房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與成本控制培訓(xùn)課件

1、房地產(chǎn)開發(fā) 基礎(chǔ)知識(shí)與成本控制房地產(chǎn)發(fā)展史第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制第三節(jié) 第一節(jié) 房地產(chǎn)發(fā)展史1、房地產(chǎn)開發(fā)基本概念 2、房地產(chǎn)的起源 3、房地產(chǎn)經(jīng)歷的4個(gè)階段 4、房地產(chǎn)經(jīng)歷的3個(gè)時(shí)代1）、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施。 2、房地產(chǎn)起源 1980年4月，鄧小平同志提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想，從此拉開了住房制度改革的序幕，中國的房地產(chǎn)才開始進(jìn)入起步階段。 3、房地產(chǎn)經(jīng)歷4個(gè)階段1）、1979-1991年，房地產(chǎn)市場萌芽階2）、1991-1999年，房地產(chǎn)炒作與調(diào)整階段3）、1999-2007年，房

2、地產(chǎn)快速發(fā)展階段4）、2007-2012年，房地產(chǎn)調(diào)整階段；4、房地產(chǎn)經(jīng)歷的3個(gè)時(shí)代第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程有四個(gè)階段1、項(xiàng)目立項(xiàng)階段2、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段3、項(xiàng)目建設(shè)階段4、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段1、項(xiàng)目立項(xiàng)階段1.1、地塊可行性研究報(bào)告1.2、土地競拍、辦理土地使用證1.3、申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書和項(xiàng)目立項(xiàng)批文1.4、申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件1.5、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段2.1、選擇地勘單位和設(shè)計(jì)單位2.2、申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證2.3、做好“三通一平”工作2.4、選擇總承包單位和監(jiān)理單位3、項(xiàng)目建設(shè)階段3.1、總承包單位進(jìn)場3.2、施工過

3、程中加強(qiáng)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控3.3、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收項(xiàng)目部進(jìn)場前工作準(zhǔn)備計(jì)劃4、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段 4.1、與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同 4.2、申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證 4.3、辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) 4.4、做好物業(yè)管理2、房地產(chǎn)的五證書 一 建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、國有土地使用證三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證四、建設(shè)工程施工許可證五、銷售許可證第三節(jié)、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制成本控制管理：1、成本控制的概念2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成3、成本控制的方法4、成本控制的組織措施5、成本的全過程控制6、建筑安裝工程成本1、成本控制的概念1.1、成本的概念：是指企業(yè)為完成項(xiàng)目任務(wù)所耗費(fèi)的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用的總和。1.2、控制

4、的概念：通俗地說，控就是掌握，制就是限制。從科學(xué)的定義來說，控制是指按照一定的條件和預(yù)定的目標(biāo)，對(duì)一個(gè)過程或一系列事件施加影響，使其達(dá)到預(yù)定目標(biāo)的一種有組織的行動(dòng)。1.3、成本控制的概念：而成本控制就是根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對(duì)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的一切生產(chǎn)資料消耗進(jìn)行指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾正，以保證更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)，促使成本不斷降低。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成 （1）、土地成本 （2）、前期工程成本 （3）、建筑安裝工程成本 （4）、市政公共設(shè)施費(fèi) （5）、企業(yè)管理費(fèi) （6）、貸款利息 （7）、稅費(fèi) （8）、其它管理費(fèi) 2.1、房地產(chǎn)項(xiàng)目各成本具體內(nèi)容2.11）土地成本（房地產(chǎn)開發(fā)

5、多以拍賣而取得土地。因此土地費(fèi)用約占整個(gè)成本構(gòu)成的20-30%，并有進(jìn)一步上升的趨勢）2.1.2）前期工程成本（包括：可行性研究費(fèi)、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)以及現(xiàn)場“三通一平”等。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例為6%） 2.1.3）建筑安裝工程成本（是指房屋建造過程中所直接或間接發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例較大，約占40-50%）2.1.4）市政公共設(shè)施費(fèi)（包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施費(fèi)兩部分，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)是指在用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非盈利性的公共設(shè)施：如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等

6、）和各種盈利性的配套設(shè)施如菜市場、超市等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中約占10-20%）2.1.5）管理費(fèi)（開發(fā)公司管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中約占2%）2.1.6）貸款利息（房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，投資數(shù)額大，必須借助銀行。因融資額度大小不確定，在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中比例不穩(wěn)定）2.1.7）稅費(fèi)（包括兩部分：稅收和行政性費(fèi)用。行政性費(fèi)用是指由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)、人防費(fèi)、煤氣增容費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中約占10-15%）2.1.8）其它管理費(fèi)（銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見

