房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總控計(jì)劃文獻(xiàn)

1、 XX項(xiàng)目總控制計(jì)劃書審批：審核：執(zhí)筆:參與:XX有限公司緒論第一章.項(xiàng)目概況市場(chǎng)定位項(xiàng)目簡(jiǎn)介第二章.項(xiàng)目控制目標(biāo)投資規(guī)模投資收益目標(biāo)總成本控制目標(biāo)銷售及推廣目標(biāo)招商目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)第三章.項(xiàng)目實(shí)施工程進(jìn)度控制計(jì)劃前期工作進(jìn)度控制計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制計(jì)劃第四章.項(xiàng)目實(shí)施成本控制計(jì)劃前期工程費(fèi)用工程建設(shè)費(fèi)用銷售推廣及招商費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)用總成本控制目標(biāo)第五章.項(xiàng)目實(shí)施銷售及推廣計(jì)劃.銷售計(jì)劃.推廣計(jì)劃.銷售目標(biāo)第六章.項(xiàng)目實(shí)施招商計(jì)劃項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)配置項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)布局招商目標(biāo)項(xiàng)目招商面積（除去銷售部分）及租金收入確定招商時(shí)段劃分第七章.項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃第八章.項(xiàng)目組織架構(gòu)及工

2、作流程項(xiàng)目組織架構(gòu)項(xiàng)目實(shí)施工作流程第九章.項(xiàng)目控制流程圖XX XXXXX 項(xiàng)目總控計(jì)劃是根據(jù)XX 假日XXX項(xiàng)目策劃書、XX 假日 XXX概念設(shè)計(jì)和XX假日XXX經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告等有關(guān)文件制定的，是指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí) 施的計(jì)劃性、綱領(lǐng)性文件，它明確了項(xiàng)目定位，界定了各部門的職責(zé)與工作范圍，提 出了項(xiàng)目實(shí)施的投資控制計(jì)劃、工程進(jìn)度控制計(jì)劃、營(yíng)銷推廣控制計(jì)劃和保障項(xiàng)目目 標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的組織架構(gòu)、管理程序與監(jiān)控措施，是“ XX- XXXXX ”項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo) 性文件，也是制定XX- XXXXX項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書的根本依據(jù)之一。編制依據(jù)：（一）XX XXXXX目可行性研究報(bào)告（二）XX XXXX項(xiàng) 目策戈U書（三）XX

3、XX項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告（四）XXXX項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及初步設(shè)計(jì)（五）XX項(xiàng)目部提供的工程進(jìn)度計(jì)劃（六）成本控制中心提供的成本信息（七）營(yíng)銷中心提供的銷售推廣計(jì)劃（八）購(gòu)物中心發(fā)展管理公司提供的招商計(jì)劃第一章項(xiàng)目概況市場(chǎng)定位.項(xiàng)目名稱XX XXXXX.項(xiàng)目定位現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代都市商業(yè)步行街系統(tǒng)，核心品牌主力店與大型平價(jià)超市為樞紐，以精品購(gòu)物 回廊，美食娛樂城，酒吧情調(diào)區(qū)為特色的集觀光休閑帶，地下商業(yè)城，生態(tài)豪宅，生 活服務(wù)于一體的區(qū)域性景觀購(gòu)物中心， XX地標(biāo)性建筑。3目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶群：商業(yè)步行街70%;:30%;:XXK為主體的商業(yè)物業(yè)投資者本區(qū)域 拆遷的臨時(shí)TH經(jīng)營(yíng)者 XX區(qū)部分政 府官員及灰

4、色收入階層主城區(qū)商業(yè)物業(yè)投資群體主城區(qū)個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)戶主城區(qū)各餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物等 業(yè)態(tài)的擴(kuò)張發(fā)展購(gòu)買新都市精品豪宅90%;:10%;:XX區(qū)成功的私企、個(gè)體老板XX區(qū)部分政府官員、公務(wù)員 追求現(xiàn)代生活的XX區(qū)中青年人群主城區(qū)向XX區(qū)擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)戶 外來移民居住者終端消費(fèi)群:區(qū)域內(nèi)各小區(qū)的青中年居民、周圍寫字樓的工作人員、大江工業(yè)園區(qū)人群、李家沱地區(qū)流動(dòng)時(shí)尚的消費(fèi)者一一年齡主要在 18到48歲之間，生活節(jié)奏快、消費(fèi)檔次高、 接受流行元素強(qiáng)；充滿個(gè)性、活力和激情、追求時(shí)尚消費(fèi)和激情的生活方式。4.項(xiàng)目形象概念現(xiàn)代時(shí)尚的都市商業(yè)步行街二項(xiàng)目簡(jiǎn)介地塊占地面積約32畝，地塊南北各建1棟高層住宅建筑，中

