居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)概述(二)課件

1、第四章 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)概述（二） 居住區(qū)規(guī)劃是項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它不僅涉及工程技術(shù)問(wèn)題，還廣泛涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、文化、心理、行為以及美學(xué)等領(lǐng)域。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系到千家萬(wàn)戶、男女老幼、子孫后代的生活質(zhì)量以及城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而且，居住區(qū)是城市的主要組成內(nèi)容，反映一個(gè)城市的形象。 概述： 居住區(qū)是城市的主要組成內(nèi)容，反映一個(gè)城市的形象。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是居住區(qū)建設(shè)的先行，是決定居住區(qū)建設(shè)水平的主要環(huán)節(jié)。因此，為了確保居民居住生活質(zhì)量以及城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)、合理、有效地使用城市的土地和空間，應(yīng)不斷提高居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。第五節(jié) 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則 與設(shè)計(jì)要點(diǎn) 城市居住生活有著豐富的內(nèi)涵

2、，不僅有各具特色的家居生活，還有著多樣的戶外的社會(huì)、文化、消費(fèi)和游憩等活動(dòng)。因此，居住區(qū)同時(shí)還是一個(gè)社會(huì)學(xué)意義上的社區(qū)。它包含了居民相互間的鄰里關(guān)系、價(jià)值觀念和道德準(zhǔn)則等維系個(gè)人發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定與繁榮的內(nèi)容。居住區(qū)的構(gòu)成既應(yīng)該考慮其物質(zhì)組成的部分，也應(yīng)充分關(guān)注其非物質(zhì)的內(nèi)容。居住生活過(guò)程是一個(gè)文化過(guò)程，居住生活方式反映了一個(gè)地方或民族的文明程度與形態(tài)。 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)為居民營(yíng)造“居住環(huán)境”必須堅(jiān)持“以人為本”的原則樹(shù)立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念遵循社區(qū)發(fā)展原則遵循生態(tài)優(yōu)化原則遵循共享社區(qū)原則一、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的總體原則 （一）“以人為本”的原則 居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是為居民營(yíng)造“居住環(huán)境”。必

3、須注重和樹(shù)立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念。 由于社會(huì)需求的多元化和人們經(jīng)濟(jì)收入的差異，以及文化程度、職業(yè)等的不同，對(duì)住房與環(huán)境的選擇也有所不同，特別是當(dāng)隨著住房制度的改革，人們可以更自由地選擇自己的居住環(huán)境時(shí)，對(duì)住房與環(huán)境的要求將更高。因此，居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)如何適應(yīng)與滿足各種不同層次居民的需求是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)而又迫切的問(wèn)題。（二）社區(qū)發(fā)展原則 社區(qū)發(fā)展包含多方面的含義，適應(yīng)與滿足人的需求，建設(shè)社區(qū)文明與發(fā)展社區(qū)文化，建立完善的服務(wù)與管理機(jī)制是住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中需要考慮的主要的內(nèi)容，而在住宅區(qū)規(guī)劃中充分地考慮如何適應(yīng)與滿足人的需求是社區(qū)發(fā)展原則的基本核心內(nèi)容。 需求多元化 經(jīng)濟(jì)收入差異 文化程度不

4、同 職業(yè)不同居民對(duì)住宅、環(huán)境具有自由選擇權(quán)需求層次理論生理與安全的需要：衣、食、住、行及保障、安全、就業(yè)等需要。心理需要：社會(huì)交往、社會(huì)地位、宗教信仰、文化傳統(tǒng)、道德規(guī)范等。自我實(shí)現(xiàn)的需要：生存價(jià)值、生活意義、自我滿足、個(gè)人風(fēng)格追求等。人的需求層次金字塔生理與安全的需要心理需要愛(ài)與歸屬、尊重自我實(shí)現(xiàn)的需要真 善 美發(fā)展需要 適應(yīng)與滿足人的需求是住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求。適居性衛(wèi)生環(huán) 境 衛(wèi) 生 ：垃圾、污水等收集、轉(zhuǎn)運(yùn)和處理生理健康衛(wèi)生：日照、通風(fēng)、采光、噪音空氣污染安全方便舒適人身安全：交通、防災(zāi)、抗災(zāi)治安安全：防盜、防破壞日常生活便利程度：購(gòu)物、教育、交往、公共活動(dòng)、娛樂(lè)、出行。物 質(zhì) 因

