某房地產(chǎn)開發(fā)流程(詳細(xì))

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程（后附開發(fā)時(shí)間流程圖）目錄： 第一章：項(xiàng)目決策階段 第二章：前期準(zhǔn)備階段 一、 獲取土地使用權(quán) 二、 征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證三、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察 五、申辦施工許可證 六、招標(biāo) 第三章：工程建設(shè)階段 1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要 2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件 3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件 4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備 5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備 6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理 7、施工許可批文及辦理開工手續(xù) 8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn) 9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底 10、編制工程進(jìn)

2、度計(jì)劃 11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項(xiàng)目銷售階段 一、申辦銷售許可證 二、商品房銷售及按揭(以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并 依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物)辦理 一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證 二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收 三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得商品房權(quán)屬證明書 四、物業(yè)移交 第五章：交付使用階段 從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。 第一章： 項(xiàng)目決策階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后

3、，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。1、可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤,提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā) 建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議。 2、可行性研究小組成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、 財(cái)會(huì)

4、師及律師。 3、可行性研究的工作階段 1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投

5、資與否決策的關(guān)鍵步驟。 4）項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部門審批的，必須在報(bào)送的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、 施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，

6、還應(yīng)按照工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第號(hào)）規(guī)定報(bào)送書面材料；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)擬采用的招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)）；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)確定的國(guó)家 重點(diǎn)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)項(xiàng)目，擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)對(duì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作出說明； 4、可行性研究步驟 可行性研究按 5 個(gè)步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。 5、集團(tuán)公司董事會(huì)通過，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。 第二章：前期準(zhǔn)備階段 一、

7、 獲取土地使用權(quán)。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 1） 通過行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)； 3） 轉(zhuǎn)讓取得； 4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得； 6） 通過司法裁決取得； 7） 通過兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。 按照中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)

8、有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地的這樣一種出讓方式。 招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。 拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià) 高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的

9、一種出讓方式。 依照招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得成交確認(rèn)書，然后簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。開發(fā)商取得國(guó)有土地使用權(quán)出讓合 同后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的， 辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料： 1）土地出讓合同、劃撥決定書或轉(zhuǎn)讓批文； 2）開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； 3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供建設(shè)用地批準(zhǔn)書；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。 4）1：2000 地形圖 2 份； 5）加蓋了“權(quán)屬已審

10、核”的宗地圖、地籍圖各 3 份 6）地上附著物權(quán)屬證明； 7）土地登記申請(qǐng)書； 8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。 土地主管部門 （1）土地使用權(quán)出讓 房地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足 10 畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。 （2）土地使用權(quán)劃撥 區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理 10 畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。 （3）征用土地 (征用耕地 1000 畝以上，其他土地 2000 畝以上，由政府部門審核后報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 征用耕地 3 畝以上 1000 畝以下，其他土地

11、 10 畝以上 2000 畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。 征用耕地 3 畝以下，其他土地 10 畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。 （4）地價(jià)評(píng)估 市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作 招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序 (1) 用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察， 搜集資料。 (3) 用地者進(jìn)行投資分析。 (4) 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明， 并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 (5) 用地者填寫投標(biāo)書寄給

12、指定方進(jìn)行投標(biāo)。 (6) 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 (7) 按合同的約定支付余款。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。 拍賣受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序 (1) 用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察， 搜集資料。 (3) 用地者進(jìn)行投資分析。 (4) 到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并

13、按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。 (5) 用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。 (6) 用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。 (7) 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 (8) 按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。 屬經(jīng)營(yíng)性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買或協(xié)議出讓程序取得成交確認(rèn)書。 憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得國(guó)有土地使用權(quán)證。 二、 征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證。 城市房屋拆遷是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)

14、內(nèi)國(guó)有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。 1、拆遷方式： 1） 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。 3） 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。 2、拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)

