商業(yè)項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣思路109PPT208年課件

1、天鴻寶業(yè)回龍觀商業(yè)項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣思路blueprint 2019.12報(bào)告思路總體定位人氣商氣財(cái)氣 商業(yè) 的混合功能開發(fā)開發(fā)商投資商經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者財(cái)氣商氣人氣財(cái)氣報(bào)告思路總體定位人氣商氣財(cái)氣 商業(yè) 的混合功能開發(fā)人氣商氣財(cái)氣 商業(yè) 的混合功能開發(fā)人氣強(qiáng)迫引導(dǎo)商業(yè)動(dòng)力TOD借鑒核心商業(yè)里應(yīng)外合聚集人流TOD借鑒TOD借鑒線路數(shù)量6效益比較7交通情況1換乘站點(diǎn)4TOD模型2人流方向3出行人數(shù)51、交通情況 區(qū)域道路交通觀內(nèi)3條出觀交通；城市主干道南北向4條、東西向4條；城市次干道網(wǎng)狀分布； 與項(xiàng)目關(guān)系：項(xiàng)目道路網(wǎng)密；對(duì)外交通發(fā)達(dá)；商業(yè)預(yù)留地不適宜商業(yè)形成。 項(xiàng)目道路交通四條城市主干道圍合而成 東西

2、向：回南北路、中軸線十里長(zhǎng)街 南北向：黃平西側(cè)路、建材城東側(cè)路次干道和支路網(wǎng)狀分布 東西向：回南路、周良路 南北向：黃平路、霍營(yíng)西路、霍營(yíng)東路城市主干道回南北路、建材城東側(cè)路、黃平西側(cè)路等連接外部交通；項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃的城市三級(jí)道路寬度都在30米以上，道路通行量較高；項(xiàng)目地塊有道路直接到城鐵?；魻I(yíng)西路道路寬度30米?，F(xiàn)狀公共交通 外部公交線路 出觀公交：6條，主要分布在西側(cè)；出觀交通（八達(dá)嶺高速）擁堵；城鐵出行份額大。觀內(nèi)公交：6條，分布在西側(cè)；公共交通不完善，招手就停、末班車早影響居民的出行。內(nèi)部公交線路 過(guò)觀公交：8條，分布在西側(cè)；從回龍觀邊緣經(jīng)過(guò)，出觀的運(yùn)載能力受限制。 公交經(jīng)過(guò)線路 區(qū)域公

3、共交通不完善，交通擁堵；公交覆蓋面積少，缺乏系統(tǒng)化調(diào)節(jié)；公共交通總結(jié) 2、TOD理念公交線路模型 TOD分為社區(qū)TOD和城市TOD?！吧鐓^(qū)TOD”位于支線公路網(wǎng)上，距輕軌車站或公交換乘站10分鐘車程。我們從出行的方式來(lái)研究TOD理念的公交線路：通過(guò)城鐵出行（研究公交內(nèi)部線路） 觀內(nèi)北部、西北部為目標(biāo)人群（南部地區(qū)通過(guò)商業(yè)動(dòng)力吸引）； 公交線路環(huán)繞觀內(nèi)，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目到達(dá)城鐵。通過(guò)公交出行（研究公交外部、經(jīng)過(guò)線路）公交總站周圍為目標(biāo)客群；公交總站為公交出觀公交線路起始點(diǎn)；通過(guò)項(xiàng)目換乘到達(dá)公交站出行。 3、人流的方向 根據(jù)時(shí)間區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人流方向如圖。 4、換乘點(diǎn)及出入口的設(shè)定根據(jù)區(qū)域內(nèi)的人流方向，確定換

4、乘站的位置。根據(jù)換乘站的位置，以及停車場(chǎng)的位置，確定商業(yè)出入口的位置。 5、TOD理念公交引導(dǎo)出行人數(shù)確定車站附近為辦公、居住、酒店、商業(yè) ，62%以上人員使用公交；地鐵車站周圍的一些大型居住區(qū), 公交出行份額超過(guò)了50%；與車站的距離每增加30米,公交出行份額下降約0.61個(gè)百分點(diǎn)；通過(guò)區(qū)域輻射人口，估計(jì)通過(guò)公交出行人口3萬(wàn)左右。 6、TOD理念公交引導(dǎo)數(shù)量確定 車道公交車輛的最大通行能力為6090輛/小時(shí)，考慮公交不影響交通流量的情況，設(shè)站的公交線路為1220條。 建議引導(dǎo)15條公交。 7、TOD理念公交線路帶來(lái)的效益比較假如成功引入15條公交線路，按一條線路6萬(wàn)元的建設(shè)費(fèi)計(jì)算，公交投資9