5、 素：居住密度、標(biāo)準(zhǔn)、綠地、設(shè)施、質(zhì)量非物質(zhì)因素：人性化空間、私密空間、生理感覺(jué)街道的命名便于尋訪、識(shí)別舒適的居住區(qū)有利于形成良好的社區(qū)氛圍和人際關(guān)系識(shí)別與歸屬識(shí)別性與歸屬感：是人對(duì)居住環(huán)境的社會(huì)心理需要，它反映出人對(duì)居住環(huán)境所體現(xiàn)的自身的社會(huì)地位、價(jià)值觀念的需求。 場(chǎng)所與特征：是居住環(huán)境具備識(shí)別性與歸屬感的兩個(gè)重要要素。場(chǎng)所指特定的人或事占有的環(huán)境的特定部分。住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該注重場(chǎng)所的營(yíng)造，使居民對(duì)自己的居住環(huán)境產(chǎn)生認(rèn)同感，對(duì)自己的居住社區(qū)產(chǎn)生歸屬感。場(chǎng)所與居住環(huán)境的心理歸屬感具有密切的關(guān)系，而特征則與居住環(huán)境的形象識(shí)別性、社會(huì)歸屬性有著直接的聯(lián)系。 場(chǎng)所：指特定的人或事占有的環(huán)境的特定部

6、分。場(chǎng)所具有“固定的”生活活動(dòng)內(nèi)容（場(chǎng)所）特征：形象識(shí)別性（雕塑小品）門與墻采用了通透視的設(shè)計(jì)，配以不同姿態(tài)、顏色的綠色植物，整個(gè)院落顯得清爽宜人。它滿足了中國(guó)人根深蒂固的圍墻心理，給人帶來(lái)心靈上的安寧歸屬感。門與墻的設(shè)計(jì)，滿足人的圍墻心理，給人帶來(lái)安全感歸屬感中軸線設(shè)置切中人文主題，通過(guò)柱廊、廣場(chǎng)、步行橋、雙尖塔、湖，空間起伏與開(kāi)合變化產(chǎn)生識(shí)別與歸屬感。社交空間構(gòu)成文化與活力富有文化與活力的人文環(huán)境是營(yíng)造文明社區(qū)的重要條件，豐富的社區(qū)文化、祥和的生活氣息、融洽的鄰里關(guān)系和文明的社會(huì)風(fēng)尚是富有文化與活力的人文環(huán)境的重要內(nèi)容，融合共處的人文環(huán)境是社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)，社區(qū)應(yīng)該肩負(fù)起溝通住戶的責(zé)任。 住

7、宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該通過(guò)有形的設(shè)施、無(wú)形的機(jī)制建立起居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同、參與和肯定，它包含了鄰里關(guān)系、社區(qū)文化、精神義明和居住氛圍等內(nèi)容 。生活中的茶壺通過(guò)園林設(shè)計(jì)的手法演繹，加上鮮花的烘托，使缺乏變化的角落生動(dòng)起來(lái)文化與活力的體現(xiàn)小區(qū)具有明晰可辯的規(guī)律性，從而具有識(shí)別性和整體空間特色，頗具特色的公共景觀空間帶狀下沉廣場(chǎng)和中心綠地，立面風(fēng)格體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的輕盈、明快、簡(jiǎn)潔，體量組合豐富變化，形成良好的居住氛圍。（三）生態(tài)優(yōu)化原則通過(guò)積極應(yīng)用新技術(shù)、開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，充分合理地利用和營(yíng)造當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，改善住宅區(qū)及其周圍的小氣候，實(shí)現(xiàn)住宅區(qū)的自然通風(fēng)與采光，減少機(jī)械通風(fēng)與人工照明，綜合考慮交通與停車系統(tǒng)、飲水

