關(guān)系這種財務(wù)關(guān)系是指企業(yè)實行內(nèi)部責(zé)任核算而形成的企業(yè)內(nèi)部各單位之間的資金結(jié)算關(guān)系。在實行內(nèi)部經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)單位，企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位有相對獨立的資金定額或獨立支配的費用限額，各部門、各單位之間提供產(chǎn)品或勞務(wù)要進(jìn)行計價結(jié)算。因此，在企業(yè)內(nèi)部形成了各部門、各級單位之間與企業(yè)財務(wù)部門之間的請款、報銷、代收、代付的收支結(jié)算關(guān)系以及企業(yè)內(nèi)部相互之間的資金結(jié)算關(guān)系。這種關(guān)系的實質(zhì)是企業(yè)內(nèi)部的權(quán)責(zé)利關(guān)系，處理得好這種關(guān)系，有利于發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部的激勵機(jī)制和約束機(jī)制的作用。5企業(yè)與職工之間的財務(wù)關(guān)系企業(yè)與職工之間的關(guān)系要緊體現(xiàn)在企

28、業(yè)依照按勞分配原則，對職工支付工資、津貼、獎金等勞動酬勞。處理這種分配關(guān)系，要打破平均主義，要依照職工的勞動數(shù)量和勞動質(zhì)量，真正體現(xiàn)按勞計酬的原則，充分調(diào)動企業(yè)內(nèi)部職工的生產(chǎn)經(jīng)營積極性。此外，還有職工經(jīng)辦的備用金借用和報銷，以及企業(yè)為職工代墊款的結(jié)算。6企業(yè)與業(yè)主之間的財務(wù)關(guān)系物業(yè)治理企業(yè)是受托于業(yè)主及業(yè)主委員會。物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主形成受托有償服務(wù)的財務(wù)關(guān)系，應(yīng)提供與受托責(zé)任高質(zhì)量相符的服務(wù)。業(yè)主在物業(yè)治理活動中按協(xié)議按時交納物業(yè)服務(wù)費用和專項維修資金，有權(quán)就物業(yè)治理有關(guān)事項提出建議和監(jiān)督。這種的關(guān)系包括兩個層次：一是前期物業(yè)工作中開發(fā)企業(yè)、業(yè)主及物業(yè)公司的關(guān)系。開發(fā)企業(yè)與業(yè)主屬于物業(yè)上的買賣

29、關(guān)系，而物業(yè)公司作為業(yè)主聘請的“總管”，為業(yè)主提供物業(yè)治理服務(wù)，假如開發(fā)企業(yè)不能保障小區(qū)設(shè)施的配套與完善，勢必阻礙到物業(yè)公司日后的物業(yè)治理工作。例如新時代物業(yè)公司在接管匯豐苑住宅小區(qū)時，就向開發(fā)建設(shè)單位提出余項整改意見和建議。經(jīng)努力和多方協(xié)商，終于得到了開發(fā)企業(yè)的支持，建設(shè)了門衛(wèi)室處、存車棚處、公廁座等配套設(shè)施，為業(yè)主提供了較為完善的人居環(huán)境，也為物業(yè)工作的開展打下了良好的基礎(chǔ)。 二是物業(yè)治理工作中的居委會、業(yè)委會及物業(yè)公司的關(guān)系。在物業(yè)治理工作中，物業(yè)公司的工作職責(zé)與居委會的工作任務(wù)往往相沖突，為理順關(guān)系，新時代物業(yè)公司與居委會、業(yè)委會經(jīng)協(xié)商達(dá)成共識，即“加強團(tuán)結(jié)，統(tǒng)一認(rèn)識，共同進(jìn)展，實現(xiàn)雙

30、贏”。并依照各自的職責(zé)做了相應(yīng)分工。業(yè)委會要緊起董事會的作用，為業(yè)主的物業(yè)保值增值負(fù)責(zé)；居委會要緊擔(dān)當(dāng)監(jiān)事會的職責(zé)，對物業(yè)公司的物業(yè)治理工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)；物業(yè)公司則是對業(yè)主的物業(yè)依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行治理和提供服務(wù)。三者的相互配合，不僅有利于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，同時保障了物業(yè)公司在服務(wù)中得以進(jìn)展。第二節(jié) 物業(yè)治理企業(yè)理財環(huán)境在市場經(jīng)濟(jì)下，物業(yè)治理企業(yè)是市場的一個主體，處于各種要素網(wǎng)絡(luò)之中，這些要素網(wǎng)絡(luò)確實是理財環(huán)境?！斑m者生存”是市場經(jīng)濟(jì)的一個法則，了解企業(yè)理財環(huán)境，可使企業(yè)理財工作有堅實的基礎(chǔ)，保證決策的正確性；還能夠了解企業(yè)所面臨的環(huán)境的變化，保證決策的及時性的預(yù)見性。從系統(tǒng)論的觀點來看，所謂

