xx商務(wù)酒店投資計劃書

1、商 業(yè) 計 劃 書 項目名稱 漢庭商務(wù)酒店 項目單位 地 址電 話 傳 真 電子郵件 聯(lián) 系 人 2015年12月19日目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc93951901 1. 摘要 PAGEREF _Toc93951901 h 3 HYPERLINK l _Toc93951902 1.1. 項目公司 PAGEREF _Toc93951902 h 3 HYPERLINK l _Toc93951903 1.2. 市場營銷 PAGEREF _Toc93951903 h 4 HYPERLINK l _Toc93951904 1.3. 營運(yùn)與管理 PAGEREF

2、_Toc93951904 h 4 HYPERLINK l _Toc93951915 2 本市環(huán)境評估 PAGEREF _Toc93951915 h 5 HYPERLINK l _Toc93951916 3.1. 區(qū)位優(yōu)勢 PAGEREF _Toc93951916 h 5 HYPERLINK l _Toc93951924 3. 酒店行業(yè)概況 PAGEREF _Toc93951924 h 6 HYPERLINK l _Toc93951929 3.1. 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點 PAGEREF _Toc93951929 h 6 HYPERLINK l _Toc93951931 3.1.2. 對經(jīng)營管理的要求高

3、 PAGEREF _Toc93951931 h 6 HYPERLINK l _Toc93951932 4.2. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc93951932 h 7 HYPERLINK l _Toc93951934 4.2.2. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 PAGEREF _Toc93951934 h 7 HYPERLINK l _Toc93951935 5. 市場、競爭和項目定位 PAGEREF _Toc93951935 h 7 HYPERLINK l _Toc93951938 5.1.2. 本酒店基本情況 PAGEREF _Toc93951938 h 7 HYPERLINK l _To

4、c93951940 5.1.4. 本酒店價格和出租率 PAGEREF _Toc93951940 h 8 HYPERLINK l _Toc93951942 5.2. 競爭分析 PAGEREF _Toc93951942 h 8 HYPERLINK l _Toc93951943 5.2.1. 競爭對手基本情況 PAGEREF _Toc93951943 h 8 HYPERLINK l _Toc93951944 5.2.2. SWOT分析 PAGEREF _Toc93951944 h 8 HYPERLINK l _Toc93951945 5.2.3. 競爭分析結(jié)論 PAGEREF _Toc9395194

5、5 h 10 HYPERLINK l _Toc93951946 5.3. 項目目標(biāo)定位。 PAGEREF _Toc93951946 h 10 HYPERLINK l _Toc93951947 6. 發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc93951947 h 10 HYPERLINK l _Toc93951948 6.1. 總體設(shè)想 PAGEREF _Toc93951948 h 10 HYPERLINK l _Toc93951949 6.2. 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 PAGEREF _Toc93951949 h 11 HYPERLINK l _Toc93951950 6.2.1. 完成酒店試營業(yè) PA

6、GEREF _Toc93951950 h 11 HYPERLINK l _Toc93951951 6.2.2. 通過三星級認(rèn)定、并成為本知名酒店之一 PAGEREF _Toc93951951 h 11 HYPERLINK l _Toc93951952 6.2.3. 實施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益 PAGEREF _Toc93951952 h 12 HYPERLINK l _Toc93951953 7. 市場營銷 PAGEREF _Toc93951953 h 12 HYPERLINK l _Toc93951954 7.1. 目標(biāo)市場 PAGEREF _Toc93951954 h 12 HY

7、PERLINK l _Toc93951955 7.2. 產(chǎn)品與服務(wù) PAGEREF _Toc93951955 h 12 HYPERLINK l _Toc93951956 7.3. 定價 PAGEREF _Toc93951956 h 12 HYPERLINK l _Toc93951957 7.4. 銷售渠道 PAGEREF _Toc93951957 h 13 HYPERLINK l _Toc93951958 7.4.1. 直接渠道 PAGEREF _Toc93951958 h 13 HYPERLINK l _Toc93951959 7.4.2. 間接渠道 PAGEREF _Toc93951959

