無(wú)錫翠湖國(guó)際項(xiàng)目提案報(bào)告

1、翠湖國(guó)際項(xiàng)目提案報(bào)告2008年8月第一部分 市場(chǎng)篇無(wú)錫投資環(huán)境分析行政區(qū)域及自然狀況位置無(wú)錫市位于長(zhǎng)江三角洲江湖間走廊部分，江蘇省東南部。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長(zhǎng)江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。行政區(qū)劃下轄江陰、宜興兩個(gè)市（縣）和錫山、惠山、崇安、北塘、南長(zhǎng)、濱湖和新區(qū)七個(gè)區(qū)面積無(wú)錫市為江蘇省省轄市，全市總面積為4787.61平方公里(市區(qū)1659平方公里，其中建成區(qū)面積188.14平方公里)，其中山區(qū)和丘陵面積為782平方公里，占總面積的16.8%，水面面積為1502平方公里，占總面積的31.4%。人口人口規(guī)模有序擴(kuò)大。據(jù)公安部

2、門統(tǒng)計(jì)，年末全市戶籍人口為457.80萬(wàn)人，人口出生率6.70，人口死亡率6.97，人口自然增長(zhǎng)率為-0.27。年末全市常住人口為584.17萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)4.4市政建設(shè)及交通無(wú)錫是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 航空：無(wú)錫市距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里。 無(wú)錫機(jī)場(chǎng)開通了至北京、深圳、廣州等城市的國(guó)內(nèi)航線。 無(wú)錫市距南京碌口國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里。海運(yùn)和內(nèi)河航運(yùn)：無(wú)錫的海洋客、貨運(yùn)輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海，無(wú)錫市有高速公路和國(guó)道和這些港口相連，距上海港165公里，距江陰港38公里，距張家港港43公里。無(wú)

3、錫沿長(zhǎng)江有42公里深水岸線，建有一批萬(wàn)噸級(jí)以上泊位，江陰港口為對(duì)外開放港，建成了國(guó)內(nèi)第一個(gè)內(nèi)河港口型國(guó)際集裝箱中轉(zhuǎn)站。江陰黃田港是長(zhǎng)江出?？诘闹饕獡Q裝港之一，也是連結(jié)蘇北地區(qū)的主要渡口。鐵路：經(jīng)滬寧線和在建的新長(zhǎng)線可與全國(guó)鐵路連網(wǎng)直通。正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為無(wú)錫交通提供更為便捷的條件。 公路：滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市，京滬高速公路直達(dá)北京，寧杭高速公路直通杭州。312、104國(guó)道穿過(guò)無(wú)錫。滬宜、錫沙、鎮(zhèn)澄、澄張、澄鹿等公路干線通向蘇、浙、皖。無(wú)錫公路總里程4189公里，公路密度達(dá)到90.1公里/百平方公里，無(wú)錫已成為全國(guó)54個(gè)公路運(yùn)輸中心之一。北京至上海、上海至南京、上海至成

4、都、南京至杭州的高速公路，其交會(huì)點(diǎn)正在無(wú)錫市。2006年無(wú)錫國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2006年無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特征如下：1、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3300億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.3。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值51.3億元，比上年增長(zhǎng)6.3；第二產(chǎn)業(yè)增加值1968.7億元，比上年增長(zhǎng)15.3；第三產(chǎn)業(yè)增加值1280億元，比上年增長(zhǎng)15.5。按常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值57709元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)7390美元。第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到38.8，比上年提高1.0個(gè)百分點(diǎn).2、工業(yè)生產(chǎn)較快增長(zhǎng)。全年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1662.39億元，增長(zhǎng)20.5。從輕重工業(yè)看，輕

5、工業(yè)完成增加值474.95億元，同比增長(zhǎng)19.7，重工業(yè)完成增加值1187.43億元，增長(zhǎng)20.8，輕、重工業(yè)增長(zhǎng)趨于同步。從經(jīng)濟(jì)類型看，非公有制經(jīng)濟(jì)增勢(shì)增強(qiáng)。股份合作企業(yè)增長(zhǎng)23.7；外商及港澳臺(tái)企業(yè)增長(zhǎng)26.5。集體工業(yè)增長(zhǎng)也達(dá)到24.3。3、第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。初步核算全年第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1280億元，增長(zhǎng)15.5，增速同比提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。商貿(mào)、旅游、市場(chǎng)、物流、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。旅游人數(shù)和收入雙雙增長(zhǎng)。全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額為3906.04億元，貸款余額為2733.20億元，同比分別增長(zhǎng)18.5和22.7。物流通道繼續(xù)拓展，出入口岸建設(shè)取得突破。無(wú)錫近年來(lái)三大產(chǎn)業(yè)年增長(zhǎng)

6、情況（同比上年增長(zhǎng)）第一產(chǎn)業(yè)增加百分比第二產(chǎn)業(yè)增加百分比第三產(chǎn)業(yè)增加百分比2006年6.315.315.52005年3.615.714.82004年2.119.415.52003年3.117.8132002年414.112.72001年6.711.212.54、物價(jià)水平小幅上揚(yáng)。2006年無(wú)錫居民消費(fèi)價(jià)格上漲1.7，漲幅同比回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)品出廠價(jià)格上漲2.0，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲5.5。5、居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資29658元，比上年增長(zhǎng)15.8。市區(qū)城市居民人均可支配收入18189元，比上年增長(zhǎng)13.6。農(nóng)民人均純收入8880元，比上年增長(zhǎng)

7、10.9。城市居民人均消費(fèi)性支出11372元，比上年增長(zhǎng)5.6。農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出6508元，比上年增長(zhǎng)11.6。居民住房條件繼續(xù)改善，據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，城市居民人均住房面積31.3平方米，農(nóng)村居民人均住房面積58.2平方米。無(wú)錫近年來(lái)城市居民人均住房面積情況6、財(cái)政收入持續(xù)增長(zhǎng)。2006年全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入517.35億元，同比增長(zhǎng)22.7，實(shí)現(xiàn)地方一般預(yù)算收入220.89億元，同比增長(zhǎng)21.6。7、消費(fèi)需求持續(xù)活躍。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額959.47億元，同比增長(zhǎng)16.4，增幅同比加快了0.1個(gè)百分點(diǎn)。限額以上企業(yè)拉動(dòng)作用明顯，市場(chǎng)份額逐步擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)零售額341.08億元，增長(zhǎng)2

8、0.9。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源：2006年無(wú)錫市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局 2007年3月17日）分析： 1、 無(wú)錫是蘇南地區(qū)及整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)城市。交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。2000年后，GDP以每年20%的速度平穩(wěn)增加。 2、 無(wú)錫第二第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商貿(mào)、旅游、市場(chǎng)、物流、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)了無(wú)錫整體消費(fèi)市場(chǎng)。3、 居民生活水平提高顯著。截止2006年底，城市居民可支配收入18189元，消費(fèi)性支出11372元。4、 目前城市居民人均住房面積31.3平方，居住環(huán)境改善需求逐年增加。在無(wú)錫市平穩(wěn)快速的發(fā)展的大好環(huán)境之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆o(wú)

9、錫房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析(一)2006年無(wú)錫房地產(chǎn)概況及指數(shù)分析2006年全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值108億元，比上年增長(zhǎng)15.4。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資276.80億元，比上年增長(zhǎng)21.5，商品房施工面積為2322.17萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)19.7，竣工面積657.68萬(wàn)平方米，比上年下降4.7。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康，全年商品房實(shí)際銷售額247.21億元，比上年增長(zhǎng)12.6。2006年第4季度錫房住宅指數(shù)3822點(diǎn)比上季度上漲131點(diǎn)，漲幅為3.55%比去年同期上漲155點(diǎn)，漲幅為4.23%（基期為2001年第二季度，基期指數(shù)為2000點(diǎn)）（二）2006年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：1、 房地產(chǎn)開發(fā)投資總體向好