5、0萬(wàn)。15條線路每天可以吸引15條12小時(shí)4次/小時(shí)*車10人=7200人，專家預(yù)測(cè)2019年人均可支配收入4000美元，1/3拿來(lái)做日常消費(fèi)，假如有1/2到項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)，未來(lái)這部分人一年的消費(fèi)力大約有3800萬(wàn)/年。項(xiàng)目總投資4.2億。 從公交投資和總投資的比較，以及帶來(lái)的效益來(lái)看，TOD理念公交線路引入的重要性得以體現(xiàn)。人氣強(qiáng)迫引導(dǎo)商業(yè)動(dòng)力TOD借鑒核心商業(yè)里應(yīng)外合聚集人流核心商業(yè)核心商業(yè)選擇1人氣提升4原因2總結(jié)3 核心商業(yè) 1、選擇 商業(yè)的中心區(qū)是提升商業(yè)動(dòng)力的關(guān)鍵：大型品牌超市構(gòu)成項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)核心（由品牌效應(yīng)吸引人流）；社區(qū)配套品牌超市休閑娛樂(lè)品牌超市 2、原因 品牌超市的選擇（超市

6、百貨商場(chǎng)商業(yè)步行街）區(qū)域供應(yīng)：缺乏集中綜合性商業(yè)；區(qū)域需求：對(duì)超市類集中商業(yè)需求迫切（實(shí)物、心理）；商業(yè)發(fā)展百貨商場(chǎng)：經(jīng)營(yíng)品種、客戶群、發(fā)展趨勢(shì)、品牌號(hào)召力；大型超市：規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種、客戶群、品牌號(hào)召力；商業(yè)步行街：適合于城市中心，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；自身?xiàng)l件：進(jìn)深60米，限高18米，地塊狹長(zhǎng)；百貨業(yè) 在大建筑物內(nèi)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 （1）出現(xiàn)在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)； （2）位于交通要道； （3）規(guī)模較大； （3）經(jīng)營(yíng)高毛利商品。 大型綜合超市 采取自選銷售方式，銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。 （1）位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 （2）營(yíng)業(yè)面積一般比百

7、貨業(yè)小 （3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全， （4）注重連鎖經(jīng)營(yíng)、品牌開發(fā)。 3、結(jié)論 建議由兩種不同類型的品牌超市（如日常生活型的超市家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)龋患揖宇惓邪侔簿?、宜家等?gòu)成商業(yè)的主題），服裝、電器、食品等品牌店配合超市布局； 4、人氣的提升確立商業(yè)中心的區(qū)域地位；通過(guò)品牌商業(yè)增強(qiáng)商業(yè)動(dòng)力，從而增加人流；有效考慮地塊之間業(yè)態(tài)互補(bǔ)，延長(zhǎng)目的性人流在商業(yè)區(qū)停留時(shí)間。報(bào)告思路總體定位人氣商氣財(cái)氣 商業(yè) 的混合功能開發(fā)人氣商氣財(cái)氣 商業(yè) 的混合功能開發(fā)商氣格局空間業(yè)態(tài)配比位置建議空間格局聚集商氣體量測(cè)算體量測(cè)算 功能體量測(cè)算 1、商業(yè)服務(wù)業(yè) 我們將從商業(yè)區(qū)的角度去測(cè)算商業(yè)服務(wù)業(yè)的體量。未來(lái)項(xiàng)目區(qū)

8、域消費(fèi)力水平專家預(yù)測(cè)：2019年人均可支配收入可達(dá)4000美元，依照人口支出情況拿出13為日常消費(fèi)。2019年項(xiàng)目輻射的人口消費(fèi)能力：32000元/人6.61萬(wàn)人1/3=7.05億元年。項(xiàng)目區(qū)域的租金狀況根據(jù)北京商業(yè)物業(yè)的租金情況，和項(xiàng)目的自身情況，預(yù)計(jì)2019年項(xiàng)集中商業(yè)的租金水平大約在3.5元/平米*天左右。年租金大概在1260元/平米*年。消費(fèi)能力分析法基本思路是：區(qū)域輻射一定人口，這些人口的消費(fèi)額就是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的消費(fèi)收入，這部分消費(fèi)額中有10%作為租金。商業(yè)物業(yè)面積=總消費(fèi)額10%租金=5.6萬(wàn)平米從發(fā)展的角度來(lái)看，如果商業(yè)空置率要求為20%，我司建議產(chǎn)品商業(yè)服務(wù)業(yè)的體量在7萬(wàn)平米左右

