淺析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施4400字

1、淺析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施4400字 摘要:房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、投資額宏大、追求高收益,且需要大量的融資貸款,面臨一定高風(fēng)險(xiǎn),如何防范和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型,客觀(guān)詳細(xì)地分析了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因,提出了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略和措施。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范策略和措施隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速開(kāi)展,全國(guó)各地出現(xiàn)了“房地產(chǎn)過(guò)熱、“房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有:償債風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等,這些風(fēng)險(xiǎn)都與企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)親密相關(guān),目前因受?chē)?guó)內(nèi)宏觀(guān)政策調(diào)控和國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)承受著宏大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的

2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范已迫在眉睫。一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一種經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象,任何企業(yè)都客觀(guān)地存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),已成為現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理論的核心內(nèi)容。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)財(cái)務(wù)構(gòu)造不合理、融資不當(dāng)而使公司可能喪失償債才能,并導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分,狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來(lái)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種因素而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的生存、盈利及開(kāi)展等方面的重大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、投資額宏大、追求高收益,且需要融資貸款,通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿融資,必然要面臨高風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格大幅變

3、動(dòng),開(kāi)發(fā)建立本錢(qián)或者市場(chǎng)吸納才能發(fā)生變化時(shí),都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益產(chǎn)生宏大的影響,因此,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)(一)償債風(fēng)險(xiǎn)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè),注冊(cè)資本的最低限額為1000萬(wàn)元,相對(duì)于工程投資總額而言,自有資本金比例相當(dāng)?shù)?且工程開(kāi)發(fā)資金大局部來(lái)源于銀行貸款。據(jù)調(diào)查,我國(guó)房企的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75.7%以上,遠(yuǎn)高于60%的戒備線(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多依賴(lài)銀行貸款,利息負(fù)擔(dān)沉重,銷(xiāo)售資金周轉(zhuǎn)速度慢時(shí),銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)具有很大的不確定性,因此,房地產(chǎn)企業(yè)不能支付到期銀行借款本息的概率相當(dāng)大,必將面臨無(wú)力歸還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段主要存在以下幾

4、種現(xiàn)象:(1)現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策,使房企出現(xiàn)明顯資金缺口近年來(lái),因房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性上漲,中央出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策,如房地產(chǎn)財(cái)政政策、貨幣政策和稅收政策,尤其是今年,國(guó)家稅務(wù)總局下文明確規(guī)定將加大清稅力度,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨補(bǔ)交以前年度的稅款,故房企資金缺口明顯。(2)資金鏈緊繃,轉(zhuǎn)讓土地、工程現(xiàn)象日益突出2022年下半年以來(lái),受房地產(chǎn)政策調(diào)控影響,購(gòu)房者都持幣觀(guān)望,房地產(chǎn)企業(yè)在建工程資金緊張,利息負(fù)擔(dān)日益加重,開(kāi)發(fā)商對(duì)將來(lái)市場(chǎng)信心缺乏,土地工程轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢(shì)比擬明顯。如上海、重慶,北京等多省份的上市公司不同程度地出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓土地、工程的現(xiàn)象。這一跡象說(shuō)明房企的資金已非常緊張,隱藏著宏大財(cái)務(wù)

5、風(fēng)險(xiǎn)。(3)土地市場(chǎng)流拍、保證金被沒(méi)收現(xiàn)象增多2022年以來(lái),在北京、廣州、上海等地多個(gè)地塊流標(biāo),流拍的主要原因就是資金緊張。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金只能支付地價(jià)款,在后續(xù)工程開(kāi)發(fā)建立資金沒(méi)有保障的情況下,不敢輕易拿地。(二)利率風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加強(qiáng),大宗商品價(jià)格上漲,加上通貨膨脹預(yù)期,利率上調(diào)成為必然,利率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大,貸款利率的上調(diào)必然增加資金本錢(qián),抵減工程預(yù)期收益,同時(shí)按揭貸款購(gòu)房者本錢(qián)上升,使購(gòu)房者持幣觀(guān)望,資金不能形成良性循環(huán),進(jìn)而產(chǎn)生極大的本錢(qián)壓力財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(三)籌資風(fēng)險(xiǎn)貨幣政策持續(xù)緊縮,資本市場(chǎng)融資渠道嚴(yán)格,籌資風(fēng)險(xiǎn)加大。上市房地產(chǎn)企業(yè),可通過(guò)資本市場(chǎng)融資,以

