成都市金堂縣水城商會大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告.

1、 金堂水城商會大廈 項(xiàng)目(xingm)可行性分析報(bào)告成都市金堂縣聚能投資(tu z)管理有限公司 2010年4月共六十七頁一座城市(chngsh)的期待產(chǎn)品(chnpn)形態(tài)新城市中心綜合體2項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁 目錄(ml)contents 第一部分 項(xiàng)目介紹 4-20第二部分 項(xiàng)目定位 21-26第三部分 公寓式住宅(zhzhi)物業(yè) 27-30第四部分 商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè) 31-37第五部分 項(xiàng)目運(yùn)營模式 38-40第六部分 項(xiàng)目運(yùn)營方針 40-41第七部分 項(xiàng)目投資 42-49第八部分 項(xiàng)目投資收益分析 50-56第九部分 項(xiàng)目物業(yè)銷售收入 57-653項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁

2、第一部分 項(xiàng)目(xingm)介紹1.1項(xiàng)目區(qū)位(q wi)說明金堂簡介：成都市轄郊縣，位于成都平原東北，距成都市區(qū)36公里、雙流國際航空港58公里，成綿高速公路、達(dá)成鐵路、成渝鐵路縱貫全境，是川東北地區(qū)重要的交通樞紐和物資集散地。全縣幅員面積1154平方公里，轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個(gè)省級開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?7.64萬，城區(qū)常住人口19.2萬，以縣城為中心，周圍5公里半徑內(nèi)消費(fèi)總?cè)丝?5萬人。縣城所在地趙鎮(zhèn)乃千里沱江第一鎮(zhèn)。川西平原水運(yùn)中心、物流中心和商貿(mào)中心，享有中國西部花園水城之美譽(yù)，是成都地區(qū)自然生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境最好的區(qū)（市）縣之一。本項(xiàng)目位于金堂趙鎮(zhèn)金中路53號，臨政務(wù)行政中心，新城區(qū)十里大道，

3、東北側(cè)緊鄰金堂城市廣場，南臨毗河大橋，項(xiàng)目周邊為金堂住宅、商業(yè)、娛樂、會議、休閑中心區(qū)域，是金堂未來最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。4項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁1.2項(xiàng)目(xingm)用地周邊環(huán)境分析1.2.1、項(xiàng)目土地性質(zhì) 項(xiàng)目土地性質(zhì)： 該項(xiàng)目用地位于成都市金堂縣趙鎮(zhèn)的中心位置、金堂政務(wù)行政中心，新城區(qū)迎賓大道，東北側(cè)緊鄰金堂城市廣場，南臨毗河大橋。 地質(zhì)地貌狀況：金堂縣境地處四川盆地，地貌格局有明顯的過渡性特性，地貌多樣，山、丘、壩皆有，本項(xiàng)目位于金堂趙鎮(zhèn)十里壩，周邊地貌平坦，項(xiàng)目用地方正無大規(guī)模拆遷負(fù)擔(dān)。 土地規(guī)劃使用(shyng)性質(zhì)：16.71畝商業(yè)及配套用地。1.2.2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境

4、地塊周邊建筑：周邊用地資源豐富，項(xiàng)目地周圍主要集中金堂各行政事業(yè)單位及新建高檔住宅小區(qū)，周邊分布亞洲集裝箱物流中心、四川金堂工業(yè)園等 。 綠化景觀：趙鎮(zhèn)現(xiàn)有森林面積1467.76公頃，森林覆蓋率達(dá)到25.35%。退耕還林已超過2300畝，項(xiàng)目位于金堂城市廣場，靠近毗河景觀帶和金堂森林公園。 自然景觀：趙鎮(zhèn)屬于區(qū)域亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量充沛，年均日照1268.7小時(shí)，年平均氣溫16.7，濕度較大，通常在80%左右，區(qū)域地勢由西北向東南微傾，海拔最高817.6M,最低434.1M.5項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁 項(xiàng)目宗地位于(wiy)金堂政務(wù)行政中心，新城區(qū)迎賓大道，東北側(cè)

5、緊鄰金堂城市廣場，南臨毗河大橋 ，項(xiàng)目周邊為金堂住宅、商業(yè)、娛樂、會議、休閑中心區(qū)域，交通便捷 ，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?項(xiàng)目宗地周邊公共基礎(chǔ)配套 交通設(shè)施：項(xiàng)目位于金堂十里大道與迎賓大道交匯處，成金快速通道起點(diǎn)位置 金堂客運(yùn)中心 金融行業(yè)：中國銀行 工商銀行 農(nóng)商銀行 農(nóng)業(yè)銀行等 醫(yī)療衛(wèi)生：疾病控制中心 金堂仁愛醫(yī)院 商業(yè)配套：紅旗連鎖 博美超市 羅馬商業(yè)廣場 天府人家商業(yè)街等1.3項(xiàng)目宗地地塊條件(tiojin)分析6項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁 已建成的成金快速通道，終點(diǎn)接金堂在建城市道路趙楊路，全長約31.2公里，設(shè)計(jì)時(shí)速80公里，金堂已融入成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，唐巴公路(gngl)（青白江金

6、堂）段已建成通車，成德南高速的開建，對金堂的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來極大的飛躍。成都二機(jī)場選定金堂后，機(jī)場建設(shè)與機(jī)場所在城市的交通配套建設(shè)已經(jīng)納入統(tǒng)籌規(guī)劃。從成都到第二機(jī)場選址地金堂白果，目前最快的方式是走成南高速，今后還將規(guī)劃設(shè)計(jì)連接雙流機(jī)場與二機(jī)場的高速公路(gngl)、地鐵、快速通道等多種方式。新規(guī)劃的繞成都經(jīng)濟(jì)區(qū)高速公路(gngl)，就已將二機(jī)場納入在內(nèi) ，現(xiàn)有城南、成綿、外環(huán)、唐巴高速，成渝、成達(dá)鐵路貫穿境內(nèi)，交通十分發(fā)達(dá)。1.4交通條件(tiojin)分析 本項(xiàng)目位于金堂趙鎮(zhèn)金中路53號，成金快速通道的起點(diǎn)位置，緊鄰金青路和金堂客運(yùn)中心車站隨著金堂城市的不斷發(fā)展，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)。7項(xiàng)

