官扎營片區(qū)可研報告

1、 第一章 總 論第一節(jié) 項目背景一、項目名稱：官扎營片區(qū)安置房項目二、建設(shè)場址：天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域三、建設(shè)單位：濟南市舊城改造投資運營有限公司四、建設(shè)單位概況為加強全市舊城改造的投融資管理，提高資金使用效益，加快舊城改造步伐，盤活存量土地，濟南市政府于2006年7月下發(fā)濟南市人民政府關(guān)于組建舊城改造投資運營有限公司的通知（濟政字200626號），批準(zhǔn)組建國有獨資企業(yè)濟南市舊城改造投資運營有限公司，與濟南市舊城改造投融資管理中心一套機構(gòu)，兩個牌子，主要負責(zé)二環(huán)路以內(nèi)的舊城改造工作。公司注冊資本1億元，內(nèi)設(shè)辦公室、財務(wù)處和六個業(yè)務(wù)處，現(xiàn)有職工50人，經(jīng)營范圍為：受市政府委托開展舊城改

2、造項目的投資、融資業(yè)務(wù)，從事授權(quán)范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)運營管理；房屋和土木工程建筑施工，建筑安裝施工，建筑裝飾施工，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等。五、可行性研究報告編制依據(jù)1、濟南市城市總體規(guī)劃（2006年-2020年）2、濟南市人民政府關(guān)于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知（濟政發(fā)20079號）3、投資項目可行性研究指南4、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）5、建設(shè)單位提供的其他基礎(chǔ)資料六、項目提出的背景進入二十一世紀，是濟南市率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略機遇期，也是濟南城市現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時期。濟南市委、市政府適時提出了“實現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的發(fā)展目標(biāo)，制定了“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和

3、“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進”的基本方針，始終堅持“高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營”的工作思路，實現(xiàn)濟南城市建設(shè)的新突破。目前，全市污染防治、生態(tài)建設(shè)和泉群保護取得重大成就，城市面貌明顯改善，城市建設(shè)進入了全新的發(fā)展階段。隨著濟南市城市化的發(fā)展，城市規(guī)模日益擴大，原來遠離城市的棚戶區(qū)逐漸變成了城市的一部分，與日新月異的城市新興部分相比，棚戶區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。目前，全市舊城區(qū)內(nèi)集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城市國有土地低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不配套的平房、簡易房、危險房集中的區(qū)域）約有38個，房屋總建筑面積達196萬平方米。這些棚戶區(qū)大都建設(shè)

4、年代久遠，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴重影響了城市整體面貌和市民生活質(zhì)量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市地位的提升，阻礙了城市化的進程。2007年，棚戶區(qū)改造被確定為濟南市政府第一項重點工作，盡快改善棚戶區(qū)居民居住條件成為首要的民心工程。為此，濟南市政府專門下發(fā)了濟南市人民政府關(guān)于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知（濟政發(fā)20079號，并成立了濟南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，計劃用3年時間基本完成舊城棚戶區(qū)改造任務(wù)。通過改造，實現(xiàn)棚戶區(qū)居民居住水平和生活質(zhì)量大幅提高，周邊地區(qū)人居環(huán)境和生態(tài)質(zhì)量明顯改善，市政基礎(chǔ)設(shè)施和文化教育體育等公益性設(shè)施逐步完善，城

5、市綜合服務(wù)功能顯著增強。同年5月，棚戶區(qū)改造工程全面啟動，改造計劃分三個階段推進：第一階段為啟動階段，第二階段為大規(guī)模展開階段，第三階段為掃尾和補充改造階段。2009年，濟南市又進一步擴大棚戶區(qū)改造規(guī)模，在原計劃38個片區(qū)基礎(chǔ)上新增加66個零星片區(qū)，拆遷建筑面積由196萬平方米增加到460萬平方米。截止到去年年底，全市棚戶區(qū)改造已啟動36個集中片區(qū)和31個零星片區(qū)，開工建設(shè)安置房210萬平方米。進入2010年，濟南市剩余的棚戶區(qū)改造項目正在加緊策劃、開工。官扎營片區(qū)位于濟南市天橋區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居民約5189戶，拆遷建筑面積約18.5萬平方米。為加快推進該區(qū)域改造步伐，濟南市舊城改造投資運營有限

6、公司決定實施本項目，擬在堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)為該區(qū)域居民開發(fā)建設(shè)一個設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)。目前，項目前期各項準(zhǔn)備工作正在穩(wěn)步推進。七、項目建設(shè)的必要性1、項目建設(shè)符合濟南市城市總體規(guī)劃，有利于促進城市發(fā)展總目標(biāo)的順利實現(xiàn)根據(jù)濟南市城市總體規(guī)劃（2006年-2020年）（以下簡稱為規(guī)劃），濟南城市性質(zhì)確定為：“山東省省會，著名的泉城和國家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市”；城市職能定位為：“加強和完善的城市職能：全省的政治、經(jīng)濟、科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心，全國重要交通樞紐。培育和凸顯的城市職能：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)

7、”；城市發(fā)展總體目標(biāo)是：“到2020年把濟南建成具有獨特自然風(fēng)貌、悠久歷史文化底蘊、濃郁現(xiàn)代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城?！备鶕?jù)規(guī)劃，濟南市將構(gòu)筑“一心三軸十六群”的城鎮(zhèn)空間組織機構(gòu)，即以濟南中心城市為核心，形成三條城鎮(zhèn)聚合軸，組建十六個城鎮(zhèn)組群，促進市域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。其中作為“一心”的中心城空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“一城兩區(qū)”，“一城”是指玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間的主城區(qū)；“兩區(qū)”是指西部城區(qū)和東部城區(qū)，西部城區(qū)是指玉符河以西地區(qū)，東部城區(qū)是指繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。濟南市“一城兩區(qū)”

8、空間結(jié)構(gòu)如圖1-1所示。圖1-1 濟南市“一城兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)示意圖主城區(qū)由舊城、黨家、臘山、燕山、王舍人和賢文六大片區(qū)組成，規(guī)劃重點是優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整和強化政治、經(jīng)濟、科技和文化中心功能，發(fā)展會展、體育、物流等新興服務(wù)業(yè)。建設(shè)臘山、燕山兩個新區(qū)，疏解舊城的中心功能；加強王舍人、賢文兩個片區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中舊城片區(qū)位于二環(huán)路以內(nèi)及二環(huán)南路以南部分地區(qū)，在加強古城區(qū)和商埠區(qū)保護的同時，保留商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心功能，發(fā)展商業(yè)、金融、旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。加快建設(shè)舊城區(qū)，以調(diào)整優(yōu)化為重點，改造棚戶區(qū)、危舊房，改造完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善和提升老城整體環(huán)境，提升城市綜合服務(wù)功能。本項目擬在