8、 h 13 HYPERLINK l _Toc93951960 7.5. 公關(guān)宣傳策略 PAGEREF _Toc93951960 h 13 HYPERLINK l _Toc93951961 7.6. 銷售激勵制度 PAGEREF _Toc93951961 h 15 HYPERLINK l _Toc93951962 8. 營運(yùn)和管理 PAGEREF _Toc93951962 h 15 HYPERLINK l _Toc93951963 8.1. 基本業(yè)務(wù)流程 PAGEREF _Toc93951963 h 15 HYPERLINK l _Toc93951965 8.3. 人員配備 PAGEREF _T

9、oc93951965 h 17 HYPERLINK l _Toc93951966 8.4. 管理團(tuán)隊 PAGEREF _Toc93951966 h 17 HYPERLINK l _Toc93951968 9. 投資與財務(wù)評價 PAGEREF _Toc93951968 h 17 HYPERLINK l _Toc93951969 9.1. 項目實施計劃進(jìn)度 PAGEREF _Toc93951969 h 17 HYPERLINK l _Toc93951970 9.2. 投資估算 PAGEREF _Toc93951970 h 18 HYPERLINK l _Toc93951971 9.3. 收入、成本

10、費(fèi)用及利潤預(yù)測 PAGEREF _Toc93951971 h 18 HYPERLINK l _Toc93951972 9.3.1. 住宿收入預(yù)測 PAGEREF _Toc93951972 h 18 HYPERLINK l _Toc93952007 11. 融資計劃 PAGEREF _Toc93952007 h 19 HYPERLINK l _Toc93952008 11.1. 融資資金金額、方式與用途 PAGEREF _Toc93952008 h 19 HYPERLINK l _Toc93952009 11.1.1. 融資金額 PAGEREF _Toc93952009 h 19 HYPERLI

11、NK l _Toc93952010 11.1.2. 融資方式 PAGEREF _Toc93952010 h 19 HYPERLINK l _Toc93952011 11.1.3. 融資資金用途 PAGEREF _Toc93952011 h 20 HYPERLINK l _Toc93952013 12. 結(jié)論 PAGEREF _Toc93952013 h 201. 摘要1.1. 項目公司漢庭商務(wù)酒店（管理責(zé)任公司）是本商業(yè)計劃書建議設(shè)立的公司，它將由公司取得對荊州市地區(qū)新的酒店大樓15年的經(jīng)營權(quán)，漢庭商務(wù)酒店將對新酒店大樓按照三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過自營住宿、取得收入并實現(xiàn)利

12、潤。酒店上下樓總面積2850，各類客房86間，大堂150。酒店將按照三星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售推廣，并力爭成為本市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的三星級商務(wù)酒店。我國和荊州市地區(qū)旅游市場近十年將保持年均10以上的增長，而我國酒店業(yè)在2001年左右已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時機(jī)。本項目漢庭酒店地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全、年經(jīng)營承包費(fèi)用低廉，酒店周圍同檔次酒店少，具備良好的經(jīng)營和盈利條件。計劃吸收外部融資，盡快使XX酒店投入試營業(yè)，迅速形成住宿

13、、餐飲服務(wù)能力，成為本酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的酒店，給投資者以良好的回報。1.2. 市場營銷XX商務(wù)酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標(biāo)市場為參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來本地旅游的人員。 XX商務(wù)酒店計劃客房價格如下表所示。項目備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季1601801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011來年4月年均價格1903551202951.3. 營運(yùn)與管理酒店將自公司及面向社會選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照飯店星級的劃分與評定按照不低于三星級酒店的要求進(jìn)行酒店各項服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級

14、標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。也將建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。2. 項目規(guī)劃2.1.1. 酒店大堂 酒店大堂，面積150平方米，具有設(shè)施完備、功能齊全的特點。2.1.2. 客房客房分布于9-14層,共6層,面積共有2850平方米，共有客房86間，其中：商務(wù)套房10套，豪華標(biāo)準(zhǔn)間20間。有普通標(biāo)準(zhǔn)間36間，套間30間，共86間客房?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。3. 本市

15、環(huán)境評估3.1. 區(qū)位優(yōu)勢. 自然情況本市是一座美麗的內(nèi)陸城市，本市總面積12000平方公里，城市規(guī)劃控制面積1600平方公里，下轄7區(qū)一縣，總?cè)丝?08.2萬人，市區(qū)人口占83.5，另有流動人口約120萬。 是荊州地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，也是我省開放的主要門戶和對外經(jīng)濟(jì)文化交流的窗口之一。其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有大城市、小郊區(qū)的特點，第三產(chǎn)業(yè)比重大，服務(wù)功能強(qiáng)。本地區(qū)科研院所、高等院校和其他各類學(xué)校集中，人才相對較多，是荊州地區(qū)的科研、文化、廣播、電視、新聞中心。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時，本市的生態(tài)環(huán)境也得到了保護(hù)，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ΑＳ?000年獲得了全國優(yōu)秀旅游城市（地級市）榮譽(yù)。4. 酒店行

