房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本和收入的會(huì)計(jì)核算課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本和收入的會(huì)計(jì)核算docin/sundae_meng會(huì)計(jì)規(guī)范會(huì)計(jì)政策開始實(shí)施時(shí)間坐標(biāo)軸 93 01 02 05 07 13（年） 兩則兩制 三套會(huì)計(jì)制度 大準(zhǔn)則 小準(zhǔn)則 （準(zhǔn)則不分行業(yè)）docin/sundae_meng關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定工信部聯(lián)企業(yè)2019300號(hào)大中小微營業(yè)收入200000萬元及以上，且資產(chǎn)總額10000萬元及以上營業(yè)收入1000萬元及以上，且資產(chǎn)總額5000萬元及以上營業(yè)收入100萬元及以上，且資產(chǎn)總額2000萬元及以上營業(yè)收入100萬元以下或資產(chǎn)總額2000萬元以下docin/sundae_meng一、成本費(fèi)用的核算與管理參考資料

2、：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于印發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）的通知 財(cái)會(huì)201917號(hào) 執(zhí)行日期：2019-01-01萬科集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號(hào) ）等docin/sundae_meng實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出預(yù)提費(fèi)用待攤費(fèi)用成本期間費(fèi)用直接成本間接成本共同成本能分清成本對(duì)象的間接成本不能分清成本對(duì)象的間接成本開發(fā)成本1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建筑安裝工程4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)5.公共配套設(shè)施6.開發(fā)間接費(fèi)未建在建已完工固定資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品未銷售已銷售務(wù)成本主營業(yè)按制造成本法歸集和分配直接計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅計(jì)稅成本核算流程圖docin/

3、sundae_meng實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出預(yù)提費(fèi)用待攤費(fèi)用成本期間費(fèi)用直接成本間接成本共同成本房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅計(jì)稅成本核算流程圖docin/sundae_meng能分清成本對(duì)象的間接成本不能分清成本對(duì)象的間接成本開發(fā)成本1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建筑安裝工程4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)5.公共配套設(shè)施6.開發(fā)間接費(fèi)按制造成本法歸集和分配直接計(jì)入直接成本間接成本共同成本房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅計(jì)稅成本核算流程圖docin/sundae_meng未建在建已完工固定資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品未銷售已銷售務(wù)成本主營業(yè)開發(fā)成本1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建筑安裝工程4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)5.公共配套

4、設(shè)施6.開發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅計(jì)稅成本核算流程圖docin/sundae_meng開發(fā)成本的歸集與分配開發(fā)成本明細(xì)賬包括土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 能直接計(jì)入“開發(fā)成本XX 對(duì)象 ”稱為直接費(fèi)用，否則按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)： 1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2)前期工程費(fèi) 3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 4)建筑安裝工程費(fèi) 5)配套設(shè)施費(fèi) 6)開發(fā)間接費(fèi) docin/sundae_meng成本核算會(huì)計(jì)科目開發(fā)成本土地開發(fā) 房屋開發(fā)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) XXX 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 配套設(shè)施開發(fā) 代建工程開發(fā)d

5、ocin/sundae_meng成本核算主要流程 開發(fā)成本房屋開發(fā)XX 對(duì)象 開發(fā)產(chǎn)品 營業(yè)務(wù)成本開發(fā)間接費(fèi)等 *直接費(fèi)用 分配 完工 完工已售 結(jié)轉(zhuǎn)利潤未建待攤費(fèi)用 完工待售 （注：不包括預(yù)售） 攤銷未建預(yù)提費(fèi)用 預(yù)提未建 余：在建 docin/sundae_meng（一）土地開發(fā)成本的歸集與分配土地開發(fā)成本歸集： 商業(yè)性建設(shè)場地“開發(fā)成本-土地開發(fā)成本” “開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本”（直接） 自用建設(shè)場地 “開發(fā)成本-土地開發(fā)成本”（間接） （按一定標(biāo)準(zhǔn)分配） “開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本”docin/sundae_meng土地開發(fā)成本1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) (1)土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金

6、、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 (2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)成本。 (3)市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。 (4)其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。 docin/sundae_meng土地開發(fā)成本1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 有關(guān)分配方法

7、為:按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)： 方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的開發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 docin/sundae_meng土地開發(fā)成本1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，

8、房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來分配。 按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)： 不論是公共用地還是房屋等成本核算對(duì)象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目內(nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)偂?docin/sundae_meng土地開發(fā)成本的歸集例1：XX房地產(chǎn)開發(fā)公司2019年初開始開發(fā)甲乙兩塊地。甲為商品性土地，乙為自用土地，用于綠色小區(qū)樓盤開發(fā)。以銀行存款支付下列款項(xiàng)（見表）。docin/sundae_meng開發(fā)成本卡 單位：萬元項(xiàng)目土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)甲土地800201029