31、環(huán)境確實是存在于研究系統(tǒng)之外的，對研究系統(tǒng)有阻礙作用的一切系統(tǒng)的總和。假如把理財作為一個系統(tǒng)，那么，理財以外的、對理財系統(tǒng)有阻礙作用的一切系統(tǒng)的總和，便構(gòu)成理財?shù)沫h(huán)境。理財環(huán)境是指對企業(yè)財務(wù)活動和理財產(chǎn)生阻礙作用的企業(yè)內(nèi)外的各種條件。企業(yè)的財務(wù)活動的運作是受理財環(huán)境制約的，企業(yè)內(nèi)外的經(jīng)營技術(shù)、市場、物價、金融、稅收等因素，對企業(yè)財務(wù)活動都有重大的阻礙。也確實是講，企業(yè)只有在理財環(huán)境的各種因素作用下實現(xiàn)財務(wù)活動的協(xié)調(diào)平衡，才能生存和進(jìn)展。假如理財人員善于研究理財環(huán)境，科學(xué)地預(yù)測環(huán)境的變化，從而采取有效的措施，也會對理財環(huán)境起到阻礙作用。因此，進(jìn)行理財必須以理財環(huán)境為依據(jù)，正確地制定理財策略。 一

32、、財務(wù)治理環(huán)境的分類按其涉及的范圍分類按照財務(wù)治理環(huán)境的范圍可將其分為宏觀理財環(huán)境和微觀理財環(huán)境。(1)宏觀理財環(huán)境，是指在宏觀范圍內(nèi)普遍作用于各個部門、地區(qū)的各類企業(yè)的財務(wù)治理的各種條件，通常存在于企業(yè)的外部。企業(yè)是整個社會經(jīng)濟(jì)體系的一個基層系統(tǒng)，整個社會是企業(yè)賴以運行的土壤，不管社會經(jīng)濟(jì)狀況的變化、市場的變動，依舊經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整、國際經(jīng)濟(jì)形勢的變化等，都會對企業(yè)財務(wù)活動產(chǎn)生直接或間接的作用，甚至產(chǎn)生嚴(yán)峻的阻礙。財務(wù)治理的宏觀環(huán)境十分寬敞，包括經(jīng)濟(jì)、政治、社會、自然條件等各種因素。從經(jīng)濟(jì)角度來看，要緊包括國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、金融市場狀況等。(2)微觀理財環(huán)境。是指在某一特定范圍內(nèi)的對

33、某種財務(wù)活動產(chǎn)生重要阻礙的各種條件。這種微觀環(huán)境通常與某些企業(yè)的內(nèi)部條件直接或間接有關(guān)，從而決定著某種或某類企業(yè)所面臨的專門問題。企業(yè)的財務(wù)活動狀況和成果，同企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)經(jīng)營活動、治理工作有著聯(lián)系，離開這些內(nèi)部條件的制約，要搞好財務(wù)工作是不可能的。一般而言，微觀理財環(huán)境通常包括企業(yè)的組織形式、結(jié)構(gòu)、經(jīng)營狀況等。2.按其穩(wěn)定性分類按照理財環(huán)境的穩(wěn)定性可將其分為相對穩(wěn)定的理財環(huán)境和顯著變動的理財環(huán)境。(1)相對穩(wěn)定的理財環(huán)境。企業(yè)的理財環(huán)境，總的講來不是一成不變的，但有些理財環(huán)境一般變化不大。如企業(yè)的地理環(huán)境、生產(chǎn)方向、國家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等等。對這些條件一旦認(rèn)清以后，如無專門情況，在進(jìn)

34、行財務(wù)治理活動時，可作為已知條件或不變動因素來對待。(2)處于顯著變動狀態(tài)的理財環(huán)境。這些理財環(huán)境往往處于顯著變動狀態(tài)，對企業(yè)的財務(wù)狀況有重要的阻礙。如產(chǎn)品銷路、材料來源、市場物價、資金供求狀況等。在進(jìn)行財務(wù)活動時，一定要及時觀看和發(fā)覺其變動的苗頭，分析其變動的趨向和阻礙，做出準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測和決策。 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境理財?shù)慕?jīng)濟(jì)環(huán)境是指阻礙企業(yè)財務(wù)治理的各種經(jīng)濟(jì)因素，要緊包括經(jīng)濟(jì)周期、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和經(jīng)濟(jì)政策等。1.經(jīng)濟(jì)周期市場經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與運行帶有一定的波動性。這種波動大體上經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條幾個時期的循環(huán)，這種循環(huán)叫做經(jīng)濟(jì)周期。資本主義經(jīng)濟(jì)周期是人所共 知的現(xiàn)象，西方財務(wù)學(xué)者曾探討

