【廣告策劃-PPT】百事可樂推廣媒介策劃案課件

1、百事可樂戶外推廣媒介案大西南廣告公司2目 錄媒介環(huán)境分析媒介目標(biāo)媒介目標(biāo)群體媒介目標(biāo)區(qū)域媒介組合及策略媒介行程及預(yù)算百事可樂與消費(fèi)者的共同屬性3媒介推廣中的百事可樂品牌與消費(fèi)者的共同屬性年 輕朝 氣活 力不 羈動(dòng) 感消費(fèi)者青年人（及年輕心態(tài)的人）白領(lǐng)學(xué)生體育方面的人群年輕人及年輕心態(tài)的人百事可樂品牌4我們的媒介目標(biāo)5媒介目標(biāo)目標(biāo)：年輕（年輕心態(tài)）、 不羈、動(dòng)感、活力、朝氣、等等群體6媒介目標(biāo)提高品牌忠誠(chéng)度擴(kuò)大品牌的影響廣度提升企業(yè)的美譽(yù)度目的：在青年人的群體中使得廣告到達(dá)率為65%7我們的媒介目標(biāo)地區(qū)8百事可樂的媒介地區(qū)廣告到達(dá)區(qū)域9重要推廣區(qū)域一環(huán)路、二環(huán)路、東西南北干線、及市中心鬧市區(qū)百事

2、可樂區(qū)域界定重點(diǎn)推廣地區(qū) 南門川大、西門財(cái)大、東門的理工和川師大、北門交大、等學(xué)校附近 必須推廣區(qū)域 網(wǎng)吧、娛樂場(chǎng)所、商場(chǎng)、居民社區(qū)10我們目標(biāo)人群11誰是我們的目標(biāo)人群? 目標(biāo)群體的尋找年輕人（年輕心態(tài)的人）12城市消費(fèi)群體年齡構(gòu)成（一）13城市消費(fèi)群體學(xué)歷構(gòu)成（一）14城市消費(fèi)群體年齡構(gòu)成（二）15城市消費(fèi)群體學(xué)歷構(gòu)成（三）16媒介環(huán)境分析17成都地區(qū)35歲以下男性接觸媒體習(xí)慣特殊戶外媒體大眾戶外媒體大眾媒體18大眾性媒介接觸習(xí)慣19消費(fèi)群體的生活習(xí)慣與媒介關(guān)系百事可樂品牌消費(fèi)者年輕共同屬性常規(guī)大眾戶外媒體特殊大眾戶外媒體20大眾戶外媒介樓頂看板公交站牌公交車綠化帶燈箱21社區(qū)綠化垃圾桶學(xué)

3、校綠化垃圾桶網(wǎng)吧電腦墻紙網(wǎng)吧店招電梯內(nèi)門背膠貼寫字樓大廳擦鞋機(jī)動(dòng)感燈箱加油站進(jìn)出口燈箱干雜店禮品小燈籠廣告自行車?？奎c(diǎn)?？颗茝V告農(nóng)村墻體廣告娛樂城門口反光地貼春熙路休息椅靠學(xué)生食堂內(nèi)POP掛旗自行車車筐廣告特殊戶外媒介街道電話亭燈箱廣告22大眾戶外媒介的特點(diǎn)樓頂廣告 面積大,廣告醒目,加之燈光、色彩等影響、被動(dòng)注意率高公交站臺(tái)燈箱鮮明畫面，強(qiáng)烈的訴求創(chuàng)意，廣告 醒目,加之燈光、色彩等影響、被動(dòng)注意率高公交車 流動(dòng)性極強(qiáng)的戶外廣告媒體，影響著各個(gè)層次消費(fèi)群體綠化燈箱 定點(diǎn)宣傳到目標(biāo)群23特殊戶外媒介的特點(diǎn)網(wǎng)吧電腦屏保墻紙 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的接觸消費(fèi)者，直觀的訴求品牌網(wǎng)吧店招 不但面對(duì)直接消費(fèi)，而則還影響著