5、間由3-4層商業(yè)用房組成，總建筑面積約85000平方米，容積率約4.0,具體指標(biāo)如下：用地卸積（m2）21625.6商業(yè)總建筑面積（m2）61724總建筑面積（m2）84535主力店A （m2）6248地上建筑面積（m2）62846主力店B （m2）9177地上冏業(yè)卸積（m2）46062住宅總戶數(shù)99住宅總建筑面積（m2）16731容積率3.9垃圾站回積（itf）53覆盍率50.8%地下建筑面積（m2）21689綠化率25.3%地卜商業(yè)卸積（m2）15662機(jī)動(dòng)車停車數(shù)140倉(cāng)儲(chǔ)及設(shè)備用房（褶）1983地下停車位115地卜車庫(kù)（m2）4044地面臨時(shí)停車25一層商業(yè)建筑卸積（疔）10052一層

6、商業(yè)套內(nèi)面積（m2）6978一層商業(yè)建筑卸積（疔）12004二層商業(yè)套內(nèi)面積（m2）8822三層商業(yè)建筑面積（m2）11715三層商業(yè)套內(nèi)面積（m2）9449四層商業(yè)建筑卸積（疔）11350四層商業(yè)套內(nèi)面積（m2）8864第二章項(xiàng)目控制總體目標(biāo)一投資規(guī)模項(xiàng)目計(jì)劃總投資18000萬元，啟動(dòng)資金7000萬元,詳見第四章。二投資收益目標(biāo)：項(xiàng)目投資收益率35.5%（僅計(jì)算現(xiàn)金回收部分），自有資產(chǎn)年收益331萬元（其中車 庫(kù)未計(jì)算收益）。詳見第四章。三工程進(jìn)度目標(biāo)工程總進(jìn)度從2003年9月11日開工；商業(yè)部分主題建筑2004年5月31日完工，9月30日客戶進(jìn)場(chǎng)裝修，12月底商業(yè) 試營(yíng)業(yè)；住宅建筑2004

7、年12月31日完成結(jié)構(gòu)封頂；整個(gè)項(xiàng)目2005年6月竣工，住 宅2005年10月交付使用。詳見第三章。四總成本控制目標(biāo)總成本（含稅費(fèi)）為20320萬元，力爭(zhēng)控制在19000萬元以內(nèi)；單方成本控制在2400元/ nf （不含稅控制在2158元/褶）。見第四章。五銷售及推廣目標(biāo)項(xiàng)目計(jì)劃總銷售額2.5億元，2003年底力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)合同銷售收入1.8億元（開盤3 個(gè)月內(nèi)）。詳見第五章。六招商目標(biāo)-2F4F的主力店招商簽約應(yīng)在2003年8月底簽定協(xié)議或合同；2003年9月10日完成至少10家骨架店招商；輔主力店必須引進(jìn)知名品牌，2003 年10月初開始全面招商，2004年8月完成90%勺招商任務(wù)；年出租總收益

8、564萬元（含物管費(fèi)），其中自有資產(chǎn)出租收益331萬元/年。詳見 第六章。七質(zhì)量目標(biāo)工程質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。二 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制計(jì)劃 第三章項(xiàng)目實(shí)施工程進(jìn)度控制計(jì)劃 一前期工作進(jìn)度控制計(jì)劃為了確保項(xiàng)目的整體進(jìn)度按公司的既定目標(biāo)進(jìn)行， 必須嚴(yán)格控制項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃, 項(xiàng)目的前期工作要確保按既定時(shí)間完成。序號(hào)工作內(nèi)容完成時(shí)間要求執(zhí)行部門一前期手續(xù)1初步設(shè)計(jì)8月25日完成初步設(shè)計(jì)方案，8月30日辦理完報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目部、研發(fā)部、總工辦、拓展 部2施工圖審查9月16日完成建施圖，10月15日 完成施工圖項(xiàng)目部、研發(fā)部、營(yíng)銷部、購(gòu)物 中心經(jīng)營(yíng)公司、總工辦、拓展部3臨時(shí)施工許可證8月30日至9月10日項(xiàng)目部、拓展

