益園文化創(chuàng)意園區(qū)項目定位課件

1、這里是藝術(shù)靈感創(chuàng)意交融的精神家園！這里不是鋼筋混凝土的構(gòu)筑出則繁華，入則寧靜知進退，能上下如何實現(xiàn)產(chǎn)品差異化，打造具有競爭力的產(chǎn)品定位？如何整合內(nèi)部資源，提出融合性的項目形象定位？如何從產(chǎn)品規(guī)劃、定位的層面體現(xiàn)該核心競爭力？如何進行非常規(guī)寫字樓招商的渠道推廣，將本案的定位與理念傳達于受眾？創(chuàng)意=差異定位篇推廣篇招商篇三大篇章Part1項目定位主體 identity產(chǎn)業(yè)選擇以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為發(fā)展背景，依托國內(nèi)外大型企業(yè)的設(shè)計研發(fā)中心，集辦公、商務(wù)配套、商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)！主體產(chǎn)業(yè)輔助產(chǎn)業(yè)以數(shù)字化技術(shù)、工業(yè)設(shè)計、科技研發(fā)等服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)，涵蓋了影視、動畫游戲設(shè)計、CG設(shè)計、創(chuàng)意設(shè)計、數(shù)字

2、藝術(shù)等多媒體領(lǐng)域。商務(wù)服務(wù)業(yè)配套，緊密結(jié)合主體產(chǎn)業(yè)需求，消費性文化產(chǎn)業(yè)，突出創(chuàng)意，個性鮮明，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展。結(jié)合北京市的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景，確定本項目的產(chǎn)業(yè)定位創(chuàng)辛苦一天，不小心錯過六點的晚餐；直至23：00放下工作吃上宵夜；突然靈感閃現(xiàn)，繼續(xù)工作；靈感枯竭，放下鼠標，聽上兩曲音樂完成工作已是太陽升起，收拾東西，睡覺休息；午后起床，下午再進公司，下班后三兩知己放松片刻；等待下一輪的創(chuàng)作工作著、生活著；游離在二者之間；新創(chuàng)意人士的一天讓創(chuàng)意更有意義，讓生活更有活力現(xiàn)有園區(qū)提供的：工作、再工作、還是工作創(chuàng)意人士需要的：成功的生意、舒適的生活、放松的享樂Vs在8小時之內(nèi) 更在8小時之外在界內(nèi) 更在界

3、外創(chuàng)意限 界限 時創(chuàng)意人士的商務(wù)秀場綠色低碳的智造空間文化產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)造舞臺 象 位形定文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實訓(xùn)基地，設(shè)計師藝術(shù)靈感創(chuàng)意交融的精神家園EOD企業(yè)獨棟功能雙鏈：DNA式雙鏈結(jié)構(gòu)聯(lián)動 創(chuàng)意+生活雙核：創(chuàng)意辦公核+特色商業(yè)核創(chuàng)意辦公區(qū)總部辦公區(qū)行政辦公區(qū)雙核：創(chuàng)意辦公核+特色商業(yè)核核心創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)域，針對對項目建筑有獨特偏愛的文化創(chuàng)意企業(yè)、工業(yè)設(shè)計類企業(yè)、IT網(wǎng)絡(luò)企業(yè)、科技類創(chuàng)新企業(yè)等靈感創(chuàng)作業(yè)者創(chuàng)意辦公區(qū)創(chuàng)意是形而上的學(xué)問故先有形而后方能生意行業(yè)標桿企業(yè)，乃至權(quán)威機構(gòu)，國內(nèi)外知名領(lǐng)先企業(yè)客戶選擇Customer總部辦公區(qū)跨國企業(yè)的地區(qū)性乃至全球性設(shè)計研發(fā)總部國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)的全國性/全球性總部客

4、戶選擇Customer全球500強，以及國內(nèi)500強企業(yè)，央企國企單位成長中的中小創(chuàng)意設(shè)計企業(yè)、文化培訓(xùn)機構(gòu)、傳媒機構(gòu)、藝術(shù)家工作室行政辦公區(qū)客戶選擇Customer知名藝術(shù)家工作室、國內(nèi)外藝術(shù)培訓(xùn)機構(gòu)，動漫設(shè)計公司雙核：創(chuàng)意辦公核+特色商業(yè)核高檔餐廳：富麗堂皇/奢華品味餐廳：講究情調(diào)/形象簡餐/快餐：經(jīng)營時間靈活大眾餐廳：輻射周邊社區(qū)休閑娛樂商務(wù)服務(wù)特色商業(yè)餐飲文化酒吧、私人會所健身房、茶屋醫(yī)療按摩、臺球室個人畫廊、雕塑館便利店、銀行蛋糕房、洗衣房圖書館、票務(wù)中心餐飲客戶Customer財富精英與時尚白領(lǐng)聚集的消費領(lǐng)地，以地域風(fēng)情為主的特色文化餐飲，給在此居住和工作的消費者創(chuàng)造理想的消費場所

