西安嘉翔房地產(chǎn)秦嶺香格里拉營(yíng)銷策劃方案

1、謹(jǐn)呈：西安嘉翔房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年6月THINKS我們非常榮幸能參與貴司裕灃花園項(xiàng)目的銷售代理應(yīng)標(biāo)，對(duì)于本次提案我司作了全面謹(jǐn)重而又大膽創(chuàng)新的思考版權(quán)聲明：本項(xiàng)目是西安嘉翔房地產(chǎn)開發(fā)公司與中塔地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。價(jià)值突破，營(yíng)銷跨越裕灃花園整合營(yíng)銷報(bào)告PART 1 命題PART 2 解題PART 3 破題PART 4 形而上概念的選擇PART 5 形而下品質(zhì)的提升PART 6 攻掠CATALOG目錄PART 1 命題A/ 項(xiàng)目背景B/ 秦嶺解讀C/ 目標(biāo)設(shè)定規(guī)劃指標(biāo)：地址：西安市長(zhǎng)

2、安區(qū)秦嶺灃?？?，西萬(wàn)路與環(huán)山路交界處占地面積：231900建筑面積：31959 容積率：0.138規(guī)劃：共113棟，會(huì)所1處、44棟獨(dú)立別墅、48棟雙拼別墅、20棟三拼別墅。總戶數(shù)：200戶項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目背景項(xiàng)目所在地秦嶺區(qū)域旅游市場(chǎng)格局中國(guó)旅游正處于上升期，2020年中國(guó)將成為世界第一位旅游目的地，世界第四大客源輸出國(guó)西安作為中國(guó)歷史文化的十三朝古都，已形成了以歷史文化為依托，人文風(fēng)俗為靈魂的多樣態(tài)文化特色游覽方式根據(jù)規(guī)劃，西安旅游將由觀光主導(dǎo)型向觀光度假綜合主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)突出休閑旅游特色西安秦嶺是以自然風(fēng)光旅游為主，周邊已經(jīng)形成三大旅游公園和農(nóng)家樂(lè)組團(tuán)游樂(lè)區(qū)，對(duì)城市人群具有強(qiáng)大吸引力

3、。項(xiàng)目發(fā)展休閑度假的機(jī)遇秦嶺優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，在西安具備唯一性、排他性秦嶺解讀資源特征：旅游資源發(fā)達(dá)區(qū)域功能組成：休閑、度假、養(yǎng)生、保健、娛樂(lè)、會(huì)議、餐飲項(xiàng)目應(yīng)以秦嶺休閑文化為獨(dú)有賣點(diǎn)，整合、融入國(guó)際小鎮(zhèn)風(fēng)情的休閑度假地產(chǎn)發(fā)展之路。項(xiàng)目發(fā)展基本思路秦嶺解讀開發(fā)愿景理解與目標(biāo)設(shè)定領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)項(xiàng)目要做到西安市場(chǎng)領(lǐng)先，首先就要從產(chǎn)品上領(lǐng)先，打造具有全國(guó)影響力的知名樓盤，“精品路線”是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的手段之一。 領(lǐng)先的銷售績(jī)效項(xiàng)目的銷售速度并非突破的重點(diǎn)，如何突破市場(chǎng)現(xiàn)有的價(jià)格天花板是營(yíng)銷關(guān)鍵。本報(bào)告研究的重點(diǎn)在于系統(tǒng)性地梳理項(xiàng)目獲取高溢價(jià)的機(jī)會(huì)，挖掘利潤(rùn)最大化的關(guān)鍵支撐點(diǎn)。 開發(fā)愿景目標(biāo)頂尖與品

4、牌項(xiàng)目開發(fā)整體目標(biāo)精品：“叫好又叫座”打造西安頂尖級(jí)別墅群。立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，奠定嘉翔品牌在西安的影響力。企業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵一步。目標(biāo)設(shè)定PART 2 解題A/ 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)B/ 政策解讀B/ 樓市現(xiàn)狀C/ 后勢(shì)預(yù)判NO.1明勢(shì)NO.2應(yīng)敵NO.3知己A/ 別墅市場(chǎng)B/ 板塊之爭(zhēng)C/ 核心競(jìng)爭(zhēng)D/ 個(gè)案之爭(zhēng)E/ 區(qū)域總結(jié)“名君賢將，所以動(dòng)而制人，成功出于眾者，先知也”。 孫子兵法 A/ 項(xiàng)目區(qū)位B/ 周邊四至C/ 產(chǎn)品解讀D/ 屬性界定08年09年10年世界2.5%0.9%3.0%先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體1.3%-0.1%2.0%歐元區(qū)1.1%-0.6%1.6%日本0.5%-0.1%1.5%美國(guó)1.4%-0.5%2.0

5、%發(fā)展中國(guó)家6.3%4.5%6.1% 東南亞8.5%6.7%7.8%中國(guó)9.4%7.5%8.5%表1：世界GDP增長(zhǎng)預(yù)測(cè)世界經(jīng)濟(jì)展望：世界經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重下滑，金融市場(chǎng)依然面臨壓力。先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體正在遭受第二次世界大戰(zhàn)以來(lái)最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體正在經(jīng)歷嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)下滑。 全球貨幣和財(cái)政政策正在提供顯著支持，各國(guó)紛紛出臺(tái)救市措施。信息來(lái)源：世界貨幣基金組織 世界銀行經(jīng)濟(jì)前景不確定， 2009年下行風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)占主導(dǎo)地位，全球經(jīng)濟(jì)2010年或?qū)⒅鸩綇?fù)蘇。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。國(guó)內(nèi)外貿(mào)依存度達(dá)65%，進(jìn)出口貿(mào)易萎縮。企業(yè)破產(chǎn)，就業(yè)問(wèn)題，居民消費(fèi)力不足。股指房?jī)r(jià)下挫帶來(lái)財(cái)富負(fù)效應(yīng)。政

6、府“保8”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基調(diào)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整。擴(kuò)大內(nèi)需，保證民生，平穩(wěn)發(fā)展。拉開全面擴(kuò)張性宏觀調(diào)控。2009經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)判A/ 2009年中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)面風(fēng)險(xiǎn)與壓力較大，預(yù)計(jì)是一個(gè)下行趨勢(shì)，但長(zhǎng)期發(fā)展面較好。B/政府保經(jīng)濟(jì)決心大，擴(kuò)張性宏觀調(diào)控正式全面拉開，一些刺激投資和消費(fèi)、維護(hù)地產(chǎn)和金融市場(chǎng)穩(wěn)定的政策有望陸續(xù)出臺(tái)?！澳澜衲甏簩⒈M，明年春色倍還人?！睖乜偫韮蓵?huì)上說(shuō)隨時(shí)可出新的刺激經(jīng)濟(jì)方案經(jīng)濟(jì)形勢(shì)立足于經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)展，以擴(kuò)大普通性住房?jī)?nèi)需為主，中央謹(jǐn)慎出臺(tái)樓市刺激政策。而“別墅用地”的禁令讓后期別墅項(xiàng)目日趨減少，更加體現(xiàn)高端別墅的稀缺性。2009年3月5日，十一屆人大二次會(huì)議開幕，溫總理政府工作報(bào)

7、告釋放出清晰而強(qiáng)力信號(hào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展?！捌唿c(diǎn)”意見體現(xiàn)政府期望：1 加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施；2 試點(diǎn)住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)；3 積極發(fā)展公共租賃住房；4 落實(shí)好支持居民購(gòu)買自住性和改善性住房的信貸、稅收和其他政策；5 促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持；6 加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)；7 鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理。概括為四句話：住宅保障要落實(shí)信貸財(cái)稅更放松普通住房唱主角二手市場(chǎng)促流通政策解讀2009年1季度西安各開發(fā)指標(biāo)增幅明顯，市場(chǎng)趨于回暖。個(gè)盤推售規(guī)模較

8、大，整體供應(yīng)充足。2009年第1季度，西安市商品房投資額為412068萬(wàn)元，與去年同期相比增長(zhǎng)63.63%，環(huán)比上季度增長(zhǎng)2.66%。 西安高檔樓盤在售供應(yīng)量分布單位:萬(wàn) 2009年第1季度商品房施工面積225萬(wàn)，環(huán)比下降10%，與去年同比增長(zhǎng)31%；竣工面積204萬(wàn)，環(huán)比上季增長(zhǎng)0.25%，同比增長(zhǎng)25%；新開工面積為196萬(wàn)，環(huán)比下降17%，與去年同比增長(zhǎng)13% 。樓市現(xiàn)狀市場(chǎng)出較為火熱的銷售場(chǎng)面，成交同比大幅增長(zhǎng)，但市場(chǎng)存量仍然巨大，空置面積繼續(xù)增長(zhǎng)。1季度全市商品房成交面積達(dá)到191萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)7.76%這在歷年之中尚屬首次。在同比方面，較08年1季度成交量大幅增長(zhǎng)30.14%。1