7、目可行性分析報(bào)告共六十七頁 金堂位于成都市東北部，千里沱江之首，縣城趙鎮(zhèn)全縣幅員面積1154平方公里，總?cè)丝?6萬人。 縣城趙鎮(zhèn)距成都市區(qū)36公里，處于成都平原經(jīng)濟(jì)圈中心。城區(qū)公路兩旁高樓鱗次櫛比，沿河兩岸綠草如茵，繁花似錦，噴泉、大型豪華燈具錯(cuò)落有致，北河、中河、毗河似三條玉帶穿城而過，匯聚沱江，城內(nèi)江中綠波回環(huán)，島嶼飛橋相映成趣，儼然一幅“城在水中生，水在城中流，城在林中長，林在城中見”的奇妙景觀。這里，不僅有許多光彩照人的歷史人物，東方黑格爾賀麟、反清義士彭家珍、著名詩人流沙河等，還有許多美麗動(dòng)人的民間傳說，著名的金堂八景，悠久的歷史文化底蘊(yùn)，極具開發(fā)價(jià)值?？h境內(nèi)名勝古跡甚多：云頂山慈云

8、寺、炮臺山蓮花寺、淮口白塔寺，三足鼎立、各領(lǐng)風(fēng)騷；棲賢三學(xué)寺、蘇家灣天主教堂，相得益彰，“浩淼三匯合，千家古渡頭，輕舟天上生，遠(yuǎn)市水中浮”。金堂縣城被游人譽(yù)為“東方威尼斯”。著名詩人流沙河游覽花園水城后撰文贊嘆：綠波回環(huán)三面，半島臨深潭，水上飄來打魚船，白鷗點(diǎn)點(diǎn)；歲晚花發(fā)，遍照十里山川，家住這里，也就成了神仙。既有古戰(zhàn)場遺址的云頂石城，又有名寺古剎和風(fēng)景如畫的果鄉(xiāng)風(fēng)光，歷史與現(xiàn)代，自然(zrn)與人文在這里和諧共融。 1.5區(qū)域(qy)文化底蘊(yùn)8項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁 成都鐵路集裝箱物流中心地處寶成、成渝、成昆、達(dá)成四條鐵路干線交會點(diǎn)，地理位置十分優(yōu)越，將成為西南地區(qū)集裝箱物流中樞，也將

9、占據(jù)我國集裝箱運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中的重要位置。目前，成都是大西南的重要鐵路樞紐，中心站建成后，集裝箱貨物的運(yùn)輸條件將得到巨大改善，屆時(shí)中心站將開行直達(dá)上海、廣州、深圳、青島、連云港、天津等港口城市的固定班列，從而大大縮短成都與沿海港口的時(shí)空距離，改變目前四川貨物運(yùn)輸不暢達(dá)、鐵路場站能力不夠的現(xiàn)狀，拉動(dòng)(l dn)周邊土地增值、稅收增加、商業(yè)繁榮等。與此同時(shí)，海關(guān)、稅務(wù)、檢驗(yàn)檢疫部門和成都鐵路集裝箱中心站、物流園區(qū)以及外地的中心站將建立統(tǒng)一的信息平臺，共享彼此的貨物運(yùn)輸、待運(yùn)信息，可以最大限度地降低運(yùn)輸成本和時(shí)間成本，1.6項(xiàng)目發(fā)展的歷史(lsh)機(jī)遇（一） 周邊將新增餐飲娛樂、生活配套等服務(wù)功能，可增加

10、2萬個(gè)就業(yè) 崗位。 機(jī)遇一:亞洲最大的鐵路集裝箱中心站的建立。9項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁 機(jī)遇二：成都第二國際機(jī)場 成都第二機(jī)場位于金堂白果將修建5條長3.6公里的跑道，主跑道軸線方位呈北東-南西方向展布，建成后最大可滿足年客運(yùn)吞吐量8000萬人次、貨運(yùn)吞吐量200萬噸的需求。同時(shí)，將開通10條以上國際直達(dá)航線，并加密半徑100公里的支線機(jī)場15點(diǎn)布局，打造成為西部地區(qū)最大的國際復(fù)合型樞紐(shni)機(jī)場。根據(jù)規(guī)劃，第二機(jī)場周邊將同時(shí)規(guī)劃建設(shè)航空城。由于第二機(jī)場建成后將大大提升成都航空物流的運(yùn)輸能力，還將依托第二機(jī)場規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，促進(jìn)西部物流中心的打造。 1.6項(xiàng)目發(fā)展(fzhn)的歷

11、史機(jī)遇（二）10項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁1.6項(xiàng)目發(fā)展(fzhn)的歷史機(jī)遇（三） 成阿工業(yè)園選址金堂，園區(qū)到2013年基本完成建設(shè)，并實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入100億元以上、工業(yè)增加值30億元以上，可望再創(chuàng)一個(gè)同等規(guī)模的阿壩州震前工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量和財(cái)政一般預(yù)算收入總量。到2019年，引進(jìn)3個(gè)以上投資超10億元、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的工業(yè)項(xiàng)目，10個(gè)以上超億元的重大工業(yè)項(xiàng)目，規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量達(dá)100家，實(shí)現(xiàn)銷售收入254.9億元。成阿工業(yè)園將以有色金屬深加工、農(nóng)副產(chǎn)品深加工、醫(yī)藥、輕工和電子5大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。圍繞阿壩州的電力優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，延長鋁、鋰、磁瓦、硅等資源深加工產(chǎn)業(yè)鏈，與成、渝兩地乃至(nizh)西

12、部地區(qū)目前大力發(fā)展的汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)進(jìn)行配套。 機(jī)遇三：金堂 成阿工業(yè)園11項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁1.6項(xiàng)目發(fā)展(fzhn)的歷史機(jī)遇（四）機(jī)遇四：金堂(jn tn) 三星大學(xué)城 大學(xué)城項(xiàng)目毗鄰金堂縣縣城趙鎮(zhèn)，規(guī)劃面積10000畝。將引進(jìn)大學(xué)、高等專科及職業(yè)技術(shù)學(xué)校10所以上，并帶動(dòng)開發(fā)周邊文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前已有川師大文理學(xué)院和西南交大入駐，2010年秋季招生3萬人左右。12項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁1.6項(xiàng)目發(fā)展(fzhn)的歷史機(jī)遇（五） 機(jī)遇五：城市發(fā)展(fzhn)的政策機(jī)遇 成都市服務(wù)業(yè)重大項(xiàng)目 金堂縣三次產(chǎn)業(yè)復(fù)合發(fā)展重點(diǎn)工程13項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁17.1項(xiàng)目優(yōu)

