【學習課件】第一章房地產開發(fā)經營與管理概述

1、房地產開發(fā)經營與管理主講：李建強 副教授四川農業(yè)大學經濟管理學院自我介紹： 農業(yè)經濟管理93級本科，1997年保送攻讀土地資源管理專業(yè)碩士研究生，并同時留校擔任助教工作。2000年破格兩年提升講師?，F為南京農業(yè)大學土地資源管理專業(yè)博士研究生 ，副教授、碩士研究生導師，研究方向主要為土地經濟與制度、農業(yè)和農村區(qū)域發(fā)展。曾主研省部級以上研究課題10余項，在中國土地科學、中國人口資源與環(huán)境等雜志公開發(fā)表論文15篇。聯系方式：，騰訊通：6605課程簡介教學大綱教材與參考書目學習要求與考核緒論：本書將系統(tǒng)介紹房地產投資、房地產市場的基本概念與理論、重點講述房地產市場調查與分析、房地產投資項目經濟評價與可

2、行性分析的技術和方法，介紹房地產開發(fā)程序、房地產金融和物業(yè)管理等內容。課程簡介教學大綱：第一章：房地產開發(fā)經營與管理概述 4學時第二章：房地產市場及其運行規(guī)律 4學時第三章：房地產開發(fā)的程序 4學時第四章：現金流量與資金時間價值 6學時第五章：房地產投資經濟效果評價 6學時第六章：風險與不確定性分析 6學時第七章：房地產市場調查與市場分析 6學時 第八章：房地產開發(fā)項目的可行性分析 4學時第九章：房地產金融與項目投資 4學時第十章：物業(yè)資產管理 4學時選用教材：劉洪玉主編，房地產開發(fā)經營與管理，中國建筑工業(yè)出版社，中國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材，2005參考書籍： 1、葉劍平，房地產經營

3、與管理，中國農業(yè)出版社，2002 2、姚君澤，房地產開發(fā)與經營，中國物價出版社，1996 學習要求與考核學習要求1、自學（熟悉教材）2、復習（練習、作業(yè)）掌握每一章知識，再融會貫通考核：作業(yè)考試 第一章房地產開發(fā)經營與管理概述 第一節(jié) 房地產和房地產業(yè)概述 第二節(jié) 房地產開發(fā)經營與管理概述 第三節(jié) 房地產投資概述學習目的與要求: 掌握:房地產和房地產業(yè)的內涵，投資的概念、分類、特性和作用，房地產投資的概念、特性，房地產直接投資和間接投資的概念。 熟悉：房地產投資的形式及利弊 了解：房地產投資風險、投資組合的概念，房地產投資風險類型及其對投資者行為的影響。第一節(jié) 房地產和房地產業(yè)概述一、房地產概

4、述（一）房地產的基本概念房地產是房產和地產的總和，本質上是指土地及附著在土地上的建筑物和構筑物及其的各種權益。一般而言，房地產指建筑物和土地構成的有機整體。第一節(jié) 房地產和房地產業(yè)概述一、房地產概述（一）房地產的基本概念注：房地產包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才稱為房地產。單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產，是房地產的一種存在形式。辨析：房地產與不動產的區(qū)別與聯系房地產是不動產，但不動產不一定是房地產。（二）房地產的分類：1.按開發(fā)程度分類：（1）土地：房地產的一種特殊形態(tài)，是房地產范疇中最主要的組成部分。*土地又分為建設用地和非建設用地兩類*依土地所處的狀

5、態(tài)不同，城市土地又分為具有開發(fā)建設條件、立即可以開始建設的熟地和必須經過土地的再開發(fā)過程才能用于建設的土地。（2）在建工程：已經開始工程建設但尚未竣工投入使用的房地產。（3）建成后的物業(yè)：指已建成投入使用的建筑物及其附屬設備與設施和相關場地。2.按用途劃分：居住物業(yè)：包括普通住宅、高級公寓、別墅等。商業(yè)物業(yè)（收益性物業(yè)或投資性物業(yè)）包括商務辦公樓、寫字樓、旅館、商店等工業(yè)物業(yè)：包括廠房、倉庫等特殊物業(yè)：通過政府特殊許可，在市場上交易較少的長期投資。包括政府辦公樓、學校教堂、寺廟、墓地等。（三）房地產的特性1.位置的固定性（包括不可移動性、地區(qū)性和個別性）2.經濟壽命的可延續(xù)性3.適應性：物業(yè)本

