物業(yè)管理有限公司工程項目部運作手冊

1、第一章 人員架構(gòu)及治理范圍技工2人高級技工3人技工4人高級技工6人高級技工4人技工1人高級技工2人技工4人技工2人高級技工2人給排水主管1人空調(diào)主管1人強電主管1人弱電主管1人綜合維修工程師1人空水工程師1人電氣工程師1人資料員1人總工程師1人 1.1 架構(gòu)圖總?cè)藬?shù)：39人 物業(yè)治理工程部的要緊職責(zé)工程部負責(zé)：對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)日常運行治理對業(yè)主、租戶開展有償服務(wù)對裝修工程進行監(jiān)督治理對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容：在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備治理工作的具體目標和政策。定期編寫

2、月、周報告、運行報表等工作，積存有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為治理決策提供依據(jù)。負責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實施，運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟治理。負責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度打算經(jīng)報批后實施。加強設(shè)備項目驗收、運行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修打算、預(yù)防性試驗打算（月打算、年打算）并負責(zé)組織打算的完成，操縱費用，提高修理的經(jīng)濟效果。依照物業(yè)設(shè)備差不多折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理打算和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流淌資金等。制定物業(yè)設(shè)備治理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標準，實行定額治理和

3、經(jīng)濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標。依照實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電室、冷凍機房、熱交換室、樓宇中央操縱室等可能需要24小時值班；夜間值班從實際需要動身，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。有打算、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。 緊急事件總是會遇到的，應(yīng)急搶修是對工程部技術(shù)水平、組織水平和職員素養(yǎng)的重要考驗。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等阻礙大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理

4、、總工程師及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)備的正常運行。 推動全員參加設(shè)備治理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織部門間的設(shè)備治理評比競賽活動和定期的設(shè)備普查工作，促進全體職員關(guān)懷和參與設(shè)備治理。 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費用核算的基礎(chǔ)工作，使每位職員樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，以提高環(huán)保和成本操縱的效益。 負責(zé)設(shè)備安全治理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和

5、維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。 負責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件確定、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應(yīng)用，達到成本操縱的目的。 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備治理的經(jīng)驗作法以及應(yīng)用維修新技術(shù)，提高維修技術(shù)水平。負責(zé)組織設(shè)備治理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設(shè)備治理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備治理意識和水平。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)治理公司所定的規(guī)章和安全標準施工。 解答物業(yè)治理部一切有關(guān)工程之問題及查詢，處理物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。 制定各種運行維修治理制度及

6、表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到治理的標準化、文件化、表格化，幸免人為緣故對工程運行造成阻礙。 外判維修保養(yǎng)把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。可外判維修保養(yǎng)的設(shè)備有：制冷機組電/扶梯空調(diào)自控機組電話交換主機消防報警系統(tǒng)保安技防系統(tǒng)水處理系統(tǒng)電腦系統(tǒng)1.3 工程各班組職責(zé)范圍1.3.1 強電專業(yè)職責(zé)范圍負責(zé)整個電氣系統(tǒng)的運行和資料治理。負責(zé)發(fā)電機的運行治理。負責(zé)所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機等設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障修理。負責(zé)空調(diào)、冷凍設(shè)備動力電源供給。負責(zé)

7、水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。負責(zé)物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。負責(zé)物業(yè)臨時供電的安排和打算。對供電系統(tǒng)不完善的地點，提出整改方案及施工打算。負責(zé)燃油的儲存和發(fā)放。配合物業(yè)治理處負責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。負責(zé)物業(yè)內(nèi)電/扶梯的運行治理。負責(zé)監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。1.3.2 弱電專業(yè)職責(zé)范圍負責(zé)物業(yè)的門磁，監(jiān)控設(shè)備，消防警報設(shè)備，電話設(shè)備，公共廣播設(shè)備， 樓宇自動治理設(shè)備，電視設(shè)備，綜合布線，信號增強等系統(tǒng)的運行治理。負責(zé)所有以上設(shè)備的維護保養(yǎng)和運行記錄。詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使

8、他們于最短時刻內(nèi)，作出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運行。配合物業(yè)治理部，負責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。熟悉電腦及打印機等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。熟悉系統(tǒng)的分類、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)施的參數(shù)及其操作方法。嚴格執(zhí)行工程部規(guī)定的機電系統(tǒng)的運行方案。監(jiān)視設(shè)施狀況，探測報警，如發(fā)覺不正常立即做出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)并作報告及提出建設(shè)性意見。做好電器設(shè)備及弱電房的消防工作和衛(wèi)生工作。實行24小時四班/三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并打印。定期對各類設(shè)備和工具做定期清潔、檢修、測試。每周、每月總結(jié)運行、故障、記錄。積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。1.3.3 空調(diào)班組職責(zé)范圍