13、勢分析（strength）區(qū)位優(yōu)勢： 項(xiàng)目位于金堂政務(wù)行政中心，新城區(qū)迎賓大道，東北側(cè)緊鄰金堂城市廣場，南臨毗河大橋，項(xiàng)目周邊為金堂住宅、商業(yè)、娛樂、會議、休閑中心區(qū)域，是金堂未來最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。 三星鎮(zhèn)大學(xué)城正式開建，川師文理學(xué)院和交大相繼入駐，為周邊帶來3萬以上的消費(fèi)(xiofi)人口。未來交通優(yōu)勢： 成金旅游快速通道，距成都市區(qū)僅30公里。金堂、新都、青白江與成華將連通一線，實(shí)現(xiàn)成都“半小時(shí)交通圈”，金堂將與成都實(shí)現(xiàn)無縫對接，將直接拉動(dòng)金堂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。成金快速通道通車后，金堂已率先成為成都市三圈層8個(gè)市縣中的“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”城市，縮短16公里路程，從成都駕車前往金堂只需20多分鐘。同

14、時(shí)，成都到金堂即將開通城市區(qū)間公交快車。金堂縣將計(jì)劃把金堂打造為“天府花園水城，成都游樂中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善。1.7項(xiàng)目(xingm)SWOT分析14項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁1.7項(xiàng)目(xingm)SWOT分析 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢： 項(xiàng)目處在亞洲最大鐵路集裝箱物流中心站和成都第二國際機(jī)場經(jīng)濟(jì)輻射(fsh)圈內(nèi)，產(chǎn)業(yè)附加值及商業(yè)價(jià)值有巨大的挖掘空間。 服務(wù)業(yè)加快發(fā)展全面完成全縣服務(wù)業(yè)總體規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。旅游業(yè)發(fā)展速度提升，引進(jìn)云頂山旅游養(yǎng)老生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園、白馬日月泉國際養(yǎng)生度假區(qū)、觀嶺國際度假社區(qū)等建設(shè)；成功舉辦“天府水城”游樂節(jié)、音樂煙花節(jié)、 鄉(xiāng)村文化休閑。 工

15、業(yè)提速增效法國拉法基、國電集團(tuán)、廈門明達(dá)、蒙牛集團(tuán)等數(shù)十家國內(nèi)外知名企業(yè)入駐金堂，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總數(shù)達(dá)104戶。全年規(guī)模以上工業(yè)增加值15.12億元，增長55.5%。機(jī)械制造、新型建材、制鞋、食品等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)初步形成。15項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁1.7項(xiàng)目(xingm)SWOT分析農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長 金堂被確定為首批全國無公害水果生產(chǎn)示范基地縣、全國食用菌行業(yè)十佳商品基地縣、四川省無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、成都市生豬商品瘦肉型基地縣、優(yōu)質(zhì)黑山羊生產(chǎn)基地。臍橙產(chǎn)量居四川省第一位，有“中國臍橙之鄉(xiāng)”美稱。年食用菌生產(chǎn)16萬噸，產(chǎn)量居全國前列，姬菇產(chǎn)量居全國第一位。盛產(chǎn)生姜、二荊條紅辣椒、早蒜苔、

16、云頂沙參等。蠶?；乇簧虅?wù)部列入“東桑西移”工程項(xiàng)目，爭取到中央專儲糧代儲資格。完成129萬畝無公害農(nóng)產(chǎn)品基地整體認(rèn)證(rnzhng)和“官倉牌黃瓜”等9個(gè)農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)業(yè)部產(chǎn)品認(rèn)證(rnzhng)，全縣通過國家農(nóng)業(yè)部認(rèn)證(rnzhng)農(nóng)產(chǎn)品打13個(gè)。農(nóng)村專業(yè)合作組織和新型集體經(jīng)濟(jì)組織183個(gè)。 科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、廣播電視等各項(xiàng)社會事業(yè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。16項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁1.7項(xiàng)目(xingm)SWOT分析區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢： 本區(qū)域是政府重點(diǎn)打造的新城區(qū)核心位置，是金堂縣行政服務(wù)中心區(qū)域，同時(shí)隨著城市不斷發(fā)展本區(qū)域迫切需要相關(guān)商業(yè)和娛樂休閑配套的完善，提升新城區(qū)的商業(yè)配套功能，

17、轉(zhuǎn)移不斷擴(kuò)張的城市發(fā)展需求。在項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)無大型商業(yè)賣場.城市文化優(yōu)勢： 金堂縣城趙鎮(zhèn)是西部環(huán)境最優(yōu)美、最適合人居和投資創(chuàng)業(yè)的城市之一，常駐人口20萬人以上，為千里沱江第一城，三河匯聚，四面環(huán)水，水在城中，城在水中，玉虹飛架，綠波回環(huán)，堤岸綠樹蔥蘢，花團(tuán)似錦，縣內(nèi)擁有眾多的名苑勝景，旅游資源豐富，享有“天府花園水城”和“東方威尼斯”之美譽(yù)，榮獲“最佳人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”和“十大魅力城鎮(zhèn)”稱號。有利于項(xiàng)目開發(fā)和推廣。地塊環(huán)境優(yōu)勢： 金堂山水以“青幽綺麗，聞名蜀中”，自古即為川西旅游勝地。項(xiàng)目所在地緊鄰成南高速、成金快速通道和達(dá)成鐵路，距成都市區(qū)僅30公里，距成都第二機(jī)場僅25公里，距離亞洲最大鐵

18、路集裝箱物流中心站僅6公里左右，區(qū)位優(yōu)勢明顯。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，資源優(yōu)勢明顯，具有不可復(fù)制(fzh)性，唯一性，開發(fā)價(jià)值巨大。17項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁1.7項(xiàng)目(xingm)SWOT分析旅游環(huán)境優(yōu)勢： 云頂石城風(fēng)景區(qū)的九龍湖有“沱江小山峽”之美譽(yù)，湖右岸有云頂慈云寺、南宋抗元石城遺址、左岸有炮臺山、靈開寺、砂巖溶洞、蘇家灣天主教堂、宋代瑞光寶塔等名勝古跡(mng shng g j)，隨著淮（口）洛（帶）公路的修建，該景區(qū)將和縣域內(nèi)的五鳳古鎮(zhèn)、三溪橙鄉(xiāng)一道，構(gòu)成成都周邊一條重要的旅游環(huán)線。（成都-洛帶-五鳳古鎮(zhèn)-云頂石城-三溪橙鄉(xiāng)-梨花溝風(fēng)景區(qū)-廣漢三星堆-成都） 政策環(huán)境優(yōu)勢： 政府出臺文