9、。單店面積極限理論： 從顧客的生理和心理承受能力確定集中商業(yè)的規(guī)模。據(jù)測(cè)算，一般兒童疲勞時(shí)間的極限為4060分鐘，成人為120180分鐘。按此推算：（1）顧客購(gòu)物時(shí)間一般不會(huì)超過(guò)兩個(gè)半小時(shí)； （2）普通人休閑步速為3040米分； （3）每平方米營(yíng)業(yè)面積的顧客通過(guò)距離為0.350.4米。顧客對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積的心理最大承受量為：150分鐘40米分鐘0.35米平方米1.7萬(wàn)方米。因此，單體商場(chǎng)面積一般以不超過(guò)2.53萬(wàn)平方米為宜。根據(jù)區(qū)域供應(yīng)和需求的要求和地塊的指標(biāo)要求，我司建議商業(yè)服務(wù)業(yè)中綜合集中商業(yè)的體量為3.6萬(wàn)平米；純商商業(yè)面積在3.2萬(wàn)平米。（平米/千人）居住區(qū)小區(qū)建筑面積用地面積建筑面積用

10、地面積金融郵電6080255016222234醫(yī)療衛(wèi)生78198138378389878228文化體育125245225645457565105市政公用40150703603014050140 2、社區(qū)配套社區(qū)配套中有些主要服務(wù)于居住區(qū)，有些主要服務(wù)于小區(qū)及周邊，我們根據(jù)社區(qū)規(guī)劃的規(guī)范要求分別來(lái)確定項(xiàng)目社區(qū)配套的體量。 內(nèi)容體量（平米）金融郵電銀行、郵電所、電信支局3700醫(yī)療衛(wèi)生門診所3000文化體育影院、健身俱樂(lè)部、KTV、書店、網(wǎng)吧9800市政公用供熱站或熱交換站、燃?xì)庹{(diào)壓站、公廁等500合計(jì)-17000 3、商務(wù)辦公供應(yīng)市場(chǎng)需求市場(chǎng)地塊性質(zhì)自身?xiàng)l件 建議體量在6700平米左右的寫字樓。

11、商氣空間格局業(yè)態(tài)配比位置建議空間格局聚集商氣位置建議體量測(cè)算位置建議商業(yè)結(jié)構(gòu)1位置分布21、商業(yè)結(jié)構(gòu)形式 主干設(shè)施布局結(jié)構(gòu) 商業(yè)中心一般由一個(gè)或幾個(gè)吸引力最大、人流活動(dòng)最密集、最繁榮的大型綜合性商業(yè)主干設(shè)施來(lái)控制。它是商業(yè)中心功能布局的核心，其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施按一定規(guī)模排列。 城市商業(yè)中心主干設(shè)施的布局結(jié)構(gòu)有多種，我們項(xiàng)目商業(yè)主干設(shè)施的布局結(jié)構(gòu)符合單核一側(cè)延伸的形式。 多功能組織布局結(jié)構(gòu)項(xiàng)目商業(yè)定位方向?yàn)榛旌瞎δ荛_發(fā)，要求商業(yè)物業(yè)的完整性和綜合性，因此要根據(jù)商業(yè)的結(jié)構(gòu)形式的模式規(guī)劃項(xiàng)目商業(yè)。 2、位置分布 集中商業(yè) 根據(jù)商業(yè)要求的整體性、集中商業(yè)的體量，集中商業(yè)的位置就可以聚焦在A: G06-4

12、、G09-1和B:G05-3、G08-1的兩種選擇上；根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域自身情況從商業(yè)規(guī)劃、道路交通、控規(guī)要求三個(gè)角度選擇兩塊地。 商業(yè)規(guī)劃商業(yè)的位置關(guān)系靠近城市主干道、地標(biāo)性強(qiáng)適合A地塊；商業(yè)中心與環(huán)境的關(guān)系結(jié)合周圍環(huán)境，形成多樣化設(shè)計(jì)適合B地塊；商業(yè)中心的體量本項(xiàng)目商業(yè)中心的體量不宜過(guò)大適合A地塊；商業(yè)中心的消費(fèi)人群有較多的消費(fèi)人群適合A、B地塊；商業(yè)中心與教育用地的關(guān)系遠(yuǎn)離教育用地，如學(xué)校適合A地塊。 道路交通 商業(yè)中心與城市等級(jí)道路的關(guān)系周圍多低等級(jí)道路，利于商業(yè)的發(fā)展適合B地塊；商業(yè)中心與道路流向的關(guān)系宜設(shè)在道路流向的上游位置適合A地塊?；啬下返囊?guī)劃情況 規(guī)劃中的回南路到建材城東側(cè)路是斷頭