9、季度市場(chǎng)平均成交價(jià)格為4678元/平方米，較上期微增0.3%，與去年同比上升4%。分物業(yè)類型在售均價(jià)情況：普通住宅在售均價(jià)為4114元/平方米，同比上年上漲11%；別墅類在售均價(jià)為6459元/平方米，同比上浮15%。 樓市現(xiàn)狀2009年1季度西安市商品房成交數(shù)據(jù)列表單位：平方米；元；元/平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)成交面積24405 1701735 121552 32656 32620 1912967 成交金額40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611 成交均價(jià)1667 4348 7698 529

10、9 12288 4678 樓市現(xiàn)狀買方市場(chǎng)格局，剛性自住需求主導(dǎo)市場(chǎng)財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)，使中低收入群體受到的影響遠(yuǎn)大于高收入人群中檔舒適型產(chǎn)品的客戶群受影響最大中小戶型成為避難所部分“原舒適型購(gòu)買力下移”，受影響最小真正的高端產(chǎn)品受影響相對(duì)較小消費(fèi)者需求分析：財(cái)富縮水，消費(fèi)者購(gòu)買意愿降低，真正高端產(chǎn)品受影響相對(duì)小。頂端市場(chǎng)家庭年收入100萬(wàn)以上，總價(jià)接受能力200萬(wàn)以上的客戶中高端市場(chǎng)家庭年收入10萬(wàn)20萬(wàn)，總價(jià)接受能力在70-80萬(wàn)的客戶高端市場(chǎng)家庭年收入50100萬(wàn)，總價(jià)接受在90-200萬(wàn)的客戶西安整體收入水平、收入結(jié)構(gòu)、付款方式及消費(fèi)理念制約當(dāng)前市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)西安城市居民人均可支配收入不高，

11、城市收入兩極分化明顯，工資水平約為深圳50%水平；私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)集團(tuán)高管、來(lái)自陜北的礦主極其富裕；政府官員及事業(yè)單位管理者多有灰色收入；未來(lái)收入具有較大的不確定性，消費(fèi)觀念較為保守，投資理念不強(qiáng)，導(dǎo)致購(gòu)房時(shí)更愿意采用一次性付款方式，總價(jià)承受能力較差。西安高收入客戶呈現(xiàn)啞鈴狀分布 “現(xiàn)在國(guó)家政策不穩(wěn)定，銀行利率一變?cè)僮儯?gòu)房客戶沒(méi)有一個(gè)穩(wěn)定預(yù)期，不敢按揭貸款；而且有的開發(fā)商和銀行關(guān)系不太好，很多客戶更傾向于一次性付款?！薄拔靼布彝ピ率杖胍话闶?000元左右，8000元以上的就算是高收入了?！薄霸谖靼材晔杖胧畮兹f(wàn)就算高收入了，一般只能買得起七、八十萬(wàn)的房子?！睒鞘鞋F(xiàn)狀未來(lái)西安市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵詞：平穩(wěn)

12、中上升風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同在，壓力與機(jī)會(huì)并存解題第一步之“明勢(shì)”NO.1明勢(shì)本案營(yíng)銷啟示順勢(shì)而為，自我突破。看清市場(chǎng)、搶奪客戶、抓住機(jī)遇、迅速出貨人均收入增長(zhǎng)較快，但基數(shù)有限，與其它二線省會(huì)城市相比并不突出房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)趨于平穩(wěn)的狀態(tài)，在二線城市中處于較高水平近年房地產(chǎn)交易量迅速增加，但供應(yīng)量較為充足，價(jià)格提升緩慢PART 2 解題A/ 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)B/ 政策解讀B/ 樓市現(xiàn)狀C/ 后勢(shì)預(yù)判NO.1明勢(shì)NO.2應(yīng)敵NO.3知己A/ 別墅市場(chǎng)B/ 板塊之爭(zhēng)C/ 核心競(jìng)爭(zhēng)D/ 個(gè)案之爭(zhēng)E/ 區(qū)域總結(jié)“名君賢將，所以動(dòng)而制人，成功出于眾者，先知也”。 孫子兵法 A/ 項(xiàng)目區(qū)位B/ 周邊四至C/ 產(chǎn)品解讀D/ 屬

13、性界定作為高端類物業(yè)別墅市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)于普通住宅，各案銷量基本未受到如同普通住宅類物業(yè)來(lái)自買方市場(chǎng)觀望情緒的影響。1季度，其多數(shù)指標(biāo)更以同比翻倍的速度增長(zhǎng)，可見近幾年才起步發(fā)展的別墅類物業(yè)持續(xù)受到來(lái)自買賣雙方市場(chǎng)的高度關(guān)注。西安別墅市場(chǎng)的近期表現(xiàn)別墅市場(chǎng)投資數(shù)據(jù)：2009年1季度西安商品房中用于別墅的投資為31228萬(wàn)元，較去年同比增加263.67%，占同期商品房投資的7.58%。開工、施工、竣工面積：1季度西安別墅類商品房施工面積31079平方米，與去年同比增長(zhǎng)151.15%，占本期商品房施工面積的1.38%；本期別墅類商品房竣工面積25661平方米，與去年同比上升38.44%，占同期商品房竣工

14、面積的1.26%；新開工面積為52298平方米，與去年同比增長(zhǎng)211.7%，占同期商品房新開工面積的2.67%。成交情況：2009年1季度西安別墅類物業(yè)成交均價(jià)為12288元/平方米，同比增長(zhǎng)8.73%，環(huán)比上季增長(zhǎng)3.95%，銷售量仍集中于城南曲江區(qū)域。本期全市別墅物業(yè)在售均價(jià)為6459元/平方米。2009年1季度西安別墅銷售面積32620平方米，較去年同比增長(zhǎng)233.02%，銷售額40084萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)262.1%，本季度別墅銷售面積占同期商品房銷售的比例為1.71%,銷售額所占比例為4.48%。2009年1季度西安別墅物業(yè)空置面積為7.12萬(wàn)平方米，較上季度上升13.38%，占同期商品

15、房空置面積總量的5.71%。西安別墅市場(chǎng)的三大板塊西安市別墅市場(chǎng)的三大板塊非常清楚未央湖板塊/曲江板塊/秦嶺北麓板塊。三大板塊形成一個(gè)南北的縱向發(fā)展序列。我們需要考慮的是，這三大板塊之間有沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而這樣的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系是表現(xiàn)出一種什么樣的形態(tài)。畢竟，在有限的高端市場(chǎng)市場(chǎng)容量上，每個(gè)板塊的份額以及價(jià)格變動(dòng)也會(huì)形成相互影響。未央湖板塊曲江板塊秦嶺北麓板塊板塊之爭(zhēng)三大板塊特性距離資源產(chǎn)品屬性主要功能消費(fèi)群產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格未央湖15公里人工湖第一居所兼有第二居所深度居家城北較多類別墅為主40006000曲江市區(qū)人文資源；大型休閑配套第一居所深度居家；商務(wù)交流城市金字塔頂端人群類別墅為主獨(dú)棟別墅為輔獨(dú)棟12

16、00020000；聯(lián)排800012000秦嶺北麓30公里左右自然資源；多樣化的休閑配套第二居所休閑；度假；養(yǎng)老輻射全城面向全省產(chǎn)品線比較長(zhǎng)獨(dú)棟7000-10000；聯(lián)排50007000資源與距離產(chǎn)品屬性主要功能消費(fèi)群產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格板塊之爭(zhēng)未央湖板塊未央湖板塊位于城市北部的一個(gè)近郊別墅板塊，主要依托于未央湖旅游開發(fā)區(qū)建成，但無(wú)論自然資源還是人文資源，都不可能與其他兩個(gè)板塊相比。供應(yīng)特征：產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅較多，同時(shí)有部分類別墅產(chǎn)品；建筑風(fēng)格上偏歐美。價(jià)格：40006000元/ ；。配套：因?yàn)閯e墅總體供應(yīng)量較少，所以區(qū)域生活配套比較匱乏，但大區(qū)域生活配套比較齊全；休閑配套主要依托于大區(qū)域資源。功能：居家

17、功能比較強(qiáng)， 水、電、氣齊備，注重公共活動(dòng)空間與私家庭院，戶型設(shè)計(jì)按第一居所設(shè)計(jì)。未央湖公園佳隆莊園豐源美佳別墅 板塊之爭(zhēng)需求特征：置業(yè)特征：第一居住為主，部分投資客戶來(lái)源：城北較多，來(lái)自石油公司等政府、大型企事業(yè)單位比較多，也有部分外地的客戶。產(chǎn)品需求：兼有第一居所與第二居所，其中以第一居所為主，注重居家生活的實(shí)用性，以及社區(qū)的公共活動(dòng)空間，對(duì)私有花園比較看中。發(fā)展趨勢(shì)未央湖周邊的待開發(fā)土地比較多，但是受土地的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)限及政策限制，未來(lái)可能供應(yīng)的別墅的總量不會(huì)太大。受政府北遷、地鐵建設(shè)、浐灞的開發(fā)建設(shè)等建設(shè)，該區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)升溫度，但可能會(huì)出現(xiàn)一批大眾化的類別墅第一居所產(chǎn)品。板塊之爭(zhēng)未央