9、部、總工辦4施工許可證10月8日至10月15日項(xiàng)目部、拓展部、總工辦預(yù)售許可證10月16日至10月20日項(xiàng)目部、拓展部、總工辦、銷售 部一崗位安排1項(xiàng)目總監(jiān)到崗8月1日項(xiàng)目部、總工辦2監(jiān)理工程師到崗9月1日（土建、安裝、預(yù)算個(gè)一 名）項(xiàng)目部、總工辦3現(xiàn)場(chǎng)辦公室確定8月5日項(xiàng)目部、總工辦二開工前準(zhǔn)備1施工臨時(shí)用水電8月4日至20日項(xiàng)目部、總工辦2市政管網(wǎng)拆遷9月10日完成項(xiàng)目部、拓展部3地質(zhì)勘察單位確定8月22日進(jìn)場(chǎng)項(xiàng)目部、成本部、總工辦、設(shè)計(jì) 院4環(huán)境評(píng)估及污水處理8月15日確定項(xiàng)目部、成本部、總工辦5平基單位確定8月30日確定項(xiàng)目部、成本部、總工辦6土建單位招標(biāo)8月31日完成項(xiàng)目部、成本部、

10、總工辦7監(jiān)理單位招標(biāo)8月31日完成項(xiàng)目部、成本部、總工辦四銷售前期準(zhǔn)備1售樓部選址8月4日討論項(xiàng)目部、營(yíng)銷部、研發(fā)部2售樓部設(shè)計(jì)8月12日完成方案，8月25日完成 結(jié)構(gòu)和裝修施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目部、研發(fā)部、營(yíng)銷部、總工 辦3售樓部與圍墻9月11日動(dòng)工，25日完工項(xiàng)目部4銷售面積測(cè)繪報(bào)告9月30日項(xiàng)目部、研發(fā)部、銷售部5交房標(biāo)準(zhǔn)確定9月30日項(xiàng)目部、研發(fā)部、銷售部序號(hào)工作內(nèi)容完成時(shí)間要求備注1場(chǎng)地平整9月10日至11月10日2基礎(chǔ)工程2003年11月10日至2003年12月30日基礎(chǔ)到 0.002004年1月1日至2004年3月30日3商業(yè)建筑主體2004年5月30日主體完工2004年9月30日交客戶

11、裝修2004年12月底商業(yè)部分試營(yíng)業(yè)4住宅建筑主體2004年12月30日完工5綜合竣工2005年6月30日完工5住宅交付使用2005年10月1日第四章項(xiàng)目實(shí)施成本控制計(jì)劃 前期工程費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法單價(jià)（元/ m2）金額（力兀）備注1土地費(fèi)用60002方案設(shè)計(jì)費(fèi)853初設(shè)及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)1484地質(zhì)勘探費(fèi)205工程監(jiān)理費(fèi)84535X 3325.36印花稅(14) X 0.5 %。3.27城巾配套費(fèi)免8008人防費(fèi)84535 X 13X 50%1354.99白蟻防治費(fèi)84535X 0.50.54.2310報(bào)建綜合費(fèi)用、證照費(fèi)54.9811施工用水電315KWA3512其它費(fèi)用含實(shí)測(cè)費(fèi)、審圖費(fèi)2

12、113小 計(jì)7636452二工程建設(shè)費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額（萬元）備注1土后方工程100000X 141402建筑安裝工程費(fèi)84535X 7005917包括塔樓外墻面3外墻裝飾450裙房14層4電梯工程65024臺(tái)（部）5智能化工程費(fèi)1506配套水電工程費(fèi)550室外綜合管網(wǎng)7中央空調(diào)800單冷/冷暖8消防設(shè)施工程費(fèi)70481X 25176-2F 4F9市政設(shè)施費(fèi)3010環(huán)境景觀工程11509X 200230道路、綠化及廣場(chǎng)11天燃?xì)庀到y(tǒng)(99+20) X 300036費(fèi)用向業(yè)主收取，不計(jì)入成本12環(huán)保治理工程2513燈飾工程5014印花稅(1+ +13) X 0.5 %。4.515小 計(jì)9

