2022年仲裁法教學案例

1、仲裁法教學案例1 學習必備歡迎下載北 京 仲 裁 委 員 會裁 決 書（2010）京仲裁字第號申請人： A 公司住 所：略 法定代表人：略 委托代理人：略被 申 請 人：B（個人）住 所：略 身份證號碼：略 委托代理人：略學習必備 歡迎下載北京仲裁委員會（以下簡稱本會）依據申請人 A 公司（以下簡稱申請人）于 年 月 日提出的仲裁申請，以及申請人與被申請人 B（以下簡稱被申請人）簽訂的租賃合同（以下稱本案合同）中的仲裁條款，于 2010 年 5 月 12 日受理了前述申請人與被申請人就 2002年 12LRG字第 420樓宇按揭擔保借款合同（以下簡稱本案合同）產生的糾紛。本案編號為（2010）

2、京仲裁字第 0547 號。本案適用本會自 2008 年 4 月 1 日起施行的北京仲裁委員會仲 裁規(guī)則（以下簡稱仲裁規(guī)則）。本會受理本案后，向被申請人送達了答辯通知、仲裁規(guī)則、仲 裁員名冊等仲裁文件，以及申請人提交的全部仲裁材料。根據仲裁規(guī)則有關規(guī)定， 本案審理適用普通程序。 由于爭議雙方未在規(guī)定期限內共同選定首席仲裁員，本會主任依據仲裁規(guī)則有關規(guī)定，指定傅郁林為本案首席仲裁員，與申請人選定的仲裁員錢明星、被申請人選定的仲裁員韓世遠于2010 年 9 月 6 日組成仲裁庭，適用普通程序審理本案。 當事人雙方均明確表示對本案的管轄權和仲裁庭 組成事項沒有異議。被申請人于 2010 年 6 月 2

3、 日提出追加中國銀行北京市分行崇文 區(qū)支行（下簡稱中行崇文支行）為本案第三人，仲裁庭未予受理。仲裁庭審閱了爭議雙方提交的全部書面仲裁材料，于 2010 年 9 月30 日在北京開庭審理本案爭議。 申請人和被申請人的委托代理人均到 庭；雙方在仲裁庭主持下進行陳述、答辯、舉證、質證、庭審調查和 辯論及最后陳述等程序。仲裁庭嘗試調解未果。本案現(xiàn)已審結。現(xiàn)將 本案案情、仲裁庭意見及裁決分述如下。一案情申請人稱， 2002 年 9 月 25 日，申請人與被申請人簽訂商品房 買賣合同約定被申請人購買申請人位于北京市陽光 100 國際公寓第一棟 32 單元 B西號房屋，房屋總價為325.4 萬元。為履行該合

4、同，被申請人交付購房首付款后， 又與貸款銀行簽訂貸款合同， 申請銀行 貸款 260 萬元。申請人作為該貸款合同的擔保方，承諾為被申請人貸 款承擔擔保責任。 被申請人貸款后， 不能按照貸款合同約定履行還款義務，致使申請人多次為其承擔還款義務。至 2009 年 6 月 15 日貸款銀行解除貸款合同，申請人承擔擔保責任，為被申請人共計還款 2540773.69 元。申請人承擔擔保責任后，被申請人一直拒絕履行償 付義務。申請人根據合同約定的仲裁條款向本會提出如下仲裁申請：1、裁令被申請人償付申請人為其承擔的貸款本息 2540773.69 元；學習必備 歡迎下載2、裁令被申請人支付申請人利息損失 日止，

5、其余權利不放棄）；3、裁令被申請人承擔本案仲裁費。134915 元（截至仲裁申請被申請人稱： 樓宇按揭擔保借款合同并未被解除或變更，至今依然有效。申請人無權于 2009 年 6 月 15 日以銀行解除借款合同、 自己承擔保證責任為由，將被申請人的第 人嚴重違背商品房買賣合同中的義務，2780 期貸款提前清償。申請 沒有在兩年的期限內為被申請人辦理房屋產權證書， 是其保證責任的承擔、 保證責任期限的延長的 直接原因。申請人應當自行承擔保證責任加重的后果，無權以“ 承擔了保證責任后的追償權”為由要求被申請人支付其墊付資金及利息損失。申請人于 2009 年 6 月 15 日向銀行付款 1777673