10、，房地產(chǎn)開發(fā)資金呈現(xiàn)多元化。2006年無(wú)錫市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資202.07億元，同比增長(zhǎng)22.26%,增幅較去年增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資總額比例約為19。房地產(chǎn)開發(fā)投資更理性，總體態(tài)勢(shì)更趨平穩(wěn)。從房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源來(lái)看，則呈現(xiàn)多元化。市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)吸收國(guó)內(nèi)貸款50.34億元，同比上漲22.13%；利用外資7.05億元，同比上漲102.35%，利用外資明顯增多；自籌資金76.95億元，同比增加31.29%，漲幅明顯，其中自有資金45.85億元，同比增加8.37%；其他資金來(lái)源為129.09億元，同比增加22.83%。此外通過(guò)定金及預(yù)收款獲取資金為77.56億元，同比下降15.43%,主要

11、有以下幾個(gè)原因：一是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序得到了進(jìn)一步的規(guī)范。二是樓盤銷售進(jìn)度的放緩，減少了此類資金所占的份額。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總量充足，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化2006年我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 485.32萬(wàn)平方米，加上2005年末結(jié)轉(zhuǎn)可售面積419.16萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)總量達(dá)到904.48萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)充足。3、商品房市場(chǎng)成交活躍，二手房市場(chǎng)有所波動(dòng)2006年市區(qū)累計(jì)成交各類商品房412.13萬(wàn)平方米左右，同比上漲14.14%，市場(chǎng)成交活躍。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，2006年商品房交易指標(biāo)波動(dòng)幅度明顯低于去年同期，主要表現(xiàn)在：(1)2005年國(guó)八條政策出

12、臺(tái)后的商品房月成交量最低谷值為20.99萬(wàn)平方米，而2006年稅收政策出臺(tái)后的商品房月成交量低谷值為27.65萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)31.73。(2)2005年低谷的值是月平均值30萬(wàn)平方米的70，2006年低谷值是月平均值33萬(wàn)的84，波動(dòng)幅度明顯小于2005年。(3)政策出臺(tái)后，2006年市場(chǎng)成交回暖時(shí)間（成交量達(dá)到平均水平的月份）為2個(gè)月，快于2005年（回暖時(shí)間為4個(gè)月）。4、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，漲幅進(jìn)一步回落至2006年第4季度，市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)為4315元/平方米，同比增長(zhǎng)4.23%，漲幅較去年進(jìn)一步回落，回落了6個(gè)百分點(diǎn)。二手住房平均價(jià)格3876元/平方米，同比增長(zhǎng)1.97%，房?jī)r(jià)進(jìn)一

13、步走向平穩(wěn)。（三）20012006無(wú)錫房地產(chǎn)比較分析1、總供給總需求狀況01-06年無(wú)錫市批準(zhǔn)預(yù)售量翻了4倍01-06年無(wú)錫市銷售量翻了3.5倍總供給增長(zhǎng)高于銷售量增長(zhǎng)，無(wú)錫市房地產(chǎn)整體供大于求01-06年無(wú)錫市批準(zhǔn)量和銷售量增長(zhǎng)情況年增長(zhǎng)率01-02年02-03年03-04年04-05年0506年平均增長(zhǎng)率批準(zhǔn)預(yù)售量36%34.78%102.89%11%-2.36%36.46%銷售量38%21%25.63%0.83%14.14%20%2001-2006年期間，無(wú)錫市市區(qū)商品房供應(yīng)趨勢(shì)是在變化中快速增長(zhǎng)的，2002年比2001較為緩慢，由于2002年銷售量不太樂(lè)觀，2003年供應(yīng)量開始大量增加

14、，以適應(yīng)市場(chǎng)的要求。到2004年銷售量增長(zhǎng)，對(duì)房屋的需求量也增加，房屋的供應(yīng)量要比2003年翻了3倍。2005年和2006年由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，商品房批準(zhǔn)量得到了有效的控制。2、市場(chǎng)空置量時(shí)間2001年2002年2003年2004年2005年2006年總銷售量（萬(wàn)）118162.96210.19358361.05412.13批準(zhǔn)預(yù)售量（萬(wàn)）119162.9219.55445.44487.1485.32空置量（萬(wàn)）1-0.069.3687.44126.0573.19注：上述表格空置量不計(jì)累加空置量和未批預(yù)售量小結(jié)：從表格來(lái)看從2001年到2003年空置量變化不是很明顯，也就是說(shuō)排除累

15、積空置量當(dāng)年的批準(zhǔn)豫售量與總銷售量基本持平。而2004年由于土地供應(yīng)量的增加等諸多原因空置量明也顯增加，2005年由于國(guó)家加大了宏觀調(diào)空以及新政的出臺(tái)導(dǎo)致空置量增加的幅度有所減小。在逐漸接受宏觀調(diào)控后，2006年的控制量相對(duì)2005年而言有著明顯的下降趨勢(shì)。3、市場(chǎng)的供需特點(diǎn)（3.1）供應(yīng)特點(diǎn)在20012006年期間，無(wú)錫市市區(qū)商品房供應(yīng)趨勢(shì)是在變化中快速增長(zhǎng)的，0406年無(wú)錫市市區(qū)供應(yīng)量緩慢增長(zhǎng)，供應(yīng)增長(zhǎng)向郊區(qū)擴(kuò)展。到2004年銷售量增長(zhǎng)，對(duì)房屋的需求量也增加，同時(shí)供應(yīng)量也在增加。房屋的供應(yīng)量要比2003年翻了2倍。2005年后受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，商品房批準(zhǔn)量得到了有效的控制。同時(shí)，

16、各區(qū)也有著其自身發(fā)展的特點(diǎn)。中心區(qū)的商品房供應(yīng)面積成拋物線趨勢(shì)，在整個(gè)市區(qū)的商品房市場(chǎng)始終占據(jù)很小份額。由此可見(jiàn)，無(wú)錫市中心區(qū)商品房市場(chǎng)基本已達(dá)到飽和狀態(tài)。副中心區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)與中心區(qū)相似。東西南北四個(gè)區(qū)，商品房供應(yīng)面積呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。其中，以東區(qū)最為突出，其次是北區(qū)。西區(qū)商品房批準(zhǔn)面積在01-04年間，穩(wěn)步增長(zhǎng)，05年后略有下降。南區(qū)則是在01-04年間發(fā)展比較緩慢，而在05年后有了大的突破。（3.2）需求特點(diǎn)(3.2.1)總體需求特點(diǎn)2004-2006年無(wú)錫市區(qū)商品房成交面積基本持平，但是，成交金額上漲了76%。量平價(jià)揚(yáng) 說(shuō)明無(wú)錫市房?jī)r(jià)上漲中。2001-2003商品房成交面積年總體上漲都是在5

17、0萬(wàn)平方米左右，2004年的漲幅最為突出，這是由于2004年全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)炒房熱潮，尤其上海地區(qū)最為嚴(yán)重，因此影響到了無(wú)錫的房屋市場(chǎng)，交易量明顯增大。2005年和2006年是政策年，8.31土地大限和銀行貸款緊縮等一系列政策的出臺(tái)，有效的控制了房地產(chǎn)的投機(jī)行為，打壓了商品房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。2006年國(guó)家的宏觀調(diào)控對(duì)無(wú)錫市二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了較為深刻的影響，特別是稅收政策的調(diào)整對(duì)市場(chǎng)影響較大，市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯波動(dòng)，主要表現(xiàn)為：一是在政策出臺(tái)前出現(xiàn)交易量短期激增現(xiàn)象，而出臺(tái)后市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷，市場(chǎng)成交量在政策出臺(tái)后的三個(gè)月的月平均值為15萬(wàn)平方米，為全年月平均值的85，雖然波動(dòng)幅度要小于2005年，但影響

