成本法ppt課件

1、 第七章本錢法 一、 本錢法的根本原理 1、本錢法的概念 本錢法又稱承包商法，在評價舊的房地產(chǎn)的價值時通常稱為重置本錢法或重置本錢折余法。 本錢法是求取估價對象在估價時點時的重置價錢，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價錢或價值的方法。 2、本錢法的實際根據(jù)從賣方角度看，本錢法的實際根據(jù)是消費費用價值論。從買方角度看，本錢法的實際根據(jù)是替代原理。3、本錢法適用的對象、條件和步驟對象：只需是新近開發(fā)建造、方案開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用本錢估價法。條件：一是自在競爭，即可以自在進(jìn)入市場 二是該種商品本身可以大量反復(fù)消費步驟：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的本錢、稅費、利潤 估算

2、重新構(gòu)建價錢 估算折舊 求取計算價錢留意：在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價錢直接取決于其成效，而非破費的本錢，本錢的增減一定要對成效有所作用才干構(gòu)成價錢。 二、 土地價錢構(gòu)成 土地價錢通常由7大項構(gòu)成： 土地獲得成 開發(fā)本錢 管理費用 投資利息 銷售費用 銷售稅費 開發(fā)利潤2、開發(fā)本錢開發(fā)本錢是在獲得開發(fā)用地后進(jìn)展土地開發(fā)和房屋建立所需求的直接費用、稅金等。在實踐中主要包括以下幾項：1、勘察設(shè)計和前期工程費2、根底設(shè)備建立費3、建筑安裝工程費4、公共配套設(shè)備建立費5、開發(fā)過程中的稅費3、管理費用4、投資利息5、銷售費用銷售費用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用6、銷售稅費銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)

3、由開發(fā)商賣方交納的稅費?？煞譃閮深悾?、銷售稅金及附加2、其他銷售稅費7、開發(fā)利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入售價減去各種本錢、費用和稅金后的余額。估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點：1、開發(fā)利潤是所得稅前的，即開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地獲得本錢-開發(fā)本錢-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費2、開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實踐利潤，也不是個別開發(fā)商所期望的利潤。3、開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)工程所要求的相應(yīng)平均利潤來計算。 7、開發(fā)利潤計算公式:開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值土地獲得本錢開發(fā)本錢管理費投

4、資利息銷售費用銷售稅費直接本錢利潤率=開發(fā)利潤/土地獲得 本錢+開發(fā)本錢銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值本錢利潤率=開發(fā)利潤/土地獲得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+投資利息+銷售費用 三本錢法的根本公式1、最根本的公式本錢法最根本的公式為：積算價錢=重新構(gòu)建價錢-折舊針對對象：新開發(fā)的土地新建的房地產(chǎn)此處指房地、建筑物兩種情況舊的房地產(chǎn)此處指房地、建筑物兩種情況步驟：搞清房地產(chǎn)價錢構(gòu)成 估算各構(gòu)成部分的金額 將各構(gòu)成部分的金額累加 2、適用于新開發(fā)土地的根本公式新開發(fā)的土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)展“三通一平等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中撤除舊建筑物等開發(fā)的土地。公式： 新開發(fā)的土

5、地價錢=獲得待開發(fā)土地的本錢+土地開發(fā)本錢+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤3、適用于新建房地產(chǎn)的根本公式新建房地價錢=土地獲得本錢+土地開發(fā)本錢+建筑物建造本錢+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤新建筑物價錢=建筑物建造本錢+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤 4、適用于舊房地產(chǎn)的根本公式 舊房地產(chǎn)價錢=土地的重新獲得價錢+建筑 物的重新構(gòu)建價錢-建筑物折舊土地的重新獲得價錢要留意年限 四、重新購建價錢1、重新構(gòu)建價錢的概念 重新構(gòu)建價錢是假設(shè)在估價時點重新獲得或重新開發(fā)、重新建造全新情況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。

6、 留意：第一、重新構(gòu)建價錢是估價時點的 第二、重新構(gòu)建價錢是客觀的 第三、建筑物的重新構(gòu)建價錢是全新情況 下的價錢，未扣除折舊； 土地的重新構(gòu)建價錢是在估價時點情況下的價錢重置價錢適用于普通建筑物和因年代長遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物一樣的建筑資料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑規(guī)范改動等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。而重建價錢適用于有特殊維護(hù)價值的建筑物的估價。重置價錢的出現(xiàn)是技術(shù)提高的必然結(jié)果，同時也是“替代原理的表達(dá)。 2、建筑物重新構(gòu)建價錢的求取方法單位比較法分部分項法工料丈量法指數(shù)調(diào)整法 五、 建筑物折舊 1、建筑物折舊的概念和緣由 建筑物折舊，是指估價上的折舊而非會計

