濟(jì)南項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與投資分析報(bào)告

1、WORD.77/77濟(jì)南 館驛街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與投資可行性分析初步報(bào)告引言項(xiàng)目背景概述館驛街是歷代官方驛站所在地，一其歷史久遠(yuǎn)、商賈云集、民風(fēng)淳撲聞名于濟(jì)南館驛街小區(qū)便因此而得名。該項(xiàng)目位于濟(jì)南市緯一路以東，順和街以西，經(jīng)二路以北，館驛街以南，西距濟(jì)南市政府約500米，南距濟(jì)南繁華商業(yè)街經(jīng)四路與濟(jì)南人民商場(chǎng)300米，東臨趵突泉公園、大明湖公園、泉城廣場(chǎng)等著名旅游景點(diǎn)，是濟(jì)南中心商務(wù)區(qū)的重要組成部分。第一部分 濟(jì)南簡(jiǎn)介濟(jì)南市是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省山東省省會(huì)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。濟(jì)南是國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市，現(xiàn)轄歷下、歷城、槐蔭、天橋、市中區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)六區(qū)和平陰、商河、濟(jì)陽(yáng)三縣與章丘市，總面積

2、8227平方公里，常住總?cè)丝?69.0萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口222.2萬(wàn)人。濟(jì)南位于山東省的中西部，是京滬鐵路與膠濟(jì)鐵路的交匯點(diǎn)，南面與列入“世界自然文化遺產(chǎn)”清單的泰山毗鄰，北與被稱為“中華民族母親河” 的黃河相依。濟(jì)南屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，年平均氣溫14攝氏度，年平均降水量650-700毫米。濟(jì)南歷史悠久，是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城。濟(jì)南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，故被譽(yù)為“泉城”。濟(jì)南的市樹(shù)是柳樹(shù)，市花是荷花。中國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放政策以來(lái)，濟(jì)南市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得了巨大進(jìn)步。對(duì)外經(jīng)濟(jì)文化合作與交流日趨活躍，已躋身于“中國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力50強(qiáng)”和“中國(guó)投資環(huán)境40優(yōu)”城市的行列。第二部

3、分 宏觀分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)南2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1876.5億元，比去年增長(zhǎng)15.6%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破31604元,同比增長(zhǎng)14.2%。居民人民幣存款余額1024.4億元，同比增長(zhǎng)17.7%。全年在崗職工平均工資16472元，比去年增長(zhǎng)15.8%。消費(fèi)價(jià)格總水平下降0.9%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12310元，同比增長(zhǎng)14%。城市恩格爾系數(shù)33%。2005年年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.86%，比去年略微上升了0.05%。2006年1-8月份我市城市居民人均工薪收入為9050.1元，同比增長(zhǎng)15.9，占可支配收入的90?？偨Y(jié)：近兩年濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，居民收入增加，銀行存款增加，物價(jià)指

4、數(shù)平穩(wěn)。居民消費(fèi)轉(zhuǎn)向房產(chǎn)、汽車等大額消費(fèi)品。這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有利保障。附：濟(jì)南近幾年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)照表：?jiǎn)挝唬簝|元分析：2002年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)11.2%。2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)11.6%。2004年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)14.4%。2005年計(jì)劃國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)15.7%。二、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析商品住房?jī)r(jià)格增幅趨降2005年上半年，濟(jì)南市商品住房2612元/平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，回落19個(gè)百分點(diǎn)。在國(guó)家為穩(wěn)定房?jī)r(jià)新出臺(tái)的一系列調(diào)控措施制約下，濟(jì)南市前5個(gè)月商品住房累計(jì)平均價(jià)格均未超過(guò)去年的2574元/平方米，呈現(xiàn)出罕見(jiàn)的、相對(duì)穩(wěn)定的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。直到6月底，房?jī)r(jià)才微

5、增0.2%，僅比去年同期增加了4元/平方米。進(jìn)入2006年上半年，從整體價(jià)格水平來(lái)看，本季度新增樓盤中，普通住宅的整體開(kāi)盤均價(jià)為4663元/平方米，高于目前市場(chǎng)整體均價(jià)，從而對(duì)整體價(jià)格起到拉升作用，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格仍會(huì)保持上上態(tài)勢(shì)，此外別墅的整體開(kāi)盤均價(jià)為5616元/平方米，屬于城市中的經(jīng)濟(jì)性別墅。 二手住房?jī)r(jià)格明顯走高05年上半年，濟(jì)南市二手住房均價(jià)2239元/平方米，同比增長(zhǎng)25.4%，提高16.8個(gè)百分點(diǎn)，增幅明顯過(guò)大。去年4月份，二手住房?jī)r(jià)格增幅曾開(kāi)始減緩，上半年同比增長(zhǎng)僅8.6%，年底也不過(guò)以13.8%的比率報(bào)收，增幅同比回落8.5個(gè)百分點(diǎn)。但今年以來(lái)，由于宏觀調(diào)控力度不斷加大，尤其

6、是去年自6月1日起執(zhí)行征收營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)新政策，使不少前期購(gòu)買的高價(jià)位高品質(zhì)的投機(jī)、投資性商品住房迫不與待地涌進(jìn)二手房市場(chǎng)，買賣雙方爭(zhēng)搭“優(yōu)惠政策末班車”的人迅速增加，并由此引起了二手住房成交結(jié)構(gòu)的反常變化，即一方面較高價(jià)位的成交量大幅增加，另一方面較低價(jià)位的成交量則大幅下降。所以，這段時(shí)間二手住房均價(jià)走高不足為奇。二手住房（含市郊）均價(jià)趨勢(shì)圖中高檔商品住房套型銷售出現(xiàn)缺口05年上半年，濟(jì)南市銷售的商品住房除150平方米以上的大套型同比有增長(zhǎng)外，其余都出現(xiàn)不同程度的下降，其中110130平方米套型的下降缺口過(guò)大，達(dá)到-37.8%，明顯有失均衡。步入2006年后，從供應(yīng)產(chǎn)品來(lái)看，本季度新增樓盤仍以

7、普通住宅為主，主力面積在120-150平方米，并有兩個(gè)市區(qū)的別墅項(xiàng)目在本季度集中上市。建筑形式上，普通住宅中多層、小高層、高層均有供應(yīng)，且三者比例相差不大，可見(jiàn)繼國(guó)家頒布嚴(yán)控土地政策后，其政策效力日益凸顯，用地強(qiáng)度加大，高層、小高層的比例日益趨近多層。 商品住房套型面積銷售件數(shù)對(duì)比圖投機(jī)、投資性購(gòu)房明顯減少?gòu)氖袌?chǎng)現(xiàn)狀看，自調(diào)控新政出臺(tái)以來(lái)，濟(jì)南市投機(jī)、投資性購(gòu)房明顯減少。原有的投機(jī)、投資性房產(chǎn)能搶去年在6月1日前出售的相對(duì)來(lái)說(shuō)畢竟是少數(shù)，大部分只能把原準(zhǔn)備短期轉(zhuǎn)手的住房轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期出租。其中，自然也包括房產(chǎn)中介商。高價(jià)位、大戶型住房銷量快速增長(zhǎng)2005年濟(jì)南市商品住房15002000元/平方米價(jià)位