6、.72 元與保證責 任并無關系， 并非在承擔保證責任。 該付款行為僅是其為達到非法解 除商品房買賣合同目的的惡意手段，其所謂的“ 追償” 不應當得到支 持。申請人主張的 2008 年 3 月 26 日之前的債務 569569.39元之中，被申請人已經支付了 6 萬元，其余的 509569.39元已經超過訴訟時效，不應得到支持。與此同時， 被申請人還提出申請， 要求追加中國銀行北京市分行 崇文區(qū)支行為本案第三人。對此申請人表示不能同意。二、仲裁庭意見（一）關于追加第三人的問題被申請人稱， 申請人與被申請人之間發(fā)生爭議的本案合同（2002年 12LRG字第 420樓宇按揭擔保借款合同 ）系由申請人

7、、被申請人和中行崇文支行三方簽訂， 中行崇文支行作為當事人之一參加本案仲裁，對于查明本案案情有重要意義，而且中行崇文支行與申請人、被申請人在該合同中簽訂有仲裁條款，故應追加其作為本案第三人。申請人稱： 中行崇文支行事先就給申請人發(fā)過催款通知，由于被 申請人連續(xù)多次不還款，根據貸款合同，銀行已解除了貸款合同，故 不能追加中行崇文支行為本案第三人。本庭認為，本案合同雖系申請人、 被申請人和中行崇文支行三方簽訂，學習必備 歡迎下載對于申請人、 被申請人均有拘束力， 但由于申請人和被申請人逾期還 款（理由如（二）所述） ，中行崇文支行根據本案合同第？條之約定 已經解除了合同， 根據擔保法的相關規(guī)定，

8、本案所涉及的申請人向被 申請人追償基于其履行擔保責任而產生的糾紛與中行崇文支行無關；同時，被申請人申請中行崇文支行參加本案仲裁，也未針對銀行提出任何實體請求或針對銀行提出實體抗辯，而是將銀行作為了解本案糾紛的當事人之一，強調其“ 對查明本案案情有重要意義”，實際上這 是將銀行作為證人的角色，而不能作為將其作為本案第三人的理由。據此，仲裁庭駁回被申請人要求將中行崇文支行作為第三人參加本案 仲裁的申請。（二）關于擔保還款的追償權是否成立申請人稱，被申請人貸款本息共計 供的還款明細，被申請人逾期還款共計3418943.56 元，根據銀行提 2540773.69 元。銀行根據貸款合同要求申請人承擔擔保

9、責任， 從申請人在銀行設立的保證金帳戶 上劃款。申請人是因貸款合同的連帶擔保責任而被銀行要求其為借款人承擔還款責任， 在申請人承擔完擔保責任后， 申請人有權要求被申 請人承擔清償責任。為支持上述債權，申請人提供了證據 1商品房 買賣合同，以證明雙方存在商品房買賣合同關系；證據 2樓宇按 揭擔保借款合同，以證明借貸和擔保的權利義務關系；證據 3催 款通知、代償證明、賬務表，以證明申請人已為被申請人承擔 了擔保責任 2540773.69元。上述證據均當庭出示了原件。學習必備 歡迎下載被申請人對于逾期還款的事實沒有異議。但被申請人主張， 申請人作為擔保人， 無權提前向銀行償還貸款， 也無權因此就該項

10、還款向 被申請人追償。雙方的爭議焦點在于， 申請人是否應當提前向銀行償還貸款，以 及還款是否在申請人的保證責任范圍之內。申請人稱，根據中國銀行北京市分行樓宇按揭擔保借款合同規(guī) 定，在合同有效期內，借款人到期未按約定支付本金、利息的，視為違約。根據貸款合同7.1（7）、7.2（4）、第 7.3 條，貸款人在借款人違約的情況下， 有權宣布本合同項下的借款本息立即到期，有權要求借款人立即歸還貸款本息。銀行的對賬明細證明，被申請人長期沒有按時還款，貸款發(fā)放從2002 年 11 月 7 日，被申請人從2002 年12 月開始還款， 到 2004 年 12 月 20 日就出現(xiàn)了非應計還款， 在 2005年

11、 3 月 20 日又出現(xiàn)了非應計還款， 從 2005 年 12 月 20 日以后被申請人就沒有再還款，所有的按揭都是申請人代付的，一直到 2009 年 3月，被申請人又還了一次款，在 部貸款。根據按揭擔保借款合同第2009 年 6 月銀行要求我們償還了全 3 條，由申請人提供不可撤銷的連帶責任保證；根據合同第 5 條，申請人承擔的是連帶責任保證。在合同有效期內， 申請人對借款人的貸款承擔連帶擔保責任，如借款人沒有按約履行或者沒有全部清償其債務，貸款人有權直接要求申請人承擔擔保責任。由于被申請人多次連續(xù)不還款， 銀行有權隨時解除合同，催款通知 證明銀行已向申請人發(fā)出了通知催款，通知申請人解除了合