13、173單方造價(jià)：1085元/ m2注：項(xiàng)目前期工程費(fèi)（一）和工程建設(shè)費(fèi)（二）合計(jì)：6452+9173=15625萬元三公司管理費(fèi)用 序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額（萬元）責(zé)任部門1公司管理費(fèi)2.5 億 X 2.0%500財(cái)務(wù)部、行政人事部2小 計(jì)500四營(yíng)銷管理費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額（萬元）備注1推廣費(fèi)用2.5 X 2%500包括售樓部及模型2銷售費(fèi)用2.5 X 1%250含銷售人員工資、獎(jiǎng)勵(lì)和 日常管理費(fèi)用3小 計(jì)750五招商管理費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額（萬元）備注1招商管理費(fèi)用一個(gè)月租金502小 計(jì)六財(cái)務(wù)費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額（萬元）責(zé)任部門1公司財(cái)務(wù)費(fèi)1 億 X 10%x 1

14、年1000財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部2小計(jì)1000貸款1億元人民幣七不可預(yù)見費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額（萬元）責(zé)任部門1不PJ預(yù)見費(fèi)(1+2+3+4+5+6) X 3%530財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部2小 計(jì)530八營(yíng)業(yè)稅費(fèi)序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算方法金額（力兀）備注1營(yíng)業(yè)稅2.5 X 5.75%1437.52交易過戶稅2.5 X1.0%2503土地增值稅2.5 X1.0%2504印花稅2.5 X0.5%。1255小計(jì)2062.5九成本控制目標(biāo).總投資：+ 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7=6452+9173+500+750+50+1000+530=8455 萬元.營(yíng)業(yè)稅費(fèi)、土地增值稅、交易稅等稅共計(jì)：2062.

15、5萬元.含稅總成本：（1）+（2）=18240+2062.5= 20302.5 萬元.總銷售額：（不含車庫(kù)、主力店及其他骨架店賣場(chǎng)）2.5億元.單方造價(jià)為：18455萬元+84535萬平方米=2183元/ m2其中：商業(yè)建筑成本：2323元/ m2住宅成本：1486元/褶.稅前銷售利潤(rùn)：2500018455萬元=6545萬元.稅前投資利潤(rùn)率（僅計(jì)算銷售收入）：6545萬元+ 18455萬元=35.5 %.自有經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)2.9萬褶，另有車庫(kù)面積4000 m2,預(yù)計(jì)每年產(chǎn)生現(xiàn)金收益 564萬元十說明在執(zhí)行過程中，嚴(yán)格按合同的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，而單項(xiàng)合同的簽定不得超出以上 單項(xiàng)費(fèi)用控制計(jì)劃，合同簽定

16、和資金使用由成本控制部和財(cái)務(wù)部監(jiān)督，分項(xiàng)費(fèi)用所 包含的具體費(fèi)用項(xiàng)目由財(cái)務(wù)部解釋。第五章 項(xiàng)目實(shí)施銷售及推廣計(jì)劃一、銷售原則本項(xiàng)目盡可能全部銷售，實(shí)現(xiàn)最大現(xiàn)金流 分部銷售，控制節(jié)奏，制造銷售饑餓度，實(shí)現(xiàn)快速集中銷售分三次開盤，在每次開盤中再進(jìn)行銷控，互為穿插，實(shí)現(xiàn)立體銷售體系以上3次開盤實(shí)現(xiàn)銷售總額70%修節(jié)前）在都市廣場(chǎng)的銷售中進(jìn)行鋪王拍賣, 拉開價(jià)位，聚集人氣、銷售計(jì)劃順序時(shí)間推出產(chǎn)品備注第一次開盤（10月26日）2003年10月26日 至11月14日1F、2F臨街門面依廣場(chǎng)分三次推出：.都市廣場(chǎng)及相應(yīng)的2F.動(dòng)感廣場(chǎng)及相應(yīng)的2F.情調(diào)廣場(chǎng)及相應(yīng)的2F第二次開盤（11月15日）2003年11

17、月15日 至12月5日負(fù)1F、負(fù)2F第三次開盤 （12月6日）2003年12月6日 至年底電梯公寓三、目標(biāo)任務(wù)（總銷售額共計(jì) 2.5億）在舁 廳P執(zhí)行時(shí)間目標(biāo)銷售額12003年11月1.2億22003年12月4千萬32004年1月2千萬42004年2月1千萬52004年3月1千萬62004年4月1千萬72004年5月一1千萬82004年6月1千萬92004年7月1千萬102004年8月1千萬11總計(jì)2.5億四、推廣計(jì)劃.第一階段：形象推廣（8月中旬一一9月中旬）推廣主題A： （8月108 月20日）XX區(qū)一一重慶一個(gè)新興的工業(yè)強(qiáng)區(qū)，國(guó)家西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展、綜合體改試點(diǎn)區(qū) 目的：讓全社會(huì)了解XX,盡大