13、路，現(xiàn)為東西向主要道路；2019年底回南北路打通，回南路的作用降低；未來(lái)G區(qū)路網(wǎng)成型后，回南路對(duì)商業(yè)布局無(wú)影響。 控規(guī)商業(yè)中心與控規(guī)指標(biāo)的關(guān)系G05-3、G08-1地塊建面約5萬(wàn)平米，G06-4、G09-1地塊建面約4.4萬(wàn)平米適合A地塊。 結(jié)論：集中商業(yè)中心較適宜設(shè)在G06-4、G09-1地塊。 純商（體驗(yàn)街區(qū)和服務(wù)配套型商業(yè)）根據(jù)服務(wù)對(duì)象及配套；根據(jù)周邊環(huán)境；根據(jù)周邊其它業(yè)態(tài)（如金融公建、核心商業(yè)、學(xué)校等）；根據(jù)商業(yè)功能結(jié)構(gòu)布局。 建議體驗(yàn)感街區(qū)設(shè)在G05-3；服務(wù)配套型商業(yè)設(shè)在G05-1；社區(qū)配套社在G08-1。 辦公位置公建軸線；交通方便快捷；商業(yè)多功能布局。 建議：G04-4地塊為商

14、業(yè)辦公。商氣空間格局業(yè)態(tài)配比位置建議空間格局聚集商氣業(yè)態(tài)配比體量測(cè)算業(yè)態(tài)配比地塊業(yè)態(tài)1細(xì)化業(yè)態(tài)3 1、地塊主要業(yè)態(tài)配比及原因 G06-4、G09-1：超市及配套提升商業(yè)動(dòng)力 G04-4：辦公西鄰公建軸線；區(qū)域有一定的需求；地塊自身情況，位置、體量、地塊、交通的適宜。 G05-1：大眾餐飲街及部分公建服務(wù)配套G05-1地塊獨(dú)立存在，周邊情況不確定，確定的是有商務(wù)人流的存在，會(huì)產(chǎn)生日常工作的基本需求（以餐飲為主）。地塊西鄰商業(yè)金融用地，存在對(duì)公建服務(wù)配套的需求。 G05-3：休閑娛樂(lè)回龍觀市場(chǎng)缺乏綜合性休閑娛樂(lè)業(yè)；商業(yè)分布規(guī)律，以商業(yè)中心為核心，在其周邊分布娛樂(lè)休閑業(yè)作為業(yè)態(tài)互補(bǔ)；與綠化公園相鄰，

15、通過(guò)設(shè)計(jì)角度多樣化，形成區(qū)域內(nèi)城市景觀；商業(yè)圈層規(guī)律在休閑娛樂(lè)業(yè)的周邊，有一些餐飲業(yè)作為補(bǔ)充；做東邊公建配套補(bǔ)充。 地塊南部業(yè)態(tài)建議：體驗(yàn)感強(qiáng)的休閑娛樂(lè)商業(yè)； 地塊北部業(yè)態(tài)建議：以中檔餐飲為主。 G08-1：社區(qū)配套及公建服務(wù)范圍主要服務(wù)于社區(qū)及周邊小區(qū)，位置應(yīng)設(shè)在社區(qū)中心位置；與商業(yè)配合靠近商業(yè)區(qū)，與商業(yè)互補(bǔ)；交通方便的交通到達(dá)。 2、細(xì)化業(yè)態(tài)及原因 G05-1餐飲以大眾化、中低檔為主，體量以500平米左右為主。 公建配套為儲(chǔ)蓄所等，同時(shí)配備一些小型打字復(fù)印、車票代訂等公建服務(wù)配套。銷售策略：全部銷售 地塊與G區(qū)商業(yè)區(qū)域中心較遠(yuǎn)，自身較獨(dú)立，很難與其他商業(yè)地塊形成整體性； 地塊周邊情況不明朗

