XXXX旭陽(yáng)臺(tái)北城大學(xué)城商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究

1、contained herein. Nothing contained here constitutes a commitment or agreement.Confidential重慶旭陽(yáng)臺(tái)北城商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告（第一階段）2011年12月This Presentation has been prepared by The Taubman Company LLC and/or its affiliated companies. By your acceptance of thePresentation, you hereby agree that you will not copy, re

2、produce or distribute this Presentation, in whole or in part, at any timewithout our prior written consent, and that you will keep confidential this Presentation and any and all non-public information1前言自接受貴司委托本項(xiàng)目研策顧問(wèn)服務(wù)后，我司即刻組建項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目提供專項(xiàng)服務(wù)。經(jīng)前一階段的市場(chǎng)調(diào)查、研究，并針對(duì)片區(qū)消費(fèi)者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查及座談，以期為業(yè)主方提供詳實(shí)的市場(chǎng)資料，了解重慶及大學(xué)城區(qū)域

3、發(fā)展趨勢(shì)、未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況及未來(lái)消費(fèi)者特征，為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展提出啟示，以供業(yè)主方參考。在這一階段后，我司將就項(xiàng)目商業(yè)定位、建筑規(guī)劃等方面進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)建議，在下一階段向業(yè)主方進(jìn)行提案。22contained herein. Nothing contained here constitutes a commitment or agreement.Confidential2003年6月 重慶大學(xué)城奠基2005年10月 西永微電子產(chǎn)業(yè)園奠基2010年2月 西永綜合保稅區(qū)成立This Presentation has been prepared by The Taubman Company LL

4、C and/or its affiliated companies. By your acceptance of thePresentation, you hereby agree that you will not copy, reproduce or distribute this Presentation, in whole or in part, at any timewithout our prior written consent, and that you will keep confidential this Presentation and any and all non-p

5、ublic information34市場(chǎng)研究（第一階段）項(xiàng)目定位（第二階段）項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位城市規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)城市人口及消費(fèi)區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目條件區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域人口及消費(fèi)項(xiàng)目商圈、人口及其消費(fèi)習(xí)慣城市商業(yè)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)城市研究區(qū)域研究項(xiàng)目研究開(kāi)發(fā)商能力評(píng)估成功案例借鑒項(xiàng)目整體思路模型跟蹤服務(wù)（第三階段）圖紙?jiān)u審租戶落位租金測(cè)算4目錄 | Index第一階段 市場(chǎng)研究一、城市研究1.1 城市概述1.2 城市規(guī)劃研究1.3 城市經(jīng)濟(jì)研究1.4 城市人口及消費(fèi)研究1.5 城市商業(yè)研究二、區(qū)域研究2.1 區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃2.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展2.3 區(qū)域商業(yè)分析2.4 小結(jié)5三、 項(xiàng)目研究3.1 項(xiàng)目立

6、地分析3.2 項(xiàng)目人口分析3.3 消費(fèi)者調(diào)研3.4 小結(jié)四、項(xiàng)目發(fā)展思考561.0 城市研究1.1 城市概述1.2 城市規(guī)劃研究1.3 城市經(jīng)濟(jì)研究1.4 城市商業(yè)研究1.5 小結(jié)6重慶，中國(guó)長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心；重慶，中國(guó)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地；重慶，中國(guó)西南地區(qū)綜合交通樞紐；重慶，西三角城鎮(zhèn)群核心組成部分；1.1 城市概述1.1.1 重慶城市發(fā)展概況重慶城市發(fā)展上升國(guó)家戰(zhàn)略，作為核心城市將享有政策、投入等方面的政策優(yōu)惠，重慶將成為國(guó)內(nèi)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極進(jìn)行發(fā)展。重慶, 中國(guó)四大中央直轄市之一;重慶，五大中心城市之一；京津冀城鎮(zhèn)群北京天津上海長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群西三角城鎮(zhèn)群重慶重慶，兩江新區(qū)成立，城市的

7、地位進(jìn)一步提升。國(guó)家十二五規(guī)劃推進(jìn)重慶、成都、西安區(qū)域戰(zhàn)略合作，推動(dòng)呼包鄂榆、廣西北部灣、成渝、黔中、滇中、藏中南、關(guān)中-天水、蘭州-西寧、寧夏沿黃、天山北坡等經(jīng)濟(jì)區(qū)加快發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。 重慶市位于川鄂兩省之間的長(zhǎng)江三峽西段嘉陵江與長(zhǎng)江匯流處，因嘉陵江古稱渝水，故簡(jiǎn)稱渝。 重慶屬中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，夏熱冬暖，光熱同季，無(wú)霜期長(zhǎng)，雨量充沛，濕潤(rùn)多陰。 重慶幅員面積8.24萬(wàn)平方公里，下轄40個(gè)行政區(qū)縣（自治縣），有19個(gè)區(qū)，21個(gè)縣 。資料來(lái)源：國(guó)家十二五規(guī)劃、重慶市政府官網(wǎng) 7重慶市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃廣州珠三角城鎮(zhèn)群西三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃78資料來(lái)源：重慶市十二五規(guī)劃、重慶市規(guī)劃局1.2 城

8、市規(guī)劃研究1.2.1 城市空間規(guī)劃 “一圈”以主城為核心、1小時(shí)車(chē)程為半徑的范圍內(nèi)，范圍包括主城九區(qū)，以及潼南、合川等23個(gè)區(qū)縣，面積約3萬(wàn)平方公里，常駐人口約1600萬(wàn)人（重慶市的60%），地區(qū)生產(chǎn)總值占全市的78%左右。 “兩翼”東北部地區(qū)和東南部地區(qū)。東北部地區(qū)以萬(wàn)州為核心，開(kāi)縣、奉節(jié)為主要節(jié)點(diǎn)的發(fā)展區(qū)，面積3.39萬(wàn)平方公里。東南部地區(qū)以黔江為核心，以秀山為主要節(jié)點(diǎn)的發(fā)展區(qū)，面積1.98萬(wàn)平方公里。重慶市一圈兩翼規(guī)劃萬(wàn)州黔江永川合川江津涪陵城市總體規(guī)劃城市空間結(jié)構(gòu) “一圈兩翼”“大重慶”規(guī)劃的落實(shí)與實(shí)施，為重慶城市發(fā)展提供廣闊空間。一核六心的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略空間格局示意圖“一核六心”城鎮(zhèn)化空

