某項目成本管理與控制講義1課件

1、講師介紹 高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標(biāo)管理方面有比較深刻的體會。內(nèi)容龍湖的項目成本管理龍湖的項目成本控制 內(nèi)容龍湖的項目成本管理龍湖的項目成本控制 龍湖成本管理的目標(biāo)成本經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo)項目策劃銷售定位項目設(shè)計/部品定位合作資源資金來源政策與市場環(huán)境影響房地產(chǎn)成本的因素自身管理能力項目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工 龍湖成本管理的目的 成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益 -提升價值 以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。 價值工程數(shù)據(jù)分析與儲存新項目可研規(guī)劃

2、設(shè)計合約規(guī)劃與招標(biāo)施工管理合同結(jié)算動態(tài)反饋及時結(jié)算事前定價步步跟蹤準(zhǔn)確測算 成本管理工作的重心提前準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算龍湖成本管理體系思路目標(biāo)： 建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系 龍湖成本管理的基本內(nèi)容 -合理確定成本與有效控制成本 目標(biāo)成本管理內(nèi)容 編制目標(biāo)成本 分階段對目標(biāo)成本進行檢查、修正 目標(biāo)成本與實際成本進行比較，對目標(biāo)成本進行后評估目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做” 而不是“做了再算”目標(biāo)成本管理原則不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)成本管理未來的發(fā)展方向管理重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新龍湖的項目成本管理

3、成本管理的管理體系龍湖成本管理體系 制度 流程 方法 工具 （工作指引、作業(yè)指導(dǎo)書）成本管理部分制度流程體系成本模塊：制度流程與管理工具龍湖項目主要成本費項 建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 第四章第24條明確 “開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等?！背杀緶y算費項表比較討論： 你所在企業(yè)有無成本費項表，表格形式和費項順序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同結(jié)論： 各表形式和

4、費項順序不同，但費項的內(nèi)容大致相同以項目為管理對象項目的完全直接成本測算分解間接成本測算分攤龍湖項目成本管理的內(nèi)容集團公司重慶公司成都公司北京公司項目2項目1項目2項目1項目2項目1項目N項目N項目NN公司項目N龍湖集團組織形式項目N龍湖項目管理組織形式營銷部成本管理部工程管理部設(shè)計研發(fā)部計劃財務(wù)部總經(jīng)理研發(fā)專員項目負責(zé)人項目研發(fā)經(jīng)理項目工程經(jīng)理項目成本經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目財務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程師成本專員營銷顧問財務(wù)專員公司運營總監(jiān)項目1項目2項目3項目N某公司龍湖項目部主要職能 產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控成本測算和控制營銷策劃和銷售客戶管理品質(zhì)保證實行項目管理后公司和部門職能公司土地競拍、資金保障

5、、人力資源部門掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理資源、知識沉淀；集公司資源協(xié)助支持項目工作，檢查監(jiān)督項目工作培訓(xùn)項目需要的合格的經(jīng)理和專員龍湖目標(biāo)成本管理三大工具1、目標(biāo)成本測算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫龍湖項目目標(biāo)成本測算和分解目標(biāo)成本測算的條件和方法 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖（規(guī)劃指標(biāo)表） 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 相應(yīng)項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù) 市場價格及其走勢的準(zhǔn)確把握 參照本企業(yè)類似產(chǎn)品歷史成本、在建項目成本、市場同類產(chǎn)品測算成本正向測算：測算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、市場情況、歷史成本數(shù)據(jù)庫）測算方式 （估算、概算、預(yù)算）團隊工作反向倒逼：確定銷售價格水平；確定利潤要求

6、；反推計算成本目標(biāo)成本測算的方法目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，結(jié)合目前市場價格情況，參考歷史成本數(shù)據(jù)資料，并同時預(yù)測未來價格走向，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟和管理等措施的努力，需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線龍湖目標(biāo)成本管理的階段土地投資論證階段目標(biāo)成本(土地版)項目啟動階段目標(biāo)成本(啟動版)方案設(shè)計階段目標(biāo)成本(方案版)初步設(shè)計階段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)工程實施階段目標(biāo)成本(調(diào)整版)竣工階段項目竣工成本目標(biāo)成本形成動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行土地投資論證階段成本測算項目啟