9、931乙土地700206210792合計(jì)150040164191723docin/sundae_meng土地開發(fā)成本的歸集借：開發(fā)成本土地開發(fā)成本甲土地（征拆）（前期工程）（基礎(chǔ)設(shè)施）開發(fā)成本房屋開發(fā)成本綠色小區(qū)（征拆）（前期工程）（基礎(chǔ)設(shè)施）貸：銀行存款docin/sundae_meng土地開發(fā)成本的歸集借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款借：開發(fā)成本土地開發(fā)成本甲土地（開發(fā)間接費(fèi)）開發(fā)成本房屋開發(fā)成本綠色小區(qū)（開發(fā)間接費(fèi)）貸：開發(fā)間接費(fèi)用 借：開發(fā)產(chǎn)品商業(yè)性土地甲土地貸：開發(fā)成本土地開發(fā)成本甲土地docin/sundae_meng（二）房屋開發(fā)成本的核算賬戶設(shè)置開發(fā)成本房屋開發(fā)成本商品房出租房周

10、轉(zhuǎn)房代建房docin/sundae_meng（二）房屋開發(fā)成本的核算土地成本的分配例房地產(chǎn)開發(fā)公司前期開發(fā)的乙土地已經(jīng)竣工，本月在乙土地上開發(fā)綠色小區(qū)，開發(fā)產(chǎn)品包括棟寫字樓，棟住宅（結(jié)構(gòu)規(guī)模相同），座社區(qū)中心等三個(gè)成本計(jì)算對(duì)象。各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品占用土地面積比例為寫字樓，住宅，社區(qū)中心。乙土地開發(fā)總成本為萬元，其中：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)萬元，前期工程萬元，按房屋設(shè)施占地面積分配；基礎(chǔ)設(shè)施萬元，建安工程費(fèi)萬元按房屋設(shè)施建安工程概算價(jià)值分配。（見表）docin/sundae_meng土地成本分配表單位：萬元項(xiàng)目占地比例征拆費(fèi)前期工程建安工程概算價(jià)值基礎(chǔ)設(shè)施分配比例基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程分配比例建安工程費(fèi)合計(jì)寫字樓

11、住宅樓社區(qū)中心合計(jì)docin/sundae_meng（二）房屋開發(fā)成本的核算 土地成本的分配借：開發(fā)成本房屋開發(fā)寫字樓住宅樓配套設(shè)施社區(qū)中心貸：開發(fā)成本土地開發(fā)乙土地 如果不單獨(dú)核算土地開發(fā)成本，則直接進(jìn)房屋開發(fā)成本docin/sundae_meng（三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費(fèi) 2)前期工程費(fèi) (1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。 如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 (2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)

12、(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。 (3)勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。 docin/sundae_meng（三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費(fèi) (4)“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。 (5)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、

13、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。 (6)預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。 (7)其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。 docin/sundae_meng（三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費(fèi)2)前期工程費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過“開發(fā)成本土地開發(fā)前期工程費(fèi)”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。 docin/sundae_me

14、ng（三）房屋開發(fā)成本的核算-前期工程費(fèi)借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（）前期工程費(fèi) （在建）借（長期）待攤費(fèi)用（未建） 貸：開發(fā)成本土地開發(fā)前期工程費(fèi) （間接費(fèi)用分配）貸：預(yù)提費(fèi)用（未建） 貸：銀行存款、應(yīng)繳稅費(fèi)等（直接計(jì)入）docin/sundae_meng（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) (1)道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。 (2)供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。 (3)給排水工程費(fèi)：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。 (4)煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的

15、鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。 (5)供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。 docin/sundae_meng（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) (6)通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。 (7)電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。 (8)照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。 (9)綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。 (10)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。 (11)其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門

16、、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。 docin/sundae_meng（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般能夠區(qū)分成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場地上有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，不能區(qū)分成本核算對(duì)象時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開發(fā)成本土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中。 docin/sundae_meng（四）房屋開發(fā)成本的核算-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（在建）借（長期）待攤費(fèi)用（未建） 貸：開發(fā)成

17、本土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （間接費(fèi)用分配）貸：預(yù)提費(fèi)用（未建） 貸：銀行存款、應(yīng)繳稅費(fèi)等（直接計(jì)入）docin/sundae_meng（五）房屋開發(fā)成本的核算建安工程費(fèi)4)建筑安裝工程費(fèi) (1)土建工程費(fèi) (2)安裝工程費(fèi) (3)裝修工程費(fèi) (4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi) (5)其他 可以自營開發(fā)或發(fā)包開發(fā)（包括甲供材料）的會(huì)計(jì)核算等docin/sundae_meng（五）房屋開發(fā)成本的核算建安工程費(fèi)例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將綠色小區(qū)寫字樓、住宅樓的建安工程出包給某建筑公司，按合同規(guī)定結(jié)算工程價(jià)款。社區(qū)中心采用自營方式興建。（1）寫字樓工程領(lǐng)用電梯2部、住宅樓工程領(lǐng)用電梯6部進(jìn)行安裝，電梯每部實(shí)際成本50萬元。（