19、件明確表示凡在金堂縣開發(fā)旅游項(xiàng)目（游樂項(xiàng)目、景點(diǎn)建設(shè)、賓館建設(shè)等），享受中共金堂縣委、金堂縣政府關(guān)于擴(kuò)大開放加快經(jīng)濟(jì)社會事業(yè)發(fā)展的若干政策措施和關(guān)于推進(jìn)世界田園城市建設(shè)加快服務(wù)業(yè)發(fā)展若干政策的試行意見的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，享受政府出臺的相關(guān)招商引資等優(yōu)惠政策。18項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁1.7項(xiàng)目(xingm)SWOT分析17.2項(xiàng)目劣勢分析（Weakness） 新城區(qū)商業(yè)氛圍暫時(shí)還不及現(xiàn)老城區(qū)強(qiáng)烈，本地消費(fèi)習(xí)慣還在老城區(qū)（電影院）附近 金堂縣居住主要分布在沿河區(qū)域，并以多層為住，高層電梯市場占有不高。 大型綜合體項(xiàng)目在本地還屬于(shy)新型項(xiàng)目，特別是本區(qū)域還沒有相關(guān)配套項(xiàng)目，區(qū)域環(huán)境配套不

20、完善，不能形成區(qū)域效益。17.3項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析（Opportunity） 政府加大力度對舊城改造后環(huán)境將大大改善。 新機(jī)場和物流港的建設(shè)，將對項(xiàng)目的開發(fā)起到極大的促進(jìn)作用。 金堂有“天府花園水城”和“東方威尼斯”之美譽(yù)，榮獲“最佳人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”和“十大魅力城鎮(zhèn)”稱號。有利于項(xiàng)目開發(fā)和推廣。經(jīng)具備啟動(dòng)高端休閑、企業(yè)會議、度假的項(xiàng)目支撐條件。 成都半小時(shí)生活圈概念，對項(xiàng)目距離感的縮短。19項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁1.7項(xiàng)目(xingm)SWOT分析17.4項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析（Threats） 項(xiàng)目土地使用面積有限，土地整合難度較大。 來自新都、雙流近郊的類似產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目競爭。 項(xiàng)目投資額度大，對啟動(dòng)

21、資金要求較高；作為金堂創(chuàng)新性高端項(xiàng)目，投資回報(bào)(hubo)周期長，風(fēng)險(xiǎn)大。 老商業(yè)中心的存在對新城市綜合體項(xiàng)目的影響20項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁 2.1任何城市都渴望擁有自己的地標(biāo)式建筑，地標(biāo)在城市的發(fā)展過程中扮演著重要的地位，她的出現(xiàn)引領(lǐng)(ynlng)城市發(fā)展的未來城市發(fā)展速度的加快，導(dǎo)致城市功能需求的多元化。大型建筑綜合體作為一種新經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的產(chǎn)物而逐漸出現(xiàn)在今天的城市中。大型建筑綜合體集辦公、公寓、酒店、商業(yè)、會展及休閑娛樂等功能于一體，通過自身有機(jī)的整合與明確的定位，在各彼此之間建立起一種相互依存、資源共享的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的城市“活力核”。任何商業(yè)項(xiàng)

22、目都不可避免要打上時(shí)代的烙印，所以客觀地定義或解讀一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都要用發(fā)展的眼光去看待。該區(qū)域商業(yè)潛力巨大。因此，我們的目標(biāo)是：將項(xiàng)目模式確定為-商業(yè)建筑綜合體!打造金堂未來地標(biāo)建筑，引領(lǐng)(ynlng)金堂商務(wù)及城市發(fā)展進(jìn)程！第二(d r)部分 水城商會大廈項(xiàng)目定位21項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁2.1項(xiàng)目(xingm)定位2.1.1“城市綜合體經(jīng)濟(jì)增長集點(diǎn)”釋義2.1.2 項(xiàng)目功能定位 我們的目標(biāo)是打造金堂城市新的地標(biāo)，它將以全新的城市發(fā)展新高度矗立在金堂最具發(fā)展前景的行政新區(qū),一座集五星級酒店、商務(wù)辦公、shopping center 、電梯公寓、休閑娛樂等多功能于一體的城市綜合體，它將引

23、領(lǐng)該區(qū)域乃至整體城市房產(chǎn)(fngchn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)作、商務(wù)環(huán)境、會議、新娛樂地標(biāo)等理念的飛躍 22項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁2.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)(shj)定位設(shè)計(jì)構(gòu)思 1. 復(fù)合-最有效的商務(wù)模式 中國城市發(fā)展速度的加快，導(dǎo)致城市功能需求的多元化。大型建筑綜合體作為一種新經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的產(chǎn)物而逐漸出現(xiàn)在今天的城市中。大型建筑綜合體集辦公、公寓、酒店、商業(yè)、會展及休閑娛樂等功能于一體，通過自身有機(jī)的整合與明確的定位，在各彼此之間建立起一種相互依存、資源共享的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的城市“活力核”。 2. 統(tǒng)一 -塑造形神合一城市臉譜的 一個(gè)真正的大都市永遠(yuǎn)需要高聳的辦公建筑來彰

24、顯它的地位。事實(shí)上，只有那些經(jīng)典的建筑，才能成為城市的標(biāo)志，也才能真正成為城市未來的臉譜。而城市的臉譜，首先從建筑的外立面上得以體現(xiàn)。因此，外立面的設(shè)計(jì)對于商務(wù)辦公、酒店類樓宇至關(guān)重要，它是外部形象的基礎(chǔ)所在。建設(shè)項(xiàng)目是集綜合性商業(yè)、商務(wù)寫字樓和星級酒店為一體的綜合建筑，外形不宜過分追求夸張的表象，而應(yīng)該適合其使用者的身份(shn fen)，體現(xiàn)使用者素質(zhì)，表達(dá)使用者的內(nèi)涵。因此建筑追求既現(xiàn)代又極具國際化的都市精美面孔。醒目的豎向構(gòu)件使整個(gè)建筑挺拔而優(yōu)雅。而整體簡潔的風(fēng)格，在挺拔中洋溢著一種陽剛向上的城市激情。同時(shí)，城市地標(biāo)性的風(fēng)范追求，又會使商會大廈因理性而高貴。23項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十