15、行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。 3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料： 1） 填寫城市房屋拆遷申請(qǐng)表一式五份； 2） 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； 3） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 4） 國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書） 5） 拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。 6） 拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。） 7） 有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 根據(jù)武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法的規(guī)定，房屋拆

16、遷管理部門在收到申請(qǐng)之日起30 日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為 7 元/平方米，非住宅為 3 元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得房屋拆遷許可證后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。安置補(bǔ)償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得房屋拆遷驗(yàn)收合格證。 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是：(1)在項(xiàng)目建議書報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，

17、規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；(2)在項(xiàng)目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請(qǐng)單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、 面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時(shí)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建設(shè)單位申請(qǐng)，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。 開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向規(guī)劃部門提出審定申請(qǐng)；(4)通過審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)

18、劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；(6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。 進(jìn)行營(yíng)利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國(guó)有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級(jí)市場(chǎng)取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。并取得 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件 1）建

19、設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng) 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級(jí)規(guī)劃，按照國(guó)家城市規(guī)劃法、建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法等，考慮建設(shè)項(xiàng)目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)同土地管理部門并征求項(xiàng)目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對(duì)初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對(duì)于同意的項(xiàng)目報(bào)政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項(xiàng)目選址意見書。 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。 2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃 城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建

20、設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項(xiàng)目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。 3）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。 申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)。 規(guī)劃要點(diǎn)是計(jì)劃立項(xiàng)或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計(jì)劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的意見，再行決定對(duì)可行性研究報(bào)告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報(bào)選址定點(diǎn)。辦理上述“一書一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料： 1） 建設(shè)用地申請(qǐng)； 2） 房地產(chǎn)開發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資

21、質(zhì)證書； 3） 土地使用證或土地權(quán)屬證明； 4） 1：2000 地形圖。 開發(fā)商取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，即可同步到 a建管處辦理規(guī)劃方案報(bào)建手續(xù)，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；b到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或取得建設(shè)用地劃撥決定書。C到地籍處辦理國(guó)有土地使用權(quán)證； 到拆遷處辦理拆遷許可證； 2、 持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報(bào)建分兩階段。 1）規(guī)劃方案審批階段，取得規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書。在此階段需要提供的資料為： a1：2000

22、地形圖 1 份； b1：500 地形圖 1 份（附道路紅線及光盤）； c建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案圖紙 1 套及光盤（大型項(xiàng)目需提供 2-3 個(gè)不同設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃方 案及光盤）； d“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計(jì)使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。 2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖 5 份和施工圖 3 份。在此階段需要提供的資料為：a土地證復(fù)印件或宗地圖或出讓合同或劃撥決定書； b公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)狻?園林、等部門審查意見或回執(zhí)； c施工圖 3 份及光盤。 3、 申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線

23、定位。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請(qǐng)紅線驗(yàn)線。辦理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件： 1） 建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。 2） 建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。 3） 市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。 4） 若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市規(guī)劃院提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。 4、申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理施工許可證。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書等相關(guān)資料

24、申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書 應(yīng)提交以下資料： 1） 國(guó)有土地使用權(quán)證； 2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)； 3） 人防費(fèi)收據(jù)； 4） 建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書申請(qǐng)表； 5） 投資許可證 6） 經(jīng)放線的紅線定位冊(cè)正本 5、 申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申辦完畢后開發(fā)商持建設(shè)工程規(guī)劃許可證至建管部門辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后 3 個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)提交以下資料： 1）建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書 2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的紅線定位冊(cè)副本； 3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、

25、蓋章的核位紅線圖； 4）垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證出現(xiàn)變更事由時(shí)，提交以下資料辦理： 1） 變更申請(qǐng)； 2） 工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照； 3） 開發(fā)商資質(zhì)證明； 4） 土地變更批復(fù)； 5） 變更后的土地使用證； 6）（土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)； 7） 原建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 8） 建筑紅線圖； 9） 抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）； 10） 法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書。 四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。 項(xiàng)目報(bào)建總流程： 實(shí)施單位流程內(nèi)容承辦單位 建設(shè)單位 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記 武漢市建設(shè)工程交易中心各有關(guān)管