6、身并不產生收益，物業(yè)的收益是在使用過程中產生的4.不一致性5.需要特殊管理6.能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益二、房地產業(yè)概述（一）房地產業(yè)的概念房地產業(yè)是從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行業(yè)。它包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修管理，土地使用權的劃撥、轉讓，房屋所有權的租賃、抵押等，以及由此而形成的房地產市場。屬于第三產業(yè)。（二）房地產業(yè)的特點1.房地產業(yè)投資大、周期長、效益高2.房產、地產交易的不可分割性3.房地產業(yè)的產品保值性、增值性和地域性4.房地產業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影響三、我國房地產的基本制度（一）房地產產權1.概念：產權是指財產的所有權，是財產所有者在法律范圍內對其財產享有

7、的占有、使用、收益和處分的權利。房產是房屋的經濟形態(tài)，房產的產權就是房屋的所有權。三、我國房地產的基本制度（一）房地產產權2、房地產所有權法律關系（1）主體：公民、法人、產權人或共有人（2）客體：房屋及其土地（3）內容：產權人享有的權利及其應承擔的義務。享有權利包括占有、使用、收益和處分四項權利。3.房地產產權的分類：1.全民所有制的房產，又稱國家房產2.集體所有的房產3.私有房產4.不同所有制之間的共同房產5.涉外房產6.其他房產：包括宗教房產、宗族房產、會館房產以及解放初期遺留的國家代管房產等。（二）土地使用制度1.征收土地使用費2.開展土地使用權有償出讓和轉讓試點3.修改土地管理法4.制

8、定全國性的土地使用權出讓轉讓條例5.頒布房地產管理法（三）住房制度改革1.傳統(tǒng)住房制度及其特點（1）低租金、高補貼（2）國家包、福利制（3）實物分配2.我國住房制度改革的歷程（補充）3.房地產法確立的基本制度體系（補充）第二節(jié) 房地產開發(fā)經營與管理概述一、房地產開發(fā)經營（一）基本概念1、房地產開發(fā)：房地產開發(fā)是指通過多種資源的組合、使用而為人類提供入住空間并改變人類生存的物質環(huán)境的一種活動。2、房地產經營廣義：以房地產、房產、地產為經營對象，以最小投入獲得最大收益的經濟活動狹義：房地產廠商進行出售、出租活動的行為3、房地產開發(fā)經營對房地產的策劃、規(guī)劃設計、投資建設、租售營銷、服務管理，是綜合性

9、的兼跨越生產與流通兩個領域的經濟活動。（二）房地產開發(fā)經營的規(guī)律1.價值規(guī)律2.供求規(guī)律3.競爭規(guī)律4.在國家的宏觀調控下進行二、房地產管理（一）房地產管理的概念1、含義：房地產管理是指房地產經營與管理部門、房地產企業(yè)和物業(yè)管理公司，對國家授權、單位法人和公民個人委托管理的房地產所進行的房屋出售、土地使用權轉讓、房地產出租、抵押、房屋修繕和房地產再開發(fā)及售后服務等各項經營和物業(yè)管理活動的總稱。二、房地產管理（一）房地產管理的概念2、目的為實現經營與管理目標對上述經營活動所進行的計劃、指揮、協(xié)調、督促、檢查等組織管理工作。其重點是房地產產業(yè)管理和物業(yè)管理。（二）房地產管理的體制1、直管體制2、自