18、擴(kuò)張客戶面通路：晨、晚、商報(bào)媒的新聞炒寫推廣主題B: （8月239月3日）欣欣XX,投資熱土，XX區(qū)各級(jí)黨委和政府為投 資者創(chuàng)造一個(gè)發(fā)財(cái)發(fā)展的投資環(huán)境目的：項(xiàng)目是政府規(guī)劃開發(fā)，以增強(qiáng)投資者的信心通路：晨、晚、商報(bào)媒的新聞炒寫 /政府性投資招商會(huì)/ DM /廠礦單位巡展物料準(zhǔn) 備/ XX主城入口廣告位一塊推廣主題 C: （9月5日一一9月20日）XX區(qū)政府舊城 改造工程，2003年XX地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的典范 XX XXXXX目的：項(xiàng)目是政府規(guī)劃開發(fā)，以增強(qiáng)投資者的信心通路：晨、晚、商報(bào)媒的新聞炒寫/政府參與性的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)/市民參與性的產(chǎn)品 展示會(huì)/樓書/海報(bào).第二階段：產(chǎn)品推廣（9月中旬一一10月中

19、旬）推廣主題A: （9月2310月7日）傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域中心最具規(guī)模的港式購(gòu)物中心， 區(qū) 域經(jīng)濟(jì)的核心點(diǎn)一一XX- XXXXX目的：開始了解產(chǎn)品、產(chǎn)生興趣通路：晨、晚、商報(bào)媒的新聞炒寫/市民參與性的產(chǎn)品展示會(huì)/工地現(xiàn)場(chǎng)/售房部、 情景樣板區(qū)建成9.15/國(guó)慶狂歡節(jié)、商家巡展/戶外廣告 推廣主題B: （10月8日 一一10月18日）購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、辦公、居住各種業(yè)態(tài)優(yōu)化重組，更顯龐 大人氣三大主題廣場(chǎng)、兩大主力店，多條風(fēng)情步行街生態(tài)商業(yè)，因勢(shì)能動(dòng)XX- XXXXXX商業(yè)第一號(hào)目的：對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生興趣、購(gòu)買欲望通路：商家公關(guān)活動(dòng)/主干線廣告牌/報(bào)紙夾報(bào)/報(bào)紙軟性/地區(qū)電視臺(tái)封殺3.第三階段：銷售推

20、廣（10月20日一一12月30日）推廣主題A: （10月20日一一11月10日）10月28日第一次開盤首創(chuàng)多個(gè)平街層， 立 體街鋪，鋪鋪臨街，更顯財(cái)富動(dòng)力三大主題廣場(chǎng)、步行街臨街旺鋪發(fā)售目的：強(qiáng)擋入市，聚集最大人氣通路：主干線廣告牌/報(bào)紙夾報(bào)/報(bào)紙軟性/地區(qū)電視臺(tái)封殺/拍賣會(huì)/推廣主 題B: （11月20日一一12月8日）11月28日第二次開盤大型江景特賣場(chǎng)，巧妙創(chuàng)造 時(shí)尚商業(yè)氣氛，更小投資成為財(cái)富領(lǐng)袖。更低首付擁有更大財(cái)富升值空間目的：降低進(jìn)入門檻，吸引更多小型投資經(jīng)營(yíng)戶，繼續(xù)保證人氣通路：主干線廣告牌/報(bào)紙夾報(bào)/報(bào)紙軟性/地區(qū)電視臺(tái)封殺/推廣主題C: （12月10日一一12月30日）12月