9、熟悉空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備性能、運行狀況、操縱狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，減低能耗。制定月、年度維修保養(yǎng)打算，做好日常運行維修記錄及月、年度總結(jié)上報。做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報告應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，處理事故。班組職員積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的校正。做好空調(diào)設(shè)備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項任務(wù)。1.3.4 給排水班組職責(zé)范圍負責(zé)給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運行時發(fā)生的設(shè)備維護技術(shù)事務(wù)，跟蹤給排水設(shè)備報

10、修工作的具體落實，做好應(yīng)急的搶修工作及日常維護工作。熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運行狀況，定時巡視要緊部位及要緊設(shè)備工作情況，如有發(fā)覺設(shè)備發(fā)生異常或故障，應(yīng)立即作出正確的推斷，采取有效的措施，幸免造成損失。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。做好給排水設(shè)備運行記錄，如有發(fā)覺問題，應(yīng)及時處理。假如無法處理時，立即上報總工程師。做好本班組設(shè)備運行報表，對請修單進行登記、編號，同時記錄請修完成后的情況，掌握維修的進展情況，保證各部門的維修需要。積極處理日常遇到的技術(shù)難題，關(guān)于無法處理或重要問題應(yīng)及時報告總工程師，同時提出個人建議或解決措施。做好水泵房的治理工作，嚴禁無關(guān)人員進入，負責(zé)消防泵的日常清潔及試運行工作

11、，負責(zé)水箱的清洗。負責(zé)燃氣系統(tǒng)、設(shè)備的維修保養(yǎng)。認真貫徹執(zhí)行總工程師下達的維修、保養(yǎng)打算，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。積極配合其它班組工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各種任務(wù)。積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。1.3.5 綜合維修職責(zé)范圍負責(zé)公共范圍內(nèi)和治理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新。負責(zé)公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改.負責(zé)公共范圍內(nèi)的墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新。負責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。負責(zé)公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。負責(zé)各種機器設(shè)備的維修保養(yǎng)。建立組織機構(gòu)的原則建立合理的組織機構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備治理的組織保證。建立設(shè)備治理機

12、構(gòu)必須遵循的一般原則是：在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負責(zé)制原則。精兵簡政的原則。能由社會承擔(dān)的工作,要盡量托付專業(yè)廠家承擔(dān)。部門治理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏，專業(yè)主管必須堅持在第一線工作。設(shè)備治理、技術(shù)和經(jīng)濟三位一體的原則。職責(zé)職權(quán)對應(yīng)分明的原則。在統(tǒng)領(lǐng)全局的前提下,職權(quán)分散有利于提高效率,有利于調(diào)動下級積極性和培養(yǎng)下級的工作能力。保持最佳治理幅度的原則，通常以4-8人為佳。信息反饋和調(diào)控的原則。按各個物業(yè)各自的特點、專業(yè)人員的技術(shù)水平設(shè)計組織體制。工程部組織機構(gòu)的設(shè)計物業(yè)工程部組織機構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。工程部組織機構(gòu)的設(shè)計，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級

13、治理的原則。各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相適應(yīng)。在人員的配置和機構(gòu)的設(shè)計上要考慮一專多能的原則。處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。組織機構(gòu)還應(yīng)按照精簡機構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少治理層次，充分發(fā)揮各級、各類人員的積極性原則。工程部組織機構(gòu)的設(shè)置方式工程部組織機構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置，工程部在總工程師統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，下設(shè)若干個專業(yè)作業(yè)級，如下圖所示。第二章 崗位職責(zé)總工程師的崗位職責(zé)直接上級：總經(jīng)理直接下屬：各專業(yè)工程師、文員崗位職責(zé)：貫徹總經(jīng)理的指令，負責(zé)工程部的日常治理，對總經(jīng)理負責(zé)。主持部門工作例會，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常

14、運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場所和條件。安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查事實上施結(jié)果。審定班組工作打算，檢查打算執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作打算及月度實施方案，報總經(jīng)理審批后執(zhí)行。參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達到預(yù)定的標準。深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時解決各種問題。負責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)技工執(zhí)行。培訓(xùn)下屬技工，定期對下屬技工進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進打算，并負責(zé)實施及監(jiān)察外判公司的工作。依照實際要求與運行情況比較，

