中關(guān)村科技園區(qū)土地開發(fā)建設(shè)的瓶頸分析與建議

1、中關(guān)村科技園區(qū)土地開發(fā)建設(shè)的瓶頸分析與建議-以S園為例千島愚夫刖言為有效開展園區(qū)土地開發(fā)工作，在總結(jié)前期土地開發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我 大膽剖析自己，深刻反思過去，認(rèn)真研究有關(guān)問題，取得了一些階段性的成果。 下面，我從項(xiàng)目基本情況、瓶頸分析和若干建議三個(gè)方面，就當(dāng)前S園區(qū)土地開 發(fā)建設(shè)工作進(jìn)行闡述。一、基本情況1、園區(qū)概況S園前身為BDC高科技園區(qū)，2006年1月加入中關(guān)村科技園區(qū)，2006年8月 管委會正式掛牌，成為中關(guān)村科技園區(qū)其中一個(gè)分園。園區(qū)總面積3.45平方公 里，分為三個(gè)區(qū)域：北I區(qū)0.636平方公里、北II區(qū)0.913平方公里、南區(qū)1.892 平方公里。2007年3月，S園管委會與

2、區(qū)科委（知識產(chǎn)權(quán)局）合署辦公,創(chuàng)新園 區(qū)管理新模式，園區(qū)進(jìn)入了發(fā)展的快車道。在區(qū)委、區(qū)政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，在各有關(guān)部門的通力合作下，園區(qū)把握機(jī)遇、 迎難而上、奮力拼搏，企業(yè)收入和稅收年均增長近40%，2008年達(dá)205億元和 5.5億元，增長速度居中關(guān)村各分園前列；初步形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體、以 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部樓宇經(jīng)濟(jì)為支柱的產(chǎn)業(yè)格局。園區(qū)先后 被評為“中國十大最具投資價(jià)值科技園區(qū)”和“中國最佳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，并于 2009年初成功通過了 ISO14001:2004環(huán)境管理體系認(rèn)證，成為中關(guān)村園區(qū)一區(qū) 十園中首批通過環(huán)境管理體系認(rèn)證的園區(qū)之一。2、開發(fā)建設(shè)情況S科技園除北

3、II區(qū)大部分區(qū)域已建成外，目前尚有待開發(fā)土地面積275.67公 頃，占到園區(qū)規(guī)劃總面積的79.9%，具體包括北I區(qū)土地一級開發(fā)、北II區(qū)西井 地塊開發(fā)、北II區(qū)135畝地塊開發(fā)、北II區(qū)60畝地塊開發(fā)和南區(qū)規(guī)劃與開發(fā)五 個(gè)項(xiàng)目。具體進(jìn)展情況如下：北I區(qū)土地一級開發(fā)項(xiàng)目：占地805畝（除SRZY公司占地），其中可建設(shè)用 地458畝，用途全部為研發(fā)，規(guī)劃建筑面積為51萬平方米，土地一級開發(fā)成本 預(yù)計(jì)15億元，擬建成國際化的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。2008年3月園區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組第1 次會議決定由園區(qū)平臺公司JSKY公司采用自主開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。在實(shí) 際推進(jìn)過程中，考慮到JSKY公司人員緊缺，經(jīng)驗(yàn)不足，又進(jìn)

4、一步借力于JDZX 公司推動控規(guī)調(diào)整和前期手續(xù)辦理，同時(shí)充分發(fā)揮全區(qū)各職能部門的作用。在園 區(qū)管委會、規(guī)劃分局和JDZX公司的共同努力下，順利完成了北一區(qū)控規(guī)調(diào)整論 證報(bào)告和市政工程規(guī)劃意見，但是在辦理交通影響評價(jià)審查意見過程中，交通部 門認(rèn)為北一區(qū)目前的路網(wǎng)現(xiàn)狀不能支持現(xiàn)有建筑規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，JDZX公司深 感協(xié)調(diào)難度相當(dāng)大。為此，園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)決定另行委托具有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)實(shí)力 的DX公司協(xié)助進(jìn)行控規(guī)調(diào)整、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等土地一級開 發(fā)手續(xù)，其中重點(diǎn)是控規(guī)調(diào)整工作。目前，北一區(qū)的控規(guī)調(diào)整已順利通過了市規(guī) 劃委的中心城控規(guī)動態(tài)維護(hù)會，正在公示當(dāng)中。與此同時(shí)，北一區(qū)的地塊招工作