10、管體制3、托管體制4、代管體制5、物業(yè)管理體制（三）房地產管理的內容1、房地產產業(yè)管理（1）建立房地產接管、撤管登記制度，搞好房地產產業(yè)數量管理（2）建立房地產等級評定制度，搞好房地產產業(yè)質量管理（3）建立房地產價值評估制度，搞好房地產資產管理（4）建立房地產使用單位檢查制度，搞好房地產業(yè)的保護管理（5）建立房地產產業(yè)資料保管制度，搞好房地產產業(yè)檔案管理（三）房地產管理的內容2、物業(yè)管理：泛指一切有關房地產的開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務。具體內容見第十章第三節(jié) 房地產投資概述一、投資與房地產投資（一）投資1、投資的概念：投資是指經濟主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊

11、付一定量的貨幣與實物，經營某項事業(yè)的經濟行為。2、投資的分類：總體上可以分為固定資產投資和流動資產投資。投資固定資產投資流動資產投資按統(tǒng)計分類按投資主體的經濟類型分類按資金來源分類按固定資產投資的使用構成基本建設投資更新改造投資房地產開發(fā)投資國有其他固定資產投資城鎮(zhèn)集體固定資產投資國有經濟集體經濟個體經濟聯營經濟股份制經濟外商投資經濟港澳臺投資經濟國家預算內資金國內貸款利用外資其他投資自籌資金建筑安裝工程設備和工器具購置農村集體固定資產投資城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資農村個人固定資產投資其他費用投資3、投資的特性：（1）投資是一種有目的的經濟行為（2）投資具有時間性（3）投資的目的在于得到報酬（4

12、）投資具有風險性4、投資的作用：（1）投資是一個國家經濟增長的基本推動力（2）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關（3）投資可以促進人民生活水平的提高（4）投資有利于一國的國內穩(wěn)定和國際交往（二）房地產投資1、房地產投資的概念房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產開發(fā)與經營活動的經濟行為。包括房地產開發(fā)投資和房地產置業(yè)投資。*房地產開發(fā)投資：從事商品房和土地開發(fā)經營活動的投資。（1）商品房建設投資：房地產開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資

13、（含拆遷、回遷還建用房）。（2）土地開發(fā)投資:房地產開發(fā)企業(yè)（單位）進行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。房地產投資房地產開發(fā)投資房地產置業(yè)投資廣義狹義狹義的房地產開發(fā)投資以房地產資產權益為對象的投資商品房建設投資土地開發(fā)投資購買房地產企業(yè)的股票、債券購買房地產資產支持的證券、債券2、房地產投資的物業(yè)類型：物業(yè)類型按物理形態(tài)劃分按使用目的劃分土地建成物業(yè)在建工程居住物業(yè)特殊物業(yè)商用物業(yè)工業(yè)物業(yè)類型含義包括目的居住物業(yè)供人們生活居住的房地產包括普通住宅、公寓、別墅等 滿足自用用于投資商用物業(yè)（經營性物業(yè)、收益性物業(yè)、投資性物業(yè)

14、）出租經營、為投資者帶來經常性收入現金流的房地產酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等用于投資自用自營工業(yè)物業(yè)為人類生活生活提高入住空間的房地產工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等出售出租特殊物業(yè)物業(yè)空間內的經營活動需要得到政府特殊許可的房地產賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等長期投資，靠日常經營活動的收益回收投資二、房地產投資的特性：1、位置固定性（不可移動性）2、壽命周期長：*經濟壽命：在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間。*自然壽命：房地產從地上建筑物建成投入

15、使用開始，直至建筑物由于主要結構構建和設備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間房地產經濟壽命公寓、酒店、劇院建筑40年工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓45年銀行、零售商業(yè)用房50年倉儲用房60年鄉(xiāng)村建筑25年二、房地產投資的特性：*房地產的經濟壽命與其使用性質相關。*注意：稅法中規(guī)定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命有關。房地產經濟壽命公寓、酒店、劇院建筑40年工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓45年銀行、零售商業(yè)用房50年倉儲用房60年鄉(xiāng)村建筑25年3.適應性4.各異性5.政策影響性6.專業(yè)管理依賴性7.相互影響性三、房地產

