蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告定位分析

1、蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告 定位分析定位分析一、開發(fā)理念定位倡導(dǎo)“健康、生態(tài)、水景”生活健康生活最主要的是一種生活觀念和生活方式。在繼承地吸收的基礎(chǔ)上，根據(jù)蘇州新區(qū)的環(huán)境、風(fēng)貌、人文特點(diǎn)提出適合當(dāng)?shù)厥袌鲋心繕?biāo)消費(fèi)者所普遍認(rèn)同和響應(yīng)的“健康、生態(tài)、水景”生活理念。二、市場定位：【生態(tài)活水景觀住宅】根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的特征，定位為“水景生態(tài)住宅”，并且根據(jù)市場狀況，既生動(dòng)又形象地賦予這一定位以豐富的內(nèi)涵，與市場上眾多的水景，。即現(xiàn)代人追求“健康生活”，它力圖以“現(xiàn)代版的水景住宅；鄰里化的社區(qū)配套；詩意綠色的生態(tài)居住環(huán)境以及和諧人本的物業(yè)服務(wù)。這四大要素來打造新區(qū)人居新生活。在市場中建立獨(dú)特的品牌個(gè)性，塑造人

2、性化的品牌氣質(zhì)，以展現(xiàn)強(qiáng)勢的品牌張力，吸引消費(fèi)者，最終創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。三、價(jià)格定位建議住宅均價(jià)4,800元/平米。 高于現(xiàn)在本區(qū)域同質(zhì)競爭個(gè)案（蘇香名園）的均價(jià)4400元/平米，但項(xiàng)目推案時(shí)間應(yīng)在2005年的下半年，市場的上升可以支撐這一價(jià)位。 項(xiàng)目的高品味和檔次決定售價(jià)高于其他鄰近個(gè)案 項(xiàng)目與蘇州其他區(qū)位的樓盤相比，具有超值景觀價(jià)值和升值潛力，價(jià)廉物美，物超所值。四、目標(biāo)消費(fèi)者簡析經(jīng)過廣泛細(xì)致的調(diào)查與分析，目標(biāo)消費(fèi)者的特征清晰地展現(xiàn)在了我們面前：1、年齡：2855歲之間，主力人群為3545歲。2、社會(huì)階層：當(dāng)?shù)丶爸苓吘用?，新區(qū)工作人員，市區(qū)二次置業(yè)者3、性別：男性為主。4、面積需求：三房110

3、-120平方米，二房80-100平方米。5、區(qū)域：新區(qū)，市區(qū)，吳中區(qū)。放眼整個(gè)市區(qū)，以新區(qū)和吳中區(qū)為主，發(fā)揮地域優(yōu)勢。6、購房目的：改善現(xiàn)居住狀況；外地來蘇發(fā)展落戶蘇州的；銀行負(fù)利率，各類稅收增長，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購買房產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)作為投資理財(cái)?shù)?；產(chǎn)品建議一、產(chǎn)品建議（一）項(xiàng)目的整體建議1、 在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，通過對社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來削弱周邊環(huán)境所造成的不利影響，同時(shí)形成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀的呼應(yīng)，達(dá)到項(xiàng)目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取水景社區(qū)的規(guī)劃形式。2、 注重中庭水景園林設(shè)計(jì)，確保各朝向的景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營造環(huán)境及居住氛圍，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的均好性。3、 注重商業(yè)配套的完善

4、。4、 通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)來強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高品質(zhì)性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢的項(xiàng)目形象。5、 建立天然活水循環(huán)系統(tǒng)：“活水”首先要能順暢地流動(dòng)循環(huán)，其次，它應(yīng)有一定的凈化能力，維持景觀水質(zhì)。因此，建議項(xiàng)目利用兩面環(huán)水的地理優(yōu)勢，將河水引入小區(qū)，經(jīng)由天然活水凈化系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)的水質(zhì)優(yōu)良，景觀更優(yōu)美。同時(shí)，凈化系統(tǒng)還會(huì)帶來獨(dú)特的景觀，如“濕地景觀”。（二）產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議1、建筑形式（1）建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格定位為新現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風(fēng)格上的處理應(yīng)以整個(gè)小區(qū)建筑物的風(fēng)格來達(dá)到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的，整體風(fēng)格引入新現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格?，F(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒有過份的裝飾，

5、一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。（2）外立面 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個(gè)性與可識別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。 注重室內(nèi)外空間的流動(dòng)性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強(qiáng)調(diào)輕盈、通透的效果，與中庭園林和周邊綠化有機(jī)結(jié)合。 采用高級外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。 色彩應(yīng)追求簡潔現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運(yùn)用營造休閑、舒適、時(shí)尚、自然的家居氛圍。（3）窗 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。 充分運(yùn)用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和景觀，飄窗5

6、0CM，高度50CM。 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)室內(nèi)的采光性和舒適性。2、戶型設(shè)計(jì)目前，蘇州房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的。戶型建議 主力面積控制在80120平米。市調(diào)表明，面積緊湊的戶型銷售迅速，且總價(jià)易于控制。建議兩房面積控制在80100左右，三房面積控制在110120左右。 玄關(guān)的設(shè)計(jì)，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。 客廳開間至少4.5M，客廳具備較高級家庭影院的功能。 客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。 大戶型主臥帶陽