15、結(jié)合科技進展狀況，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設(shè)計，大力支持下屬進行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。負責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)公司其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，同意定期之檢查、測試和保養(yǎng)。為每年之工程開支和水電費作出預(yù)算案，并提交總經(jīng)理審批。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：具備相當(dāng)豐富的工程治理專業(yè)知識，責(zé)任心強，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織治理能力。自然條件：30歲以上，軀體健康。文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大本以上或同等學(xué)歷，受

16、過樓宇工程技術(shù)治理的專業(yè)培訓(xùn)。具有高級工程師技術(shù)職稱。外語水平：中級以上英文水平，能閱讀一般工程技術(shù)資料。工作經(jīng)驗：在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔(dān)任過工程總工程師3年以上或副總工程師5年以上；具有7年以上技術(shù)治理經(jīng)驗。專門要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。工程部文員的崗位職責(zé)直接上級：總工程師直接下屬：無崗位職責(zé)：在總工程師的指導(dǎo)下，負責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作及接待來訪客人。關(guān)心總工程師翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等。提醒總工程師按時參加打算中的各種會議。填報有關(guān)報表，經(jīng)總工程師簽字后上報總經(jīng)理

17、室。負責(zé)工作部內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。負責(zé)工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領(lǐng)取和發(fā)放。負責(zé)現(xiàn)金報銷和支票的辦理。接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。參加工程部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。負責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：辦事嚴謹、講究效率、保守秘密。文化程度：中專文秘專業(yè)以上學(xué)歷。外語水平：英語初級以上水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。工作經(jīng)驗：在物業(yè)治理或物業(yè)設(shè)備維修工作2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)治理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及設(shè)備檔案的分類和治理。能熟練使用常

18、用辦公軟件、自動化軟件，中文錄入速率100字/分以上，錯誤率1%以下。專門要求：具備較強的文字處理能力，能編譯起草會議紀要等文件。值班調(diào)度的崗位職責(zé)直接上級：總工程師直接下屬：工程部所有值班人員崗位職責(zé)：負責(zé)處理值班期間發(fā)生的一切有關(guān)工程及設(shè)備方面的維修事務(wù)。完成上一個班次尚未完成的事宜。監(jiān)督檢查工程部各崗位的值班情況。檢查并掌握大廈各系統(tǒng)設(shè)備的運行狀況，發(fā)覺異?；蚬收?，立即做出正確推斷，采取有效措施及時解決。做好值班記錄，批閱各班組設(shè)備運行報表，完成維修單的登記、編號、分配和完成報的記錄工作。掌握每天維修工作進程，保證物業(yè)各部門的維修需要。重要問題及時報告總工程師并提出解決方法。完成總工程師

19、分配的其他任務(wù)。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作踏實、細致，情緒穩(wěn)定，有進取心。自然條件：軀體健康，30歲以上。文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學(xué)歷，同意過酒店工程技術(shù)治理的專業(yè)培訓(xùn)。外語水平：中級英文水平，能看明白設(shè)備型號及操作講明。工作經(jīng)驗：5年以上酒店或物業(yè)設(shè)備維修治理經(jīng)驗，在高檔大型物業(yè)或酒店中擔(dān)任值班調(diào)度3年以上，對工程部各個環(huán)節(jié)全面了解，有效強的動手能力。電氣專業(yè)組崗位職責(zé)全面負責(zé)大廈變配電站的運行和治理、電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的運行，負責(zé)維修和保養(yǎng)，負責(zé)照明設(shè)備的維修和保養(yǎng)。電氣工程師直接上級：總工程師直接下屬：強電主管、弱電主管崗位職責(zé)：確保變電設(shè)備系統(tǒng)、電梯的正常運行，為物業(yè)經(jīng)

20、營提供動力、照明、電梯供應(yīng)是電氣工程師的首要職責(zé)。檢查供電、電梯系統(tǒng)的運行狀況，批閱運行記錄，發(fā)覺異常立即處理。按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對變配電室、電梯設(shè)備系統(tǒng)維護保養(yǎng)的打算，每月定期上報工程部審定，并負責(zé)組織實施。熟悉掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時刻恢復(fù)其使用功能。貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬職員嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員有發(fā)生安全事故，保證配電室的潔凈整潔。做好下屬職員的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。做好技術(shù)檔案的建立、治理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進行改造

21、，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。制定系統(tǒng)運行方案，保證變壓器及所有設(shè)備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)約能源和降低能耗。組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。提交每周/每月電氣系統(tǒng)運行報告，編寫停電的特不通告。協(xié)助總工程師進行工作：計算年度開支預(yù)算重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程，確保其安裝水平合乎工程部標準工程結(jié)束后的驗收素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：具有認真負責(zé)、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)，為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。自然條件：軀體健康，年齡30歲以上。文化程度：具有大專以上或同等學(xué)歷。工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)維修治