12、同，并讓申請人還款。 申請人在銀行有一個擔保賬戶，銀行可以隨 時 劃 撥 ， 銀 行 從 申 請 人 在 銀 行 設 立 的 保 證 金 賬 戶 上 劃 走 了2540773.69元。被申請人稱， 連帶責任的本義是可以直接要求被申請人還款，但是不是被申請人直接把錢還給銀行。2002 至 2004 年被申請人都是按時還款的，在 2005 年之后確實沒有再還款，但責任在被申請人，因為被申請人沒有給辦理產權證。承擔的保證責任應該是到期的貸款，而不是沒有到期的貸款，截止到2009 年 6 月 15 日，到期的是前26期的貸款，第 27 期還沒有到期，申請人在2009 年 6 月 15 日償還的1777

13、673.72元全部是沒有到期的貸款。 雖然客觀上被申請人確實存在 違約事實，依據樓宇按揭擔保借款合同 7.1（7）、7.2（4）、（5）的約 定，銀行 (乙方)可以通過變更或解除合同的方式收回宣布到期的全部債務。但依據貸款合同7.2 條銀行宣布本金和利息全部到期至少是對學習必備歡迎下載根合同的變更， 應當遵守本合同第8 條關于合同解除和變更的規(guī)定。據本案合同（申請人提供的證據2）第 8 條合同變更之 8.1，“ 以書面形式提前一個月通知合同其他當事人，并簽訂變更協(xié)議”是解除或變更合同的必備形式要件和必備程序要件，即銀行若以“ 宣布合同立即到期，收回全部到期的債務”方式解除或變更原樓宇按揭提保借

14、款合同，必須以書面形式提前一個月通知包括被申請人在內的合同其它有關當事人， 并依法簽訂變更協(xié)議。 但現(xiàn)有證據不能證明銀行通過合同約定的書面形式完成了合同約定的通知行為，事實上被申請人作為合同一方當事人也從未收到這樣的關于變更和解除合同的通知。因此，樓宇按揭借款合同未被解除或變更，依然有效。據此有效合同，被申請人有權利按照約定的還款計劃，在2002 年 11 月 7 日至 2022 年 11月 7 日期間，分 80 期，按等額本金還款法分期還款。這是被申請人作為樓宇按揭擔保借款合同借款人的融資利益，應當得到合同其他方當事人的尊重和保護。 因此，申請人無權于 2009 年 6 月 15 日以銀行

15、解除借款合同、自己承擔保證責任為由將被申請人的第 2780 期貸 款提前清償。申請人承擔保證責任的前提是“ 主債務人的債務已經到期”，而 本案主債務第 27 期的貸款到期日是 2009年 6 月 20 日，申請人于 2009 年 6 月 15 日即已向銀行付款 1777673.72 元，此時保證責任尚未成立，故申請人的付款行為與保證責任并無關系，該付款行為并非是在承擔保證責任，而是其為達到非法解除商品房買賣合同目的的惡意手段。在樓宇擔保借款合同關系中申請人是保證人，在商品房買賣合同中，申請人是賣房人， 這兩個合同的履行存在著非常緊密的聯(lián)系。在商品 房買賣合同的履行過程中， 申請人作為賣房人不僅

16、沒有履行合同約定的為被申請人辦理房屋產權證書的義務，同時也沒有按合同約定向被申請人交付質量合格的房屋。因為 2009 年北京房市高漲，因此申請 人于 2009年 5 月 26 日向北京市朝陽區(qū)人民法院起訴要求解除與被申 請人簽定的商品房買賣合同， 于 2009 年 6 月 15 日在銀行未要求解除 與被申請人的樓宇按揭擔保借款合同宣布全部貸款到期的情況下，擅自向中國銀行北京市分行清償了被申請人余下的全部貸款本息。申請人為了達到違法解除商品房買賣合同的目的，將被申請人余下的包括54 期未到期貸款在內的貸款余額本金和利息全部清償，并以此為借口和理由， 要求解除與被申請人簽訂的商品房買賣合同，顯然是