4、其他層次的消費(fèi)群體電梯內(nèi)門背膠貼 零距離面對(duì)消費(fèi)者，大幅面、鮮艷的畫面，給電梯里無聊人訴求品牌寫字樓大廳擦鞋機(jī)動(dòng)感燈箱 形式獨(dú)特,點(diǎn)線好,實(shí)效性長(zhǎng)，針對(duì)人群集中,對(duì)我們所說道的年輕心態(tài)的消費(fèi)者俱實(shí)效性24特殊戶外媒介的特點(diǎn)自行車車筐廣告 隨意流動(dòng)性，不具體在某處一種跑動(dòng)的戶 外廣告媒體加油站進(jìn)出口燈箱廣告 特殊環(huán)境下一種帶銷售的廣告載體，根據(jù)目前汽車不斷的增長(zhǎng)，廣告的目的就是這批消費(fèi)群。干雜店禮品小燈籠廣告 SP形式的一種廣告載體學(xué)生食堂POP掛旗 具體特定的環(huán)境零距離接觸學(xué)生消費(fèi)群自行車停靠點(diǎn)?？颗茝V告 吸引有規(guī)律性活動(dòng)的人群，受眾人群廣泛等特點(diǎn)25特殊戶外媒介的特點(diǎn) 娛樂城門口反光地貼 受

5、眾人群主要集中在 、時(shí)尚、不羈、動(dòng)感的消費(fèi)者面前訴求品牌自行車停靠點(diǎn)?？颗茝V告 吸引有規(guī)律性活動(dòng)的人群，受眾人群廣泛等特點(diǎn)春熙路休息座椅 地處成都市鬧市區(qū)，零距離接觸。（西南最的商貿(mào)、娛樂、零售、休閑步行街。受眾人群來自我們百事可樂所需要消費(fèi)目標(biāo)）農(nóng)村墻體廣告 零距離接觸，成本底，大面積覆蓋 （缺點(diǎn)：畫面粗糙，但可以在創(chuàng)意設(shè)計(jì)上來彌補(bǔ)）26 特殊戶外媒介的特點(diǎn)校園園區(qū)廣告垃圾桶 在特定區(qū)域訴求品牌，并大范圍面對(duì)直接消費(fèi) 群社區(qū)廣告垃圾桶 在特定區(qū)域訴求品牌，并大范圍面對(duì)直接消費(fèi)群,受眾人群多,到達(dá)率高等特點(diǎn)媒介組合 及策略28我們問題一通過什么途徑去傳遞我們的廣告信息和提升廣告到達(dá)率？29建議

6、選擇媒體大眾戶外媒體建立品牌形象，提升忠誠(chéng)度、產(chǎn)生持續(xù)效果，保持美譽(yù)度針對(duì)性強(qiáng)，有的放矢、對(duì)品牌產(chǎn)生良好的印象、具有深度說服力、可配合公關(guān)活動(dòng)等宣傳彌補(bǔ)接觸目標(biāo)消費(fèi)者特殊戶外媒體加大投放量滲透消費(fèi)群30我們問題二應(yīng)該怎么樣去傳遞我們的廣告信息和提升廣告到達(dá)率31如何進(jìn)行媒介的組合投放方式：中心輻射，點(diǎn)面結(jié)合媒體組合：多種媒體交叉結(jié)合使用投放標(biāo)的：百事可樂整合品牌，非單個(gè)產(chǎn)品投放力度：滲透式投放，高低相間投放區(qū)域：重點(diǎn)區(qū)域特殊必須區(qū)域?yàn)橹?，重要區(qū)域?yàn)檩o（推廣區(qū)域、發(fā)展區(qū)域、其他任何可能區(qū)域）投放對(duì)象：35歲以下的人群體為主32百事可樂 策略媒體組合及投放量33提示：以下畫面效果只作為演示 不作為