6、實(shí)現(xiàn)工程滾動(dòng)開(kāi)發(fā),降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而一些大型房地產(chǎn)集團(tuán),以母公司、控股公司名義,采用擔(dān)保保證形式獲得工程貸款,但一旦“資金鏈中的一環(huán)斷裂,籌資風(fēng)險(xiǎn)將成倍放大,形成多米諾骨牌效應(yīng),從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命威脅?？梢?jiàn),房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)能否被盡早識(shí)別、發(fā)現(xiàn),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的安康、可持續(xù)良性開(kāi)展具有重大意義。(四)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資額大、投資期長(zhǎng)的特點(diǎn),產(chǎn)生特有的投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)主要是根據(jù)工程的報(bào)酬率來(lái)確定,假設(shè)工程利潤(rùn)率大于負(fù)債利率,那么風(fēng)險(xiǎn)較小。反之,投資風(fēng)險(xiǎn)較大。投資風(fēng)險(xiǎn)可以根據(jù)工程的期望報(bào)酬率和期望值標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)衡量,投資過(guò)程中,可以把多個(gè)方案進(jìn)展比擬,選取其中期望報(bào)酬率較大、同時(shí)方差較小的投資工

7、程。三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成,有外部環(huán)境等客觀(guān)原因,也有企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄等諸多內(nèi)部管理原因。因此需要客觀(guān)地分析和認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),采取各種措施來(lái)控制和防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。1、客觀(guān)原因經(jīng)濟(jì)全球化步伐加快,財(cái)務(wù)環(huán)境復(fù)雜,外部環(huán)境難以改變。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策,如財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業(yè)自身難以改變的。利率、匯率變動(dòng)的原因。房地產(chǎn)工程一般采用中長(zhǎng)期貸款,利率一般是固定的,如預(yù)期利率下降,按原合同約定的利率程度支付較高的利息,從而加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);如預(yù)期利率上升,雖按原合同約定的利率程度支付較低的利息,但隨著利率的持續(xù)上升,貨幣升值壓力增大,一旦貨幣升值,那么企業(yè)還本負(fù)擔(dān)

8、加重,從而加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。假如采用外幣融資,匯率的不斷變化也必然會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2、財(cái)務(wù)決策缺乏嚴(yán)肅性、科學(xué)性。工程前期準(zhǔn)備工作缺乏,普遍存在經(jīng)歷主義和主觀(guān)個(gè)人決策現(xiàn)象,對(duì)工程的可行性研究與工程評(píng)估不夠全面,缺乏深化細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研和科學(xué)論證,沒(méi)有重視工程開(kāi)發(fā)對(duì)資源環(huán)境、公共環(huán)境的影響,工程預(yù)期利潤(rùn)過(guò)高,由此導(dǎo)致決策失誤經(jīng)常發(fā)生,從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)測(cè)把握不準(zhǔn)、內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系不合理、資金籌集和運(yùn)用不當(dāng)。如營(yíng)銷(xiāo)推廣策略不符合市場(chǎng)規(guī)律、指導(dǎo)者和財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不充分,缺乏資金管理的經(jīng)歷和才能;沒(méi)有對(duì)工程本錢(qián)、資金運(yùn)作、預(yù)期報(bào)酬率做細(xì)致的財(cái)務(wù)分析,缺乏

9、對(duì)整個(gè)工程資金收支預(yù)算;沒(méi)有掌握工程建立特點(diǎn),分不清資金使用的輕重緩急,造成在資金管理上盲目運(yùn)作;沒(méi)有處理好投資、質(zhì)量、進(jìn)度的三統(tǒng)一關(guān)系,導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)束手無(wú)策。4、缺乏現(xiàn)金流管理理念房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),投資金額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),需要特別加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理。國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè),缺乏現(xiàn)金流管理理念,只注重利潤(rùn)總額指標(biāo),不重視現(xiàn)金凈流量,在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下,盲目買(mǎi)地增加土地量,加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度,企業(yè)難以安康、可持續(xù)開(kāi)展。四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略和措施(一)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中,如預(yù)計(jì)某一事項(xiàng)將發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)根據(jù)詳細(xì)情況設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)管理目的,