16、業(yè)概況4.1. 酒店業(yè)概況. 我國星級酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布隨著我國對外開放經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)得到了迅速的發(fā)展，作為旅游服務(wù)業(yè)的重要組成部分酒店業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，我國快捷商務(wù)酒店數(shù)量和客房數(shù)量自2002年至2014年一直保持著超過10的增長率，至2014年我國商務(wù)快捷飯店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到7358家，客房數(shù)量達(dá)接近90萬間，我國近年來星級酒店的數(shù)量變化情況見圖4.1所示。從酒店的地區(qū)分布上，四星、五星高星級酒店酒店集中分布在北京、上海、廣東、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)， 在其他地區(qū)，則均以二星、三星酒店為主。20014年我國星級酒店的地區(qū)分布將表4.1所示。從星級酒店的比例來看，五星、四

17、星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的9，三星級酒店約占酒店總數(shù)量的32，一星、二星中低檔酒店約占酒店的60；而從酒店客房比重來看，而商務(wù)快捷酒店的客房比重高達(dá)近39。說明在我國酒店市場中，商務(wù)快捷酒店的供給最大。造成商務(wù)快捷酒店與其他酒店經(jīng)營效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因商務(wù)快捷酒店管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、具有國際銷售網(wǎng)絡(luò)的支持等因素外，很重要的一個原因是商務(wù)快捷酒店國有成份較少、市場化程度高. 4.2. 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點4.2.2. 對經(jīng)營管理的要求高商務(wù)快捷酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵、市場分析和市場營銷等

18、多個方面建立比較成功的管理模式，由于商務(wù)快捷酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對星級酒店的經(jīng)營管理提出了較高的要求。4.3. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢4.3.2. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測酒店的建造由于受到經(jīng)濟(jì)形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營業(yè)的時間也較長，因此很難確定酒店開始營業(yè)時市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時間對某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國星級酒店數(shù)量自20002015年一直保持15以上的增長速度，使得酒店行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在1998年2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)

19、我們前面對酒店行業(yè)景氣度的分析，我國酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。根據(jù)國際著名咨詢公司德勤公司對2015年18月中國酒店業(yè)的調(diào)查測評，我國酒店業(yè)在2015年18月的入住率、平均房間收入這二個酒店業(yè)重要營運(yùn)指標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。表4.4 20105年18月中國酒店業(yè)表現(xiàn)入住率平均房間收入至2015年8月(%)相對2014年變化(%)相對2013年變化(%)至2015年8月(元)相對2014年變化(%)相對2013年變化(%)中國所有酒店73.74155676720中國主要城市7649

20、46817618中國次要城市702993524021中國地域性城市68.52663714237資料來源：德勤“酒店業(yè)評測調(diào)查”我國酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較??；同時，中西部星級酒店的房價也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場對中西部地區(qū)星級酒店的需求將進(jìn)一步增長，酒店出租率和酒店價格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會以高于全國平均水平的速度增長。 5. 市場、競爭和項目定位5.1.2. 本酒店基本情況目前本市擁有酒店28家，而作為本地區(qū)的商務(wù)快捷酒店市場卻還處于空白,本酒店位于荊州火車站,及荊

21、州機(jī)場,地理位置占據(jù)優(yōu)勢本商務(wù)快捷酒店的客人可為途經(jīng)本市,及到本市出差的商務(wù)人士之首選,本市國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會議為主要目的。從國內(nèi)旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達(dá)列車，如山西、甘肅、四川、河南等?。唤?jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等??；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、華北地區(qū)多。. 本酒店價格和出租率本商務(wù)快捷酒店的價格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù)季節(jié)的情況，在考慮團(tuán)隊客人折扣因素后，本商務(wù)快捷酒店標(biāo)準(zhǔn)間實際價格旺季約在240元間左右，平季約在