9、天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域開發(fā)建設(shè)一個設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟南市城市總體規(guī)劃，有利于促進城市發(fā)展總目標(biāo)的順利實現(xiàn)。2、項目建設(shè)符合濟南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進居民小康居住目標(biāo)的盡早實現(xiàn)住宅業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展是建設(shè)和諧社會的重要物質(zhì)保證，關(guān)乎著經(jīng)濟社會的發(fā)展質(zhì)量和人民群眾的生活水平。為此，濟南市以增加居民住宅有效供給和改善人居環(huán)境為目標(biāo)，大力實施安康居住工程，增加中低價商品房供應(yīng)；以商品住宅性能認定為突破口，全面提升住宅綜合質(zhì)量；大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，努力提高住宅品位；加快完善房地產(chǎn)一級市場，培育房地產(chǎn)二、三級市場，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)。濟南市城市總體規(guī)劃（2006年

10、-2020年）提出：建設(shè)服務(wù)社會化、保障社會化、滿足現(xiàn)代化生活需求的和諧宜居社區(qū)，初步形成相應(yīng)的居住社區(qū)公共服務(wù)中心。加快舊城舊居住區(qū)整治改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提高空間使用效率，提升居住環(huán)境質(zhì)量。新區(qū)住宅建設(shè)堅持統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套設(shè)施與住宅同步建設(shè)的方針。以大運量公共交通站點和各級公共中心布局為導(dǎo)向，形成各片區(qū)相對均衡并各具特色的居住格局。到2010年，人均住宅建筑面積達到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于18平方米，住宅成套率達到87%。到2020年，人均住宅建筑面積達到39平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于23.5平方米，住宅總建筑面積將達到130

11、00萬平方米左右，全面實現(xiàn)小康居住目標(biāo)。本項目擬開發(fā)建設(shè)一個設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進居民小康居住目標(biāo)的盡早實現(xiàn)。3、項目建設(shè)符合濟南市棚戶區(qū)改造政策精神，有利于改善棚戶區(qū)居民居住條件和生活水平濟南市棚戶區(qū)遍布于市區(qū)四大區(qū)內(nèi)，大都建設(shè)年代久遠，有的甚至超過了半個世紀，住房大都破舊不堪、擁擠雜亂，環(huán)境臟亂，居民生活極為不便。棚戶區(qū)內(nèi)戶均面積大多不到40平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無力購買新房。為加快推進全市棚戶區(qū)改造工程，濟南市政府專門下發(fā)濟南市人民政府關(guān)于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知（濟政發(fā)20079號），明確提出：棚戶區(qū)改造總的要

12、求是以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以改善民生為主旨，貫徹“政府主導(dǎo)、市場運作、政策扶持、陽光操作”的方針，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”原則，完善“市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、部門協(xié)作、合理推進”機制，改善人居環(huán)境，促進社會和諧。本項目擬在天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域為官扎營棚戶區(qū)居民開發(fā)建設(shè)一個現(xiàn)代化居住小區(qū)，為其提供布局合理、市政和生活服務(wù)設(shè)施配套齊全、面積適宜、價格適中的經(jīng)濟型成套住宅，符合濟南市棚戶區(qū)改造政策精神，對加快官扎營棚戶區(qū)改造步伐，改善棚戶區(qū)居民居住條件和生活水平，促進社會和諧具有重要意義。4、項目建設(shè)有利于促進濟南市經(jīng)濟可持續(xù)快速發(fā)展棚戶區(qū)大多地處濟南市舊城片區(qū)中心地帶，

13、地理位置優(yōu)越，很多位于商業(yè)旺地，交通便利，改造后有利于帶動沿線房地產(chǎn)市場，形成嶄新的商業(yè)圈，徹底改變區(qū)域臟、亂、差的形象。同時，房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)行業(yè)，包括家居裝修、日用百貨、中小型商業(yè)超市等一系列產(chǎn)業(yè)也將隨著棚戶區(qū)改造、回遷而面臨巨大的商機，最終將形成一張以棚戶區(qū)改造為源頭和提升力的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。本項目擬開發(fā)建設(shè)一個設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，能夠為官扎營棚戶區(qū)居民提供充足的拆遷安置房源，加快其改造步伐，有利于增強濟南市城市綜合服務(wù)功能，帶動相關(guān)行業(yè)蓬勃增長，促進全市經(jīng)濟可持續(xù)快速發(fā)展。項目概況一、建設(shè)地址及用地面積項目建設(shè)場址位于濟南市天橋區(qū)官扎營片區(qū)，用地范圍為：堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)

14、域。項目分F地塊和D地塊兩個地塊進行建設(shè)。F地塊總用地約10.63公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地8.34公頃（以實測為準(zhǔn)），城市道路用地2.31公頃。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目總建筑面積為440812平方米，地上建筑面積356412平方米，地下建筑面積84400平方米。F地塊總建筑面積372192平方米，其中地上建筑面積300192平方米，包括住宅建筑面積272447平方米，配套商業(yè)建筑面積23645平方米，面粉廠保留面積4100平方米；地下建筑面積72000平方米，包括地下車庫面積51000平方米，地下儲藏室面積21000平方米。D地塊總建筑面積68620平方米，其中地

15、上建筑面積56220平方米，包括住宅建筑面積48865平方米，配套商業(yè)7355平方米；地下建筑面積12400平方米，包括地下車庫面積9100平方米，地下儲藏室面積3300平方米。同時實施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為35330平方米，道路及停車場用地面積為43020平方米。三、項目總投資及來源初步估算，項目建設(shè)總投資為186636萬元，其中建筑工程費用84602萬元，其他費用79853萬元，預(yù)備費用16445萬元，建設(shè)期利息5736萬元。項目建設(shè)所需投資由建設(shè)單位通過以下方式籌集資金：1、擬申請銀行貸款92000萬元。2、建設(shè)單位自籌資金投入94636萬元。四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)地塊F規(guī)劃

16、用地主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表序 號項 目 名 稱單 位數(shù) 量備注1項目總占地公頃10.631.1規(guī)劃建設(shè)用地面積公頃8.341.2城市道路用地公頃2.312總建筑面積平方米3721922.1地上建筑面積平方米300192回遷住宅建筑面積平方米256525回遷公寓建筑面積平方米15922配套公建面積平方米23645面粉廠保留面積平方米41002.2地下建筑面積平方米72000車庫平方米51000儲藏室平方米210003地上容積率3.64地下容積率0.865綠地率%35.26總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶41488居住人數(shù)人132749總停車位個1384地上109，地下1275地塊D規(guī)劃用地主要

17、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表序 號項 目 名 稱單 位數(shù) 量備注1總建筑面積平方米686201.1地上建筑面積平方米56220回遷住宅建筑面積平方米48865配套公建面積平方米73551.2地下建筑面積平方米12400車庫平方米9100儲藏室平方米33006總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶8688居住人數(shù)人27789總停車位個176地上16，地下260第二章 項目需求分析一、濟南市棚戶區(qū)現(xiàn)狀隨著現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進程的推進，濟南市房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長速度。由于人們生活水平的不斷提高，城市住房建設(shè)需求將越來越高。但是，從全市總體情況看，距城市化水平要求還有一定距離，從住宅質(zhì)量方面