26、理機(jī)構(gòu) 建設(shè)單位 審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定費(fèi)、核發(fā)繳款通知 各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 招 標(biāo) 申 請(qǐng) 人 建設(shè)單位招標(biāo)申請(qǐng) 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 招 標(biāo) 申 請(qǐng) 人 對(duì)招標(biāo)申請(qǐng)人資格審查 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 招標(biāo)人編制與備案招標(biāo)文件 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 發(fā)布招標(biāo)公告 武漢市建設(shè)工程交易中心 投標(biāo)申請(qǐng)人 投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名 武漢市建設(shè)工程交易中心 招標(biāo)人投標(biāo)申請(qǐng)人 招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人資格預(yù)審 武漢市建設(shè)工程交易中心 招標(biāo)人 招標(biāo)咨詢及答疑會(huì) 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 投標(biāo)人投標(biāo)人 投標(biāo)人編制與遞交投標(biāo)文件 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 招標(biāo)人 組織評(píng)標(biāo)委員會(huì) 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易

27、中心 招標(biāo)人投標(biāo)人 開 標(biāo) 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 評(píng)標(biāo)委員會(huì)、招標(biāo)人 評(píng) 標(biāo) 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 評(píng)標(biāo)委員會(huì)、招標(biāo)人 定 標(biāo) 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 招 標(biāo) 人 核準(zhǔn)招標(biāo)投標(biāo)情況報(bào)告 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 各收費(fèi)單位武漢市建設(shè)工程交易中心 招 標(biāo) 人 中標(biāo)公示，發(fā)出中標(biāo)通知書 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 招標(biāo)人、中標(biāo)單位 簽訂合同 合同備案管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 招標(biāo)人、中標(biāo)單位 領(lǐng)取施工許可證 武漢市建設(shè)工程交易中心 中標(biāo)單位 施工管理 武漢市建設(shè)工程交易中心 依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照

28、湖北省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50 萬(wàn)元人民幣以上或建筑面積達(dá)到 1000m2 的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建設(shè)項(xiàng)目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到市交易中心進(jìn)行報(bào)建。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。報(bào)建時(shí)須交驗(yàn)工程建設(shè)項(xiàng)目以下文書:立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項(xiàng)目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。 工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容主要包括:工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來(lái)源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。 工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建程序： 1) 建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到市交易中心領(lǐng)

29、取工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表。 2) 按報(bào)建表的內(nèi)容如實(shí)填寫,蓋上項(xiàng)目法人公章后報(bào)送市交易中心。 3) 工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書連同報(bào)建表同時(shí)提交。 4) 屬于試樁建設(shè)工程項(xiàng)目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項(xiàng)目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時(shí),建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記 ?；I建負(fù)責(zé)人變更時(shí), 應(yīng)辦理變更手續(xù)。 1、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記 凡在本市范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的，其建筑面積達(dá)到 1000m2 的建設(shè)工程或工程造價(jià)在 50 萬(wàn)元 以上的新建、擴(kuò)建和改建的建筑（構(gòu)筑物工程、市政工程及裝飾工程）應(yīng)辦理工程項(xiàng)目的 報(bào)建手續(xù)。 工作內(nèi)容

30、： 填報(bào)武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表需帶下列資料： （一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； （二）建設(shè)工程項(xiàng)目土地使用合法證明文件； （三）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書； （四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告）； （五）私營(yíng)、民營(yíng)、合資項(xiàng)目必須出具合法證明文件。 報(bào)建信息管理： 1、建設(shè)工程交易中心核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘踏（7 個(gè)工作日內(nèi)）； 2、在交易中心媒介上發(fā)布報(bào)建信息； 3、交易中心將報(bào)建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)。 2、審核一費(fèi)制收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報(bào)武漢市建設(shè)工程一費(fèi)制收費(fèi)認(rèn)定表按下列程序辦理 （一）在報(bào)建臺(tái)領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表（共兩份）； （二）到各執(zhí)收?qǐng)?zhí)罰單位辦事窗口辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)； （三）應(yīng)