7、動階段成本測算項目團隊 確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件 和市場定位進行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）造價采購部項目目標(biāo)成本測算計劃財務(wù)部根據(jù)售價、銷售進度、成本測算、進行財務(wù)指標(biāo)計算拿地以后項目團隊對擬建項目進行詳細策劃，設(shè)定項目市場定位、產(chǎn)品定位，明確項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、施工安排、工程進度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進度等項目啟動階段成本測算是對土地投資論證階段目標(biāo)成本測算的細化項目啟動階段成本測算帶入經(jīng)濟模型后應(yīng)達到或超過土地版的收益指標(biāo)； 目的 對項目進行沙盤推演，預(yù)見和決策未來，設(shè)定產(chǎn)品 定位，營銷方案

8、、實施計劃，成本控制，測算財務(wù) 指標(biāo)，識別項目風(fēng)險，提出預(yù)案。 項目團隊明確項目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達成共識、 做出承諾項目啟動階段的成功標(biāo)志 項目啟動會主要內(nèi)容（成果）項目定位項目建造標(biāo)準(zhǔn)體驗區(qū)選址、定位及開放計劃項目一二級計劃 項目分期、材料供應(yīng)方式范圍項目目標(biāo)成本（啟動） 項目合約規(guī)劃投資分析模型（啟動）方案設(shè)計任務(wù)書景觀方案設(shè)計任務(wù)書精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案（如有）項目的物業(yè)、商運的運營人力資源配置及運營成本分析項目投資經(jīng)濟分析模型設(shè)計階段成本分解工程部提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對比提供方案、初步設(shè)計圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對比造

9、價采購部目標(biāo)成本分解進行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)指標(biāo)計算設(shè)計階段成本分解主要是方案設(shè)計、初步設(shè)計階段的成本測算和分解方案設(shè)計階段是設(shè)計階段成本控制的重點初步設(shè)計階段目標(biāo)成本經(jīng)審批后，是項目的執(zhí)行目標(biāo)成本案例： 方案設(shè)計階段成本測算分解方式之二，按項目實體分解方式之一，按合同計劃分解方式之三，按考核責(zé)任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)目標(biāo)成本的分解分解依據(jù)：甲方的發(fā)包與采購計劃分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個合同項的目標(biāo)方式之一：按合同計劃分解：目的將各費項成本對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合同造價方式之二：按工程實體分解分解依據(jù)：項目建設(shè)內(nèi)容

10、（設(shè)計圖紙及說明）分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構(gòu)件；方式之三：按考核責(zé)任分解分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個部門或崗位的成本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工作要求責(zé)任成本考核 項目實施階段成本管理工程部現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進度的管控、編制進度計劃提供施工圖設(shè)計變更的控制、專項工程的優(yōu)化造價采購部簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)指標(biāo)的動態(tài)跟進資金計劃審核互動動態(tài)成本：是項目實施過程中各個單項合同（費項）的實際成本與目

11、標(biāo)成本的控制結(jié)果在簽訂合同時，與合約規(guī)劃對應(yīng)；結(jié)合合同或預(yù)算造價對目標(biāo)成本進行調(diào)整合同變更 ( 包括：經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時對目標(biāo)成本進行調(diào)整動態(tài)成本管理動態(tài)成本的組成動態(tài)成本= 已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本 +非合同性成本+待發(fā)生成本動態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生費用未簽約合同估價已發(fā)生成本非合同性成本合同性成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本合同金額結(jié)算調(diào)整(含簽證變更)合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更)動態(tài)成本管理的目的意義 保證成本處于可控 保證目標(biāo)成本實現(xiàn) 提供成本決策依據(jù)月度成本回顧在目標(biāo)成本中對已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整；對未發(fā)生合同費項進行清理、預(yù)

