承接查驗培訓講義

1、物業(yè)承接查驗方案與案例解析主講人：何善揚目錄1物業(yè)承接查驗的概念2承接查驗方案的構成與編制要求34承接查驗案例解析及注意事項承接查驗的計劃與實施點第一部分：物業(yè)承接查驗的概念1、物業(yè)承接查驗的定義 承接查驗是在物業(yè)建設單位竣工驗收的基礎上,對建設單位移交的物業(yè)資料、有關單項驗收報告以及物業(yè)共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設施是否按規(guī)劃設計要求建設完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設施設備進行調試和試運行，還應督促建設單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題 。1物業(yè)承接查驗的概念2、物業(yè)承接查驗的意義 1） 維護業(yè)主的合法權益。 2） 便于接管后的

2、物業(yè)的管理，承接查驗質量的好壞直接影響到物業(yè)管理后期的服務水平。1物業(yè)承接查驗的概念3、為什么要出臺物業(yè)承接查驗辦法？1）綠地、人造景觀配套不完善，公共空間被變賣、占用等等，這些開發(fā)遺留問題經(jīng)常成為業(yè)主和前期物業(yè)之間矛盾的導火索。由于前期物業(yè)是開發(fā)商選聘，或者是開發(fā)商的下屬公司，因此業(yè)主往往找前期物業(yè)解決問題，引發(fā)業(yè)主和前期物業(yè)的矛盾 。 1物業(yè)承接查驗的概念2、開發(fā)商未按承諾提供小區(qū)公共配套，業(yè)主的利益受到侵害。而對于物業(yè)企業(yè)而言，介入前期遺留問題的矛盾糾紛，他們感到諸多委屈。由于前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘權在開發(fā)商，物業(yè)企業(yè)不得不對開發(fā)商“俯首稱臣”，而業(yè)主大會成立后，對物業(yè)服務企業(yè)有續(xù)聘權，

3、因此面對前期物業(yè)管理的矛盾和糾紛，很多物業(yè)企業(yè)很無奈 。1物業(yè)承接查驗的概念3、此外由于缺乏具體明確的查驗標準、規(guī)范和程序作為指導，再加上自身專業(yè)能力的不足，許多物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗工作中經(jīng)常感到無據(jù)可依、無從著手，導致大量開發(fā)遺留問題的存在 。1物業(yè)承接查驗的概念1、承接查驗小組組織架構2承接查驗方案的構成與編制要求2、承接查驗小組職責2承接查驗方案的構成與編制要求第一部分：承接查驗組織1、承接查驗小組組織架構及職責2承接查驗方案的構成與編制要求第一部分：承接查驗組織1、承接查驗小組組織架構及職責2承接查驗方案的構成與編制要求第一部分：承接查驗組織1、承接查驗小組組織架構及職責2承接查驗方

4、案的構成與編制要求第一部分：承接查驗組織1、承接查驗小組組織架構及職責2承接查驗方案的構成與編制要求3、承接查驗小組分工2承接查驗方案的構成與編制要求3、承接查驗小組分工組 別給排水土建電氣環(huán)境雜工施工方委派配合人員管理處承接查驗領導小組組 長：管理處經(jīng)理 副組長： 工程經(jīng)理組 員：工程技術人員 室內部分驗收分工表2承接查驗方案的構成與編制要求3、承接查驗小組分工主要部位驗收分工表序號部位名稱驗收日期參加人員1公共部位土建2外觀結構3變配電系統(tǒng)4照明系統(tǒng)5給排水系統(tǒng)6閉路監(jiān)控系統(tǒng)7消防系統(tǒng)8空調系統(tǒng)9醫(yī)用供氧系統(tǒng)10電梯11環(huán)境綠化12VI系統(tǒng)13防避雷系統(tǒng)14車場管理系統(tǒng)15其他配套設施2承