9、間重慶十二五規(guī)劃，將建設(shè)四級(jí)城鎮(zhèn)體系架構(gòu)，即主城區(qū)特大城市，6個(gè)大城市（萬(wàn)州、涪陵、長(zhǎng)壽、江津、合川、永川）， 25個(gè)區(qū)縣城中等城市，100多個(gè)小城鎮(zhèn)。強(qiáng)化主城、區(qū)域性中心城市、區(qū)縣城和中心鎮(zhèn)有機(jī)連接、互動(dòng)并進(jìn)。8東部片區(qū)中部片區(qū)南部片區(qū)北部片區(qū)中央商務(wù)區(qū)重慶的發(fā)展依托于城市的地理?xiàng)l件，空間發(fā)展形成“北上南下”、“東進(jìn)西突”的局勢(shì)。 重慶市主城區(qū)由中部、北部、南部、西部、東部5大片區(qū)組成。目前的中心城區(qū)包括中部、北部、南部片區(qū)。多中心包含1個(gè)城市中心和6個(gè)城市副中心，城市中心包含中央商務(wù)區(qū)和商業(yè)中心，由江北城、解放碑、彈子石濱江地區(qū)組成。6個(gè)城市副中心由現(xiàn)有的沙坪壩、楊家坪、觀音橋-新牌坊、南

10、坪及西永、茶園組成。都市區(qū)城市建設(shè)用地分為十六個(gè)組團(tuán)和八個(gè)功能區(qū)，中心城區(qū)包含十一個(gè)組團(tuán)和兩個(gè)功能區(qū)。9資料來(lái)源：重慶市規(guī)劃局主城區(qū)空間結(jié)構(gòu) 一城五片，多中心組團(tuán)式本項(xiàng)目所處位于規(guī)劃西永城市副中心，規(guī)劃起點(diǎn)高。但片區(qū)受中梁山和縉云山的自然阻隔，未來(lái)城市發(fā)展具有相對(duì)獨(dú)立性。本項(xiàng)目城市總體規(guī)劃1.2 城市規(guī)劃研究1.2.1 城市空間規(guī)劃縉云山西部片區(qū)中梁山大坪銅鑼山重慶市一城五片規(guī)劃9三環(huán)規(guī)劃 按照規(guī)劃，三環(huán)高速公路建成后，將串起14個(gè)區(qū)縣（長(zhǎng)壽、渝北、永作為城市副中心，具有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)，區(qū)域的價(jià)值得到進(jìn)一步提升。二環(huán)規(guī)劃 范圍：二環(huán)與內(nèi)環(huán)之間地區(qū)的面積為1,958平方公里，是未來(lái)主城區(qū)拓展的重

11、要空間。 規(guī)模：2020年，二環(huán)區(qū)域新增集聚人口600萬(wàn)人左右，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到2.5萬(wàn)億元左右。 功能：分區(qū)上，在城市功能區(qū)中規(guī)劃18個(gè)城市組團(tuán)，其中將蔡家、悅來(lái)、空港、西永、兩福、西彭、龍興、魚(yú)嘴、茶園、界石等10個(gè)城市組團(tuán)建設(shè)成為能集聚較大規(guī)模新增城市人口的新城三環(huán)規(guī)劃，二環(huán)時(shí)代主城區(qū)擴(kuò)張 “二環(huán)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”二環(huán)區(qū)域是十二五發(fā)展的重點(diǎn)，且西1.2 城市規(guī)劃研究1.2.2 城市規(guī)劃江津、北碚、合川、銅梁、永川、綦江、南川、武隆、大足、萬(wàn)盛、雙橋、涪陵），形成重慶市三環(huán)區(qū)域。10資料來(lái)源：重慶市十二五發(fā)展規(guī)劃、重慶市政府網(wǎng)魚(yú)嘴龍興茶園蔡家西彭空悅 港來(lái)內(nèi)環(huán)西永本項(xiàng)目?jī)筛＃ń螂p福、九龍坡巴福合川

12、中梁山長(zhǎng)壽銅鑼山涪陵武隆二環(huán)三環(huán)南川萬(wàn)盛江津大足雙橋永川綦江重慶市城市空間擴(kuò)張圖銅梁縉云山1011資料來(lái)源：重慶市規(guī)劃局、西永工業(yè)園區(qū)官網(wǎng) 兩路寸灘保稅港區(qū)是具有口岸、物流、加工等功能的內(nèi)陸型保稅港區(qū)；是長(zhǎng)江上游規(guī)模最大、技術(shù)最先進(jìn)的專用集裝箱碼頭；突出為大型倉(cāng)儲(chǔ)、分撥、配送、采購(gòu)類物流企業(yè)和出口加工貿(mào)易類企業(yè)服務(wù)，側(cè)重口岸物流及中轉(zhuǎn)貿(mào)易等功能。 西永綜合保稅區(qū)占地10.3平方公里，是我國(guó)規(guī)劃面積最大的綜合保稅區(qū)是目前國(guó)內(nèi)功能最全、規(guī)格最高、政策最優(yōu)的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。突出電子信息產(chǎn)業(yè)、保稅加工、保稅物流功能等。保稅區(qū)規(guī)劃重慶是中國(guó)內(nèi)陸唯一一個(gè)擁有兩個(gè)保稅港區(qū)的城市。西永保稅區(qū)位于本項(xiàng)目所在區(qū)