18、湖板塊曲江板塊曲江板塊位于城市東南，是不可再生的城市別墅區(qū)，主要依托特殊的人文資源以及旅游配套建成。供應(yīng)特征：產(chǎn)品：產(chǎn)品線比較齊，現(xiàn)階段別墅產(chǎn)品以獨(dú)棟及類別墅產(chǎn)品為主；建筑風(fēng)格上主要分歐美及現(xiàn)代中式。價(jià)格：獨(dú)棟1200020000元/ ；聯(lián)排800012000元/ ；配套：生活配套齊備，休閑配套主要依托于大區(qū)域資源。功能：都市豪宅，富人的城區(qū)第一居所。曲江新城旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃板塊之爭(zhēng)金地芙蓉世家中海國(guó)際社區(qū)鉑宮需求特征：置業(yè)動(dòng)機(jī)：第一居住為主，有理財(cái)需求。客戶來(lái)源：無(wú)明顯地域特征，主要為高端人士、外來(lái)企業(yè)高管，及來(lái)自周邊城市比如陜北等地的富裕的私企業(yè)主等。產(chǎn)品需求：必須滿足第一居所需求，能提供符合

19、自己生活及職業(yè)特征的商務(wù)、休閑配套。發(fā)展趨勢(shì)：曲江板塊資源優(yōu)良的土地已經(jīng)比較少，并受用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的限制（容積率高），未來(lái)可供開發(fā)別墅的土地已經(jīng)很少；該區(qū)域別墅已經(jīng)具有不可再生特征。受城南大區(qū)域發(fā)展影響，該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€(gè)城市國(guó)際化的住區(qū)，別墅價(jià)值將持續(xù)提升，它將與其他兩個(gè)版塊形成很強(qiáng)的差異化。板塊之爭(zhēng)曲江板塊秦嶺北麓板塊秦嶺北麓板塊位于城市南郊，具備西安最佳的自然環(huán)境資源及豐富多樣的休閑配套，是典型的遠(yuǎn)郊第二居所板塊。供應(yīng)特征：產(chǎn)品：產(chǎn)品線比較長(zhǎng)；建筑風(fēng)格上主要分歐美及中式。價(jià)格：獨(dú)棟：700010000元/；聯(lián)排：50007000元/；配套：生活配套匱乏，休閑豐富，但共享性差。功能：第二居

20、所，具備休閑度假、養(yǎng)老、投資等特征。秦嶺山水板塊之爭(zhēng)紫薇山莊高山流水需求特征：置業(yè)動(dòng)機(jī)：第二居住為主，有休閑、養(yǎng)老需求，并有部分投資需求?？蛻魜?lái)源：無(wú)明顯地域特征，城南和大陜北區(qū)域?yàn)橹?。產(chǎn)品需求：能滿足第二居所要求，對(duì)產(chǎn)品的私家花園有一定要求，對(duì)產(chǎn)品的投資性要求高，對(duì)產(chǎn)品的休閑特色功能要求比較高。發(fā)展趨勢(shì)：該板塊存量土地比較高，但受政策限制，臨山的地塊已經(jīng)比較稀缺；由于該板塊是西安最火爆的生態(tài)休閑區(qū)，隨人們生活方式的改變，其房地產(chǎn)開發(fā)還有很大的上升空間，主要表現(xiàn)在產(chǎn)品的多樣化、精品化、特色化上。板塊之爭(zhēng)秦嶺北麓板塊板塊競(jìng)爭(zhēng)研究總結(jié)板塊之爭(zhēng) 觀點(diǎn)：區(qū)位、距離與資源對(duì)沖后，秦嶺北麓板塊最有可能成為

21、未來(lái)別墅樓盤發(fā)展的黃金板塊。秦嶺北麓板塊對(duì)客戶的要求甚至比曲江板塊更高，更復(fù)雜。 城市區(qū)位的角度上看，曲江板塊為城市別墅板塊，目前曲江板塊價(jià)格最高，但是為第一居所，今后這個(gè)板塊將會(huì)逐漸退出別墅市場(chǎng)。 而未央湖板塊缺少足夠的自然資源環(huán)境支撐，因而，缺少了頂級(jí)的高端別墅板塊的基本氣質(zhì)。則成為第一居所和第二居所的綜合體，深度居家依然是重要構(gòu)成。秦嶺北麓板塊則完全不一樣，基本脫離了第一居所的范圍而成為真正意義上的第二居所。有山有水的絕佳的自然資源環(huán)境，也就有了高端別墅的要求環(huán)境資源和氣質(zhì)稟賦。從實(shí)用性的角度上講，具有最為明顯奢侈品消費(fèi)特征的還是秦嶺北麓板塊，秦嶺北麓板塊別墅消費(fèi)對(duì)象的要求更高。因此，對(duì)

22、于秦嶺北麓這樣非必須的高端奢侈品而言，其消費(fèi)對(duì)象并非簡(jiǎn)單的有錢人或者暴富者，其引導(dǎo)和挖掘出細(xì)分客戶要復(fù)雜得多。秦嶺北麓房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局整個(gè)秦嶺北麓生態(tài)保護(hù)區(qū)域內(nèi)作為房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)來(lái)講大致可劃分為灤鎮(zhèn)、東大和草堂三個(gè)活躍板塊。但從交通的角度看，10多分鐘的車程差距將三個(gè)板塊可以看成一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)整體。雖然灤鎮(zhèn)板塊有交通上的優(yōu)勢(shì)，但這個(gè)優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的附加分值也可能會(huì)被草堂板塊的文化優(yōu)勢(shì)和高爾夫球場(chǎng)的附加值所沖抵。因此，各板塊優(yōu)劣勢(shì)對(duì)沖后結(jié)果將是誰(shuí)也沒(méi)有絕定性的優(yōu)勢(shì)。本 案紫薇山莊高山流水亞建高爾夫麓鳴園草堂板塊東大板塊秦嶺山水山水草堂提香溪谷灤鎮(zhèn)板塊核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱秦嶺山水高山流水南山庭院提香溪谷位 置

23、西安野生動(dòng)物園旁灃浴口西2.5公里 灃峪口盤道以西一公里 長(zhǎng)安區(qū)灃峪口東南側(cè)規(guī) 模21.8萬(wàn)11萬(wàn)約6萬(wàn)3.98萬(wàn)容積率0.49（實(shí)際為0.8 ）0.680.5 0.70.32產(chǎn)品形態(tài)疊拼HOUSE獨(dú)連、雙連、獨(dú)棟聯(lián)排較少、獨(dú)棟為主4、5聯(lián)排為主少量2聯(lián)排2棟公寓純獨(dú)棟社區(qū)約60多套戶型區(qū)間公寓3050 類別墅9025028049040320264416 戶型特征均以四層為主，一期以獨(dú)聯(lián)體疊拼為主，房型以三房二廳和小三房為主，疊拼為四戶設(shè)計(jì)。二期開始增設(shè)大露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)，形成層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，地面花園仍較小。以兩層為主，梯井中設(shè)，大開間設(shè)計(jì)，以四房和五房多廳為主。四期磚石版主要以520為主，院地面積

24、設(shè)計(jì)較小和不合理以三層為主，開間設(shè)計(jì)在6.67.5米,房型以5房三廳及以上為主，地面花園集中在40 ,60.樓間距17米左右, 溫泉和中央空調(diào)入戶。以兩層為主，主力房型以四房?jī)蓮d為主, 主臥外延性好，多帶大露臺(tái)。項(xiàng)目共有10種戶型供客戶自由選擇.主力戶型獨(dú)聯(lián)體180220獨(dú)棟300350 4聯(lián)排180220 獨(dú)棟270320 建筑風(fēng)格北美風(fēng)格北美風(fēng)格中式庭院北美風(fēng)格開盤時(shí)間05年12月21日02年4月23日認(rèn)購(gòu)06年初開始預(yù)計(jì)2007年3月開盤06年10月即期銷售均價(jià)5000-9000元/700010000元/4600-6000元/4800-5600元/片區(qū)內(nèi)周邊項(xiàng)目調(diào)查表個(gè)案之爭(zhēng)項(xiàng)目名稱麓鳴