5、接查驗方案的構成與編制要求3、承接查驗小組分工管理處承接查驗小組聯(lián)系清單序號姓 名職務電 話序號姓 名職務電 話152637482承接查驗方案的構成與編制要求1、承接查驗應具備的條件建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；電梯、二次供水、高

6、壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2承接查驗方案的構成與編制要求2、承接查驗準備工作2承接查驗方案的構成與編制要求2、承接查驗準備工作人員準備工作承接查驗前根據(jù)承接查驗物業(yè)的類型特點、與建設單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關專業(yè)的技術人員參加。工具準備工作承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質量情況，應根據(jù)具體的情況提前準備好所需的檢驗設備和工具。資料準備工作根據(jù)移交單位申請查驗所提供的資料（如竣工圖、設備清單、設備調試運行記錄等），編制查驗所涉及內容的各種表格，并制定查驗計劃

7、和查驗工作流程。2承接查驗方案的構成與編制要求3、承接查驗主要內容物業(yè)資料 1、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （3）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。2承接查驗方案的構成與編制要求3、承接查驗主要內容共用部位 1、按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內容包括：（1）主體結構及外墻、屋面；（2）公共部位樓面、地面、內墻面、天花、門窗；（3）公共衛(wèi)

8、生間、陽臺； （4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。 2承接查驗方案的構成與編制要求3、承接查驗主要內容共用設施設備 物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內容：低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調等。 2承接查驗方案的構成與編制要求3、承接查驗主要內容園林綠化工程 園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等， 園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內容。其他公

9、共配套設施 物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉站、休閑娛樂設施、信報箱等2承接查驗方案的構成與編制要求3、承接查驗主要內容其他 鑰匙查驗工作應在完成房屋本體及共用配套設備設施的承接查驗后進行，鑰匙包括業(yè)主共有部分物業(yè)鑰匙和業(yè)主專有部分物業(yè)鑰匙。由于管理處不負責業(yè)主專有部分的管理，因此原則上業(yè)主鑰匙只能由建設單位接收保管，如果建設單位在此階段將業(yè)主鑰匙交由管理處代管。管理處應與建設單位簽訂鑰匙托管備忘錄，明確雙方責任關系，規(guī)避法律風險。2承接查驗方案的構成與編制要求4、承接查

10、驗依據(jù) （一）物業(yè)買賣合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務合同；（四）物業(yè)規(guī)劃設計方案；（五）建設單位移交的圖紙資料；（六）建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。2承接查驗方案的構成與編制要求5、承接查驗程序2承接查驗方案的構成與編制要求承接查驗計劃驗收項目計劃時間責任人驗收內容驗收人數(shù)備注3承接查驗的計劃與實施要點實施要點1、承接查驗的起始時間安排根據(jù)建設單位書面通知的分項驗收時間 進行確定；2、承接查驗的時限根據(jù)前期現(xiàn)場跟進施工現(xiàn)場實際情況（驗收對象的數(shù)量、驗收的標準）以及驗收的人員數(shù)量綜合考量；3、承接查驗的整體時間安排應考慮法規(guī)規(guī)定的時限要求-移交有關圖紙資料（現(xiàn)場查驗20日前）

11、，承接查驗應在物業(yè)交付使用15日前完成；4、承接查驗的相關費用及技術人員安排應提前5個工作日與樓宇科技聯(lián)系確認；5、承接查驗的記錄應按承接查驗方案的附件在查驗現(xiàn)場進行完整記錄；6、承接查驗的結果應匯總形成驗收報告并及時提交建設單位；7、承接查驗發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題應及時確定復驗計劃；8、承接查驗前應及時確認施工單位、建設單位、監(jiān)理單位配合查驗的人員安排及配合工作要求（如水電供應、工具準備、工作要求等）。3承接查驗的計劃與實施要點4承接查驗案例解析及注意事項1、交房時2書附圖一般小業(yè)主都會做為裝飾設計樣圖，有的上面會標注承重結構示意，如果不核對準確，容易發(fā)生矛盾激化事件。 1） 、 誤拆承重墻事件