7、費(fèi)用等。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中約占5-10%）3、成本控制的方法 1）、全過程成本控制 2）、全方位成本控制 3）、全員成本控制4、成本控制的組織措施4.1、成立成本控制小組，由公司總經(jīng)理牽頭。定期（季或半年）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行全面的分析、評(píng)估、檢查，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施。 4.2、在項(xiàng)目開始階段建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解（即按土建、裝飾、水電、消防、弱電、綠化等）責(zé)任落實(shí)到部門和人頭。 5、成本全過程控制 5.1、土地成本 5.2、前期工程成本 5.3、建筑安裝工程成本 5.4、市政公共設(shè)施費(fèi) 5.5、企業(yè)管理費(fèi) 5.6、貸款利息 5.7、稅費(fèi) 5.8、其它管理

8、費(fèi) 5.2、前期工程成本 5.2.1、可行性研究報(bào)告階段 5.2.2、前期規(guī)劃階段 5.2.3、施工圖設(shè)計(jì)階段 5.2.4、地質(zhì)勘察階段5.2.1、可行性研究報(bào)告階段對(duì)投資區(qū)域和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對(duì)國家的經(jīng)濟(jì)政策等進(jìn)行綜合分析預(yù)測，找到最有利的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的選擇提供依據(jù)；5.2.2、前期規(guī)劃階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的控制做到“事前控制”，其直接對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75-80%，所以該階段控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)重要?；驹瓌t是：周密規(guī)劃設(shè)計(jì)，科學(xué)研討和審核，嚴(yán)格控制預(yù)算。并采取以下措施：5.2.2.1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位5.2.2.2、開展

9、限額設(shè)計(jì)5.2.2.3、采用合同措施控制造價(jià)5.2.2.4、成本跟蹤審核5.2.2.1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位1）、將建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)進(jìn)行招標(biāo)，這樣既可選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。2）、在招標(biāo)過程中，還應(yīng)注重對(duì)設(shè)計(jì)師的能力、敬業(yè)、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和成本意識(shí)上考量。5.2.2.2、開展限額設(shè)計(jì)1）、合同中明確每平米鋼筋、混凝土含量，以及投資估算，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。2）、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場定位相適應(yīng)，不要一味追求質(zhì)量高、新穎、華而不實(shí)等多余的功能和標(biāo)準(zhǔn)，積極推行合理成本、

10、利潤下的設(shè)計(jì)價(jià)值進(jìn)行前期控制。3）、開發(fā)公司應(yīng)積極與設(shè)計(jì)人員積極配合并進(jìn)行有效的溝通，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書。如產(chǎn)品的定位要求、主力客戶群和戶型配比、建筑風(fēng)格及套型面積配比等。4）、材料檔次符合項(xiàng)目定位，如外墻門窗，樓梯、底層入戶大堂、電梯前室等裝修5.2.2.3、采用合同措施控制造價(jià)1）、按合同對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。2）、對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行約束3）、成本估算與設(shè)計(jì)精密結(jié)合5.2.2.4、成本跟蹤審核成本控制應(yīng)該是一項(xiàng)全員參與的工作，如工程部、設(shè)計(jì)部、成本部、營銷策劃部等管理部門要充分協(xié)調(diào)溝通。如各部門密切配合制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖、工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材

11、料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。5.2.3、施工圖設(shè)計(jì)階段5.2.3.1、土石方設(shè)計(jì)及施工5.2.3.2、基坑支護(hù)設(shè)計(jì)5.2.3.3、地基處理5.2.3.4、結(jié)構(gòu)、建筑安裝工程設(shè)計(jì)5.2.3.1、土石方設(shè)計(jì)及施工減少動(dòng)土次數(shù)，重點(diǎn)控制挖運(yùn)方數(shù)量，即土方盡量采取場內(nèi)挖填平衡5.2.3.2、基坑支護(hù)設(shè)計(jì)（1）、基坑支護(hù)的類型（2）、支護(hù)設(shè)計(jì)的優(yōu)化5.2.3.3、地基處理（1）、地基處理的類型 混凝土換填、CFG樁、高壓旋噴、預(yù)制樁（方樁、管樁等）（2）、地基處理優(yōu)化設(shè)計(jì)5.2.3.4、結(jié)構(gòu)、建筑工程設(shè)計(jì)1）結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)：是成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的要求下，盡可能的降低成