25、園 亞建高爾夫紫薇山莊山水草堂位 置長(zhǎng)安灃峪口西側(cè)300米 西安亞建高爾夫球場(chǎng)以東西萬(wàn)路北 秦嶺北麓戶縣草堂寺南 規(guī) 模3.08萬(wàn)3.3萬(wàn)15萬(wàn)占地2500畝 容積率0.270.30.220.16 產(chǎn)品形態(tài)100余套別墅，3組集合住宅，每戶帶花園 68套獨(dú)棟三期最后推出18棟236套獨(dú)棟142套聯(lián)排11棟商務(wù)別墅獨(dú)棟別墅150-330聯(lián)排別墅150 戶型區(qū)間125350 295950220500獨(dú)棟255567洋房110180 戶型特征戶型異型情況普遍，實(shí)用性差。面積效能低框剪結(jié)構(gòu)。目前共18棟大獨(dú)棟,主要以多房間,大尺寸設(shè)計(jì).以兩、三層為主，大開間設(shè)計(jì),客廳上層高約6米，凸窗、大露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)

26、、層層退臺(tái)設(shè)計(jì)。地面花園面積較大.二期和三期主力面積集中350上下。主力戶型獨(dú)棟：340 獨(dú)棟400480獨(dú)棟300380 獨(dú)棟320380 建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代美式風(fēng)格后現(xiàn)代中式院落別墅 開盤時(shí)間 2002年2001年2004年2002年2月即期銷售均價(jià)5800-7000元/700010000元/聯(lián)排4800元/獨(dú)棟6500元/40006500元/個(gè)案之爭(zhēng)片區(qū)內(nèi)周邊項(xiàng)目調(diào)查表供求關(guān)系及價(jià)格走勢(shì)分析目前秦嶺北麓片區(qū)大部分樓盤供應(yīng)接近尾聲，而諸多的潛在土地開發(fā)滯后，很明顯09年下半年和10年上半年市場(chǎng)供應(yīng)將明顯減少；而對(duì)于這樣的一個(gè)原生的市場(chǎng)，需求量并不像成熟市場(chǎng)一樣，增量空間有限。很大程度取決于片

27、區(qū)樓盤有著足夠的吸引力，能不能夠挖掘市場(chǎng)潛力，能不能夠做大市場(chǎng)才是關(guān)鍵。區(qū)域總結(jié)區(qū)域樓盤基本采用開發(fā)商自主定價(jià);產(chǎn)品價(jià)格梯度比較混亂,價(jià)值與價(jià)格的體現(xiàn)度不高;目前區(qū)域整體均價(jià)獨(dú)棟為9000元/平方米；聯(lián)排為7000元/平方米。區(qū)域近兩年住宅市場(chǎng)價(jià)格年漲幅約13%。 在目前的這些別墅項(xiàng)目當(dāng)中，也有中高端之分別。但是，由于片區(qū)市場(chǎng)總量規(guī)模太小，樓盤數(shù)量太少。同樣的別墅樓盤，同樣的獨(dú)棟別墅，差價(jià)可以達(dá)到100%以上，這樣的價(jià)格構(gòu)成只能表明片區(qū)市場(chǎng)極度的不規(guī)范，這是一個(gè)充滿暴利和混亂的市場(chǎng)，但同時(shí)也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)巨大的初級(jí)市場(chǎng)。PART 2 解題A/ 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)B/ 政策解讀B/ 樓市現(xiàn)狀C/ 后勢(shì)預(yù)判NO

28、.1明勢(shì)NO.2應(yīng)敵NO.3知己A/ 別墅市場(chǎng)B/ 板塊之爭(zhēng)C/ 核心競(jìng)爭(zhēng)D/ 個(gè)案之爭(zhēng)E/ 區(qū)域總結(jié)“名君賢將，所以動(dòng)而制人，成功出于眾者，先知也”。 孫子兵法 A/ 項(xiàng)目區(qū)位B/ 周邊四至C/ 產(chǎn)品解讀D/ 屬性界定西北工業(yè)大學(xué)新校區(qū)西安市野生動(dòng)物園人 流秦 嶺 北 麓 生 態(tài) 保 護(hù) 區(qū) 觀山景區(qū)域亞建高爾夫西萬(wàn)路西北大學(xué) 新校區(qū)東大溫泉 浴場(chǎng)草堂區(qū)域?yàn)存?zhèn)區(qū)域環(huán)山路各垂釣場(chǎng)子午道大西安南郊，秦嶺山腳，城市人群周末休閑度假區(qū)。項(xiàng)目區(qū)位本 案灃浴口豪宅區(qū)到農(nóng)民房，周邊環(huán)境檔次不齊，西北面環(huán)境雜亂。東面民房、農(nóng)家樂(lè)、青年學(xué)院 南面研究所、秦嶺山脈西面混雜民居和農(nóng)田 北面環(huán)山路、珠投項(xiàng)目、農(nóng)田周

29、邊四至混雜民居混雜民居青年學(xué)院進(jìn)修院校203研究所秦嶺山脈203研究所203研究所提香溪谷珠投項(xiàng)目農(nóng)田農(nóng)田項(xiàng)目占地環(huán)山路地塊望秦嶺山脈地塊現(xiàn)狀東面道路北麓之上，上風(fēng)上水位置。臨山而不進(jìn)山。秦嶺分布了大量的自然人文景點(diǎn)，形成濃厚的度假旅游氛圍。外部景觀資源：處于秦嶺北麓上風(fēng)上水的北端；項(xiàng)目周邊均為多層建筑或農(nóng)地，也構(gòu)成了項(xiàng)目無(wú)遮擋的強(qiáng)勢(shì)外部景觀資源。景觀視點(diǎn)旅游景點(diǎn)資源豐富：秦嶺野生動(dòng)物園灃峪口青華山凈業(yè)寺草堂寺大白寺高冠瀑布祥峪森林公園。北美風(fēng)格建筑，中央園林規(guī)劃，頂級(jí)會(huì)所配置。項(xiàng)目建筑立面為北美建筑風(fēng)格。社區(qū)內(nèi)部配套有頂級(jí)的會(huì)所休閑配套；打造特色大型的風(fēng)情中央園林，與周邊自然環(huán)境融合，成為中

30、央景觀帶。差異化北美風(fēng)格、風(fēng)情中央園林整體規(guī)劃23萬(wàn)平米超低密度休閑養(yǎng)生豪宅。位于小區(qū)內(nèi)部一輝花園為多層花園洋房，戶數(shù)180戶，于1997年銷售并入伙，當(dāng)時(shí)均價(jià)5500元/。物業(yè)類型規(guī)劃指標(biāo)：占地面積：231900建筑面積：31959 容積率：0.138規(guī)劃：共113棟，會(huì)所1處、44棟獨(dú)立別墅、48棟雙拼別墅、20棟三拼別墅。總戶數(shù)：200戶隔離景觀帶會(huì)所次入口主入口隔離景觀帶中庭產(chǎn)品類型棟 數(shù)戶數(shù)戶均面積車位戶數(shù)比獨(dú)立住宅44444502位/戶22%雙拼住宅48962801位/戶48%三拼住宅20601651位/戶30%合計(jì)112200戶型整體點(diǎn)評(píng)優(yōu)勢(shì)：經(jīng)典的闊綽大戶之家；獨(dú)棟和雙拼產(chǎn)品錯(cuò)

31、落布局；各戶型均占地大，有很好的戶外空間；各戶能夠很好的內(nèi)部園林景觀結(jié)合，做到戶戶有景。劣勢(shì)：整體的產(chǎn)品贈(zèng)送過(guò)少，附加值不高；部分產(chǎn)品內(nèi)部空間布局存在問(wèn)題；雙拼產(chǎn)品一車位配置不足；沒(méi)有很好的利用地下空間。核心產(chǎn)品二線省會(huì)城市、城郊旅游景區(qū)的休閑、度假、養(yǎng)生、豪宅，擁有強(qiáng)勢(shì)外延價(jià)值，產(chǎn)品力絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的“頂尖級(jí)豪宅”物業(yè)有利因素：旅游景區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)域文化底蘊(yùn)濃厚自然資源豐富旅游景點(diǎn)眾多項(xiàng)目高端定位片區(qū)規(guī)劃前景向好不利因素：目前周邊不成熟、生活配套少、物業(yè)相對(duì)檔次較低整體區(qū)域富人居住區(qū)概念尚未形成項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目南望秀美俊朗的秦嶺山脈，形成強(qiáng)勢(shì)的外部景觀資源。強(qiáng)勢(shì)外部資源0.138的超低容積率，占地2

32、3萬(wàn)平方米，在秦嶺北麓區(qū)屬于中等規(guī)模超低密度、中等規(guī)模 區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目在秦嶺山腳，但與山體結(jié)合度不高，周邊民房農(nóng)田圍合影響高端形象。臨山而不進(jìn)山具有原生態(tài)山林背景，位居秦嶺北麓別墅群龍脈腹地。旅游景區(qū)西安在房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分中屬二線城市二線省會(huì)城市 項(xiàng)目屬性項(xiàng)目將打造為西安休閑、度假、養(yǎng)生概念的第二居所頂級(jí)別墅第二居所概念PART 3 破題A/破題之策（營(yíng)銷戰(zhàn)略）B/應(yīng)敵之道（競(jìng)爭(zhēng)策略）C/人本之道（客戶定位）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGH）劣勢(shì)（WEAKNESS）機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）威脅（THREAT）區(qū)域旅游資源豐富自然山體景觀豐富人文底蘊(yùn)濃厚，龍脈器局低密度、高綠化產(chǎn)品規(guī)劃高