31、繳費(fèi)用從工程報(bào)建開始 20 日內(nèi)憑武漢市建設(shè)工程交易中 心（咨詢臺(tái)）開具的武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款 通知書到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價(jià)為 計(jì)算基數(shù)的繳費(fèi)項(xiàng)目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)投標(biāo) 情況書面報(bào)告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。 3、投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名 （一）投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)是中國(guó)武漢建設(shè)網(wǎng)網(wǎng)員，并事先（7 個(gè) 工作日以上）將下述資料內(nèi)容報(bào)送武漢市建設(shè)工程交易 中心，經(jīng)驗(yàn)證核實(shí)后輸入數(shù)據(jù)庫(kù)，作為投標(biāo)報(bào)名、評(píng)標(biāo) 、定標(biāo)的依據(jù)資料： 1、投標(biāo)申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 2、資質(zhì)證書； 3、投標(biāo)申請(qǐng)人信譽(yù)檔案資料； 4、項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料； 5、業(yè)績(jī)及其它與投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料。 （二）網(wǎng)上投標(biāo)報(bào)名。

32、網(wǎng)址 4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審 工作內(nèi)容： （一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng) 按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審 （二）投標(biāo)申請(qǐng)人到武漢市建設(shè)工程交易大廳商務(wù)中心領(lǐng)取資 預(yù)審?fù)ㄖ獣唾?gòu)買資格預(yù)審格式文件； （三）招標(biāo)人采用對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于 7 家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過多時(shí)，又不便直接確定的，應(yīng)在武漢市建設(shè)工程交易中心采用隨機(jī)方式抽取不少于 7 家的投標(biāo)申請(qǐng)人。 5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收 工作內(nèi)容： （一）招標(biāo)文件編制 投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場(chǎng)和

33、招標(biāo)答疑會(huì)所了解的情況 ，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評(píng)審技術(shù) 標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字200218 號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。 （二）投標(biāo)文件的內(nèi)容 1、投標(biāo)函； 2、施工組織設(shè)計(jì)或者施工方案； 3、投標(biāo)報(bào)價(jià)； 4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 （三）投標(biāo)文件的遞交和接收 1、投標(biāo)文件的遞交 投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前 ，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。在投標(biāo)截止時(shí)限以前，投標(biāo)人可以對(duì)所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改或撤回，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。 并須按招標(biāo)文件的

34、規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。 2、投標(biāo)文件的接收 在投標(biāo)截止時(shí)間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工 作。在接收中應(yīng)注意核對(duì)投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的 規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)志，并做好接收時(shí)間的記錄，未按 時(shí)或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。 6、組織評(píng)標(biāo)委員會(huì) 工作內(nèi)容： （一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前 18 小時(shí)以上 ，下午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前 4 小時(shí)以上 5 小時(shí)以內(nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過武漢市建設(shè)工程交易中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)抽取評(píng)委（詳見武建交字，并提供以下資料： 1、武漢市建設(shè)工程交易中心抽取評(píng)標(biāo)評(píng)委申請(qǐng)表； 2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計(jì)算基數(shù)的一費(fèi)制收費(fèi)項(xiàng)

35、目的繳款憑據(jù)。 （二）由武漢市建設(shè)工程交易中心指定專人通知評(píng)委參加評(píng)標(biāo)； （三）武漢市建設(shè)工程交易中心負(fù)責(zé)將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無(wú)效），分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。 7、開 標(biāo) 工作內(nèi)容 ： （一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員； （二）當(dāng)眾檢驗(yàn)投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書； （三）唱報(bào)投標(biāo)標(biāo)價(jià)、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說明的內(nèi)容； （四）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底； （五）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。 （六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理 8、定 標(biāo) 工作內(nèi)容： 按照中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第 89 號(hào)令房屋