22、200元間左右，淡季約在160間左右，全年平均價格約在200元間左右。由于統(tǒng)計方面的原因，本星級酒店的入住率尚無準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)與本同為荊州地區(qū)主要城市的2014年統(tǒng)計公報，荊州市2014年酒店出租率達(dá)到了85，說明荊州地區(qū)酒店的出租率在近年來有了顯著提高。根據(jù)本酒店業(yè)人士估計，本酒店出租率應(yīng)在80%-85%左右，其中在11,12,1三個月旺季酒店出租率在95左右，在5、6、10三個月平季中酒店出租率約在75左右，在2-4月三個月淡季中出租率約在50左右。5.2. 競爭分析5.2.1. 競爭對手基本情況由于同星級酒店的客源基本不相同，因此，本每一家星級酒店都不將是漢庭商務(wù)酒店的競爭對手，同漢庭

23、商務(wù)酒店與火車站,飛機(jī)場距離較近，價格實惠,客房入住數(shù)量將比星級酒店的入住率由著顯著的提高5.2.2. SWOT分析優(yōu)勢有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。漢庭商務(wù)酒店，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的

24、需要，其對酒店經(jīng)營的15年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入低廉的租金,部分家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營運(yùn)，這成為漢庭酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢。具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢漢庭酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的酒店不多，且漢庭酒店位于本市計劃投資數(shù)十億元的機(jī)場及火車站，如火車站已如期建成,已投入使用,機(jī)場也開始建設(shè)之中，則入住漢庭酒店的客人將能夠快

25、速及便捷的通往機(jī)場與火車站，將有助于提高本酒店的知名度、入住率和酒店房間價格。本酒店還擁有100余個停車位，這在其它酒店是絕無僅有的，能夠為酒店入住客人提供便利的停車服務(wù)，更能夠為住客提供便利的條件。優(yōu)勢1.漢庭酒店有著豐富的管理經(jīng)驗2.酒店品牌知名度漢庭酒店作為國內(nèi)知名的商務(wù)快捷酒店，是商務(wù)快捷酒店市場的引領(lǐng)者，酒店有著十分成熟品牌知名度，不需要再重新建立品牌。我國酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價等指標(biāo)分析，我國酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期（初期），目前正是進(jìn)

26、入酒店業(yè)的良好時機(jī)。荊州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國家江漢地區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展和實施，荊州地區(qū)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，這些都會提供大量的商業(yè)機(jī)會，增加荊州地區(qū)的商務(wù)、會議游客數(shù)量，將為荊州地區(qū)酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。5.2.3. 競爭分析結(jié)論根據(jù)項目的優(yōu)勢、機(jī)會的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機(jī)會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實施本酒店項目，使本酒店能夠在2016年荊州地區(qū)旅游旺季到來之前正式投入運(yùn)營。5.3. 項目目標(biāo)定位。根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于三星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂設(shè)

27、施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來荊旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會議酒店。本市星級酒店由于房價高，以國內(nèi)客戶為主要服務(wù)對象的一、二、三星級檔次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場前景較好；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到本，而項目價位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。對于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過加強(qiáng)管理和服務(wù)，本酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬

28、件的星級標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。6. 發(fā)展規(guī)劃6.1. 總體設(shè)想以取得每年租賃權(quán)費(fèi)用較低的本酒店15年經(jīng)營權(quán)為契機(jī)，對酒店按照三星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭取在2016年荊州地區(qū)春節(jié)旺季開始之前酒店能夠試營業(yè)，以合理的價格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競爭優(yōu)勢，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場宣傳手段為服務(wù)，在23年成為本市知名商務(wù)快捷酒店。在酒店運(yùn)行23年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，實施改造工程，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，取得更大的收益。6.2. 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想. 完成酒店試營業(yè)本階

29、段目標(biāo)本階段需要實現(xiàn)的目標(biāo)：及時選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的設(shè)備購置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善酒店管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開始前快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。工作重點積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營運(yùn)狀態(tài)。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。第一階段計劃在35個月內(nèi)完成。. 通過本市市場認(rèn)定、并成為本知名酒店之一本階段目標(biāo)通過本市市場認(rèn)定，并在酒店入住率、客戶美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占據(jù)本酒店的領(lǐng)先地位，