18、看，住房質(zhì)量參差不齊，特別是老城區(qū)居民住房，大部分比較陳舊，居住條件有待于盡快改善。與日新月異的城市新興部分相比，舊城區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。棚戶區(qū)是城市中危房集中區(qū)域的代名詞。由于種種原因，濟南市棚戶區(qū)較多。目前，全市舊城區(qū)內(nèi)集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城市國有土地低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不配套的平房、簡易房、危險房集中的區(qū)域）約有38個，房屋總建筑面積達196萬平方米。此外，還有大量的零星棚戶區(qū)。這些棚戶區(qū)大都建設(shè)年代久遠，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴重影響了城市整體面貌和市民生活質(zhì)量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市

19、地位的提升，阻礙了城市化的進程。因此，加快棚戶區(qū)改造工程刻不容緩。二、濟南市棚戶區(qū)改造措施棚戶區(qū)改造工作是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強，責(zé)任十分重大。為順利推進全市棚戶區(qū)改造工程，濟南市重點采取以下措施：1、為加大推進力度，濟南市政府已專門成立了濟南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由市委副書記、市長張建國親自擔(dān)任，市委常委、副市長殷魯謙和副市長鄒世平擔(dān)任副組長。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在濟南市舊城改造投融資管理中心，市政府副秘書長曹樺兼任辦公室主任。舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市棚戶區(qū)改造。制定統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)，明確工作計劃、重點和目標(biāo)，統(tǒng)籌兼顧，搞好試點，分步實施，有序推進。各區(qū)政府作為實施

20、主體，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造的具體組織領(lǐng)導(dǎo)。2、根據(jù)政策要求，棚戶區(qū)改造必須按照規(guī)劃連片開發(fā)，有效整合舊城資源，加強土地集約利用和功能優(yōu)化配置，做到改造一片成型一片。棚戶區(qū)改造要與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)相結(jié)合，與環(huán)境整治相結(jié)合，與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，與完善住房保障體系相結(jié)合，與保護歷史文脈、建筑、街區(qū)相結(jié)合。3、濟南市政府要求棚戶區(qū)改造根據(jù)不同情況，分別采取市場化運作、政府運作和市場與政府相結(jié)合運作的模式。引導(dǎo)鼓勵市場化運作，通過市場融資進行土地整理熟化，安置房建設(shè)享受政府規(guī)定的優(yōu)惠政策，經(jīng)營性土地采取限定條件招拍掛出讓；市場化運作有困難的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，實行凈地出讓；對土地附加值

21、低、基本不具備市場化運作條件的，由市政府統(tǒng)一調(diào)控，采取項目搭配等辦法推進改造。4、棚戶區(qū)改造居民拆遷安置房按照普通商品房建設(shè)。要根據(jù)城市規(guī)劃和國家有關(guān)建設(shè)程序和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，依法組織棚戶區(qū)改造項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理招標(biāo)，確保工程工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，真正達到明顯改善棚戶區(qū)及周邊區(qū)域市容市貌和居住環(huán)境的目的。三、官扎營棚戶區(qū)居民安置需求官扎營棚戶區(qū)位于濟南市天橋區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居民約5189戶，居住條件都較差，配套設(shè)施不完善，戶均面積大多不到40平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無力購買新房，亟需拆遷的房屋總面積約18.5萬平方米。綜上所述，本項目根據(jù)濟南市棚戶區(qū)改造政

22、策，結(jié)合官扎營片區(qū)現(xiàn)狀實施安置房建設(shè)工程，政策方向明確，安置居民住房需求急迫。第三章 項目建設(shè)規(guī)模項目分F地塊和D地塊兩個地塊進行建設(shè)。F地塊總用地約10.63公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地8.34公頃（以實測為準(zhǔn)），城市道路用地2.31公頃。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。項目總建筑面積為440812平方米，地上建筑面積356412平方米，地下建筑面積84400平方米。F地塊總建筑面積372192平方米，其中地上建筑面積300192平方米，包括住宅建筑面積272447平方米，配套商業(yè)建筑面積23645平方米，面粉廠保留面積4100平方米；地下建筑面積72000平方米，包括地下車庫面積51000平方

23、米，地下儲藏室面積21000平方米。D地塊總建筑面積68620平方米，其中地上建筑面積56220平方米，包括住宅建筑面積48865平方米，配套商業(yè)7355平方米；地下建筑面積12400平方米，包括地下車庫面積9100平方米，地下儲藏室面積3300平方米。同時實施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為35330平方米，道路及停車場用地面積為43020平方米。第四章 建設(shè)場址及條件第一節(jié) 建設(shè)場址項目建設(shè)場址位于濟南市天橋區(qū)官扎營片區(qū)，用地范圍為：天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域。項目分F地塊和D地塊兩個地塊進行建設(shè)。F地塊總用地約10.63公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地8.34公頃（以實測為準(zhǔn)），城市道

24、路用地2.31公頃。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。項目場址位置示意詳見附圖一。第二節(jié) 建設(shè)條件一、場址地質(zhì)條件項目場址尚未做工程地質(zhì)勘察，建議項目建設(shè)單位盡快委托有關(guān)部門進行場址的工程地質(zhì)勘察，出具工程地質(zhì)勘察報告，摸清場址的工程地質(zhì)情況。二、地震烈度濟南市的地震烈度為六度。三、氣候條件濟南市地處東經(jīng)11659，北緯3641，為中緯度地帶，屬北溫帶濕潤大區(qū)魯濰區(qū)，為溫暖半濕潤季風(fēng)性氣候，春季干燥少雨，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。常年主導(dǎo)風(fēng)向 SSW（西南南）夏季主導(dǎo)風(fēng)向 SSW（西南南）冬季主導(dǎo)風(fēng)向 ENE（東北東）最大風(fēng)速 33.3m/s冬季平均風(fēng)速 3.2m/s夏季平均風(fēng)速

25、 2.8m/s風(fēng)荷載 400pa（40kg/m2）年平均氣溫 14.2極端最高氣溫 42.5極端最低氣溫 -19.7最冷月平均相對濕度 54%最熱月平均相對濕度 73%全年平均相對濕度 59%年最大總降水量 723.7mm日最大總降水量 298.4mm時最大降水量 96mm最大積雪厚度 190mm雪荷載 200pa（20kg/m2）年平均大氣壓 0.10103Mpa最大凍土深度 440mm四、交通條件項目建設(shè)場址位于天橋區(qū)官扎營片區(qū)，臨近堤口路、天成路等交通要道，地理位置優(yōu)越，對外交通便利。五、公共基礎(chǔ)設(shè)施配套條件項目建設(shè)場址位于天橋區(qū)官扎營片區(qū)，附近水、電、暖、氣、通訊等公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完善