8、的銷量最高，這種狀況與去年一樣。但是，10001500元/平方米價(jià)位的銷量卻出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，該現(xiàn)象主要與低價(jià)位住房市場(chǎng)供應(yīng)量減少有關(guān)。相反，3000至5000元/平方米區(qū)間的銷量卻出現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)。其中，35004000和40004500元/平方米價(jià)位的銷量增長(zhǎng)達(dá)3至5倍以上。在高價(jià)位住房銷量快速增長(zhǎng)的同時(shí)，大戶型住房的銷量也呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2005年全年130平方米以上的大戶型共計(jì)銷售4947件，同比增長(zhǎng)102.5%；所占商品住房銷售總件數(shù)的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130150平方米的銷量增長(zhǎng)最快，為上年同期的2.3倍。在2006年新增樓盤中，普通住宅的均價(jià)達(dá)到4500元/

9、平方米以上，顯示出了上上態(tài)勢(shì)。高層住房銷量一路走高濟(jì)南市高層、小高層住房2005年全年銷售5823件，同比增長(zhǎng)96.8%，增幅高于多層住房74.5個(gè)百分點(diǎn)。尤其是高層住房的銷量同比增長(zhǎng)3.7倍，與濟(jì)南市商品住房中價(jià)位在35004000和40004500元/平方米的住房銷量增長(zhǎng)密切相關(guān)。由此可見(jiàn)，一方面，隨著人民生活水平的不斷提高，高層住房正快速得到中高收入群體的認(rèn)同；另一方面，正是由于高層、小高層這類高價(jià)位住房銷量的高速增長(zhǎng)，促使其成為拉升我市商品住房平均價(jià)格的重要因素之一。2006年以來(lái)，由于政策效力日益凸顯，用地強(qiáng)度加大，高層、小高層的比例日益趨近多層，因此高層住房的去化率不容忽視?？偨Y(jié)：

10、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著04、05年國(guó)家政策的不斷出臺(tái)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)整，目前，06年房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入供需平衡，價(jià)格平穩(wěn)小幅上揚(yáng)的良好態(tài)勢(shì)。隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，小高層、高層住房正快速得到中高收入群體的認(rèn)同，這類高價(jià)位住房帶動(dòng)了濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，同時(shí)也帶動(dòng)了中高檔樓盤銷量的高速增長(zhǎng)。三、土地市場(chǎng)分析1、濟(jì)南二季度土地市場(chǎng)概述二季度土地市場(chǎng)活躍，土地供應(yīng)量較大，掛牌出讓成為主要出讓方式，總共公告15宗土地，公告土地面積2122.792畝。成交土地10宗，成交土地面積1913.22畝，成交金額為18.85億元。 2006年延續(xù)了以往的國(guó)家宏觀調(diào)控，加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控成為了國(guó)家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

11、一個(gè)重要杠桿。剛出臺(tái)的九部委意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)了要加大對(duì)閑置土地的處置力度。此外，國(guó)土資源部今年5月30日下發(fā)“關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知”，規(guī)定從5月31日起，各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也要進(jìn)一步控制。 2、濟(jì)南二季度土地供應(yīng)情況 供應(yīng)時(shí)間 4月份公告土地9宗，占二季度總供應(yīng)宗數(shù)的60%，土地供應(yīng)面積達(dá)113.85萬(wàn)平方米，占二季度土地供應(yīng)面積的80.5%。5月份僅有1宗土地公告，土地供應(yīng)面積為11.08萬(wàn)平方米。6月份土地有5宗土地進(jìn)行了公告，土地供應(yīng)面積約為16.59萬(wàn)平方米，占二季度土地供應(yīng)量的11.7%。 按供應(yīng)宗數(shù) 按供應(yīng)面

12、積 供應(yīng)區(qū)域從區(qū)域上看，歷下區(qū)和歷城區(qū)分別有5宗和4宗在二季度進(jìn)行了公告，占據(jù)總供應(yīng)量的絕大多數(shù)，其中歷城區(qū)的土地供應(yīng)規(guī)模較大。其次為槐蔭區(qū)，有3宗土地進(jìn)行了公告。高新區(qū)、天橋區(qū)和市中區(qū)分別有1宗土地進(jìn)行了公告?；笔a區(qū)、高新區(qū)、天橋區(qū)、市中區(qū)，土地供應(yīng)量所占二季度的比例總計(jì)不到10%，供應(yīng)量較少。土地來(lái)源以舊城改造和新城建設(shè)結(jié)合供應(yīng)。按供應(yīng)宗數(shù)按供應(yīng)面積 3、土地出讓方式 二季度所公告的土地出讓方式全部為掛牌。無(wú)論區(qū)域和土地用途，均采用掛牌的形式進(jìn)行公告，招標(biāo)和拍賣的形式?jīng)]有出現(xiàn)。 按行政區(qū)域歷城區(qū)用地類型豐富，包括公共設(shè)施用地、住宅、配套公建與非配套公建、與工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，其中住宅、配套公建與

13、非配套公建供應(yīng)量高達(dá)57.7萬(wàn)平方米，公共設(shè)施用地與工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地也超過(guò)20萬(wàn)平方米。除槐蔭區(qū)有0.3萬(wàn)平方米的公共設(shè)施用地供應(yīng)之外，其余區(qū)域主要用地性質(zhì)為住宅、配套公建與非配套公建與純居住用地。住宅、配套公建與非配套公建用地天橋區(qū)土地供應(yīng)約為61.5萬(wàn)平方米，歷下區(qū)約86.4萬(wàn)平方米。從區(qū)域來(lái)看，住宅、配套公建與非配套公建用地屬于各個(gè)區(qū)域的供應(yīng)主要用地性質(zhì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍以住宅開(kāi)發(fā)為主。 4、土地成交情況 按成交規(guī)模二季度土地成交主要集中在5月份，土地成交高達(dá)9宗，平均每宗成交面積為13萬(wàn)平方米，4月份無(wú)土地成交但公告土地較多，使得5月份土地成交較多。按成交時(shí)間 該季度公開(kāi)掛牌出讓的土地中，成交

14、面積浮動(dòng)范圍較大，其中地塊規(guī)模在10萬(wàn)平方米以下的土地占到出讓總量（數(shù)量）的70%，可見(jiàn)以小地塊供應(yīng)為主，規(guī)模性土地供應(yīng)較少。 成交土地技術(shù)指標(biāo)二季度成交土地的容積率主要集中在1.5-2.0之間，所占比例為45%，容積率2.0以上的比例為33%，而低于1.5的容積率低密度住宅用地較少。從而可以看出，成交土地用地強(qiáng)度較大，建筑形式以小高層、高層為主。 成交價(jià)格二季度成交總價(jià)18.85億元，整體土地單價(jià)為98.5萬(wàn)元/畝，平均樓面地價(jià)為1080.3元/平方米（不包括工業(yè)用地），其中價(jià)格最高的當(dāng)屬歷下區(qū)和平路地塊，出現(xiàn)了414萬(wàn)元/畝的天價(jià)。 不同性質(zhì)土地成交價(jià)格二季度居住用地成交1262.72畝，

15、根據(jù)位置不同，價(jià)格在666.6-414.5萬(wàn)元/畝之間，本季度居住用地最低成交價(jià)出現(xiàn)在歷城區(qū)一宗規(guī)模較大的地塊上，而最高價(jià)是位于歷下區(qū)絕版地段的和平路地塊。位于槐蔭區(qū)的一宗公共設(shè)施用地（商業(yè)）成交單價(jià)也高達(dá)333萬(wàn)元/畝，與慣例相符，工業(yè)用地成交價(jià)最低。 不同區(qū)域土地成交價(jià)格（注：僅分析居住用地） 從上圖可以明顯看出，受土地所處地段和周邊環(huán)境發(fā)展的影響，二季度成交土地中，歷城區(qū)土地價(jià)格最低，依次往上是槐蔭區(qū)、高新區(qū)，歷下區(qū)出讓地塊地段優(yōu)勢(shì)明顯，成交價(jià)格也是最高的。 二季度成交的土地當(dāng)中以居住用地為主，成交居住用地與其配套公建7宗，土地面積約84.18萬(wàn)平方米，達(dá)到78.25%，其次為工業(yè)用地，