30、成為本知名商務(wù)快捷酒店之一。工作重點加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。加強(qiáng)銷售隊伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第二階段計劃在23年內(nèi)實現(xiàn)。. 實施改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益本階段目標(biāo)本階段需要實現(xiàn)的目標(biāo)：通過實施改造工程，提高房間檔次和房間價格，通過現(xiàn)代老板俱樂部的建設(shè)，提高酒店的整體檔次和知名度，進(jìn)一步大幅提高酒店的經(jīng)濟(jì)效益。工作重點做好改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競爭優(yōu)勢。第三階段計劃在3年后開始。7. 市場營銷7.1. 目標(biāo)市場參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來荊的人員。具體可分為如下層次：

31、團(tuán)隊散客公務(wù)、商務(wù)客人7.2. 產(chǎn)品與服務(wù)主要提供住宿服務(wù)。7.3. 定價定價采用競爭定價法，根據(jù)競爭對手（本商務(wù)快捷酒店）的價格策略進(jìn)行定價。房價參照本市商務(wù)快捷酒店的平均中位價格確定， 2015年計劃價格如表7.1所示。表7.1 2005年計劃房價表（單位：人民幣元）項目備注標(biāo)準(zhǔn)間套間豪華標(biāo)準(zhǔn)間豪華套間旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011來年4月年均價格190355120295上表為酒店房間計劃實際價格， 7.4. 銷售渠道. 直接渠道通過酒店銷售部與存在消費(fèi)意向的單位和個人通過簽訂消費(fèi)協(xié)議、會員卡等方式自行銷售

32、住宿、餐飲、會議服務(wù)。通過與旅行社合作，銷售團(tuán)隊客人住宿、餐飲服務(wù)。通過與會議會展展覽公司合作，銷售團(tuán)隊客人會議、餐飲、住宿服務(wù)。. 間接渠道通過與網(wǎng)絡(luò)訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔商務(wù)公務(wù)散客銷售餐飲住宿服務(wù)。根據(jù)艾瑞市場咨詢公司2015年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報告的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。其中，作為一個傳統(tǒng)的預(yù)訂模式，電話預(yù)訂以37.8居第一位，其次是網(wǎng)上預(yù)訂27.9。另外有15.6%的用戶選擇了直接去賓館訂房。網(wǎng)絡(luò)訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。7.5. 公關(guān)宣傳策略新聞媒體：加強(qiáng)與新聞媒體的合作

33、，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機(jī)策劃一些臨時性的新聞報告宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。交通工具：如飛機(jī)、巴士上的介紹和宣傳。人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。內(nèi)部宣傳：客人進(jìn)店要促成每項消費(fèi)，就必須把每項服務(wù)介紹給他們，需要建立有效的內(nèi)部宣傳網(wǎng)自走進(jìn)酒店的大廳開始，通過總體設(shè)施燈箱和圖片就能了解酒店的基本設(shè)施情況，走進(jìn)電梯，又能進(jìn)一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點介紹的項目外，還將有圖文并茂的服務(wù)指南，除了各項設(shè)施的介紹圖片、計費(fèi)方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時還將有酒

34、店位置圖、各項交通設(shè)施和旅游景點的介紹、相應(yīng)的地方風(fēng)土人情等。7.6. 初步銷售策略. 客房業(yè)務(wù)旅行社客源以客房價格作為杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊。在與XX地區(qū)本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時，在疆外與廣東、北京、上海、江浙各地及國內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭作為指定酒店，其中疆內(nèi)旅行社作為重點，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競爭對手價格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計劃調(diào)度部門及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動。會務(wù)客源以政府各職能部門、疆內(nèi)外商務(wù)及會議公司作為主要銷售對象。與本各機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會議公司建立合作關(guān)

35、系，同時策劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類學(xué)術(shù)研討會、培訓(xùn)班會議和事業(yè)單位的會議。散客客源散客客源市場的開發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。在開拓散客市場的目標(biāo)上，重點是江浙、廣東、北京、上海等地。具體計劃采用如下銷售方式：與國內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷售的代理商，爭取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來烏散客；加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭取成為其接待外地客人的訂點酒店；針對散客，實行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店入住，可同時享受不同程度的優(yōu)惠，并結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計多種房間包價套餐；大力發(fā)展長住客戶，針對長住客戶，給予一

36、定的獎勵或優(yōu)惠。7.6.3. 提高回頭率的措施通過促銷，把客人吸引進(jìn)來，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營業(yè)部門高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時也可以采用一些贈送和讓利措施如推行“住房消費(fèi)積分卡”，消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房數(shù)量，享受贈送房，贈送娛樂服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎勵。7.7. 銷售激勵制度酒店將根據(jù)實際情況，制定針對酒店銷售部、前廳、等部門的銷售獎勵制度，保證員工促進(jìn)酒店銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎勵制度，針