12、本，如從控制鋼筋、混凝土含量著手采取限額設(shè)計(jì)；2）、建筑安裝工程：主要從建筑材料著手，重點(diǎn)對(duì)住宅外墻磚、外墻門窗、室內(nèi)裝修、公共部分裝修、設(shè)備（電梯、配電箱）等制定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值。5.2.4、地質(zhì)勘察1）、招標(biāo)選取有經(jīng)驗(yàn)和有實(shí)力的單位進(jìn)行地勘施工，地勘工作要加強(qiáng)監(jiān)管2）地基承載力的取值在規(guī)范允許的情況下盡量高3）、抗浮設(shè)計(jì)水位的標(biāo)高盡量低，減少抗浮錨桿的設(shè)計(jì)和施工6、建筑安裝工程成本6.1、招投標(biāo)與合同訂立階段成本的控制 6.2、施工階段工程成本的控制6.3、竣工結(jié)算階段工程成本控制6.1、招投標(biāo)與合同訂立階段成本的控制 6.1.1、工程招投標(biāo) 6.1.2、工程合同價(jià)款的確定 6.1.3、標(biāo)底或預(yù)

13、算控制價(jià)的編制 6.1.1、工程招投標(biāo) 經(jīng)過招投標(biāo)，多家單位投標(biāo)報(bào)價(jià)，同時(shí)再次與多家單位進(jìn)行議標(biāo)，使工程發(fā)包價(jià)能盡量接近標(biāo)底。從而使開發(fā)成本降低。 6.1.2、工程合同價(jià)款的確定 （1）、 固定價(jià)格合同 （2）、可調(diào)價(jià)格合同 （3）、成本加酬金(1)、固定總價(jià)合同 1）、固定總價(jià)合同： 承包人對(duì)工程造價(jià)造價(jià)包干。施工期間不作調(diào)整。 在總價(jià)合同中，業(yè)主對(duì)總投資有數(shù)，在施工中可以控制好投資。 承包人在總價(jià)合同中承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)。 僅適用于工程量不大且能精確計(jì)算、工期較短、技術(shù)不復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)不大的項(xiàng)目。 2）、 綜合單價(jià)固定，不作調(diào)整。而工程量按實(shí)際發(fā)生量計(jì)算（按實(shí)計(jì)量）。 是工程量清單計(jì)價(jià)模式的主要作法

14、。 承包人對(duì)價(jià)格要有充分把握，但工程量確定要雙方確認(rèn) 適用各類工程項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)由雙方分?jǐn)偂?2)、可調(diào)價(jià)格合同 1)合同價(jià)格在施工期可隨價(jià)格變化而調(diào)整，調(diào)整的方法和范圍在合同中約定。 適用范圍廣，風(fēng)險(xiǎn)可以合理分?jǐn)偂?爭執(zhí)和變化多，不易控制投資。 一般適用工期較長的工程項(xiàng)目。(3)、成本加酬金1)、業(yè)主向承包人支付實(shí)際成本，并按事先約定的通過競爭的費(fèi)率支付酬金的合同。 適用需立即開展的項(xiàng)目，如震后救災(zāi)，風(fēng)險(xiǎn)很大的項(xiàng)目等。業(yè)主不易控制造價(jià)，承包人不注意減低成本，風(fēng)險(xiǎn)全部由業(yè)主承擔(dān)，但承包人報(bào)酬也較低。6.1.3、標(biāo)底及預(yù)算控制價(jià)的編制 （1）標(biāo)底的概念 標(biāo)底是招標(biāo)人為了實(shí)現(xiàn)工程施工發(fā)包而提出的招標(biāo)價(jià)