18、的時(shí)間較長(zhǎng)。同時(shí)，二手房成交量連續(xù)兩年出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，在2005二手房成交同比下降4的基礎(chǔ)上， 2006年二手房成交同比又下降24；二是稅收政策的出臺(tái)促使部分二手房轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，減少了二手房買賣市場(chǎng)的供應(yīng)量；三是商品房供應(yīng)充足、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化、價(jià)差縮小等因素導(dǎo)致部分二手房需求轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)；四是由于政策調(diào)控的影響，市場(chǎng)存在一定的觀望氛圍，根據(jù)秋交會(huì)居民購(gòu)房意向調(diào)查顯示，將在2007年及以后購(gòu)房的比例占到了85%。2001年到2006年無(wú)錫市區(qū)商品房總成交量逐年增長(zhǎng)， 自2005年國(guó)家諸多政策出臺(tái)后，投資人明顯減少，最為突出的是上海的房?jī)r(jià)，大幅度下跌，影響到周邊城市投資者的信心，所以200520

19、06年的住宅成交量減少。非住宅的成交量沒(méi)有受到政策的影響。(3.2.2)需求特點(diǎn)細(xì)分06年住宅成交面積以120140平方米為大宗隨著一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，尤其是“國(guó)六條”的貫徹落實(shí)，促進(jìn)了住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化。從面積來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)繼續(xù)向經(jīng)濟(jì)節(jié)約型方向發(fā)展，2006年建筑面積在144平方米以下的新增商品住房比例為66.95，與去年基本持平；建筑面積在90平方米以下的新增商品住房比例為16.68，比2005年增加了近10個(gè)百分點(diǎn)。從價(jià)格結(jié)構(gòu)看，市場(chǎng)供給以中低價(jià)位商品住房為主，價(jià)格在4000元/平方米以下的住宅占供給總量的50.33%,較2005年有所增長(zhǎng)。說(shuō)明，目前市場(chǎng)購(gòu)買者的購(gòu)房心態(tài)

20、比較成熟，在購(gòu)買產(chǎn)品選擇上，更多注重本身的需求性及實(shí)用性，對(duì)于無(wú)錫的賣方市場(chǎng)來(lái)說(shuō)必須明確目標(biāo)客戶群體的實(shí)際購(gòu)買需求特性。（3.3）供需價(jià)格分析（3.1）總體價(jià)格分析20012006年無(wú)錫市商品房總體價(jià)格增長(zhǎng)了100%其中20032004年增長(zhǎng)最快，為36.8%01-06年無(wú)錫市商品房總體價(jià)格情況無(wú)錫市區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)從2001-2006年呈上漲趨勢(shì)，由01年的2346.7元/平米上升至06年的4954.08元/平米，6年內(nèi)價(jià)格上漲2607.38元，總體漲幅達(dá)到100%。（3.3.1）分區(qū)價(jià)格分析0106年無(wú)錫市商品房?jī)r(jià)格漲幅以東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)漲幅最為明顯，漲幅達(dá)100%01-05年無(wú)錫市各區(qū)商

21、品房?jī)r(jià)格情況日期200120022003200420052006類別商品房?jī)r(jià)格2346.724542865.2539194709.54954.08各分區(qū)中心區(qū)3636.337834014.2553966094.756298.75副中心區(qū)346629233447.2545985774.756185.5東區(qū)161117862439.25300033563753南區(qū)1496.31858218234374561.54686.75西區(qū)1876.72173268540555040.55244.25北區(qū)199422022423.7530293429.53556.25分區(qū)域來(lái)看：0106年中心區(qū)漲幅達(dá)73.2

22、%，副中心區(qū)78.5%，東區(qū)133%，南區(qū)213%，西區(qū)179%，北區(qū)78.3%。根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)位最重要的觀點(diǎn)來(lái)看，價(jià)格走勢(shì)應(yīng)該跟從區(qū)位的位置，中心區(qū)價(jià)格最高，副中心次之。從無(wú)錫市供銷情況和商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，預(yù)測(cè)2007年無(wú)錫市商品房還會(huì)有小幅上漲趨勢(shì)。由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，2005年商品房的供應(yīng)量減少，很多購(gòu)房者也持幣觀望了一年，2006年雖然有所好轉(zhuǎn)，但由于國(guó)家政策的連續(xù)出臺(tái)，大部分購(gòu)房者仍然繼續(xù)持幣觀望。所以還是有一定需求空間。無(wú)錫市是連續(xù)幾年GDP保持12以上增幅的城市，無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入增長(zhǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮。從2001年下半年，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)了無(wú)錫發(fā)展特大城市的

23、規(guī)劃方案，無(wú)錫開始大規(guī)模城市改造，迅速拉動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)開始快速增長(zhǎng)，2001-2003年增幅比較平穩(wěn)。2004年，全國(guó)房產(chǎn)業(yè)界的“精英”如萬(wàn)科、順馳、陽(yáng)光、棲霞等相繼進(jìn)入無(wú)錫，又把房?jī)r(jià)提升了一個(gè)“檔次”。加上溫州炒房團(tuán)出現(xiàn)后，房?jī)r(jià)攀升迅速增快。從圖中可見(jiàn)無(wú)錫市的房地產(chǎn)走勢(shì)，南區(qū)成為無(wú)錫市的一匹黑馬，漲幅最快，其次是西區(qū)和東區(qū)。從房?jī)r(jià)的漲幅來(lái)看無(wú)錫市受宏觀調(diào)控影響不大，呈現(xiàn)剛性需求。無(wú)錫早在2003年就規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房不滿1年轉(zhuǎn)售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后差額的555%稅率征收營(yíng)業(yè)稅，而別墅等高檔住宅和非住宅轉(zhuǎn)讓的，增值部分則要征收5.55%營(yíng)業(yè)稅和20%的所得稅。2004年

24、4月，市政府出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)，7月，市房管局又下發(fā)商品房銷售管理實(shí)施細(xì)則，規(guī)定期房不得轉(zhuǎn)讓。2006年5月31日，國(guó)稅總局下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知規(guī)定2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。實(shí)施網(wǎng)上合同登記備案制度，使商品房的銷售更加透明、公開。炒房行為受到限制，雖然沒(méi)有出現(xiàn)象上海那樣的天價(jià)，但是房?jī)r(jià)還是較前幾年由大幅度的增長(zhǎng)。商品房均價(jià)中心區(qū)副中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)4954.086298.756185.537534686.755244.253556.25從價(jià)格來(lái)看，市區(qū)商品房成交集中在35006000元/平

25、米的區(qū)間段左右，所占比例達(dá)到了69.79。市區(qū)商品住宅均價(jià)為每平方米4954.08，比去年同期上漲5.19，漲幅同比下降15個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)買價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，各節(jié)點(diǎn)的上揚(yáng)幅度基本保持平穩(wěn)，市場(chǎng)處于良性發(fā)展軌跡?？梢?jiàn)市民購(gòu)房心理逐步成熟，市場(chǎng)需求逐步增長(zhǎng)。經(jīng)歷了國(guó)家宏觀調(diào)控的變化，消費(fèi)者逐步從觀望的氣氛中走出。在房地產(chǎn)以首次購(gòu)房需求和改善性需求為主的背景下，市場(chǎng)仍存在較大的有效需求。（3.4）市場(chǎng)供需特點(diǎn)分析總結(jié)(3.4.1)人均GDP與銷售量對(duì)比人均GDP的增長(zhǎng)與商品房銷售量成正比，說(shuō)明無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈良性增長(zhǎng)。小結(jié)：從圖表來(lái)看01-05年人均GDP在緩步增長(zhǎng)，而成交量自2003年起有了明顯的變化