7、臺室，可拓展小書房，健身房等其它功能。 飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。 廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動(dòng)線。 廚房帶服務(wù)型家政小陽臺，兼作洗衣房，服務(wù)陽臺設(shè)有電源，上下水。 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。 主臥帶衛(wèi)生間，部分大戶型可再加入走入式衣帽間。 飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗50CM，高度50CM，較為舒適。 設(shè)儲物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計(jì)充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計(jì)上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。 創(chuàng)新戶型，疊拼、復(fù)式、錯(cuò)層，充分體現(xiàn)多元化戶型的設(shè)計(jì)。 解放首層，首層公共部分做到明亮通透、舒適、自然主義的導(dǎo)入，豪華、親切。 在項(xiàng)目多

8、層和小高層設(shè)計(jì)地下室，多層的地下室設(shè)計(jì)成具備儲藏室功能，在銷售時(shí)可進(jìn)行分割，贈(zèng)送每戶1015平米的地下儲藏室。增加項(xiàng)目的產(chǎn)品競爭力。二、園林設(shè)計(jì)建議現(xiàn)在住宅對區(qū)域環(huán)境的要求較高，對周邊環(huán)境的要求更高，真正的住宅應(yīng)具有人文親和力，且具有不可復(fù)制的人文特征。 在水景及中庭園林上文章作足，園林設(shè)計(jì)兼顧觀賞性與實(shí)用性，富有新意又滿足小區(qū)住戶親近綠色自然的追求，以提升社區(qū)檔次及居住舒適度。 在園林風(fēng)格設(shè)計(jì)方面，目前主要有兩種，一種是重視整體恢弘的歐式風(fēng)格，一種是重視細(xì)節(jié)小品的日式風(fēng)格，本項(xiàng)目應(yīng)取兩種風(fēng)格之所長，并結(jié)合江南中式園林的設(shè)計(jì)理念來進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 在售樓時(shí)即應(yīng)全部或部分實(shí)現(xiàn)園林景觀，以增強(qiáng)消費(fèi)

9、者現(xiàn)場感，烘托營銷氣氛，達(dá)到對項(xiàng)目所提倡的健康、綠色、自然概念的認(rèn)可，并在一定程度上增強(qiáng)對本案開發(fā)商資金實(shí)力的認(rèn)同。 在營銷中強(qiáng)調(diào)外國知名園林設(shè)計(jì)師為小區(qū)量身定做，以迎合目標(biāo)客群的偏好。三、物業(yè)管理一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理公司形象和品牌可以直接影響到物業(yè)的銷售，一個(gè)好的物業(yè)管理公司不僅可以為業(yè)主提供更加滿意的服務(wù)，還為項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次的提升起著很大的作用。目前物業(yè)公司可提供的服務(wù)主要有： 生活居家服務(wù)：與住戶的信息聯(lián)絡(luò)服務(wù)、房屋建筑管理、公共設(shè)施、設(shè)備管理、園區(qū)交通管理、消防管理、安全管理、綠化管理、衛(wèi)生管理、社區(qū)文化活動(dòng)。 加值委托服務(wù)：家政服務(wù)、教育衛(wèi)生、園區(qū)配套服務(wù)、固定配套服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、便

10、民代辦服務(wù)。 經(jīng)營管理服務(wù)：房產(chǎn)中介服務(wù)、停車場管理、康樂運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生保健、旅游組織。 在物業(yè)費(fèi)的制定方面應(yīng)考慮到周邊項(xiàng)目的情況和入住人群承受能力，建議不超過2元。在選擇物業(yè)管理公司的時(shí)候應(yīng)重點(diǎn)考慮其品牌形象和服務(wù)內(nèi)容等因素。建議物業(yè)管理公司名單：上海陸家嘴物業(yè)管理公司戴德梁行物業(yè)管理公司四、智能化（1）小區(qū)智能化系統(tǒng)最低應(yīng)具有小區(qū)智能化管理、三表計(jì)量（IC卡或遠(yuǎn)傳）、小區(qū)電子廣告牌、家庭保安報(bào)警、防火、防煤氣泄露報(bào)警、緊急求助報(bào)警、家庭電器自動(dòng)化控制（包括音頻和視頻）等功能。（2）智能化系統(tǒng)應(yīng)能實(shí)現(xiàn)在線化物業(yè)管理及服務(wù)的物業(yè)管理智能化，網(wǎng)上沖浪、電子購物、遠(yuǎn)程教育、VOD視頻點(diǎn)播等的家庭生活智能化，和安全保障智能化等功能。（3）在項(xiàng)目入口處設(shè)計(jì)液晶電視屏幕，每日以字幕的形式滾動(dòng)播出時(shí)事新聞，天氣預(yù)報(bào)，小區(qū)重要活動(dòng)，物業(yè)管理服務(wù)等信息。五、配套建議1、 會(huì)所建議： 健身俱樂部 美容美發(fā)廳 閱覽室 棋牌室 乒乓球室、臺球等活動(dòng)室 醫(yī)療診所 警署聯(lián)系處2、商業(yè)配套建議在項(xiàng)目商業(yè)以招商的形式引進(jìn)一家知名的超市，解除客戶購物的后顧之憂，同時(shí)為項(xiàng)目增加一個(gè)賣點(diǎn)。3、停車系統(tǒng)現(xiàn)在隨著汽車逐步走進(jìn)家庭，