16、，較難控制； 周邊缺乏其它商業(yè)與之互動(dòng)，物業(yè)持有后較難進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整。 G05-3 南部地塊：酒吧、咖啡屋、茶吧、婚紗攝影、鮮花屋、書屋、樂(lè)器行、精品服裝、精制飾品、特色家居用品等為主。 休閑、娛樂(lè)、情感交流是休閑娛樂(lè)街區(qū)的核心功能。北部地塊：主要以中檔餐飲為主。 餐飲業(yè)與休閑娛樂(lè)業(yè)密不可分，雙方是相互融合的； 結(jié)合周邊的消費(fèi)水平，餐飲為中檔； 中檔餐飲投資信心很高。 G05-3地塊持有業(yè)態(tài)建議（持有面積：3000平米左右）商業(yè)物業(yè)持有商業(yè)面積的15%左右可對(duì)整個(gè)商業(yè)進(jìn)行很好的調(diào)節(jié)控制；持有部分在商業(yè)物業(yè)整體成熟之后可獲取更高的商業(yè)價(jià)值。 持有業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)地塊位置（地塊把角位置，業(yè)態(tài)為餐飲、精品服

17、裝、婚紗影樓）；位于人流出入位置，利于商業(yè)調(diào)整；餐飲、精品服裝具有“聚導(dǎo)”功能，能夠起到吸引人流，達(dá)到“聚店”效果；把角位置具有較強(qiáng)的可視性與可達(dá)性，引力效果明顯；婚紗影樓建筑形體具有很大的可塑性，增強(qiáng)體驗(yàn)感。 主要業(yè)態(tài)體量建議投資客對(duì)回龍觀2000平米左右的中檔餐飲擁有較高的投資信心；一般中檔綜合類酒吧經(jīng)營(yíng)面積在1000平米左右；中檔影樓面積為500-800平米之間；專業(yè)美容理療所需的經(jīng)營(yíng)面積一般為500-800平米左右；購(gòu)物場(chǎng)所占整個(gè)街區(qū)的30%左右。 主要業(yè)態(tài)位置建議中檔餐飲、精品店（持有部分）： 放置于G05-3地塊臨街把角處?？蛇_(dá)性強(qiáng)，吸引客流； 把角處物業(yè)升值快，租金收益高，對(duì)于整

18、個(gè)區(qū)域能起到拉升作用。專業(yè)美容康體： 對(duì)位置要求相對(duì)不強(qiáng)； 對(duì)環(huán)境要求較高。酒吧、婚紗攝影（持有）、咖啡屋： 需要愜意的環(huán)境，放置于公園邊。鮮花屋、精美飾品店等： 對(duì)客流的要求較高，需要對(duì)外進(jìn)行產(chǎn)品展示。 G08-1 社區(qū)配套及公建 根據(jù)社區(qū)規(guī)劃的規(guī)范要求確定社區(qū)配套業(yè)態(tài)金融郵電類別項(xiàng)目名稱服務(wù)內(nèi)容設(shè)置規(guī)定建筑面積m2用地面積m2金融郵電銀行分理處宜與商業(yè)中心結(jié)合或臨近8001000400500儲(chǔ)蓄所儲(chǔ)蓄為主100150-電信支局電話及相關(guān)業(yè)務(wù)根據(jù)專業(yè)規(guī)劃需求設(shè)置100025006001500郵電所郵電綜合業(yè)務(wù)宜與商業(yè)中心結(jié)合或臨近100150-根據(jù)以上規(guī)劃要求，我司建議項(xiàng)目金融郵電的產(chǎn)品業(yè)態(tài)

19、和體量為：產(chǎn)品服務(wù)范圍建筑面積m2數(shù)量銀行居住區(qū)8002郵電所住宅小區(qū)1001電信支局居住區(qū)20001合計(jì)-3700-醫(yī)療衛(wèi)生類別項(xiàng)目名稱服務(wù)內(nèi)容設(shè)置規(guī)定建筑面積m2用地面積m2醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)院含社區(qū)服務(wù)中心宜設(shè)于交通方便，環(huán)境較安靜地段；10萬(wàn)人左右設(shè)一所300到400床位；病房樓滿足冬至日2小時(shí)日照。1.21.8萬(wàn)1.52.5萬(wàn)門診所社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心3到5萬(wàn)人設(shè)一處2000300030005000衛(wèi)生站社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站1到1.5萬(wàn)人設(shè)一處300500護(hù)理院老年人日常護(hù)理100150床位，每床位大于30m230004500- 根據(jù)以上的要求，我司認(rèn)為項(xiàng)目配套中醫(yī)療衛(wèi)生類業(yè)態(tài)和體量為：設(shè)置一個(gè)門診所