26、到2005年，20052006基本保持平穩(wěn)。由于新政的下臺(tái)購(gòu)房者持幣觀望等諸多原因，成交量有所減少，市場(chǎng)趨于合理化。2006年人均可支配收入額為18189元。比2000年增加9586元，增長(zhǎng)111.4，2006年，無(wú)錫城市居民人均建筑面積為31.3平方米，比2001年增加了12.5平方米。(3.4.2)開發(fā)投資金額市場(chǎng)投資的“晴雨表”，2006年無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資全年完成202.07億元 ，其2004年前增長(zhǎng)率名列華東地區(qū)第二，僅次于蘇州。(3.4.3)市場(chǎng)主體日漸理性，房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定不論是開發(fā)主體還是消費(fèi)者，其投資與消費(fèi)日漸理性，價(jià)格不斷向價(jià)值回歸，2006年全市商品住宅均值漲幅同比下

27、降了15個(gè)百分點(diǎn)。特別是下半年受政策調(diào)控效果明顯，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)行為趨于理性。(3.4.4)市民購(gòu)房心理逐步成熟，市場(chǎng)需求逐步增長(zhǎng)經(jīng)歷了國(guó)家宏觀調(diào)控的變化，消費(fèi)者逐步從觀望得氣氛中走出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購(gòu)房需求和改善性需求為主的背景下，市場(chǎng)仍存在較大得有效需求，上調(diào)利率、控制二次購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房對(duì)市場(chǎng)住房需求量得影響不是很大，全年商品房成交金額相比2005年上漲了50.8%。(3.4.5)需求市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整明顯依據(jù)秋交會(huì)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告中顯示，選擇作為投資得購(gòu)房者明顯比前年減少，下降了18個(gè)百分點(diǎn)，占11，購(gòu)房者主要目的以居住為主，占85.6。而在價(jià)格承受范圍中35005000元/平米得

28、價(jià)格區(qū)間段接受程度比較高，80130平米得購(gòu)房面積擁有大量得需求面。目前結(jié)構(gòu)中占大多數(shù)得普通購(gòu)房者得需求條件與市場(chǎng)得供給面得以配合，有助于整體房市在未來(lái)12年內(nèi)進(jìn)一步發(fā)展和鞏固，對(duì)于高端市場(chǎng)及低端市場(chǎng)來(lái)講同樣有相當(dāng)?shù)么龠M(jìn)作用。4、2006年競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 （4.1）2007年供應(yīng)預(yù)測(cè)2006年無(wú)錫市市區(qū)共組織公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓幅地塊，總面積萬(wàn)平方米.06年出讓的土地，將在07年陸續(xù)開始反應(yīng)出來(lái)，再加上歷年的空置面積，供應(yīng)量體將非常龐大，竟?fàn)帒B(tài)勢(shì)更劇激烈。根據(jù)市土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理委員會(huì)成員會(huì)議上消息：2007年無(wú)錫市將計(jì)劃出讓經(jīng)營(yíng)性用地萬(wàn)平方米。按1.5的容積率測(cè)算，可建房屋975萬(wàn)平米，小結(jié)：2

29、005年3月，順馳中國(guó)以項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)的方式取得了位于無(wú)錫惠山新城總用地面積1700畝的地，不到三個(gè)月，綠地集團(tuán)即出資8.3億元，取得其中760畝土地的開發(fā)權(quán)。 事實(shí)上，走在復(fù)地、綠地之前進(jìn)軍無(wú)錫的國(guó)內(nèi)實(shí)力開發(fā)商早有人在，2004年3月25日，萬(wàn)科以19.4813億元獲得無(wú)錫濱湖新城2號(hào)地塊的1443.17畝土地。同日，順馳以13.74億元拿下濱湖新城3號(hào)地塊，土地面積1100.83畝。 萬(wàn)科、順馳、復(fù)地、綠地等開發(fā)商先后在無(wú)錫土地市場(chǎng)投下巨資，帶起無(wú)錫土地供應(yīng)市場(chǎng)的第一次高潮。 （4.2）以普通住房消費(fèi)為主的宏觀調(diào)控政策將持續(xù)進(jìn)行2007年，無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)、低通漲的態(tài)勢(shì)將得以

30、延續(xù)、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策仍將以普通住房消費(fèi)為主，控制過(guò)度投資，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。（4.3）買方市場(chǎng)特征將更加明顯，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化目前無(wú)錫市土地供應(yīng)總量和在建施工面積規(guī)模較大，預(yù)計(jì)2007年市區(qū)商品房上市量將保持在500600萬(wàn)平米左右，市場(chǎng)供求關(guān)系正逐步變化，消費(fèi)者對(duì)于樓盤質(zhì)量及企業(yè)品牌提出更高要求，銷售壓力和競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的精準(zhǔn)定位及性價(jià)比成為關(guān)鍵。（4.4）市場(chǎng)需求總量繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，消費(fèi)將進(jìn)一步激活 隨著“山水名城”城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，濱湖、蠡湖、環(huán)太湖地區(qū)進(jìn)一步成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)，大量流動(dòng)人口和改善性購(gòu)房主體的增加將使市場(chǎng)需求總

31、量增加。（4.5）商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的背景下，房?jī)r(jià)大幅上漲的空間不是很大，中低價(jià)位樓盤的不斷推出，進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，樓盤價(jià)格基本能體現(xiàn)價(jià)值，商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定 區(qū)域市場(chǎng)分析 （1）部分區(qū)域版塊分析南長(zhǎng)區(qū)1、行政區(qū)劃南長(zhǎng)區(qū)位于無(wú)錫市區(qū)的東南部，是無(wú)錫市區(qū)的南大門，西瀕新運(yùn)河，東倚滬濘鐵路，滬寧高速公路和213國(guó)道。南臨碩放機(jī)場(chǎng)和無(wú)錫新加坡工業(yè)園，北接無(wú)錫市內(nèi)最繁華的商業(yè)地段全區(qū)面積22.5平方公里。下轄一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，和八個(gè)街道，人口30.15萬(wàn)。2、未來(lái)規(guī)劃南長(zhǎng)區(qū)是無(wú)錫工商業(yè)的發(fā)祥地，該重點(diǎn)片區(qū)主要定位以旅游、文化、商務(wù)、居住功能為主的新型城區(qū)。標(biāo)志性建筑為南禪寺，太湖

32、廣場(chǎng)。，南長(zhǎng)區(qū)重點(diǎn)片區(qū)概念性規(guī)劃 基地位于無(wú)錫南長(zhǎng)區(qū)南部，四至界線為：清揚(yáng)永樂(lè)路-塘南路-古運(yùn)河-馬夾浜。規(guī)劃用地面積約4.8萬(wàn)平方公里，其中片區(qū)內(nèi)已建成區(qū)約0.95平方公里，已批在建設(shè)項(xiàng)目用地約0.59平方公里，清名橋沿河歷史街區(qū)0.44平方公里，可利用土地約1.85平方公里,其余為道路河流用地。圍繞太湖廣場(chǎng)核心區(qū)建設(shè)，完善太湖廣場(chǎng)東側(cè)城市延伸段的區(qū)域功能，構(gòu)建現(xiàn)代商務(wù)會(huì)展中心。結(jié)合城中村改造及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，營(yíng)造高起點(diǎn)、高品味的新型社區(qū)。3、重點(diǎn)工程本區(qū)域重點(diǎn)加快太湖廣場(chǎng)地區(qū)和蠡湖新城建設(shè)，使太湖廣場(chǎng)建成市民活動(dòng)中心，蠡湖新城建社設(shè)。從去年下半年以來(lái)，南長(zhǎng)區(qū)在金城西路、五愛(ài)南路、清揚(yáng)路延伸段