25、七頁2.2項(xiàng)目(xingm)設(shè)計(jì)定位3. 和諧-城市與建筑的關(guān)系 人們對城市的體驗(yàn)來自于對城市的地形、地貌、開放空間、以及無數(shù)建筑的拼貼與融合，而并非某個(gè)建筑片斷。理想的建筑應(yīng)與城市融洽的從屬共生。因此，方案應(yīng)從城市設(shè)計(jì)的角度來確定建筑群的空間布局。 由于基地緊鄰城市中心，選擇較為靈活的空間布局方式。同時(shí)，面向城市開放空間，盡量爭取良好的景觀、并保證朝向的均好性。 建筑群面臨著大量的人流、車流與物流。為了避免與城市交通的沖突，方案盡量減少內(nèi)部交通對城市交通的干擾(gnro)。 通過多方案比較與排除，方案最終確定了 “一字”型組合的空間布局方式。創(chuàng)造出豐富多變的城市空間。建筑個(gè)性鮮明，同時(shí)又保持

26、著與城市的空間對話，較為理想的解決了三方面影響因素。24項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁2.2項(xiàng)目(xingm)工程定位1、工程概況 1) 本項(xiàng)目位于成都市金堂縣趙鎮(zhèn)金中路53號，基地地處金堂縣政務(wù)行政中心，東北側(cè)緊鄰金堂縣城市廣場。本工程總建筑面積115340m2，分為酒店及辦公、公寓式住宅及商業(yè)三部分。地下三層，建筑面積27353 m2。酒店辦公綜合樓地上26層，建筑高度97.5，公寓式住宅地上27層，建筑高度91.5米，商業(yè)裙房地上5層。 2、設(shè)計(jì)依據(jù) 1） 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期：50年； 2）自然條件 基本風(fēng)壓：0.30kN/m2（高度大于60米為：0.35kN/m

27、2），基本雪壓：0.10kkN/m2，地面粗糙度C類；地震設(shè)防烈度7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.10g，設(shè)計(jì)地震分組第三組。 3）業(yè)主提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書； 4）本工程采用的主要法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程(guchng)： 3、建筑分類等級 1）建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級； 2）基礎(chǔ)的安全等級均為二級；地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級：甲級 3）建筑抗震設(shè)防重要性類別：丙類； 4）結(jié)構(gòu)抗震等級：單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)體系抗震等級酒店辦公綜合樓框架剪力墻框架、剪力墻均為二級公寓式住宅框架剪力墻框架、剪力墻均為二級5）本地下室采用結(jié)構(gòu)外墻帶擋墻方案，外墻厚250350mm，C30混凝土，地下室防水等級二級、地下室外墻抗?jié)B等級P6；25

28、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁2.3項(xiàng)目定位(dngwi)綜述 項(xiàng)目位于為金堂未來(wili)住宅、商業(yè)、娛樂、會議、休閑中心區(qū)域，交通便捷，本項(xiàng)目由裙樓和兩棟塔式高層構(gòu)成，總建筑面積11.9萬M2,16層裙樓為商業(yè)部分，建筑面積3.5萬M2, 項(xiàng)目負(fù)一樓規(guī)劃為大型超市建筑面積9200M2,高層A地上26層規(guī)劃設(shè)計(jì)為酒店和辦公樓,高層B地上27層規(guī)劃設(shè)計(jì)為公寓式住宅，本項(xiàng)目現(xiàn)正在施工階段計(jì)劃2011年中旬完工，2011年底投入使用。26項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁 3.1金堂房產(chǎn)市場概況 近年金堂房地產(chǎn)市場得以迅猛發(fā)展，在打造“天府水城”等居家概念上找到了金堂住宅(zhzhi)市場新的市場地位，

29、一個(gè)新的大成都范圍內(nèi)的花園水城人居福地因運(yùn)而生。金堂房產(chǎn)市場銷售價(jià)格也呈明顯上升趨勢，土地出讓價(jià)格也持續(xù)上漲，開發(fā)理念和規(guī)模都不斷提升，市場環(huán)境日益成熟，隨著金堂在交通、工商業(yè)、人居環(huán)境、城鎮(zhèn)人口等方面的發(fā)展，金堂的房地產(chǎn)發(fā)展將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭。并逐步有更多精品項(xiàng)目的亮相。帶動(dòng)整個(gè)城市的發(fā)展。第三部分(b fen) 公寓式住宅27項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁3.2金堂在售房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)調(diào)查匯總28項(xiàng)目可行性分析(fnx)報(bào)告共六十七頁3.3電梯(dint)公寓SWOT 項(xiàng)目SWOT分析 A、優(yōu)勢 區(qū)域位置：本項(xiàng)目位于金堂行政中心區(qū)域、城市發(fā)展新區(qū)的中心位置，臨近城市廣場，南接毗河

30、大橋，項(xiàng)目周邊多為新建高檔社區(qū)或政府機(jī)關(guān)辦公所在地，未來的城市商務(wù)中心也在本區(qū)域。 項(xiàng)目定位：本項(xiàng)目定位為大型城市綜合體，包含商業(yè)、酒店、購物、居住、辦公、娛樂等多種功能，不僅在本區(qū)域在整個(gè)金堂也是填補(bǔ)城市發(fā)展空白的項(xiàng)目，建成后將成為金堂最全面的的高檔綜合性房產(chǎn)項(xiàng)目。 升值潛力：城市新區(qū)內(nèi)，發(fā)展?jié)摿薮?，隨著新區(qū)的日漸發(fā)展，未來城市的發(fā)展機(jī)遇將更偏重本區(qū)域，本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ矊⑷諠u凸顯。 B、劣勢 市場(shchng)認(rèn)可度：金堂電梯公寓市場(shchng)在近年才發(fā)展起來，消費(fèi)者的傳統(tǒng)觀念還是更傾向于多層建筑，對電梯公寓特別是高層電梯公寓的接受度還不高。 競爭：本區(qū)域內(nèi)有眾多優(yōu)質(zhì)精品項(xiàng)目，且

