公共管理是物業(yè)服務根本屬性

1、公共管理是物業(yè)服務根本屬性公共管理是物業(yè)服務根本屬性一、物業(yè)服務性質界定的重要意義在我國早期的物業(yè)服務實踐中，政府在行政法規(guī)中對物業(yè)服務的性質并沒有作出明確的 界定，甚至對物業(yè)服務術語都沒有作出明確的定義。建設部頒布的城市新建小區(qū)管理辦法 對住宅小區(qū)管理術語作了相當于物業(yè)服務的定義的解釋：本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡 稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、 治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。在地方性法規(guī)和政府規(guī)章中，對物業(yè)服 務術語的定義一般也都是從狹義的角度來定義的，并且各自的表述都有差異。例如廣東省物業(yè)服務條例規(guī)定物業(yè)服務，是指業(yè)主組

2、成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有 部分和共同事務委托物業(yè)服務公司進行管理的活動。而江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)服務辦法 則稱物業(yè)服務是指物業(yè)服務企業(yè)按照委托合同約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和為業(yè) 主、房屋使用人提供的服務。由于物業(yè)服務深入到千家萬戶，牽涉到方方面面，對物業(yè)服務 術語作出一個科學的定義難度相當大，有的地方則在制定地方性法規(guī)、政府規(guī)章時，回避對 該術語作出定義。如上海市居住物業(yè)服務條例、重慶市物業(yè)服務辦法、深圳經(jīng)濟特區(qū) 住宅區(qū)物業(yè)服務條例，立法者基于慎重起見，都未對物業(yè)服務術語下定義。新頒布的物 業(yè)服務條例第二條指出：所稱物業(yè)服務，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物 業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)

3、服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、 管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。這些定義都表明了物業(yè)服務的主體、物業(yè) 服務內容，但沒有闡明管理性質，即管理的宗旨、管理方式、產品性質等。在此情況下，物 業(yè)服務企業(yè)在開展物業(yè)服務工作時，基于什么管理邏輯并不清楚，只有各行其是。與此同時，當前在理論界在物業(yè)服務的性質上仍有爭議，主要有兩種看法，一種看法認 為物業(yè)服務是公共行政管理；另一種看法認為是私人管理即經(jīng)營性管理。筆者認為這兩種看 法都有偏叵。這兩種看法對物業(yè)服務服務實際工作影響很大，前者以社會公共利益為導向， 忽視物業(yè)區(qū)域業(yè)主或非業(yè)主使用人的公共利益，使管理者傾向傳統(tǒng)

4、的房管所式的行政管理模 式，一方面使管業(yè)主或非業(yè)主使用人的方式盛行，不能體現(xiàn)物業(yè)服務服務的物業(yè)區(qū)域（如住 宅小區(qū)）本位特性。在倡導業(yè)主至上的今天，這種管制方式顯然不合時宜，有人甚至于因此 提出物業(yè)服務名稱都要改為物業(yè)服務，就因為其中有一個管字，雖然從管理學理論上講，這 種說法不值一提（因為服務只是管理的一種方式而矣），但可足見其影響。另一方面使管理者 不計成本，經(jīng)費上更加依賴于開發(fā)建設單位，物業(yè)服務企業(yè)獨立經(jīng)營更加困難，很難實現(xiàn)物 業(yè)服務與開發(fā)建設分業(yè)經(jīng)營的目標。后者以企業(yè)利益最大化為導向，使管理者傾向于私域管理模式，這可能囿于物業(yè)服務企 業(yè)由房地產開發(fā)建設單位（商）組建或控制的背景，且大多是

5、房地產開發(fā)建設單位（商）投資經(jīng) 濟活動的一個營銷要素而矣。一方面使榨業(yè)主或非業(yè)主使用人的方式盛行，表現(xiàn)為：或與 房地產開發(fā)建設單位（商）合謀，損害業(yè)主利益，或亂收費，亂漲價等增加自身利益的行為， 另一方面盡可能提供少的服務產品、降低服務質量以降低成本。這都造成分業(yè)經(jīng)營背景下使 管理者與業(yè)主或非業(yè)主使用人的關系緊張，物業(yè)公司從根本上面臨生存危機。因此非常有必 要對物業(yè)服務性質做出恰當?shù)慕缍?。二、物業(yè)服務的公共管理屬性的理論分析1.物業(yè)服務具有公共管理的根本屬性，但不排斥處于補充性地位的私人屬性在界定物業(yè)服務性質之前，有必要首先認識一下公共管理的性質。公共管理包含著兩方 面要素即：管理性與公共性。