12、估在目標(biāo)成本中按已發(fā)生、已結(jié)算的費用金額調(diào)整；對未發(fā)生費用進行清理、預(yù)估成本動態(tài)重大事項及預(yù)警 成本管理異常事項披露 重大招標(biāo)進展 補充預(yù)算動態(tài)狀況（含設(shè)計變更及洽商） 結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標(biāo)成本、以及其它異常情況均需說明） 成本目標(biāo)評審 成本研究及其它測算動態(tài)成本月報內(nèi)容動態(tài)成本月度狀況表工程竣工階段成本管理工程部審核工程竣工資料對合同相關(guān)條款進行評估對供應(yīng)商進行相關(guān)履約評估設(shè)計總結(jié)造價采購部與供應(yīng)商進行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)決算核算最終的財務(wù)指標(biāo)項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認（結(jié)算）的已

13、發(fā)生成本和預(yù)估（結(jié)算）的未發(fā)生成本。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)等全部成本費用。將項目竣工成本與項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）比較，分析、說明差異原因按規(guī)定格式形成項目成本總結(jié)和分析一、基本情況的概要成本目標(biāo)的下達成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的完成二、分解和完成的對比以費項為跟本、對各費項的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進行對比分析基本結(jié)論目標(biāo)成本和實際成本的對比分析三、分析說明ABC分析敏感性分析失敗和成功事例的分析四、改進建議如何做好成本管理目前成本管理的瓶頸和破解龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫 目標(biāo)成本編制的重要參考歷史成本數(shù)據(jù)庫歷史數(shù)據(jù)的來源1、自身開發(fā)項目的積累 內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限2、同行業(yè)項目

14、資料收集 內(nèi)容質(zhì)量不容易準(zhǔn)確歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容 包括：成本測算基礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總表總體分項工程成本指標(biāo)單位工程建安指標(biāo)成本測算基礎(chǔ)資料： 搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項目規(guī)劃指標(biāo)，已建項目概況指標(biāo)以及已建項目各單位工程經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的實際記錄 新建房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計條件，擬建項目概況指標(biāo)開發(fā)項目成本匯總表： 是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結(jié)算造價的總合。各主要費項經(jīng)濟指標(biāo) 是上述歷史項目的主要費項的經(jīng)濟指標(biāo)，包括用建筑面積計算的，土地面積計算的和按實施面積計算的實際成本記錄。單位工程建安指標(biāo)： 按項目的單位工程編制，共分為五大部分： 1）、工程概況。 2）、特征指

15、數(shù)。 3）、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 4）、經(jīng)濟指標(biāo)、 5）、技術(shù)指標(biāo)。1）、工程概況主要包括： 工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標(biāo)主要包括： 窗墻比：外墻窗面積/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長 總高）一般0.230.28 窗地比：外墻窗面積/建筑（地面）面積 體型系數(shù)：建筑物體積（標(biāo)準(zhǔn)層面積總高）/外 表面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長總高） 面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價計算建筑面積 （規(guī)劃面積/建筑面積） 造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù) （系數(shù)大于1成本指標(biāo)乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標(biāo)除以系數(shù)

16、） 經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)與面積系數(shù)的關(guān)系3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)：分別按單位工程的 基礎(chǔ)； 結(jié)構(gòu)及粗裝修； 主體設(shè)備安裝工程； 公共部位精裝修； 戶內(nèi)精裝修； 等的主要材料做法進行描述。4）、經(jīng)濟指標(biāo)包括： 單位工程人工費和單位面積人工費指標(biāo) 各分部工程造價和單位面積造價指標(biāo) 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo)5）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表如何參考歷史成本測算新項目成本 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項目規(guī)劃指標(biāo)表） 確定產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn) 確定總體費項成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫中查找預(yù)設(shè)單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定預(yù)設(shè)成本 結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)前市場情況對主要材料、人工費、 規(guī)費等進行調(diào)整基礎(chǔ)部分：挖孔樁基礎(chǔ)的測