33、端北美風(fēng)格建筑地塊緊鄰周邊的環(huán)境一般臨路環(huán)境噪音污染周邊缺乏生活配套市政配套不足產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)宏觀政策利好刺激目前市場(chǎng)成交回暖片區(qū)新房供應(yīng)量少高端物業(yè)市場(chǎng)需求較旺主力戶型符合市場(chǎng)需求宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)走低供應(yīng)量多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大曲江區(qū)競(jìng)爭(zhēng)最大最強(qiáng)策略方向：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅最大優(yōu)勢(shì)：區(qū)域價(jià)值最大劣勢(shì)：生活配套缺乏最大機(jī)會(huì)：高端市場(chǎng)空白最大威脅：曲江高端競(jìng)爭(zhēng)SWOT分析通常項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略有以下四種市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略市場(chǎng)追隨者戰(zhàn)略市場(chǎng)補(bǔ)缺者戰(zhàn)略市場(chǎng)挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略中塔模型分析 領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性制定游戲規(guī)則追隨者搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制

34、造者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者區(qū)域融合，內(nèi)在突破區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者，市場(chǎng)上的挑戰(zhàn)者。區(qū)域整合、形成差異化、建立新規(guī)則。自主定義，挖掘自身、創(chuàng)新突破。發(fā)展戰(zhàn)略本項(xiàng)目主要滿足城市高端客戶和頂端客戶的置業(yè)需求支付能力中端客戶400萬(wàn)元50萬(wàn)元中高端客戶高端客戶頂端客戶年齡分布：3055歲之間，平均年齡約42.5歲，工作時(shí)間1035年；其中，36-50歲的客戶為本項(xiàng)目最主要的核心客戶群體。文化水平：除去陜北通過(guò)原油或煤炭行業(yè)迅速致富的群體外，我們的目標(biāo)客戶群所受教育水平普遍

35、較高，大多有大專以上學(xué)歷。職業(yè)分布：以企業(yè)主階層為主企業(yè)集團(tuán)中高層；中型企業(yè)中高層管理者；新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域（金融業(yè)、證券業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、通訊業(yè)、IT業(yè)等行業(yè)）的公司中高層管理者； 西安的私營(yíng)企業(yè)主、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者：他們分布的行業(yè)比較廣泛；45-50歲左右的政府高層管理者、高校系主任以上管理者、醫(yī)院系主任以上醫(yī)師或管理者； 文化及文藝界知名人士；陜北煤炭或原油獲取者：他們通常會(huì)在西安設(shè)立公司總部，同時(shí)把家安在西安，享受到西安比較完善的教育及生活配套。另外，由于工作的原因，他們也經(jīng)常要奔波于西安與陜北之間。 客戶定位100萬(wàn)元客戶主要來(lái)源區(qū)域分析散居于城區(qū)各處的富裕人士早期置業(yè)高新的客戶早期置業(yè)曲江的客戶來(lái)自

36、城南文教區(qū)的教師、醫(yī)生、律師等來(lái)自陜北等地的客戶曲江富人高新富人陜北富人企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主政府公務(wù)員城南文教區(qū)教師、醫(yī)生、律師等客戶定位客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素親近自然的第二居所，滿足休閑度假、商務(wù)接待功能。幾乎100%為多次置業(yè)者，曾有過(guò)多次置業(yè)經(jīng)歷，他們中的大多數(shù)手上擁有超過(guò)1套以上的住宅；有部分客戶可能在西安甚至全國(guó)范圍內(nèi)擁有十余套住宅，他們中的很多把購(gòu)買房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資的重要部分，非常認(rèn)可秦嶺北麓別墅的稀缺價(jià)值與升值潛力。希望居住在綠化率高，空氣清新，休閑度假的旅游景區(qū)，希望享受到寧?kù)o、優(yōu)美的居住環(huán)境，置業(yè)作為度假之用。 相當(dāng)部分客戶會(huì)選擇作為商務(wù)接待之用。尋找旅游區(qū)的別墅居所，尋找更適

37、合的戶型、更寬敞大氣的住宅，更好的物業(yè)管理服務(wù)水平。改善居住環(huán)境及居住品質(zhì)的客戶會(huì)占到相當(dāng)大的比例。 秦嶺片區(qū)為西安最適宜休閑養(yǎng)生的片區(qū)，具有稀缺的景觀資源，富于升值潛力，具有自住兼投資傾向的客戶眾多。 休閑度假的第二居所更高的居住品質(zhì)更大的升值潛力置業(yè)特征客戶定位A/ 生活習(xí)慣擇鄰而處B/ 社交活動(dòng)選擇性與人交往他們希望能夠與有文化的社會(huì)上層人作為鄰居，選擇標(biāo)準(zhǔn)明顯提升。C/ 興趣偏好最愛休閑類活動(dòng)國(guó)際旅游、 高爾夫、私家泳池游泳等運(yùn)動(dòng)性偏好與商務(wù)朋友聚餐、喝茶、泡吧和看書等消遣類偏好部分客戶熱衷于收集古董、字畫等具有收藏價(jià)值的東西。D/ 生活態(tài)度“超凡脫俗”傾向于自然的、有文化的、輕松的、

38、健康的、簡(jiǎn)約的、休閑的、個(gè)性化的、充滿情調(diào)的生活。這些人大都由于日常生活的壓力大，因此更希望在居住環(huán)境方面能夠全面改善這種狀態(tài)，放松心情，力求一種輕松、舒適、自然、健康的生存環(huán)境。E/ 生活軌跡多姿多彩酒吧、茶社、咖啡廳、健身房等休閑場(chǎng)所以及高爾夫球場(chǎng)F/ 理財(cái)藝術(shù)品收藏需求將直線上升客戶群特征分析 ：生活屬性描述客戶定位PART 4 形而上概念的選擇A/ 形象定位B/ 傳播調(diào)性C/ 精神內(nèi)涵旅游區(qū)功能總體上分為三種，即第一層次的觀光旅游、第二層次的娛樂(lè)體驗(yàn)旅游、第三層次的休閑旅游。第一層次第二層次第三層次觀光旅游娛樂(lè)體驗(yàn)休閑旅游自然人文景觀游覽游泳、劃船、打獵、泡溫泉、滑雪休閑、會(huì)議、療養(yǎng)

39、、宗教朝拜資源主導(dǎo)型娛樂(lè)項(xiàng)目型特色資源為主的綜合型頤和園迪斯尼避暑山莊、布達(dá)拉宮旅游功能不同的旅游行為層次是可以共存的。較高層次的功能，并不一定在較低層次的優(yōu)勢(shì)出現(xiàn)后才出現(xiàn)。旅游度假區(qū)理論研究同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)化檔次競(jìng)爭(zhēng)化差異化競(jìng)爭(zhēng)化功能層次功能定義旅游功能發(fā)展類型典型案例競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)秦嶺北麓目前屬于第一層次功能區(qū)，正在逐漸向第三層次轉(zhuǎn)型。形象定位極致性抓住一個(gè)切入點(diǎn)，然后將極致放大，這就構(gòu)成了項(xiàng)目的核心亮點(diǎn)。其猶如戰(zhàn)場(chǎng)上的一次奇兵，是致勝的關(guān)鍵。項(xiàng)目形象必須超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；打動(dòng)消費(fèi)者；區(qū)域價(jià)值最大化以自然、旅游、人文超越板塊之爭(zhēng)以超低密度、頂級(jí)、 奢華、閑適打動(dòng)客戶群破題致勝性的關(guān)鍵點(diǎn)指向一種奢華與閑適的度

40、假生活形象定位我們不是在賣的幾百套房子而是在賣一種真正的度假生活休閑的、自然的、人文的、奢享的精神主張：一種度假的態(tài)度這是一個(gè)豐收的季節(jié)地產(chǎn)的原始基因就是 先種地，再種房子而這一次我們連生活都為你種好了形象定位與自然與綠意相關(guān)與悠閑的慢節(jié)奏相關(guān)與山畔生活場(chǎng)景相關(guān)與商務(wù)和聚會(huì)相關(guān)與揮豪高爾夫相關(guān)與享受度假相關(guān)與家庭和孩子相關(guān)與歌舞魅影相關(guān)與健康與呼吸相關(guān)中國(guó)西部*上層生活禮遇青山綠水，悠然自得運(yùn)籌帷幄，笑談天下開國(guó)承家，修心養(yǎng)生形象定位推薦案名賣點(diǎn)原則命名中體現(xiàn)項(xiàng)目最大賣點(diǎn)與秦嶺的親密關(guān)系?？蛻粼瓌t符合目標(biāo)客戶的心理需求。尊貴、品質(zhì)、對(duì)身份生活的映照。簡(jiǎn)單原則命名簡(jiǎn)潔，直接點(diǎn)題，出位且避免刻意雕