36、建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投 標(biāo)管理辦法和武建招辦字200118 號(hào)文件武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)暫行規(guī) 定進(jìn)行。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限 30 日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中 載明。 9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報(bào)告、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告 工作內(nèi)容： 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招投標(biāo)情況書面報(bào)告核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交下列資料： 1、由各收費(fèi)單位確認(rèn)的武漢市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表； 2、由代理銀行代收專柜開具的以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的一費(fèi)制收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。 同時(shí)，向武漢市建設(shè)工程交

37、易中心提交擬發(fā)布的中標(biāo)通知書，并填寫中標(biāo)公告公示、發(fā)布登記表，按規(guī)定在武漢市建設(shè)工程交易中心媒介上公示、公告中標(biāo)結(jié)果。 招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)自收到書面報(bào)告之日起 5 日內(nèi)未通知招標(biāo)人在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中有違法行為的，招標(biāo)人可以向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。 10、簽訂工程承發(fā)包合同 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30 日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后 7 日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。 招標(biāo)條件： 1）勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建

38、設(shè)用地手續(xù)和立項(xiàng)審批手續(xù)；2）建設(shè)工程全過程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計(jì)工作；3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；4）材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計(jì)工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實(shí)；5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)行。施工招標(biāo)項(xiàng)目需要?jiǎng)澐謽?biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個(gè)單位工程主樓、附樓

39、、分部工程分開招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程 違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場(chǎng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定。任何為招標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機(jī)構(gòu)（單位），均不得參加該招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)。 招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式： (1)公開招標(biāo) 由招標(biāo)單位通過報(bào)刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請(qǐng)承包者參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。 凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)

40、資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費(fèi)用開支較多。根據(jù)市建委關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo) 人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知，實(shí)行公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審， 當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時(shí)，由招標(biāo)人通過隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于 7 家。 公開招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報(bào)價(jià)水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè) 項(xiàng)目，以及采購(gòu)數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。 (2)邀請(qǐng)招標(biāo) 招標(biāo)單位不公開發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對(duì)象，請(qǐng)他們參加招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。邀請(qǐng)參加投標(biāo)單位的個(gè)數(shù)，世界各國(guó)都有規(guī)定

41、，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。 邀請(qǐng)招標(biāo)方式由于對(duì)邀請(qǐng)對(duì)象的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比 較簡(jiǎn)單。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。 邀請(qǐng)招標(biāo)屬于有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。 根據(jù)市建委關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)人資格審查有關(guān)規(guī)定（試行）的通知，實(shí)行 邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實(shí)行投標(biāo)人資格后審。 (3)協(xié)商議標(biāo) 由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要 求。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。 議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專

42、業(yè)性較強(qiáng)或特殊要求多，面對(duì) 造價(jià)要求并不十分苛刻的工程項(xiàng)目。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周 期也最短。 議標(biāo)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性，在造價(jià)上一般都偏高。 招標(biāo)投標(biāo)基本程序 招標(biāo)工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公 司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo) 投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。 (1)工作程序 審查招標(biāo)單位的資格； 報(bào)批招標(biāo)申請(qǐng)書； 編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法； 發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書； 審查投標(biāo)單位資格； 分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察和招標(biāo)文件答疑；

43、 編制和寄送投標(biāo)文件； 開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函； 評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位； 發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。 招標(biāo)申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：項(xiàng)目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負(fù)責(zé)組織招標(biāo)的人 員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡(jiǎn)歷、職務(wù)、職稱；資金來(lái)源及落實(shí)情況；圖紙、場(chǎng)地等情況是否 具備招標(biāo)條件；招標(biāo)方式。 (2)應(yīng)注意的問題 工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出， 除另有規(guī)定外，一般不得變更。 招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。 編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。此外，一個(gè)招標(biāo)工程，只能編制一個(gè)標(biāo)