31、其銷售價(jià)格較低，居家客戶的選擇面較大。 金堂臨河水景住宅為居家主流，本項(xiàng)目高層電梯公寓，沒有臨河環(huán)境和小區(qū)綠化配套。29項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁3.3電梯(dint)公寓SWOTC、機(jī)會 金堂(jn tn)范圍內(nèi)同類型的競爭樓盤較少，本項(xiàng)目超前的規(guī)劃理念和良好的商業(yè)配套以及良好的發(fā)展前景和升值潛力，對住宅的銷售有促進(jìn)作用。D、威脅 市場環(huán)境的不斷變化和國家調(diào)控政策的預(yù)期對項(xiàng)目的進(jìn)展可能產(chǎn)生影響。30項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁第四部分(b fen) 商業(yè)類地產(chǎn)物業(yè) 本項(xiàng)目為新城市中心綜合體，商業(yè)類地產(chǎn)是項(xiàng)目的核心，其包含：購物中心星級酒店辦公寫字樓多功能廳、會議中心(zhngxn)電影院、

32、電玩城餐飲、娛樂、休閑會所31項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁4.1商業(yè)(shngy)類地產(chǎn)物業(yè)4.2購物中心(u w zhn xn) 項(xiàng)目商場總面積：34366.44M2;是包含大型百貨、超市、家電等綜合性賣場市場基礎(chǔ)： 商業(yè)主要形態(tài)一般為底商，缺乏集中式商業(yè)；經(jīng)營業(yè)態(tài)較為凌亂，整體檔次不高，現(xiàn)在尚未形成完整的商業(yè)規(guī)劃及市場分布；現(xiàn)在最大的商業(yè)賣場新桂花購物中心、新桂花銀都百貨 ，均位于金堂幸福路，分布占地面積2000多、3000多，包含了百貨經(jīng)營，家電經(jīng)營，飲食消費(fèi)，休閑娛樂四大領(lǐng)域； 金堂目前商業(yè)購物需求不能滿足群眾的消費(fèi)需求，檔次高，規(guī)模較大的商業(yè)賣場是大多市民所期待的。 32項(xiàng)目可行性分

33、析報(bào)告共六十七頁4.2購物中心(u w zhn xn)定位本項(xiàng)目購物中心定位：金堂最具規(guī)模和檔次(dn c)的綜合性一站式購物中心最集中的大型百貨賣場大型生鮮日用品超市本地區(qū)真正意義上shoppingmall對項(xiàng)目的提升：對項(xiàng)目形象和影響力的提升區(qū)域商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移城市商業(yè)服務(wù)配套的提高33項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁4.3星級酒店(ji din)星級酒店(ji din) 項(xiàng)目酒店面積：13389.3M2;擁有客房234間，床鋪324個(gè)市場基礎(chǔ)及經(jīng)營分析： 金堂酒店行業(yè)還處與發(fā)展階段，金堂高端酒店還比較稀缺，傳統(tǒng)的酒店經(jīng)營較好的也只在“金?！薄熬G園”等幾家，其余多為中低檔旅店賓館，未能形成大的規(guī)

34、模和品牌，隨著金堂經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)環(huán)境的提高，市場需求也日益增長，發(fā)展?jié)摿薮?。本?xiàng)目酒店定位：金堂商務(wù)配套新名片打造臨港產(chǎn)業(yè)，為物流港和空港提供高端配套提升城市旅游、商務(wù)配套水準(zhǔn)。高檔餐飲服務(wù)行政、商務(wù)會議中心34項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁4.4辦公(bn gng)寫字樓金堂辦公寫字樓市場概況 辦公寫字樓在金堂還屬稀缺產(chǎn)品，本地企業(yè)還沒有形成在寫字樓辦公的習(xí)慣，寫字樓辦公高昂的辦公費(fèi)用本地中小企業(yè)還無法承受，本地企業(yè)多為在住宅小區(qū)兼顧辦公，有實(shí)力的大企業(yè)也一般自己修建辦公場所，寫字樓市場在本地幾乎還是空白項(xiàng)目定位分析 作為金堂首屈一指的辦公寫字樓項(xiàng)目，本項(xiàng)目有獨(dú)特的優(yōu)勢和機(jī)會，隨著(su z

35、he)金堂城市和商務(wù)環(huán)境的發(fā)展，也需要一個(gè)高檔的辦公場所提升金堂商務(wù)環(huán)境，本項(xiàng)目正好填補(bǔ)這一空缺，但從金堂現(xiàn)有商務(wù)辦公環(huán)境看，本項(xiàng)目還比較超前，市場空間很難預(yù)料。35項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁4.5多功能廳、會議(huy)中心、電影院 會議中心、電影院是金堂城市配套的稀缺部分，隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這方面的需求也日益顯現(xiàn)，本項(xiàng)目設(shè)置專業(yè)多功能會議中心和專業(yè)電影院線，滿足相關(guān)需求，填補(bǔ)市場空缺，滿足市場需求，并大大提升金堂的城市商務(wù)(shngw)配套和娛樂休閑環(huán)境。36項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁4.6餐飲、娛樂(yl)、休閑會所 項(xiàng)目配套的餐飲、娛樂、休閑會所是項(xiàng)目商務(wù)娛樂功能的有效補(bǔ)充，她能進(jìn)

36、一步完善項(xiàng)目的配套功能，提升區(qū)域(qy)商務(wù)接待、娛樂休閑檔次。37項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁第五部分(b fen) 項(xiàng)目運(yùn)營模式5.1運(yùn)營模式綜述 充分發(fā)揮趙鎮(zhèn)商會各會員單位在團(tuán)隊(duì)、管理、資金、地產(chǎn)開發(fā)等方面的優(yōu)勢，結(jié)合政府大力支持本項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)惠政策，充分利用“亞洲鐵路物流港”“成都第二空港(kn n)”的契機(jī)，引進(jìn)開發(fā)管理、商業(yè)運(yùn)營、商業(yè)配套等高檔團(tuán)隊(duì)，以實(shí)現(xiàn)“金堂新城市中心綜合體”為目標(biāo)，采取“政府導(dǎo)向、企業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)復(fù)合、惠及多產(chǎn)業(yè)”的運(yùn)作模式。 5.2 打造城市中心綜合體，強(qiáng)化商業(yè)配套升級 5.2.1 以“水城商會大廈”項(xiàng)目為起點(diǎn)，打造城市綜合體經(jīng)濟(jì)模式樣板“城市綜合體項(xiàng)目”涵蓋