16、投資的形式投資形式房地產直接投資房地產間接投資房地產開發(fā)投資房地產置業(yè)投資房地產企業(yè)債券和股票投資投資于房地產投資信托公司購買住房抵押支持證券權益型抵押型混合型1、房地產直接投資：投資者直接參與房地產開發(fā)或購買房地產的過程，參與有關管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。（1）房地產開發(fā)投資：投資者從購買土地使用權開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。（2）房地產置業(yè)投資：指面向現有運行中的房地產

17、資產，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地產），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產）。是從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費的四個方面的利益。例如：某公司以300萬元投資購買了一個250m2的寫字樓單位，并將其中的100m2用作該公司的辦公室，將另外的150m2租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是50萬元。經過10年之后，該公司為了財務安排方面的需要，將擁有250m2寫字樓全部轉售出去，扣除銷售稅費后的凈銷售收入是450萬元?？梢钥闯?，該公司的置業(yè)投資，同時達到了自用（消費）、獲取經常性收益、投資保值和

18、增值等幾方面的目的。2、房地產間接投資將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產經營管理工作。房地產企業(yè)債券和股票投資投資于房地產投資信托公司（REITs）購買、開發(fā)、管理和出售房地產資產的公司 購買住房抵押支持證券四、房地產投資的利弊利弊相對較高的收益水平（開發(fā)：20%；置業(yè)：1520%）易于獲得金融機構的支持能抵消通貨膨脹的影響提高投資者的資信等級變現性差投資數額巨大投資回收周期長（開發(fā)：35年；置業(yè)：810年）需要專門的知識和經驗五、 房地產投資的風險(一)房地產投資風險的基本概念1、風險:獲得預期收益可能性的大小。*風險可以用標準方差表示。標準方差越小，各種

19、可能收益的分布就越集中，投資風險越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布越分散，風險越大。*完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲得預期收益可能性的大小。五、 房地產投資的風險(一)房地產投資風險的基本概念2、風險與不確定性:對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計是定性的，而非定量的。3、風險分析的目的(1)分析預期收益是多少，出現的可能性大小(2)分析相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性大小(3)分析預期收益的變動性和離散性4、房地產投資風險的體現(1)投入資金的安

20、全性(2)期望收益的可靠性(3)投資項目的變現性(4)資產管理的復雜性(二)系統(tǒng)風險1.通貨膨脹風險(購買力風險):投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。2.市場供求風險:投資者所在地區(qū)房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。3.周期風險:房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。4.變現風險:指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。(二)系統(tǒng)風險5.利率風險:利率提高對房地產市場的影響。6.政策風險:政府有關房地產投資的土地供給政策、低價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策等對房地產投資者收益目標的實現產生的影響。7.政治風險:由政

21、變、戰(zhàn)爭、經濟制裁、外來侵略等因素造成的風險。8.或然風險:火災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。(三)個別風險1.收益現金流風險:指房地產投資項目的實際收益現金流為達到預期目標要求的風險。2.未來經營費用風險:指物業(yè)實際經營管理費用支出超過預期經營費用而帶來的風險。3.資本價值風險:資本價值在很大成都上取決于預期收益現金流和可能的未來經營費用分析。(三)個別風險4.比較風險(機會成本風險):投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的可能。5.時間風險:指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險6.持有期風險:指與房地產投資持有時間相關的風險。(四)風

22、險對房地產投資決策的影響1.投資者根據不同類型房地產投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平2.使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉移風險六、風險與投資組合(一)投資組合理論1.主要觀點:對于相同的宏觀經濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同反應。在這種情況下，把適當的投資項目組合起來，可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。六、風險與投資組合(一)投資組合理論2.作用:投資組合理論可以規(guī)避個別性非市場因素(個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等)，但系統(tǒng)性市場風險(例如宏觀經濟因素、國家金融狀況等)仍然存在。投資項目的數量個別風險或非市場風險系統(tǒng)風險或市場風險風險3.風險的計量由于系統(tǒng)風險無法規(guī)避，市場性風險率成為某一種投資項目相對于整個市場變化反應幅度的評估。投資者的應得利益便以補償這個風險率為主。E(rj):某一時段