5、也大步推進(jìn)。通過與入駐企業(yè)簽訂土地使用意向書，提前啟動二級招商，將 DXT、JDWL、QHCT、HYNY等20多家意向企業(yè)留在園區(qū)。與此同時(shí)，還與DMJT、 SDCM等知名大型企業(yè)進(jìn)行了北一區(qū)土地合作洽談。北II區(qū)西井地塊開發(fā)項(xiàng)目：位于北II區(qū)東南角，占地151畝，現(xiàn)規(guī)劃建筑總 面積為30.38萬平方米，擬建設(shè)集知識產(chǎn)權(quán)交易、投融資、商業(yè)物流、綜合服務(wù) 等全方位服務(wù)于一體的專業(yè)科技服務(wù)園。該地塊經(jīng)2008年第2次園區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo) 小組會確定采取協(xié)議型合作開發(fā)模式，并先后與XSJ地產(chǎn)、JRJ地產(chǎn)、SX公司等 進(jìn)行了對接、溝通和項(xiàng)目論證。最終，受世界金融危機(jī)對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)造成的沖 擊影響，西地塊開發(fā)項(xiàng)

6、目遇阻。2009年初，為解決西井地塊開發(fā)項(xiàng)目遇到的資 金瓶頸，一方面爭取利用北京市政府新增的1000億元土地儲備資金，另一方面 不斷接觸有意向的帶資開發(fā)商。目前，西井地塊已經(jīng)S區(qū)政府同意納入政府土地 儲備，進(jìn)行土地一級開發(fā)工作，并已完成實(shí)施方案的編制，準(zhǔn)備上市國土局組織 的土地聯(lián)審會。待聯(lián)審會后，將迅速啟動立項(xiàng)，力爭年底啟動征地拆遷。北II區(qū)135畝地塊開發(fā)項(xiàng)目：原為北方微電子基地八英寸芯片項(xiàng)目建設(shè)用地， 閑置達(dá)7年之久。2007年9月，該項(xiàng)目啟動并通過市場公開競爭確定了 D公司 為合作開發(fā)主體，D公司與園區(qū)平臺公司按比例進(jìn)行面積分成。但是，該項(xiàng)目涉 及歷史遺留問題眾多，特別是項(xiàng)目北側(cè)7千多平

7、米的違章建筑拆除，難度極大。 為了盡快啟動項(xiàng)目建設(shè)，經(jīng)園區(qū)管委會協(xié)調(diào)，區(qū)委、區(qū)政府倒排了工期，召集 06環(huán)境辦和城管等15部門分領(lǐng)任務(wù)，最終出動300多名執(zhí)法隊(duì)員將各項(xiàng)遺留問 題全部解決，從而為項(xiàng)目的開工建設(shè)創(chuàng)造了極為有利的條件。在圓滿解決各種歷 史遺留問題后，2008年4月底正式開工建設(shè)，年底中區(qū)實(shí)現(xiàn)了結(jié)構(gòu)封頂。然而， 該項(xiàng)目在辦理土地協(xié)議出讓手續(xù)過程中出現(xiàn)了問題，集中表現(xiàn)在作為合作方的D 公司在政策上不允許辦理協(xié)議出讓。目前，該項(xiàng)目正依法履行上市交易手續(xù)。北II區(qū)60畝地塊項(xiàng)目：該地塊涉及SN公司廠房問題，爭議較大。經(jīng)過與SN 公司大股東的艱難協(xié)調(diào)，大股東方同意區(qū)政府提出的有關(guān)要求。200

8、8年6月底， 為加快推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，園區(qū)管委會召開了專家評審會，確定了 JB集團(tuán)作為 合作開發(fā)主體。2008年8月，雙方簽定了各種合作協(xié)議，并積極進(jìn)行控規(guī)調(diào)整和 實(shí)施地上物拆除補(bǔ)償工作。但是，在此過程中，SN公司大股東S公司股權(quán)發(fā)生 變更，地塊內(nèi)的舊廠房談判復(fù)雜化。目前，地上物補(bǔ)償談判和地塊控規(guī)調(diào)整工作 正在積極推進(jìn)。南區(qū)規(guī)劃與開發(fā)項(xiàng)目：南區(qū)緊鄰S路，占地2838畝（合189公頃），現(xiàn)規(guī)劃 用途為研發(fā)、工業(yè)和商業(yè)金融三種，規(guī)劃建筑總面積為338萬平方米，將打造“中 國創(chuàng)意谷”。由于歷史的原因，項(xiàng)目范圍內(nèi)ST廠區(qū)占地1313畝（合87.52公頃）， 占到園區(qū)的近一半面積。為了科學(xué)、高效、合理地