13、域內(nèi)，其發(fā)展將會(huì)提升區(qū)域價(jià)值，促進(jìn)區(qū)域成熟。兩路寸灘保稅港西永保稅區(qū)本項(xiàng)目重慶是中國(guó)中西部地區(qū)唯一一個(gè)內(nèi)陸保稅港區(qū)1.2 城市規(guī)劃研究1.2.2 城市規(guī)劃重慶市保稅區(qū)規(guī)劃圖11本項(xiàng)目果園港港區(qū)12建橋工業(yè)園區(qū)西彭工業(yè)園區(qū)江津工業(yè)園區(qū)珞璜組團(tuán)花溪工業(yè)園區(qū)南岸國(guó)際級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西永綜合保稅區(qū)九龍坡工業(yè)園A、B組團(tuán)空港工業(yè)園兩路寸灘保稅港區(qū)空港空港工業(yè)園兩路組團(tuán)兩路寸灘保稅區(qū)水港港城工業(yè)園東港港區(qū)花溪工業(yè)園區(qū)鹿角組團(tuán)南 彭公路物流基地黃埡港港區(qū)A九龍坡區(qū)、大渡口、江津區(qū)有色金屬壓延加工、汽車(chē)、摩托車(chē)、交通設(shè)備、計(jì)算機(jī)、通信設(shè)備、電力能源、制紙、電動(dòng)工具、儀器等、BC沙坪壩區(qū)江北區(qū)、渝北、北碚井口工

14、業(yè)園：總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)西永微電子產(chǎn)業(yè)園：通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、軟件業(yè)家用電器制造、汽車(chē)、通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)、電信電纜、鋼纜、金屬加工、成衣制造、精密儀器、醫(yī)藥制造業(yè)、汽摩等。D南岸區(qū)、巴南區(qū)物聯(lián)網(wǎng)、成衣制造、通用設(shè)備制造、通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)、電子設(shè)備制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)智能移動(dòng)終端、精密制造、建材、成品家具制造等。九龍坡國(guó)際高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)江津工業(yè)園區(qū) 九龍坡工業(yè)園區(qū)C組A1.2 城市規(guī)劃研究C井口工業(yè)園BD本項(xiàng)目所在的西永微電工業(yè)園以發(fā)展電子產(chǎn)業(yè)、計(jì)算機(jī)、通信設(shè)備、軟件業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè)為主。現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的布局一方面加速區(qū)域成熟、提高區(qū)域的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，另一方面將導(dǎo)入大量消費(fèi)群體，豐富區(qū)

15、域的消費(fèi)層次。編號(hào) 區(qū)域 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1.2.3 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃資料來(lái)源：重慶市十二五規(guī)劃重慶市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圖同興工業(yè)園團(tuán)結(jié)村集裝箱中心站鐵路物流基地西永微電子產(chǎn)業(yè)園12時(shí)間鐵路公路2010年通車(chē)?yán)锍?865公里1345公里十二五通車(chē)?yán)锍?000公里2345公里十二五建設(shè)里程1544公里2214公里1.2 城市規(guī)劃研究1.2.4 城市交通規(guī)劃已通車(chē)十二五通車(chē)十二五建設(shè)城市對(duì)外交通規(guī)劃城際交通的改善與提升，進(jìn)一步加強(qiáng)重慶核心城市作用，有利商業(yè)外圍輻射力的加強(qiáng)。高速公路規(guī)劃圖資料來(lái)源：重慶市十二五規(guī)劃 13鐵路規(guī)劃圖13城市軌道交通規(guī)劃1.2 城市規(guī)劃研究1.2.4 城市交通規(guī)劃重慶市軌道交通規(guī)劃示意圖軌道

16、1號(hào)線至大學(xué)城延長(zhǎng)線將于2012年開(kāi)通，未來(lái)大學(xué)城至市內(nèi)通達(dá)時(shí)間將大大縮短，交通條件的改善有利區(qū)域新消費(fèi)群的導(dǎo)入，而新消費(fèi)群的產(chǎn)生將推動(dòng)區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。中長(zhǎng)期規(guī)劃中長(zhǎng)期規(guī)劃一環(huán)九線。主城輕軌和地鐵線路總長(zhǎng)513公里，全部270個(gè)站點(diǎn)，包括渝中區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)的全部行政區(qū)域，及渝北區(qū)、北碚區(qū)、巴南區(qū)的部分行政區(qū)域。遠(yuǎn)景規(guī)劃遠(yuǎn)景規(guī)劃一環(huán)十七線。我市遠(yuǎn)期規(guī)劃在2050年完成共18條軌道交通線的建設(shè)；在現(xiàn)有 “九線一環(huán)”基礎(chǔ)上擬新增了8條線路。18條軌道線路總長(zhǎng)820公里。14資料來(lái)源：重慶市軌道交通規(guī)劃13號(hào)線1號(hào)線7號(hào)線12號(hào)線本項(xiàng)目14重慶與其他城市城鎮(zhèn)人口對(duì)

17、比（2010年）城市城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)化率(%)城市發(fā)展北京1,68686.00%2005年開(kāi)始多中心發(fā)展上海2,05689.30%2004年開(kāi)始多中心發(fā)展天津1,03479.55%2009年，一主兩副規(guī)劃深圳1,036100%2005年開(kāi)始多中心發(fā)展重慶1,53053.00%2003年開(kāi)始多中心發(fā)展成都92065.51%2009年開(kāi)始多中心發(fā)展貴陽(yáng)29568.29%2008年提出多中心發(fā)展西安58269.00%2009年提出多中心概念昆明41264.00%2008年提出多中心發(fā)展麥肯錫城市劃分標(biāo)準(zhǔn)城市類型巨型城市大型城市人口數(shù)量1,000萬(wàn)500萬(wàn)-1,000萬(wàn)中型城市150-500萬(wàn)小型

18、城市50-150萬(wàn)大型城鎮(zhèn)4,000元個(gè)人月收入5,000元不少于7人/場(chǎng)8人大學(xué)城居住組25-40歲25-45歲家庭月收入6,000元家庭月收入6,000元不少于7人/場(chǎng)8人高收入及臺(tái)籍組30-50歲35-50歲個(gè)人月收入8,000元個(gè)人月收入10,000元不少于7人/場(chǎng)8人73從年齡、收入、特征等多方維度進(jìn)行甄別，深度挖掘重慶市特定消費(fèi)群體的消費(fèi)模式和生活理念及態(tài)度； 3組座談會(huì)：配額3.2 調(diào)研樣本量結(jié)構(gòu)3.0 項(xiàng)目研究7316.96%3,001-5,000元45.96%74年齡偏年輕 30-39歲高等教育背景比例大家庭平均消費(fèi)達(dá)到3001-5,000元家庭結(jié)構(gòu)以3人以上為主教育背景家庭