12、。 2 ）、 庭院糾紛。 4承接查驗案例解析及注意事項1、小區(qū)房屋交付后出現(xiàn)衛(wèi)生間被水泡了的情況是物業(yè)公司經(jīng)常碰到的事，往往經(jīng)檢查是下水管堵塞，水反冒上來。業(yè)主懷疑物業(yè)公司在承接查驗時未履行職責，而物業(yè)認為是業(yè)主裝修造成的。我們只有認真履行好承接查驗職責，認真做好管網(wǎng)“通球試驗”并在業(yè)主裝修前提醒業(yè)主下水管網(wǎng)先行檢查，分清責任。室外的雨污水管網(wǎng)要核對水井的數(shù)量、位置、走向等等，照片是一小區(qū)主干道一處主排水管在施工時路面塌陷造成半通狀態(tài)，雨水大就造成積水?；舜罅咳肆ξ锪M行疏通都沒用，最后只有破路更換水管。4承接查驗案例解析及注意事項2、在眾多的公用設施中，消防設施可以說是“危難之中見英雄”，

13、但由于平時不用它，從而被大家忽視。安防設施癱瘓的情況屢有發(fā)生，情況嚴重的報警設備還有煙感設備都不能正常使用。雖然消防設施是個“閑置之物”，但一旦發(fā)生火災，就是人命關天的事。特別在高層建筑，消防設施的作用更是不可忽略，所以對它的查驗更需認真仔細。驗收這個設備時，模擬方法測試煙霧感應器。消防控制系統(tǒng)和電梯是聯(lián)網(wǎng)的，如果一切正常，這時終端控制室的報警器就會“哇哇“大叫，值班人員就會據(jù)此啟動應急廣播，通知人員疏散。這時，電梯不管運行在哪一層，都會自動迫降到底層，下降的過程不會開門。當然，這只是消防設施查驗的一個環(huán)節(jié)，真正承接查驗還是很多步驟。4承接查驗案例解析及注意事項3、地下室車庫穿墻管線的封堵不到

14、位，造成滲漏水導致業(yè)主車庫內物品損壞，處理不好極易和業(yè)主發(fā)生矛盾。 4承接查驗案例解析及注意事項5、地下消防泵內本來就很潮濕，在加上旁邊水池水汽，我們可以用鋁合金將水池口進行封閉。4、設備房很多都在地下，且門都要求為防火門，但是木質易受潮變形，鐵質易生銹，我們可以在外面在加做一道不銹鋼門，上面做格柵可以通風，下面做封閉式可以防止小動物。4承接查驗案例解析及注意事項6、我們在綠化施工階段及驗收一定要注意一些苗木不能對著業(yè)戶房屋的正中。7、綠化施工苗木露土，可以加種一些麥冬。4承接查驗案例解析及注意事項8、景觀施工要選位置安裝保潔用拖把池。4承接查驗案例解析及注意事項9、路燈、草坪燈及景觀燈等接線

15、要做好防水措施，接頭一定要在離地15公分以上。否則雨天跳閘造成業(yè)主的投訴。4承接查驗案例解析及注意事項10、鋪裝路面磚要采購透水性好的，否則路面雨后生苔濕滑。錦苑二期天元坊已有多起業(yè)主滑倒投訴，現(xiàn)在我們雨后要用洗地機進行處理，花費了大量人力物力。4承接查驗案例解析及注意事項11、承接查驗一些提醒事項 1）一些常用物品需讓施工方或供貨方提供備品備件，特別是智能化系統(tǒng)，很多發(fā)生故障需要返廠維修的，這樣可以避免設備運行故障期。 2）設施設備產(chǎn)品說明書、合格證等我們不僅僅等開發(fā)單位交接，而要主動跟進，也就是說在設施設備安裝時我們要去主動收集資料，特別是一些設施設備安裝的過程、調試的過程，以便我們?yōu)橹蟮某薪硬轵灥捻樌_展打好基礎。