9、利用好南區(qū)土地，必須先行作 好規(guī)劃。為此，南區(qū)概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)工作先行啟動，并推動相應(yīng)控規(guī)調(diào)整。2008 年3月7日，區(qū)政府與S公司專題協(xié)調(diào)會確定了 “政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃”的總思 路，同年7月4日，舉行了南區(qū)規(guī)劃工作啟動儀式，提出了 “做一流規(guī)劃，建一 流園區(qū)”的總目標(biāo)。隨后，通過中國日報(bào)（英文）、中國建設(shè)招標(biāo)網(wǎng)等媒體向社 會發(fā)布了國際招標(biāo)公告，共有29家國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提交申請。之后， 通過組織專家資格預(yù)審確定了 WH公司、BC公司、YSY公司等6家設(shè)計(jì)單位參與 方案投標(biāo)，在進(jìn)行調(diào)研、答疑會、現(xiàn)場踏勘和方案設(shè)計(jì)之后，2008年10月8日 南區(qū)概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案開標(biāo)及評標(biāo)會最終確定了 BC

10、公司中標(biāo)。同年10月25 日，南區(qū)規(guī)劃工作匯報(bào)受到區(qū)領(lǐng)導(dǎo)肯定，并確定了南區(qū)規(guī)劃工作下一步的思路和 操作方式，即遵循“以南區(qū)統(tǒng)一概規(guī)為指導(dǎo)，按項(xiàng)目分地塊調(diào)整”，實(shí)現(xiàn)“園區(qū) 統(tǒng)概規(guī)，概規(guī)促招商，招商選主體，主體推項(xiàng)目，項(xiàng)目調(diào)控規(guī)”。根據(jù)這一思路， 2008年10月27日南區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)頒獎(jiǎng)暨深化合同簽字儀式舉行，園區(qū)與中 標(biāo)單位簽訂了概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)深化服務(wù)合同，開始方案深化。目前，深化方 案已到十稿，南區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、功能布局和用地性質(zhì)、建筑規(guī)模等都已基本確定， 正準(zhǔn)備進(jìn)行方案的專家論證及政府匯報(bào)。待時(shí)機(jī)成熟，將進(jìn)行南區(qū)的控制性詳細(xì) 規(guī)劃調(diào)整，并研究開發(fā)問題。3、體制與機(jī)制情況一是組建了開發(fā)建設(shè)隊(duì)伍

11、與平臺公司。S園成立之初，土地開發(fā)專業(yè)人員僅有 1名，組建一支富有戰(zhàn)斗力的開發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)成為當(dāng)務(wù)之急。S園管委會利用最短 的時(shí)間，果斷決策，拿出僅有的幾個(gè)編制，從社會上公開招聘或調(diào)入了具有多年 土地開發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)的專職人員若干名，從而為園區(qū)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)儲備了最基本的 人力資源。同時(shí)，為方便園區(qū)充分利用外部資源，參與市場行為，園區(qū)開發(fā)建設(shè) 平臺公司的成立是一種必然選擇。為此，經(jīng)請示區(qū)政府，在科委園區(qū)合署辦公的 五個(gè)月后，作為園區(qū)開發(fā)建設(shè)平臺公司的JSKY公司注冊成立，并完成了資質(zhì)認(rèn) 定。JSKY公司隨后便取得了區(qū)政府在園區(qū)范圍內(nèi)的土地開發(fā)建設(shè)授權(quán)。2008年 6月，JSKY公司從園區(qū)管委會規(guī)劃建設(shè)部

12、門剝離，結(jié)束了與機(jī)關(guān)一體化辦公的階 段，走上了實(shí)體化發(fā)展的征程。二是建立了各地塊開發(fā)的決策體系。按照規(guī)劃先行、創(chuàng)新引領(lǐng)、整合資源、 后發(fā)制勝的總體工作方針，形成了 “專家咨詢、專題研究、民主監(jiān)督、科學(xué)決策” 四項(xiàng)工作機(jī)制，選取高端產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有實(shí)力的企業(yè)作為開發(fā)主體或開發(fā)合作伙伴， 注重產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，慎重遴選“高附加值”土地項(xiàng)目。針對各開發(fā)地塊的不同特點(diǎn)， 制定了相應(yīng)的開發(fā)模式與推進(jìn)策略。如北I區(qū)，根據(jù)策劃機(jī)構(gòu)的策劃成果，通過 主任辦公會、園區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組會、區(qū)政府常務(wù)會、區(qū)委常委會確立了北1區(qū)采 用政府自主開發(fā)的土地一級開發(fā)模式；135畝和60畝兩地塊也通過主任辦公會、 園區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組會等多層次