19、結(jié)構(gòu)平均消費(fèi)年齡組成2.37%48.72%31.95%大專及本科高中/中專/技校初中及以下碩士及以上30.57%0.99%68.44%已婚/同居未婚離異59.17%11.05%19.72%10.06%3039歲2529歲1824歲40-49歲3.0 項(xiàng)目研究3.2 項(xiàng)目人口分析項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體具備穩(wěn)定收入，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，是本項(xiàng)目商業(yè)核心輻射范圍的主要消費(fèi)群體，未來(lái)可針對(duì)其需求進(jìn)行業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)設(shè)計(jì)，滿足他們的消費(fèi)需求。0.99%11.05% 1.18%3,000元以下40.83% 5,001-8,000元10,000元以上8,001-10,000元資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心7475

20、背景特征單位性質(zhì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)59%的受訪者年齡分布集中在30-39歲之間。51%的受訪者為大專以上教育水平。68%的受訪者已婚或同居，60%的受訪者有小孩。67%的受訪者在個(gè)體經(jīng)營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)工作。48%的受訪者職務(wù)為普通職員、基層/中層領(lǐng)導(dǎo)。39%的受訪者個(gè)人月收入超過(guò)4,000元，約30%的受訪者家庭收入超過(guò)10,000元。近20%的受訪者在大學(xué)城已有房產(chǎn)；近15%的受訪者正在大學(xué)城看房。26%的受訪者有車(chē)，28%的受訪者2年內(nèi)有購(gòu)車(chē)計(jì)劃。3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者背景小結(jié) 受訪者以中青年家庭群體為主，總體收入中檔偏高，其中高收入家庭占比較高，并工作單位以個(gè)體經(jīng)營(yíng)/民營(yíng) 企

21、業(yè)為主。資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心75商圈選擇場(chǎng)所選擇選擇因素整體特征年齡、家庭月收入交叉分析72%的消費(fèi)群選擇沙坪壩商圈。13%的消費(fèi)群選擇觀音橋商圈。34%的消費(fèi)群選擇大型超市。26%的消費(fèi)群選擇百貨商場(chǎng)。交通便利、購(gòu)物環(huán)境好、有喜歡品牌與商品是前三位影響因素3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研一般消費(fèi)特征小結(jié) 就近消費(fèi)仍是消費(fèi)者的首選，但收入越高的家庭其消費(fèi)的范圍越廣；作為購(gòu)物中心特有的停車(chē)位充足，業(yè)態(tài)豐富將增強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的粘性。家庭月收入超過(guò)10000元的群體，觀音橋、解放碑、南坪商圈的消費(fèi)選擇率提高。家庭月收入超過(guò)15000元的群體，有40%選擇購(gòu)物中心消費(fèi)。 高收入群體較

22、為看重停車(chē)的便利性、餐飲的多樣性；年輕的群體對(duì)商場(chǎng)娛樂(lè)休閑的項(xiàng)目有更多的需求。資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心7676家庭支出個(gè)人支出i消費(fèi)頻次整體特征年齡、家庭月收入交叉分析 46%的被訪者家庭月消費(fèi)支出在3,001-5,000元之間；11%的被訪者家庭月消費(fèi)支出在5,001-8,000元之間。24%的被訪者個(gè)人月消費(fèi)支出在2,001-3,000元；目前56%的消費(fèi)者購(gòu)物頻次為1-3次每月。3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)支出與頻次小結(jié) 家庭收入是消費(fèi)群消費(fèi)支出的保證，而39歲以下，具有一定收入群，是商場(chǎng)消費(fèi)的主力。月消費(fèi)支出與家庭月收入成正比。28%的家庭月收入超過(guò)15,00

23、0的群體，個(gè)人月消費(fèi)支出在3,001-5,000元。39歲以下群體，家庭月收入超過(guò)6,000的群體，每一周1-2次商場(chǎng)消費(fèi)頻率相對(duì)較高。資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心7777休閑裝、正裝、化妝品是消費(fèi)者的首選。46%的消費(fèi)者單次購(gòu)物金額在500-1000元。39%的受訪者在服飾上的年消費(fèi)支出在1,000-3,000元之間， 26%的受訪者在服飾上的年消費(fèi)支出在3,000-5,000元之間；受訪者的美容、化妝品年消費(fèi)支出有35.5%在500-2,000元。品類選擇單次消費(fèi)服飾消費(fèi)美容化妝品消費(fèi)3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研零售消費(fèi)小結(jié) 服飾消費(fèi)仍是商業(yè)消費(fèi)的主體，化妝品、數(shù)碼產(chǎn)品對(duì)

24、不同年齡段的吸引力各不年齡、家庭月收入整體特征 交叉分析30-39歲的受訪者對(duì)化妝品有更高偏好；40-49歲的受訪者和家庭月收入大于10,000元的受訪者明顯偏好購(gòu)買(mǎi)正裝。 18-24歲的受訪者對(duì)數(shù)碼產(chǎn)品較為關(guān)注。30-39歲年齡段的消費(fèi)者30%單次購(gòu)物金額在1,000-3,000元；有74%的家庭月收入在15,001元以上受訪者單次消費(fèi)金額更多是在1,000-3,000元之間。年齡在25-39歲的消費(fèi)者在服飾方面的支出相對(duì)較高，具有較強(qiáng)的消費(fèi)意愿； 服飾年消費(fèi)支出與家庭月收入成反比。25-39歲的群體較為注重美容、化妝品的消費(fèi)； 家庭月收入在10,000元以上的受訪者在美容、化妝品上的年支出

25、相對(duì)較高。資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心7878 被訪者多數(shù)選擇在卓越熙街就餐，其次是觀音橋商圈和西永天街。與家人、朋友聚餐選擇中餐廳，輕便/時(shí)尚餐廳、自助餐、特色餐廳； 商務(wù)宴請(qǐng)選擇在大型酒樓、酒店宴席。 被訪者的外出就餐偏好川菜等本地菜系； 被訪者外出就餐頻次多數(shù)在每月1-3次。 50%的受訪者餐飲客單消費(fèi)金額為50-100元；15%的受訪者餐飲客單消費(fèi)金額為100-150元。區(qū)域選擇場(chǎng)所選擇菜系選擇消費(fèi)頻次消費(fèi)金額3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研餐飲消費(fèi)小結(jié) 更多的餐飲選擇及優(yōu)質(zhì)餐飲品牌將有利避免區(qū)域消費(fèi)外流，100-200客單價(jià)的餐飲品牌有機(jī)會(huì)成為商場(chǎng)的特色。年齡、家庭月收

