房地產(chǎn)培訓(xùn)課程(基礎(chǔ)知識).

1、銷售(xioshu)人員培訓(xùn)房地產(chǎn)培訓(xùn)(pixn)課程共二十七頁第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識共二十七頁基本概念房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)(w y)。（1）土地（2）建筑物及地上定著物房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。共二十七頁房地產(chǎn)的特性： A、房地產(chǎn)的自然特性 1、不可移動性 2、獨一無二性 3、壽命長久性 4、數(shù)量有限性 B、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性 1、用途多樣性 2、相互影響性 3、價值高大性 4、易受限

2、制性 5、難以變現(xiàn)(bin xin)性 6、保值增值性 共二十七頁房地產(chǎn)市場(shchng)分類：一級市場政府出讓土地予開發(fā)商的市場；（也稱土地市場）二級市場開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手樓”市場）；三級市場消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手樓”市場）。共二十七頁土地使用年期 居住用地七十年 工業(yè)用地五十年 教育、科技、文化、衛(wèi)生(wishng)、體育用地五十年 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年 綜合用地或者其他用地五十年共二十七頁序號稅費名稱稅(費)率計算基數(shù)收取對象征收部門1銷售營業(yè)稅5%銷售價售方財稅部門2城市建設(shè)維護(hù)稅0.05%銷售價售方財稅部門3印花稅0.05%*2每證

3、另貼花5元銷售價雙方買方財稅部門4企業(yè)所得稅15%所得額售方財稅部門5土地增值費20%或40-100土地增值額售方國土部門6登記費0.1%登記價買方國土部門7契稅按各城市規(guī)定成交價買方財稅部門注:1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記按登記額0.1%收取,超過1千萬元,超過部分按0.05%計; 2.房地產(chǎn)抵押登記按登記價0.01%取費,每項最少不少于100元; 3.房地產(chǎn)變更登記每項取費20元.房地產(chǎn)二級市場(shchng)轉(zhuǎn)讓稅費共二十七頁房地產(chǎn)價格：是土地價格和建筑物及其附 屬 物價格的統(tǒng)一，是土地價 值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑 面積

4、的價格，它可以反映(fnyng)房 地產(chǎn)價格水平的高低。樓面地價 ：指平均到每單位建筑面積上的 土地價格。樓面地價 = 土地總價格/總建筑面積 = 土地單價/容積率共二十七頁 房地產(chǎn)價格特征： A、房地產(chǎn)價格的權(quán)益(quny)性 B、房地產(chǎn)價格的兩重性 C、房地產(chǎn)價格形成的長期性 D、房地產(chǎn)價格的個別性 共二十七頁房地產(chǎn)價格(jig)構(gòu)成房地產(chǎn)價格(jig)1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤土地價格房屋價格共二十七頁用地面積：用地方案圖中劃定的面積。建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍(wiwi)水平投影面 積。容積

5、率：指項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與 總建設(shè)用地面積之比。建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項目用地范圍 內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建 設(shè)用地面積之比。共二十七頁套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部實際(shj)可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。陽臺建筑面積： 指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)陽臺建筑面積： 指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。共二十七頁套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共有墻及非共有墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山

6、墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影(tuyng)的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。共二十七頁共有(n yu)建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣薪ㄖ娣e與不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)：為整幢建筑物的應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。共二十七頁商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買(gumi

7、)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱為套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和整幢房屋建筑面積 整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物。共二十七頁綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積 與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。凈高：等于層高減去樓板(lubn)厚度。層高：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面 或底面之間的垂直距離。開間：通常指房間寬度。進(jìn)深：通常指房間長度。共二十七頁熟地：指具備開發(fā)建設(shè)條件(tiojin)，立即可以建設(shè) 的土地（經(jīng)過開發(fā)如“三通一平”， “七

8、通一平”等）生地：未經(jīng)開發(fā)的土地共二十七頁三通一平：水通、電通、路通及場地平整（項目開始條件）。七通一平：道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、暖氣及場地平整。房地產(chǎn)證：是證明房產(chǎn)權(quán)屬的合法(hf)證明。在二手樓宇辦理抵押登記或轉(zhuǎn)讓時，須提供房地產(chǎn)證。房地產(chǎn)證由規(guī)劃國土部門統(tǒng)一辦理?，F(xiàn)時房地產(chǎn)證有紅本和綠本之分，紅本為商品房，綠本為福利房、微利房或集資房。共二十七頁商品房：指在以市場地價獲得的土地上建造的可自由轉(zhuǎn)讓或出租的建筑物，其權(quán)益包含建筑物的所有權(quán)和所占用土地的使用權(quán)，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有權(quán)依賴于土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的性質(zhì)、用途和年限決定了房屋所有權(quán)的性質(zhì)、類別、年限。

9、安居房：是指實施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大(gungd)中低收入家庭，特別是對人均住房4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。共二十七頁房改房：按照國家房改有關(guān)售房政策以標(biāo)準(zhǔn)價、優(yōu)惠價、成本價向符合分房條件和已取得住房使用權(quán)的住戶出售的公有直管和自管住宅。集資房：指改變住房建設(shè)由國家和單位全包的制度，實行政府、單位、個人三者共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種方法。職工個人可按房價全額或部分出資(ch z)，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建成供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。經(jīng)濟適用房

10、：指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。共二十七頁發(fā)展商應(yīng)具備(jbi)的開發(fā)批文土地使用權(quán)出讓(chrng)合同書房地產(chǎn)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證建設(shè)工程竣工驗收證書共二十七頁五證國有土地使用證建設(shè)(jinsh)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證共二十七頁購房者將簽署(qinsh)的法律文件認(rèn)購書預(yù)售前之購房意向書買賣合同正式簽署之房屋買賣合約按揭(n ji)貸款合同申請銀行按揭(n ji)之文件保險合同為按揭配備之房屋保險文件住戶公約入住后業(yè)主物業(yè)管理條文共二十七頁申請(shnqng)銀行按揭按

11、揭成數(shù)(chngsh) 通常在七成內(nèi)； 最高為八成。按揭年限 通常在20年內(nèi)； 最高為30年。首期款 通常為總樓款之三成； 最少為兩成。 所謂一成或半成： 1、發(fā)展商提供免息貸款； 2、首期三成之分期支付；共二十七頁辦理按揭需提供以下資料（參考） 個人身份證明 個人收入證明 首期款收據(jù) 房地產(chǎn)買賣合同 資產(chǎn)(zchn)證明（月供款超過6000元或貸款總額 超過100萬者） 近三個月的存單、房地產(chǎn)證、證券交易清單共二十七頁 月供款（等額方式(fngsh)） 本金月利率(1+月利率)還款月數(shù)= (1+月利率)還款月數(shù)-1= 貸款金額(jn )(萬元)還貸系數(shù)投資回報率 年總租金（純收益）= 總售價共二十七頁內(nèi)容摘要銷售人員培訓(xùn)。綜合用地或者其他用地五十年。2.房地產(chǎn)抵押登記按登記價0.01%取費,每項最少不少于100元。3.房地產(chǎn)變更登記每項取費20元.。套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共有墻及非共有墻兩種。非共用墻墻體水平投影面