8、供水系統(tǒng)、供熱取暖系統(tǒng)、垃圾收集處理系統(tǒng)的建立與完善，節(jié)約能源、減少污染、營(yíng)造生態(tài)是現(xiàn)代住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該考慮的基本要求。 屋頂綠化系統(tǒng)：改善了住區(qū)的氣候和景觀環(huán)境。 窗墻保溫系統(tǒng)：住宅墻體采用在普通墻體材料中加入一層保溫材料，外窗采用在一般外窗外增加一道平移式遮陽(yáng)窗。通過(guò)實(shí)踐證明，不論冬夏，可使室內(nèi)外溫差達(dá)1015，從而大大降低人們對(duì)空調(diào)、電、煤氣等取暖設(shè)施的依賴。 屋頂雨水收集、貯存與處理系統(tǒng)：屋頂“ U”型混凝土板槽底部鋪設(shè)一層砂石過(guò)濾層，通過(guò)“ U”型極槽集水及底部過(guò)濾層過(guò)濾，并通過(guò)管道貯存到住宅地下層（室）的蓄水池中，利用泵把水送到每戶，可作為便池、洗滌和衛(wèi)生清潔用水，大大節(jié)省了清潔

9、自來(lái)水。 住宅區(qū)規(guī)劃的生態(tài)考慮分質(zhì)供水系統(tǒng)：在住宅和住區(qū)中建立兩套供水管網(wǎng)，一套用于飲用，另一套用于清潔衛(wèi)生。 太陽(yáng)能供暖系統(tǒng)：利用設(shè)在屋頂上的太陽(yáng)能集熱片和貯存器，按時(shí)或按需為住戶供應(yīng)暖氣和熱水。自然降溫、通風(fēng)系統(tǒng)：在住宅之間建一個(gè)地下溝槽（系統(tǒng)），經(jīng)風(fēng)道及泵把地下的自然涼氣（風(fēng)）送到住戶。 人車分行系統(tǒng)：人行與車行路網(wǎng)交叉布置，一般車行路并不直達(dá)住宅單元入口（一般距單元入口 50米以內(nèi)），人行路與自行車和非交通車輛通行并存，提高了道路的利用率，從而也起到了改善住區(qū)環(huán)境的作用。 合理的布局建筑與設(shè)施的高科技應(yīng)用完善合理的生態(tài)綠化與道路系統(tǒng)借周圍自然山水，配以觀景設(shè)施，融入居住區(qū)之中，相得益彰

10、。人工造景，改善生態(tài)與小氣候（四）共享社區(qū)原則住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮全體居民對(duì)住宅區(qū)的財(cái)富的公平共享，包括共亨設(shè)施、共享服務(wù)、共亨景象、公平參與。共享要求住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該在設(shè)施選擇上注意類型、項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)費(fèi)用的大眾化，在設(shè)施布局上注意均衡性與選擇性，在服務(wù)方式與管理機(jī)制上注意整體性與到位程度，以直接面向住宅區(qū)自身的居住對(duì)象。 共亨公共設(shè)施、綠地、景觀直接服務(wù)于居民共享公眾參與是住宅區(qū)全體居民共同參與社區(qū)事務(wù)的保證機(jī)制和重要過(guò)程。公眾參與包括居民參與社區(qū)管理、社區(qū)發(fā)展決策、社區(qū)后續(xù)建設(shè)和社區(qū)信息交流等社區(qū)事務(wù)內(nèi)容，它反映了居民應(yīng)該享有的公平的權(quán)益，同時(shí)也是使居民熱愛(ài)社區(qū)、愛(ài)護(hù)社區(qū)、關(guān)心

11、社區(qū)、對(duì)社區(qū)產(chǎn)生歸屬感和建設(shè)文明社區(qū)的一種重要方式。社區(qū)的信息交流是公眾參與的重要條件，它包括社區(qū)管理者與居民之間和居民與居民之間的交流。社區(qū)應(yīng)該建立一種積極的機(jī)制，向住戶推出全面的社區(qū)信息，其內(nèi)容不僅限于社區(qū)問(wèn)題與意見(jiàn)征求、住戶需求調(diào)查和服務(wù)意見(jiàn)反饋、服務(wù)功能的調(diào)整完善，更在于鼓勵(lì)住戶們共同參與、決策社區(qū)的發(fā)展以符合絕大多數(shù)社區(qū)住戶的利益。 公眾參與二、居住區(qū)規(guī)劃布局與空間環(huán)境設(shè)計(jì)原則（一）居住區(qū)規(guī)劃布局的原則 1方便居民生活，有利安全防衛(wèi)和物業(yè)管理；2組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)中心，方便經(jīng)營(yíng)、使用和社會(huì)化服務(wù)；3合理組織人流、車流和車輛停放，創(chuàng)造安全、安靜、方便的居住環(huán)境。 居住區(qū)