16、成交2宗約23.1萬(wàn)平方米。公共設(shè)施商業(yè)用地僅有1宗成交，約0.3萬(wàn)平方米。 企業(yè)來(lái)源 從中標(biāo)企業(yè)來(lái)看，本地中小開(kāi)發(fā)企業(yè)占市場(chǎng)主導(dǎo)，外來(lái)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商較少，主要是受土地供應(yīng)規(guī)模影響，多以中小地塊向市場(chǎng)供應(yīng)所致。外地企業(yè)，主要選擇規(guī)模性較大的地塊，規(guī)模性地塊有利于形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。 5、土地市場(chǎng)總結(jié)與預(yù)測(cè) 從整體上看，濟(jì)南土地市場(chǎng)較為活躍，歷城區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)成交量較大，成交方式全部為掛牌形式，成交企業(yè)以本地開(kāi)發(fā)商為主，外地開(kāi)發(fā)商為輔。成交地塊以小地塊為主，規(guī)模性地塊遠(yuǎn)離市區(qū)，成交土地以居住用地為主，少量公共設(shè)施用地和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地。 從土地來(lái)源來(lái)看，主要以工業(yè)企業(yè)用地為主，可以看出濟(jì)南舊

17、城改造力度加強(qiáng)，工業(yè)企業(yè)搬遷速度加快。新城土地供應(yīng)規(guī)模較大，但生活、商業(yè)配套設(shè)施的相對(duì)缺乏制約了新城土地的成交價(jià)格與其成交量。濟(jì)南市土地儲(chǔ)備市場(chǎng)的現(xiàn)狀是舊城改造后政府手中儲(chǔ)備用地較多、而市場(chǎng)吸納速度比較緩慢，造成大量土地沒(méi)有消化；加之主城區(qū)外生活配套不完善、發(fā)展商關(guān)注熱情不高。 從城市規(guī)劃的角度來(lái)看，“南控”的加強(qiáng)使得市中區(qū)潛在土地供應(yīng)較少，“北跨”時(shí)機(jī)尚不成熟，但北園大街的改造等舊城改造力度加大，有利于天橋區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，潛在土地供應(yīng)較大?！爸惺琛蓖恋爻杀救〉贸杀据^高，地塊較小，不利于規(guī)模開(kāi)發(fā)，外地開(kāi)發(fā)商關(guān)注度較小狹長(zhǎng)的地理空間結(jié)構(gòu)以與新城建設(shè)的加快，“東拓”、“西進(jìn)”成為新城建設(shè)的重點(diǎn)

18、，奧體中心的開(kāi)工、省政府的東遷，京滬高鐵的建設(shè)等，使得東部新城和西部新城潛在土地供應(yīng)較大，并有大規(guī)模性土地，將成為開(kāi)發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域。但從城市發(fā)展速度的合理性與城市規(guī)劃進(jìn)度上講，未來(lái)土地供應(yīng)還是集中在主城區(qū)。第三部分 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、濟(jì)南房地產(chǎn)區(qū)域分析根據(jù)濟(jì)南城市發(fā)展規(guī)劃“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的原理，下面根據(jù)濟(jì)南規(guī)劃按東、西、南、北、中五大板塊給予分析：1、東部區(qū)域區(qū)域概況區(qū)位：歷山路以東區(qū)域產(chǎn)品： 多層、小高層、高層價(jià)格：4600-5700元/平方米代表個(gè)案：黃金花園、錦繡泉城、福潤(rùn)康城、歷山苑、名士豪庭、盛世花城分析：山大路定位于科技商住區(qū)，商業(yè)氣氛較濃，配套設(shè)施齊全。近

19、幾年?yáng)|部樓盤開(kāi)工面積排濟(jì)南第一位。山大路科技街沿線樓盤價(jià)格看漲，屬于區(qū)域XX金地段。東部寫字樓市場(chǎng)發(fā)展良好。東部為濟(jì)南的發(fā)展重點(diǎn)，政府在基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)上給予了很大的投入；該區(qū)域的樓盤銷售情況普遍較好，在價(jià)格上，相對(duì)于南部有天然景觀的情況下，該地區(qū)價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了較高的峰值，上升空間相對(duì)較小。項(xiàng)目名稱黃金花園項(xiàng)目地址歷下區(qū)山大路數(shù)碼港西門聯(lián)發(fā)商山東省三名投資占地面積7199平方米建筑面積21587平方米容積率3.0綠化率44%主力面積90-150平方米車位數(shù)量98個(gè)銷售均價(jià)4900元/平方米車庫(kù)價(jià)格銷售率60%按揭7成戶型分布一梯二戶物業(yè)費(fèi)用0.8元/平方米/月物

20、業(yè)形態(tài)小高層共128套。會(huì)所面積無(wú)會(huì)所會(huì)所形式無(wú)會(huì)所開(kāi)盤時(shí)間2006年3月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2006年年底。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于山大路西鄰，科技市場(chǎng)東鄰，地理位置較為理想。由于周邊文化氛圍較為濃厚，該項(xiàng)目亦可做為投資。項(xiàng)目名稱錦繡泉城項(xiàng)目地址歷城區(qū)華龍路和七里河路交匯處聯(lián)發(fā)商山東中齊房地產(chǎn)占地面積106600平方米建筑面積260000平方米容積率2.4綠化率45%主力面積90-130平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)4620元/平方米車庫(kù)價(jià)格銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)小高層、高層，共2200戶。會(huì)所面積未定會(huì)所形式未定開(kāi)盤時(shí)間2006年6月開(kāi)盤。

21、入住時(shí)間預(yù)計(jì)2006年下半年陸續(xù)入住。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于華龍路和七里河路的交界處，南臨華龍路，北靠華能路，由于項(xiàng)目地處即將興起的東部新城主軸線，因此具有較大升值潛力。項(xiàng)目名稱福潤(rùn)康城項(xiàng)目地址歷城區(qū)山大路北首聯(lián)發(fā)商濟(jì)南潤(rùn)業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理三維地杰房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)占地面積25000平方米建筑面積80000平方米容積率2.5綠化率40.%主力面積80-120平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)未定車庫(kù)價(jià)格未定銷售率0%按揭7成戶型分布一梯二、三、四戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)板式小高層。會(huì)所面積未定會(huì)所形式未定開(kāi)盤時(shí)間未開(kāi)盤。入住時(shí)間未定。項(xiàng)目簡(jiǎn)介福潤(rùn)康城位于山大路黃臺(tái)南路，該項(xiàng)目在外立面與