22、理工作經(jīng)驗，8年以上變電設(shè)備系統(tǒng)治理運行的工作經(jīng)驗。專門要求：持有北京市勞動局、供電局領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證，高級技術(shù)等級證書。強電主管直接上級：電氣工程師直接下屬：強電運行技工、維修技工崗位職責(zé)：協(xié)助工程師做好變配電室和強電、電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)和各弱電系統(tǒng)的運行治理，做好防火、防水、防小動物及防塵措施，確保強電設(shè)備系統(tǒng)的正常運行，各弱電系統(tǒng)操作正常。協(xié)助工程師搞好物業(yè)強電、電梯設(shè)備、照明系統(tǒng)的動作和維護。處理一般運行、維修故障及小型改造工作。認真執(zhí)行巡視檢查制度和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，督促檢查各班次巡視記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)覺異常，及時報告。作好強電設(shè)備、照明系統(tǒng)和弱電消防系統(tǒng)的維

23、修保養(yǎng)打算安排和組織實施工作，使物業(yè)強電設(shè)備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運行狀況。按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好對變電設(shè)備系統(tǒng)及強電、弱電、電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)打算及事實上施，使變電室設(shè)備始終處于良好的運行狀況。及時向工程師提出所需零配件的材料清單，保證常用材料零配件的必要庫存量。做好班組人員考勤，按時上報。培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特不棘手事件立即匯報。治理使用好所屬班組的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：辦事認真，踏實肯干。具有上下溝通，團結(jié)協(xié)作的工作精神。自然條件：軀體健康，年齡在25歲以上。文化程度：具有中等

24、技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)維修治理工作經(jīng)驗，4年以上變電設(shè)備系統(tǒng)治理運行的工作經(jīng)歷。專門要求：專門要求：持有北京市勞動局、供電局領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證，高級技術(shù)等級證書。強電運行技工直接上級：強電主管直接下屬：無崗位職責(zé)：嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運行。認真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)覺異常及時采取措施，防止隱患釀成大故障。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變電設(shè)備進行維修保養(yǎng)。嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在

25、崗時不出任何問題。每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設(shè)備表面不留積塵。依照上級安排，定期進行設(shè)備內(nèi)部清潔。堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師批閱。按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行操縱參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運行。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：具有認真負責(zé)，踏實肯干的工作精神和作風(fēng)。自然條件：軀體健康，年齡在20歲以上。文化程度：具有技校以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗

26、：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，3年以上變電設(shè)備系統(tǒng)運行操作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。專門要求：持有北京市勞動局、供電局領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證，中級技術(shù)等級證書。強電維修技工直接上級：強電主管直接下屬：無崗位職責(zé)：熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。服從主管的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。按照工程師/主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對強電設(shè)備、照明系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點必須牢固結(jié)實，絕緣及防水處理必須可靠。嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時排除

27、故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師批閱。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運行。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作認真負責(zé)，踏實肯干。具有團結(jié)協(xié)作精神。自然條件：軀體健康，年齡在20歲以上。文化程度：具有技校以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，2年以上強電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。專門要求：持有北京市勞動局、供電局領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證。弱電主管直接上級：電氣工程師直接下屬：弱

28、電運行技工、維修技工崗位職責(zé)：負責(zé)物業(yè)電話機房、報警監(jiān)控、消防系統(tǒng)主機等弱電設(shè)備的維護和保養(yǎng)，確保通訊系統(tǒng)暢通無阻。確保自控系統(tǒng)24小時正常運行，為業(yè)戶制造一個安全的環(huán)境。按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，作好弱電設(shè)備的維修保養(yǎng)打算安排和組織實施工作，使物業(yè)弱電各系統(tǒng)始終處于良好的運行狀況。每天檢查自控系統(tǒng)、布線系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的巡檢記錄，并對所有個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)覺問題立即處理。對物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)等資源及分配情況作出完整詳盡的記錄。熟悉消防主機、樓宇自控主機的性能，發(fā)生故障時應(yīng)能及時處理，以最短的時刻恢復(fù)正常運行，處理不了的應(yīng)及時聯(lián)絡(luò)設(shè)備廠家解決。培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境