35、了經(jīng)濟(jì)周期中的經(jīng)營理財策略。現(xiàn)擇其要點歸納如表12：表12經(jīng)濟(jì)周期特點復(fù)蘇繁榮衰退蕭條1、增加廠房設(shè)備2、實行長期租賃3、建立存貨4、引入新產(chǎn)品5、增加勞動力1、擴(kuò)充廠房設(shè)備2、接著建立存貨3、提高價格4、開展?fàn)I銷規(guī)劃5、增加勞動力1、停止擴(kuò)張2、出售多余設(shè)備3、停產(chǎn)不利產(chǎn)品4、停止長期采購5、削減存貨6、停止雇員1、建立投資標(biāo)準(zhǔn)2、保持市場份額3、縮減治理費用4、放棄次要利益5、削減存貨6、裁減雇員我國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與運行也呈現(xiàn)其特有的周期特征，帶有一定的經(jīng)濟(jì)波動。過去曾經(jīng)歷過若干次投資膨脹、生產(chǎn)高漲到操縱投資、緊縮銀根進(jìn)行正常進(jìn)展的過程，從而促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)展。企業(yè)的籌資、投資和資產(chǎn)運營等理

36、財活動都要受這種經(jīng)濟(jì)波動的阻礙，比如在治理緊縮時期，社會資金十分短缺，利率上漲，會使企業(yè)的籌資特不困難，甚至阻礙到企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動。相應(yīng)企業(yè)的投資方向會因為市場利率的上漲而轉(zhuǎn)向本幣存款或貸款。此外，由于國際經(jīng)濟(jì)交流與合作的進(jìn)展，西方的經(jīng)濟(jì)周期阻礙也不同程度地波及我國。因此，我們必須認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)周期的阻礙，掌握在經(jīng)濟(jì)進(jìn)展波動中理財?shù)谋绢I(lǐng)。2.經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平改革開放以來，我國的國民生產(chǎn)總值正以百分之七、八或以上的速度增長，各項建設(shè)方興未艾。黨的十五大的召開，進(jìn)一步推動了我國國有企業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程。國家制定了產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展布局，確定了國民經(jīng)濟(jì)各部門的進(jìn)展任務(wù)，規(guī)定了沿誨、內(nèi)陸、沿邊，以及少數(shù)

37、民族地區(qū)的進(jìn)展規(guī)劃，明確了對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和地區(qū)進(jìn)展的政策。國民經(jīng)濟(jì)的飛速進(jìn)展，給企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、調(diào)整方向、打開市場，以及拓寬財務(wù)活動的領(lǐng)域帶來了機(jī)遇。同時，在高速進(jìn)展中資金緊張將是長期存在的矛盾，這又給企業(yè)理財帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。企業(yè)理財應(yīng)當(dāng)以宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展目標(biāo)為導(dǎo)向，從業(yè)務(wù)工作角度保證企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略的實現(xiàn)。3.經(jīng)濟(jì)政策 我國經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，以進(jìn)一步解放和進(jìn)展生產(chǎn)力。在那個總目標(biāo)的指導(dǎo)下，我國差不多并正在進(jìn)行財稅體制、金融體制、外匯體制、外貿(mào)體制、打算體制、價格體制、投資體制、社會保障制度等項改革。所有這些改革措施，深刻地阻礙著我國的經(jīng)濟(jì)生活，也深刻地阻礙著我國企

38、業(yè)的進(jìn)展和財務(wù)活動的運行。如金融政策中貨幣的發(fā)行量、信貸規(guī)模都能阻礙企業(yè)投資的資金來源和投資的預(yù)期收益；財稅政策會阻礙企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和投資項目的選擇等：價格政策能阻礙決定資金的投向和投資的回收期及預(yù)期收益等?？梢姡?jīng)濟(jì)政策對企業(yè)財務(wù)的阻礙是特不大的。這就要求物業(yè)治理人員必須把握經(jīng)濟(jì)政策，更好地為企業(yè)的經(jīng)營理財活動服務(wù)。4競爭在市場經(jīng)濟(jì)下，企業(yè)成為獨立的市場主體。為了在市場生存和進(jìn)展，企業(yè)必須面對激烈的競爭。企業(yè)要在擴(kuò)大自身的同時，關(guān)注競爭對手，保持和發(fā)揮自己的優(yōu)勢，不斷創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量，建立自己的品牌，才能在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟(jì)中處于不敗之地。三、法律環(huán)境市場經(jīng)濟(jì)的重要特征就在于它是以法律規(guī)范

