房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(8)

1、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(三)劉貴文 教授 博導(dǎo) 副院長 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院Email：Tel：02365120976精選ppt課 程專題當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的形勢與展望房地產(chǎn)項目的定位與策劃房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險與控制商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式展望精選ppt課程定位總結(jié)經(jīng)驗，認識問題，避免風(fēng)險企業(yè)戰(zhàn)略層面的風(fēng)險行業(yè)層面的風(fēng)險項目層面的風(fēng)險精選ppt中國企業(yè)家的五個夢躋身上市公司行業(yè)做成國際品牌躋身世界500強做成百年老店，基業(yè)長青做成國內(nèi)名牌精選ppt幾個誤解家族企業(yè)上市公司精選ppt易居（中國）董事局主席 周忻在美國上市的第一支地產(chǎn)概念股1.融資-上市得到充足的資金會使業(yè)務(wù)拓展得更快2.樹立品牌

2、效應(yīng)，在中國本土可以加速增長3.可以被國際資本市場認可,為中國的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)打開尋求資本和快速擴張業(yè)務(wù)的大門 大中華區(qū)做地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的行尊，至今也不上市。1.錢多未必是好事，這個行業(yè)（房地產(chǎn)代理經(jīng)紀）并非資本為首。2.經(jīng)紀業(yè)務(wù)要靠自然生長發(fā)展思路是有機增長，就是把公司看成一個有求生意志和繁殖意志的生命體，其生存發(fā)展的養(yǎng)分來自環(huán)境，大環(huán)境有什么我們就吸什么，然后通過消化吸收將之變成生長的能源。 中原集團主席 施永青精選ppt企業(yè)的壽命中國的企業(yè)壽命平均是8年，中小企業(yè)只有2.9年。全球500強企業(yè)平均壽命4050年，跨國公司為1112年。80的企業(yè)壽命不超過3年，10的企業(yè)超過8年，2的企業(yè)壽命

3、超過40年。精選ppt第一道門檻： 13年大約60的企業(yè)沒有入門就被淘汰出局市場時機創(chuàng)業(yè)風(fēng)險：馬鞭公司現(xiàn)金風(fēng)險：市場不確定性風(fēng)險精選ppt第二道門檻： 810年入道剩下40的企業(yè)中，有6075沒有入道而被淘汰領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)險：金弓集團投資的風(fēng)險：管理不確定性精選ppt第三道門檻： 2535年入化剩下1015的企業(yè)中又有60沒有入化而被淘汰二次創(chuàng)業(yè)、三次創(chuàng)業(yè)風(fēng)險：溫水青蛙創(chuàng)新的風(fēng)險：民企的二次創(chuàng)業(yè)精選ppt第四道門檻： 4050年入定只有約2的企業(yè)可以入定，成為百年老店人壽與企壽的相關(guān)性接班換代風(fēng)險“富不過三代”與敗家子基金精選ppt奧林匹亞約克開發(fā)公司的背景介紹芮奇曼兄弟出身嚴謹、中產(chǎn)階級的猶太正統(tǒng)

4、教徒家庭 五十年代，家族移民到加拿大，三兄弟克勤克儉建立基業(yè) 1969年，芮其曼兄弟成立主持了奧林匹亞暨約克開發(fā)公司七十年代，進軍紐約曼哈頓收購八棟商業(yè)大廈，更進而投資興建世界金融中心大樓群，成為紐約市持有商業(yè)不動產(chǎn)面積最大的公司八十年代，游刃與地產(chǎn)業(yè)和并購游戲，成為了全球商業(yè)地產(chǎn)界的“不倒神話”1987年，到英國倫敦準備開發(fā)康納利碼頭區(qū)，卻一頭栽進無底深淵1992年，在多倫多和紐約申請破產(chǎn)奧林匹亞約克開發(fā)公司的背景介紹精選ppt見識到建筑行業(yè)的利潤 1芮其曼兄弟自己用7萬元的價格建成了當(dāng)時最低報價為12.5萬元的倉庫項目，并進入建筑行業(yè)澤肯多夫的影響 2芮其曼走進商業(yè)地產(chǎn) 他成功開發(fā)了維爾瑪

5、麗亞大樓群等大型項目，并形成了自己的開發(fā)模式“豪華寬闊的零售店面、加上辦公室、餐廳、電影院等等，還不談它的地下室是個超大型火車站”典型的商業(yè)地產(chǎn)改進投標(biāo)方式 3當(dāng)時常用的傳統(tǒng)的投標(biāo)方式是業(yè)主邀請承包商來投標(biāo)，最低價就得標(biāo)，承包商風(fēng)險較大，芮其曼兄弟則先找出誰需要辦公室空間，然后向這些主顧提出計劃書及成本估算，并替他們?nèi)淌┕?，正式進軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。精選ppt 20世紀70年代初的紐約市又臟又亂，加上不景氣，市府債臺高筑，曼哈頓區(qū)內(nèi)的大公司紛紛搬家出走，各大寫字樓空置率攀升，辦公室的租金一落千丈，這個節(jié)骨眼上，芮奇曼兄弟卻一口氣買下八棟摩天大樓（樓板面積達到1500平方尺），即優(yōu)里斯系列大樓群