29、，遇有特不棘手事件立即匯報。治理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作認真負責(zé)，腳踏實地、精益求精。自然條件：軀體健康25歲以上。文化程度：自控專業(yè)或通訊技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學(xué)歷。工作經(jīng)驗：5年以上大廈弱電系統(tǒng)維修經(jīng)驗，3年以上物業(yè)弱電治理工作經(jīng)驗。弱電運行技工直接上級：弱電主管直接下屬：無崗位職責(zé)：堅守崗位，定期巡查弱電系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。確保音響設(shè)備、電視接收及播放、消防、監(jiān)控、自控、手機對講等弱電系統(tǒng)的正常運行，為物業(yè)的經(jīng)營活動服務(wù)。發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，

30、應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師批閱。嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保弱電系統(tǒng)的正常運行素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作踏實肯干，認真負責(zé)，團結(jié)協(xié)作。自然條件：軀體健康，年齡在20歲以上。文化程度：具有技校通訊專業(yè)以上文憑。工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設(shè)備值班工作經(jīng)驗。弱電維修技工直接上級：弱電主管直接下屬：無崗位職責(zé)：嚴密監(jiān)樓宇自動操縱系統(tǒng)設(shè)備的運行情況并做好記錄。熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，一旦出現(xiàn)故障，立即進行搶修。在盡可能短的時刻內(nèi)恢復(fù)所有功能。嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制和安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。堅守崗位，定

31、期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。服從工程師/主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，按時按質(zhì)按量完成弱電系統(tǒng)的檢測維修任務(wù)。發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師批閱。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行操縱參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保樓弱電系統(tǒng)的正常運行。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作認真負責(zé)，踏實肯干。具有團結(jié)協(xié)作精神。自然條件：軀體

32、健康，年齡在20歲以上。文化程度：具有自控、通訊、計算機專業(yè)技校以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗：具有5年以上大廈弱電維修工作經(jīng)驗，3年以上的弱電設(shè)備系統(tǒng)維修操作工作經(jīng)歷。五、空水專業(yè)的崗位職責(zé)負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、冷凍系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)的日常運行和維修保養(yǎng)?？账こ處熤苯由霞墸嚎偣こ處熤苯酉聦伲嚎照{(diào)主管、給排水主管。崗位職責(zé)：確保空調(diào)采暖系統(tǒng)、各上下水系統(tǒng)的設(shè)備正常運行，對所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負有全面的治理責(zé)任。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng)和上下水系統(tǒng)的運行狀況、操縱狀態(tài)，批閱運行記錄，發(fā)覺誤差立即糾正。提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)打算和備品備件購買打算，每月定期上報工程部總工程師審定，并負責(zé)組織實施。熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)

33、出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行搶修，以最短的時刻恢復(fù)其正常運行。貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬職員嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程及職員守則，保證空調(diào)機房的潔凈整潔。做好下屬職員的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。做好技術(shù)檔案的建立、治理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。負責(zé)制定空調(diào)采暖系統(tǒng)和上下水系統(tǒng)的運行方案及設(shè)備開停時刻表，并不斷研究改進措施，使系統(tǒng)更節(jié)約能源和降低損耗。組織鍋爐、冷水機組等設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。提交每周/每月空調(diào)采暖系統(tǒng)運行報告，編寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特不通告。協(xié)助總工程師進行工作：計算年度開支預(yù)算重

34、大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標準工程結(jié)束后的驗收素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：辦事認真，踏實肯干。團結(jié)協(xié)作，為人正直。自然條件：軀體健康，年齡在30歲以上。文化程度：具有大專以上學(xué)歷。外語水平：中級英文水平，能看明白設(shè)備型號及操作講明。工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，3年以上空調(diào)系統(tǒng)運行的工作經(jīng)驗。具有組織空調(diào)系統(tǒng)的運行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力?？照{(diào)主管直接上級：空水工程師直接下屬：空調(diào)技工崗位職責(zé)：負責(zé)物業(yè)制冷、供暖、空調(diào)、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，確?？照{(diào)制冷系統(tǒng)正常運行。保證冷凍機組和其它冷凍設(shè)

35、備的正常運行。按照所測定的室外溫度和相對濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力搶修，在最短的時刻內(nèi)恢復(fù)其使用功能。要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運行過程中的工作狀態(tài)。嚴格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)覺異常，及時采取措施，防止小隱患釀成大故障。依照設(shè)備的要求和使用情況，提出對制冷空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的打算安排，報總工程師審批后組織實施，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特不棘手事件立即匯報。建立并治理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。治理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及