39、和市場規(guī)則為特征的制度經(jīng)濟(jì)。法律為企業(yè)經(jīng)營活動規(guī)定了活動空間，也為企業(yè)在相應(yīng)空間內(nèi)自由經(jīng)營提供了法律上的愛護(hù)。 1.企業(yè)組織法律規(guī)范企業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)的主體，不同類型的企業(yè)在所適用的法律方面有所不同和差不，了解企業(yè)的組織法規(guī)，有助于企業(yè)財務(wù)治理活動的開展。企業(yè)組織法規(guī)要緊有公司法、外商投資企業(yè)法及2003年9月1日實施的物業(yè)治理條例等。2.稅法國家財政收入的要緊來源是企業(yè)所繳納的稅金，而國家財政狀況和財政政策，關(guān)于企業(yè)資金供應(yīng)和稅收負(fù)擔(dān)有著重要的阻礙；其次，國家各種稅種的設(shè)置、稅率的調(diào)整，還具有調(diào)節(jié)生產(chǎn)經(jīng)營的作用。企業(yè)的財務(wù)決策應(yīng)當(dāng)適應(yīng)稅收政策的導(dǎo)向，合理安排資金投放，以追求最佳的經(jīng)濟(jì)效益。國家稅

40、收制度特不是：工商稅收制度，是企業(yè)財務(wù)治理的重要外部條件。我國從1994年1月開始實行一系列新的稅收法律法規(guī)，作為物業(yè)治理人員，必須熟悉稅收的計征范圍、稅率，而且要了解差不稅率的制定精神、減免、免稅的原則規(guī)定，并能對企業(yè)的經(jīng)營活動進(jìn)行稅務(wù)籌劃。3.會計、財務(wù)法律法規(guī)物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)按照會計法、企業(yè)會計準(zhǔn)則、企業(yè)會計制度、企業(yè)財務(wù)通則、施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度及物業(yè)治理企業(yè)財務(wù)治理規(guī)定等，進(jìn)行本企業(yè)會計制度設(shè)計，建立完善的內(nèi)部操縱制度和會計、財務(wù)治理制度。四、金融環(huán)境 企業(yè)總是需要資金從事投資和經(jīng)營活動。而資金的取得，除了自有資金外，要緊從金融機(jī)構(gòu)和金融市場取得。金融政策的變化必定阻礙企業(yè)的籌

41、資、投資和資金運營活動。因此，金融環(huán)境是企業(yè)最為要緊的環(huán)境因素。 1.金融機(jī)構(gòu)社會資金從資金供應(yīng)者手中轉(zhuǎn)移到資金需求者手中，大多要通過金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)要緊包括：(1)銀行銀行是指經(jīng)營存款、放款、匯兌、儲蓄等金融業(yè)務(wù)，承擔(dān)信用中介的金融機(jī)構(gòu)。銀行的要緊職能是充當(dāng)信用中介、充當(dāng)企業(yè)之間的支付中介、提供信用工具、充當(dāng)投資手段和充當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控手段。我國銀行要緊包括：1）中央銀行，即中國人民銀行；2）國家專業(yè)銀行，如中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行和中國建設(shè)銀行：3）國家政策性銀行，如中國進(jìn)出口銀行。國家開發(fā)銀行：4）其他銀行，如交通銀行、中信實業(yè)銀行、廣東進(jìn)展銀行、招商銀行、光大銀行等。

42、(2)非銀行金融機(jī)構(gòu)非銀行金融機(jī)構(gòu)要緊包括信托投資公司、保險公司、租賃公司等。信托投資公司，要緊辦理信托存款和信托投資業(yè)務(wù)，在國外發(fā)行債券和股票，辦理國際租賃等，如中國國際信托投資公司。租賃公司則介于金融機(jī)構(gòu)與企業(yè)之間，它先籌集資金購買各種租賃物，然后出租給企業(yè)。租賃公司的經(jīng)營租賃等于向企業(yè)提供了短期資金，融資租賃向企業(yè)提供了中長期資金。保險公司要緊辦理各種財產(chǎn)保險，人身壽險等保險業(yè)務(wù)，為被保險人提供保險服務(wù)。 2.金融市場金融市場是指資金供應(yīng)者和資金需求者雙方通過信用工具進(jìn)行交易而融通資金的市場，廣而言之，是實現(xiàn)貨幣借貸和資金融通、辦理各種票據(jù)和進(jìn)行有價證券交易活動的市場。金融市場的種類專門

43、多，能夠用圖12表示：外匯市場短期證券市場貨幣市場 短期借貸市場一級市場二級市場金融市場 資金市場長期證券市場資本市場 長期借貸市場黃金市場圖1一2金融市場分類圖五、企業(yè)內(nèi)部理財環(huán)境物業(yè)治理企業(yè)理財不僅受經(jīng)濟(jì)、法律、金融環(huán)境的阻礙，還會受企業(yè)內(nèi)部理財環(huán)境的約束。1.企業(yè)類型及其組織形式依照2003年9月1日實施的國務(wù)院物業(yè)治理條例，進(jìn)行物業(yè)治理企業(yè)必須為法人。在我國，一般只有公司才能取得企業(yè)法人資格。而公司又分為有限責(zé)任公司和股份有限公司，這兩種公司的組織形式、治理機(jī)構(gòu)、決策程序等都有較大的區(qū)不。另外，由于公司制的企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，經(jīng)營者目標(biāo)與所有者目標(biāo)通常并非一致，經(jīng)營者的經(jīng)營目標(biāo)和理