13、決策形式確定了的“面積分成”合作開發(fā)模式，并 多次通過區(qū)政府專題工作協(xié)調(diào)會、園區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組會等解決地塊遺留問題；西 井地塊也通過這一決策體系確定了相應(yīng)的土地開發(fā)模式。二、瓶頸分析1、面臨的困難與問題一是前期手續(xù)繁雜。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的破土動工，前期需要大量的審批手續(xù)做 支撐，概括起來呈現(xiàn)出審批環(huán)節(jié)多，涉及部門多，牽扯主體多，要求資料多的“四 多”特點(diǎn)。正是這些特點(diǎn)，導(dǎo)致了前期手續(xù)辦理周期難以預(yù)測，具有很強(qiáng)的不確 定性。比如項(xiàng)目立項(xiàng)就涉及申請報(bào)告編制、環(huán)境影響評價(jià)審批、交通影響評價(jià)審 批、道路規(guī)劃方案編制（定線）、規(guī)劃意見函復(fù)等10余項(xiàng)具體工作，要征求市、 區(qū)兩級國土、規(guī)劃、環(huán)保等20多個(gè)政府部門

14、的意見，且關(guān)鍵環(huán)節(jié)需上市長辦公 會及國土聯(lián)審會研究。正是因?yàn)橛羞@些影響因素，有的城市如石家莊市出臺新政 以改善投資環(huán)境：一方面把房地產(chǎn)項(xiàng)目需要的審批公章由現(xiàn)有的166個(gè)壓縮到 24個(gè)，從根本上解決審批環(huán)節(jié)過多的問題；另一方面把房地產(chǎn)項(xiàng)目從取得土地 使用權(quán)到項(xiàng)目開工的審批時(shí)間，由去年60個(gè)工作日壓縮到7個(gè)工作日。但是， 這些改革措施在北京市目前還未有所突破。二是決策程序復(fù)雜漫長。目前，園區(qū)的土地開發(fā)重大事項(xiàng)遵循提出、分析、 解決問題的規(guī)律，其決策程序基本為：業(yè)務(wù)科室一主管主任一主任一主任辦公會 一主管區(qū)長一區(qū)長一園區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組一區(qū)長辦公會一區(qū)委常委會?？梢姡绦?繁瑣，決策時(shí)間長，與土地開發(fā)實(shí)

15、行市場化運(yùn)作的要求極不協(xié)調(diào)，一定程度上降 低了園區(qū)土地開發(fā)的效率。三是土地開發(fā)資金壓力大。隨著園區(qū)土地開發(fā)建設(shè)工作的全面推進(jìn)，籌集開 發(fā)資金的壓力越來越大，資金能否到位，將直接影響立項(xiàng)及征地拆遷的進(jìn)度。經(jīng) 過與銀行多次溝通，JSKY公司至少要先期投入項(xiàng)目總投資的20%才能獲得銀行貸 款。單就北I區(qū)來說，據(jù)估算需要征地拆遷資金15億元，那么至少需要先期投 入3億元才能獲得銀行貸款，這對于成立時(shí)間短，開發(fā)業(yè)務(wù)剛剛起步，資本積累 很有限的平臺公司來講，無疑是巨大的挑戰(zhàn)?？偨Y(jié)此類自有資金的特點(diǎn)有：一是 資金總體需求量大，單靠園區(qū)自身難以解決；二是資金占用時(shí)間短。四是征地拆遷安置難。一般來說，對被拆遷居

16、民主要實(shí)行拆遷安置和貨幣補(bǔ) 償兩種方式。在目前房價(jià)居高不下，征地拆遷補(bǔ)償水平偏低的情況下，被拆遷戶 往往更愿意選擇安置住房的補(bǔ)償方式。目前園區(qū)開發(fā)建設(shè)涉及拆遷4000余戶， 其中北I區(qū)321戶、北II區(qū)西井地塊93戶、南區(qū)北辛安地塊4024戶，為了不影 響社會穩(wěn)定，保障征地拆遷工作的順利實(shí)施，至少要準(zhǔn)備較高比例的房源，以備 安置之用。但是，作為目前安置用房的兩部分主體定向安置房和保障性住房都存 在一些弊端：一是對購房者的購買條件進(jìn)行嚴(yán)格限制，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)高；二是建房手 續(xù)繁瑣，建設(shè)周期長，具有滯后性;三是大部分房源面對北京市全體被拆遷居民， 具有不確定性。五是對土地開發(fā)工作的認(rèn)識不夠。土地開發(fā)工作