21、16日第三次開盤成熟商業(yè)配套、 新都 市精品豪宅、享受都市時(shí)尚新生活現(xiàn)代人一一生活在時(shí)尚中心精品電梯公寓帶你進(jìn)入更高一層生活品質(zhì)目的：通過前期商業(yè)旺銷的保證，商業(yè)配套成熟，引導(dǎo)市民進(jìn)入市中心的電梯精品公 寓入住的欲望通路：主干線廣告牌/報(bào)紙夾報(bào)/報(bào)紙軟性/地區(qū)電視臺(tái)封殺/XXXXXf盤前期營(yíng)銷活動(dòng)細(xì)案8月12日前期活動(dòng)宣傳方案政府匯報(bào)8月19日各媒體米訪XX區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) （宣傳部、商委、建委、區(qū)長(zhǎng)等）8月28日完成臨時(shí)銷售接待處布置和形象單頁(yè)8月28日-29日商新XX新聞報(bào)道（新興工業(yè)強(qiáng)區(qū)、未來重慶交通樞紐）8月29日晨報(bào)、晚新xx新聞報(bào)道（新興工業(yè)強(qiáng)區(qū)、未來重慶交通樞紐）8月31日完成XX項(xiàng)目

22、銷售、推廣物料的所有平面設(shè)計(jì)工作9月1日-30日漁洞主城區(qū)入口戶外廣告9月1日-11日投資招商會(huì)籌備工作；XX投資概念新聞報(bào)道9月1日-11日銷售、推廣物業(yè)的所有平面設(shè)計(jì)確定及制作完成 接觸拍賣專業(yè)代理公司9月12日XX項(xiàng)目渝中區(qū)投資招商會(huì)（XX政府，項(xiàng)目各部門，主城區(qū)投資、 經(jīng)營(yíng)戶，商家，媒體）9月19日XX項(xiàng)目XX區(qū)投資招商會(huì)（XX政府，項(xiàng)目各部門，XX投資、經(jīng)營(yíng) 戶，商家，媒體）9月20日-26日銷售部現(xiàn)場(chǎng)布置/投資招商會(huì)成功舉辦報(bào)道9月23日-30日市民參與性產(chǎn)品展示活動(dòng)（區(qū)政府旁，有獎(jiǎng)問答活動(dòng)）10月1日品牌商家國(guó)慶巡展/大型時(shí)尚晚會(huì)10月8日-10日品牌商家國(guó)慶巡展活動(dòng)各媒體新聞發(fā)

23、布拍賣會(huì)活動(dòng)方案確定、拍賣會(huì)準(zhǔn)備10月9日-16日項(xiàng)目軟性宣傳/拍賣會(huì)信息發(fā)布； 拍賣會(huì)準(zhǔn)備10月17日拍賣會(huì)舉行10月20日一22日拍賣會(huì)成功舉辦各媒體新聞報(bào)道10月2326日步行街門面開盤廣告10月26日開盤第六章 項(xiàng)目實(shí)施招商計(jì)劃一 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)配置.主力業(yè)態(tài)1）大型綜超+專營(yíng)百貨店2）大型電器賣場(chǎng)3）中型小商品市場(chǎng).輔主力業(yè)態(tài)餐飲+品牌百貨專營(yíng)店+家居賣場(chǎng)+數(shù)碼賣場(chǎng)+休閑娛樂+社區(qū)服務(wù)店+文化教育+電影院二 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)布局.業(yè)態(tài)布局特色定位立體式商業(yè)步行街，精品購(gòu)物回廊，全面導(dǎo)入江景商場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)概念（功能性 都市廣場(chǎng)、生態(tài)型運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、景觀型情調(diào)廣場(chǎng)）。.業(yè)態(tài)規(guī)劃布局?jǐn)?shù)據(jù)分析（見附表

24、：項(xiàng)目商業(yè)布局?jǐn)?shù)據(jù)分析表）項(xiàng)目總建筑面積：8.4萬nf商業(yè)用房建筑面積：6.2萬nf.各業(yè)種布局位置分布（見附圖）三項(xiàng)目招商目標(biāo).主力店大型綜超一一新世紀(jì)百貨、山城超市（-1F層，面積約7000 nl）百貨店一一重百、南方百貨、立丹百貨（主力店 B區(qū)1F3F層，面積約7000 m2）中型電器賣場(chǎng)一一廠家直銷店、品牌電器專賣店、魚洞本地電器專營(yíng)店。（-2F層，面積約5114 m2）中型小商品市場(chǎng)一一類似朝天門現(xiàn)有業(yè)態(tài)，整合魚洞地區(qū)現(xiàn)有同檔次的業(yè) 種。（-1F層，面積約6000 m2）.輔主力業(yè)態(tài)（1） 餐飲一一大型餐飲（主題店）一重慶各品牌餐飲連鎖店（小天鵝、外婆橋、陶然居 等）特色餐飲一南濱路