44、念阻礙其理財?shù)姆绞胶头椒?。企業(yè)的內(nèi)部組織形式也是阻礙理財環(huán)境的一個方面，企業(yè)治理組織結(jié)構(gòu)的建立，應(yīng)有利于形成企業(yè)內(nèi)部良好的理財環(huán)境，有利于企業(yè)各職能部門相輔相成的進(jìn)行，有利于經(jīng)營治理和理財?shù)膶嵤?.企業(yè)的理財能力企業(yè)的理財能力包括籌財、用財和生財?shù)哪芰?。企業(yè)理財能力的大小，直接阻礙著企業(yè)的理財活動。如企業(yè)籌財，如何選擇資金的籌措方式、渠道、數(shù)量和資金成本水平，企業(yè)的信用狀況，財務(wù)風(fēng)險等。又如用財，如何投放資金，合理確定資金占用結(jié)構(gòu)及水平，加快資金周轉(zhuǎn)、費用回收，償還債務(wù)等。再如生財，如何保證資產(chǎn)保值、增值、提高利潤水平等。3.企業(yè)文化企業(yè)文化是指企業(yè)在長期的經(jīng)營活動中所形成的并為企業(yè)成員普遍

45、認(rèn)可和遵循的具有本企業(yè)特點的價值觀念、團(tuán)體意識、行為規(guī)范和思維模式的總和。企業(yè)文化對企業(yè)理財活動及企業(yè)的具體工作都有著十分重要的阻礙。本章小結(jié)物業(yè)治理企業(yè)理財是企業(yè)治理的重要環(huán)節(jié)。理財目的在于令投資者投入的資金保值、增值。物業(yè)治理企業(yè)的資金運動包括籌資、資金投放、耗費、收回和分配幾個過程。在那個過程中理財活動的差不多內(nèi)容是會計核算、財務(wù)治理、稅收、保險等，形成了企業(yè)與投資者、債權(quán)人、國家、職工、業(yè)主之間的財務(wù)關(guān)系。物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行理財是受到許多外在和內(nèi)在的環(huán)境阻礙的。如經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、金融環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部理財環(huán)境等。綜合練習(xí)一、單項選擇題1物業(yè)治理企業(yè)財務(wù)治理的目標(biāo)是（ ）A利潤最大化 B企

46、業(yè)價值最大化C薪酬最大化 D營業(yè)收入最大化 2企業(yè)與投資者和受資者之間的財務(wù)關(guān)系是（ ）A以債權(quán)為紐帶形成的財務(wù)關(guān)系B以債務(wù)為紐帶形成的財務(wù)關(guān)系C以產(chǎn)權(quán)紐帶形成的財務(wù)關(guān)系D以內(nèi)部權(quán)責(zé)利為紐帶形成的財務(wù)關(guān)系 3下列各項，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)（ ）A運輸用汽車 B土地使用權(quán) C現(xiàn)金 D應(yīng)收賬款 4當(dāng)多數(shù)企業(yè)削減存貨、裁停止雇員、停止長期采購、停產(chǎn)不利產(chǎn)品并出售多余設(shè)備，這表明經(jīng)濟(jì)已呈（ ）特征。A復(fù)蘇 B繁榮 C衰退 D蕭條5在我國，中央銀行是指（ ）A中國銀行 B中國人民銀行C中國工商銀行 D中國農(nóng)業(yè)銀行 6某物業(yè)治理企業(yè)欲籌集一筆3年期的資金，應(yīng)從（ ）獵取。A短期證券市場 B資本市場C短期借貸

47、市場 D票據(jù)市場二、多項選擇題1物業(yè)治理企業(yè)的資金運動一般包括（ ）環(huán)節(jié)。A資金籌集 B資金的投放C資金的耗費 D資金的收回E資金的分配 2物業(yè)治理企業(yè)的理財活動要緊包括（ ）方面A經(jīng)濟(jì)合同的簽訂 B會計核算C財務(wù)治理 D稅收與籌劃E保險 3財務(wù)治理的要緊職能是（ ）A核算 B決策 C打算 D操縱 E監(jiān)督 4物業(yè)治理企業(yè)理財目標(biāo)是（ ）A生存B進(jìn)展C獲利D社會公益E保障就業(yè)5理財?shù)慕?jīng)濟(jì)環(huán)境要緊包括（ ）A經(jīng)濟(jì)周期 B經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平C經(jīng)濟(jì)政策 D財務(wù)法規(guī) E金融市場三、推斷題（如有錯，請講明理由）（ ）1資金即是現(xiàn)金。（ ）2稅后利潤可全部用分配投資者利潤。（ ）3依照會計提供的核算資料，運用特定