36、準確狀態(tài)。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：腳踏實地，一絲不茍，精益求精。具有上下溝能能力，善于督導(dǎo)部屬職員的工作。自然條件：軀體健康，年齡25歲以上。文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，4年以上空調(diào)給排水設(shè)備的技術(shù)治理，維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術(shù)中級以上等級證書（任意兩種）及體檢合格證。空調(diào)運行技工直接上級：空調(diào)主管直接下屬：無崗位職責(zé)：嚴格遵守操作程序，保證冷凍機組及其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備的正常運行。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時、按質(zhì)、按量對冷凍機組和其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備進行維修保養(yǎng)。嚴格執(zhí)行崗位責(zé)

37、任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。做好設(shè)備運行和巡視檢查記錄，發(fā)覺異常，及時報告。發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師批閱。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行操縱參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。嚴格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時不出任何問題。嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{(diào)系統(tǒng)的正常運行。素養(yǎng)要求：差

38、不多素養(yǎng)：工作認真負責(zé)，踏實肯干。具有團結(jié)協(xié)作的工作精神。自然條件：軀體健康，年齡在20歲至40歲以內(nèi)。具有專門技能可放寬至45歲以下。文化程度：具有技校/高中以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗：2年以上的空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。持有北京市勞動局頒發(fā)的制冷維修、焊接技術(shù)中級以上等級證書及體檢合格證。空調(diào)維修技工4。1 熟練掌握各類空調(diào)制冷、采暖設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。42 服從工程師/主管的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對制冷設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。44 維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行工藝規(guī)范，各接口嚴密，安裝牢固。45 嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全

39、責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。46 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。47 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變管、線路走向。48 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{(diào)、制冷系統(tǒng)的正常運行。素養(yǎng)要求與空調(diào)運行技工相同。給排水主管直接上級：空水工程師直接下屬：給排水技工崗位職責(zé)：協(xié)助工程師做好給排水系統(tǒng)的運行治理，確保給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)打算的安排組織實施，使給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)處于良好的運行狀況。協(xié)助工程師做好所需零配件的整理和申購工作，保證常用材料零配件的必

40、要備用量。協(xié)助工程師做好本專業(yè)技術(shù)檔案的建立和治理、維修保養(yǎng)記錄，以便于從中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步采納新技術(shù)、新工藝，使給排水系統(tǒng)的功能更加完善。每天檢查給排水系統(tǒng)的巡檢記錄、并對整個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)覺問題立即處理。培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特不棘手事件立即匯報。治理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：腳踏實地，一絲不茍，精益求精。具有上下溝能能力，善于督導(dǎo)部屬職員的工作。自然條件：軀體健康，年齡25歲以上。文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，4年以上空調(diào)給排水設(shè)備的技術(shù)治理，

41、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術(shù)中級以上等級證書（任意兩種）及體檢合格證。給排水技工直接上級：給排水主管直接下屬：無崗位職責(zé)：嚴格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對給排水設(shè)備進行維修保養(yǎng)。嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師批閱。接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報

42、工程師，并盡快回到值班地點。按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行操縱參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：工作認真負責(zé)，踏實肯干。具有團結(jié)協(xié)作的工作精神。自然條件：軀體健康，年齡在20歲以上。文化程度：具有技校/高中以上學(xué)歷。工作經(jīng)驗：2年以上的給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、焊接技術(shù)中級以上等級證書及體檢合格證。水化驗技工直接上級：給排水主管直接下屬：無崗位職責(zé)：71 按照工程師/主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對中水、軟化水、生活水消毒設(shè)備進行維修保養(yǎng)，發(fā)覺異常

43、，及時采取解決措施。72 適時安排對中水、軟化水、生活水消毒系統(tǒng)進行打算維修、保養(yǎng)，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。73 按要求對各中水質(zhì)依照水質(zhì)情況適當(dāng)調(diào)整設(shè)備的運行參數(shù)，并準確記錄水質(zhì)及調(diào)整方法。74 及時向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。75 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。76 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。77 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師批閱。78 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后

44、做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。79 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行操縱參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。710 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運行。素養(yǎng)要求：711 差不多素養(yǎng)：工作認真負責(zé)，具有團結(jié)協(xié)作精神。712 自然條件：軀體健康，年齡在20歲以上。713 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。714 工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設(shè)備治理工作經(jīng)驗，2年以上軟化水設(shè)備操作經(jīng)驗。具有軟化水設(shè)備的運行操作和維修保養(yǎng)知識及一般故障的處理能力。715 專門要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的上崗證。8設(shè)備維修技工直接上級：給排水主管直接下屬：無崗位職責(zé)：81 遵守安全操