12、的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整休，并應(yīng)遵循下列原則：（二）居住區(qū)的空間與環(huán)境設(shè)計(jì)原則 1規(guī)劃布局和建筑應(yīng)體現(xiàn)地方特色，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)； 2合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣（味）、塵及噪聲對(duì)居民的污染和干擾； 3精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境； 4注重景觀和空間的完整性，市政公用站點(diǎn)等宜與住宅和公建結(jié)合安排；供電、電訊、路燈等管線宜地下敷設(shè)； 5公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)，應(yīng)處理好建筑、道路、廣場(chǎng)、院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動(dòng)之間的相互關(guān)系。（三）便于尋訪、識(shí)別和街道命名 在重點(diǎn)文物保

13、護(hù)單位和歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行住宅建設(shè)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)必須遵循保護(hù)規(guī)劃的指導(dǎo)；居住區(qū)內(nèi)的各級(jí)文物保護(hù)單位和古樹(shù)名木必須依法予以保護(hù)；在文物保護(hù)單位的建設(shè)控制地帶內(nèi)的新建建筑和構(gòu)筑物，不得破壞文物保護(hù)單位的環(huán)境風(fēng)貌。 （四）文物保護(hù)單位和歷史保護(hù)區(qū)規(guī)劃原則 三、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)充分體現(xiàn)居住環(huán)境的整體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性、地方性與時(shí)代性、超前性與靈活性。整體性居住區(qū)的環(huán)境特色和個(gè)性主要取決其整體性。輪廓、組合、造型、道路、綠化、色彩等環(huán)境設(shè)計(jì)要素應(yīng)進(jìn)行整體構(gòu)思。經(jīng)濟(jì)性節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)省維護(hù)費(fèi)等。科學(xué)性研究和應(yīng)用“四新”（新技術(shù)、新材料、新工藝和新產(chǎn)品）生態(tài)性

14、生態(tài)環(huán)境建設(shè)與改善，“綠色”建材的應(yīng)用。地方與時(shí)代性反映當(dāng)?shù)氐臍夂?、地理?xiàng)l件、居民的生活習(xí)慣、建筑材料和歷史文脈等因素；對(duì)傳統(tǒng)的繼承和發(fā)展問(wèn)題，既要繼承，又要?jiǎng)?chuàng)新，研究地方性時(shí)必須強(qiáng)調(diào)時(shí)代性。超前與靈活性基本建設(shè)是百年大計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)必須有超前意識(shí)，同時(shí)又要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，超前性與靈活性要結(jié)合，規(guī)劃設(shè)計(jì)要有彈性，要留有余地。第六節(jié) 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求使用要求經(jīng)濟(jì)要求衛(wèi)生要求安全要求美觀要求 居住區(qū)規(guī)劃是項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它不僅涉及工程技術(shù)問(wèn)題，還廣泛涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、文化、心理、行為以及美學(xué)等領(lǐng)域。一般居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足以下幾方面要求：是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)最基本的要求

15、。選擇合適的住宅類型；合理確定公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目、規(guī)模及其分布方式，合理地組織居民室外活動(dòng)、休息場(chǎng)地、綠地和居住區(qū)的內(nèi)外交通等。 使用要求經(jīng)濟(jì)要求確定住宅的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模、項(xiàng)目等均需考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況。降低居住區(qū)建筑的造價(jià)和節(jié)約城市用地。運(yùn)用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟(jì)性創(chuàng)造條件。 衛(wèi)生要求 居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)等條件，以及防止噪聲的干擾和空氣的污染等。日照 日照間距：前后兩排房屋之間為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日內(nèi)獲得所需的日照量而保持的一定間距。日照量標(biāo)準(zhǔn)：日照時(shí)間：建筑在規(guī)定時(shí)日內(nèi)受到日照時(shí)數(shù)。日照質(zhì)量：?jiǎn)挝粫r(shí)間室內(nèi)地面與墻面陽(yáng)光投射面積累計(jì)大小及陽(yáng)光中