6、。 全世界都認為買優(yōu)里斯系列大樓是瘋子行徑，但是整個70年代末期，她卻日日增值，利潤滾滾而至。空置率急劇下降，而且租金暴漲了3倍。不久，約克公司每年就可以收入5000萬美元。優(yōu)里斯系列大樓群案精選ppt 第二次世界大戰(zhàn)的碼頭區(qū)，以及整個倫敦東區(qū)，由于工廠林立，日夜飽受德軍空襲，整排街道的住宅，以及三分之一的工廠，遭受破壞。死亡者數(shù)以百計，搬離此區(qū)再也不會來這動輒千人。 記者華德.史都華獎勵開發(fā)、優(yōu)惠條件：倫敦碼頭區(qū)開發(fā)公司出面收購?fù)恋兀畠r轉(zhuǎn)售給開發(fā)商企業(yè)區(qū)內(nèi)所有商業(yè)及工業(yè)物業(yè)，可享十年一切稅捐全免（含公司營業(yè)所得稅）的優(yōu)待工商業(yè)建筑的資本支出準予100%折舊簡化并加速進口物質(zhì)通關(guān)手續(xù)豁免工業(yè)

7、訓(xùn)練的附加捐大幅減少申請都市計劃所需許可(包括環(huán)境影響評估報告）簡化各項行政管理措施康納利碼頭區(qū)開發(fā)案 采用自由企業(yè)方針，制造就業(yè)機會，清除官僚擊斃作風(fēng)，釋出民間投資獎金，讓碼頭區(qū)成為倫敦的驕傲。 撒切爾夫人精選ppt1987.7.17 芮期曼兄弟從德國開發(fā)商崔佛史迭手中接過了康納利碼頭區(qū)開發(fā)案。前提：芮其曼兄弟與撒切爾夫人的良好關(guān)系官僚若是奉上級指令，就會全力以赴，推動基礎(chǔ)建設(shè)若能與政府官署簽訂長期租約，可以為康納利碼頭案打下基本支柱奧約公司夠大，財務(wù)健全，不用仰賴金融機關(guān)預(yù)借融資奧約公司經(jīng)驗豐富，可以做的又好又快稅負寬減非常優(yōu)厚地價便宜有把握解決基礎(chǔ)建設(shè)的問題前提是撒切爾夫人在職這一點一直

8、沒有實現(xiàn)經(jīng)事實證明，這是個大錯特錯資金充足的前提上政府提供稅負減免，但不提供基礎(chǔ)設(shè)施，各有利弊只用了40%的價錢就買走了開發(fā)權(quán)這是整個開發(fā)案最為失敗的地方康納利碼頭區(qū)開發(fā)案 精選ppt企業(yè)長壽的秘訣除了具有核心的價值理念，對周圍環(huán)境具有快捷、敏銳的反應(yīng)，不斷的創(chuàng)新與風(fēng)險意識英國長壽公司俱樂部（300 years）企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于不斷的學(xué)習(xí)與研究 “資本”向“知本”的轉(zhuǎn)換皮鞋商人與美國海關(guān)法中國商人的第一桶金精選ppt建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險性精選ppt建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險性建筑與房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟政策聯(lián)系密切建筑與房地產(chǎn)業(yè)的周期性香港與東南亞的例子，97年前的房地產(chǎn)瘋長與97年后的“負

9、資產(chǎn)”降價潮日本長達到10多年的經(jīng)濟蕭條93年的中國經(jīng)濟“軟著陸”，海南與北海精選ppt次貸危機對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響精選ppt建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險我國經(jīng)濟增長局部過快過熱，與通貨膨脹的壓力熱錢的流入與流動性過剩行政主導(dǎo)的“腳手架”經(jīng)濟、“塔吊”經(jīng)濟、土地經(jīng)濟土地儲備與出讓制度的隨意性政府主導(dǎo)的“熱錢”流入產(chǎn)業(yè)流出與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的“空洞化”與抗風(fēng)險能力下降精選ppt建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險全民全行業(yè)的房地產(chǎn)現(xiàn)象機械、電子等其它行業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)，從觸網(wǎng)到觸電做“資本”取代做“產(chǎn)品”的現(xiàn)象出現(xiàn)蔓延目前房地產(chǎn)公司在先期成立階段，注冊資金沒有完全到位的占，股東基本未投入注冊資金的占，而注冊資金投入量在一半以上的僅占左右。 精選ppt2007年以來，10個月，8次提高準備金率，5次加息，還有數(shù)千億元的定向票據(jù)。這一系列舉措，主旨在于加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。目的在于防范金融風(fēng)險，抑制通脹趨勢，保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長。地方政府的房地產(chǎn)沖動：財政收入與發(fā)行權(quán)利。地方政府的土地經(jīng)濟精選ppt“燒餅現(xiàn)象”自我炒作自我