26、入整體特征 交叉分析 18-24歲群體卓越熙街就餐比例高，占48%;30歲以上及家庭月收入超過(guò)6000元的群體選擇觀音橋區(qū)域就餐的比例均超過(guò)20%。30-39歲及家庭月收入超過(guò)6,000元的消費(fèi)群更注重餐飲消費(fèi)的多樣化。25-29歲的受訪者每周外出就餐的頻率每周3次及以上的比例為12%。 家庭月收入15,000以上受訪者，其中38%的人外出就餐的頻次是每周1-2次。25-39歲的受訪者餐飲客單消費(fèi)金額為100-150元的比例接近20%；家庭月收入15,000元以上的受訪者客單消費(fèi)150-200元的比例為20%，并有10%餐飲客單消費(fèi)金額為200-500元。資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中

27、心7979區(qū)域選擇品類選擇整體特征年齡、家庭月收入交叉分析沙坪壩商圈和觀音橋商圈是消費(fèi)者休閑娛樂(lè)最常去的區(qū)域。KTV和電影院、酒吧/茶館是受訪者常去消費(fèi)的娛樂(lè)項(xiàng)目。其次是SPA/美容、桑拿/水療/足浴、健身俱樂(lè)部、電玩。 5被訪者娛樂(lè)消費(fèi)頻次主要是一月1-3次；休閑娛樂(lè)人均單次消費(fèi)金額集中在51-100元，100-150元占有較大的比例。消費(fèi)頻次消費(fèi)金額3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研休閑娛樂(lè)消費(fèi)小結(jié) 除常規(guī)KTV、影院外，有品質(zhì)的休閑娛樂(lè)（如SPA/美容）有助于提升項(xiàng)目的形象及吸引力。年齡在40-49歲，休閑娛樂(lè)消費(fèi)兩極化，27%的每周1-2次，而18%的極少外出娛樂(lè)消費(fèi)家庭月收入15,0

28、00元以上的客群消費(fèi)每周有1-2次的比例有36%。從年齡來(lái)看，25-39歲受訪者中有超過(guò)20%的單次消費(fèi)客單消費(fèi)在100-150元。家庭月收入1,5000元以上的客群?jiǎn)未蜗M(fèi)30%客單消費(fèi)在151-200元，14%客單消費(fèi)在200-500元。資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心808081消費(fèi)金額品類選擇整體特征47%的家庭子女月消費(fèi)在500-1,000元，37%的家庭子女月消費(fèi)在1,000-3,000元。45%的家庭子女消費(fèi)金額占家庭月收入的10%-30%；年齡、家庭月收入交叉分析子女消費(fèi)金額與家庭月收入成正比。兒童玩具、游樂(lè)場(chǎng)、服裝、培訓(xùn)是家庭子女的重要的消費(fèi)支出。3.0 項(xiàng)目研究3.

29、3 消費(fèi)者調(diào)研子女消費(fèi)小結(jié) 子女消費(fèi)日益成為家庭消費(fèi)的重點(diǎn)，除常規(guī)兒童玩具、游樂(lè)服裝外，有利子女素質(zhì)提升的培訓(xùn)也被更多家庭看重，高收入家庭還重視兒童保險(xiǎn)的投入。7歲以上兒童家庭，培訓(xùn)支出逐漸加大，家庭月收入15,000元以上的客群對(duì)子女的保險(xiǎn)事項(xiàng)較為重視。資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心8182小結(jié) 看好片區(qū)發(fā)展，但認(rèn)為片區(qū)至少需3-5年方可成熟；認(rèn)為片區(qū)一些滿足生活需求的基本業(yè)態(tài)需要引入；認(rèn)為項(xiàng)目檔次發(fā)展不宜過(guò)高，并需要有一定建筑特色以突出。7成被訪者看好大學(xué)城片區(qū)的發(fā)展前景。5成被訪者認(rèn)為大學(xué)城片區(qū)成熟尚需3-5年，更有2成被訪者認(rèn)為此時(shí)間需要5年以上。 主力店：超市、百貨公司、書(shū)

30、城。 零售：品牌服飾專賣(mài)店、化妝品/個(gè)人護(hù)理、時(shí)尚數(shù)碼。 餐飲：美食廣場(chǎng)/快餐、特色餐廳 、大型酒樓。 娛樂(lè)休閑：KTV、電影院、健身俱樂(lè)部。 兒童：兒童樂(lè)園、兒童用品/玩具。5成受訪者認(rèn)為項(xiàng)目中檔定位合適。4成受訪者認(rèn)為項(xiàng)目定位中高檔合適。近5成受訪希望項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為生態(tài)公園風(fēng)格。各有3成受訪者認(rèn)為本項(xiàng)目可設(shè)置重慶特色雕塑或3D天幕/音樂(lè)噴泉等表現(xiàn)項(xiàng)目特色。3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研項(xiàng)目測(cè)試區(qū)域前景業(yè)態(tài)選擇檔次選擇風(fēng)格選擇資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心8283消費(fèi)者研究小結(jié)消費(fèi)選擇零售，服飾仍是主體，化妝品、數(shù)碼產(chǎn)品對(duì)不同年齡段的吸引力各不相同。餐飲，更多的餐飲選擇及優(yōu)質(zhì)