26、，完全能夠滿足項目建設(shè)過程中及投入使用后的要求。第五章 總體規(guī)劃方案第一節(jié) 設(shè)計依據(jù)一、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180-93，2002年版）二、住宅設(shè)計規(guī)范（GB50096-2003）三、民用建筑設(shè)計通則（GB50352-2005）四、建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB50016-2006）五、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分JGJ26-95）六、建筑給水排水設(shè)計規(guī)范（GB50015-2003）七、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范（GB50019-2003）八、汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范（JGJ100-98）九、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料及設(shè)計要求第二節(jié) 指導(dǎo)思想與設(shè)計原則一、指導(dǎo)思想1、根據(jù)現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格

27、和可持續(xù)發(fā)展理論，在符合城市建設(shè)總體規(guī)劃的前提下，完善與強化城市用地的功能與布局。2、方案設(shè)計遵循國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和要求，充分考慮平面布局的靈活性及緊湊性，充分考慮新建筑物與周圍環(huán)境之間的關(guān)系，使之融為有機的整體，力求總體布局合理，最大限度地滿足不同使用功能的要求。3、以整體性為主線，堅持項目的規(guī)劃設(shè)計密切聯(lián)系整個地段環(huán)境，使之相互銜接、協(xié)調(diào)，并融為一體。4、以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)思想，以現(xiàn)代生態(tài)園林型居住社區(qū)為設(shè)計框架，發(fā)掘、利用并有機組織本區(qū)的自然要素，運用城市設(shè)計手段，加強景觀風(fēng)貌控制，塑造一個具有特色、環(huán)境優(yōu)美、功能齊備、層次豐富的生態(tài)型居住社區(qū)。有機組織空間布局，促成生態(tài)、文化與效益三者

28、的有機統(tǒng)一。5、在注重超前性與長效性的同時，兼顧開發(fā)與建設(shè)實際，力求具有可操作性與應(yīng)變性。同時充分考慮住房商品化、物業(yè)管理社會化以及社區(qū)生活服務(wù)信息化的變化和要求。二、設(shè)計原則1、“經(jīng)濟、高效、實用”的原則。注重考慮現(xiàn)代住宅概念，在空間布局和建筑形態(tài)上，要綜合現(xiàn)代建筑的不同風(fēng)格，使建筑物更適合現(xiàn)代居住的要求。2、貫徹“以人為本”的原則，功能分區(qū)、設(shè)施配套、景觀環(huán)境等均以滿足人的需求為宗旨，創(chuàng)造適應(yīng)未來發(fā)展的環(huán)境。3、貫徹“尊重自然”的原則，使人工環(huán)境和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。最大限度地發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色活動空間融為一體， 4、貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計

29、、項目建設(shè)與管理中，通過科學(xué)合理地分配土地資源，提高土地集約使用的綜合效益，做到經(jīng)濟效益、環(huán)境效益與社會效益的三統(tǒng)一。5、堅持整體性的原則。體現(xiàn)空間的整體性，功能布局的整體性，建筑造型的整體性，使之成為有機的整體，提高整體環(huán)境質(zhì)量。6、堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達到環(huán)保節(jié)能要求。第三節(jié) 總體規(guī)劃方案一、項目總平面布置官扎營片區(qū)位于天橋區(qū)堤口路南側(cè)。天成路西側(cè)。根據(jù)項目場址地形地貌特點及建筑物功能要求，按照項目設(shè)計指導(dǎo)思想和原則，對項目進行總平面布置。項目分F和D倆個地塊進行建設(shè)，F(xiàn)地塊總用地約10.63公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地8.34公頃（以實測為準(zhǔn)），城

30、市道路用地2.31公頃。D地塊安置房在整個D地塊內(nèi)分散建設(shè)。片區(qū)地上主要布置住宅及配套公建，地下主要布置停車場、儲藏室及中水處理站等設(shè)施。項目分F和D倆個地塊進行建設(shè)，住宅為高層，配套公建為多層。根據(jù)片區(qū)場址的地形現(xiàn)狀和特點，結(jié)合周邊自然環(huán)境，在場址中心布置廣場和中心綠帶，圍繞中心綠帶布置住宅，商業(yè)用房沿街布置，配套公建分散布置在場址的四周。配套公建由市政公用、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)設(shè)施組成，包括文化活動、商業(yè)服務(wù)、居委會、物業(yè)管理、公廁、垃圾收集站等。項目設(shè)置主出入口和次出入口，沿入口處設(shè)置門衛(wèi)。各建筑物四周設(shè)環(huán)形道路，根據(jù)項目特點，結(jié)合建筑的分布，本項目采用地上和地下停車的方式

31、。在場區(qū)內(nèi)設(shè)地下車庫出入口。地下車庫出入口采用雙向通行式，在出入口和各通行道路上設(shè)置明顯的警示及指示標(biāo)志，以提高通行的安全性。項目總平面布置示意圖詳見附圖二。二、道路及停車場場址內(nèi)道路設(shè)計以加強內(nèi)部功能組織與便利內(nèi)外交通聯(lián)系為原則，在合理的條件下以滿足物流、人流、交通為前提，并充分考慮各功能的要求，做到人車分流，以滿足步行交通為前提，并充分考慮車流的影響，形成機動車通行空間與居民的休息活動空間分離，使居民在交通便利的前提下，能夠亭受寧靜、安全的居家生活。人行在各建筑中形成較獨立的步行系統(tǒng)，同時確保各類交通方式的便捷和通達；場區(qū)內(nèi)道路成環(huán)形布置，交通組織采用局部人車分流的方式，與綠帶設(shè)計相結(jié)合規(guī)

32、劃步行系統(tǒng)。設(shè)有10米寬的環(huán)形主要道路，57米寬的次要道路。道路設(shè)置以不影響車輛來往為目的，達到通暢、便捷的要求。停車方式采取地下停車場與地上停車場相結(jié)合的方式，共設(shè)置停車位1660個，其中：地下停車位1535個，地上停車位125個。項目道路及地上停車場用地面積為43020平方米。三、綠化區(qū)內(nèi)的綠化系統(tǒng)按集中和分散相結(jié)合設(shè)置，以樹木、花卉和草坪為主，由道路兩側(cè)綠化帶、公共綠地及建筑前綠地組成，形成疏密有致、層次分明、動靜結(jié)合、布局合理的綠色空間體系。主要道路兩側(cè)，以大型常綠樹木綠化為主，創(chuàng)造壯觀的視覺效果，隔離噪音和粉塵。公共綠地以草坪綠化為主，種植常青的優(yōu)質(zhì)草坪，建造優(yōu)美的園藝小品，強調(diào)建筑