37、商務(wù)公寓、寫字樓、酒店、購物中心、餐飲、娛樂休閑、會議中心等多種城市功能，以“金堂水城商會大廈”為聚集點(diǎn)，引入大型賣場、酒店管理、餐飲娛樂等多個(gè)行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)和團(tuán)隊(duì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐频辍⑽幕?、旅游、休閑等多行業(yè)商務(wù)配套的發(fā)展，對金堂打造復(fù)合型無煙高端產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體，作出積極貢獻(xiàn)。 38項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁項(xiàng)目(xingm)運(yùn)營模式5.2.2促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)增收 帶動(dòng)就業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)配套升級是本項(xiàng)目立意的核心，項(xiàng)目建設(shè)將充分考慮當(dāng)?shù)鼐用袷找婧彤a(chǎn)業(yè)互動(dòng)惠及的預(yù)期發(fā)展指數(shù)，項(xiàng)目對項(xiàng)目周邊及城市整體商業(yè)配套提升的程度。 項(xiàng)目建成后，對項(xiàng)目中涉及(shj)的商場營業(yè)、配套服務(wù)、物業(yè)管理、后勤保障等工作崗位和

38、招商經(jīng)營商戶優(yōu)先、重點(diǎn)考慮本地居民需求，將提供相關(guān)工作崗位5000個(gè)以上，涉及(shj)的居民年收入增長總量不低于9000萬元。39項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁第六部分(b fen) 項(xiàng)目運(yùn)營方針6.1項(xiàng)目總體開發(fā)運(yùn)營的指導(dǎo)思想 項(xiàng)目應(yīng)抓住時(shí)機(jī)，快速建設(shè)，盡快建成滿足城市發(fā)展對城市綜合體的迫切需求，特別是滿足民生的商業(yè)賣場、娛樂休閑應(yīng)盡快經(jīng)營，滿足群眾對相關(guān)配套服務(wù)的需求，提高城市商業(yè)配套服務(wù)水平。6.2項(xiàng)目各物業(yè)產(chǎn)品(chnpn)的開發(fā)運(yùn)營分類 住宅居住類：電梯公寓 商務(wù)配套類：辦公寫字樓 會議中心 多功能廳 星級酒店 民生類：超市 生鮮市場 百貨賣場 娛樂休閑類：KTV 餐飲 娛樂休閑 電

39、影院 電玩40項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁項(xiàng)目(xingm)運(yùn)營綜述 項(xiàng)目的建成和運(yùn)營可提供5千人以上的工作崗位，每年可上繳稅費(fèi)5千萬元以上，建成后將大大提升金堂商業(yè)配套水平，改善金堂投資環(huán)境(hunjng)，打造成為金堂商業(yè)中心，并輻射周邊區(qū)域形成金堂新的商業(yè)集中區(qū)，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。41項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁第七部分(b fen) 項(xiàng)目投資 7.1項(xiàng)目總投資(tu z)預(yù)計(jì)將達(dá)到5.49億元。具體見項(xiàng)目總投資(tu z)簡表：序號項(xiàng)目內(nèi)容投資額度（萬元）投資占比例（%）1項(xiàng)目土地取得成本及宗地改造9901.82項(xiàng)目建設(shè)工程成本28678523項(xiàng)目配套設(shè)施50329.24項(xiàng)目建

40、設(shè)期資金利息15932.95相關(guān)稅費(fèi)25004.66相關(guān)規(guī)費(fèi)4000.77項(xiàng)目管理、銷售費(fèi)用5000.98項(xiàng)目裝飾工程費(fèi)（酒店、商場、寫字樓等）14100269其他不可預(yù)見費(fèi)用10521.9總計(jì)：5484510042項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁7.1項(xiàng)目(xingm)投資7.1國土局“國有土地使用權(quán)出讓合同”的約定，出讓期為商業(yè)及配套，出讓面積16.71畝。7.2建筑工程成本按目前相同結(jié)構(gòu)的工程造價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合造價(jià)指數(shù)由建筑造價(jià)師估算7.3項(xiàng)目配套設(shè)施費(fèi)用按政府(zhngf)相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，建設(shè)期資金利息按貸款額及貸款利率進(jìn)行估算7.4項(xiàng)目建設(shè)及銷售環(huán)節(jié)相關(guān)費(fèi)用為前期估算; 43項(xiàng)目可行

41、性分析報(bào)告共六十七頁7.2項(xiàng)目(xingm)投資分析項(xiàng)目土地(td)取得成本：土地(td)出讓金760萬元，契稅40萬元，合計(jì)為800萬元；圍墻及三通一平、拆遷、臨時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)190 萬元；項(xiàng)目土地成本及宗地改造投入總計(jì)：990萬元44項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁7.3項(xiàng)目投資(tu z)分析建筑安裝工程費(fèi)合計(jì)28678萬元。 其中： （1）主體工程： 116996平方米 1680平方米= 19655萬元； （2）基礎(chǔ)工程： 3000萬元； （3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)：116996平方米2.2元/平方米=260萬元； （4）勘察費(fèi)、監(jiān)理(jin l)費(fèi)及報(bào)建費(fèi)用1255萬元； 勘察費(fèi)116996平方米4

42、元平方米=46.8萬元 監(jiān)理費(fèi)116996平方米13元平方米=152萬元 報(bào)建費(fèi)用116996平方米90.3元平方米=1056萬元 城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 文物勘探發(fā)掘費(fèi) 新建房屋白蟻防治費(fèi) 45項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁7.3項(xiàng)目投資(tu z)分析（5）新型墻體材料專項(xiàng)基金： 116996平方米 5元平方米= 58萬元； （6）散裝水泥專項(xiàng)基金： 116996平方米 1元平方米= 11.7萬元； （7）異地綠化建設(shè)費(fèi)：116996平方米 3元平方米= 35萬元； （8）景觀工程： 500萬元（9）防空地下室異地建設(shè)費(fèi)：116996平方米 20元平方米= 234萬元； （10）強(qiáng)電(qin

43、 din)、弱電： 116996平方米 200元平方米= 2330萬元；（11）自來水、天然氣管網(wǎng)施工建設(shè)費(fèi)：13393萬元46項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁7.4項(xiàng)目(xingm)投資分析項(xiàng)目(xingm)配套設(shè)施費(fèi)用合計(jì)5032萬元。 （1）消防配套系統(tǒng)設(shè)備： 932萬元 （2）暖通設(shè)備系統(tǒng)：920萬元 （3）電氣設(shè)備：820萬元 （4）變壓器：210萬元 （5）備用發(fā)電機(jī)組：266萬元 （6）給排水系統(tǒng)：300萬元 （7）電梯、扶梯、貨梯：1200萬元 （8）智能網(wǎng)絡(luò)： 384萬元 47項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁7.5項(xiàng)目投資(tu z)分析 建設(shè)期資金利息： 1593萬元 （建設(shè)期資金