20、3000平米，主要服務(wù)于整個(gè)居住區(qū)。文化體育類別項(xiàng)目名稱服務(wù)內(nèi)容設(shè)置規(guī)定建筑面積m2用地面積m2文化體育文化活動(dòng)中心圖書館、影視廳、舞廳、游戲廳、KTV、健身學(xué)習(xí)活動(dòng)場(chǎng)所等結(jié)合中心綠地40006000800012000文化活動(dòng)站閱覽、書畫茶座、少年老人活動(dòng)場(chǎng)所。結(jié)合中心綠地到5萬(wàn)人設(shè)一處40060010001500居民運(yùn)動(dòng)館健身場(chǎng)地60100米跑道等體育設(shè)施-11.5萬(wàn)居民健身設(shè)施籃、排球等小型場(chǎng)地，簡(jiǎn)單運(yùn)動(dòng)設(shè)施結(jié)合綠地2-產(chǎn)品建筑面積（m2）影院2000健身俱樂(lè)部3000KTV4000書店800合計(jì)9800 根據(jù)項(xiàng)目自身的情況和規(guī)劃的要求，我司建議文體類業(yè)態(tài)和體量為： 市政公用市政公用主要包

21、括：供熱站或熱交換站、燃?xì)庹{(diào)壓站等。根據(jù)社區(qū)規(guī)劃要求，我司建議預(yù)留500平米做市政公用設(shè)施 。 主要業(yè)態(tài)位置建議電影院：位置選擇周良路與霍營(yíng)西路交匯處。 位于G區(qū)中心，輻射力強(qiáng)； 交通便利，公交換乘方便，可視性與可達(dá)性較好； 有利于設(shè)計(jì)成為具有地標(biāo)性建筑。市政公用：位置選擇地塊最北端處。 市政公用對(duì)位置要求不高。醫(yī)院：位置選擇G08-1地塊中部，與霍營(yíng)西路臨街。 醫(yī)院人流、車流較大，放置于十字路口交通不方便； 醫(yī)院引導(dǎo)目的性消費(fèi)。報(bào)告思路總體定位人氣商氣財(cái)氣 商業(yè) 的混合功能開發(fā)人氣商氣財(cái)氣 商業(yè) 的混合功能開發(fā)短期回款長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)財(cái)氣價(jià)格確定租金確定銷售租賃獲得財(cái)氣銷售租賃價(jià)格確定價(jià)格確定純商1

22、寫字樓2 價(jià)格定位建議 基本假設(shè):投資回報(bào)率15%回收周期6.7年1、純商定價(jià)回龍觀純商租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金推廣修正個(gè)別修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位20物業(yè)形式11商業(yè)管理8交通14市政13消費(fèi)能力11人群消費(fèi)習(xí)慣5店鋪數(shù)量8商業(yè)氣氛10PabcP100danswerP*a*b*c=P P/d=answer answer(1)+answer(2)+.answer(n)/n=ANSWER ANSWER*d(m)=P(m)回龍觀純商租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金推廣修正個(gè)別修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位206物

23、業(yè)形式115商業(yè)管理82交通144市政134消費(fèi)能力1111人群消費(fèi)習(xí)慣55店鋪數(shù)量85商業(yè)氣氛1062.61.02112.7100480.0563清河純商租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金推廣修正個(gè)別修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位206物業(yè)形式117商業(yè)管理86交通145市政136消費(fèi)能力1110人群消費(fèi)習(xí)慣54店鋪數(shù)量85商業(yè)氣氛10531.03113.1100540.0574天通苑純商租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金推廣修正個(gè)別修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位205物業(yè)形式116商業(yè)管理85交通145市政135消費(fèi)能力1

24、110人群消費(fèi)習(xí)慣55店鋪數(shù)量85商業(yè)氣氛1052.91.020.9812.9100510.0569望京純商租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金推廣修正個(gè)別修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位209物業(yè)形式118商業(yè)管理85交通146市政136消費(fèi)能力1113人群消費(fèi)習(xí)慣57店鋪數(shù)量88商業(yè)氣氛1093.51.02113.6100710.0507我項(xiàng)目純商租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金推廣修正個(gè)別修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位205物業(yè)形式115商業(yè)管理83交通145市政138消費(fèi)能力116人群消費(fèi)習(xí)慣58店鋪數(shù)量85商業(yè)氣氛10