37、對出租車司機(jī)的拉客，制定合理的拉客獎勵制度。8. 營運(yùn)和管理8.1. 基本業(yè)務(wù)流程酒店住宿的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺預(yù)訂、前廳接待、總臺接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對、總臺收銀等。8.2. 營運(yùn)管理初步計劃. 服務(wù)項目和基本設(shè)施安排服務(wù)項目安排酒店將設(shè)置與酒店星級及規(guī)模相對應(yīng)的服務(wù)項目：1接待服務(wù)項目，如停車、行李運(yùn)送、問詢、服務(wù)；電話、電傳、電報、圖文傳真服務(wù)；打字、復(fù)印、服務(wù)；租車、訂票、醫(yī)務(wù)及各種會議接待服務(wù)；貴重物品存放服務(wù)等。2客房服務(wù)項目，包括客房服務(wù)及房內(nèi)冷熱水供應(yīng)，電話、電視、叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險柜、擦鞋服務(wù)等。酒店基本設(shè)施安排酒店的基本設(shè)施決定了一個酒店的

38、接待能力和條件，XX商務(wù)酒店計劃安排如下基本設(shè)施：1前臺接待設(shè)施。設(shè)置具有與XX酒店規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總服務(wù)臺（含接待處、問訊處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。2客房接待設(shè)施?？头績?nèi)將配有與酒店星級標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的客用設(shè)施，如寫字臺（或梳妝臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機(jī)掛通國內(nèi)或國際長途電話，可通過寬帶上國

39、際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機(jī)并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房內(nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內(nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。3酒店經(jīng)營保障設(shè)施。包括工程保障設(shè)施，如變、配殿設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應(yīng)設(shè)施，洗衣房及其所需的設(shè)備設(shè)施；安全保障設(shè)施，如對講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運(yùn)行保障設(shè)施 . 建立并實施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)前廳、客房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、前廳接待人員素質(zhì)要求標(biāo)準(zhǔn)、接待前的準(zhǔn)備工作標(biāo)準(zhǔn)、有預(yù)訂散客接待程序標(biāo)準(zhǔn)、?？?/p>

40、和貴賓接待程序標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)隊客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、無預(yù)訂客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、換房和房間變更程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺接待協(xié)調(diào)配合標(biāo)準(zhǔn)、總臺問詢服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、代客溝通與聯(lián)系程序標(biāo)準(zhǔn)、會客與查詢程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺預(yù)訂服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、貴重物品包管服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、電話總機(jī)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、司門行李服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客用衛(wèi)生間衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人住店服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人特別要求服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、特殊情況處理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、夜床服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人投訴衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、行李房管理標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生消毒標(biāo)準(zhǔn)等。（2）安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。.

41、 建立并實施完善的財務(wù)內(nèi)控制度為強(qiáng)化酒店管理，降低酒店運(yùn)營成本，本商務(wù)酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購與付款、銷售與收款、工程項目、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、成本費(fèi)用、籌資、投資等各個環(huán)節(jié)的全方位的財務(wù)內(nèi)控制度。8.4. 人員配備酒店住宿服務(wù)人員計劃前樓按照1：1.4的比例配備服務(wù)人員，旺季約需要120名服務(wù)人員，平季、淡季將適當(dāng)減少人員。酒店后樓服務(wù)人員計劃1：1的比例旺季配備服務(wù)人員62人。酒店餐飲部廚房工作人員計劃配備15人，收銀服務(wù)人員計劃配備30人。其他銷售、職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。8.5. 管理團(tuán)隊酒店的管理團(tuán)隊部分來自于漢庭酒店管理團(tuán)隊，部分外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗的人員。具體高級管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。9. 投資與財務(wù)評價9.1. 項目實施計劃進(jìn)度目前項目的裝修內(nèi)部的消防設(shè)施已經(jīng)配備，計劃項目在2016年35月完成裝修，開始試營業(yè)。9.2. 投資估算根據(jù)商務(wù)快捷酒店的定位，酒店將按照三星級標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項目投資為600萬元，前期租金約為60萬元左右（每年租金12萬元，甲方要求預(yù)交5年租金），裝修金額約為500萬元