房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀及趨勢(shì)探究

1、房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀及趨勢(shì)探究1、引言房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的一舉一動(dòng)都影響著國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的進(jìn)展以及吸引著媒體和群眾的目光。正如中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)社社長(zhǎng)金磅 指出的那樣：近幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)注重度很高、情緒 化影響很大、學(xué)術(shù)研究水平很低、政策手段很矛盾、調(diào)控效果很不確 定的產(chǎn)業(yè)。而這幾年，房?jī)r(jià)問(wèn)題越來(lái)越受到人們的注重。所以，認(rèn)清 當(dāng)今的房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)相關(guān)政策法規(guī)的制定、企業(yè)進(jìn)展規(guī)劃以及一 般家庭的置業(yè)理財(cái)?shù)榷即笥旭砸妗?、當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀眾所周知，近幾年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的問(wèn)題就是房產(chǎn)價(jià)格大幅 度上漲，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）商品房銷售平均價(jià)格漲幅較 大（2）新房?jī)r(jià)格普

2、遍上漲（3）二手房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)租賃市場(chǎng)相 對(duì)平穩(wěn)。3、中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格攀升的成因我們認(rèn)為中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格攀升的原因主要有：地價(jià)攀升是房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大 的直接原因，房?jī)r(jià)的波動(dòng)上揚(yáng)與金融政策相關(guān)，國(guó)內(nèi)銀行貸款和其他 資金來(lái)源和地方政府對(duì)自身利益的追求縱容了房?jī)r(jià)持續(xù)走高。地價(jià)攀升是房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的直接原因。房?jī)r(jià)與土地價(jià)格是有緊 密聯(lián)系的,二者既相互影響,又互相推動(dòng)。房?jī)r(jià)的大幅度上漲直接導(dǎo)致 對(duì)土地需求的過(guò)量,而土地資源是有限的,在土地資源供不應(yīng)求的情況 下，地價(jià)必定上漲,而地價(jià)的上漲以本錢推動(dòng)的形式促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步 上漲?？倎?lái)說(shuō)之，地價(jià)與房?jī)r(jià)的相互作用使得房?jī)r(jià)與地價(jià)相互上漲。房?jī)r(jià)的波動(dòng)上揚(yáng)與金融政策相關(guān)。中國(guó)房

3、地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)者購(gòu) 買住房融資渠道主要來(lái)源于銀行貸款。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)者資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 有如下特征：一是自籌資金;二是預(yù)算內(nèi)資金以及債券籌資。是國(guó)內(nèi)銀行貸款和其他資金來(lái)源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有八成的資 金來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行貸款，而消費(fèi)者購(gòu)買住房的資金絕大多數(shù)也是來(lái)自 于銀行。銀行在面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，通常以擴(kuò)大市場(chǎng)份額作為主要 目標(biāo)，將利潤(rùn)最大化放在次要位置,所以銀行的住房貸款利率普遍偏 低。國(guó)家無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商還是對(duì)消費(fèi)者從金融支持角度來(lái)講都是 過(guò)度的。從當(dāng)前狀況來(lái)看，銀行體系具有信貸擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融支 持力度過(guò)大的水平,過(guò)大的金融支持力度會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生沖擊。一方面， 通過(guò)開發(fā)投資、住宅抵押貸款和消費(fèi)者

4、預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的 影響。另一方面因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)的短視行為，貸款大量涌入房地產(chǎn)業(yè)。 投資者和消費(fèi)者雙方的投機(jī)行為和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的波 動(dòng)上揚(yáng)。地方政府對(duì)自身利益的追求縱容了房?jī)r(jià)持續(xù)走高。雖然近幾年 來(lái)，國(guó)家制定了一系列抑制房?jī)r(jià)上漲的政策，但是地方政府出于自身 利益不很主動(dòng)去落實(shí)國(guó)家的政策，使得政策收效始終不太明顯。這種 政策沒有得到很好的落實(shí)主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)給地方GDP帶來(lái)了高增 長(zhǎng)。這種高增長(zhǎng)是衡量地方政府官員政績(jī)的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，也是地方 經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的基礎(chǔ)。地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)中從土地出讓和稅收上直接 受益，這種收益直接影響地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)水平和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平。 地方政府在