17、以合法的形式掩蓋非法的目的。 在借款銀行都沒有要求申請人還款，只是要求申請人還款或聯(lián)系解決問題的情況下，申請人既沒有和被申請人進行任何協(xié)調溝通，也沒有和銀行協(xié)商，就主動向銀行的付款，保證人不加抗辯地承擔保證責任不合情理。支持。因此，其還款請求不應當得到學習必備 歡迎下載仲裁庭查明， 根據申請人、 被申請人與中行崇文支行三方簽訂的 本案合同 7.1 條之規(guī)定，“ 在合同有效期內，甲方（和 /或）丙方發(fā)生 下列情況之一的， 都屬違約行為，或被視為違約行為： 第 7.1（vii ）甲方發(fā)生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠意的行為，包括但不 限于甲方連續(xù)三次或累計六次未能按時還本付息 ”第 7.2

18、條規(guī)定，“ 甲方（和 /或）丙方發(fā)生是樣違約行為之一的，乙方有權采取以下任何一項、幾項或全部措施： 7.2（iv）宣布本合同項下的借款本息全部立即到期， 乙方有權從甲方在乙方開立的存款賬戶中扣款用于償還被乙方宣布到期的所欠全部債務，抗辯權 ”甲方就乙方的扣款無條件放棄仲裁庭同時查明， 被申請人作為本案合同的“ 甲方”，自 2005 年12 月 20 日以后未再向作為合同“ 乙方” 的銀行還款，至 2009 年 3月被申請人再一次還款，期間被申請人（甲方）未能按時還本付息已超過“ 連續(xù)三次或累計六次”。仲裁庭認為， 本案合同第 7 條是關于“ 違約事件及處理”的約定，第 8 條是關于“ 合同變更

19、” 的約定，兩條約定之間相互獨立，適用第7.2（iv）處理違約事件不必以第8.1 條所約定的程序為前提?；诒簧暾埲宋窗催€本付息的行為已超過“ 連續(xù)三次或累計六次”的違約事實，符合適用合同第 7.2（iv）的條件，因此根據 7.2（iv）條，銀行有權“ 宣布本合同項下的借款本息全部立即到期”，并從申請人在銀行“ 開立的存款賬戶中扣款用于償還被乙方宣布到期的所欠全部債學習必備 歡迎下載務” ，而且被申請人就銀行的扣款“ 無條件放棄抗辯權”。仲裁庭同時認為， 根據本案合同第 3 條和第 5 條約定，申請人對于被申請人的貸款承擔連帶擔保責任。根據擔保法的相關規(guī)定，申請人被銀行從其設立的保證金賬戶上劃

20、款2540773.69 元用于承擔被申請人欠付的貸款之保證責任后，有權向被申請人如數追償。仲裁庭注意到， 被申請人稱其未按期償還貸款的理由是，申請人 在履行作為本案合同基礎的房屋買賣合同時存在瑕疵，并稱申請 人提前還款是為了與被申請人解除房屋買賣合同另行出售以獲取行 情上漲的市場利益。仲裁庭認為， 房屋買賣合同雖為簽訂本案合 同即擔保貸款合同的原因，但兩個合同關系相互獨立，房屋買賣合同中的權利義務關系既不在本案審理范圍，也不能作為被申請人不承擔本案合同義務的抗辯理由，除非本案合同中有相關約定。同時，根據本庭查明的前述事實，被申請人違反本案合同第 7.2（iv）規(guī)定的違約行為，客觀上構成了銀行根

21、據7.2（iv）條要求申請人承擔連帶保證責任提前向銀行償還被申請人的全部貸款的前提條件，因此，申請人的提前還款行為是在擔保責任范圍內履行其合同義務的合法 行為，其擔保債權的成立與其主觀動機如何無涉。綜上，仲裁庭認為， 申請人因被申請人未按期支付銀行到期貸款 達到了本案合同約定的銀行提前宣布全部貸款到期的條件，而依據擔保條款向銀行承擔了連帶還款責任，申請人追償。因此申請人有權就該筆還款向被學習必備 歡迎下載（三）關于被申請人尚未清償的擔保貸款數額及申請人追償請求權的時效問題申請人主張， 根據銀行提供的還款明細， 被申請人逾期未還的貸款數額共計 2540773.69元。計算方式如下：公司記帳日憑證

22、號金額銀行對帳單銀行扣款日 59,753.00 2005.09.30 2005.11 180 122,139.88 62,386.88 2005.09.30 （被申請人）現(xiàn)2005.11 16 -60,000.00 -60,000.00 金還款2006.12 111 62,353.98 62,353.98 2006.12.26 2007.03 108 169,579.33 62,660.36 2007.03.29 2007.04 1 -43,219.76 63,699.21 2007.03.29 2007.09 71 128,279.89 65,139.91 2007.09.29 63,139

23、.98 2007.09.29 64,251.64 2008.03.26 2008.03 52 130,436.07 66,184.43 2008.03.26 2008.09 88 67,540.76 67,540.76 2008.09.24 64,601.77 64,601.77 2008.12.23 2008.12 112 66,436.94 66,436.94 2008.11.28 2009.03 124 57,518.53 57,518.53 2009.03.20 2009.07 114 1,777,673.72 1,777,673.72 2009.06.15 合計 2,543,341.