5、。休閑娛樂Customer注重個人安全、私密的會員制高級會所、醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)，以及供給商務(wù)洽談的咖啡吧，創(chuàng)意者放松、娛樂的健身中心，臺球館等商務(wù)服務(wù)Customer滿足園區(qū)日常辦公需求于，豐富園區(qū)配套種類需求全方位、多元化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)意辦公區(qū)行政辦公區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)建筑、IT網(wǎng)絡(luò)、科技培訓(xùn)、設(shè)計類特色品牌講求空間、環(huán)境，增加靈感，促進創(chuàng)作講究產(chǎn)品給企業(yè)帶來良好的形象展示注重產(chǎn)品的硬件配套，園區(qū)的軟性服務(wù)注重服務(wù)人群的質(zhì)量、數(shù)量總部辦公區(qū)500強知名企業(yè)3621121159104783611125910478創(chuàng)意辦公區(qū)特色商業(yè)行政辦公區(qū)AB2AB總部辦公區(qū)AB1CAB特色商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃：3、6號樓

6、地下一層、地上四層 1、5號樓地下一層規(guī)劃面積：3號樓地下2402 ，地上9250 6號樓地下3592 ，地上5350 1號樓地下2000 5號樓地下2000業(yè)態(tài)劃分特色商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層業(yè)態(tài)定位：臺球館規(guī)劃面積：1000業(yè)態(tài)規(guī)劃：地上四層業(yè)態(tài)定位：一層咖啡吧、連鎖超市、便利餐飲、商務(wù)中心 二層保健養(yǎng)生、美容醫(yī)療醫(yī)院 三、四層藝術(shù)主題酒店規(guī)劃面積：一層2490 咖啡吧300 、連鎖超市300 、便利餐飲1000 茶屋300、商務(wù)中心100,二、三、四層商業(yè)門臉500 二層2301 保健養(yǎng)生1000 、美容醫(yī)療醫(yī)院1300 三、四層4460 ，藝術(shù)主題酒店 3業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層業(yè)態(tài)定位：健

7、身中心規(guī)劃面積：20006業(yè)態(tài)規(guī)劃：地上二層業(yè)態(tài)定位：一層銀行、蛋糕房、品牌中餐 二層私人會所、品牌中餐規(guī)劃面積：一層2696 銀行2000（兩家） 、蛋糕房200 、品牌餐飲500 二層2654 私人會館1500 、品牌餐飲1200 業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層業(yè)態(tài)定位：員工宿舍規(guī)劃面積：2000業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層業(yè)態(tài)定位：員工餐廳規(guī)劃面積：2000創(chuàng)意辦公區(qū)規(guī)劃：4、5、7、8、9、10號樓面積：總部辦公區(qū)規(guī)劃：1、2、11號樓面積：行政辦公區(qū)規(guī)劃：1號樓C區(qū)，6號樓三、四層，12號樓面積：租金定價原則：本案租金=租金+物業(yè)費+能源費價格定位創(chuàng)意/總部辦公區(qū)本案租金=租金+物業(yè)費+能源費創(chuàng)意辦公區(qū)租

8、金=6.0+0.4+0.4=6.8元/平米/天總部辦公區(qū)租金=6.0+0.4+0.4=6.8元/平米/天特色商業(yè)區(qū)建議：商業(yè)租金為810元/平米/天價格建議說明上述租金價格為項目經(jīng)營較為成熟后的建議價格，因項目整體運營，經(jīng)營成熟需一定成熟期，特別是營銷活動對市場的影響也需要一定時期發(fā)揮作用，加之考慮經(jīng)營前期的推廣期、空置率、吸引企業(yè)入住等因素，建議入市價格以上述價格的50%60%為宜。根據(jù)市場經(jīng)驗，通過約三年經(jīng)營，待市場成熟，進入第四五年可望達到上述建議價格。首年入市價格功能區(qū)體量租金（元/平米/天）創(chuàng)意辦公區(qū)4.0總部辦公區(qū)4.0行政辦公區(qū)4.0商業(yè)部分101006.0均價（元/平米/天）4