10、并對(duì)該財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展評(píng)估,并及時(shí)制定應(yīng)對(duì)策略。常用的風(fēng)險(xiǎn)防范策略有:風(fēng)險(xiǎn)躲避、風(fēng)險(xiǎn)降低、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)承受?？芍饕捎蔑L(fēng)險(xiǎn)躲避、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)策略。1、在進(jìn)展工程投資時(shí),首先考慮的是防止風(fēng)險(xiǎn),凡風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失不能由該工程預(yù)計(jì)可能獲得的利潤(rùn)予以抵消時(shí),防止風(fēng)險(xiǎn)是最可靠的簡(jiǎn)單方法。2、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān),是企業(yè)方案借助別人力量,采取業(yè)務(wù)分包、購(gòu)置保險(xiǎn)等方式和適當(dāng)?shù)目刂拼胧?將風(fēng)險(xiǎn)控制在風(fēng)險(xiǎn)承受度之內(nèi)的策略。假如預(yù)計(jì)存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),那么宜采用風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合資、聯(lián)營(yíng)、結(jié)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)形式,假如預(yù)計(jì)存在過(guò)大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),宜采用風(fēng)險(xiǎn)主體轉(zhuǎn)移即出售局部或全部在建開(kāi)發(fā)工程的經(jīng)營(yíng)形式。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 針對(duì)當(dāng)

11、前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)及期形成原因,建議可采取以下詳細(xì)防范措施。1、認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)政策法規(guī),變客觀(guān)不利因素為工程所應(yīng)用指導(dǎo)者要帶頭樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí),財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn),理順內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系,明確各部門(mén)在財(cái)務(wù)管理中的地位、作用和職責(zé),進(jìn)步對(duì)分析風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變才能,進(jìn)步財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理程度。2、增加自有資金,優(yōu)化資本構(gòu)造房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金構(gòu)造,適度負(fù)債經(jīng)營(yíng),進(jìn)步資金使用效益,增強(qiáng)盈利才能和償債才能,確保工程利潤(rùn)率。在確定償債才能后籌集資金,逐步改善資本構(gòu)造,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)新工程時(shí),可以通過(guò)股票融資、債券融資、合作開(kāi)發(fā)等籌資方式,逐步做大做強(qiáng)企業(yè)。3、制定財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度,并加強(qiáng)執(zhí)

12、行力根據(jù)工程實(shí)際情況,制定財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度,不斷的修改和完善,并構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。以工程預(yù)算和資金預(yù)算為根底,在工程預(yù)算方面,應(yīng)對(duì)工程土地本錢(qián)、前期工程費(fèi)用、建筑工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、預(yù)收收入、融資金額等進(jìn)展全面預(yù)算,并嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算,以進(jìn)步投資決策的準(zhǔn)確性,減少失誤。在資金預(yù)算方面,應(yīng)根據(jù)工程建立進(jìn)度,合理及時(shí)安排建立資金,加強(qiáng)預(yù)算管理,實(shí)行定期匯報(bào)制度,堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原那么,定期檢查,發(fā)揮預(yù)算監(jiān)視的財(cái)務(wù)預(yù)警作用。4、分解責(zé)任,加強(qiáng)資金管理房地產(chǎn)企業(yè)在建工程占用了大量的資金,如資金流轉(zhuǎn)不暢,會(huì)加重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,要注重工程資金的管理,制定合

13、理的資金使用、回收方案,將資金管理的責(zé)任分解落實(shí)到各相關(guān)部門(mén)。在財(cái)務(wù)收支上要有嚴(yán)格的內(nèi)控制度,合理安排工程建立資金,加強(qiáng)對(duì)預(yù)收售樓款、首期款、按揭貸款等銷(xiāo)售資金的管理,嚴(yán)格控制費(fèi)用的支出,杜絕超預(yù)算資金支出,進(jìn)步資金的平安性和合理性。5、建立健全內(nèi)控制度,加強(qiáng)開(kāi)發(fā)本錢(qián)費(fèi)用管理根據(jù)本錢(qián)管理、內(nèi)部控制的要求,細(xì)化本錢(qián)核算對(duì)象。建立設(shè)計(jì)階段工程概算,建立階段工程預(yù)算,促使工程決算實(shí)際本錢(qián),接近于工程概算和工程預(yù)算;加強(qiáng)本錢(qián)費(fèi)用控制,完善本錢(qián)費(fèi)用分析,通過(guò)各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制點(diǎn)的管理,到達(dá)本錢(qián)費(fèi)用管理目的?？傊?房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀(guān)存在的,在不同的歷史時(shí)期存在不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),且始終處于動(dòng)態(tài)變化之中,伴隨著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而存在。只要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),正視風(fēng)險(xiǎn),認(rèn)真分析,積極采取正確有效的防范措施,風(fēng)險(xiǎn)可以得到控制與降低,有利于企業(yè)的可持續(xù)安康開(kāi)展。參考文獻(xiàn):1姚杰.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理J.商場(chǎng)現(xiàn)