41、飾不宜超過(guò)四字。語(yǔ)音原則 響亮，說(shuō)來(lái)自然、流暢，避免連續(xù)平聲發(fā)音。氣質(zhì)原則符合項(xiàng)目的區(qū)位和產(chǎn)品氣質(zhì)。參考案名秦嶺*香格里；秦嶺*天下；秦嶺*嘉天下秦嶺*香格里拉中國(guó)上層建筑秦嶺北麓頂級(jí)別墅區(qū)形象定位xamgyinyilha 有一個(gè)美麗的地方香格里拉而音之起，由人心生也。感于物而動(dòng)，故形于聲。秦嶺*香格里拉秦嶺地名指出，風(fēng)水寶地，龍脈器局。香格里拉寓意為理想之國(guó)度，天上人間。 代表高端悠閑旅游的奢華享受！ 最親近自然的美麗。中國(guó)上層建筑秦嶺北麓頂級(jí)別墅區(qū)借香格里拉，傳達(dá)一種自然純粹，一種大隱于世，一種修心靜氣，一種氣質(zhì)，一種高度，一種閑適，一種生活而這一切，就是源于此處的上層生活！秦嶺*香格里拉

42、中國(guó)上層建筑秦嶺北麓頂級(jí)別墅區(qū)傳播調(diào)性此處只應(yīng)天上有！中國(guó)上層生活禮遇此處只應(yīng)天上有！一山一世界，一墅一天下！上上生活，涵養(yǎng)中國(guó)！秦嶺疊翠，盛世臻藏！中國(guó)上層生活禮遇！推廣語(yǔ)脫俗、唯美、懸念、奢華，大器PART 5 形而下物業(yè)發(fā)展建議A/ 解決問(wèn)題B/ 提升品質(zhì)高端形象提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知如何建立起產(chǎn)品與高形象的統(tǒng)一？如何建立起項(xiàng)目的頂級(jí)別墅匹配度？立于不敗之地項(xiàng)目的均好性發(fā)展方向有閑階級(jí)的尊貴與奢華豪宅匹配度衡定豪宅的十大核心要素自然資源城市資源人文資源氣派建筑豪華戶型高配車位尊貴會(huì)所出色園林國(guó)際物業(yè)？品牌資源？打造六星級(jí)會(huì)所的秦嶺皇家俱樂(lè)部一個(gè)屬于西安頂級(jí)富豪階層的度假區(qū)、文化場(chǎng)、生活場(chǎng)俱樂(lè)部

43、設(shè)施建議：恒溫泳池高科技感應(yīng)GOLF練習(xí)房SAP室桑拿室影音室特許餐飲商務(wù)會(huì)所。 會(huì)員權(quán)益高爾夫球會(huì)、五星級(jí)酒店等高檔產(chǎn)所消費(fèi)優(yōu)惠卡贈(zèng)送專屬銀行卡，享受專屬銀行按揭優(yōu)惠、永久豁免年費(fèi)等優(yōu)惠；物業(yè)建議園林打造高端物業(yè)特色的園林，奢華、藝術(shù)、層次感強(qiáng)、稀缺。高爾夫練習(xí)場(chǎng)高爾夫是頂端富人的游戲，將項(xiàng)目園林草地區(qū)設(shè)立為小型的高爾夫練習(xí)場(chǎng)，提高項(xiàng)目品位現(xiàn)代藝術(shù)的魅力，在幾乎覆蓋整個(gè)小廣場(chǎng)的水池里，從紅唇到樂(lè)符，形狀怪異、色彩鮮艷的演出了斯特拉文斯基音樂(lè)創(chuàng)作生涯中的夜鶯、蛇、愛情、生命等主題。藝術(shù)園林參考：巴黎司塔文斯基廣場(chǎng)噴泉。物業(yè)建議隔離景觀帶會(huì)所次入口主入口隔離景觀帶中庭高爾夫練習(xí)場(chǎng)建筑內(nèi)部和外部空

44、間必須體現(xiàn)奢華和休閑空間規(guī)劃應(yīng)體現(xiàn)人車分流概念；應(yīng)多應(yīng)用大露臺(tái)設(shè)計(jì)，可以增加情趣的觀景活動(dòng)空間，提高產(chǎn)品附加值；度假別墅休閑空間需求較大，充分利用頂層空間和地下空間；頂尖別墅必須配備室內(nèi)電梯；聯(lián)排建議考慮雙車位每戶。物業(yè)建議健康環(huán)保的家居系統(tǒng)建議太陽(yáng)能。太陽(yáng)能熱水器：利用集熱器吸收太陽(yáng)光，將光能轉(zhuǎn)化成熱能，并通過(guò)儲(chǔ)水箱將熱水儲(chǔ)存。太陽(yáng)能照明系統(tǒng)：園林和地下車庫(kù)采用太陽(yáng)能照明裝置系統(tǒng)，太陽(yáng)能燈的能源采用太陽(yáng)光，庭院燈在白天日照情況下由頂部的太陽(yáng)能芯片將太陽(yáng)光的光能轉(zhuǎn)換成電能并儲(chǔ)存在可反復(fù)充電的免維護(hù)蓄電池內(nèi)，夜晚，通過(guò)專用控制器將高效節(jié)能燈自動(dòng)開啟，電池釋放電能將燈點(diǎn)亮。 物業(yè)建議服務(wù)國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)

45、唯我獨(dú)尊，至高無(wú)上。做一切的主人，盡享尊崇。服務(wù)周到、保證安全性與私密性、國(guó)際化的物業(yè)服務(wù)、專屬一對(duì)一參考案例：如世茂濱江的第一太平戴維斯推出上海首家專人定戶式“一對(duì)一私人秘書”，提供24小時(shí)貼身專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，白金府邸的高力物業(yè)提供安保、保潔、工程維護(hù)酒店式禮賓服務(wù)、房務(wù)服務(wù)、前廳服務(wù)等細(xì)微服務(wù)。中塔建議：建立品牌物業(yè)，新立服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)體系物業(yè)建議此前所享，皆屬平常一對(duì)一專屬服務(wù)敬獻(xiàn)懂得生活的少數(shù)者“一對(duì)一”專屬管家服務(wù)Property Service 物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)之一：尊貴化業(yè)主服務(wù)系統(tǒng)代管植物、小型寵物兒童照看、老人照顧鐘點(diǎn)工服務(wù)干濕洗熨服務(wù)手機(jī)票預(yù)定代訂家庭電器用品報(bào)紙及雜志送遞服務(wù)鮮花

46、送遞服務(wù)安排專車接送?。òㄍ禉C(jī)場(chǎng)等）安排電召的土服務(wù)、租車服務(wù)皮具、箱包、鞋保養(yǎng)汽車保養(yǎng)、代管電腦專家咨詢商務(wù)中心籌辦宴會(huì)及到會(huì)服務(wù)每戶配備專屬管家服務(wù)物業(yè)建議Property Service 物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)之二：健康生態(tài)化居家服務(wù)系統(tǒng)公共綠化服務(wù)：常規(guī)服務(wù)、花卉擺設(shè)、插花更換、信息服務(wù)私家花園有償管養(yǎng)的業(yè)務(wù)：病蟲害整治、觀賞植物整形/施肥、花園改造服務(wù)綠色清潔服務(wù)：選用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保的清潔用品，杜絕環(huán)境人為污染；推行區(qū)域消毒服務(wù)，打造健康生活空間，讓您擁有自然、和諧的綠色家園。隱性清潔服務(wù)：推行隱性服務(wù)，服務(wù)人員不再干擾您的生活，而服務(wù)卻無(wú)處不在，讓您在纖塵不染的空間里享受世外桃源般的寧?kù)o。

47、環(huán)境管理 專業(yè)園丁用心雕琢一壑一丘，用情蘊(yùn)育一花一木，讓您的都市家園擁有大自然的韻味。物業(yè)建議車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心周界防范系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)訪客對(duì)講系統(tǒng)室內(nèi)安全系統(tǒng)防災(zāi)害自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)寬帶網(wǎng)絡(luò)通信線路視頻接收端子在線服務(wù)/業(yè)主論壇物業(yè)管理公告萬(wàn)能IC卡Property Service 物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)之三：智能化社區(qū)保障系統(tǒng)物業(yè)建議PART 6 攻掠營(yíng)銷總綱營(yíng)銷周期展示攻略服務(wù)攻略活動(dòng)攻略媒體攻略客戶攻略價(jià)格策略推售策略總控圖營(yíng)銷費(fèi)用別墅成功銷售模式簡(jiǎn)化的步驟中，高品質(zhì)的園區(qū)規(guī)劃建設(shè)是基礎(chǔ)，關(guān)鍵點(diǎn)在賣場(chǎng)和高端人群的綜合體的設(shè)計(jì)上。因?yàn)樽鳛轭A(yù)售性質(zhì)，在項(xiàng)目實(shí)景呈現(xiàn)之前要