17、算數(shù)據(jù)見下表 以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考 參考指標(biāo) A類高層（主體） 鋼筋 47.72千克、水泥 86.69千克、預(yù)拌砼 0.33立方 B類高層（主體） 鋼筋53.79千克、水泥 75.73千克、預(yù)拌砼 0.35立方 當(dāng)窗墻比為0.28，體型系數(shù)為0.28時，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價基數(shù)約為1內(nèi)容龍湖的項目成本管理龍湖的項目成本控制 項目成本控制的要點成本控制的目標(biāo)原則不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益 成本測算過程的控制分為： 投資論證階段測算 設(shè)計階段控制 執(zhí)行過程的控制主要是施工階段控制 成本控制包括成本測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制 土地投資論證 根據(jù)提供的

18、土地信息，確定擬取得地塊的項目定位 結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理 配置 結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論 證項目投資可行性 參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型測算控制土地成本投資論證階段的控制（概念設(shè)計）方案設(shè)計初步設(shè)計（擴初設(shè)計）施工圖設(shè)計項目設(shè)計階段的控制投資決策至初步設(shè)計階段，通過對設(shè)計方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%20%施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控

19、制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高 設(shè)計階段投資控制效果概念設(shè)計施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價值區(qū)104方案設(shè)計控制要點105重點關(guān)注：產(chǎn)品定位，不同產(chǎn)品比例的搭配，產(chǎn)品功能、配置、標(biāo)準(zhǔn)，主要設(shè)計選型，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式 對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計比較，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別

20、墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。 注意設(shè)計作品和產(chǎn)品的關(guān)系 比較高層與小高層的成本案例：某項目指標(biāo)如下，方案設(shè)計階段沒有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤貢獻大的產(chǎn)品，規(guī)劃建8棟高層，4個18層、4個33層高層與高層、花園洋房的成本比較 限額設(shè)計 確定限額設(shè)計控制指標(biāo) 限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制 凡是能進行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性 。初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點 根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算比較，

21、盡量減少公攤面積增大得房率?？刂茊误w建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)、窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的影響。 控制建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。 產(chǎn)品定位結(jié)構(gòu)設(shè)計方面基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計算配置合理人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計荷載取值、結(jié)構(gòu)計算與構(gòu)造 強電設(shè)計方面主

22、要電氣負荷指標(biāo)配置、供電范圍、變壓器臺數(shù)合理進出線通道是否合理設(shè)備選擇、出線回路計算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理發(fā)電機供電范圍、容量和臺數(shù)選擇合理敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號截面經(jīng)濟合理 弱電設(shè)計方面弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理各系統(tǒng)管線走向布置合理 給排水設(shè)計方面設(shè)計參數(shù)合理、計算指標(biāo)經(jīng)濟；系統(tǒng)流程合理 設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護方便 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟合理 綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。 編制概算，對投資進行控制。 景觀工程控制 軟硬景面

23、積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。 確定項目骨干樹種、基調(diào)樹種景觀工程成本控制的難點 苗木形態(tài)不好采用增加和替換苗木的方式進行補救,這樣引起成本增加和返工費用發(fā)生 綠量不足增加喬木也是引起成本增加灌木種植標(biāo)準(zhǔn)與效果，灌木種植面廣、品種多、數(shù)量大而且圖紙不完善施工隨意性大 硬景構(gòu)筑物與現(xiàn)場關(guān)系 建筑場地移交及垃圾、綜合管網(wǎng)施工、水電氣管網(wǎng)施工工序等原因造成苗木損失和增加景觀工程成本 景觀工程成本管理措施景觀工程分設(shè)計階段成本控制，方案設(shè)計階段是景觀工程成本控制的重要階段，占景觀工程成本控制的80%以上 景觀工程成本分不同范圍、不同標(biāo)準(zhǔn)控制先減法后加法：設(shè)計控制減法，施工

24、控制加法。景觀效果過程控制，掌控植物栽植密度，合理使用大規(guī)格苗木花卉的成本較高，建議多用色葉喬、灌木或變色喬、灌木。 景觀工程成本控制措施喬木或貴重苗木由甲方供應(yīng)，建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木資源景觀成本中軟硬景的比例關(guān)系須恰當(dāng)、特別應(yīng)關(guān)注豎向建筑（擋墻）和小品的成本控制合理確定喬木、灌木、草皮的比例關(guān)系 水景土建費用與水系的形狀有密切的關(guān)系，合理確定水景面積數(shù)量關(guān)注硬質(zhì)鋪裝中各種材料的搭配關(guān)系；高檔材料的使用范圍 喬木、灌木、草坪種在那里樓宇行道樹道路灌木喬木草坪景觀綠化指標(biāo)控制注：軟景成本占總景觀成本平均為60%，軟成本對總景觀成本的高低影響重大。軟景成本比重參考硬景成本比重參考電梯住