22、園林景觀的設(shè)計(jì)上體現(xiàn)了現(xiàn)代風(fēng)格，又融入了傳統(tǒng)的中式風(fēng)格，具有了濃厚的文化氣息。項(xiàng)目名稱歷山苑項(xiàng)目地址歷下區(qū)歷山48號(hào)聯(lián)發(fā)商濟(jì)南四建集團(tuán)房地產(chǎn)占地面積6700平方米建筑面積10000平方米容積率1.5綠化率40%主力面積90-140平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)5700元/平方米車庫(kù)價(jià)格未定銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)七層電梯多層房。會(huì)所面積未定會(huì)所形式未定開(kāi)盤時(shí)間2006年4月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年3月交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介歷山苑為七層帶電梯獨(dú)棟多層建筑，周邊配套設(shè)施較為完善，山東大學(xué)，市中心醫(yī)院距離小區(qū)2公里內(nèi)，因此地理位置比較優(yōu)越，但小區(qū)

23、建筑體量較小。項(xiàng)目名稱名士豪庭項(xiàng)目地址歷下區(qū)經(jīng)十東路路南聯(lián)發(fā)商山東XX房地產(chǎn)發(fā)展占地面積333500平方米建筑面積1000000平方米容積率3.0綠化率35主力面積93-140平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)未定車庫(kù)價(jià)格未定銷售率0%按揭7成戶型分布一梯二、三戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)多層、小高層。會(huì)所面積未定會(huì)所形式未定開(kāi)盤時(shí)間2006年11月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2008年上半年交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介名士豪庭項(xiàng)目位于經(jīng)十東路路南，西臨漿水泉路、燕山立交橋，南依洪山。這里是連接市中心與東部新城區(qū)、高新開(kāi)發(fā)區(qū)的紐帶地段，且該樓盤在當(dāng)?shù)乇容^知名，因此未來(lái)發(fā)展?jié)摿^為明朗。項(xiàng)目名稱盛世花城

24、項(xiàng)目地址高新區(qū)新宇北路聯(lián)發(fā)商山東天業(yè)房地產(chǎn)占地面積173畝建筑面積350000平方米容積率3.0綠化率40主力面積70-160平方米車位數(shù)量1600個(gè)銷售均價(jià)未定車庫(kù)價(jià)格未定銷售率0%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)小高層，高層。會(huì)所面積規(guī)劃中會(huì)所形式對(duì)內(nèi)開(kāi)盤時(shí)間2006年年底開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年年底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目地處濟(jì)南東部新城地段，南接輕騎路，北靠新城居住區(qū)，西臨新宇路和國(guó)際會(huì)展中心；周邊有濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)、經(jīng)十東路景觀大道、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐。2、西部區(qū)域區(qū)域概況區(qū)位：以槐蔭區(qū)為主，與濟(jì)齊公路、南辛莊西路、濟(jì)微路以北區(qū)域產(chǎn)

25、品： 多層、小高層價(jià)格：3100-4800元/平方米代表個(gè)案：陽(yáng)光頤景園（一期）、槐苑欣城、金色陽(yáng)光花園、凱旋新城（一期）、華冠名都、實(shí)力榮祥花園、金色港灣分析：張莊軍用機(jī)場(chǎng)的搬遷開(kāi)始提上議程，為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了完整和相對(duì)廉價(jià)的土地，加大了房地產(chǎn)發(fā)展的縱深和腹地。兩個(gè)大型國(guó)際化社區(qū)金色陽(yáng)光花園和凱旋新城（一期）的推出，改變了濟(jì)南人對(duì)該區(qū)域的印象，創(chuàng)出了近4000元的區(qū)域最高價(jià)，并且銷售情況火爆。拉動(dòng)了該區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)。該區(qū)域在濟(jì)南為未發(fā)展與環(huán)境較差區(qū)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)混亂，較多樓盤資質(zhì)不全，且無(wú)產(chǎn)證，銷售情況普遍較差。配套的不完善，環(huán)境較差，給濟(jì)南西南部房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了很大的影響。項(xiàng)目名稱陽(yáng)光頤

26、景園（一期）項(xiàng)目地址槐蔭區(qū)張莊路156號(hào)聯(lián)目口號(hào)我的公園，我的家占地面積200000平方米建筑面積280000平方米容積率1.4綠化率35%主力面積83.5-140平方米車庫(kù)面積25-27平方米銷售均價(jià)3138-3288元/平方米車庫(kù)價(jià)格80000-85000元/個(gè)銷售率1期60%按揭7成戶型分布二室一梯四戶三室一梯二戶物管費(fèi)用0.6元/平方米/月物業(yè)形態(tài)12層小高層，共200套左右。 會(huì)所面積無(wú)會(huì)所開(kāi)盤時(shí)間分三期開(kāi)發(fā)，目前1期在售。2005年3月18日開(kāi)盤。 入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年5月交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于濟(jì)南西部槐蔭區(qū)張莊路西段，興濟(jì)河西路與張莊路交匯處，西效

27、森林公園對(duì)面。 項(xiàng)目名稱槐苑欣城項(xiàng)目地址槐蔭區(qū)營(yíng)市街西側(cè)聯(lián)地面積26640平方米建筑面積73000平方米容積率2.74綠化率42%主力面積81-170平方米銷售均價(jià)4300元/平方米物業(yè)管理費(fèi)用未定車庫(kù)價(jià)格未定銷售率70%，其中1號(hào)樓3個(gè)單元為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)按揭7成戶型分布一梯三戶會(huì)所方式對(duì)內(nèi)，對(duì)外物業(yè)形態(tài)5幢12層板式小高層，1幢18層塔樓，共560戶左右。 會(huì)所面積規(guī)劃中開(kāi)盤時(shí)間2006年11月開(kāi)盤。 入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年6月30日交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于濟(jì)南西部槐蔭區(qū)營(yíng)市街與經(jīng)十路交匯處，該地塊原為魯興木材廠廠房。 項(xiàng)目名稱金色陽(yáng)光花園項(xiàng)目地址堤口路177號(hào)聯(lián)系0

28、531-85557777項(xiàng)目口號(hào)你裝修，我買單占地面積85000平方米建筑面積115000平方米容積率1.35綠化率41%主力面積101-160平方米車位數(shù)量共600個(gè)銷售均價(jià)4250元/平方米左右車庫(kù)價(jià)格85000元/個(gè)銷售率70%按揭7成戶型分布二室一梯四戶三室一梯二戶物管費(fèi)用0.6-0.7元/平方米/月物業(yè)形態(tài)12幢多層和4幢小高層，總戶數(shù)1100套。 會(huì)所面積規(guī)劃中會(huì)所形式對(duì)內(nèi)、對(duì)外開(kāi)盤時(shí)間分三期開(kāi)發(fā)，目前一期在售，于2005年11月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年5月底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介金色陽(yáng)光花園位于堤口路與緯十二路交匯處，地理位置較為優(yōu)越，由于周邊有較多老小區(qū)，因此配套設(shè)施比較齊全。項(xiàng)目

29、名稱凱旋新城（一期）項(xiàng)目地址經(jīng)十路510號(hào)聯(lián)目口號(hào)居住與辦公的完美結(jié)合占地面積120000平方米建筑面積250000平方米容積率2.3綠化率37%主力面積90-150平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)4200元/平方米左右車庫(kù)價(jià)格未定銷售率50%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)8幢多層和6幢高層。 會(huì)所面積無(wú)會(huì)所會(huì)所形式無(wú)會(huì)所開(kāi)盤時(shí)間分三期開(kāi)發(fā)，目前一期在售，于2006年11月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年年底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于濟(jì)南經(jīng)十路主干道，地理位置較為優(yōu)越，由于周邊有眾多高檔寫字樓，因此該地段屬于鬧中取靜之處。項(xiàng)目名稱華冠名都項(xiàng)目地址玉函路舜玉路南聯(lián)系