24、11 2,543,341.11 被申請人稱，代償的銀行貸款不存在時效已過的問題。理由有三：其一，根據貸款合同，被申請人承諾在貸款發(fā)放后，分期支付銀行的按揭貸款本息， 申請人為其承擔擔保責任。 根據最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定第五條，當事人約定同一債務分期履行的， 訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。在被申請人履行還款義務期間，其持續(xù)違約，直至 2009 年 6 月，申請人為其承擔全部償付義務。其二，被申請人作為擔保人因歸還貸學習必備 歡迎下載款而與申請人之間發(fā)生債權債務關系的履行時間在貸款合同中未做 出任何安排， 根據最高人民法院 關于審理民事案件適用訴

25、訟時效制 度若干問題的規(guī)定（下簡稱最高法院時效規(guī)定）第六條，未約定履 行期限的合同，依照合同法第六十一條、第六十二條的規(guī)定，可以確 定履行期限的， 訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算；不能確定 履行期限的，訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆 滿之日起計算， 但債務人在債權人第一次向其主張權利之時明確表示 不履行義務的， 訴訟時效期間從債務人明確表示不履行義務之日起計 算。按照此規(guī)定， 申請人要求其承擔清償義務也不存在訴訟時效的問 題。其三，作為房屋買賣合同的雙方，申請人依約交付房屋，被申請 人依約支付房款。 在被申請人拖欠銀行貸款導致申請人承擔擔保責任的情況下， 被申請人房屋未

26、辦理房屋產權登記，屬于申請人對被申請人附有義務， 在雙方互負義務的情況下， 被申請人主張訴訟時效缺少 法律支持。被申請人主張，在申請人主張的2008 年 3 月 26 日之前的債務569569.39元中，被申請人已經支付了 6 萬元。申請人證據 4(記賬憑證)顯示： 2005 年 9 月 30 日，申請人代被申請人償還了 2005 年 6 月20 日(11 期)9 月 20 日(12 期)兩期貸款共 122139.88元。但被申請人證據 1(北京仲裁委 2007 第 0176 號裁決書 )確認，被申請人已于 2005 年11 月 14 日向申請人支付了6 萬元。其余的 509569.39元已經

27、超過訴訟時效。 2007 年 2 月 17 日北京仲裁委 2007 京仲裁字第 0176 號裁決書裁決由被申請人在15 日內向申請人支付62139.88 元，但申請人北學習必備 歡迎下載京銀信光華公司一直未申請執(zhí)行，至 法規(guī)定的申請執(zhí)行期限。申請人證據2008 年 3 月 5 日已經超過民訴 4(記賬憑證 )顯示： 2006 年 12月 26 日，2007 年 3 月 29 日，2007 年 9 月 29 日，2008 年 3 月 26 日申請人分別代被申請人償還了第16-22 期還款，還款金額為 509569.39元，從申請人代被申請人還款之日起，申請人與被申請人的債權債務即已經形成。依據我

28、國民法規(guī)定， 普通債權的訴訟時效為兩年， 據此，第 16 期實際還款日 2006 年 12 月 26 日，申請人向被申請人要求追償 的訴訟時效至 2008 年 12 月 26 日屆滿；第 17、18 期實際還款日 2007 年 3 月 29 日，訴訟時效至 2009 年 3 月 29 日屆滿；第 19、20 期實際還款日 2007 年 9 月 29 日，訴訟時效至2009 年 9 月 29 日屆滿；第21、22 期實際還款日 2008 年 3 月 26 日，訴訟時效到 2010 年 3 月 26 日屆滿。申請人在庭審中援引的最高法院的時效規(guī)定第五條作為抗辯 理由缺乏事實依據，該條的適用以“ 當