44、底。 為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請(qǐng)有關(guān)部門及專家成立評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組， 進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。對(duì)于大中型建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)單位還可以邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高技術(shù)和經(jīng) 濟(jì)評(píng)估水平的專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個(gè) 投標(biāo)企業(yè)，供評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國(guó)家利益時(shí)，政府 主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決。 投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時(shí)，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證書。投標(biāo)單 位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯挝凰魅⊥稑?biāo) 保證金。 簽訂承發(fā)包合同時(shí)，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書的各項(xiàng)條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)

45、互換各自開 戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應(yīng)當(dāng)退回。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽 訂合同后毀約，對(duì)方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。由于違約給對(duì)方造 成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的不足部門。 應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄 1）招標(biāo)代理合同及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(如有代理) 2）招標(biāo)備案登記表 3）經(jīng)批準(zhǔn)的邀請(qǐng)招標(biāo)報(bào)告(如系邀請(qǐng)招標(biāo)) 4）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書 5）投標(biāo)報(bào)名名單(公開招標(biāo)) 6）資格預(yù)審文件 7）資格預(yù)審評(píng)審報(bào)告 8）招標(biāo)文件 9）購(gòu)買招標(biāo)文件登記表 10）答疑會(huì)紀(jì)要(或答疑資料)及簽收回執(zhí) 11）標(biāo)底(工程預(yù)算書)及武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目造價(jià)咨

46、詢核準(zhǔn)證(女 ll 有標(biāo)底) 12）評(píng)委名單 13）招標(biāo)人評(píng)委委托書: 14）開標(biāo)會(huì)簽到表 15）唱標(biāo)記錄一覽表 16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表 17）評(píng)委評(píng)分表 18）評(píng)分匯總表 19）評(píng)標(biāo)報(bào)告 20）招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告 21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明 22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單 23）合同備案表 24）武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù) 25）武漢市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共 2 份） 26）安全和文明施工開工驗(yàn)收合格證 招標(biāo)投標(biāo)的管理 1）施工企業(yè)資質(zhì)管理 建筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項(xiàng)分包企業(yè)三類。按企業(yè)的 建設(shè)業(yè)績(jī)、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將

47、工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為 為一、二級(jí)；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級(jí)。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建 設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按 1989 年建設(shè)部施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級(jí)根據(jù)隸屬關(guān) 系由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由 自治管理部門頒發(fā)建筑業(yè)企業(yè)自治證書 (1)施工企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理 企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定 資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由資質(zhì)管理部門對(duì)其資質(zhì)等級(jí)或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動(dòng)態(tài)管理 通過資質(zhì)年度檢查和其它形

48、式的監(jiān)督檢查進(jìn)行。對(duì)企業(yè)資質(zhì)的升級(jí)、降級(jí)實(shí)行公告制度。 實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，主要是為了突出在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評(píng)價(jià)對(duì)其資質(zhì)的決定作 用。 通過對(duì)企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級(jí)，由資質(zhì)等級(jí)確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模； 通過對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)果凍及工作業(yè)績(jī)的考核來(lái)重新評(píng)定資質(zhì)等級(jí)。這種雙向的動(dòng)態(tài)的資質(zhì)管理 就是我國(guó)對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。 (2)工程總承包企業(yè)的管理 隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。這 種對(duì)工程從立項(xiàng)到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項(xiàng)目總承包企業(yè)。為加強(qiáng)對(duì)工程 項(xiàng)目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992 年 4 月建設(shè)部發(fā)布

49、了工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī) 定。工程項(xiàng)目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級(jí)。暫行規(guī)定從企業(yè)曾承擔(dān)國(guó)總承包的工程數(shù)量、 自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級(jí)須具備的 具體條件。2003 年 7 月，建設(shè)部出臺(tái)文件，廢止工程總承包資格證書，對(duì)從事工程總 承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計(jì)或施工總承包資質(zhì)的企 業(yè)可以在其資質(zhì)等級(jí)許可的工程項(xiàng)目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有 相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)。 工程建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式目前有兩種方式： 其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主 委托，按照合