31、餐飲品牌將有利避免區(qū)域消費(fèi)外流，100-200客單價(jià)的餐飲品牌有機(jī)會(huì)成為商場(chǎng)的特色。休閑娛樂(lè)，除常規(guī)KTV、影院外，有品質(zhì)的休閑娛樂(lè)（如SPA/美容）有助于提升項(xiàng)目的形象及吸引力。子女消費(fèi)，培訓(xùn)被逐漸看重。項(xiàng)目測(cè)試 看好片區(qū)發(fā)展，但認(rèn)為需3-5年方可成熟；認(rèn)為片區(qū)一些滿足生活需求的基本業(yè)態(tài)需要引入；認(rèn)為項(xiàng)目檔次發(fā)展不宜過(guò)高，建筑規(guī)劃上需有特色。以中青年家庭群體為主；經(jīng)濟(jì)實(shí)力中檔偏高，處于消費(fèi)高峰期；就近消費(fèi)仍是消費(fèi)者的首選；業(yè)態(tài)豐富及配套完善對(duì)其更具吸引力。3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者特征資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心83擇。大學(xué)城工作群體生活態(tài)度一般性消費(fèi)習(xí)慣座談會(huì)小結(jié)

32、基本背景小結(jié) 追求較平衡的生活狀態(tài)，對(duì)商業(yè)消費(fèi)持較理性態(tài)度；希望在工作/居住地區(qū)域就可滿足其商業(yè)需求，對(duì)并商業(yè)消費(fèi)的軟性服務(wù)有較高要求；而臺(tái)灣籍人士認(rèn)為重慶商圈差異性不大，觀音橋商圈為消費(fèi)的重要選大學(xué)城居住群體 臺(tái)灣籍人士希望的生活狀態(tài)：工作朝九晚五，有足夠的休息時(shí)間；適度消費(fèi)，認(rèn)為個(gè)人消費(fèi)與個(gè)人收入應(yīng)匹配，對(duì)奢侈品消費(fèi)持保留態(tài)度。慎重消費(fèi)，就近消費(fèi)，注重商品質(zhì)量；習(xí)慣性消費(fèi)，通常選擇重百、新世紀(jì)百貨，注重信譽(yù)、服務(wù)。年輕的受訪者更注重電子產(chǎn)品的消費(fèi)；對(duì)于奢侈品消費(fèi)不贊同，認(rèn)為奢侈品是個(gè)人財(cái)力的體現(xiàn)。年輕的、收入高的、有較多消費(fèi)體驗(yàn)的群體趨向沖動(dòng)性購(gòu)物；注重商品性價(jià)比；就近消費(fèi)，習(xí)慣性消費(fèi)。交

33、通便利是影響消費(fèi)的最重要的因素，未婚的人更容易因交通的改善而改變對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的選擇。3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研工作和休息的時(shí)間較為靈活；重慶為發(fā)展較快的現(xiàn)代大都市，發(fā)展空間較大，投資機(jī)會(huì)多；夜生活豐富，娛樂(lè)項(xiàng)目較多；交通有待改善，飲食單一，各商圈的品類、品牌重復(fù)度高。工作和休息的時(shí)間較為靈活； 根據(jù)個(gè)人收入進(jìn)行消費(fèi)，不超前消費(fèi)。 遵循就近消費(fèi)原則，獨(dú)有的商家或者品牌具有較大的吸引力。 觀音橋商圈的吸引力大于解放碑商圈。資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心848485小結(jié) 從零售消費(fèi)來(lái)看，大學(xué)城工作群體、大學(xué)城居住群體及臺(tái)灣籍人士零售消費(fèi)逐漸走高，由大眾化向國(guó)際化發(fā)展。并部分消費(fèi)者有外

34、地購(gòu)物經(jīng)歷，價(jià)格優(yōu)惠使該部分群體更多選擇名品及化妝品。大學(xué)城工作群體普遍對(duì)品牌關(guān)注度不高，服飾方面女性對(duì)品牌的關(guān)注度大于男性，在電子數(shù)碼產(chǎn)品上男性對(duì)品牌的關(guān)注高于女性。熱衷于百貨消費(fèi)，并有網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)經(jīng)歷，服飾偏于大眾化、休閑裝。大學(xué)城居住群體大多數(shù)受訪者不太關(guān)注品牌，對(duì)于30歲以下的、具有消費(fèi)力的、具有消費(fèi)體驗(yàn)的人對(duì)品牌有一定的認(rèn)識(shí)。 喜歡購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)一體的購(gòu)物場(chǎng)所，如大都會(huì)、大融城。在外地購(gòu)物主要選擇本地沒(méi)有的、價(jià)格相對(duì)便宜的名品和化妝品。3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研座談會(huì)小結(jié)零售消費(fèi)臺(tái)灣籍人士目的性消費(fèi)較強(qiáng)；常消費(fèi)的服飾包括快銷品牌、國(guó)際休閑品牌(Replay、G-Star)等

35、；資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心8586小結(jié) 在餐飲消費(fèi)上，大學(xué)城工作群體主要選擇本地菜，并希望有餐飲聚集區(qū)以供選擇；而大學(xué)城居住群餐飲的選擇面相對(duì)更廣；臺(tái)灣籍人士則口味偏淡，對(duì)餐飲文化有一定要求，而臺(tái)灣同鄉(xiāng)的餐廳則因有家鄉(xiāng)風(fēng)味/氣息，對(duì)其更有吸引力。大學(xué)城工作群體注重價(jià)格、環(huán)境、服務(wù)，喜歡小吃、特色餐飲；在沙坪壩就近選擇聚餐場(chǎng)所，通常去大排檔、火鍋店消費(fèi)；更偏向于在選擇性多的餐飲場(chǎng)所。大學(xué)城居住群體 與孩子一起消費(fèi)的餐飲主要選擇主題餐飲、輕便餐飲，如哈根達(dá)斯、必勝客、肯德基等；餐飲仍以本地菜系為主，對(duì)咖啡、茶樓、自助餐、西餐也有一定的需求。3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研座談會(huì)小