33、與綠化的相互滲透，局部布置市民健身器材或兒童活動器具，創(chuàng)造舒適宜人的休閑空間。建筑前綠地以草坪和花卉為主，并適當(dāng)種植部分灌木，建造環(huán)繞建筑物的綠化帶，豐富綠化視覺效果。項目綠化面積為35330平方米。四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)詳見主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表地塊F規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表序 號項 目 名 稱單 位數(shù) 量備注1項目總占地公頃10.631.1規(guī)劃建設(shè)用地面積公頃8.341.2城市道路用地公頃2.312總建筑面積平方米3721922.1地上建筑面積平方米300192回遷住宅建筑面積平方米256525回遷公寓建筑面積平方米15922配套公建面積平方米23645面粉廠保留面積平方米41002.2地

34、下建筑面積平方米72000車庫平方米51000儲藏室平方米210003地上容積率3.64地下容積率0.865綠地率%35.26總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶41488居住人數(shù)人132749總停車位個1384地上109，地下1275地塊D規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表序 號項 目 名 稱單 位數(shù) 量備注1總建筑面積平方米686201.1地上建筑面積平方米56220回遷住宅建筑面積平方米48865配套公建面積平方米73551.2地下建筑面積平方米12400車庫平方米9100儲藏室平方米33006總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶8688居住人數(shù)人27789總停車位個176地上16，地下260配

35、套設(shè)施項目配建一覽表表5-4序 號項目數(shù)量（處）用地面積（平方米）建筑面積（平方米）1衛(wèi)生站13002文化活動站15003居民健身設(shè)施74儲蓄所11505郵電所11506社區(qū)服務(wù)中心13007居委會12008物業(yè)管理13009配套商業(yè)1864510垃圾收集點1111垃圾轉(zhuǎn)運站112中水處理（地下）150013菜市場1210014換熱站1500第四節(jié) 建筑方案一、建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)型綜合居住社區(qū)，并與周邊建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一。建筑功能區(qū)域劃分合理，功能突出。環(huán)境綠化特色鮮明，道路運輸方便快捷。建筑物設(shè)計采用簡練的現(xiàn)代

36、構(gòu)成手法，充分體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。二、平面設(shè)計根據(jù)建筑物的功能使用要求，公建部分的建筑設(shè)計以突出服務(wù)為主，臨街面采用大開間大進深的空間布局，公共衛(wèi)生間、走廊等輔助設(shè)施背街面合理布置；居住區(qū)的平面設(shè)計根據(jù)用戶的需求和空間使用功能的不同，合理調(diào)整各功能間的關(guān)系，突出專用性，廳、室分割得當(dāng)，通風(fēng)、采光良好，水、電、暖、氣管線布置合理，滿足舒適、方便的居住要求。三、立面設(shè)計建筑形象力求特點突出、色彩明快、虛實對比強烈，立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，展現(xiàn)簡潔明快，采取流暢的設(shè)計線條，使視角最大化。建筑主體色調(diào)以淺色為主，同時以一些亮麗的色彩，突出建筑的個性特征。四、建筑功能安置

37、房住宅建筑均采用框架結(jié)構(gòu)。根據(jù)現(xiàn)代家庭生活的行為特征，合理組織住宅內(nèi)各功能空間的平面關(guān)系，突出各空間的專用性，體現(xiàn)以起居廳為家庭活動中心的原則，達到設(shè)施完備、使用方便，具有良好的自然通風(fēng)和視覺效果。五、管線設(shè)計室內(nèi)供水、排水、供電、供暖、燃氣、電訊、有線電視等所需管線采用綜合設(shè)計，一次敷設(shè)。各類管線布置充分考慮生活需要，合理設(shè)置引出位置和足夠數(shù)量的電器插座、電話、電視等接口。每單元及樓層均設(shè)低壓開關(guān)箱，各種管線盡量采用暗敷設(shè)方式，用水、用電、用氣計量采用不入戶抄表方式，設(shè)計應(yīng)充分考慮維修方便。六、結(jié)構(gòu)設(shè)計住宅建筑采用框架結(jié)構(gòu)，配套公建設(shè)施擬采用磚混結(jié)構(gòu)。七、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)詳見下表5

38、-5。主要工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)表5-5序號建筑特征住宅公建用房1結(jié)構(gòu)形式框架磚混2層高2.8m3層數(shù)24/33234墻體外墻370，內(nèi)墻240，加氣混凝土砌塊或磚5屋面平屋面平屋面6外墻面普通涂料普通面磚7內(nèi)墻面水泥砂漿找平，刷白色內(nèi)墻涂料8頂棚混合砂漿找平，刷白色內(nèi)墻涂料9臥廳地面水泥砂漿找平10門普通木門塑鋼11窗鋁合金窗或塑鋼窗12廚房洗滌池13衛(wèi)生間普通座便器、洗手盆普通洗手盆14陽臺不封15暖氣設(shè)供暖管道設(shè)供暖管道16強電系統(tǒng)多路插座，空調(diào)單設(shè)17弱電系統(tǒng)主臥和客廳留電話、電視插座自裝18煤氣天然氣管道無第五節(jié) 配套工程一、給排水工程1、給水項目用水主要為生活用水、日常清潔用水、公建用水、綠

39、化用水和消防用水。（1）用水量測算生活、清潔用水量本項目居住人數(shù)為16052人，日用水定額取80升/人日，則生活用水量Q1為1284立方米/日。公建用水配套公建用水量按生活用水量的25%計，則公建用水量Q2為321立方米/日。綠化用水本項目綠化面積約35330平方米，綠化日用水量定額取1.5L/平方米日，每日澆灑12次，用水量Q3為53立方米/日。未預(yù)見水量按Q1、Q2、Q3之和的5%計算，則未可預(yù)見水量Q4為83立方米/日。通過以上計算，本項目用水量為Q=Q1+Q2+Q3+Q4=1741立方米/日。（不含消防用水量）（2）給水系統(tǒng)項目用水由市政供水管網(wǎng)接入，高層建筑用水需將城市管網(wǎng)供水加壓后

40、使用。在場址四周設(shè)環(huán)狀給水管網(wǎng)，與消防系統(tǒng)合用，樓內(nèi)設(shè)給水進戶裝置，建筑物內(nèi)根據(jù)需要設(shè)置配水點。室內(nèi)給水管道采用PPR管，熱熔連接。室外給水管道采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。2、中水本項目日用水量為1741立方米/日，根據(jù)濟南市城市中水設(shè)施建設(shè)管理暫行辦法的規(guī)定，需配套建設(shè)中水設(shè)施。中水設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計，同時交付使用。本項目擬在配套公建內(nèi)設(shè)地下中水處理設(shè)施，在各用水建筑物內(nèi)設(shè)中水管道。除糞便污水外，其他污水進入中水處理系統(tǒng)，經(jīng)中水設(shè)施處理后，用于洗車、沖洗廁所、澆灌花草樹木、清潔道路等。3、排水項目排水主要為生活污水和雨水，排水系統(tǒng)采用雨污分流制。生活廢污水日排放量按供水量的80%計，主要有