50、同約定對(duì)工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行 全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、造價(jià) 等向業(yè)主負(fù)責(zé)。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的 分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對(duì)總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。工程總承包方式通行的做法 有四種，即設(shè)計(jì)采購(gòu)施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計(jì)施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項(xiàng) 目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計(jì)采購(gòu)總承包（E-P）、采購(gòu)施工總承包 (P-C)等方式。 其二是是工程項(xiàng)目管理方式，工程項(xiàng)目管理是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按 照合同約定，代表業(yè)主對(duì)工程

51、項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。工程 項(xiàng)目管理企業(yè)不直接與該工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合 同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等 企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項(xiàng)目管理有兩種基本方式，即項(xiàng)目管 理服務(wù)型或項(xiàng)目管理承包型，項(xiàng)目管理服務(wù)是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，在工程 項(xiàng)目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報(bào)告，進(jìn)行可行性分析和項(xiàng)目策劃；在工程項(xiàng)目實(shí) 施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、施工管理和試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等 服務(wù)，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等管

52、理和控制。工 程項(xiàng)目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。項(xiàng)目管理承包是指工程項(xiàng)目管 理企業(yè)按照合同約定，除完成項(xiàng)目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定 的工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）等工作。對(duì)于需要完成工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)） 工作的工程項(xiàng)目管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。項(xiàng)目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按 照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 (3)外國(guó)建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理 隨著對(duì)外開放的擴(kuò)大，外國(guó)企業(yè)逐漸進(jìn)入我國(guó)的建筑市場(chǎng)。為了加強(qiáng)對(duì)在中國(guó)境內(nèi)承包工 程的外國(guó)企業(yè)的管理，維護(hù)我國(guó)的建筑市場(chǎng)秩序，建設(shè)部 1994 年 3 月發(fā)布了第 32 號(hào)令在 中國(guó)境內(nèi)承包工

53、程的外國(guó)企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法，6 月發(fā)布了實(shí)施細(xì)則。其要點(diǎn)有： 凡在中國(guó)境內(nèi)從事房屋、土木工程的建造等承包活動(dòng)的外國(guó)企業(yè)，在從事承包工程活動(dòng)前， 必須到審查機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)審查，取得外國(guó)企業(yè)承包工程資質(zhì)證。然后經(jīng)工商行政管理機(jī) 關(guān)注冊(cè)登記后，才可在中國(guó)境內(nèi)從事承包工程活動(dòng)。 外國(guó)企業(yè)承包工程資質(zhì)證的辦理機(jī)構(gòu)為：同時(shí)在中國(guó)兩個(gè)（含兩個(gè)）以上省或自治區(qū)、 直轄市轄區(qū)范圍內(nèi)承包工程的，向建設(shè)部申請(qǐng)辦理；在中國(guó)一個(gè)省或自治區(qū)、直轄市轄區(qū) 范圍內(nèi)承包工程的，向當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理；在中國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)和 沿海開放城市承包工程的，向當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)行政主管申請(qǐng)辦理。 外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)承包工程的

54、范圍是：全部由外國(guó)投資或贈(zèng)款建設(shè)的工程；國(guó)際金融組 織貸款，采用國(guó)際公開招標(biāo)的工程項(xiàng)目；國(guó)內(nèi)企業(yè)在技術(shù)上難以單獨(dú)承包的中外合資建設(shè) 的工程；國(guó)內(nèi)投資的建設(shè)工程，如確有特殊項(xiàng)目國(guó)內(nèi)企業(yè)難以單獨(dú)承包，經(jīng)省級(jí)建設(shè)行政 主管部門批準(zhǔn)后允許外國(guó)企業(yè)與中國(guó)建筑企業(yè)聯(lián)合承包。 外國(guó)企業(yè)承包工程資質(zhì)證有效期為 5 年。如需延期，應(yīng)在期滿前 6 個(gè)月內(nèi)到原批準(zhǔn)的 審查機(jī)關(guān)辦理延續(xù)手續(xù)。 2）工程建設(shè)管理。 工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過建 設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要 報(bào)批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向市計(jì)委申請(qǐng)列入