36、結(jié)餐飲消費(fèi)臺(tái)灣籍人士常光顧臺(tái)灣特色餐廳、自助餐及異國(guó)特色餐廳； 注重用餐環(huán)境、餐廳服務(wù)。注重養(yǎng)生，口味偏淡；與子女常光顧的餐廳為主題餐廳（如必勝客、燒烤）、自助餐。資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心86小結(jié) 影院、KTV仍是最常規(guī)的休閑娛樂(lè)消費(fèi)；年輕群體及臺(tái)灣籍人士對(duì)運(yùn)動(dòng)有一定偏好；與子女消費(fèi)上書(shū)店是一個(gè)重要選擇。大學(xué)城工作群體通常去KTV唱歌、爬山、打牌，消費(fèi)金額適中；年輕人喜歡運(yùn)動(dòng)、看電影、看書(shū)，提出希望設(shè)置收費(fèi)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施。大學(xué)城居住群體休閑娛樂(lè)以看電影、KTV為主； 與孩子一起的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所主要是書(shū)店、公園、溜冰場(chǎng)和兒童游樂(lè)場(chǎng)。3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研座談會(huì)小結(jié)休閑娛樂(lè)消

37、費(fèi)臺(tái)灣籍人士休閑娛樂(lè)以看電影、KTV為主；喜歡戶外運(yùn)動(dòng)，認(rèn)為重慶目前的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、游樂(lè)場(chǎng)、公園等活動(dòng)場(chǎng)地較少；與子女的休閑娛樂(lè)以電影院、書(shū)店為主。資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心8787小結(jié) 希望項(xiàng)目可提供一個(gè)綜合性、一站式商業(yè)場(chǎng)所，可提升區(qū)域人群的生活品質(zhì)，并在建筑上有特色；而臺(tái)灣籍人士則認(rèn)為目前以學(xué)生為主要消費(fèi)群，其能力有限，如作臺(tái)灣特色，則臺(tái)灣餐飲可作為重要代表。大學(xué)城工作群體購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)配備齊全，一站式體驗(yàn)；中高檔結(jié)合，裝修精致；有特色，功能、風(fēng)格分區(qū)，吸引眼球。大學(xué)城居住群體看好本項(xiàng)目所在區(qū)域，認(rèn)為3-5年內(nèi)區(qū)域發(fā)展成熟； 希望本項(xiàng)目是一個(gè)功能齊全、綜合性的購(gòu)物中心。對(duì)超市

38、的需求較為迫切。停車(chē)位、休息區(qū)、洗手間、兒童寄存處等服務(wù)設(shè)施齊備； 希望本項(xiàng)目以中國(guó)文化為特色，建筑以木質(zhì)、玻璃為主，具有較好的室內(nèi)空間感。3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研座談會(huì)小結(jié)項(xiàng)目測(cè)試臺(tái)灣籍人士對(duì)片區(qū)的具體規(guī)劃不太了解，認(rèn)為目前大學(xué)城區(qū)域缺乏配套設(shè)施，消費(fèi)群體以學(xué)生為主，消費(fèi)能力有限；項(xiàng)目的臺(tái)灣特色建議以餐飲為主打，可規(guī)劃臺(tái)灣小吃、臺(tái)灣夜市、臺(tái)灣特色餐廳和具有異國(guó)風(fēng)情的特色餐廳。資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心888889座談會(huì)研究小結(jié)消費(fèi)選擇臺(tái)灣籍人士消費(fèi)目的性較強(qiáng)，消費(fèi)檔次上向國(guó)際休閑品牌偏重；在消費(fèi)中要求得到品質(zhì)與內(nèi)涵的滿足；認(rèn)為臺(tái)灣餐飲是臺(tái)灣特色的重要體現(xiàn)。項(xiàng)目測(cè)試希望

39、可提供一個(gè)綜合性消費(fèi)場(chǎng)所，有自身建筑特色；不僅業(yè)態(tài)豐富，相關(guān)配套設(shè)施完善，并可提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。大學(xué)城居住群體比工作群體更具商業(yè)消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)消費(fèi)更有檔次與格調(diào)。3.0 項(xiàng)目研究3.3 消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者特征資料來(lái)源：TaubmanTCBL研究中心89項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值 大型城市綜合體開(kāi)發(fā)，自身物業(yè)豐富，凝聚力強(qiáng)；臨城市主干道，商業(yè)展示性佳，未來(lái)可接駁軌道交通；區(qū)域消費(fèi)群多元化，并數(shù)量眾多，對(duì)商業(yè)發(fā)展有較強(qiáng)支撐；消費(fèi)群經(jīng)濟(jì)收入較好，對(duì)商業(yè)發(fā)展有較高期待；項(xiàng)目多地塊開(kāi)發(fā)，可較好配合區(qū)域發(fā)展階段。鄰近保稅區(qū)和臺(tái)資信息園可加強(qiáng)消費(fèi)人口多元化構(gòu)成，促進(jìn)商業(yè)多樣性發(fā)展90自身?xiàng)l件項(xiàng)目地塊大型綜合體開(kāi)發(fā)，整體方正，臨

40、城市主干道大學(xué)城中路昭示性佳，軌道交通站點(diǎn)緊鄰項(xiàng)目，但屬遠(yuǎn)期規(guī)劃；項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃路1#東西向連接大學(xué)城中路和西路，未來(lái)是項(xiàng)目?jī)?nèi)重要交通干道；高壓線保護(hù)帶橫穿本項(xiàng)目并將商業(yè)規(guī)劃地塊切割成開(kāi)，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃帶來(lái)影響；周邊人口 區(qū)域整體成熟后，本項(xiàng)目核心輻射區(qū)域人口可達(dá)約71萬(wàn)人，為項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)發(fā)展提供了極其穩(wěn)定的消費(fèi)支持；項(xiàng)目東、西面均有大量大型中高端住宅項(xiàng)目，均為2015年上市項(xiàng)目，為項(xiàng)目提供核心商業(yè)支撐力量；地塊價(jià)值項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值較高，其中2號(hào)地塊零售價(jià)值最高，可重點(diǎn)挖掘商業(yè)價(jià)值；2、5、6號(hào)地塊地理聯(lián)系緊密，便于集中打造商業(yè)中心，提升區(qū)域價(jià)值；3號(hào)地塊被高壓線保護(hù)帶阻隔與其他商業(yè)地塊聯(lián)系，未來(lái)