45、作規(guī)程，保證人身及設(shè)備安全萬無一失。82 協(xié)助主管做好各種機械設(shè)備、燃氣系統(tǒng)的運行治理，確保各種機械設(shè)備及燃氣系統(tǒng)的正常運行。服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。83 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助主管做好設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)打算并組織實施，使各種機械設(shè)備始終處于良好的運行狀況。84 及時向主管提出各種機械設(shè)備、燃氣系統(tǒng)所需零配件申購，保證常用材料零配件的備用量。85 協(xié)助主管做好本專業(yè)技術(shù)檔案的建立和治理、維修保養(yǎng)記錄，從中總結(jié)出經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步采納新技術(shù)、新工藝，使各種機械設(shè)備的性能更加完善。86 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。87

46、 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持平復(fù)，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師批閱。88 治理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。素養(yǎng)要求：89 差不多素養(yǎng)：辦事認真，踏實肯干。具有上下溝通，團結(jié)協(xié)作的精神和良好的人際關(guān)系。810 自然條件：軀體健康，年齡在25歲以上。811 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。812 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，5年以上機械設(shè)備維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。燃氣工要求2年以上的燃氣系統(tǒng)設(shè)備操作經(jīng)驗。813 專門要求：燃氣工應(yīng)持有有關(guān)部門頒發(fā)的上崗操作證。六、綜合維修專業(yè)負責(zé)整個物業(yè)的裝飾裝修

47、、家具等的維修和保養(yǎng)，對整個物業(yè)進行內(nèi)外裝修、維修保養(yǎng)及更新，組織二次裝修治理。綜合維修工程師直接上級：總工程師直接下屬：綜合維修技工崗位職責(zé)：確保內(nèi)外裝修的正常運行，對所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員全面責(zé)任，并負責(zé)組織二次裝修工程治理工作。按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的打算，每月定期上報工程部審定，并負責(zé)組織實施。設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時刻恢復(fù)其使用功能。貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬職員嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。做好下屬職員的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。做好技術(shù)檔案的建立、治理和設(shè)備維修、檢查

48、、保養(yǎng)記錄工作，善于總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。做好所需材料和零配件的采購打算，保證常用材料和零配件的備用量，提交每周/每月運行報告。協(xié)助總工程師進行工作：計算年度開支預(yù)算重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核監(jiān)管承判商進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標準工程結(jié)束后的驗收素養(yǎng)要求：差不多素養(yǎng)：具有認真負責(zé)、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和作風(fēng)。具有上下溝通能力，為人正直，人際關(guān)系融洽。自然條件：軀體健康，年齡30歲以上。文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，4年以上煤氣系統(tǒng)、機械設(shè)備、土木維修的

49、技術(shù)治理、維修保養(yǎng)工作經(jīng)歷。2綜合維修技工直接上級：綜合維修主管直接下屬：無崗位職責(zé)：21 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。22 按照主管的安排，依據(jù)維修檢修制度的規(guī)定，對裝飾裝修范圍內(nèi)的工作進行維修檢修，并達到質(zhì)量要求。23 工作中注意愛護現(xiàn)場，幸免污染公共區(qū)域，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。24 嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。25 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。26 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度。素養(yǎng)要求：27 差不多素養(yǎng)：辦事認真、細致。28 自然條件：軀體健康，年齡在25歲以上。29 文化程度：具有

50、技校以上學(xué)歷。210 工作經(jīng)驗：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，5年以上木工、油漆工或瓦工工作經(jīng)歷。第三章 工程部工作治理方法第一節(jié) 物業(yè)的前期治理竣工驗收與接管驗收1. 1 竣工驗收當(dāng)一個建筑工程項目通過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗收。竣工驗收是工程項目由建設(shè)投入使用的標志，也是對工程項目的設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。2 接管驗

51、收接管驗收是指物業(yè)治理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為要緊內(nèi)容的再檢驗。在完成接管驗收后，整個物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)治理公司。之因此履行這一程序，是因為物業(yè)在完成驗收后，就進入了使用時期，而使用治理是由物業(yè)治理公司來進行的，加上物業(yè)治理公司參與了前期設(shè)計和施工，只有它才對各種情況十分清晰，而且早已為投入使用作了各種預(yù)備，包括制定治理規(guī)章，組織人員進行崗位培訓(xùn)等。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)治理公司代為接管驗收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)治理公司向業(yè)主移交時，移交過程中還有許多與治理有關(guān)的程序需要完成，如

52、簽訂治理公約、預(yù)交水電費押金、領(lǐng)取用戶手冊等。13 質(zhì)量記錄： 接管驗收申請表 ED-TB-0309-0012。 接管驗收的作用接管驗收是物業(yè)治理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。假如物業(yè)治理公司在接管驗收是馬虎從事，放寬標準，最后可能自食其果。因為一但接管合同生效，物業(yè)治理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)治理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此，物業(yè)治理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后治理的阻礙，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上，充分維護業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用要緊體現(xiàn)在：明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過