7、設(shè)計(jì)效果34校園垃圾桶廣告效果圖35校園廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率36投放地點(diǎn)四川大學(xué)四川師范大學(xué)成都理工大學(xué)西南交大西南財(cái)大37數(shù)量及成本投放地區(qū)數(shù)量規(guī)格價(jià)格總價(jià)西南交大100個(gè)高1m直徑45cm500.00/個(gè)50000.00四川大學(xué)250個(gè)高1m直徑45cm500.00/個(gè)125000.00四川師范大學(xué)100個(gè)高1m直徑45cm500.00/個(gè)50000.00成都理工大學(xué)80個(gè)高1m直徑45cm500.00/個(gè)40000.00西南財(cái)大110個(gè)高1m直徑45cm500.00/個(gè)55000.00總價(jià)320000.0038社區(qū)垃圾桶廣告效果圖39社區(qū)年齡結(jié)構(gòu)廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率 40投放地點(diǎn)

8、南門肖家河及棕北等小區(qū)成都420廠等小區(qū)李家沱交大花園小區(qū)西門置信西門撫琴41數(shù)量及成本投放地區(qū)數(shù)量規(guī)格價(jià)格總價(jià)交大花園小區(qū)500個(gè)高1m直徑45cm500.00/個(gè)250000.00西門撫琴350個(gè)高1m直徑45cm500.00/個(gè)175000.00李家沱200個(gè)高1m直徑45cm500.00/個(gè)100000.00西門置信450個(gè)高1m直徑45cm500.00/個(gè)225000.00南門肖家河及棕北等小區(qū)500個(gè)高1m直徑45cm500.00/個(gè)250000.00總價(jià)975000.0042網(wǎng)吧電腦墻紙廣告效果圖43網(wǎng)吧年齡結(jié)構(gòu)廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率 44成都網(wǎng)吧數(shù)量 1800 家 主要分部

9、學(xué)校 附近、小區(qū) 網(wǎng)吧電腦數(shù)量50臺(tái)300 臺(tái)/家 網(wǎng)吧擁有量及環(huán)境網(wǎng)吧每臺(tái)電腦每天平均接觸人次為 6 人 月份投放網(wǎng)吧數(shù)量臺(tái)數(shù)/家臺(tái)價(jià)總臺(tái)數(shù)接觸人次總價(jià)七月200家50臺(tái)40.00元10000臺(tái)60000人40萬八月200家50臺(tái)40.00元10000臺(tái)60000人40萬九月150家50臺(tái)40.00元7500臺(tái)60000人30萬總數(shù)180000人110萬45網(wǎng)吧內(nèi)燈箱廣告效果圖效果圖46網(wǎng)吧年齡結(jié)構(gòu)廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率 47成都網(wǎng)吧數(shù)量 1800 家 主要分部 學(xué)校 附近、小區(qū) 網(wǎng)吧擁有量及環(huán)境月份投放網(wǎng)吧數(shù)量燈箱個(gè)數(shù)燈箱面積規(guī)格單價(jià)總平方七月200家5個(gè)0.9m21.5m0.6m400

10、.00元/m2900m2八月200家5個(gè)0.9m21.5m0.6m400.00元/m2900m2九月150家5個(gè)0.9m21.5m0.6m400.00元/m2900m2總面積400.00元/m22700m2網(wǎng)吧平均面積：300m21200m248網(wǎng)吧店招效果圖49店招廣告到達(dá)率 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率 50成都網(wǎng)吧數(shù)量 1800 家 主要分部 學(xué)校 附近、小區(qū) 網(wǎng)吧擁有量及環(huán)境月份投放網(wǎng)吧數(shù)量預(yù)計(jì)規(guī)格面積總平方七月200家10m1.2m12m22400m2八月100家10m1.2m12m21200m2總面積3600m2網(wǎng)吧店面長(zhǎng)度：5m15m51電梯內(nèi)門廣告效果圖52電梯內(nèi)門廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)