55、年度施工計(jì)劃；同時(shí)，與“四源” 供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此后，向市建委提出申請(qǐng)開工報(bào)告，填報(bào) 建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程 建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)手續(xù)；到市建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項(xiàng)目竣 工后，及時(shí)報(bào)請(qǐng)建設(shè)主管部門進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗(yàn)收及建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。 五、申辦施工許可證 1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、 裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建 設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主

56、管 部門（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。 工程投資額在萬(wàn)元以下或者建筑面積在平方米以下的建筑工程，可以不申 請(qǐng)辦理施工許可證。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施 工許可證。 2、施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：武漢市建筑工程施工許可證實(shí)行全市統(tǒng)一管理，其中：中心城區(qū) 的建筑工程項(xiàng)目，其施工許可證委托市建設(shè)工程交易中心核發(fā)；兩個(gè)開發(fā)區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)的建 筑工程項(xiàng)目，其施工許可證委托該區(qū)建管部門核發(fā)，并接受市建設(shè)工程交易中心的監(jiān)督、 指導(dǎo)、檢查。 3、施工許可證辦理程序： 1） 填寫建筑工程施工許可證申請(qǐng)表，并領(lǐng)取辦理建筑工程施工許可證必備資料清單。 2） 提供以下必備資料：建設(shè)工

57、程用地許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；拆遷許可證 或施工現(xiàn)場(chǎng)是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施 工組織設(shè)計(jì)；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或 證明；施工許可申請(qǐng)表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單； 3） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向 發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期；延期以兩次為限，每次不超過三個(gè)月。既不開工又不申請(qǐng)延期或者超 過延期時(shí)限的，施工許可證自行廢止。 4、辦理施工許可證： 提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證： （一）建設(shè)工程報(bào)建表； （二）建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）； （三）立項(xiàng)批文、總體規(guī)劃平面圖

58、、規(guī)劃許可證 (可用復(fù)印件)； （四）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書； （五）建設(shè)工程試樁施工申報(bào)登記證（可用復(fù)印件）； （六）招標(biāo)申請(qǐng)表； （七）招標(biāo)公告； （八）招標(biāo)日程安排； （九）招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)辦法； （十）投標(biāo)申請(qǐng)書； （十一）投標(biāo)單位資格預(yù)審文件（保存 6 個(gè)月）； （十二） 答疑會(huì)紀(jì)要； （十三）投標(biāo)書； （十四）評(píng)委人員名單； （十五）開標(biāo)記錄表； （十六）評(píng)委評(píng)分表及評(píng)分匯總表； （十七）評(píng)標(biāo)報(bào)告； （十八）中標(biāo)公示證明； （十九）中標(biāo)通知書； （二十）施工合同或監(jiān)理合同； （二十一）合同備案表； （二十二）施工許可申請(qǐng)表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系單； （二十三）武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金

59、繳款通知書及收據(jù)； 武漢市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共 2 份） （二十四）安全和文明施工開工驗(yàn)收合格證（可用復(fù)印件） 第三章：工程建設(shè)階段 工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定 的時(shí)空點(diǎn)上所從事的施工生產(chǎn)活動(dòng)。施工階段的工作包括： 1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要； 2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件； 3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件； 4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備； 5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備； 6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理； 7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)； 8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)； 9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底； 10、編

60、制工程進(jìn)度計(jì)劃； 11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)； 第四章：項(xiàng)目銷售階段 一、申辦銷售許可證 商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中 的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商 品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 交付使用證。 商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得商品房預(yù)售許可 證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部 門辦理預(yù)售登記，取得