48、讓高端客戶駐留下來(lái)，沒(méi)有一個(gè)能夠主題的活動(dòng)吸引物是不可能實(shí)現(xiàn)的。規(guī)劃設(shè)計(jì)賣場(chǎng)和高端人群活動(dòng)的綜合體高端人群的匯聚逐漸形成一個(gè)名流圈賣場(chǎng)合活動(dòng)場(chǎng)所成為名流圈經(jīng)常性活動(dòng)地點(diǎn)充分蓄客后，推出一期別墅高品質(zhì)的園區(qū)建設(shè)客帶客效應(yīng)產(chǎn)生進(jìn)入良性循環(huán)推出一期搶一期高端別墅營(yíng)銷模式擇取營(yíng)銷總綱銷售模式特別建議別墅訂單式銷售營(yíng)銷總綱市場(chǎng)調(diào)查需求研究整體規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)開工建設(shè)別墅傳統(tǒng)銷售流程：成型產(chǎn)品銷售交付使用整體規(guī)劃別墅定制客戶提出需求在不破壞整體規(guī)劃前提下完成客戶需求的建筑設(shè)計(jì)開工建設(shè)交付使用別墅訂單式銷售流程：訂單式銷售執(zhí)行方式：業(yè)主在圈定的地塊內(nèi)，自行設(shè)計(jì)或與開發(fā)商協(xié)商設(shè)計(jì)，但由開發(fā)商統(tǒng)一審核設(shè)計(jì)方案并建設(shè)

49、；方案必須保持外立面與整個(gè)社區(qū)統(tǒng)一和諧。訂單式銷售優(yōu)點(diǎn)：1、別墅是高端產(chǎn)品，業(yè)主的個(gè)性化要求總是差別較大，量身定做能夠很好的滿足各業(yè)主所需要的一切，包括別墅的樣式、戶型、裝修、私家花園、甚至風(fēng)水，都可以由業(yè)主自己做主 。2、目前別墅市場(chǎng)是個(gè)火爆銷售期，主要是來(lái)自人們對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，投資別墅物業(yè)實(shí)現(xiàn)資金的保值。而目前西安獨(dú)棟別墅市場(chǎng)稀缺，所以本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)及時(shí)抓住當(dāng)前市場(chǎng)機(jī)遇，采取訂單式銷售，提前預(yù)定，盡早搶占客戶資源。訂單式銷售案例：2007年廣州保利林語(yǔ)山莊推出極具個(gè)性化的定制別墅。2008年7月福建福州心家泊地產(chǎn)推出別墅原創(chuàng)、選制、定制三種服務(wù)。2008年8月東莞常平萬(wàn)科城推出別墅四大定制服

50、務(wù)。別墅訂單式銷售中塔高端客戶資源驅(qū)動(dòng)營(yíng)銷總綱訂單式銷售驅(qū)動(dòng)因素：中塔公司的西安高端客戶資源儲(chǔ)備資源中塔公司通過(guò)鹿鳴園的操盤經(jīng)驗(yàn)，并與西安高端人群的DBA,CEO培訓(xùn)班建立了良好的互動(dòng)關(guān)系，積累了大量預(yù)購(gòu)買秦嶺度假型別墅的客戶資源約2000批。前期可以通過(guò)該批客戶群內(nèi)展開訂單式銷售，能夠很好的達(dá)成內(nèi)部的圈層營(yíng)銷，并且啟動(dòng)快，從而達(dá)到提前預(yù)定，節(jié)約營(yíng)銷費(fèi)用的目的?？蛻糍Y源快速啟動(dòng)節(jié)約成本約2000批預(yù)購(gòu)秦嶺別墅客戶現(xiàn)期經(jīng)過(guò)一個(gè)月籌備即可啟動(dòng)內(nèi)部信息傳遞簡(jiǎn)單，成本低廉客戶資源快速啟動(dòng)節(jié)約成本營(yíng)銷執(zhí)行策略總綱領(lǐng)營(yíng)銷三字計(jì)：“天”計(jì)文化營(yíng)銷（精神共鳴）“地”計(jì)體驗(yàn)營(yíng)銷（情景展示+現(xiàn)場(chǎng)征服）“人”計(jì)圈層

51、營(yíng)銷（資源聯(lián)動(dòng)+實(shí)效活動(dòng)）推廣二策：推廣主題做足區(qū)域價(jià)值的文章推廣渠道定向組合，高端立勢(shì)營(yíng)銷三計(jì)為“連環(huán)計(jì)”，三個(gè)營(yíng)銷方向相互融合滲透，共同為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值指導(dǎo)方向。營(yíng)銷總綱置入價(jià)值：情境生活體系、完美生活真實(shí)展現(xiàn)假設(shè)項(xiàng)目年底開工，10年3月會(huì)所投入使用，5月份達(dá)到開售條件，10月份一期竣工。主要以大型高端活動(dòng)為主，推廣項(xiàng)目高端形象，展示項(xiàng)目調(diào)性，炒作區(qū)域頂級(jí)度假別墅概念。形象導(dǎo)入期客戶積累期公開發(fā)售期10年1月-3月10年4月-5月10年6月-10月尾盤促銷期11年3月-6月持續(xù)銷售期10年11月-11年2月以現(xiàn)場(chǎng)展示為主，推行體驗(yàn)式營(yíng)銷，積累客戶，讓項(xiàng)目形象落地成型，讓客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同感。

52、公開發(fā)售，針對(duì)目標(biāo)客戶展開營(yíng)銷活動(dòng)，展開客戶精確制導(dǎo)，針對(duì)客戶群體炸開斬首行動(dòng)，媒體大面覆蓋。保持銷售熱度，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，實(shí)行老帶新，展開圈層營(yíng)銷，媒體持續(xù)覆蓋。銷售收尾，項(xiàng)目形象已經(jīng)奠定，自然銷售客戶維護(hù)為主，籌備二期開發(fā)。營(yíng)銷周期安排緊密部署，逐步推進(jìn)。打好先頭的導(dǎo)入期、積累期、發(fā)售期三場(chǎng)核心戰(zhàn)役?；顒?dòng)攻略：創(chuàng)新、高端、文化、奢華活動(dòng)引起市場(chǎng)共鳴，填補(bǔ)空白，樹立的項(xiàng)目新價(jià)值與形象。服務(wù)攻略：建立項(xiàng)目附加值的服務(wù)，增強(qiáng)客戶價(jià)值認(rèn)同感。展示攻略：從展示產(chǎn)品到展示休閑度假生活，從“物質(zhì)產(chǎn)品”到“精神產(chǎn)品”。從區(qū)域向往到項(xiàng)目認(rèn)同從體驗(yàn)吸引到渴望擁有媒體攻略：在傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上加強(qiáng)針對(duì)性，擴(kuò)大推廣效

53、果。客戶攻略：主動(dòng)出擊開拓客戶，保證充足客戶量。執(zhí)行策略我們的展示策略展示總基調(diào)讓消費(fèi)者感知秦嶺度假生活的閑適、尊貴、藝術(shù)和文化讓消費(fèi)者在期望中的度假生活和實(shí)際構(gòu)建的度假產(chǎn)活之間產(chǎn)生共鳴，引發(fā)其購(gòu)買沖動(dòng)展示區(qū)域休閑旅游勝地的屬性展示產(chǎn)品高端的豪氣奢華展示的作用展示攻略場(chǎng)外包裝：路牌+路旗+圍墻+導(dǎo)示系統(tǒng)展示攻略設(shè)置路線：外圍路牌廣告：環(huán)山路（路牌、路旗）西萬(wàn)路（路牌、路旗）機(jī)場(chǎng)（路牌）內(nèi)容：LOGO、主打語(yǔ)案名、電話園林前景及生活小品展示設(shè)置原則：通過(guò)園林和外圍生活展場(chǎng)，讓消費(fèi)者能聯(lián)想到未來(lái)的度假生活的種種可能，并與宣傳的生活產(chǎn)生共鳴道具：燒烤臺(tái)、餐桌、泳池旁的躺椅。展示攻略售樓處展示包裝建議