41、餐飲廢水、盥洗水和糞便污水等，經(jīng)生化處理達標(biāo)后排至市政污水管網(wǎng)。雨水?dāng)M由建筑物周邊雨水溝匯集后，進入中水處理站，經(jīng)處理后作中水使用。二、電氣本項目電氣系統(tǒng)分為強電和弱電系統(tǒng)。電源由場址附近的供電線路接入變配電室，經(jīng)變壓后由室外地下電纜接入各建筑物，供項目使用。本項目用電設(shè)施大多為三級用電負荷，部分設(shè)施要求為二級用電負荷，如電梯、生活水泵、樓梯照明等。用電為低壓用電負荷，動力用電為380V，照明用電為220V。強電系統(tǒng)包括照明、動力配線、防雷等工程，弱電系統(tǒng)包括電話、電視及保安監(jiān)控系統(tǒng)等。1、用電負荷計算采用單位面積容量法計算用電負荷，住宅用電指標(biāo)取40W/m2，配套公建用電指標(biāo)取30 W/m2

42、，地下建筑用電指標(biāo)取5W/ m2，經(jīng)測算，項目總用電負荷約為14327KW。2、照明照明設(shè)計有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。（1）照度標(biāo)準(zhǔn)照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004選取。不同用途的房間照度標(biāo)準(zhǔn)各異，具體照度標(biāo)準(zhǔn)值見下表。居住建筑照明標(biāo)準(zhǔn)值房間或場所照度標(biāo)準(zhǔn)值（Lx）起居室一般活動100書寫、閱讀300臥室一般活動75床頭、閱讀150餐廳150廚房一般活動100操作臺150衛(wèi)生間100項目配套公共建筑及其他場所按有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。（2）光源及燈具光源及燈具主要應(yīng)用在普通照明系統(tǒng)，以熒光燈為主要光源，白熾燈為輔助光源，盡量選用高效節(jié)能型燈具。另外，在公共場所根據(jù)

43、不同要求，適當(dāng)配置裝飾燈具。3、電話通訊項目同步建設(shè)電話網(wǎng)絡(luò)，采用地下電纜敷設(shè)。每個單元都設(shè)置壁嵌式電話箱，每戶設(shè)有一個或若干個電話插頭。4、有線電視及寬帶網(wǎng)有線電視系統(tǒng)接濟南市有線電視網(wǎng)，每棟建筑物為一個獨立的有線電視系統(tǒng)，每戶均有電視插頭。寬帶網(wǎng)由通訊網(wǎng)絡(luò)接入，端口引至主臥室，書房等。小區(qū)設(shè)有寬帶局域網(wǎng)。5、智能化系統(tǒng)本項目設(shè)有保安閉路監(jiān)控系統(tǒng)，分別對主要出入口、電梯轎箱及門廳等處進行保安監(jiān)視。分戶門設(shè)可視對講、門磁報警器；起居室設(shè)家居安防控制器。6、防雷與接地建筑物屋面女兒墻設(shè)8避雷帶，利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主筋做引下線，用基礎(chǔ)鋼筋做接地極，基礎(chǔ)內(nèi)主筋互相聯(lián)結(jié)。引下線鋼筋在距室外地坪-0.80米處

44、予留接地扁鋼，設(shè)置人工接地極。建筑物每三層設(shè)均壓環(huán)，45米以上金屬門窗、欄桿與避雷裝置可靠連接。變電室設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，電氣豎井內(nèi)每層設(shè)等電位聯(lián)結(jié)端子箱。三、燃氣工程項目用氣主要為居民生活用氣，由城市天然氣管道接入，采用分戶計量收費。四、采暖工程項目采用集中供暖。供暖熱媒采用80/60熱水，由換熱站接入。采暖室外設(shè)計溫度為-7，室內(nèi)設(shè)計溫度臥室為18，廚房15，廁所25，起居室18。項目采暖擬采用分戶熱計量，每戶采暖入口安裝分戶計量表一只。熱水干管在管道井內(nèi)安裝。五、空調(diào)建筑物內(nèi)陽臺等處予留有空調(diào)室外機位置，房間內(nèi)布設(shè)空調(diào)專用動力線，墻壁予留空調(diào)插座?？照{(diào)器的選用由用戶選擇。六、綜合布線項

45、目通訊、網(wǎng)絡(luò)采用綜合布線系統(tǒng)。電話采用電纜、網(wǎng)絡(luò)采用室外光纖埋地引入建筑物內(nèi)。建筑物內(nèi)電話線及網(wǎng)絡(luò)線采用超五類非屏蔽雙絞線。建筑物地下室設(shè)交接間，由交接間引至各用戶。交接間至豎井及豎井內(nèi)垂直部分沿線槽明敷，由豎井引至各用戶采用鋼管暗敷。七、消防1、室外消防系統(tǒng)本項目擬在建筑物周邊設(shè)環(huán)狀消防管網(wǎng)與給水系統(tǒng)合用，場址內(nèi)沿道路設(shè)置室外地上式消火栓，間距不超過120米。建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防車道，利用建筑物四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應(yīng)急條件。2、室內(nèi)消防系統(tǒng)本項目各建筑物內(nèi)均設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，消火栓設(shè)于明顯易于取用地點，間距不超過50米，對于不易采用水消防的部位，如變電站等部位應(yīng)設(shè)手提

46、式干粉滅火器。建筑物每層在消防電梯前室及內(nèi)廊設(shè)消火栓，消火栓系統(tǒng)采用DN65消火栓。第六章 節(jié)能措施分析第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范一、公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB 50189-2005）二、山東省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)三、山東省公共建筑節(jié)能50%設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)四、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）（JGJ 26-95）五、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范（GB 50019-2003）六、建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50033-2001）七、建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（GB 50034-2004）八、建筑給水排水設(shè)計規(guī)范（GB 50015-2003）第二節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析為實現(xiàn)節(jié)能的目的，本項目擬采用

47、以下措施：一、建筑維護墻體采用加氣混凝土砌塊，分隔墻體采用輕質(zhì)隔板。建筑外墻、屋面采用聚苯板隔熱、保溫。玻璃幕墻材鍍膜中空玻璃，鋁合金框采用隔熱材料，門窗密封性能良好。二、變壓器采用干式低損耗變壓器；電梯采用變壓/變頻系統(tǒng)控制，配合計算機軟件作邏輯控制，提高整體運輸效能。三、供熱管道采用合理的輸送工藝，管道加裝保溫材料，盡可能降低途中損耗。四、室內(nèi)外照明以高照度節(jié)能型燈具為主，最大限度地利用自然光線，以節(jié)約電能。五、按設(shè)計要求安裝中水處理系統(tǒng)，雜排水經(jīng)處理為中水后供應(yīng)綠化、澆灑道路、沖廁等使用。六、安裝建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)（BMS），有效監(jiān)察和控制各機電系統(tǒng)。在各主用電回路、供水主管等位置裝設(shè)計量