48、方法，對企業(yè)理財活動過程及其結(jié)果進(jìn)行分析和評價，稱為財務(wù)分析。（ ）4關(guān)于企業(yè)來講，稅收是一項費用。（ ）5企業(yè)文化與企業(yè)理財并無聯(lián)系。四、簡答題1. 什么是資金？資金運動經(jīng)歷哪些過程？2. 物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行理財要緊有哪些方面？3. 物業(yè)治理企業(yè)理財?shù)哪繕?biāo)是什么？4. 物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行財務(wù)治理有哪些方法？5. 企業(yè)的財務(wù)關(guān)系有哪些？6. 阻礙物業(yè)治理理財?shù)沫h(huán)境有哪些？第二章 物業(yè)治理會計基礎(chǔ)本章我們將探究什么是物業(yè)治理會計？會計核算的前提條件有哪些？如何衡量會計信息的質(zhì)量？什么緣故要采納復(fù)式記賬法？借貸記賬法有哪些特點？第一節(jié) 物業(yè)治理會計概述 會計是指通過一定的步驟和程序，把復(fù)雜多樣的日常經(jīng)

49、濟(jì)業(yè)務(wù)通過分類、歸集，最終概括出簡明扼要的、為企業(yè)治理和外界各方需要提供財務(wù)會計報告的會計信息處理的過程。由于這一過程隨著企業(yè)經(jīng)營活動的持續(xù)開展周而復(fù)始地不斷進(jìn)行，因而人們把這些會計過程稱為會計循環(huán)。物業(yè)治理會計是對物業(yè)治理企業(yè)資金及其資金運動進(jìn)行核算和操縱的一種治理手段。由于經(jīng)濟(jì)活動的復(fù)雜性，決定了資金運動也必定是多層次多步驟的復(fù)雜過程，會計是隨著生產(chǎn)和治理的需要而產(chǎn)生和進(jìn)展起來的，因此必須對會計核算和操縱的定向范圍、時刻界限、會計對象以及計量手段等加以限定，會計只能在一定的環(huán)境中，運用一定的工具(或手段)，對一定的對象進(jìn)行核算和操縱。一定的環(huán)境既包括社會與經(jīng)濟(jì)條件，尤其是在市場經(jīng)濟(jì)條件下的

50、環(huán)境，也包括時刻和空間范圍的環(huán)境；一定的對象是指在一定的環(huán)境條件下的經(jīng)濟(jì)活動。因此，在進(jìn)行會計核算時，首先應(yīng)明確會計核算的前提條件。一、會計核算的前提條件 1.會計主體 會計主體是指會計為之服務(wù)的特定單位，它能夠是一企業(yè)，也能夠是企業(yè)的某一特定部分。它是關(guān)于會計工作的空間范圍的限定，是明確會計人員站在誰的立場上，以多大的空間范圍的經(jīng)濟(jì)活動作為自己作用的內(nèi)容。 會計代表“誰”?為“誰”服務(wù)?它的服務(wù)空間范圍有多大?在不同的歷史、社會與經(jīng)濟(jì)條件下并不是完全一致的。在商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的初期，由于生產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)活動范圍狹窄，會計的“空間范圍”并不明顯，會計人員一般是站在業(yè)主兼經(jīng)營者的立場上，以業(yè)主天講地

51、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動作為自己的核算對象。會計所核算的和操縱的是業(yè)主的經(jīng)濟(jì)活動，因而會計長期被視為掌柜的“賬房先生”。隨著商品經(jīng)濟(jì)的高度進(jìn)展，社會化大生產(chǎn)及經(jīng)營形式的變化，尤其是股份公司的出現(xiàn)，使企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，企業(yè)成為獨立的經(jīng)濟(jì)實體，就必須將一定的經(jīng)濟(jì)實體的經(jīng)濟(jì)活動同其所有者的其他經(jīng)濟(jì)活動區(qū)分開來，獨立核算本經(jīng)濟(jì)實體的盈虧。因此，會計人員就只能站在經(jīng)濟(jì)實體(企業(yè))的立場上，以企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動作為會計核算對象。 作為會計主體，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動是獨立于企業(yè)的投資者的。我國的企業(yè)作為會計主體，從全然上確立了會計核算的主體性，它要求： (1)會計核算應(yīng)區(qū)分本企業(yè)與其他企業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；區(qū)分企業(yè)