16、紫外線的效用。最不利情況：冬至日或大寒日，視氣候區(qū)不同而定，采用兩級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，即冬至或大寒日正午前后居室獲得的連續(xù)日照時(shí)數(shù)多少確定。LHH1日照間距計(jì)算示意圖日照間距計(jì)算：tg=(H-H1)/LL=KH式中：太陽(yáng)高度角L日照間距K間距系數(shù)H前棟房屋高度通風(fēng) 建筑群的自然通風(fēng)與建筑的間距大小、排列方式及迎風(fēng)方向有關(guān)。為節(jié)約用地，一般滿足日照要求的情況下，即可照顧到通風(fēng)需要。3060為最佳入射角朝向 與地理位置、日照時(shí)間、主導(dǎo)風(fēng)向、地形因素有關(guān)。一般應(yīng)使建筑朝向夏季主導(dǎo)風(fēng)向，并保證有利的風(fēng)向入射角。主導(dǎo)風(fēng)向與朝向間的關(guān)系主路次路居住區(qū)空間組織：開(kāi)敞式空間 可將居住區(qū)主路設(shè)計(jì)成主風(fēng)道，分流到住宅。北方地

17、區(qū)可設(shè)計(jì)成南敞北閉的空間布局，夏季通風(fēng)、冬季防寒。主導(dǎo)風(fēng)向防風(fēng)林帶塊狀綠地形成開(kāi)敞空間空間組織案例防止有害工業(yè)的污染防止來(lái)自有害工業(yè)的污染，從居住區(qū)本身來(lái)說(shuō)，主要通過(guò)正確選擇居住區(qū)用地。在居住區(qū)內(nèi)部可能引起空氣污染的有：鍋爐房的煙囪、爐灶的煤煙、垃圾及車輛交通引起的噪聲和灰塵等。為防止和減少這些污染源對(duì)居住區(qū)的污染，除了在規(guī)劃設(shè)計(jì)上采取一些必要的措施外，最基本的解決辦法是改善采暖方式和改革燃料的品種。在冬季采暖地區(qū)，有條件的應(yīng)盡可能采用集中采暖的方式。 安全要求 必須對(duì)各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害，進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑的防火、防震構(gòu)造、安全間距、安全疏散通道與場(chǎng)地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的

18、安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度。 建筑物之間要保持一定的防火間距。 居住區(qū)的防空建筑是整個(gè)城鎮(zhèn)防空工程的一部分，它的規(guī)劃必須符合防空工程總體規(guī)劃的要求。防空建筑應(yīng)貫徹“平戰(zhàn)結(jié)合”的原則 ，應(yīng)與地下工程管網(wǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)密切配合，統(tǒng)一考慮。 防空：防火：（1）居住區(qū)用地的選擇，應(yīng)盡量避免布置在沼澤地區(qū)、不穩(wěn)定的填土堆石地段、地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜的地區(qū)（如斷層、風(fēng)化巖層、裂縫等）。（2）應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)陌踩枭⒂玫?，便于居民避難和搭建臨時(shí)避震棚屋。安全疏散用地可結(jié)合公共綠化用地、學(xué)校等公共建筑的室外場(chǎng)地、城市道路的綠化帶等統(tǒng)一考慮。（3）居住區(qū)內(nèi)的道路應(yīng)平緩暢通，便于疏散，并布置在房屋倒

19、坍范圍之外。房屋倒坍范圍，其最遠(yuǎn)點(diǎn)與房屋的距離大體上不超過(guò)房屋高度的一半。（4）居住區(qū)內(nèi)各類建筑除考慮建筑設(shè)防烈度要求外，房屋體型應(yīng)盡可能簡(jiǎn)單，同時(shí)，還必須采用合理的層數(shù)、間距和建筑密度。 防震災(zāi)：在進(jìn)行居住區(qū)規(guī)劃時(shí)，必須考慮以下幾點(diǎn)h/2h建筑物倒塌與道路間安全距離示意圖住宅樓前的安全設(shè)計(jì) 要為居民創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項(xiàng)目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對(duì)城市的面貌起著很大的影響。一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境的形成不僅取決于住宅和公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。現(xiàn)代居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，由于建筑工業(yè)化的發(fā)展，已完全改變了從前那種把住宅孤立地作為單