7、上的折舊。 估價上的折舊是指各種緣由所呵斥的價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新構(gòu)建價錢之間的差額。 實踐估價中，建筑物的折舊包括3個方面： 物質(zhì)折舊 功能折舊 經(jīng)濟(jì)折舊物質(zhì)折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所呵斥的價值損失。進(jìn)一步可歸納為4個方面：自然經(jīng)過的老朽正常運用的磨損不測的破壞損毀延遲維修的損壞殘存功能折舊，又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變卦、設(shè)計更新、技術(shù)提高等緣由導(dǎo)致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后或不適用所呵斥的價值損失。經(jīng)濟(jì)折舊，又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利要素所呵斥的價值損失。年限法年限法是把建筑物的折舊建立在

8、建筑物的壽命、經(jīng)過的年限或剩余壽命之間關(guān)系的根底上。建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分自然壽命是指從建成之日起到不堪運用的年數(shù)經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運營費用的繼續(xù)年數(shù)。建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實踐經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實踐察看法 實踐察看法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實踐損耗程度。實踐察看法是由估價人員親臨現(xiàn)場，直接察看、估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊要素所呵斥的折舊總額。建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗 成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。折舊方法的綜

9、合運用綜合折舊法、分類折舊加總法、個別折舊加總法3、求取建筑物折舊應(yīng)留意的事項第一，應(yīng)留意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別第二，應(yīng)留意土地運用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地運用年限而終了的建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地運用年限而終了的六、現(xiàn)行商品房價錢構(gòu)成一、商品住宅價錢的構(gòu)成1、本錢2、利潤3、稅金4、地段差價二、經(jīng)濟(jì)適用房價錢的構(gòu)成1、鄭地和拆遷安頓補(bǔ)償費2、勘察設(shè)計和前期工程費3、建筑安裝工程費4、住宅小區(qū)根底設(shè)備建立費5、管理費6、貸款利息7、稅金8、利潤三、農(nóng)地征用費的構(gòu)成1、土地補(bǔ)償費2、安頓補(bǔ)助費3、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費4、新菜地開發(fā)建立基金5、耕地開墾費6、征

10、地占用稅7、征地管理費8、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費七、 現(xiàn)行房屋折舊制度各種構(gòu)造房屋的耐用年限普通為：1、鋼筋混凝土構(gòu)造：消費用房50年，受腐蝕的消費用 房35年，非消費用房60年。2、磚混構(gòu)造一等：消費用房40年，受腐蝕的消費用房30年，非消費用房50年。3、磚混構(gòu)造二等：消費用房40年，受腐蝕的消費用房30年，非消費用房50年。4、磚木構(gòu)造一等：消費用房30年，受腐蝕的消費用房20年，非消費用房40年。5、磚木構(gòu)造二等：消費用房30年，受腐蝕的消費用房20年，非消費用房40年。6、磚木構(gòu)造三等：消費用房30年，受腐蝕的消費用房20年，非消費用房40年。7、簡易構(gòu)造10年。 八、現(xiàn)行房屋完損等

11、級評定規(guī)范 房屋完損等級是根據(jù)房屋的構(gòu)造、裝修、設(shè)備三個組成部分的工程完好、損壞程度來劃分的，分為5類： 完好房 根本完好房 普通完好房 嚴(yán)重?fù)p壞房 危險房房屋新舊程度的斷定規(guī)范是：完好房：十、九、八成；根本完好房：七、六成；普通完好房：五、四成；嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房：三成以下待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用本錢法進(jìn)展評價，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安頓費5萬元/畝，其他費用含稅費3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸款利率為10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地一切權(quán)收益為土地本錢的10%，試

12、估算該地產(chǎn)的市場價值。1估算每平方米土地獲得費用和開發(fā)費用拆遷補(bǔ)償、安頓費用：5000066775元平方米其他費用：3000066745元平方米土地開發(fā)費用：150，000，0001，000，000150元平方米每平方米土地獲得費用和開發(fā)費用合計為：75+45+150270元平方米2計算利息：第一期利息：270341020.520.25元第二期利息：27014910.53.0375元每平方米土地獲得費用和開發(fā)費用應(yīng)承當(dāng)?shù)睦①M用為23.29元。注:由于第一年投入總投資的34，開發(fā)期為2年，利率10，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需求乘以0.5。第二年同理。3計算利潤：2701027元4計

13、算土地本錢：270+23.29+27320.29元平方米5計算待估土地公平市場價值：320.291+10352.32元平方米每平方米土地公平市場價值為352.32元平方米，近似等于每平方米352元。某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000平方米，該地塊的土地征用費用含安頓、拆遷、青苗補(bǔ)償費和耕地占用稅為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資報答率為10%，當(dāng)土地出讓增值收益率為15%，銀行貸款年利率為6%，試評價該土地的價值。該土地的各項投入本錢均知，可用本錢進(jìn)展評價1土地獲得費土地獲得費=10萬/畝=150元/平方2土地開發(fā)費用土地開發(fā)費用=2億元/平方公里