18、2）期末，出包工程完工，施工企業(yè)提交“工程價(jià)款結(jié)算單”，共計(jì)工程款3000萬元，其中：寫字樓1200萬元，住宅樓1800萬元。原已預(yù)付1000萬元，余款以銀行存款支付。docin/sundae_meng（五）房屋開發(fā)成本的核算建安工程費(fèi)（1）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （建安費(fèi)） 100 開發(fā)成本-房屋開發(fā)-住宅樓 （建安費(fèi)） 300 貸：庫存設(shè)備-電梯 400（2）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （建安費(fèi)） 1200 開發(fā)成本-房屋開發(fā)-住宅樓 （建安費(fèi)） 1800 貸：預(yù)付賬款 預(yù)付工程款 1000 銀行存款 2000docin/sundae_meng（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費(fèi)

19、 5）配套設(shè)施費(fèi) (1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。 (2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。 docin/sundae_meng（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費(fèi) (3)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。 (

20、4)對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。 docin/sundae_meng（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費(fèi)5）配套設(shè)施費(fèi) 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目： (1)配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下： 能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 不能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先由“開發(fā)成本配套設(shè)

21、施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集，再分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 docin/sundae_meng（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費(fèi)5）配套設(shè)施費(fèi) (2)配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進(jìn)行)的情況下： 應(yīng)先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積和分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。 docin/sundae_meng（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費(fèi)5）配套設(shè)施費(fèi) (3)先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下：

22、 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)進(jìn)行預(yù)提，并歸集在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 如果預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)含有多種配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)在每項(xiàng)配套設(shè)施完工時(shí)，逐項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)并隨時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。 docin/sundae_meng（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費(fèi)5）配套設(shè)施費(fèi)凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計(jì)入房屋等成本核算

23、對(duì)象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目中。 docin/sundae_meng（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費(fèi)類別分類情況特點(diǎn)賬務(wù)處理第一類不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、車棚、公廁等設(shè)施支出計(jì)入房屋開發(fā)成本1能分清對(duì)象的直接計(jì)入“開發(fā)成本-房屋開發(fā)”涉及多個(gè)對(duì)象的先計(jì)入“開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)”歸集后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各對(duì)象“開發(fā)成本-房屋開發(fā)”第二類能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施包括（1）營業(yè)性的如商店、銀行、郵局等（2）在開發(fā)項(xiàng)目以外的為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣、交通道路等

24、單獨(dú)核算公共配套設(shè)施成本一律計(jì)入“開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)”，竣工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施”docin/sundae_meng（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費(fèi) 例4社區(qū)中心建安項(xiàng)目耗用材料10萬元，施工人員薪酬5.5萬元，以銀行存款支付施工機(jī)械使用費(fèi)3萬元。2019年底寫字樓住宅樓完工，社區(qū)中心尚在施工中，預(yù)提建安工程費(fèi)11.5萬元。社區(qū)中心開發(fā)成本按建安工程概算價(jià)值分配。docin/sundae_meng（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費(fèi)1借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)-社區(qū)中心 （建安工程費(fèi)） 18.5 貸：原材料 10 應(yīng)付職工薪酬 5.5 銀行存款 32借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)-社區(qū)中

25、心 （建安工程費(fèi)） 11.5 貸：預(yù)提費(fèi)用 11.5 如實(shí)際發(fā)生額與預(yù)提費(fèi)用有差額需進(jìn)行調(diào)整。docin/sundae_meng公共配套設(shè)施（社區(qū)中心）開發(fā)成本明細(xì)賬 單位：萬元項(xiàng)目征拆費(fèi)前期工程基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)合計(jì)開發(fā)費(fèi)用合計(jì)7020.51991.5預(yù)提費(fèi)用11.511.5分配轉(zhuǎn)出7020.530.5103docin/sundae_meng公共配套設(shè)施（社區(qū)中心）費(fèi)分配表 單位：萬元項(xiàng)目建安工程概算價(jià)值分配率%公共配套設(shè)施費(fèi)寫字樓100041.2住宅樓150061.8合計(jì)25004.12103docin/sundae_meng（六）房屋開發(fā)成本的核算配套設(shè)施費(fèi) 借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫

26、字樓 （配套設(shè)施費(fèi)） 41.2 開發(fā)成本-房屋開發(fā)-住宅樓 （配套設(shè)施費(fèi)） 61.8 貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)-社區(qū)中心103docin/sundae_meng（七）房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)間接費(fèi)6）開發(fā)間接費(fèi) (1)現(xiàn)場管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 (2)利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 (3)如果有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)