25、宅的公攤面積經(jīng)濟分析 對公攤面積（公攤系數(shù)）的管控第一，要明確規(guī)范的剛性要求；第二，根據(jù)項目檔次定位和顧客價值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度；第三、從技術(shù)角度通過各公攤部位的相對位置的調(diào)整、對單個公攤部位的局部優(yōu)化降低公攤。 公攤面積的組成垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)井、管道井、提物井、室外樓梯；墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一； 設(shè)備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面積 影響公攤系數(shù)的因素 公攤系數(shù)公攤面積 / 套內(nèi)面積 公攤系數(shù)第一層次的影響因素是建筑業(yè)態(tài) 超高層住宅

26、、寫字樓高層公寓花園洋房疊拼別墅聯(lián)排別墅獨棟別墅 公攤系數(shù)第二層次的影響因素是公攤面積 運用價值工程控制投資 投資測算過程中設(shè)計階段測算，這一階段運用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。 價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。 如何有效提高產(chǎn)品的價值 功能 F成本 C 1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高如何有效提高產(chǎn)品的價值 表中的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比；

27、成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。如何有效提高產(chǎn)品的價值 （1）推行價值工程管理，提升局部或樓盤的性價比價值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實現(xiàn)必要的功能，提高產(chǎn)品價值。功能品質(zhì)（銷售價格）與成本的比值即性價比，從單個部品部件到整個樓盤可提高性價比 那些是必要功能，業(yè)主對哪些更敏感，和成本及售價的關(guān)聯(lián)（2）技術(shù)經(jīng)濟比較人防工程決策土建車庫與機械車庫的技術(shù)經(jīng)濟比較電梯、空調(diào)的配置方式地下車庫最少車位、面積及收益測算基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式 注：以綠化工程為例，在成本不變的情況下，改變植物的搭配和密度，可以改善綠化效果；或者在達到綠化效果的

28、前提下，改變植物品種，可以降低成本。設(shè)計階段控制措施產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計任務(wù)書模板化設(shè)計合同模板主要專業(yè)施工圖設(shè)計指引模板化主要專業(yè)施工圖設(shè)計審圖要點模板化專業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)模板化制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)作法90% 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改 三年一大改 產(chǎn)品復(fù)制產(chǎn)品復(fù)制90% 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改 三年一大改重慶。龍湖源著工程實施階段控制要點工程招投標(biāo)總分包合同管理現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更管理材料設(shè)備采購、認價招標(biāo)及管理 施工方案的比較和成本控制 一般施工方案中可能影響結(jié)算的內(nèi)容施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置塔機的選型、安裝高度、安裝位置基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運方案鋼筋的搭接方式、角碼鐵的加工及布置對拉螺桿的設(shè)置方式（防水、不防水）止水帶的設(shè)置方案和材料選用其他可能增加費用的施工措施等施工方案可能增加費用的審核方案報審批時，由施工單位自己報告有無費用增加，無增加費用的方案由工程管理部審批；有增加費用的由工程管理部審批后，經(jīng)造價部再對有無費用和如何計算費用審批施工單位報無增加費用的，結(jié)算時不再考慮方案增加費用；有增加費用的，按造價部審批意見結(jié)算現(xiàn)場設(shè)計變更及技術(shù)洽商管理 設(shè)計變更的原因 由設(shè)計院提出的對原施工圖的變更修改 由建設(shè)單位提出的對原施工圖的變更修改 設(shè)計變更的類型針對施工圖設(shè)計內(nèi)容出現(xiàn)漏錯項而提出的設(shè)計理解和確認、設(shè)計補充和完