房地產(chǎn)基金簡述

1、房地產(chǎn)基金基本知識(shí)1.1房地產(chǎn)基金定義房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。所謂房地產(chǎn)基金是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目或公司為投資對(duì)象，在房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、經(jīng)營等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié)進(jìn)行投資的集合投資制度。在大多數(shù)國家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的名義存在。目前我國房地產(chǎn)投資基金嚴(yán)格來講是私

2、募的，實(shí)際上是投資公司的形式，由專業(yè)公司運(yùn)作管理的資金。1. 2 房地產(chǎn)基金的分類和形式分類按法律地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金按基受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金按資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類按募集方式分為公募基金和私募基金形式開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)；投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)

3、資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)；當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對(duì)象募集的基金。1. 3 房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域房地產(chǎn)基金投資在或房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目不同階段（價(jià)值鏈）：既可以直接投資于某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資；既可以進(jìn)行全程投資，又可以進(jìn)行階段性投資；既可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體收購，又可以進(jìn)行杠桿收購；既可以對(duì)銀行的壞帳進(jìn)行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交

4、易市場；在資金空閑時(shí)期還可以投資于短期資金市場或進(jìn)行證券投資，以保證資金的安全性和流動(dòng)性。 1. 4 房地產(chǎn)基金投資特征受政策限制少，監(jiān)管要求寬松，法律文件較少，信息披露靈活；回報(bào)較為穩(wěn)定，收益率波動(dòng)?。槐戎苯油顿Y地產(chǎn)形式靈活，又比投資二級(jí)市場更直接地參與物業(yè)投資，其投資目標(biāo)可能更具有針對(duì)性，可根據(jù)客戶的特殊需求提供度身定做的投資服務(wù)產(chǎn)品；能實(shí)現(xiàn)多樣化投資，能有效控制風(fēng)險(xiǎn)；集中中小投資者資金，分享房地產(chǎn)投資的高收益；1. 5 房地產(chǎn)投資基金的組織體系房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)：基金持有人基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。在權(quán)益

5、關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對(duì)基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 基金組織在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會(huì)、基金公司董事會(huì)及其它辦事機(jī)構(gòu)。其中，基金持有人會(huì)議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)日常重大事項(xiàng)做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個(gè)無形機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。 基金管理人基金管理人是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)。基金管理公司內(nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)等機(jī)

6、構(gòu)?；鹜泄苋嘶鹜泄苋擞址Q基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。1. 6 房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)在設(shè)立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時(shí)，國外發(fā)達(dá)國家一般都設(shè)有5個(gè)部門分工管理，分別為：基金規(guī)劃部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。 基金募集部負(fù)責(zé)基金募集的銷售策略并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金受益憑證募集資金。 基金管理部負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。 投資服務(wù)部按時(shí)提供投

7、資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊(cè)，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)所有基金的會(huì)計(jì)、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會(huì)定期報(bào)告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。2、房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式2. 1 房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日

8、常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營權(quán)，但對(duì)重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董事會(huì)甚至控股股東掌控。優(yōu)點(diǎn)：這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)投資者主權(quán)的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。缺點(diǎn)：經(jīng)過幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其

9、本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。2、委托管理模式基本特征：投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。一般運(yùn)作程序：有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的受托投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估分析和提出投資建議書，報(bào)經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)、理事會(huì)、管委會(huì)等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資的具體事項(xiàng)和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報(bào)送投資

10、基金最高決策機(jī)構(gòu)決策。信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無一例外類屬于當(dāng)然的“信托契約”委托管理模式。優(yōu)勢(shì)：相對(duì)于聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢(shì)不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢(shì)就是專家理財(cái)、專業(yè)投資。2. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)：基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資基金目標(biāo)客戶的選擇項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)面積20-30萬平米之間，年竣工銷售面積10-20萬平米，2-3年即可完成成長型企業(yè)在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段城市選擇首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線城市，如

11、內(nèi)陸重要省會(huì)城市如西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等客戶選擇在二三線城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鲇兄鲗?dǎo)影響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目企業(yè)機(jī)制選擇民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對(duì)接，遵守游戲規(guī)則基金選擇項(xiàng)目的傾向風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目 選擇品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項(xiàng)目注重良好的口碑和市場慣性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也相對(duì)高的項(xiàng)目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的

12、項(xiàng)目項(xiàng)目市場綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 項(xiàng)目和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng)基金組合投資方式一 選擇2-3個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)方式二 選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，分享綜合收益2. 5 三種典型的盈利模式1、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營業(yè)務(wù)。 2、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)

13、展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間3、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運(yùn)營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。 2. 6 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運(yùn)營和盈利模式 一是開發(fā)型投資-對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值；二是風(fēng)險(xiǎn)投資型投資-運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值； 三是收租型投資-長期持有寫字樓、購物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物

14、業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時(shí)透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； 四是抵押資產(chǎn)型投資-投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。五是不良資產(chǎn)處置型投資-投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對(duì)國內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨(dú)鐘。 3. 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)私募基金投資的風(fēng)險(xiǎn)主要包括運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及合作方的道德風(fēng)險(xiǎn)。其中市場風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要靠投資者的投資眼光規(guī)避，合作方的道德風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說最難防范?？傮w上看，目前GP一般比較重視運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的控制，全權(quán)控制從鎖定項(xiàng)目到出售資產(chǎn)的全過程，并對(duì)項(xiàng)目各關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)予以把控。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)控制手段比較完備，主要包括：一是項(xiàng)目投資前的盡職調(diào)查。一般委托獨(dú)立的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)執(zhí)行。主要包括法律調(diào)查、財(cái)務(wù)調(diào)查、市場調(diào)查和工程技術(shù)調(diào)查，全部盡職調(diào)查的時(shí)間一般為1-3個(gè)月。二是投資期絕對(duì)控制目標(biāo)公司股份及董事會(huì)。三是派駐財(cái)務(wù)總監(jiān)管理房地產(chǎn)公司賬目，有銷售回款時(shí)開始控制資金。四是嚴(yán)格共管公司印章、證照等。4. 基金退出模式目前，由于國內(nèi)基金主要是投資于項(xiàng)目，退出形式主要是物業(yè)出售和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。具體來說，有直接買地、通過