44、利息按1.5億貸款額，周期為2年計(jì)算，年利率5.31計(jì)算） 其他相關(guān)規(guī)費(fèi):400萬元 面積測繪(chu) 質(zhì)量檢測費(fèi) 排污及環(huán)境檢測服務(wù)費(fèi) 以及在房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)繳納的相關(guān)費(fèi)用 相關(guān)稅費(fèi)： 2500萬元 項(xiàng)目管理、銷售推廣費(fèi)用：500萬元 其他不可預(yù)見費(fèi)：按項(xiàng)目投資的2%計(jì)算：1052萬48項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁7.6項(xiàng)目(xingm)投資酒店裝修投入：13389.3M2*4000元=5400萬元商場裝修投入： 34366.44M2*1600=5620萬元寫字樓裝修投入：11901.6M2*800=930萬元電影院、會議中心裝修（設(shè)備）投入：1200萬餐飲(cn yn)娛樂休閑會所裝修投

45、入：950萬元裝修總計(jì)投入：14100萬元49項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁第八部分(b fen) 項(xiàng)目投資收益分析本項(xiàng)目投資分析按各部分(b fen)獨(dú)立核定分為： 1、酒店物業(yè)投資分析 2、購物中心投資分析 3、電梯公寓/寫字樓投資分析 4、餐飲、娛樂、休閑會所投資分析50項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁物業(yè)(w y)經(jīng)營收益情況表類型項(xiàng)目內(nèi)容投資額度（萬元）收益（萬元/年）招商收益酒店90101239招商收益購物中心12820863租賃收益辦公寫字樓4190715租賃收益餐飲、娛樂、休閑會所6000974總計(jì)投資額度及總租賃收益320203791持有(ch yu)本項(xiàng)目物業(yè)收益表：項(xiàng)目自持物業(yè)

46、的年收益為11%，9年收回投入成本51項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁8.1酒店(ji din)物業(yè)投資分析本項(xiàng)目酒店規(guī)模： 酒店建筑面積： 13389.3M2; 擁有客房234間，床鋪324個(gè) 酒店建設(shè)投資額度( d)： 建安成本2410萬+裝修投入5400萬元+相關(guān)配套1200萬=9010萬元 酒店年收入: 1、 客房：按入住率60%核算 年收益為：500元/間*140間*360天=2520萬元 2、會議：按照市場數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)星級酒店建成運(yùn)營后 該部分年收益為：180元/人*100人次/天*300天=540萬元 3、餐飲、宴會：預(yù)計(jì)該部分年收益為440萬元 酒店經(jīng)營收入總計(jì)：3500萬元/年

47、52項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁8.1酒店(ji din)物業(yè)投資分析酒店支出核算 固定資產(chǎn)折舊（十年分?jǐn)偅?9010萬元/10=901萬元 配套開支：400萬元/年 設(shè)備(shbi)維護(hù)費(fèi)用：200萬元/年 人力資源成本支出：480萬元/年 稅費(fèi)：280萬元/年（按8%核定） 年支出總計(jì)：2261萬元/年酒店年盈利為：3500萬元-2261萬元=1239萬元/年 年回報(bào)約為13.8% 53項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁8.2購物中心投資(tu z)分析購物中心建筑面積：34366.44m2購物中心投入： 建筑(jinzh)成本：6900萬元+裝修投入：5620萬元=12520萬元其他配套約3

48、000萬元購物中心總計(jì)投入：15520萬元購物中心預(yù)計(jì)租賃收入：35元/M2/月*34366M2=1443萬元/年54項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁8.2購物中心(u w zhn xn)投資分析購物中心支出(zhch)核算 辦公費(fèi)用支出：180萬元/年 設(shè)備維護(hù)費(fèi)用：180萬元/年 人力資源成本支出：120萬元/年 稅費(fèi)約：100萬元/年（未計(jì)商業(yè)營業(yè)稅費(fèi)） 年支出總計(jì)：580萬元購物中心預(yù)計(jì)租賃收入： 1443萬元/年-年支出總計(jì)：580萬元/年 購物中心租賃收益：863萬元/年55項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁8.3寫字樓投資(tu z)分析 項(xiàng)目辦公寫字樓投入： 建安成本：11910.6M2

49、*1800元=2144萬元 配套成本：11910.6M2*1000元=1191萬元 稅費(fèi)：11910.6M2*550元=655萬元 宣傳推廣：200萬元 辦公寫字樓總計(jì)投入：4190萬元 按租賃價(jià)格50元/M2計(jì)算(j sun)/月： 租賃收入：715萬元/年 56項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁8.4餐飲、娛樂(yl)、休閑會所投資分析 本部分(b fen)涉及電影院、KTV、餐飲、休閑會所等租賃面積為18035M2，租賃收益約為： 18035M2*45元/M2/月*12=974萬元/年 該部分投資投入：建筑成本：3400萬裝修投入：950萬設(shè)備投入：1650萬總計(jì)投入：6000萬57項(xiàng)目可行性

50、分析報(bào)告共六十七頁項(xiàng)目(xingm)可售面積統(tǒng)計(jì)：項(xiàng)目占地面積：11142.16m2總建筑面積： 116996.00m2住宅面積(min j)：20235.6m2 計(jì)250套寫字樓： 11901.6m2 計(jì)64套商場：34366.44m2酒店：13389.3m2 計(jì)234間停車位：460個(gè)其他：餐飲、娛樂、休閑會所約18035m2 第九部分 項(xiàng)目物業(yè)銷售收入58項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁物業(yè)(w y)銷售收入情況項(xiàng)目內(nèi)容銷售面積（m2）銷售均價(jià)（元/m2）銷售收入（萬元）電梯公寓2023535007082購物中心34366.44550018902酒店13389.3860011515辦公寫字樓11910.645005360地下車庫450個(gè)7萬/個(gè)3150電影院、電玩城3528135004762餐飲、會議、娛樂會所15007980014710項(xiàng)目物業(yè)總計(jì)銷售收入65481 項(xiàng)目(xingm)物業(yè)銷售收入表59項(xiàng)目可行性分析報(bào)告共六十七頁