48、表等器具以監(jiān)察和控制管理，通過供水要求自動調(diào)節(jié)供水量以減少浪費。七、設(shè)計中應(yīng)采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，采用密封性能好、開關(guān)靈活的閥門，杜絕跑冒滴漏現(xiàn)象發(fā)生。八、加強管理，經(jīng)常檢查設(shè)施的完好情況，及時檢修有問題的設(shè)備，制定能源管理制度，達到綜合節(jié)能的目的。通過上述節(jié)能措施，可使項目從采暖、通風(fēng)（空氣調(diào)節(jié)）、照明等方面達到山東省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求，為項目節(jié)約大量電能、水能和熱能，符合國家倡導(dǎo)的節(jié)約能源的要求。第七章 環(huán)境影響評價第一節(jié) 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀項目建設(shè)場址內(nèi)現(xiàn)有部分居民住宅、企事業(yè)單位用房及其他民用建筑需要拆除，附近沒有大的污染性工業(yè)企業(yè)，環(huán)境現(xiàn)狀較好，適宜建設(shè)居住區(qū)。第二節(jié) 項目建

49、設(shè)和運營對環(huán)境的影響一、建設(shè)過程中對環(huán)境的影響本項目建設(shè)過程中對環(huán)境的影響主要有以下幾個方面：1、施工揚塵對環(huán)境空氣的影響。2、施工機械及運輸車輛噪聲的影響。3、施工中的固體廢棄物以及施工人員生活污水、垃圾對周圍環(huán)境的影響。二、使用過程中對環(huán)境的影響項目建成使用后，主要排放物為固體廢棄物、生活污水、噪聲、廢氣等，無有毒有害物質(zhì)，對環(huán)境影響較小，采取必要的防治措施，即可達到國家規(guī)定的環(huán)保要求。項目建設(shè)將使場址環(huán)境條件得到提高，有效地改善區(qū)域環(huán)境和城市面貌。第三節(jié) 環(huán)境保護措施一、環(huán)保依據(jù)及采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國環(huán)境保護法2、環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3095-2000）3、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)

50、（GB8978-1996）4、城市污水再生利用 城市雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 18920-2002）5、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB3096-93）6、建筑施工場界噪聲限值（GB12523-1990）7、糞便無害化衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)（GB7959-87）二、主要環(huán)保治理措施（一）建設(shè)過程中的環(huán)保措施1、施工現(xiàn)場應(yīng)實行封閉管理，建立健全各項規(guī)章制度。2、施工中產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)當(dāng)分類、定點堆放，按時清運出場。3、裝卸散裝工程材料不得凌空拋撒，對易產(chǎn)生揚塵的路面、工程材料采取灑水等降塵措施。4、進入現(xiàn)場的施工機械在施工過程中，其噪聲振動應(yīng)符合城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)，運營過程中車輛選擇應(yīng)符合城市環(huán)境保護的要求。5、項目

51、竣工后，應(yīng)立即修整和恢復(fù)在建設(shè)過程中遭到破壞的環(huán)境，減少項目對環(huán)境的污染。（二）運營過程中的環(huán)保措施1、固體廢棄物項目各種生活垃圾及產(chǎn)品包裝物等固體廢棄物，實行袋裝化，由衛(wèi)生保潔人員定時清理，及時送往垃圾處理場。2、生活污水項目生活污水主要有盥洗水和糞便污水等，經(jīng)沉淀處理達標(biāo)后排至附近的污水管網(wǎng)。3、噪聲噪聲主要有車輛、設(shè)備等產(chǎn)生。對車輛、設(shè)備進行規(guī)范管理，合理操作，對噪聲設(shè)備采取消音、隔音處理，并在場地內(nèi)根據(jù)需要劃定禁鳴區(qū)，設(shè)置禁鳴標(biāo)志。4、廢氣廢氣主要由車輛產(chǎn)生。為減少廢氣排放，降低廢氣污染，保持場地內(nèi)道路交通流暢，避免堵塞，進出車輛尾氣排放必須達到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。在地下車庫等密閉空間加強通風(fēng)，

52、使廢氣能及時排出。5、加強綠化，在場區(qū)建集中綠化區(qū)，種植各類花卉及草坪，以美化環(huán)境，減少項目對環(huán)境的污染。第四節(jié) 地質(zhì)災(zāi)害影響分析依照國家相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位需報請有關(guān)部門對項目建設(shè)場址進行地質(zhì)災(zāi)害及地震安全影響分析評價。第五節(jié) 環(huán)境影響評價通過對項目場址環(huán)境現(xiàn)狀、項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響及環(huán)境保護措施的分析，項目建設(shè)符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求，對周圍自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和社會環(huán)境影響較小。項目建設(shè)同時能夠美化城市環(huán)境，達到有效改善環(huán)境質(zhì)量的目的。項目建設(shè)環(huán)境保護治理措施可靠，建設(shè)是可行的。第八章 勞動安全、衛(wèi)生與消防第一節(jié) 危害因素及危害程度分析一、主要隱患部位本項目在建設(shè)

53、過程中易造成危害的主要隱患部位有施工現(xiàn)場的電氣線路、各種機電設(shè)備和起重設(shè)備、腳手架、混凝土攪拌機、變壓器周圍、各種坑、井、溝以及貯存易燃易爆器材的倉庫等。本項目建成投入使用后，無有毒有害物質(zhì)產(chǎn)生，無高溫、高壓和輻射、振動、噪聲等危險性作業(yè)場所，主要隱患部位為樓宇內(nèi)的電氣線路、燃氣管道、通風(fēng)設(shè)施、樓梯間通道等，需對可能產(chǎn)生的觸電、火災(zāi)、墜落等傷害故采取必要防范措施。二、有害物質(zhì)種類及危害性分析本項目的有害污染物質(zhì)主要為建設(shè)中的粉塵、噪聲、有害氣體及投入使用后的生活污水及垃圾等，這些物質(zhì)容易造成職業(yè)病、影響人們的休息，易于發(fā)生呼吸道疾病，影響人體健康。第二節(jié) 安全、衛(wèi)生措施一、安全措施1、依據(jù)國家

54、對勞動者的職業(yè)安全及勞動保護的有關(guān)規(guī)定，對可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、機械傷害等事故應(yīng)加強防范措施，所有電氣設(shè)備的安全性能不得低于國家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求。2、施工前應(yīng)進行安全生產(chǎn)教育，樹立安全生產(chǎn)、質(zhì)量第一的思想。建立和健全安全生產(chǎn)的管理制度，制訂安全生產(chǎn)操作規(guī)程，工地實行領(lǐng)導(dǎo)分工安全生產(chǎn)工作責(zé)任制，班組應(yīng)有負責(zé)安全生產(chǎn)的人員，并制訂安全生產(chǎn)守則，經(jīng)常檢查執(zhí)行情況。3、施工現(xiàn)場必須做好交通安全教育。在不中斷交通的情況下，應(yīng)在施工現(xiàn)場設(shè)立明顯標(biāo)志，有專人守候和負責(zé)指揮，維持交通，確保施工和交通安全。4、施工機電設(shè)備由專人負責(zé)保管修理，確保安全生產(chǎn)。5、工地應(yīng)配有消防設(shè)施，并處理好污水，做好環(huán)境保護工