6、從管理性分析，法約爾早就指出，為實現(xiàn)管理中的高效，需要 通過計劃、組織、指揮、協(xié)調、控制等手段，達到資源的有效配置。從公共性分析，對社會 公共事務實施管理的主體（政府與非政府公共組織），他們擁有著公共權力，承擔著與企業(yè)目 標不同的公共責任。這些目標是有效公平地向民眾提供公共產故服務），維護社會的公共秩 序。為了實現(xiàn)目標，公共組織需要不斷制訂與實施，旨在有效增進與公平分配社會公共利益 的公共政策。為了保證達到這些目的，需要強化公共監(jiān)督，倡導高尚的公共道德。從區(qū)別企業(yè)管理與各種形式的私域（或私人）管理（企業(yè)法人或自然人的經(jīng)營管理，則是以 盈利為目的，旨在實現(xiàn)自身利益最大化）出發(fā)，公共管理可以定義為

7、：公共管理是政府與非 政府公共組織所進行的、不以營利為目的，旨在追求有效地增進與公平地分配社會公共利益 的調控活動。定義的前半部是區(qū)別企業(yè)管理，定義的后半部是區(qū)別非企業(yè)化的私域中一切形 式的管理。從公共管理所包括的基本內容出發(fā)，公共管理可以定義為：公共管理是政府與非政府公 共組織，在運用所擁有的公共權力，處理社會公共事務的過程中，在維護、增進與分配公共 利益，以及向民眾提供所需的公共產品（服務）所進行的管理活動。從物業(yè)服務現(xiàn)有的定義來看，物業(yè)服務包含了公共管理和私人管理雙重屬性，即物業(yè)服 務內容、宗旨上體現(xiàn)了公共性，但物業(yè)服務活動又是借助于企業(yè)管理的形式來施行，且有盈 利目的。需要指出的是，物

8、業(yè)服務的主體是物業(yè)服務企業(yè)而非公共組織，這是否與公共管理 的含義不符?回答是否定的。物業(yè)服務與物業(yè)服務企業(yè)是兩范疇，由企業(yè)組織來施行公共管 理項目活動在國內外的管理實踐中已是非常普遍。這里無需贅述。廣義的物業(yè)服務就具有雙重性。它是泛指一切有關房地產開發(fā)、租賃、銷售及租售后的 管理和服務。包括房地產開發(fā)的早期介入和前期管理，以及房屋及其設備、公共設施的保養(yǎng)、 維修、住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報、公共綠化，道路養(yǎng)護等公共事務管理內容， 范圍相當廣泛。有的物業(yè)服務還兼營小區(qū)內的商業(yè)服務、搬家服務、家政服務、房屋的裝修 裝飾、房屋租賃等經(jīng)營性服務項目。美國的羅伯特、C.凱爾等人著的物業(yè)服務案例

9、與分 析一書中所闡述的物業(yè)服務者的基本職能是：（1）為業(yè)主管理物業(yè)；（2）為業(yè)主創(chuàng)造來自物 業(yè)的收入；（3）使物業(yè)保值增值。就代表了這種廣義物業(yè)服務的觀點。廣義的物業(yè)服務就包 含了公共管理與私人管理雙重屬性。狹義的物業(yè)服務主要是因建筑物區(qū)分所有權的不可分割性而產生的物業(yè)區(qū)域區(qū)公共事 務管理。由于高層住宅樓宇的出現(xiàn)，這種住宅一般都是按單元出售給單個業(yè)主，因此一座樓 宇的產權會有很多個業(yè)主所共有，在這種多元化的房屋產權要求統(tǒng)一管理的情況下，就出現(xiàn) 了狹義的物業(yè)服務，即一般只限于對該物業(yè)進行管理服務，其主要的任務是對物業(yè)的維護、 管理共用的機電設備和公共設施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等公共 管理服務項目。不論是廣義上、還是狹義理解物業(yè)服務的性質，但都不能回避公共管理性質，而經(jīng)營性 只體現(xiàn)在廣義的理解中，物業(yè)服務區(qū)域的經(jīng)營性管理活動如果脫離了物業(yè)公共管理性，就成 了與其他商業(yè)性活動毫無區(qū)別的純粹的商業(yè)經(jīng)營管理活動。因此公共管理性是物業(yè)服務的根 本屬性。由于物業(yè)服務企業(yè)同其他企業(yè)一樣都是企業(yè)，很容易產生同一般企業(yè)以盈利最大為