33、、華清路、塘南路、陳列館路、市醫(yī)療疾控中心、五星經(jīng)濟(jì)適用房等重點(diǎn)工程建設(shè)中，共拆遷446978.88平方米，拆除居民住宅房1471戶，拆除其它房屋215戶。重點(diǎn)項(xiàng)目有：揚(yáng)名鎮(zhèn)政府地塊、蚊香廠地塊、老年活動(dòng)中心商業(yè)地塊、潘婆橋地塊、金匱苑、南長(zhǎng)新城古運(yùn)河片區(qū)、下甸橋生產(chǎn)資料市場(chǎng)、大戲院地塊、世界貿(mào)易中心等9個(gè)項(xiàng)目4、房地產(chǎn)市場(chǎng)（1）區(qū)域概況無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)從2003-2004年可以說(shuō)是個(gè)大躍進(jìn)，各區(qū)域樓盤上市量大大增加，市區(qū)市場(chǎng)已經(jīng)飽和。而位于市區(qū)以南的南長(zhǎng)區(qū)由于存在大量的舊居住區(qū)和廠房未得到有力拆遷樓盤供應(yīng)量不是很大目前在售樓盤有城市經(jīng)典和陽(yáng)光城市花園。陽(yáng)光城市花園總建筑面積27萬(wàn)多1998戶位

34、于南長(zhǎng)區(qū)和濱湖區(qū)之間項(xiàng)目主要為小高層，高層和一部分連排別墅總量較大，配套齊全得到一部分中產(chǎn)階級(jí)的青睞。城市經(jīng)典為小高層和高層333戶。由于項(xiàng)目位于南長(zhǎng)老的居住區(qū)受到附近居住區(qū)二次置業(yè)者的追捧。（2）市場(chǎng)特征區(qū)域內(nèi)樓盤供應(yīng)量較少樓盤均價(jià)在4500-5500之間以三房和兩房最受歡迎，面積在100-150之間，產(chǎn)品注重生活配套和居住環(huán)境。從銷售狀況來(lái)看區(qū)域內(nèi)兩個(gè)樓盤的銷售進(jìn)度基本持平因?yàn)轫?xiàng)目區(qū)位，產(chǎn)品規(guī)劃，配套以及目標(biāo)群體有一定的差異，競(jìng)爭(zhēng)不是很強(qiáng)烈。（3）需求特點(diǎn)本區(qū)域是無(wú)錫老的行政，文化和居住區(qū)，隨著無(wú)錫近年來(lái)人均GDP的增長(zhǎng)，區(qū)域內(nèi)居民購(gòu)買力大大增長(zhǎng)，改善居住品質(zhì)和環(huán)境的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，據(jù)了解

35、這部分群體大多傾向于三房面積在130左右注重生活配套和居住環(huán)境。濱湖區(qū)1區(qū)域概況濱湖區(qū)由原來(lái)的8鎮(zhèn)1鄉(xiāng)6街道調(diào)整為5鎮(zhèn)4街道(太湖鎮(zhèn)、華莊鎮(zhèn)、胡埭鎮(zhèn)、馬山鎮(zhèn)、濱湖鎮(zhèn)、河埒街道、榮巷街道、蠡湖街道、蠡園)濱湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)10個(gè)村劃回華莊鎮(zhèn)管理;太湖鎮(zhèn)、胡埭鎮(zhèn)維持現(xiàn)狀不變。通過(guò)本次行政區(qū)劃調(diào)整,濱湖區(qū)鎮(zhèn)(鄉(xiāng))平均面積由原來(lái)的29.42平方公里擴(kuò)大到目前的50.58平方公里,平均面積規(guī)模擴(kuò)大72%;鎮(zhèn)(鄉(xiāng))平均戶籍人口由原來(lái)的2.49萬(wàn)人擴(kuò)大到目前的4.31萬(wàn)人,平均人口規(guī)模擴(kuò)大 73%。街道平均面積由原來(lái)的5.77平方公里擴(kuò)大到目前的13.88平方公里,平均面積規(guī)模擴(kuò)大140%;街道平均戶籍人口

36、由原來(lái)的2.91萬(wàn)人擴(kuò)大到目前的5.83萬(wàn)人,平均人口規(guī)模擴(kuò)大100% 。濱湖區(qū)是無(wú)錫市建設(shè)湖濱新城的重點(diǎn)區(qū)域和建設(shè)山水城、生態(tài)城的標(biāo)志性板塊，無(wú)錫實(shí)施特大城市發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)工程大多在濱湖區(qū)境內(nèi)。2房地產(chǎn)市場(chǎng)濱湖區(qū)位于市區(qū)西南，地處長(zhǎng)江三角洲腹地，東臨上海，西接南京，南依太湖，北靠長(zhǎng)江，部，地理位置優(yōu)越，風(fēng)光秀麗無(wú)錫主要的旅游項(xiàng)目都集中在此區(qū)域，濱湖區(qū)優(yōu)越的地理自然資源和發(fā)展?jié)摿ξ吮姸鄡?nèi)外地大牌知名房地產(chǎn)商家的目光早在2004年萬(wàn)科，順馳就同時(shí)拿下了濱湖新城2號(hào)和3號(hào)地塊。品牌樓盤的進(jìn)駐給區(qū)域帶來(lái)不小的震動(dòng)，客戶品牌的認(rèn)知程度也大大提高，目前萬(wàn)科魅力之城已銷售完畢而順馳的天鵝湖銷售狀況也教

37、為看好。目前區(qū)域在售樓盤有新梁溪人家，陽(yáng)光城市花園等。而由于區(qū)域特殊的自然環(huán)境，向來(lái)是無(wú)錫本地人認(rèn)為適合居住的區(qū)域，因此區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目較為集中，如印象劍橋，寶界山莊，湖玉莊園等吸引了眾多內(nèi)外地高端客戶。但項(xiàng)目落有同質(zhì)化，缺乏亮點(diǎn)。由于板快近年來(lái)不斷有樓盤推出，目前市場(chǎng)已走向成熟，由于大盤的進(jìn)駐競(jìng)爭(zhēng)力已輻射到南長(zhǎng)等其他板塊。新區(qū)1區(qū)域概況無(wú)錫新區(qū)，位于江蘇無(wú)錫東南面，距無(wú)錫市中心六公里，滬寧鐵路、京滬高速鐵路、滬寧高速公路和312國(guó)道在區(qū)內(nèi)穿過(guò)，設(shè)有高速公路入口，無(wú)錫機(jī)場(chǎng)位于區(qū)內(nèi)。無(wú)錫新區(qū)是無(wú)錫主要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，和參加國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)業(yè)高地，全區(qū)總?cè)丝?5萬(wàn)人，就業(yè)人口14萬(wàn)人。下轄無(wú)錫國(guó)家高新區(qū)、