30目口號(hào)全新濟(jì)微路生活新領(lǐng)地。占地面積140000平方米建筑面積350000平方米容積率2.5綠化率40%主力面積93-130平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)3100元/平方米車庫(kù)價(jià)格未定銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用1.2元/平方米/月物業(yè)形態(tài)小高層。會(huì)所面積規(guī)劃中會(huì)所形式對(duì)內(nèi)開(kāi)盤時(shí)間2006年4月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年10月交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目東靠劉長(zhǎng)山，西臨濟(jì)微路，南接青龍山和大眾廣場(chǎng)，北邊和經(jīng)十西路，五院，兒童醫(yī)院近在咫尺，且附近學(xué)校很多，學(xué)術(shù)氛圍非常濃厚。項(xiàng)目名稱實(shí)力榮祥花園項(xiàng)目地址歷城區(qū)華龍路和七里河路交匯處聯(lián)發(fā)商

31、濟(jì)南實(shí)力房地產(chǎn)占地面積126700平方米建筑面積300000平方米容積率2.36綠化率35%主力面積98-150平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)3800元/平方米車庫(kù)價(jià)格出租：120元/個(gè)/月銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費(fèi)用0.8元/平方米/月物業(yè)形態(tài)6幢多層、8幢小高層。會(huì)所面積未定會(huì)所形式未定開(kāi)盤時(shí)間2005年7月開(kāi)盤。入住時(shí)間2006年年底入住。項(xiàng)目簡(jiǎn)介實(shí)力榮祥花園 小區(qū)緊靠經(jīng)十西路，南依臘山，與世界購(gòu)物廣場(chǎng)，長(zhǎng)途客運(yùn)站僅一路之隔。項(xiàng)目名稱金色港灣項(xiàng)目地址歷城區(qū)北園大街16號(hào)聯(lián)地面積33300平方米建筑面積50000平方米容積率1.5綠化率36%主力面

32、積96-139平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)4100元/平方米車庫(kù)價(jià)格未定銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二、四戶物管費(fèi)用1元/平方米/月物業(yè)形態(tài)多層、小高層。會(huì)所面積未定會(huì)所形式未定開(kāi)盤時(shí)間2005年9月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2006年年底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于北園大街東首，地處北園路和二環(huán)東路兩大交通干道的交匯處，它東鄰山東省輕工業(yè)學(xué)院，北鄰新一佳超市，西靠新國(guó)道購(gòu)物中心，南面南全福文化廣場(chǎng)。3、南部區(qū)域區(qū)域概況區(qū)位：經(jīng)十路以南區(qū)域產(chǎn)品： 小高層、高層價(jià)格：4260-8800元/平方米代表個(gè)案：魯能領(lǐng)秀城、世紀(jì)佳園（三期）、銀豐山莊、偉東生態(tài)印象、偉東新都、偉東城市精英、陽(yáng)光100（三期）、天泰太

33、陽(yáng)樹(shù)、依山居、偉東帝景分析：該地區(qū)倚靠千佛山、燕子山、平頂山、金雞嶺等自然風(fēng)景區(qū)，環(huán)境幽雅。隸屬南部地區(qū)，是濟(jì)南人心目中最理想的居住地區(qū)。該地區(qū)現(xiàn)可開(kāi)發(fā)地塊稀少。該地區(qū)大多數(shù)樓盤較注重小區(qū)品質(zhì)，在房型設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、配套建設(shè)等方面規(guī)劃較為理想。區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)樓盤銷售情況良好。該區(qū)域價(jià)格跨度較大，早期開(kāi)發(fā)的中聯(lián)花園、中創(chuàng)開(kāi)元山莊由于規(guī)劃一般，無(wú)裝修，售價(jià)較低，均價(jià)在3800元左右。近期上市的天泰*太陽(yáng)樹(shù)創(chuàng)造了該區(qū)域的最高價(jià)，在住宅上運(yùn)用了高科技、人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、生態(tài)系統(tǒng)、建筑全裝修等方面都將進(jìn)行新的突破。項(xiàng)目名稱魯能領(lǐng)秀城項(xiàng)目地址二環(huán)南路西側(cè)聯(lián)目口號(hào)300萬(wàn)平米國(guó)際

34、人居生態(tài)城占地面積3330000平方米建筑面積3240000平方米容積率1.0綠化率41%主力面積125-166平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)4260元/平方米左右車庫(kù)價(jià)格未定銷售率85%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)小高層和高層。 會(huì)所面積規(guī)劃中會(huì)所形式對(duì)內(nèi)開(kāi)盤時(shí)間分三期開(kāi)發(fā)，目前一期總共12幢小高層和高層在售，于2005年11月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年4月交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介該項(xiàng)目位于濟(jì)南市南部，是城市中軸線的南端，北靠南二環(huán)路，西鄰103省道，東至魯能泰山俱樂(lè)部和電力研究院，南臨玉函山、泉子山。該地塊地處濟(jì)南市南部生態(tài)保護(hù)區(qū)北側(cè)。項(xiàng)目名稱世紀(jì)佳園（三期）項(xiàng)目地址建設(shè)路93號(hào)聯(lián)系0

35、531-82702618項(xiàng)目口號(hào)20萬(wàn)平方米成熟社區(qū)占地面積117647平方米建筑面積200000平方米容積率1.7綠化率40%主力面積108-132平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)4680元/平方米（廚衛(wèi)精裝）車庫(kù)價(jià)格8.5-15萬(wàn)元/個(gè)； 銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費(fèi)用1.0元/平方米/月物業(yè)形態(tài)小高層。 會(huì)所面積70-80平方米會(huì)所形式對(duì)內(nèi)開(kāi)盤時(shí)間分三期開(kāi)發(fā)，目前二、三期在售，三期于2006年2月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年10月底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介世紀(jì)佳園位于濟(jì)南市市中區(qū)建設(shè)路93號(hào)，小區(qū)建設(shè)采用新型施工材料和節(jié)能施工工藝，其住宅的節(jié)能在50-70之間。項(xiàng)目名稱銀豐山莊項(xiàng)目地址舜耕

36、路臥龍山腳下聯(lián)目口號(hào)15萬(wàn)平方米南部首席國(guó)際級(jí)山水豪宅占地面積100000平方米建筑面積150000平方米容積率1.5綠化率41%主力面積141-330平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)4950元/平方米-7800元/平方米車庫(kù)價(jià)格130000元/個(gè)銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)多層、小高層共853套。 會(huì)所面積2000平方米會(huì)所形式對(duì)內(nèi)開(kāi)盤時(shí)間2005年4月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2006年4月底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于濟(jì)南市南部舜耕路，緊靠濟(jì)南著名的臥龍山，小區(qū)依山傍水，風(fēng)景十分宜人。項(xiàng)目名稱偉東生態(tài)印象項(xiàng)目地址東八里洼組團(tuán)聯(lián)系0531-865021

37、77項(xiàng)目口號(hào)濟(jì)南南部稀缺地域占地面積133004平方米建筑面積270000平方米容積率2.03綠化率40%主力面積120-180平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)4450元/平方米-4660元/平方米車庫(kù)價(jià)格未定銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費(fèi)用1.2元/平方米/月物業(yè)形態(tài)小高層。 會(huì)所面積1000平方米左右會(huì)所形式對(duì)內(nèi)開(kāi)盤時(shí)間2005年4月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2006年5月底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介偉東新都分為四個(gè)組團(tuán)開(kāi)發(fā)，分別為生態(tài)印象、城市精英、偉東新都一期和偉東帝景。項(xiàng)目名稱偉東新都項(xiàng)目地址東八里洼組團(tuán)聯(lián)目口號(hào)濟(jì)南超大規(guī)?！霸斐沁\(yùn)動(dòng)”。占地面積497584平方米建筑