11、率 53投放地點(diǎn)市區(qū)投放30棟寫字樓平均每棟寫字樓2部電梯每臺(tái)電梯人次流量：5000人流量總?cè)藬?shù)：300000人次54寫字樓大廳擦鞋機(jī)燈箱廣告效果圖廣告燈箱布遍整個(gè)城市餐飲娛樂等場(chǎng)所55寫字樓大廳擦鞋機(jī)燈箱廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率 56投放地點(diǎn)市區(qū)投放30棟寫字樓每棟大廈人次流量：18000人流量總?cè)藬?shù)：540000人次57干雜店禮品小燈籠廣告效果圖58干雜店禮品小燈籠廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率59春熙路步行街、及商場(chǎng)休息椅廣告效果圖60 商場(chǎng)休息椅廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率61成都商場(chǎng)數(shù)量 15 大型 主要分部 市中心、一環(huán)路、及二環(huán)路商場(chǎng)擁有量及環(huán)境月份投放商場(chǎng)數(shù)量預(yù)計(jì)投放量每家單價(jià)總價(jià)七月5

12、家商場(chǎng)25個(gè)550.00/個(gè)68750.00八月6家商場(chǎng)25個(gè)550.00/個(gè)82500.00總價(jià)151250.0062學(xué)生食堂POP掛旗廣告效果圖63學(xué)生食堂POP掛旗廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率64投放地點(diǎn)四川大學(xué)四川師范大學(xué)成都理工大學(xué)西南交大西南財(cái)大65成都大學(xué)、中學(xué)數(shù)量 200 家 以上 學(xué)校食堂擁有量及環(huán)境投放區(qū)域投放數(shù)量規(guī)格單價(jià)總價(jià)南邊學(xué)校30000份8K0.50元15000.00東邊學(xué)校30000份8K0.50元15000.00北邊學(xué)校30000份8K0.50元15000.00西邊學(xué)校30000份8K0.50元15000.00總價(jià)60000.00元66墻體廣告效果圖推廣區(qū)域：成都周

13、邊縣城67墻體廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率68自行車?？奎c(diǎn)廣告效果圖69自行車停靠點(diǎn)廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率70投放地點(diǎn)投放區(qū)域：學(xué)校附近、寫字樓附近 。 投放區(qū)域投放數(shù)量規(guī)格單價(jià)總價(jià)南邊1000個(gè)柱高0.8m 廣告牌0.25m0.35m25.00元25000.00東邊1000個(gè)柱高0.8m 廣告牌0.25m0.35m25元25000.00北邊800個(gè)柱高0.8m 廣告牌0.25m0.35m25元20000.00西邊10000個(gè)柱高0.8m 廣告牌0.25m0.35m25元25000.00總價(jià)95000.00元71市區(qū)街道樓頂廣告效果圖春熙路廣場(chǎng)72市區(qū)街道樓頂廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率73蜀都大道

14、與紅星路交叉口市區(qū)街道樓頂廣告效果圖74市區(qū)街道樓頂廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率75市區(qū)街道樓頂廣告效果圖76市區(qū)街道樓頂廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率77火車站樓頂廣告效果圖78市區(qū)街道樓頂廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率79市區(qū)步行街綠化燈箱廣告效果圖成都：紅星路步行街共計(jì)56個(gè)80紅星路步行街81市區(qū)步行街綠化燈箱廣告 年齡結(jié)構(gòu)廣告到達(dá)率82媒介行程8324681012廣告九月中旬期間廣告投放量達(dá)到高峰其他品類及品牌廣告投放較少、干擾度少2003年2004年12理想媒介投放量趨勢(shì)圖84媒介投放費(fèi)用一覽85謝謝您寶貴的時(shí)間！如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要

15、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物

16、業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)

17、市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的

18、基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣

19、指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以

20、質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，

21、表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收

22、入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)

23、市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素