54、入口通道及水池區(qū)域，展現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與舒適?？煞湃牖顒?dòng)物如魚類、鴨子等等，增強(qiáng)真實(shí)生活感。展示攻略西安首個(gè)六星級(jí)私人會(huì)所前期內(nèi)部開放經(jīng)營(yíng)，讓業(yè)主體會(huì)未來(lái)頂級(jí)度假奢華生活。會(huì)所部分經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目桌球室兒童樂(lè)園卡拉OK房影視廳宴會(huì)廳高科技感應(yīng)GOLF練習(xí)房瑜伽房健身房麻將房SAP室桑拿室售樓處展示建議構(gòu)建終端體驗(yàn)在保證客戶尊貴感時(shí)，弱化售賣功能，讓客戶“慢”下來(lái)。對(duì)于豪宅客戶通常決策周期較短，客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的感知往往是憑借第一印象，因此這要求營(yíng)銷系統(tǒng)不斷地給予客戶加分的感覺，而不能出現(xiàn)減分的感覺，否則就有可能永遠(yuǎn)失去客戶。構(gòu)建要點(diǎn)一：弱化售買功能，強(qiáng)化度假生活體驗(yàn)。構(gòu)建要點(diǎn)二：設(shè)置參與點(diǎn)，讓客戶動(dòng)起來(lái)。通過(guò)

55、銷售節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，讓客戶開始“從容”與“放松”。展示攻略玻璃地面，地下區(qū)域沙盤展示地面投影影視廳展示秦嶺文化風(fēng)光展示攻略情境體驗(yàn)區(qū)：咖啡吧、物質(zhì)生活書吧感觀享受區(qū)：影視區(qū)、文化廊、奢侈品展銷區(qū)營(yíng)銷展示區(qū)：星光地面沙盤、VIP洽談室售樓處功能建議與六星級(jí)會(huì)所結(jié)合整體投入營(yíng)銷服務(wù)構(gòu)建終端體驗(yàn)售樓處內(nèi)部視覺導(dǎo)示：中英雙語(yǔ)、國(guó)際符號(hào)售樓處包裝展示建議內(nèi)部視覺采用中英雙語(yǔ)及國(guó)際通用符號(hào)。展示攻略售樓處宣傳物料展示建議電子樓書、紙質(zhì)工藝樓書、產(chǎn)品說(shuō)明書展示。戶型手冊(cè)對(duì)未來(lái)規(guī)劃的詳細(xì)描述與憧憬是銷售必不可少的工具。產(chǎn)品說(shuō)明書（樓書）猶如BMW7系的詳盡說(shuō)明書，無(wú)處不體現(xiàn)發(fā)展商的專業(yè)與體貼。專屬豪宅形象打造，發(fā)

56、行未來(lái)社區(qū)生活場(chǎng)景的示意書和工藝別致樓書，樓書從制造工藝和內(nèi)容上區(qū)別普通項(xiàng)目。體現(xiàn)高品質(zhì)。高品質(zhì)產(chǎn)品與格調(diào)生活相結(jié)合推廣，有效建立豪宅形象。展示攻略展示攻略利用高端強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建議在市區(qū)內(nèi)高端人群聚集場(chǎng)所，設(shè)置項(xiàng)目沙盤外展場(chǎng)。設(shè)置原則：高端人群聚集地設(shè)置內(nèi)容：項(xiàng)目沙盤模型；資料架；并配備專業(yè)人員接待講解。選址建議：中大國(guó)際大堂；高新區(qū)香格里拉酒店大堂中大國(guó)際香格里拉酒店樣板房展示建議樓王樣板展示，皇宮型私人會(huì)所。包裝特性：游泳池、燒烤場(chǎng)、室外Party場(chǎng)；大開間挑高豪華客餐廳，健身房、酒窖、桌球室等等。浪漫時(shí)尚的皇宮型私人會(huì)所（500）展示攻略出租車：你們?nèi)ハ愀窭锢?？一?huì)兒過(guò)去有一排人給你敬禮夾

57、道歡迎，就像迎接國(guó)王一樣！銷售員服裝建議：顏色純正、款式新穎，在銷售員自信的談吐中更體現(xiàn)出專業(yè)與干練的職業(yè)風(fēng)采。主要交通節(jié)點(diǎn)與公共空間處設(shè)置門童，為客戶提供高品質(zhì)禮儀服務(wù)，讓客戶體驗(yàn)尊貴感受。建議保安人員著禮服，更顯服務(wù)尊貴。服務(wù)展示提供全程尊貴服務(wù)的體驗(yàn)。營(yíng)銷策略及執(zhí)行服務(wù)攻略雙重營(yíng)銷服務(wù)體系（看房和簽約過(guò)程的服務(wù)保障及優(yōu)化）中塔營(yíng)銷服務(wù)保障體系銷售人員態(tài)度友善親切現(xiàn)場(chǎng)布置舒適，管理好購(gòu)房手續(xù)規(guī)范簡(jiǎn)捷買房過(guò)程感覺開發(fā)商值得信任銷售人員讓人感覺專業(yè)簽約過(guò)程感受開發(fā)商對(duì)業(yè)主的尊重看房時(shí)提供足夠樓盤房屋信息簽約后定期通告樓盤建設(shè)進(jìn)展看房和簽約過(guò)程的服務(wù)優(yōu)化，是客戶關(guān)注的焦點(diǎn)。發(fā)展階段中塔營(yíng)銷服務(wù)增

58、值體系洽談過(guò)程中提供小型果盤客戶離開時(shí)給看樓包，除必備樓盤資料外增加礦泉水、餅干等小食品家庭看房時(shí)贈(zèng)送小孩一些小玩具現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備小型醫(yī)藥箱營(yíng)銷策略及執(zhí)行活動(dòng)攻略啟動(dòng)，大事件營(yíng)銷！營(yíng)銷策略及執(zhí)行營(yíng)銷策略及執(zhí)行大事件項(xiàng)目前期啟動(dòng)秦嶺頂級(jí)別墅區(qū)案名征集活動(dòng)主題：秦嶺頂級(jí)別墅區(qū)案名征集目的：前期炒作市場(chǎng)，是征集也是廣告宣傳。要點(diǎn)：?jiǎn)⒂酶叨苏骷?，邀?qǐng)文化名人參與取名。大事件贊助舉辦“秦嶺小姐選美會(huì)” ，選美人員后期將直接聘用為項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)。秦嶺小姐選美會(huì)：高端總是離不開美女經(jīng)濟(jì)，以選美為項(xiàng)目形象結(jié)合，讓選美會(huì)成為項(xiàng)目形象推廣的平臺(tái)。目的：借選美之名招聘，借招聘之名營(yíng)銷項(xiàng)目，大打項(xiàng)目形象廣告。 要點(diǎn)：陜西范圍

59、內(nèi)展開專業(yè)的選美比賽，舉辦則必須專業(yè)，必須保證選美質(zhì)量為陜西最優(yōu)。是招聘會(huì)更是項(xiàng)目整體高端形象展示廣告營(yíng)銷策略及執(zhí)行大事件產(chǎn)品發(fā)布會(huì)和新聞發(fā)布會(huì)專家報(bào)告會(huì)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)新聞發(fā)布會(huì)新聞發(fā)布會(huì)營(yíng)銷策略及執(zhí)行營(yíng)銷策略及執(zhí)行大事件名人攻略，“著名明星、企業(yè)家”落戶香格里拉出發(fā)點(diǎn)：線下傳播營(yíng)銷鎖定圈層客戶案例：“萬(wàn)科十七英里，章子怡購(gòu)房輿論”目標(biāo)：制造客戶圈內(nèi)談資，鎖定客戶手段：1、口碑的傳播風(fēng)水師介紹“*”落戶香格里拉 傳播方式：銷售人員口頭宣傳、網(wǎng)絡(luò)論壇匿名傳播2、名人活動(dòng)參與項(xiàng)目舉辦的客戶活動(dòng)，邀請(qǐng)“*”參與，如聚餐會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)等，制造話題。3、網(wǎng)絡(luò)炒作。西安名人原籍西安的明星藝人大事件秦嶺文化大講壇

60、開講營(yíng)銷策略及執(zhí)行主題：秦嶺文化大講壇開講目的：通過(guò)講壇的形式炒作區(qū)域價(jià)值，讓項(xiàng)目成為秦嶺區(qū)域代言，提升項(xiàng)目文化人文價(jià)值。要點(diǎn)：邀請(qǐng)西安文化界名人參與，以秦嶺山水、歷史、人文為主題展開論道講壇，并形成相應(yīng)作品，作為銷售中心及會(huì)所展示產(chǎn)品。營(yíng)銷策略及執(zhí)行大事件春、秋交會(huì)的高調(diào)亮相（全面接觸市場(chǎng)，展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵和價(jià)值）主題：春、秋交會(huì)目的：讓項(xiàng)目所打造的秦嶺頂級(jí)度假別墅生活標(biāo)準(zhǔn)充分展現(xiàn)。要點(diǎn)：展示方式弱化直接展示功能，以設(shè)置糕點(diǎn)坊、茶座、休息區(qū)的形式展示?！八郊肄r(nóng)場(chǎng)”啟動(dòng)“居住者有其田”，健康人生原生綠色果蔬輸送計(jì)劃活動(dòng)構(gòu)思：針對(duì)目前食品安全危機(jī)，推出健康生活綠色果蔬輸送計(jì)劃。由開發(fā)商出資在周邊農(nóng)園