53、接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清晰各自的義務(wù)和權(quán)利。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)治理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設(shè)計和建設(shè)，減少日后治理中的苦惱和開支。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。為后期治理制造條件。通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常治理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面，依照接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，能夠摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)防治理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題，打算安排好各治理事項，建立物業(yè)治理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的治理優(yōu)勢。3物業(yè)接管

54、驗收的程序及條件31 接管驗收程序建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時刻；接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；對驗收中發(fā)覺的問題，按質(zhì)量問題處理方法辦理；經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。3。2 物業(yè)接管驗收的條件新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為要緊內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備以下條件：建設(shè)工程全部施工完畢，并差不多竣工驗收合格； 供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；房屋幢、

55、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認。物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料331 產(chǎn)權(quán)資料：a)項目批準文件；b)用地批準文件；c)建筑執(zhí)照；d)拆遷安置資料。332 技術(shù)資料：a)竣工圖-包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b)地質(zhì)勘察報告；c)工程合同及開、竣工報告；d)工程預(yù)決算；e)圖紙會審記錄；f)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；g)隱蔽工程驗收簽證；h)沉降觀看記錄；i)竣工驗收證明書；j)鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書；k)新材料、新配件的鑒定合格證書；l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的講明書；檢驗合格證書；保修單據(jù)等文件；m)砂漿、混凝土試塊試壓

56、報告；n)供水、供暖的試壓報告。驗收的組織驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會同進展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進行驗收。參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)治理公司，在驗收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司專門的身份，表達這些意見時應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢?。參與驗收人員不可同意施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或進展商的批準，否則一經(jīng)發(fā)覺將嚴肅處理。質(zhì)量記錄 驗收提交文件目錄 ED-TB-0309-002接管驗收程序應(yīng)具備的條件：1建設(shè)工程全部施工完畢，并差不多竣工驗收合格。2供配電、消防、給排水、排煙、

57、備用電源、空調(diào)、通風(fēng)、 電梯、公共照明、污水處理、衛(wèi)星接收、中央自動操縱等 系統(tǒng)及其他設(shè)施能正常使用。3經(jīng)有關(guān)部門確認。 治理處驗收籌建處提交的資料：產(chǎn)權(quán)資料：1項目批準文件 2用地批準文件 3建筑執(zhí)照 4拆遷資料技術(shù)資料：1項目竣工圖 2地質(zhì)勘察報告 3工程合同，開、竣工報告 4工程預(yù)決算書 5圖紙會審記錄 6工程設(shè)計變更通知 7隱蔽工程驗收簽證人 8沉降觀看記錄 9竣工驗收證明書 10鋼材水泥等要緊材料質(zhì)保書 11新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書 12物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備安裝、調(diào)試、檢驗合格證書 13砂漿、混凝土試塊試壓報告 14管道試壓報告 審核所提交的資料，若有資料不全，書面提出請籌建處盡快補齊

58、雙方對所有設(shè)備、設(shè)施進行分段檢查治理處與籌建處制定驗收打算 檢驗不合格，按質(zhì)量問題處理、返修 跟蹤建設(shè)單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項目合格 簽署驗收合格文件（所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及治理處各保存一份）總經(jīng)理簽發(fā)接管文件物業(yè)接管驗收的標準在接管驗收過程中，對工程質(zhì)量，要以北京市設(shè)計、施工、驗收標準中的相應(yīng)條文為準。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時，要以較高的標準為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工項目的驗收標準，對今后可能阻礙業(yè)主使用的、阻礙物業(yè)公司治理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改進。這些標準應(yīng)包括但不限于下列項目：41 主體結(jié)構(gòu)：411 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ202-83（地基與基礎(chǔ)工

59、程施工及驗收規(guī)范）的同意變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；412 地下室防水工程應(yīng)符合GBJ208-83（地下防水工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。413 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過GB50204-92（混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定值；414 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206-83（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范）中的有關(guān)規(guī)定；415 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不同意有明顯裂縫；416 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計規(guī)范）的規(guī)定外墻：421 不得滲水。422 保溫層完好。423 幕墻石材、玻璃安裝牢固，

60、無損壞。424 符合JG102-96（玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。屋面：431各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏；432平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；433陽臺和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴密、不滲漏。44 樓地面：441面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整風(fēng)光層平坦，不同意有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平坦、接縫均勻順直、無缺棱掉角；442衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不同意倒泛水和滲漏；443 樓地面應(yīng)平