27、節(jié)稅。 docin/sundae_meng（七）房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)間接費(fèi) (4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 (5)質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。 (6)其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。 docin/sundae_meng（七）房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)間接費(fèi)6）開發(fā)間接費(fèi)應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”

28、科目歸集，于每季末根據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù)按建筑面積分配計(jì)入各項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象，一般不得以計(jì)劃數(shù)計(jì)入開發(fā)成本。如根據(jù)開發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)辦法時(shí)，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時(shí)一次進(jìn)行調(diào)整。 注：成本應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。 docin/sundae_meng（七）房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)間接費(fèi)例5XX房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的綠色小區(qū)，應(yīng)付管理人員薪酬20萬元，計(jì)提開發(fā)現(xiàn)場機(jī)構(gòu)用房折舊10萬元，計(jì)提周轉(zhuǎn)房攤銷20萬元，以銀行存款支付其他開發(fā)間接費(fèi)用43萬元。借：間接開發(fā)費(fèi)用 93 貸：應(yīng)付職工薪酬 20 累計(jì)折舊 10 周

29、轉(zhuǎn)房-攤銷 20 銀行存款 43docin/sundae_meng（七）房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)間接費(fèi) 期末，將開發(fā)間接費(fèi)用按項(xiàng)目直接費(fèi)用比例分配轉(zhuǎn)出。（見下表）借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓 （開發(fā)間接費(fèi)用）34.91 -住宅樓 （開發(fā)間接費(fèi)用）58.09 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 93docin/sundae_meng開發(fā)間接費(fèi)用分配表（萬元）項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)分配率（%）分配額征地拆遷費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)直接費(fèi)用合計(jì)寫字樓210611.81312.641.21581.634.91住宅樓4201217.72118.961.82630.458.09合計(jì)6301829.53431.5

30、10342122.20793docin/sundae_meng（八）房屋開發(fā)成本完工結(jié)轉(zhuǎn)例6XX房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)，與2019年底全部竣工，辦理竣工決算，結(jié)轉(zhuǎn)工程成本。（見下表）借：開發(fā)產(chǎn)品-房屋開發(fā)-寫字樓1616.51 -住宅樓2688.49 貸：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓1616.51 -住宅樓2688.49docin/sundae_meng開發(fā)產(chǎn)品成本卡（萬元）二級(jí)科目：房屋開發(fā) 三級(jí)明細(xì)科目：寫字樓項(xiàng)目征地拆遷費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)成本合計(jì)土地開發(fā)成本210611.812.6240.4房屋建設(shè)費(fèi)13001300公共配套設(shè)施費(fèi)41.

31、241.2開發(fā)間接費(fèi)34.9134.91開發(fā)費(fèi)用合計(jì)210611.81312.641.234.911616.51結(jié)轉(zhuǎn)竣工寫字樓成本1616.51docin/sundae_meng開發(fā)產(chǎn)品成本卡（萬元）二級(jí)科目：房屋開發(fā) 三級(jí)明細(xì)科目：住宅樓項(xiàng)目征地拆遷費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)成本合計(jì)土地開發(fā)成本4201217.718.9468.6房屋建設(shè)費(fèi)21002100公共配套設(shè)施費(fèi)61.861.8開發(fā)間接費(fèi)58.0958.09開發(fā)費(fèi)用合計(jì)4201217.72118.961.858.092688.49結(jié)轉(zhuǎn)竣工寫字樓成本2688.49docin/sundae_meng（八

32、）期間費(fèi)用的核算期間費(fèi)用包括：營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入開發(fā)成本。docin/sundae_meng期間費(fèi)用的核算1）銷售費(fèi)用 (1)已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi)，開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。 (2)小區(qū)內(nèi)、主體外臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用列支。主體內(nèi)臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開發(fā)成本中列支。 docin/sundae_meng期間費(fèi)用的核算 (3)開發(fā)產(chǎn)品銷

33、售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi)(含資料制作費(fèi))、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型(沙盤)制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售許可證時(shí)向政府部門交納的物業(yè)管理啟動(dòng)金、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交易手續(xù)費(fèi)）、房屋面積審核費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。 (4)專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職員工資、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)以及其他經(jīng)費(fèi)。 docin/sundae_meng期間費(fèi)用的核算2）管理費(fèi)用 (1)行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。 (2)工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。 (3)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。 (4)稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。 (5)審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。 docin/sundae_meng期間費(fèi)用的核算 (6)無形資產(chǎn)及長期待攤費(fèi)用攤銷。 (7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。 (8)環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等 (9)租金：包括房屋租金、車庫租金等。 (10)分?jǐn)偵霞?jí)管理部門和總部的管理費(fèi)以