38、無(wú)錫出口加工區(qū)、無(wú)錫新加坡工業(yè)園等多個(gè)專業(yè)科技園區(qū)和四個(gè)鎮(zhèn)、三個(gè)街道，轄區(qū)面積近200平方公里，2房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)趨于成熟新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于4年前，以一批對(duì)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響的樓盤如：長(zhǎng)江國(guó)際公寓、長(zhǎng)江綠島一期、太湖花園三期等為領(lǐng)頭羊，填補(bǔ)了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上的一部分空缺，而接下來(lái)市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了一段低迷狀態(tài)。到2005年旺莊路和新加坡等地塊樓盤相繼推出.競(jìng)爭(zhēng)激烈 已形成較為成熟的居住區(qū)域；缺乏高端產(chǎn)品。梅村有香梅假日花園、吳越之星和嘉禾一方等，新區(qū)更是集中了一大批在售樓盤，第一國(guó)際、長(zhǎng)江金岸、新港國(guó)際、新洲人家、新都會(huì)和長(zhǎng)江綠島二期等，東亭有桑達(dá)園、春江花園三期、中大諾卡小鎮(zhèn)、華夏春曉等，位于的東亭

39、、梅村及新區(qū)的樓盤開發(fā)呈現(xiàn)群雄并起的局面，總建筑面積也超過(guò)了100萬(wàn)平方米。開盤價(jià)持續(xù)走低、開發(fā)利潤(rùn)地成為了新區(qū)各樓盤的通病。該區(qū)域樓盤存在諸多問(wèn)題，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，各樓盤的銷售均受到新政及體量過(guò)大的影響，銷售明顯放緩。交通、生活配套設(shè)施已經(jīng)靠近新區(qū)工業(yè)園區(qū)是該區(qū)域備受青睞的重要原因，而購(gòu)房者主要以自住為主。新區(qū)二手房市場(chǎng)租金高、回報(bào)快，缺乏二手房市場(chǎng)的迅速啟動(dòng)。如果二手市場(chǎng)培育到位，市場(chǎng)可以看高一線，同時(shí)相比較而言，缺少高品質(zhì)的高檔房源（區(qū)內(nèi)白領(lǐng)缺少與之匹配的住宅）。板塊綜述：總體說(shuō)來(lái)，像無(wú)錫這樣的二線城市由于自住比例高，城市發(fā)展?jié)摿Υ?，土地成本低，受到外地開發(fā)商青睞；而同時(shí)，缺少足

40、夠的投資需求和城市規(guī)模限制，巨量土地入市帶來(lái)的供應(yīng)量面臨著消化的問(wèn)題。上述三大板塊已是硝煙彌漫，相比之下，項(xiàng)目所在的濱湖區(qū)確是在0203年推出少量項(xiàng)目后，開始積累能量，等待新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì)。（2）濱湖區(qū)各主要道路商業(yè)情況分析濱湖區(qū)內(nèi)商圈屬于河埒口商圈，東鄰京杭大運(yùn)河，南鄰無(wú)錫新體育中心；西有梅園，北靠惠山及旅游勝地錫惠公園，地理位置十分優(yōu)越，住宅區(qū)很多，人口密集，商業(yè)興旺。1、商圈范圍河埒口商圈由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖濱路、建筑路6條商業(yè)街組成，位于市中心區(qū)的西面。2、各商業(yè)街情況梁 溪 路梁溪路東至京杭運(yùn)河，西至東橫山，形成了一條以餐飲、服飾為主的商業(yè)街，是河埒口商圈最繁華的商業(yè)

41、街之一。人流量、車流量都比較大，特別是河埒口一帶，顯得十分擁擠。目前正在對(duì)該路段進(jìn)行拓寬改造。梁溪路很長(zhǎng)，本次調(diào)查了從太湖工人文化宮到西運(yùn)河飯店一段，共有店鋪46家，空置2家。在經(jīng)營(yíng)的44家店鋪中，餐飲類10家（3家酒店、5家中型餐飲、1家酒吧、1家茶樓），占22.7%，有肯德基、小尾羊火鍋、頂鼎雞、河埒飯店、西運(yùn)河飯店等；服飾類有9家，占20.4%，有李寧專賣店、安踏專賣店、英倫服飾等；醫(yī)療保健4家，占9%；照相館3家，占6.8%；銀行、休閑娛樂(lè)（網(wǎng)吧、浴場(chǎng)）、西餅屋、超市便利店各2家，各占4.5%；其他有茶葉店、眼鏡店、布藝、科技中心、服裝干洗、打字復(fù)印、展覽館等共10家，占22.7%?？?/p>

42、以看出梁溪路靠河埒口一段以餐飲、服飾為主，兼有生活所需的其他商業(yè)配套。店鋪總數(shù)46家面 積10-250平米權(quán)屬關(guān)系100%租賃租 金2600元/平米.年閑置率空置2家，閑置率4.3%。經(jīng)營(yíng)種類餐飲類10家，占22.7%；服飾類有9家，占20.4%；醫(yī)療保健4家，占9%；照相館3家，占6.8%；銀行、休閑娛樂(lè)（網(wǎng)吧、浴場(chǎng)）、西餅屋、超市便利店各2家，各占4.5%；其他有茶葉店、眼鏡店、布藝、科技中心、服裝干洗、打字復(fù)印、展覽館等共10家，占22.7%。店鋪所在樓層一、二層：餐飲、服飾、副食品、日用小百等；三層以上：火鍋店等。商業(yè)形態(tài)以餐飲、服飾為主，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。梁 青 路梁青路為東

43、西走向，東至梁溪大橋，西到梅園，與梁溪路并排的一條商業(yè)街。本街較長(zhǎng)，商業(yè)集中在梁溪大橋到天潤(rùn)發(fā)一段，此段剛完成拓寬改造，道路寬敞，路況很好，人流量、車流量都較大，特別是在天潤(rùn)發(fā)附近，人氣更旺。在梁溪大橋到天潤(rùn)發(fā)一段，共有商鋪35家，有1家空置。經(jīng)營(yíng)的34家商鋪中，餐飲類11家（包括大酒店、中型餐飲、小餐飲、咖啡店、酒吧等），占32.4%，有無(wú)錫大飯店、天褐酒吧、中天大酒店、肯德基、陽(yáng)光美食川味館等；銀行5家，占14.7%；休閑娛樂(lè)（保齡球館、足浴、休閑美容等）5家，占14.7%；小百貨店3家，占8.8%；其他有嬰兒用品、新華書店、汽車銷售、汽車站、醫(yī)院、電器賣場(chǎng)、攝影、大超市等，共10家，占2

44、9.4%。這條路最大的亮點(diǎn)是有幾個(gè)大賣場(chǎng)，如天潤(rùn)發(fā)、五星電器等。特別是天潤(rùn)發(fā)大賣場(chǎng)帶火了周邊一帶，周邊的店鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)走旺，價(jià)格不斷攀升。店鋪總數(shù)35家面 積30-500平米權(quán)屬關(guān)系99%租賃租 金1800元/平米.年閑置率有1家空置，閑置率2.9%。經(jīng)營(yíng)種類餐飲類11家，占32.4%；銀行5家，占14.7%；休閑娛樂(lè)5家，占14.7%；小百貨店3家，占8.8%；其他有嬰兒用品、新華書店、汽車銷售、汽車站、醫(yī)院、電器賣場(chǎng)、攝影、大超市等，共10家，占29.4%。店鋪所在樓層一層：餐飲、銀行、五金、房產(chǎn)中介、美容美發(fā)等；二層及以上：餐飲、酒吧、浴場(chǎng)、保齡球館、酒店、賣場(chǎng)。商業(yè)形態(tài)餐