41、須加強(qiáng)商業(yè)規(guī)劃打造；消費(fèi)者研究項(xiàng)目周邊消費(fèi)者具備收入中高、中青年家庭為主、家庭消費(fèi)需求明顯等特征；可輻射至沙坪壩區(qū)；消費(fèi)者對(duì)生活配套消費(fèi)需求明顯，并追求品質(zhì)生活體驗(yàn)，為項(xiàng)目商業(yè)打造提出了較高的要求3.4 小結(jié)本項(xiàng)目作為大學(xué)城南部商圈核心項(xiàng)目，應(yīng)充分發(fā)揮消費(fèi)群眾多、綜合體開(kāi)發(fā)、交通條件較好、展示性佳的優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目商業(yè)多地塊開(kāi)發(fā)，應(yīng)匹配區(qū)域發(fā)展階段，符合市場(chǎng)規(guī)律，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；滿足目標(biāo)消費(fèi)群商業(yè)需求，展現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)體驗(yàn)。90914.0 項(xiàng)目發(fā)展思考9192宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃商貿(mào)規(guī)劃商圈發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)分析自身分析消費(fèi)者研究本項(xiàng)目城市多中心發(fā)展，西部新城崛起帶來(lái)西永區(qū)域商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)4.0 商業(yè)發(fā)展思考4.1 市場(chǎng)

42、條件總結(jié)通過(guò)對(duì)城市背景、區(qū)域背景和項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展可挖掘項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，與區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目協(xié)同，共同打造大學(xué)城南部商圈，并力爭(zhēng)成為區(qū)域核心商圈之地位。924.2 商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思考一：商業(yè)發(fā)展思考城市發(fā)展加速度 新區(qū)商業(yè)展理念城市隨著西部新城日漸崛起，城市發(fā)展得到更多空間，帶來(lái)商業(yè)發(fā)展的新契機(jī)，本項(xiàng)目將為西部新城展現(xiàn)以建筑規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、特色品牌和服務(wù)組成的現(xiàn)代商業(yè)理念。9393944.0 商業(yè)發(fā)展思考城市發(fā)展策略現(xiàn)代商業(yè)體驗(yàn)展現(xiàn)優(yōu)秀的建筑規(guī)劃、豐富的業(yè)態(tài)組合、有號(hào)召力的品牌、完善商業(yè)配套和專業(yè)的商業(yè)服務(wù)組合成現(xiàn)代商業(yè)體驗(yàn)的重要表現(xiàn)形式，體現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商優(yōu)質(zhì)的商業(yè)開(kāi)發(fā)理念和追求。4.2

43、城市商業(yè)發(fā)展策略944.3 商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思考二：商業(yè)發(fā)展思考新城產(chǎn)業(yè)助發(fā)展 商圈核心看城南區(qū)域西永高新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在2015年占據(jù)重慶GDP 1/3，加快加速區(qū)域整體發(fā)展；本項(xiàng)目作為未來(lái)西永重要的商業(yè)中心之一，將從新區(qū)商業(yè)發(fā)展策略和商圈競(jìng)爭(zhēng)策略兩方面精心布局，成為推動(dòng)大學(xué)城南部商圈爭(zhēng)奪核心商業(yè)地位的核心力量。959596大型超市兒童娛樂(lè)4.0 商業(yè)發(fā)展思考4.3 區(qū)域發(fā)展策略新區(qū)商業(yè)發(fā)展策略符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律大學(xué)城作為新興城區(qū)，在商業(yè)發(fā)展早期，主力店/次主力店目的性較強(qiáng)、抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)是商業(yè)項(xiàng)目早期業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要選擇；而餐飲/休閑娛樂(lè)所具有的目的性消費(fèi)也可讓項(xiàng)目更好的聚集人流。時(shí)尚百貨IMAX影

44、院特色餐廳9697RETAIL零售F&B美食LEISURE休閑ENTERTAINMENT娛樂(lè)SERVICE服務(wù)4.0 商業(yè)發(fā)展思考4.3 區(qū)域發(fā)展策略新區(qū)商業(yè)發(fā)展策略業(yè)態(tài)組合豐富業(yè)態(tài)組合豐富是吸引消費(fèi)者重要條件，而保證一定數(shù)量/品質(zhì)的業(yè)態(tài)/租戶組合則要求有一定商業(yè)面積規(guī)模保證，從而讓消費(fèi)者得到豐富的商業(yè)體驗(yàn)。9798大學(xué)城東路商務(wù)規(guī)劃本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃本項(xiàng)目城立方4.0 商業(yè)發(fā)展思考4.3 區(qū)域發(fā)展策略商圈競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展策略協(xié)同發(fā)展商業(yè)中心的形成需區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目共同努力，協(xié)同發(fā)展，打造多樣化商業(yè)形態(tài)，促進(jìn)一個(gè)繁榮商業(yè)中心的形成。協(xié)信項(xiàng)目與本項(xiàng)目隔街相望，其在重慶有較成功購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，與本項(xiàng)目合力發(fā)展

45、，形成商圈優(yōu)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力。協(xié)信城立方效果圖協(xié)信城立方項(xiàng)目總平圖協(xié)信城立方效果圖98項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域發(fā)展期區(qū)域成熟期主要消費(fèi)群體構(gòu)成學(xué)生+部分園區(qū)員工+少量居民園區(qū)管理層+居民+外訪者+園區(qū)員工+部分學(xué)生居民+園區(qū)管理層+外訪者+園區(qū)員工+部分學(xué)生消費(fèi)特征學(xué)生消費(fèi)承受力較低，員工及居民具備一定消費(fèi)力園區(qū)管理層、居民和外訪者的消費(fèi)承受力較高，園區(qū)員工具備一定消費(fèi)力，學(xué)生消費(fèi)承受力低居民、園區(qū)管理層和外訪者具備較高的消費(fèi)承受力，園區(qū)員工和部分學(xué)生具備一定的消費(fèi)力99區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域發(fā)展期區(qū)域成熟期4.0 商業(yè)發(fā)展思考4.3 區(qū)域發(fā)展策略商圈競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展策略：消費(fèi)群選擇從市場(chǎng)分析來(lái)看，未來(lái)大學(xué)城區(qū)域消費(fèi)群主要分為三類：在校師生、園區(qū)從業(yè)者、區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生新群體，區(qū)域三類消費(fèi)者結(jié)構(gòu)將隨著區(qū)域發(fā)展進(jìn)行動(dòng)態(tài)演變，配