52、與企業(yè)投資者的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。 (2)企業(yè)的會計記錄和財務(wù)報告涉及的只是企業(yè)主體的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，既不核算企業(yè)投資者的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，也不核算其他企業(yè)主體的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。 會計主體既能夠是法人(如企業(yè)和行政、事業(yè)單位)，也能夠是非法人(如合伙經(jīng)營企業(yè))；既能夠是一個企業(yè)，也能夠是企業(yè)中的內(nèi)部單位或企業(yè)中的一個特定部分；既能夠是單一企業(yè)，也能夠是幾個企業(yè)組成的聯(lián)營企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)(如由若干個子公司和母公司組成的企業(yè)集團(tuán))等。 2.持續(xù)經(jīng)營 持續(xù)經(jīng)營是指進(jìn)行會計核算時，不管企業(yè)實際是否具備持續(xù)經(jīng)營的條件，都必須假設(shè)會計主體的生產(chǎn)經(jīng)營活動將按目前的組織形式、經(jīng)營宗旨和方向目標(biāo)連續(xù)正常地經(jīng)營下去，在可預(yù)見的今后可不能進(jìn)行清算

53、，結(jié)束營業(yè)。 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，依照優(yōu)勝劣汰的競爭原則，當(dāng)企業(yè)遇到連續(xù)資不抵債達(dá)到一定程度或市場的意外變化等情況時，該企業(yè)就應(yīng)進(jìn)行清算，這確實是講，在市場經(jīng)濟(jì)體制下的每一個企業(yè)都有出現(xiàn)關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)甚至破產(chǎn)的可能。但具體到某個企業(yè)，何時關(guān)停并轉(zhuǎn)又難以預(yù)料，那么，會計應(yīng)如何進(jìn)行核算呢?任何一個生產(chǎn)物質(zhì)資料的企業(yè)的奮斗目標(biāo)之一確實是獵取最佳的經(jīng)濟(jì)效益。而企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的獵取必須以其本身的存在為先決條件，企業(yè)才能周而復(fù)始地、持續(xù)不斷地進(jìn)行經(jīng)營活動，存在是謀求進(jìn)展的基礎(chǔ)。因此，必須在持續(xù)經(jīng)營的前提條件下進(jìn)行核算，使企業(yè)的會計政策以及會計信息的收集和處理方法得以保持穩(wěn)定；使企業(yè)能夠按照原來的打算或設(shè)想來使

54、用它的經(jīng)濟(jì)資源，進(jìn)行經(jīng)營活動；使固定資產(chǎn)折舊的計提，無形資產(chǎn)的攤銷，債權(quán)、債務(wù)的合理清償成為可能。 因此，假如企業(yè)確實已無法接著經(jīng)營，那只能進(jìn)行清算結(jié)束，其資產(chǎn)按清算時實際能夠變?yōu)楝F(xiàn)金的價值計算，負(fù)債則按資產(chǎn)變現(xiàn)后的實際償還能力清償。 3.會計分期 會計分期指會計確認(rèn)和報告的是每一個經(jīng)營期的經(jīng)濟(jì)活動，而不是企業(yè)在其生存期內(nèi)發(fā)生的全部經(jīng)濟(jì)活動。會計分期和持續(xù)經(jīng)營規(guī)定了會計時刻范圍。 從理論上講，企業(yè)實際的經(jīng)營情況和結(jié)果只有從企業(yè)開始經(jīng)營到經(jīng)營終止后所得到的企業(yè)財務(wù)信息，尤其是經(jīng)營損益的情況才最為準(zhǔn)確和可靠。但從實際上看，如此做是行不通的，也是不可能的。因為企業(yè)的投資人和債權(quán)人、國家的財稅機(jī)構(gòu)以及

55、其他與企業(yè)有利害關(guān)系的團(tuán)體和個人都要求企業(yè)能定期地、經(jīng)常地提供作為他們進(jìn)行決策和計稅依據(jù)的會計信息，使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動建立在科學(xué)、合理的基礎(chǔ)上，因此必須在企業(yè)漫長的持續(xù)經(jīng)營中，約定成俗地截取相等的較短時刻來計算盈虧，反映企業(yè)的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況，這種人為地劃分的分期就稱為會計期間。 按目前國際上較多國家的慣例，會計分期以年為單位；我國企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定會計分期與公歷年度相同，即每年1月1日至12月31日為一個會計年度期間。在該期間內(nèi)還可分半年度、季度和月份，以便及時提供決策所需的會計信息。 4.貨幣計量 貨幣計量是指企業(yè)在會計核算過程中要采納貨幣為計量單位，記錄、報告企業(yè)的經(jīng)營情況。 企業(yè)的會