25、52.81112.8100500.0553我項(xiàng)目05-1租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金地段修正業(yè)態(tài)修正風(fēng)格修正整體修正系數(shù)區(qū)位物業(yè)形式商業(yè)管理交通市政消費(fèi)能力人群消費(fèi)習(xí)慣店鋪數(shù)量商業(yè)氣氛2.80.981.0212.8建議售價(jià):6800元/平米(比較法6753.6元/平米)建議售價(jià):7000元/平米(比較法6994.8元/平米)我項(xiàng)目05-3租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金地段修正業(yè)態(tài)修正風(fēng)格修正整體修正系數(shù)區(qū)位物業(yè)形式商業(yè)管理交通市政消費(fèi)能力人群消費(fèi)習(xí)慣店鋪數(shù)量商業(yè)氣氛2.811.011.022.9我項(xiàng)目08-1租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金地段修正業(yè)態(tài)修正風(fēng)格修正整體修正系數(shù)區(qū)位物業(yè)形式商業(yè)管理交通市政消

26、費(fèi)能力人群消費(fèi)習(xí)慣店鋪數(shù)量商業(yè)氣氛2.810.960.962.6建議售價(jià):6300元/平米(比較法 6271.2元/平米)2、寫字樓定價(jià)清河永泰怡清園寫字樓因素比較表比較項(xiàng)目售價(jià)推廣修正交易情況修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位2514樓盤交通186戶型產(chǎn)品形勢(shì)154周邊商業(yè)配套84物業(yè)管理服務(wù)83社區(qū)景觀31開發(fā)商品牌41投資可能性152主導(dǎo)理念4276001.120.751638410037172.5450%出售上地交立二千大廈寫字樓因素比較表比較項(xiàng)目售價(jià)推廣修正交易情況修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位2510樓

27、盤交通186戶型產(chǎn)品形勢(shì)158周邊商業(yè)配套85物業(yè)管理服務(wù)85社區(qū)景觀32開發(fā)商品牌41投資可能性156主導(dǎo)理念4287001.120.681662610045147.2436%出售上地金隅科技中心寫字樓因素比較表比較項(xiàng)目售價(jià)推廣修正交易情況修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位2512樓盤交通188戶型產(chǎn)品形勢(shì)157周邊商業(yè)配套85物業(yè)管理服務(wù)85社區(qū)景觀32開發(fā)商品牌43投資可能性155主導(dǎo)理念4179001.120.841743210048154.8368%出售我項(xiàng)目寫字樓因素比較表比較項(xiàng)目售價(jià)推廣修正交易情況修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較

28、項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位2512樓盤交通185戶型產(chǎn)品形勢(shì)156周邊商業(yè)配套85物業(yè)管理服務(wù)85社區(qū)景觀32開發(fā)商品牌43投資可能性151主導(dǎo)理念426486111648610041158.20建議售價(jià):6500元/平米短期回款長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)財(cái)氣價(jià)格確定租金確定銷售租賃獲得財(cái)氣銷售租賃租金確定租金確定集中商業(yè)一層1集中商業(yè)超市2三合商廈租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金推廣修正個(gè)別修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位205物業(yè)形式114商業(yè)管理83交通145市政136消費(fèi)能力117人群消費(fèi)習(xí)慣57店鋪數(shù)量85商業(yè)氣氛1064.51.12115100480.1041、集

29、中商業(yè)一層租金定價(jià)望京商廈租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金推廣修正個(gè)別修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位156物業(yè)形式84商業(yè)管理74交通136市政1012消費(fèi)能力33人群消費(fèi)習(xí)慣84店鋪數(shù)量114商業(yè)氣氛1064.51.120.9614.8100490.098通州人民商場(chǎng)租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金推廣修正個(gè)別修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位154物業(yè)形式82商業(yè)管理72交通135市政107消費(fèi)能力37人群消費(fèi)習(xí)慣85店鋪數(shù)量115商業(yè)氣氛1043.61.120.9914100410.098北京市石景山區(qū)蘋果園百貨商場(chǎng)租賃

30、因素比較表比較項(xiàng)目租金推廣修正個(gè)別修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位153物業(yè)形式82商業(yè)管理72交通134市政105消費(fèi)能力36人群消費(fèi)習(xí)慣84店鋪數(shù)量115商業(yè)氣氛1043.11.120.9913.4100350.098我項(xiàng)目集中商業(yè)一層租賃因素比較表比較項(xiàng)目租金推廣修正個(gè)別修正區(qū)域修正整體修正系數(shù)商業(yè)價(jià)格因素比率比較項(xiàng)目得分比較項(xiàng)目單分價(jià)值區(qū)位155物業(yè)形式83商業(yè)管理73交通135市政107消費(fèi)能力37人群消費(fèi)習(xí)慣88店鋪數(shù)量115商業(yè)氣氛1054.81114.8100480.0995建議租金:4.8元/平米*天2、集中超市租金 集中超市租金1.2

