助理物業(yè)管理師1_第二章課件

1、第二章 物業(yè)費(fèi)用管理 能夠測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，能夠組織、安排、指導(dǎo)物業(yè)管理費(fèi)收取工作，能夠?qū)蛻粽f(shuō)明物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的確定依據(jù)。第二章 物業(yè)管理費(fèi)用第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。1.政府指導(dǎo)價(jià)2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。二、

2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)約定形式業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。1.包干制2.酬金制第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，也稱實(shí)報(bào)實(shí)銷加酬金制。三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)和法定稅費(fèi)或管理酬金。1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。

3、1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。6)辦公費(fèi)用。7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算測(cè)算居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般把管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)

4、用，物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，辦公費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)和法定稅費(fèi)或管理酬金分別測(cè)算，最后進(jìn)行求和，得出所求物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)X12.居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算X1Fi/S（i=1,2,3,4）(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用X2Fi/S（i=1,2,3,4,5）)公共照明系統(tǒng)電費(fèi)和維修費(fèi)。 公共照明系統(tǒng)電費(fèi)。公共照明系統(tǒng)電費(fèi)（W1T1+W2T2+WnT）30PE 維修費(fèi)是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，一般按照當(dāng)?shù)氐?/p>

5、工資水平費(fèi)用和使用的零配件進(jìn)貨的價(jià)格來(lái)測(cè)算，單位為元/月。第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是因物價(jià)上漲、銀行利率調(diào)整等因素需要計(jì)算的費(fèi)用，按上述費(fèi)用的510計(jì)，單位為元/月。 更新儲(chǔ)備金。更新儲(chǔ)備金（MiIi）/（YiS12）（i=1,2,3n）)給排水設(shè)施的費(fèi)用。給水泵主要包括生活水泵和消防蓄水池泵。 水泵電費(fèi)。水泵電費(fèi)給水泵電機(jī)電費(fèi)消防泵電機(jī)電費(fèi)排污泵電機(jī)電費(fèi)。第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算 維修費(fèi)一般按照當(dāng)?shù)氐墓べY水平費(fèi)用和使用的零配件進(jìn)貨的價(jià)格來(lái)測(cè)算，單位為元/月。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按上述費(fèi)用的510計(jì)，單位為元/月。 更新儲(chǔ)備金。更新儲(chǔ)備金（MiIi）/（YiS12）（i=1,2,3n）)電梯費(fèi)

6、用(元月)。 電梯電費(fèi)。電梯電費(fèi)（Wiai）2430PE（i=1,2,3n）第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算 維修費(fèi)。分包給專業(yè)電梯維修公司時(shí)按分包合同計(jì)算，自行維修一般按照當(dāng)?shù)氐墓べY水平費(fèi)用和使用的零配件進(jìn)貨的價(jià)格來(lái)測(cè)算，單位為元/月。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按上述費(fèi)用的510計(jì)，單位為元/月。 更新儲(chǔ)備金。更新儲(chǔ)備金（MiIi）/（YiS12）（i=1,2,3n） 年檢費(fèi)。按各地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)，按12個(gè)月分?jǐn)?，單位?3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用X3Fi/S（i=1,2,3,4,5,6,7）第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用X4Fi/S（i=1,2,3,4,5）(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用XF

7、i/S（i=1,2,3,4）(6)辦公費(fèi)用X6Fi/S（i=1,2,3,4,5,6）(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊X7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)擁有各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用，包括交通工具、通信設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備等。(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算X8Miri/（Si12）（i=1,2n）(9)利潤(rùn)和管理酬金或管理酬金費(fèi)用X9上述八項(xiàng)費(fèi)用是物業(yè)管理所需的實(shí)際支出或成本。實(shí)行包干制時(shí)：收益性物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)與業(yè)主利益直接相關(guān)還是與租戶利益直接相關(guān)分為向業(yè)主和向租戶收取兩個(gè)部分。(1)等價(jià)交換的原則等價(jià)交換是價(jià)值規(guī)律的基本要求。3

8、.收益性物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算4.測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)的原則第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算(2)成本控制原則物業(yè)管理企業(yè)是具有管理財(cái)務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力的企業(yè)組織。(3)差別原則差別原則是根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、特點(diǎn)和需求的不同，在測(cè)算方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目等方面予以區(qū)別。(4)費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則就是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同，采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第一節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳管理一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳管理的法律依據(jù)主要有中華人民共和國(guó)價(jià)格法、物業(yè)管理?xiàng)l例、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（發(fā)改價(jià)格20031864號(hào)）以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定（發(fā)改價(jià)檢2

9、0041428號(hào)）等。1)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳管理的法律依據(jù)2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳管理的有關(guān)規(guī)定2)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。3)物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。4)納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售的物業(yè)，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。5)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。第二節(jié)

10、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳管理6)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。7)物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。8)物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。9)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳管理10)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。二、物業(yè)服

11、務(wù)費(fèi)的收繳及追繳(1)送達(dá)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通知單一般收益性物業(yè)收費(fèi)通知單每月要及時(shí)送達(dá)業(yè)主(或用戶)的手中，并由業(yè)主(或用戶)簽收。(2)首次追繳當(dāng)發(fā)生費(fèi)用拖欠情況時(shí)，應(yīng)進(jìn)行追繳。催款通知單也應(yīng)由業(yè)主簽收。1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳及追繳程序第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳管理(3)再次追繳如果首次追繳被拖欠，物業(yè)管理企業(yè)將在第三個(gè)月或季度第二次發(fā)催繳通知單，將此前兩個(gè)月或季的費(fèi)用、滯納金和當(dāng)月費(fèi)用一并通知，并限期七天內(nèi)繳清。(4)按法律程序處理如果七天過(guò)后業(yè)主(或住戶)經(jīng)上門(mén)催繳仍然拒付，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)管理制度以及相應(yīng)的法律程序處理。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)主（或住戶）要區(qū)分不同的情況，采取不同措施。三、物

12、業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的相關(guān)問(wèn)題2.區(qū)別性追討第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳管理1996年國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部出臺(tái)了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法，有些地方也制定了相應(yīng)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有法可依。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。1.法規(guī)不夠完善2.制定切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3.轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳管理我國(guó)物業(yè)管理制度是從福利制住房體制中分化、轉(zhuǎn)變而來(lái)的，居民形成了只接受服務(wù)不付費(fèi)或少付費(fèi)的習(xí)慣。物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度方面也存在許多不足。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)