56、計核算對象是企業(yè)的資金及其運動，它是由大量的錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所組成的。在企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中所涉及的業(yè)務(wù)又表現(xiàn)為一定的實物形態(tài)，如廠房、機(jī)器設(shè)備、現(xiàn)金、存貨等。由于實物形態(tài)不同，各自的特性不同，除貨幣以外的計量單位無法把它們匯總累計，因而會計必須以貨幣為計量單位。 在我國，人民幣是國家的法定貨幣，因此企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定我國的會計核算以人民幣為記賬本位幣；但對外商投資企業(yè)等業(yè)務(wù)收支以外幣為主的企業(yè)，能夠選定某一種外幣作為記賬本位幣，但這些企業(yè)向我國境內(nèi)提供的會計報表，應(yīng)當(dāng)按一定的匯率折合為人民幣反映。關(guān)于我國在境外設(shè)立的企業(yè)，一般以當(dāng)?shù)氐膸欧N進(jìn)行經(jīng)營活動，通常是用當(dāng)?shù)氐膸欧N進(jìn)行日常會計核

57、算；但向國內(nèi)報送會計報表時應(yīng)折合為人民幣，以人民幣為計量單位反映企業(yè)情況。 貨幣作為一個專門商品，其本身具有價值。但由于貨幣本身并不是一個充分穩(wěn)定的衡量單位，它的價值和價格之間也存在一定程度的背離。例如通貨膨脹時，貨幣的購買力就相應(yīng)下降；當(dāng)通貨緊縮時，貨幣的購買力又相應(yīng)上升。因此，在以貨幣計量的同時，是應(yīng)以貨幣自身的價值量保持不變?yōu)榍疤釛l件，即假設(shè)幣值不變。幣值不變是指不管商品的價值或價格是否變動，在任何一個時點，作為會計計量單位的貨幣和其自身的量度必須保持固定不變。在那個條件下，會計核算才能采納歷史成本原則；對企業(yè)所取得的資產(chǎn)和發(fā)生的負(fù)債，都按取得和發(fā)生時的實際成本入賬；在資產(chǎn)的使用、負(fù)債的

58、清償，成本費用的分配結(jié)構(gòu)和利潤的計算都須按照歷史成本原則。因此，在持續(xù)的物價變動，尤其是惡性的通貨膨脹情況下，以貨幣計量難以反映資產(chǎn)的真實價值，以貨幣反映的收益也難以反映其經(jīng)營成果，這時應(yīng)對貨幣計量進(jìn)行調(diào)整。本書介紹的是基于幣值相對穩(wěn)定條件下的貨幣計量。二、會計核算的過程與步驟 1.分析經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 會計是一種事后的記錄、核算、報告的過程。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，發(fā)生各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，取得或填制如發(fā)票、收據(jù)、領(lǐng)料單等原始憑證，會計人員要對所取得的原始憑證進(jìn)行整理、審核，以推斷經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的類型，分析應(yīng)如何記錄，因而會計循環(huán)的起點是分析經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、審核原始憑證。 2.編制會計分錄 依照審核無誤的原始憑證，確定應(yīng)

59、記賬戶、金額和方向，并記入記賬憑證。通過編制會計分錄，實際上是把經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生和完成情況用會計特定的表現(xiàn)方式反映出來。 3.過賬依照記賬憑證，把經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)登記在有關(guān)賬戶中去，以加工并儲存信息。 4.賬項調(diào)整 依照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，調(diào)整一些賬簿中的有關(guān)記錄，借以處理在會計期末需要遞延和預(yù)提等的收入、費用問題。 5.對賬 為保證會計信息真實可靠，期末要對各種賬簿、憑證、實物進(jìn)行核對，做到賬證相符、賬賬相符、賬物相符。 6.結(jié)賬 在每一會計期間終了時，計算并結(jié)轉(zhuǎn)各種賬簿的本期發(fā)生額和期末余額，并進(jìn)行試算平衡。 7.編制財務(wù)會計報告 依照試算平衡表和其他資料，按規(guī)定的格式和要求，編制出滿足用戶需要的財務(wù)會

60、計報告，這是會計循環(huán)終點。財務(wù)報告包括會計報表，會計報表附注和財務(wù)情況講明書，它們是會計的最終產(chǎn)品。 企業(yè)的經(jīng)營過程是持續(xù)不斷的，因此，會計循環(huán)也是周而復(fù)始的。上一循環(huán)的結(jié)束，也確實是下一循環(huán)的開始。 三、規(guī)范會計信息的原則 為保證會計信息的質(zhì)量，必須對會計信息的記錄、核算、匯總及編制報告等過程進(jìn)行規(guī)范，必須遵守以下十三條差不多原則： 1.客觀性原則 客觀性原則是用來衡量會計記錄和會計報表是否真實、客觀地反映經(jīng)濟(jì)活動的一項重要原則。事實上質(zhì)是會計核算應(yīng)當(dāng)以實際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，如實反映財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。 會計核算的客觀性原則包括三個方面的含義，即真實性、可靠性和可驗證性。 真實性指會計反