31、1.5元/天*平米。報(bào)告思路總體定位人氣商氣財(cái)氣 商業(yè) 的混合功能開發(fā)總體定位總體定位客群定位運(yùn)營(yíng)定位產(chǎn)品定位形象定位客群定位 客群定位項(xiàng)目產(chǎn)品的客戶群主要是回龍觀區(qū)域的居住人群；年齡層次偏重于25-30歲和50歲以上。 25-30歲客戶群特征：住房結(jié)構(gòu)：為商品房居民及本地回遷戶，其中回遷戶多數(shù)擁有二套以上；家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，以二人世界為主。但也有一定數(shù)量的三口之家；文化特征：大部分為大專以上文化程度；職業(yè)特征：IT、教師、公務(wù)員所占比例較高；工作地點(diǎn)：中關(guān)村、上地區(qū)域較為集中；家庭收入：收入較高，月收入為4000元以上；消費(fèi)能力：家庭消費(fèi)能力較強(qiáng)；私 家 車：大部分家庭無(wú)私家車，但少量

32、別墅年輕居民私家車擁有量較高；出行方式：基本依靠公共交通，對(duì)公交、地鐵的依賴性較大；生活特征：現(xiàn)代化程度高，崇尚高品質(zhì)生活；消費(fèi)習(xí)慣：具有較強(qiáng)的“城市中心區(qū)習(xí)慣性消費(fèi)”的心理傾向。50歲以上客戶群特征 生活區(qū)域：回龍觀本地居民居多，地緣性強(qiáng)。住房結(jié)構(gòu)：基本為回遷房，經(jīng)濟(jì)適用房居民。家庭結(jié)構(gòu)：大部分為三口之家以上，少數(shù)為空巢家庭。文化特征：當(dāng)?shù)鼐用裎幕潭炔桓撸瑖?guó)家單位、學(xué)校的退休職工文化程度較高。職業(yè)特征：退休，賦閑在家。家庭收入：收入較高，月收入為6000元以上。消費(fèi)能力：家庭消費(fèi)能力較強(qiáng)。出行方式：基本依靠公共交通。此類居民很少出觀。生活特征：保守、傳統(tǒng)，生活圈子狹小，但對(duì)活動(dòng)中心消費(fèi)習(xí)慣

33、：一般只購(gòu)買日常生活必需品。高價(jià)值商品有孩子代為購(gòu)買。 總體定位客群定位運(yùn)營(yíng)定位產(chǎn)品定位形象定位產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目的規(guī)劃概念規(guī)劃指導(dǎo)思想 以促進(jìn)社區(qū)繁榮、改善購(gòu)物環(huán)境、滿足居民消費(fèi)需求、提升社區(qū)品質(zhì)和完善社區(qū)商業(yè)功能為目標(biāo)； 以商業(yè)功能區(qū)、人口分布、交通網(wǎng)絡(luò)和公共交通等要素為依托； 與現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展相結(jié)合，合理規(guī)劃布局商業(yè)位置，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)； 使社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)成為社區(qū)以至區(qū)域中心的現(xiàn)代都市社區(qū)格局的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)帶來(lái)可觀收益。規(guī)劃原則 合理布局原則 突出重點(diǎn)原則 凸顯特色原則 以人為本原則道路交通建議交通建議 有便捷的公共交通聯(lián)系； 疏散與商業(yè)中心活動(dòng)無(wú)關(guān)的車行交通； 發(fā)展立體交通，建設(shè)步行天橋或隧道，以減少人車沖突； 從道路結(jié)構(gòu)的形式，減少人車互擾。道路景觀建議 道路景觀要與道路的性質(zhì)、功能相適應(yīng)； 道路景觀應(yīng)滿足應(yīng)有的生態(tài)功能； 道路景觀設(shè)計(jì)要符合用路者行為規(guī)律與視覺(jué)特性.公共交通建議 換乘站點(diǎn)根據(jù)人流的主要方向設(shè)置，使人流被強(qiáng)制穿過(guò)集中商業(yè)區(qū)； 車站成局部架空的形式，可以提供舒適的候車環(huán)境，從而引導(dǎo)人流； 公共交通車與停車場(chǎng)的合理組織，解決公共交通和私車交通帶來(lái)的交通壓力。產(chǎn)品概念體量測(cè)算 總建筑面積9.27萬(wàn)平米； 其中集中商業(yè)3.6萬(wàn)平米；