20、個(gè)的建筑來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)的傳統(tǒng)觀念，而是把居住區(qū)作為一個(gè)有機(jī)的整體進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。城市的居住區(qū)應(yīng)反映出生動(dòng)活潑、欣欣向榮的面貌，具有明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境，既要有地方特色，又要體現(xiàn)時(shí)代精神。 美觀要求第七節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，有目的、有計(jì)劃、全面系統(tǒng)地收集、整理和分析相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)和經(jīng)營(yíng)決策、制定戰(zhàn)略、編制計(jì)劃等提供科學(xué)可靠的依據(jù)。概 述： 1市場(chǎng)調(diào)查要系統(tǒng)全面地收集、記錄、分析和報(bào)告有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃方面的信息資料，以便認(rèn)識(shí)把握市場(chǎng)對(duì)居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)的要求； 2市場(chǎng)調(diào)查必須客觀求實(shí)，努力提供能反映真實(shí)情況的信息，避免調(diào)查者和管

21、理者的主觀偏見(jiàn)； 3市場(chǎng)調(diào)查必須采用科學(xué)的方法，依據(jù)不同的客觀情況，有計(jì)劃、有目的、有針對(duì)性地進(jìn)行，做到高效率并能解決實(shí)際問(wèn)題； 4市場(chǎng)調(diào)查是進(jìn)行居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場(chǎng)預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)決策的前提。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)把握以下幾個(gè)要點(diǎn)：一、市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 1.市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 主要包括：人口環(huán)境調(diào)查；經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查；政治法律環(huán)境調(diào)查；技術(shù)和自然環(huán)境調(diào)查；社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查主要包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛量；房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品的需求總量；房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)某類房地產(chǎn)的供求狀況；房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素。3.競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查主要包括：對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)查；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查。4.市場(chǎng)營(yíng)銷策略的調(diào)查主要包括：產(chǎn)品調(diào)查；價(jià)

22、格調(diào)查；銷售渠道調(diào)查；促銷調(diào)查。 5.消費(fèi)者（居民）調(diào)查 （居住區(qū)規(guī)劃的主要調(diào)查內(nèi)容）主要包括：消費(fèi)者的數(shù)量及地理分布；消費(fèi)者的構(gòu)成、收入狀況及消費(fèi)支出模式；消費(fèi)者的需求狀況，包括現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求；消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)，包括消費(fèi)者的購(gòu)買意向、影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型；消費(fèi)者的購(gòu)買行為，包括消費(fèi)者購(gòu)買行為類型及其影響因素等。 居民調(diào)查是住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與研究的基礎(chǔ)。居民調(diào)查的目的是為了掌握第一手的基礎(chǔ)資料，充分了解居民的需求和規(guī)劃設(shè)計(jì)需要解決的問(wèn)題，其作用在于評(píng)價(jià)居民居住的居住環(huán)境、分析居民的居住意愿，并預(yù)測(cè)住房市場(chǎng)的發(fā)展趨向，決策住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念、定位與原則，直接或間接地

23、指導(dǎo)住宅區(qū)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)。調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查方法和統(tǒng)計(jì)分析是居民調(diào)查的核心部分。 居民調(diào)查調(diào)查內(nèi)容 居民基本情況調(diào)查實(shí)況調(diào)查評(píng)價(jià)調(diào)查意向調(diào)查調(diào)查方法問(wèn)卷調(diào)查訪談?wù){(diào)查觀察調(diào)查分析、描述和解釋 調(diào)查內(nèi)容 科學(xué)合理的調(diào)查內(nèi)容是居民調(diào)查結(jié)果是否有效和合理的關(guān)鍵。調(diào)查內(nèi)容的確定與調(diào)查的目的有直接的關(guān)系，除調(diào)查的提問(wèn)問(wèn)題外，合理地確定調(diào)查對(duì)象、調(diào)查時(shí)間和調(diào)查地點(diǎn)直接影響著調(diào)查的結(jié)果是否有效。從調(diào)查面來(lái)看，有普查（或面上調(diào)查）和專項(xiàng)調(diào)查（或重點(diǎn)調(diào)查）兩種；從調(diào)查目的來(lái)看，有實(shí)況調(diào)查、評(píng)價(jià)調(diào)查和意向調(diào)查三種。不論哪一種調(diào)查形式，居民（或被調(diào)查者）的基本情況調(diào)查是必不可少的。 居民基本情況調(diào)查是為了分析不同居民（或