29、事人約定同一債務分期履行”為前提，而本案中申請人與被申請人之間因承擔保證責任而發(fā)生的債 務是法定債務，并非約定債務，而且該債務是否發(fā)生并不具有確定性，是或然債務， 當事人之間也無法約定， 因此本案中債務訴訟時效的計 算并不能適用該條司法解釋。所以，申請人對被申請人的 509569.39 元的債權于 2010 年 3 月 26日已經全部訴訟時效屆滿。申請人于 2010 年 5 月 12 日申請仲裁，要求被申請人償還該筆債務，顯然已經超過 訴訟時效，不應當得到支持。仲裁庭認為， 申請人、被申請人與銀行之間簽訂的按揭貸款合同屬于分期償付的貸款合同， 根據慣例并參考最高法院的時效規(guī)定，訴訟時效應從最后

30、一期履行期限屆滿之日起計算。本案被申請人在履行還款義務期間持續(xù)違約，最后一期向銀行履行實際上是 2009 年 6 月學習必備 歡迎下載15 日申請人作為保證人為其承擔全部償付義務，因此銀行向申請人 和被申請人主張貸款債權的時效期間應自此開始計算。關于申請人向 被申請人行使追償權的時效， 本案合同中并未約定， 參考最高法院的 時效規(guī)定第六條，時效期間應從履行期限屆滿之日起計算，亦即從 2009 年 6 月 15 日開始計算。因此，本案申請人的各項仲裁請求均未 超過時效。關于申請人作為保證人為被申請人向銀行償付貸款的具體數 額 （四）關于申請人違反買賣房屋合同義務是否構成妨礙其向被 申請人行使追償

31、權的抗辯理由 仲裁庭在庭審中查明， 當事人雙方對于申請人至今未辦理房產證 和房屋存在質量問題沒有爭議， 雖然申請人對上述兩個違約行為的程度和具體理由提出了自己的主張，但也承認這兩個基本事實。 同時雙方均承認， 貸款合同和購房合同是兩個獨立的合同，雖然被申請人稱這是兩個關系密切的合同， 但也承認其相互獨立。 雙方爭議的焦點在于，申請人違反買賣房屋合同義務是否構成妨礙其向被申請人行使追償權的抗辯理由。申請人稱，根據貸款合同，被申請人應當如期如數歸還銀行按揭貸款。被申請人購買房屋后連續(xù)拖延交付銀行按揭貸款，導致申請人承擔巨額擔保責任， 被申請人違反貸款約定的行為不可能由申請人任何行為引起， 申請人對

32、此不應承擔任何過錯責任。被申請人主張如果房產辦理了產權證抵押給銀行就不會發(fā)生擔保人承擔擔保責任的問題，純粹是強詞奪理。被申請人稱， 依據樓宇按揭擔保借款合同第3 條，貸款擔保方式學習必備 歡迎下載選擇為： 1、由甲方提供抵押擔保； 2、由丙方提供不可撤銷的連帶責 任還款保證。 關于擔保期限的約定， 第 4 條 4.3 抵押期限與債權期限 一致，自辦理抵押登記之日起生效至本合同項下貸款本金、利息、違 約金( 包括罰息 ) 、損害賠償金等全部償清完畢后止。第 5 條 5.3 保證 期限：自本合同生效之日起至乙方取得甲方以土地證及房產證所辦抵押的抵押登記證明后12 個月止。顯然，合同當事人的本意，是

33、以被申請人所購買的商品房作抵押擔保為主要擔保方式。銀行之所以要求申請人提供不可撤銷的連帶責任保證，是因為被申請人所購買之商品房為期房， 簽訂借款合同時無法辦理抵押登記，申請人提供的保證是銀行未能取得抵押登記之前的補充擔保責任。依據收押協(xié)議和商品房買賣合同， 申請人作為賣房人應于房屋實際交付之日起二十四個月內為被申請人辦好房屋權屬證書，并在辦妥房屋所有權證后， 將房屋所有權證直接交由銀行收押。 銀行將以該房屋所有權證辦理抵押登 記證明。如果申請人作為賣方人適當履行上述義務，那么其最遲應在 2004 年 11 月之前為被申請人辦理好房屋權屬證書，并將該證書交由 銀行辦理抵押登記證明。那么，申請人的保證期限最長至 2005 年 11月止。而且根據我國擔保法第28 條：同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任。因此，如果申請 人依約及時為被申請人辦理了房屋權屬證書，即使在其保證期限內，抵押擔保作為物權擔保， 要優(yōu)先于申請人的保證。 申請人作為保證人 只需要對“ 以涉案房屋抵押擔保以外的債權” 承擔保證責任。涉案房 屋 2002 年 11 月的房