38、面積1030000平方米容積率2.07綠化率39.3%主力面積127-146平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)4900元/平方米-5100元/平方米車庫(kù)價(jià)格11萬(wàn)/個(gè)銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用1.2元/平方米/月物業(yè)形態(tài)小高層，共1700套。 會(huì)所面積1000平方米左右會(huì)所形式對(duì)內(nèi)開(kāi)盤時(shí)間2005年5月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年5月底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介偉東新都位于濟(jì)南市南部，是濟(jì)南市較大的舊城改造項(xiàng)目，東鄰南北向城市主干道舜耕路，西鄰城市次干道玉函路，中部有一條東西向城市次干道八里洼路穿過(guò)。項(xiàng)目名稱偉東城市精英項(xiàng)目地址東八里洼組團(tuán)聯(lián)目口號(hào)會(huì)呼吸的房子，專為

39、城市精英階層打造。占地面積9662平方米建筑面積20000平方米容積率2.07綠化率38%主力面積95-130平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)4400元/平方米-4800元/平方米車庫(kù)價(jià)格出售：12萬(wàn)/個(gè)出租：80-120元/月銷售率65%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用1.2元/平方米/月物業(yè)形態(tài)小高層，共150套。 會(huì)所面積1000平方米左右會(huì)所形式對(duì)內(nèi)商鋪售價(jià)18000元/平方米，（現(xiàn)已售完）開(kāi)盤時(shí)間2006年5月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年11月底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介“偉東城市精英領(lǐng)域” 位于玉函路和七里山路交叉口東南角,是偉東新都三號(hào)地塊的為城市精英一族打造的高檔住宅。項(xiàng)目名稱陽(yáng)光100（三期）

40、項(xiàng)目地址陽(yáng)光新路聯(lián)地面積335畝建筑面積350000平方米容積率2.04綠化率55%主力面積96-150平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)5260元/平方米（廚衛(wèi)精裝）車庫(kù)價(jià)格85000元/個(gè)銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用1.2元/平方米/月物業(yè)形態(tài)小高層，高層。 會(huì)所面積5000平方米左右會(huì)所形式對(duì)內(nèi)商鋪面積40-200平方米商鋪價(jià)格8000元/平方米開(kāi)盤時(shí)間2006年11月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年年底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介陽(yáng)光100是當(dāng)?shù)剌^為知名的房地產(chǎn)品牌，項(xiàng)目規(guī)模巨大，達(dá)到1500畝。入駐該社區(qū)的居民基本為高收入群體，以致本項(xiàng)目定位為高檔住宅社區(qū)。項(xiàng)目名

41、稱天泰太陽(yáng)樹(shù)項(xiàng)目地址千佛山以東聯(lián)目口號(hào)可以調(diào)節(jié)溫度的住宅。占地面積170畝建筑面積200000平方米容積率1.8綠化率50%主力面積105.6-120平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)8800元/平方米（帶裝修）車庫(kù)價(jià)格未定銷售率75%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)小高層，高層，共1300套。 會(huì)所面積規(guī)劃中會(huì)所形式對(duì)內(nèi)開(kāi)盤時(shí)間2006年9月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2008年3月交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于濟(jì)南市規(guī)劃之“南控”板塊中，東靠千佛山，南接興濟(jì)河，北鄰中華女子學(xué)院，。太陽(yáng)樹(shù)項(xiàng)目將精心打造“不要空調(diào)、暖氣的科技住宅”。根據(jù)對(duì)區(qū)位和現(xiàn)狀資源的分析，充分考慮濟(jì)南當(dāng)?shù)?/p>

42、氣候特點(diǎn)和居住習(xí)慣，在住宅高科技的運(yùn)用、人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、生態(tài)系統(tǒng)、建筑全裝修等方面都將進(jìn)行新的突破。項(xiàng)目名稱依山居項(xiàng)目地址陽(yáng)光舜城重華苑聯(lián)目口號(hào)千佛山絕版半山養(yǎng)生大宅。開(kāi)發(fā)商三聯(lián)集團(tuán)城建開(kāi)發(fā)總公司占地面積75畝建筑面積80000平方米容積率1.6綠化率66%主力面積170-230平方米車位數(shù)量57個(gè)銷售均價(jià)5008-6200元/平方米車庫(kù)價(jià)格12.3萬(wàn)/個(gè)銷售率80%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)小高層，共44套。 會(huì)所面積規(guī)劃中會(huì)所形式對(duì)內(nèi)開(kāi)盤時(shí)間2006年8月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年8月交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介依山居地處濟(jì)南南部千佛山半山，小區(qū)依山而建

43、，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，該地塊十分適合居住。項(xiàng)目名稱偉東帝景項(xiàng)目地址玉函路舜玉路南聯(lián)目口號(hào)玉函路濃蔭最深處的最大巴洛克建筑群。占地面積200100平方米建筑面積400200平方米容積率2.0綠化率35%主力面積120-150平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)5300元/平方米車庫(kù)價(jià)格12萬(wàn)/個(gè)銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用1.2元/平方米/月物業(yè)形態(tài)小高層。會(huì)所面積規(guī)劃中會(huì)所形式對(duì)內(nèi)開(kāi)盤時(shí)間2006年10月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年年底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介偉東帝景位于濟(jì)南市南部，東鄰南北向城市主干道舜耕路，西鄰城市次干道玉函路，居住區(qū)距市中心4公里。4、北部區(qū)域區(qū)

44、域概況區(qū)位：以天橋區(qū)為主，鐵路北部區(qū)域產(chǎn)品： 多層、小高層、高層價(jià)格：4200-5100元/平方米代表個(gè)案：翡翠郡、融基湖光山色、嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)分析：濟(jì)南政府投入45億巨資對(duì)北園大街進(jìn)行整體改造，建設(shè)大型BRT快速公交系統(tǒng)，給該區(qū)域?qū)ν獍l(fā)展加快了步伐，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。該地區(qū)樓盤銷售情況相對(duì)較差，銷售手段相對(duì)老套，較多樓盤仍使用民工發(fā)放單頁(yè)來(lái)吸引客戶。該地區(qū)配套不全，環(huán)境較差，地理位置處于鐵路以北，出入市區(qū)相對(duì)不便。項(xiàng)目名稱翡翠郡項(xiàng)目地址無(wú)影山中路聯(lián)目口號(hào)讓生活重新想象占地面積333500平方米建筑面積680000平方米容積率1.65綠化率40%主力面積98-

45、180平方米車位數(shù)量3236個(gè)銷售均價(jià)4200元/平方米左右車庫(kù)價(jià)格未定銷售率60%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)多層、小高層、花園洋房、高層疊拼。 會(huì)所面積規(guī)劃中開(kāi)盤時(shí)間2006年10月底開(kāi)盤。 入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年年底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目用地位于原濟(jì)南重汽廠區(qū)內(nèi)，屬舊城改造項(xiàng)目。東臨西工商河路，西臨無(wú)影山東路，南臨無(wú)影山中路，北面與濟(jì)南師范小區(qū)相連。項(xiàng)目名稱融基湖光山色項(xiàng)目地址天橋區(qū)北關(guān)北路6號(hào)聯(lián)發(fā)商濟(jì)南融基置業(yè)占地面積29411平方米建筑面積50000平方米容積率1.7綠化率40主力面積100-156平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)4350元/平方米