45、飲類較多，各種商業(yè)都不成規(guī)模。青 祁 路 青祁路南北走向，北至梁溪路，與惠河路相接；南至高浪路，街道十分長(zhǎng)，但店鋪卻不是很多，主要集中在建筑路以北，共有店鋪1 04家，其中空置8家。在經(jīng)營(yíng)的96家店鋪中，餐飲15家（2家大酒店、8家中型餐飲、5家小餐飲），占15.6%；裝潢、裝飾材料14家，占14.6%；房產(chǎn)中介13家，占13.6%；機(jī)械、五金、建材8家，占8.3%；公司單位、煙酒店各6家，各占6.3%；休閑娛樂(lè)5家，占5.2%；另外有家具店、汽車維修站、美容美發(fā)、小百貨店各3家，各占3.1%；其他有電器賣場(chǎng)、超市、面包坊、服裝干洗店、服飾、醫(yī)療保健、旅館、自行車電動(dòng)車專賣、燈具、刻章、汽車銷

46、售等各1、2家，共17家，占17.7%。青祁路靠河埒口，天潤(rùn)發(fā)附近一段比較繁華，店鋪集中在這一帶，以經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)、房屋裝修為主，服飾經(jīng)營(yíng)僅有2家。店鋪總數(shù)104家面 積15-80平米居多，最小8平米權(quán)屬關(guān)系98%租賃租 金330元/平米.年閑置率空置8家，閑置率7.7%。經(jīng)營(yíng)種類餐飲15家，占15.6%；裝潢、裝飾材料14家，占14.6%；房產(chǎn)中介13家，占13.6%；機(jī)械、五金、建材8家，占8.3%；公司單位、煙酒店各6家，各占6.3%；休閑娛樂(lè)5家，占5.2%；另外有家具店、汽車維修站、美容美發(fā)、小百貨店各3家，各占3.1%；其他有電器賣場(chǎng)、超市、面包坊、服裝干洗店、服飾、醫(yī)療保健、旅館、自行

47、車電動(dòng)車專賣、燈具、刻章、汽車銷售等各1、2家，共17家，占17.7%。店鋪所在樓層87%的商鋪在一層；二層：酒店、火鍋、浴場(chǎng)、醫(yī)療器械、旅館、電子游藝、咖啡、家具、茶吧；六層：名師家教。商業(yè)形態(tài)以餐飲和房屋中介、裝潢、裝飾材料、建筑材料等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)為主?；?河 路惠河路為南北走向，南至河埒口，北到錫山大橋。商業(yè)街雖比較短，但商業(yè)比較繁華，小商鋪很多，共有260家，其中空置24家。人流量比較大，主要為當(dāng)?shù)鼐用窈徒髮W(xué)生。車流量很大，主要是貨車，街道噪音污染嚴(yán)重。在經(jīng)營(yíng)的236家店鋪中，餐飲類32家，占13%；香煙店22家，占9%；服飾18家，占8%；美容美發(fā)店16家，占7%；藥店及保健品店

48、13家，占6%；房產(chǎn)中介10家，占4%。其他經(jīng)營(yíng)有文化用品、漁具、打字復(fù)印、網(wǎng)吧等。除了少數(shù)的酒店、網(wǎng)吧、圖文社為二層外，整條街商鋪都只有一層。無(wú)錫工藝品制造廠一段沿街商鋪正在裝修，所以空置商鋪較多。店鋪總數(shù)260家面 積15-200平米權(quán)屬關(guān)系99%租賃租 金600元/平米.年閑置率空置24家，閑置率10%。經(jīng)營(yíng)種類餐飲類32家，占13%；香煙店22家，占9%；服飾18家，占8%；美容美發(fā)店16家，占7%；藥店及保健品店13家，占6%；房產(chǎn)中介10家，占4%；其他經(jīng)營(yíng)有文化用品、漁具、打字復(fù)印、網(wǎng)吧等。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、副食品、藥品、保健品、美容美發(fā)等；二層：網(wǎng)吧、圖文社等。商業(yè)

49、形態(tài)以餐飲、香煙、服飾、美容美發(fā)為主，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。湖 濱 路湖濱路南北走向，北到梁溪大橋；南到山明水秀大飯店，與蠡溪路相交，街道很長(zhǎng)，共有店鋪264家，空置59家。在經(jīng)營(yíng)的店鋪有205家中：餐飲類37家（酒店9家、中型餐飲24家、小吃店3家、1家咖啡屋），占18%；服飾只有4家，占2%；汽車業(yè)（9家汽車裝潢、20家汽配、1家汽車銷售）30家，占14.6%；機(jī)械、五金類34家，占16.7%；煙酒類店鋪25家，占12.2%；醫(yī)療保健類10家，占4.9%；金融類9家，占4.4%；休閑娛樂(lè)類8家，占3.9%；勞保用品、家用電器、維修類（自行車、手機(jī)）各6家，各占2.9%；其他有眼鏡店、漁

50、具、西餅屋、房屋中介、超市、招待所、信息服務(wù)、電視制作、政府機(jī)關(guān)、廣播電視臺(tái)、印務(wù)等共30家，占14.6%。本街上建筑都不高，店鋪集中在一、二層經(jīng)營(yíng)，一些大的工廠、機(jī)關(guān)單位占了較多位置，如：無(wú)錫海關(guān)、無(wú)錫城管、無(wú)錫廣播電視中心、無(wú)錫機(jī)床廠等。店鋪總數(shù)264家面 積30-80平米居多，最小10平米權(quán)屬關(guān)系98%租賃租 金850元/平米.年閑置率空置59家，閑置率22.3%。經(jīng)營(yíng)種類餐飲類37家，占18%；服飾只有4家，占2%；汽車業(yè)30家，占14.6%；機(jī)械、五金類34家，占16.7%；煙酒類店鋪25家，占12.2%；醫(yī)療保健類10家，占4.9%；金融類9家，占4.4%；休閑娛樂(lè)類8家，占3.9

51、%；勞保用品、家用電器、維修類各6家，各占2.9%；其他有眼鏡店、漁具、西餅屋、房屋中介、超市、招待所、信息服務(wù)、電視制作、政府機(jī)關(guān)、廣播電視臺(tái)、印務(wù)等共30家，占14.6%。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、機(jī)械配件、美容美發(fā)等，占97%左右；二層：餐飲（酒店、火鍋、）咖啡館、浴場(chǎng)、公司等；三層及以上：酒店、棋牌。商業(yè)形態(tài)以餐飲、機(jī)械五金、汽車業(yè)為主的商業(yè)街。建 筑 路建筑路東至紅星路，西到梁湖路，路很長(zhǎng)，店鋪主要集中在湖濱路與蠡溪路之間段。人流量并不大，商業(yè)也不夠繁華，共有店鋪151家，10家已關(guān)門。在經(jīng)營(yíng)的141家商鋪中，服飾店僅1家，餐飲類也只有6家，占4.3%；洗頭房卻有37家，占26.