5、財(cái)政收入分配上與中央政府博弈的存有，使中央調(diào)控政策 的執(zhí)行力被削弱了。所以，地方政府利益的存有是房?jī)r(jià)居高不下的重 要原因。4、未來(lái)幾年房?jī)r(jià)進(jìn)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)對(duì)于未來(lái)幾年房?jī)r(jià)我們能夠推斷出以下的趨勢(shì)，主要有中國(guó)房地產(chǎn)景 氣與否很大水準(zhǔn)上取決于政府的態(tài)度，此次房?jī)r(jià)下跌正逢國(guó)際金融危 機(jī)，作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的最大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的情況直接決定國(guó)家 經(jīng)濟(jì)進(jìn)展情況，適當(dāng)?shù)呐菽幸嬗趪?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)剛 性需求呈上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)依舊潛力巨大。4.1中國(guó)房地產(chǎn)景氣與否很大水準(zhǔn)上取決于政府的態(tài)度。因?yàn)槲覈?guó)政 治經(jīng)濟(jì)體制的特點(diǎn)，中國(guó)政府有著其他國(guó)家政府所沒有的對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大的調(diào)控水平。最近幾年房地產(chǎn)暴

6、漲很大水準(zhǔn)上與地方政府的鼓舞 與支持是分不開的。2此次房?jī)r(jià)下跌正逢國(guó)際金融危機(jī)。國(guó)際經(jīng)濟(jì)的觸底反彈有助于房 地產(chǎn)行業(yè)回暖，同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)內(nèi)需的巨大拉動(dòng)作用，我國(guó) 經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇也必定依靠房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。最近一次房?jī)r(jià)調(diào)整的一個(gè)顯 著誘因就是宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣。而中國(guó)長(zhǎng)久以來(lái)制約經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的最大瓶 頸那么是內(nèi)需缺乏。作為最大的內(nèi)需行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于內(nèi)需的拉動(dòng)作 用無(wú)疑是巨大的。只要房地產(chǎn)業(yè)得到很好的進(jìn)展，一系列的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題 將迎刃而解。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的反彈也必定依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的最大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的情況直接決定國(guó) 家經(jīng)濟(jì)進(jìn)展情況，適當(dāng)?shù)呐菽幸嬗趪?guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。就如同適當(dāng)?shù)耐?貨膨脹有

7、益于刺激經(jīng)濟(jì)進(jìn)展一樣，適當(dāng)?shù)呐菽灿欣诜康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn) 展。相信只要有著妥善的引導(dǎo)和操縱，地產(chǎn)業(yè)的泡沫將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì) 進(jìn)展的催化劑長(zhǎng)期存有下去。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)剛性需求呈上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)依舊潛 力巨大。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人員的流動(dòng)性在持續(xù)增大。所以異地購(gòu)房 的需求便隨之上升。大量大學(xué)生畢業(yè)也在一定水準(zhǔn)上增加了住房的剛 性需求。同時(shí)，隨著我國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)的持續(xù)增加，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng) 的潛力也必定會(huì)得到進(jìn)一步的挖掘和開發(fā)。所以，只要需求一直保持 旺盛，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必將持續(xù)健康進(jìn)展下去。5、解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的建議綜上所述，我們認(rèn)為解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，必須從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行入手，對(duì)于不同 群體采取不同的策略，采納市場(chǎng)手段解決供應(yīng)量和供應(yīng)類型等等。詳 細(xì)解釋如下：保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，增加居民收入，增強(qiáng)中低收入階層 的購(gòu)買力。這是解決一切民生問(wèn)題包括住房問(wèn)題的前提和基礎(chǔ)對(duì)收入不同的群體，用不同的方式解決。中高收入家庭的住房問(wèn)題 需通過(guò)商品房市場(chǎng)來(lái)解決，