46、車庫(kù)價(jià)格8.5萬(wàn)/個(gè)銷售率60%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費(fèi)用1.1元/平方米/月物業(yè)形態(tài)小高層，約300套。會(huì)所面積無(wú)會(huì)所會(huì)所形式無(wú)會(huì)所開(kāi)盤時(shí)間2006年3月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年7月交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介該項(xiàng)目東臨西濼河，北面為現(xiàn)二印家具城。由于北園大街正處于道路修整狀態(tài)，因此該地塊目前環(huán)境較為凌亂。項(xiàng)目名稱嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)項(xiàng)目地址北園大街548號(hào)聯(lián)發(fā)商山東嘉匯房地產(chǎn)營(yíng)銷代理嘉泓地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)建筑面積120000平方米綠化率40主力面積100-150平方米車位數(shù)量600個(gè)銷售均價(jià)5100元/平方米車庫(kù)價(jià)格12萬(wàn)/個(gè)銷售率40%按揭7成物業(yè)形態(tài)酒店式公寓和商鋪，共80

47、0套。開(kāi)盤時(shí)間2006年9月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2006年年底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介該項(xiàng)目位于濟(jì)南市北部北園大街西側(cè)，1F-3F為商鋪，主營(yíng)燈具飾品，4F以上為五星級(jí)酒店式公寓，可自住或投資，隨著北園大街BRT道路的建成，該地段升值潛力不容小覷。 5、中心區(qū)域區(qū)域概況區(qū)位：濟(jì)南市中心與大明湖周邊區(qū)域產(chǎn)品：小高層、高層為主價(jià)格：住宅：5300-8300元/平方米 商業(yè)：25000-40000元/平方米 辦公：5700-6500元/平方米代表個(gè)案：魯信文匯花園、歷山名郡、大舜天成自由城、巴黎花園、銀座晶都國(guó)際、圣凱摩登城、財(cái)富自由港等分析：該區(qū)域?yàn)闈?jì)南市市中心，商業(yè)氛圍與市政配套相當(dāng)齊全；該區(qū)域在售純住宅項(xiàng)

48、目較少，只有魯信文匯花園、巴黎花園、歷山名郡，酒店式公寓項(xiàng)目有大舜天成自由城、銀座晶都國(guó)際，其余均為商業(yè)項(xiàng)目，樓盤銷售情況普遍較好；該區(qū)域近幾年土地出讓相對(duì)較少，且為濟(jì)南市中心，土地升值潛力巨大；該區(qū)域樓盤產(chǎn)品定位普遍較高，如魯信文匯花園櫥衛(wèi)精裝，最高單價(jià)達(dá)8300元/平方米，創(chuàng)濟(jì)南在售住宅單價(jià)之最。項(xiàng)目名稱魯信文匯花園項(xiàng)目地址青年?yáng)|路1號(hào)聯(lián)發(fā)商山東魯信房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)占地面積24畝建筑面積37000平方米容積率2.3綠化率38%主力面積120-150平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)7600-8300元/平方米車庫(kù)價(jià)格140000元/個(gè)銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶

49、物管費(fèi)用1.7元/平方米/月物業(yè)形態(tài)多層、小高層、高層，共197套。 會(huì)所面積無(wú)會(huì)所形式無(wú)會(huì)所開(kāi)盤時(shí)間2005年5月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2005年12月底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于濟(jì)南市青年?yáng)|路，距離市中心泉城廣場(chǎng)1公里，周邊生活配套設(shè)施有超市、學(xué)校、醫(yī)院。 項(xiàng)目名稱巴黎花園項(xiàng)目地址明湖西路303號(hào)聯(lián)發(fā)商濟(jì)南華黎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占地面積78000平方米建筑面積200000平方米容積率2.5綠化率40%主力面積100-130平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)5300元/平方米車庫(kù)價(jià)格12萬(wàn)/個(gè)銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)多層、小高層，高層，共1400戶。會(huì)所

50、面積規(guī)劃中會(huì)所形式對(duì)內(nèi)開(kāi)盤時(shí)間2006年5月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年9月交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于北部老城區(qū)內(nèi)，周邊生活配套設(shè)施十分齊全。但由于該地塊緊鄰火車站，因此住宅品質(zhì)相應(yīng)也有所下降。項(xiàng)目名稱歷山名郡項(xiàng)目地址歷下區(qū)歷山路聯(lián)發(fā)商山東省三名投資占地面積120000平方米建筑面積220000平方米容積率1.8綠化率30.2%主力面積120-167平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)6300元/平方米車庫(kù)價(jià)格未定銷售率85%按揭7成戶型分布一梯二戶物業(yè)管理費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)2幢小高層和1幢辦公樓。會(huì)所面積無(wú)會(huì)所會(huì)所經(jīng)營(yíng)形式無(wú)會(huì)所開(kāi)盤時(shí)間2006年4月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年

51、8月交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介歷山名郡項(xiàng)目位于濟(jì)南柴油機(jī)廠廠區(qū)是以住宅為主，集辦公、商業(yè)為一體的高檔綜合性社區(qū)。小區(qū)南鄰經(jīng)十路，東靠歷山路，西鄰千佛山路，北依文化西路。項(xiàng)目名稱銀座晶都國(guó)際項(xiàng)目地址市中區(qū)順河街聯(lián)發(fā)商山東銀座地產(chǎn)營(yíng)銷代理信立怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 占地面積30000平方米建筑面積150000平方米容積率5.0綠化率36主力面積80-139平方米車位數(shù)量800個(gè)銷售均價(jià)辦公：6500元/平米公寓：6300元/平米商業(yè)街：2.5萬(wàn)/平米車庫(kù)價(jià)格約15萬(wàn)/個(gè)銷售率0%按揭7成戶型分布寫字樓：七梯九戶公寓：六梯十一戶住宅樓：二梯三戶商業(yè)街：共三層物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)寫字樓、

52、公寓、住宅樓、商業(yè)街。開(kāi)盤時(shí)間2006年10月底開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2008年初交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介銀座晶都國(guó)際位于濟(jì)南市市中區(qū)順河街東側(cè)（桿石橋北），金龍大廈北側(cè)，北倚交通銀行大廈，東距泉城廣場(chǎng)，該項(xiàng)目由三棟超高層建筑組成，地下2層，地上主樓3036層組成。項(xiàng)目名稱財(cái)富自由港項(xiàng)目地址經(jīng)六小緯二66號(hào)聯(lián)發(fā)商山東省泉景公司營(yíng)銷代理博思堂 占地面積11畝建筑面積18000平方米容積率2.5綠化率35主力面積80平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)5700元/平方米車庫(kù)價(jià)格出售：12萬(wàn)/個(gè)出租：200元/月銷售率60%按揭7成戶型分布三梯十二戶物業(yè)管理費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)1幢18層寫字樓。開(kāi)

53、盤時(shí)間2006年5月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年3月底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介“財(cái)富自由港”位于濟(jì)南市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的核心地段，大緯二路與小緯二路之間，南臨經(jīng)六路，北靠經(jīng)五路。項(xiàng)目名稱圣凱摩登城項(xiàng)目地址濼源大街29號(hào)聯(lián)發(fā)商山東圣凱置業(yè)營(yíng)銷代理XX中天盛世占地面積建筑面積51070平方米容積率綠化率主力面積平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)30000-40000元/平方米（一樓）車庫(kù)價(jià)格出售：12萬(wàn)/個(gè)出租：200元/月銷售率%按揭7成戶型分布物業(yè)管理費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)1幢18層寫字樓。開(kāi)盤時(shí)間2006年5月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年3月底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱大舜天成自由城項(xiàng)目地址歷下