55、作。6、須在電氣線路、燃氣管道、樓梯口、電梯間等處設(shè)置警示牌和應(yīng)急照明，提高居民的安全防范意識。7、燃氣管道安全措施（1）燃氣與建筑物、構(gòu)筑物的基礎(chǔ)及相鄰管道之間的水平和垂直距離除嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)燃氣規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50028-93）5.3條規(guī)定之外，與供熱管之間水平凈距不應(yīng)小于聚乙烯燃氣管道工程技術(shù)規(guī)程CJJ63-95中表的規(guī)定。（2）聚乙烯燃氣管道與各類地下管道或設(shè)施的垂直凈距不得小于聚乙烯燃氣管道工程技術(shù)規(guī)程CJJ63-95表規(guī)定。聚乙烯燃氣管道宜蜿蜒敷設(shè)，也可隨地形彎曲敷設(shè)，其彎曲半徑應(yīng)符合聚乙烯燃氣管道工程技術(shù)規(guī)程5.1.3規(guī)定。（3）在PE燃氣管道走向埋設(shè)警示帶。其位置在距管頂上方不

56、小于300mm處敷設(shè)，警示帶上應(yīng)標(biāo)出醒目的提示字樣。二、衛(wèi)生措施項目投入使用后，屬人口密集區(qū)，為易傳播各種流行性疾病的場所，應(yīng)按照中華人民共和國傳染病防治法及其他相關(guān)條例的要求，制定相應(yīng)的衛(wèi)生管理辦法，健全衛(wèi)生檢疫防疫制度，對地下停車等空氣流通差的公共場所采取合理有效的通風(fēng)、消毒衛(wèi)生措施，防治空氣污染、窒息等疾病的發(fā)生。第三節(jié) 消防措施一、場地內(nèi)設(shè)環(huán)形消防車道，利用建筑物周邊道路系統(tǒng)，為消防救護提供有利的交通應(yīng)急條件。二、建筑物周邊設(shè)環(huán)狀消防管網(wǎng)與給水系統(tǒng)合用，場區(qū)內(nèi)沿道路設(shè)置室外地上式消火栓，間距不超過120米。三、建筑物每層在消防電梯前室及內(nèi)廊設(shè)消火栓，消防給水由泵房提供。消火栓系統(tǒng)采用D

57、N65消火栓。對變配電室等不易采用水消防的部位，應(yīng)設(shè)手提式干粉滅火器或其它便攜式消防器材。四、小高層、高層住宅內(nèi)設(shè)火災(zāi)報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。物業(yè)管理中心設(shè)置集中報警控制器，各建筑物為報警子系統(tǒng)，建筑物大廳設(shè)置區(qū)域報警控制器。消防電話、消防通訊總線由消防控制中心引入。樓梯、走廊、電梯前室等公共部分設(shè)置感煙探測器、手動報警按鈕等。第九章 組織管理本項目由濟南市舊城改造投資運營有限公司組織建設(shè)，負責(zé)項目立項、拆遷、規(guī)劃定點、工程設(shè)計、招標(biāo)、施工等工作。項目建成后，通過招標(biāo)方式，各安置片區(qū)移交有資質(zhì)的物業(yè)管理部門，由物業(yè)管理部門負責(zé)管理。物業(yè)管理組織形式如下圖所示。物業(yè)管理中心環(huán)境衛(wèi)生小區(qū)保安生活服務(wù)房

58、屋維修物業(yè)管理人員面向社會公開招聘，對應(yīng)聘人員進行考試，擇優(yōu)上崗。崗前培訓(xùn)著重培養(yǎng)其職業(yè)道德，服務(wù)意識以及相應(yīng)的工作職責(zé)，做到分工明確、責(zé)任到人、住戶滿意。尤其對于關(guān)鍵崗位，如設(shè)備維修人員，應(yīng)在設(shè)備安裝前完成培訓(xùn)工作，熟悉設(shè)備性能，掌握處理事故技能，保證設(shè)備的正常運行。第十章 招標(biāo)方案為確保工程建設(shè)質(zhì)量，提高投資效益，在建設(shè)過程中必須嚴格按照中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法、中華人民共和國建筑法等有關(guān)基本建設(shè)的法律法規(guī)和質(zhì)量規(guī)范。對本項目的勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工以及設(shè)備、材料采購等進行招投標(biāo)。本項目的勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工和重要設(shè)備及主要材料的采購擬全部采用公開招標(biāo)的方式。通過招標(biāo)確定一個有良好設(shè)計業(yè)

59、績的設(shè)計單位，對本項目進行方案設(shè)計和施工圖設(shè)計；選擇一個資質(zhì)符合要求有良好的同類建設(shè)項目業(yè)績的監(jiān)理和施工隊伍。確實保證從工程設(shè)計、設(shè)備選型及采購、材料采購、工程施工等各環(huán)節(jié)均按照國家有關(guān)設(shè)計和施工技術(shù)規(guī)范執(zhí)行，同時嚴格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。一、招投標(biāo)依據(jù)1、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法2、中華人民共和國建筑法3、工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法（七部委30號令）4、工程建設(shè)項目招投標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)（國家發(fā)改委第3號令）5、山東省招標(biāo)投標(biāo)條例二、招投標(biāo)方案根據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法、工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定（國家發(fā)展計劃委第9號令）等有關(guān)文件精神，結(jié)合本項目實際，該

60、項目的建設(shè)實施必須依法開展招投標(biāo)活動。三、招標(biāo)事項核準(zhǔn)1、招標(biāo)范圍：包括本項目的勘察、設(shè)計、監(jiān)理和施工以及重要設(shè)備、材料的采購等。其中施工內(nèi)容包括：建筑工程、安裝工程、相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)等。2、招標(biāo)組織形式：項目的勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工和設(shè)備采購全部采用委托招標(biāo)的組織形式。招標(biāo)人擬委托具有建設(shè)工程招標(biāo)代理機構(gòu)甲級資格、政府采購招標(biāo)代理機構(gòu)甲級資格、中央投資項目招標(biāo)代理機構(gòu)乙級資格的代理機構(gòu)作為本項目的招標(biāo)代理機構(gòu)。3、招標(biāo)方式：項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工及主要設(shè)備和重要材料采購擬全部采用公開招標(biāo)的方式。招標(biāo)基本情況表序號項目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)