24、家庭）與調(diào)查結(jié)果之間的相關(guān)關(guān)系，可以按不同居民（或家庭）的特征對(duì)調(diào)查信息進(jìn)行分類分析與評(píng)價(jià)，也可以對(duì)出現(xiàn)的相同或不相同的調(diào)查結(jié)果從居民（或家庭）的特征上尋找原因，目的是在調(diào)查結(jié)果與被調(diào)查者之間建立一種關(guān)系。居民基本情況調(diào)查 居民基本情況調(diào)查一般包括被調(diào)查者的年齡、性別、職業(yè)、受教育的程度、宗教，被調(diào)查者家庭的人口結(jié)構(gòu)、收入、住房狀況，被調(diào)查者家庭的住址等項(xiàng)目。示例表格實(shí)況調(diào)查實(shí)況調(diào)查是指對(duì)居民當(dāng)前居住生活狀況的調(diào)查。調(diào)查主要針對(duì)居民在自己的住宅區(qū)中如何進(jìn)行日常生活活動(dòng)的實(shí)際狀況，包括各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率、出行的次數(shù)、消費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)可的場(chǎng)所等，目的在于了解居民目前的居住生活狀況和規(guī)律。 住宅區(qū)公共

25、服務(wù)設(shè)施實(shí)況調(diào)查表評(píng)價(jià)調(diào)查是指居民對(duì)目前所居住的居住環(huán)境滿意程度的調(diào)查。評(píng)價(jià)調(diào)查一般涉及居民對(duì)自己的住房、對(duì)住宅區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的配置與布局和各項(xiàng)服務(wù)的提供是否合理、完善、充分，使用是否方便，設(shè)計(jì)是否美觀，總體是否符合和滿足居民日常生活的需要等方面。主要目的在于了解問(wèn)題所在。 評(píng)價(jià)調(diào)查住宅區(qū)公共服務(wù)及其設(shè)施評(píng)價(jià)調(diào)查表意向性調(diào)查是指居民對(duì)期望的居住環(huán)境的調(diào)查。意向性調(diào)查涉及的方面可以相當(dāng)廣泛，由于調(diào)查的具體目的不甚明確，其內(nèi)容和問(wèn)題應(yīng)該具有一定的啟發(fā)性，以啟發(fā)和引導(dǎo)被調(diào)查者的思維。意向性調(diào)查的目的是為了了解居民對(duì)居住環(huán)境發(fā)展的需要，以指導(dǎo)和改進(jìn)住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，為今后住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。意向調(diào)查住

26、宅區(qū)公共服務(wù)及其設(shè)施意向調(diào)查表調(diào)查的手段問(wèn)卷調(diào)查訪談?wù){(diào)查觀察調(diào)查被調(diào)查的對(duì)象、調(diào)查的內(nèi)容均可比較廣泛，是一般調(diào)查常用的方法；具有比較確定的被調(diào)查對(duì)象和比較有針對(duì)性的詢問(wèn)內(nèi)容，范圍較小，常常作為問(wèn)卷調(diào)查的補(bǔ)充和用在深入性調(diào)查中，內(nèi)容一般需要訪談?wù)呓忉尰蛞龑?dǎo)方能被被調(diào)查者理解和正確回答；調(diào)查者對(duì)客觀事實(shí)進(jìn)行真實(shí)的記錄與描述，側(cè)重于從調(diào)查者的角度去了解現(xiàn)狀。二、市場(chǎng)調(diào)查方法按調(diào)查對(duì)象劃分 1全面普查 是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體中所包含的個(gè)體逐一進(jìn)行調(diào)查。全面普查可以獲得系統(tǒng)全面的數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確性高。缺點(diǎn)是調(diào)查周期長(zhǎng)，工作量大，調(diào)查費(fèi)用高。 2典型調(diào)查 典型調(diào)查又叫重點(diǎn)調(diào)查，就是在對(duì)被調(diào)查總體進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，有