9、.2建議入市底價價格（元/平米/天）2.93.2元/平米/天面積比例（%）體量（平米）租金（元/平米/天）15150003.015150003.520200004.520200005.030300006.0價格遞增進度Part2項目推廣招商變召商為產(chǎn)業(yè)鏈而召商，實現(xiàn)利益共同體點對面招商，整體把控，利于塑造項目品牌形象走差異化路線，形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意招商模式變外延三個基本點戶外活動媒體造勢召集爆破收益性投入三面發(fā)光燈箱廣告位設(shè)計，燈箱頂端內(nèi)容為項目LOGO和名稱，及道路指示標志；燈箱腰身三面廣告位，可出租給園區(qū)入戶企業(yè)，每年收取一定的廣告費用。燈箱廣告設(shè)立在西山創(chuàng)意大道兩側(cè)，四季青橋至杏石口橋。

10、項目大門入口處樹立燈箱廣告位西平莊路口設(shè)立導(dǎo)式燈箱牌。項目水壇中心設(shè)置三維立體水牌，園區(qū)內(nèi)路口設(shè)道路指示牌以SP活動為主導(dǎo)的公關(guān)營銷花最少的錢最快到達最有效的客可提供場地召開某一行業(yè)/類客戶發(fā)布會，展覽會，摸清其行業(yè)的市場關(guān)注點和媒體接觸習(xí)慣，有針對性地進行召集式推廣資源整合+組合技巧舉辦熱門的，具有權(quán)威力和創(chuàng)新力的行業(yè)類活動，主辦或協(xié)辦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)各類重大活動（最好有政府支持背景）借活動聲勢或政府、名人效應(yīng)形成項目在行業(yè)內(nèi)的效應(yīng)。 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)周目標客戶：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)所有企業(yè)及關(guān)注創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的群體活動規(guī)劃：引入文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會，充分利用園區(qū)場地，定期主辦創(chuàng)意周活動設(shè)計目的：活躍項目創(chuàng)意氛圍，利用權(quán)威機構(gòu)的

11、知名度充實品牌形象活動影響：擴大市場覆蓋面和知名度造勢項目整體推廣北京國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)周活動策源資源創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇目標客戶：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)所有企業(yè)及關(guān)注創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的群體活動規(guī)劃：引入創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會，充分利用園區(qū)場地，定期主辦創(chuàng)意巡展設(shè)計目的：活躍項目創(chuàng)意氛圍，利用權(quán)威機構(gòu)的知名度充實品牌形象活動影響：擴大市場覆蓋面和知名度造勢項目整體推廣策源資源 申請文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，政府專項資金補貼，入住企業(yè)享受相關(guān)減稅或免稅政策。 對于企業(yè)和個人來說，則意味著權(quán)威性與公正性。讓政府的咽喉為項目樹品牌大旗申請文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，創(chuàng)造新聞價值和社會價值媒體召集媒體作為全程輔助,以軟性新聞報道為主要形式,配合活動全面鋪開,擴

12、大影響力,不斷加強市場印象,瞬間造勢網(wǎng)絡(luò)投放策略配合活動性事件，進行集中式投放通過專業(yè)寫字樓網(wǎng)站、圖文形象廣告、文字鏈及配送資源，積累客戶，維持項目熱度網(wǎng)站制作，全面展示項目信息定向直投北京各大文化創(chuàng)意園區(qū)、總部辦公基地、獨棟花園辦公區(qū)企業(yè)，知名品牌企業(yè)定點直投項目銷售資料世界500強、國內(nèi)500強，央企、國企單位直投資料商業(yè)協(xié)會、產(chǎn)業(yè)協(xié)會機構(gòu)銀行VIP客戶，私人會所，高檔酒店文化創(chuàng)意大道燈箱項目附近導(dǎo)旗、立柱項目整體外觀形象建設(shè)現(xiàn)場創(chuàng)意包裝直郵短信邀約拜訪項目官方網(wǎng)站（含交流平臺搭建）創(chuàng)意類、行業(yè)類網(wǎng)站鏈接創(chuàng)意專家學(xué)者專版專業(yè)寫字樓信息網(wǎng)站點對點推廣網(wǎng)絡(luò)推廣綜議戶外Part3招商進度整體招商進度大致分為三個階段 市場