52、2%；裝飾裝潢公司15家，占10.6%；機(jī)械、五金、建材店18家，占12.8%；裝飾材料店9家，占6.4%；公司單位有8家，占5.7%；煙酒店6家，占4.3%；休閑娛樂(lè)、中介公司（房屋中介、職業(yè)中介）各5家，各占3.5%；小百貨店4家，占2.8%；另外有醫(yī)療保健、汽車修理廠、家具家私、花藝禮品、各3家，家電維修、服裝干洗、手機(jī)通訊、電話超市、銀行、副食品之類各2家；其他有刻章、攝影、汽車裝飾各1家。建筑路上店鋪多為一、二層，大多數(shù)在一層經(jīng)營(yíng)，店鋪比較破舊，租金雖不高，閑置率卻不低，商業(yè)不夠繁榮。店鋪總數(shù)151家面 積20平米左右居多，最小8平米權(quán)屬關(guān)系94%租賃租 金570元/平米.年閑置率空

53、置10家，閑置率6.6%。經(jīng)營(yíng)種類服飾店僅1家，餐飲類6家，占4.3%；洗頭房37家，占26.2%；裝飾裝潢公司15家，占10.6%；機(jī)械、五金、建材店18家，占12.8%；裝飾材料店9家，占6.4%；公司單位有8家，占5.7%；煙酒店6家，占4.3%；休閑娛樂(lè)、中介公司（房屋中介、職業(yè)中介）各5家，各占3.5%；小百貨店4家，占2.8%；另外有醫(yī)療保健、汽車修理廠、家具家私、花藝禮品、各3家，家電維修、服裝干洗、手機(jī)通訊、電話超市、銀行、副食品之類各2家；其他有刻章、攝影、汽車裝飾各1家。店鋪所在樓層一層：聚集97%的商鋪；二層：裝潢公司、網(wǎng)吧；三層以上：棋牌等。商業(yè)形態(tài)以裝飾裝潢、裝飾材料

54、、休閑洗頭為主。3、商圈發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)河埒口商圈商業(yè)街相對(duì)較多，街道很長(zhǎng)，商圈范圍大。不過(guò)商業(yè)最繁華地段集中在河埒口附近一帶，經(jīng)營(yíng)種類雜亂，商業(yè)特色不明顯，主要為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民服務(wù)，商業(yè)輻射力很小。店鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較高，商鋪的閑置率居商圈之首。店鋪總數(shù)860家面 積8-500平米權(quán)屬關(guān)系98%租賃租 金1125元/平米.年閑置率空置104家，閑置率12.1%。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、副食品、醫(yī)療保健、美容美發(fā)等；二層：網(wǎng)吧、圖文社、裝潢裝飾公司等；三層以上：棋牌等。目前正在對(duì)河埒商圈進(jìn)行改造，根據(jù)無(wú)錫市總體規(guī)劃，河埒地區(qū)改造范圍為：東起大運(yùn)河，西至錢榮路，南臨梁溪河，北到大池路，總面積87平方

55、公里。功能定位是主城區(qū)西側(cè)主要的生活區(qū)，并承擔(dān)商業(yè)、行政、文化、休閑、娛樂(lè)等功能。根據(jù)這一功能定位，確定河埒地區(qū)改造的總體目標(biāo)是：以“兩區(qū)一帶”(河埒口核心商務(wù)區(qū)、榮巷古鎮(zhèn)文化園區(qū)、梁溪路)改造建設(shè)為帶動(dòng)，用58年時(shí)間，通過(guò)整合河埒地區(qū)的山水生態(tài)資源、歷史文化資源、土地資源，充分利用功能優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將河埒地區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代化的區(qū)域行政中心、繁華的商貿(mào)中心、高質(zhì)量的居住中心。重點(diǎn)個(gè)案分析針對(duì)濱湖區(qū)現(xiàn)有住宅供應(yīng)及需求情況，我們選取以下幾個(gè)高檔住宅社區(qū)進(jìn)行對(duì)比分析：陽(yáng)光城市花園地 址：建筑路紅星路口 開 發(fā) 商：江蘇陽(yáng)光置業(yè)發(fā)展有限公司 小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面55.8萬(wàn)平方米 開盤日期：2006年1

56、0月18日（B區(qū)）物業(yè)類型： 小高層、高層住宅 ，多層花園洋房均 價(jià)： 5500元/平米，進(jìn) 度：A、C區(qū)現(xiàn)房，D區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)房正在發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（120140 m 左右 ） 2/2/1（105 m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：良好，主要是本地居民購(gòu)買 社區(qū)配套：商業(yè)中心、學(xué)校陽(yáng)光花園城市，位于建筑路與紅星路交叉口，規(guī)劃總用地面積約47.9公頃，總建筑面積約86.2萬(wàn)平方米。為大型生活社區(qū)，可入住1500戶左右，主力面積以120-140平左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，另有少量150平米以上的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)和105平左右的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，英式風(fēng)格、270度轉(zhuǎn)角飄窗。目標(biāo)推廣

57、客戶為大眾群體，案名直接用開發(fā)商名字“陽(yáng)光城市花園”，利用“城市”貫名，沖淡地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的直觀感覺(jué)，加以“花園”突出小區(qū)景觀，案名簡(jiǎn)單便于接受；在樓房類型的推廣過(guò)程中，一期首先推出的是多層住宅，價(jià)格為4300起價(jià)，到目前為止銷售價(jià)格到4700元左右，目前已經(jīng)沒(méi)有多層樓房可賣；二期全部為高層小高層，產(chǎn)品類型上與會(huì)金通產(chǎn)品直接碰撞，預(yù)計(jì)在04年年底開盤，價(jià)格在5000元左右。新梁溪人家地 址：建筑路與青祁路交叉口 開 發(fā) 商：無(wú)錫市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面30.2萬(wàn)平方米 開盤日期：2005年1月7日物業(yè)類型： 多層、小高層、高層住宅 以及別墅均 價(jià)： 5350元/平米，進(jìn)

58、度：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 （目前只剩4棟高層房源） 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 2/2/1（105 m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：良好，主要是本地居民購(gòu)買 社區(qū)配套：超市、會(huì)所、學(xué)校新梁溪人家，位于建筑路與青祁路交匯處，建筑面積30萬(wàn)平方。由6棟高層、2棟小高層、11棟多層、17幢三聯(lián)排、4幢雙聯(lián)排、15棟獨(dú)立別墅組成，1棟單身公寓，為中型綜合社區(qū)；別墅以3+1為主，價(jià)格在7900-12000元/m2，普通住宅以130平左右三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，得房率在80%-85%左右，價(jià)格由于分布小區(qū)不同位置，在4800-5800元不等；目前該項(xiàng)目已經(jīng)處于清盤階段，僅剩余高層

59、部分房源該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體包容性較大，既有豪華別墅，也有簡(jiǎn)單青春公寓，更有普通生活住宅，屬于綜合性社區(qū)；新梁溪人家為填補(bǔ)本區(qū)塊內(nèi)商業(yè)真空，周圍梁溪苑、紅山半島、水秀新村等成熟社區(qū)。為商店街提供足夠客源，傾心打造西南片區(qū)的消費(fèi)及購(gòu)物中心。金通地塊商業(yè)和這部分商業(yè)并不沖突，商業(yè)從來(lái)都是越做越旺，本案和新梁溪正好處于湖濱路和青祁路與建筑路的交匯處，可謂東西互應(yīng)，互為補(bǔ)充；瑜憬灣地 址：建筑路與隱秀路交叉口 開 發(fā) 商：無(wú)錫棲霞建設(shè)有限公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面46萬(wàn)平方米 開盤日期：2007年3月15日物業(yè)類型：小高層、高層均 價(jià)： 6500元/平米進(jìn) 度： 期房銷售 主力房型和面積： 3/2/2（1

60、30 m 左右 ） 2/2/1（100m 左右 ） 4/2/2（150m以上）銷售情況：開盤認(rèn)購(gòu)期，銷售一般 配套設(shè)施：體育場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)、大型超市、購(gòu)物商場(chǎng)、娛樂(lè)休閑、醫(yī)療衛(wèi)生奧林花園地 址：蠡溪路500-30號(hào) 開 發(fā) 商：無(wú)錫市寶雍閣小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總建面30.2萬(wàn)平方米 開盤日期：二期第三批2007.5物業(yè)類型： 多層、小高層均 價(jià)： 5500元/平米，進(jìn) 度：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 主力房型和面積： 3/2/2（130 m 左右 ） 銷售情況：良好，主要是本地居民購(gòu)買 社區(qū)配套：新體育中心、超市、學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)金色江南地 址：無(wú)錫市梁青路 開 發(fā) 商： 無(wú)錫鴻意地產(chǎn)發(fā)展有限公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)總