15、格，它是招標(biāo)人對(duì)招標(biāo)工程的期望價(jià)格，所以標(biāo)底也是工程成本的表現(xiàn)形式之一。（2）、預(yù)算控制價(jià)的概念預(yù)算控制價(jià)是招標(biāo)人在招標(biāo)過程中為了保證招標(biāo)順利、有序的進(jìn)行，防止投標(biāo)人串標(biāo)，圍標(biāo)而提出的招標(biāo)價(jià)格。它是招標(biāo)人對(duì)招標(biāo)工程的最高限價(jià)。投標(biāo)人只能在預(yù)算控制價(jià)以內(nèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)。它也是工程成本的表現(xiàn)形式之一。（3）標(biāo)底和預(yù)算控制價(jià)的區(qū)別標(biāo)底一般都作為評(píng)標(biāo)的基準(zhǔn)價(jià)，以投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)最接近標(biāo)底為最優(yōu)報(bào)價(jià)；而預(yù)算控制價(jià)是投標(biāo)報(bào)價(jià)的最高限價(jià)，投標(biāo)報(bào)價(jià)超出預(yù)算控制價(jià)為廢標(biāo)。標(biāo)底必須保密，而預(yù)算控制價(jià)必須在招標(biāo)文件中公布。6.2、施工階段工程成本的控制 （ 1）、加強(qiáng)施工前的圖紙審核，嚴(yán)格控制工程變更，盡量使變更發(fā)生在開

16、工前 （2）、加強(qiáng)合同管理，控制工程索賠的產(chǎn)生 （3）、加強(qiáng)人員、材料消耗的管理 （4）、加強(qiáng)價(jià)格信息管理，做好材料、設(shè)備采購工作 （5）、嚴(yán)格按合同規(guī)定撥付工程進(jìn)度款。 （1）、工程變更 1）、 在工程項(xiàng)目的實(shí)施過程中，由于項(xiàng)目施工屬于動(dòng)態(tài)化管理的原因，常常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)、工程量、進(jìn)度計(jì)劃、使用材料等方面 的變化，這些變化統(tǒng)稱為工程變更。 2）、工程變更的控制2.1）、不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)2.2）、不影響建設(shè)工期2.3）、建立工程變更制度（2）、加強(qiáng)合同管理和控制工程索賠的產(chǎn)生 1）、加強(qiáng)施工過程中的合同管理：在施工過程中，有些特殊的部位或?qū)I(yè)，需要隨著工程的進(jìn)展而簽署有關(guān)分包合同，這就需要對(duì)分包合同

17、要規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的簽訂，如果合同中的條款及相關(guān)附件描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和成本。相反，嚴(yán)密的合同條款，對(duì)可能發(fā)生的各種情況具有前瞻性。2）工程索賠 2.1）、工程索賠通常是指在工程履行過程中，合同當(dāng)事人一方非自身原因或?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同而受到經(jīng)濟(jì)損失、權(quán)利損害時(shí)，通過一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)、工期補(bǔ)償?shù)囊蟆?2.2)、索賠包括工期索賠和費(fèi)用索賠3）、處理索賠的原則 由業(yè)主或監(jiān)理工程師的責(zé)任，承包人可得到工期和費(fèi)用的索賠 是由客觀原因（不可抗力）原因，承包人只能得到工期補(bǔ)償。 是由承包人原因引起，不能得到工期和費(fèi)用的索賠。4）、索賠的控制 具

18、有前瞻意識(shí)，預(yù)防索賠事件的發(fā)生。 完善合同內(nèi)容及合同管理。 合理運(yùn)用反索賠。（3）、加強(qiáng)材料的管理制度1）、進(jìn)場材料質(zhì)量驗(yàn)收制度2）、工具管理制度3）、限額領(lǐng)退料制度4）、材料節(jié)約制度5）、周轉(zhuǎn)材料使用與維修制度（4）、加強(qiáng)價(jià)格信息管理，做好材料、設(shè)備采購工作1）、對(duì)于大宗材料、大型設(shè)備的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)采購。通過考察綜合評(píng)選，采用相對(duì)價(jià)格較低、保證質(zhì)量的材料和設(shè)備。2）、對(duì)工程所需的材料、設(shè)備、應(yīng)根據(jù)需要數(shù)量、規(guī)格、使用時(shí)間等作出采購計(jì)劃，周密部署，確保工期。3）、建立與材料、設(shè)備供貨商的戰(zhàn)略合作。（5）、嚴(yán)格按合同規(guī)定撥付工程進(jìn)度款1）、當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定付款的要求時(shí)，要根據(jù)工程計(jì)量的結(jié)果，扣除不合格的工程量，及時(shí)支付進(jìn)度款。2）、當(dāng)工程進(jìn)度沒有達(dá)到合同規(guī)定付款要求時(shí)，不能提前支付工程款，盡管提前支付對(duì)緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會(huì)造成開發(fā)商投資控