17、不僅專業(yè)性強(qiáng)，而且需要豐富的 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。對于成立僅僅三年的園區(qū)來說，雖然前期已經(jīng)預(yù)計(jì)到開發(fā)工作的艱巨 性，但是與實(shí)際工作中遇到的困難相比，仍顯得估計(jì)不足；雖然已經(jīng)掌握了土地 開發(fā)工作的主要內(nèi)容，但是對土地開發(fā)工作內(nèi)在規(guī)律的認(rèn)識和把握上還顯得十分 不夠。在實(shí)踐中，最常見的表現(xiàn)有：過于輕視對待困難，過于樂觀估計(jì)能力，過 于草率決策，過于盲然冒進(jìn)。這種對土地開發(fā)自身規(guī)律性認(rèn)識不夠的直接后果就 是經(jīng)常在徘徊中反復(fù)決策，導(dǎo)致勞碌而不見成效。2、瓶頸分析一是決策系統(tǒng)障礙:用行政的決策體系決定市場行為。土地開發(fā)是一種市場行 為，具有資金需求大、人員需求大、政策變化快等多重特點(diǎn)。按照政企分開的原 則，土地開發(fā)

18、應(yīng)以市場運(yùn)作為基本形式。但是，作為園區(qū)土地開發(fā)工作，又具有 十分特殊的一面，它需要在市場化運(yùn)作的過程中，貫徹政府在產(chǎn)業(yè)形態(tài)、空間規(guī) 劃、開發(fā)時(shí)序等方面的多種意圖。為此，平衡市場化與政府意圖之間的利益關(guān)系 極為重要，而目前普遍認(rèn)同的就是“政府主導(dǎo)，市場化運(yùn)作”。這里就有一個(gè)問 題，“政府主導(dǎo)”到底主導(dǎo)到什么程度，通過什么方式和手段來實(shí)現(xiàn)？結(jié)合我們 的調(diào)研，當(dāng)前園區(qū)土地開發(fā)工作決策系統(tǒng)有9個(gè)層級，一般的項(xiàng)目問題決策都至 少有8個(gè)層級，這顯然是絕對體現(xiàn)了政府主導(dǎo)，但弱化了市場運(yùn)作。比如說，在 園區(qū)北一區(qū)土地一級開發(fā)工作中，僅開發(fā)模式經(jīng)歷了9個(gè)層級的決策，匯報(bào)稿修 改60余次，費(fèi)時(shí)近3月。除了決策的層

19、級過多以外，在決策系統(tǒng)中還存在信息 嚴(yán)重不對稱。由于處于高層級的決策者獲得的即時(shí)信息未能即時(shí)有效地傳達(dá)到末 級執(zhí)行者，同樣末級執(zhí)行者在工作中獲得的即時(shí)信息又不能即時(shí)有效地傳達(dá)級到 高層級的決策者，在決策過程中往往出現(xiàn)決策的偏差與不科學(xué)。為此，園區(qū)土地 開發(fā)工作的決策體系亟待重新思考。二是開發(fā)資金匱乏:與市場主體合作開發(fā)帶來新問題。開發(fā)資金是從事土地開 發(fā)工作必備的條件，對于單個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施，根據(jù)立項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)主體需有 35%的自有資金才能申報(bào)立項(xiàng)手續(xù)。以S園北一區(qū)為例，預(yù)計(jì)土地一級開發(fā)成本 為15億，自有資金需達(dá)5.25億。但是，園區(qū)平臺公司注冊資本金僅1000萬元， 根本達(dá)不到項(xiàng)目啟動的

20、要求。如果是申請銀行貸款，根據(jù)具有較大政策靈活性的 中國銀行所提要求，園區(qū)平臺公司必須有項(xiàng)目先期投入20%以上，在S園北一區(qū) 項(xiàng)目也即是3億，這也是無法實(shí)現(xiàn)的。正因?yàn)橛腥谫Y的這些實(shí)際困難，又因?yàn)镾 區(qū)財(cái)政無法解決，S園區(qū)土地開發(fā)工作在中關(guān)村管委會的悉心指導(dǎo)下，在S區(qū)國 土分局的大力支持下，大膽地嘗試土地的“面積分成”開發(fā)模式。正是在這一大 背景下，135畝二級開發(fā)項(xiàng)目由市場競爭產(chǎn)生的頤德公司實(shí)施后續(xù)開發(fā)，最終將 以一定面積補(bǔ)償園區(qū)從SX公司繼承所得的一級開發(fā)成本及增值部分；60畝項(xiàng)目 也通過此種形式，與JB集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了合作開發(fā)；北一區(qū)劉娘府項(xiàng)目與北二區(qū)西井 項(xiàng)目，也都在一、二級開發(fā)的探索中，嘗試