54、區(qū)如意街13號(hào)聯(lián)發(fā)商山東大舜天成置業(yè)營(yíng)銷代理老包文化工作室占地面積5743平方米建筑面積27666平方米容積率4.8綠化率35主力面積60-100平方米車位數(shù)量77個(gè)銷售均價(jià)6180元/平方米車庫(kù)價(jià)格12萬(wàn)/個(gè)銷售率75%按揭7成戶型分布四梯十二戶物業(yè)管理費(fèi)用1.5元/平方米/月物業(yè)形態(tài)1幢小高層，共276套。開(kāi)盤時(shí)間2006年4月開(kāi)盤。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年9月底交房。項(xiàng)目簡(jiǎn)介該項(xiàng)目位于濟(jì)南市如意街, 被濼源大街，泉城廣場(chǎng)，解放路，泉城路濟(jì)南第一商業(yè)中心包圍。交通較為便利，周邊有較多員工宿舍，人流量比較大?？偨Y(jié)：濟(jì)南樓市價(jià)格總體分布為東南高，西北低，中間挺的價(jià)格

55、坡度狀；濟(jì)南樓市東南銷售情況明顯好于西北，高檔樓盤銷售良好，且出現(xiàn)需略大于供的狀態(tài)；濟(jì)南目前在售樓盤中，較多樓盤被企事業(yè)單位整棟團(tuán)購(gòu)，如黃金花園、魯能花樣年華、泉景天沅等濟(jì)南在售高檔樓盤中，政府對(duì)大面積房型征收全額3%契稅，對(duì)購(gòu)房者基本無(wú)任何影響。濟(jì)南近幾年，如陽(yáng)光100、魯能領(lǐng)秀城等不斷出現(xiàn)，濟(jì)南大盤時(shí)代的到來(lái)，給區(qū)域板塊的發(fā)展帶來(lái)了新的活力。濟(jì)南在售樓盤中，不斷出現(xiàn)名牌地產(chǎn)，如陽(yáng)光100、魯能、外海、偉東、銀座等。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址總建筑面積(m2)主力面積(m2)主力總價(jià)(萬(wàn)元）戶型分布開(kāi)盤時(shí)間入住時(shí)間會(huì)所魯信文匯花園青年?yáng)|路1號(hào)37000120-150106一梯二戶2005年5月05年1

56、2月底無(wú)銀豐山莊舜耕路東側(cè)150000141-33084.6-198一梯二戶2005年4月2006年4月有偉東新都東八里洼組團(tuán)1030000127-14663.573一梯二戶2005年5月2007年5月有偉東城市精英東八里洼組團(tuán)2000095-13045.6-62.4一梯二戶2006年5月2007年11月有陽(yáng)光100陽(yáng)光新路35000096-15050.5-78.9一梯二戶2006年11月2007年12月有天泰太陽(yáng)樹(shù)千佛山以東200000105.6-12092.9-105.6一梯四戶2006年9月2008年3月有依山居陽(yáng)光舜城重華苑80000170-23093.5-126.5一梯二戶2006年

57、8月2007年8月有巴黎花園明湖西路303號(hào)200000100-13053-68.9一梯四戶2006年5月2007年9月有偉東帝景玉函路舜玉路南400200120-15063.6-79.5一梯二戶2006年10月2007年12月有歷山名郡歷山路220000120-16775.6-105.2一梯二戶2006年4月2007年8月無(wú)歷山苑歷山路48號(hào)1000090-14051.3-79.8一梯四戶2006年4月2007年3月未定銀座晶都國(guó)際順河街15000080-13950.4-87.57二梯三戶2006年10月2008年1月無(wú)大舜天成自由城如意街13號(hào)2766660-10037-61.8四梯十二戶

58、2006年4月2007年9月無(wú)二、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)高檔樓盤分析根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置為濟(jì)南市中心，在項(xiàng)目定位時(shí)必定為濟(jì)南市高檔住宅，現(xiàn)經(jīng)調(diào)查，濟(jì)南高檔住宅在銷售價(jià)格上，一般均價(jià)在5000元/平方米以上，現(xiàn)對(duì)以下均價(jià)在5000元/平方米以上的樓盤進(jìn)行參考分析： 參考樓盤如下：魯信文匯花園、銀豐山莊、偉東新都、偉東城市精英、陽(yáng)光100、天泰太陽(yáng)樹(shù)、依山居、巴黎花園、偉東帝景、歷山名郡、歷山苑、銀座晶都國(guó)際、大舜天成自由城1、規(guī)模分析分析：高檔樓盤以小高層、高層為主力產(chǎn)品，只有歷山苑有7層少量住宅樓；偉東新都103萬(wàn)平方米的超大盤量，在高檔樓盤中占居了較大的市場(chǎng)份額。銀座晶都國(guó)際為商住辦綜合項(xiàng)目，但

59、其優(yōu)越的市中心地理位置與高標(biāo)準(zhǔn)的整體規(guī)劃，必將成為未來(lái)濟(jì)南市中心的標(biāo)志性建筑。大舜天成自由城雖占地面積較小，但地處市中心，為酒店式公寓，并有著名日本設(shè)計(jì)公司為其設(shè)計(jì)，外觀在濟(jì)南當(dāng)?shù)剌^為另類。2、面積分析分析：主力面積2房在90120平方米，3房在130160平方米，除依山居定位面積較大，整個(gè)項(xiàng)目定位中無(wú)二房，單位面積最大的達(dá)330平方米，大舜天城自由城為精裝酒店式公寓，故在單位面積規(guī)劃上較小。上述多數(shù)個(gè)案在規(guī)劃上缺乏新意，不注重景觀等附加設(shè)施，屬于傳統(tǒng)的兵營(yíng)式排布。在房型的布局上，不夠合理，造成面積的浪費(fèi)較大，單位面積偏大。3、價(jià)格分析分析：主力總價(jià)2房在5078萬(wàn)/套，3房在73119萬(wàn)/套

60、，除依山居總價(jià)達(dá)到了93-126萬(wàn)/套，大舜天城自由城為精裝酒店式公寓，故總價(jià)只有37-62萬(wàn)/套。歷山苑7層也配備了電梯，是濟(jì)南地區(qū)少有的高檔住宅中多層帶電梯的樓盤。在上述高檔樓盤中，全裝修樓盤較少，只有天泰太陽(yáng)樹(shù)為全裝修住宅，陽(yáng)光100只是櫥衛(wèi)裝修。偉東新都是南部地區(qū)超大型社區(qū)，投資方具有外資背景，定位于國(guó)際級(jí)生活社區(qū)，規(guī)劃目標(biāo)直至溫哥華。有會(huì)所、花園和600米長(zhǎng)的步行商業(yè)街等配套設(shè)施。陽(yáng)光100國(guó)際新城，由于地處原來(lái)西部工業(yè)區(qū)，但憑借其品牌效應(yīng)與高品質(zhì)的地位，在濟(jì)南高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)中博得一席之地。4、客源分析1）職業(yè)：以機(jī)關(guān)公務(wù)員與外來(lái)經(jīng)商者為主，高新區(qū)與市中心區(qū)域白領(lǐng)為輔。2）家庭結(jié)構(gòu)：