27、計(jì)劃、有目的地選擇其中具有代表性的典型個(gè)體進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)對(duì)典型個(gè)體進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果推出一般結(jié)論。 以現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)學(xué)和概率理論為基礎(chǔ)的現(xiàn)代抽樣理論是十分準(zhǔn)確的，誤差一旦出現(xiàn)，它的范圍一般都是可以知道的。事實(shí)上，現(xiàn)在所有的調(diào)查都是依靠抽樣。抽樣需要先指定一個(gè)所要研究的總體或整體，然后從這一總體中的某個(gè)預(yù)定數(shù)中選一子集，這個(gè)子集應(yīng)充分代表整個(gè)總體，即該總體中的數(shù)據(jù)或信息的范圍必須反映在該樣本中，以使從該子集中收集來(lái)的信息從理想的情況來(lái)說(shuō)是可以同從整個(gè)總體中收集來(lái)的數(shù)據(jù)同樣精確。 就是從調(diào)查的總體中抽取一部分對(duì)象作為樣本進(jìn)行調(diào)查，用樣本的調(diào)查結(jié)果來(lái)推斷總體情況。 3抽樣調(diào)查 在一個(gè)隨機(jī)樣本中，全體中的每一個(gè)

28、人均有被選作樣本的同等概率。只要被選的機(jī)會(huì)在抽樣過(guò)程的任一特定階段中均相同，簡(jiǎn)單的隨機(jī)抽樣通常就被認(rèn)為是適當(dāng)?shù)?。隨機(jī)抽樣分層隨機(jī)抽樣分層隨機(jī)抽樣是將總體分子分成為不重疊的數(shù)“層”，然后從每個(gè)層中再選一個(gè)簡(jiǎn)單隨機(jī)樣本。 聚類樣本不是一個(gè)簡(jiǎn)單樣本，而是兩個(gè)或更多的樣本。比如想研究居民對(duì)自己的居住環(huán)境的看法，可先抽取城市樣本如上海，再抽取住宅區(qū)建造年代樣本如 50年代，再抽取住宅區(qū)樣本如同濟(jì)新村、曹楊新村、天山新村等，最后抽取居民樣本。聚類抽樣雪球抽樣雪球抽樣一般屬于非概率抽樣。雪球抽樣均分階段進(jìn)行。第一步，認(rèn)定和訪談幾個(gè)具有所需要的特征的人，這些人是用來(lái)去認(rèn)定其他合格的調(diào)查對(duì)象的。第二步，訪談這些

29、人，這些人又引導(dǎo)去認(rèn)定第三步中可被訪談的更多的人，如此類推下去。雪球抽樣的方法通常是被進(jìn)行觀察性研究的研究人員所應(yīng)用，尤其被應(yīng)用于社區(qū)研究中。按調(diào)查方法劃分 1詢問(wèn)法 是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員以詢問(wèn)的方式向被調(diào)查者提出問(wèn)題而收集所需資料的一種調(diào)查方法。通常應(yīng)事先設(shè)計(jì)好調(diào)查提綱或調(diào)查表，以便有的放矢、高效率地進(jìn)行調(diào)查。 A.面談?wù){(diào)查 B.電話調(diào)查 C.郵寄調(diào)查 D.留置問(wèn)卷調(diào)查 2觀察法 是由房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員直接或通過(guò)儀器在現(xiàn)場(chǎng)觀察被調(diào)查對(duì)象的行為并加以記錄而獲取信息資料的一種方法。 3實(shí)驗(yàn)法 是在一個(gè)較小的范圍內(nèi)并在一定條件下 ，對(duì)某種影響因素進(jìn)行實(shí)際實(shí)驗(yàn)，分析其結(jié)果，以判斷是否具有大規(guī)模推行的價(jià)