21、過采用面積分成的合作開發(fā)模式，以 解決開發(fā)資金的問題。顯然，與房地產(chǎn)企業(yè)或帶產(chǎn)業(yè)的實(shí)力企業(yè)（如JB集團(tuán)） 合作，是一種開發(fā)思路的創(chuàng)新。然而創(chuàng)新往往伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)就意味著代價(jià)。 在這點(diǎn)上，135畝項(xiàng)目就出現(xiàn)了協(xié)議出讓不能辦理的問題，以至于目前仍要進(jìn)行 公開上市走招拍掛程序。因此，在園區(qū)土地開發(fā)工作中，資金匱乏與快干先上發(fā) 生矛盾，從而帶來非常被動的局面。三是拆遷用房不足:單一貨幣補(bǔ)償不能滿足拆遷需求。S園區(qū)已經(jīng)啟動的項(xiàng)目 中，涉及拆遷的有北一區(qū)劉娘府地塊和北二區(qū)西井地塊兩個(gè)項(xiàng)目，共有400多戶。 按照土地開發(fā)中拆遷安置的經(jīng)驗(yàn)，只有多元化的安置方式可供被拆遷戶選擇才能 有效解決拆遷問題，使項(xiàng)目真

22、正快速推進(jìn)。所謂的多元化安置方式，就是靈活采 用拆遷用房、貨幣補(bǔ)償、勞動力安置等方式滿足絕大多數(shù)被拆遷戶的需要，從而 保障其合法利益。然而，目前園區(qū)所有項(xiàng)目仍無法解決拆遷用房的問題，這將嚴(yán) 重制約園區(qū)的土地開發(fā)進(jìn)程。四是認(rèn)知能力缺陷:輕視土地開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致額外成本。土地開發(fā)工作有自身的 規(guī)律性，說到底它是一種市場行為，涉及眾多的利益，同時(shí)又是一種政府職能管 理實(shí)現(xiàn)的過程，涉及眾多部門和單位。為此，園區(qū)土地開發(fā)不能單靠政治動員來 推動，更不能等、靠、要，以一種“誰家的孩子誰抱走”的錯(cuò)誤觀念輕視問題、 貽誤戰(zhàn)機(jī)。例如，在園區(qū)北一區(qū)土地一級開發(fā)過程中，有過前期手續(xù)各部門分工 領(lǐng)走的嘗試，特別是要求區(qū)規(guī)

23、劃部門在1月內(nèi)將控規(guī)指標(biāo)調(diào)到理想狀態(tài)；要求用 1年半左右時(shí)間完成包括調(diào)整控規(guī)在內(nèi)的北一區(qū)全部一級開發(fā)工作。對土地開發(fā) 規(guī)律的領(lǐng)悟不夠，在條件未成熟時(shí)急于從事后續(xù)的工作，用不確定的條件推出更 不確定的結(jié)論，導(dǎo)致了很多后續(xù)工作的頻繁更改或無果而終。三、若干建議1、適當(dāng)放權(quán)與分層決策?？纱_立園區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組會決策園區(qū)重大問題、主管區(qū)長（或區(qū)長）決策項(xiàng) 目重大問題、園區(qū)管委會主任決策一般問題、平臺公司三人小組決策其它問題的 多層次決策體系?？茖W(xué)合理劃分園區(qū)土地開發(fā)事項(xiàng)的性質(zhì)、重要程度、緊急程度， 例如按性質(zhì)可分為開發(fā)思路和模式問題、融資問題、遴選合作伙伴問題、開發(fā)手 續(xù)瓶頸問題等；按重要程度可分為非常重要、重要、一般重要等；按緊急程度可 分為非常緊急、緊急、一般緊急等。在分門別類的基礎(chǔ)上，合理劃分園區(qū)、園區(qū) 建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組、區(qū)委區(qū)政府三個(gè)層級的決策權(quán)，可考慮在責(zé)權(quán)利統(tǒng)一的