25、各品牌店、南方花園各品牌店風(fēng)味餐飲一整合魚洞本地各餐飲店（2）百貨專營(yíng)店一一精品專賣店一重慶地區(qū)品牌時(shí)裝店、 皮具箱包店、鞋類店等（移植朝天門、“XX 黃金海岸”相關(guān)業(yè)種、業(yè)態(tài)）（1F層）社區(qū)服務(wù)類一投資經(jīng)營(yíng)戶、地區(qū)品牌連鎖機(jī)構(gòu)，如金夫人、誠(chéng)泰通訊、千葉眼鏡、和平藥房、鐘表等。（1F層）運(yùn)動(dòng)休閑街一針對(duì)各運(yùn)動(dòng)休閑品牌連鎖專營(yíng)店（注意對(duì)“ XX 黃金海岸”相關(guān)品牌的移植）。（2F層）優(yōu)雅女人坊一整合魚洞地區(qū)女性用品專營(yíng)店、重慶朝天門地區(qū)批發(fā)店、“XX 黃金海岸”相關(guān)品牌。（2F層）兒童紳士館一整合魚洞地區(qū)兒童及男性用品專營(yíng)店、重慶朝天門地區(qū)專營(yíng)店、區(qū)域性的品牌連鎖店。（2F層）家居主題賣場(chǎng)一整合

26、魚洞地區(qū)各專營(yíng)店。（A區(qū)3F層）數(shù)碼通訊類主題賣場(chǎng)一整合魚洞地區(qū)各專營(yíng)店。（A區(qū)2F層）（3）休閑娛樂一一西餐茶樓一整合魚洞本地業(yè)種、引進(jìn)重慶投資經(jīng)營(yíng)戶。（3F層）洗腳城一整合整合魚洞本地業(yè)種。（3F層）KTV歌城（主題店）一整合魚洞本地業(yè)種、引進(jìn)重慶投資經(jīng)營(yíng)戶。（3F層）美容美發(fā)一整合魚洞本地業(yè)種。（3F層）風(fēng)情酒吧一整合魚洞本地業(yè)種。（3F層）網(wǎng)吧、游戲廳一整合魚洞本地業(yè)種、引進(jìn)電信投資經(jīng)營(yíng)。（4F層）影劇院（主題店）一利用XX政府的政策引導(dǎo)。（4F層）四 項(xiàng)目招商面積（除去銷售部分）及租金收入確定.招商面積招商出租面積總合約2.91萬褶。其中-1F層綜超為7000 m2、A區(qū)2F4F主題

27、店 為6900 nf、B區(qū)4F主題店為2300叭主力百貨店（B區(qū)1F3F）為6900叭3F4F 其他計(jì)租面積為6048 m20.收益確定項(xiàng)目招商物業(yè)出租租金收入總和約 564.75萬/年（含物管費(fèi)），自有資產(chǎn)出租收益 為331.2萬元/年。其中綜超 20-25元/月、百貨主力店20-25元/月、主題店10-25元/ 月、其他為10-20元/月不等。五項(xiàng)目招商時(shí)段劃分.前期準(zhǔn)備工作2003年6月10日前完成魚洞地區(qū)各主干道所有商鋪的市調(diào)工作及目標(biāo)客戶的資 料收集。.綜合百貨主力店2003年5月下旬開始與重百、新世紀(jì)、山城超市、重客隆等同時(shí)接觸，預(yù)計(jì) 2003 年8月底簽定租（售）合同（或意向合同

28、）。.各業(yè)態(tài)骨架店2003年6月初開始接觸，預(yù)計(jì)在2003年9月10日前至少確定10家，并簽定租 （售）合同（或意向合同），以配合項(xiàng)目的開盤銷售。.輔主力業(yè)態(tài)店2003年10月初開始全面招商。其中包括各業(yè)態(tài)骨架店。預(yù)計(jì)在 2004年8月完成 項(xiàng)目90%的招商工作。第七章 項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制XXXX項(xiàng)目是我公司在區(qū)縣開發(fā)的第一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的實(shí)施是我公 司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移和實(shí)現(xiàn)的重要步驟，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是政策風(fēng)險(xiǎn)；二是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三 是經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)；四是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很小，著重考慮項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。XXXXXK目的總投資估算為1.

29、8億元，銷售收益估算為2.5億元，年出租總收益 564萬元，扣除各種折扣和優(yōu)惠后，項(xiàng)目的凈收益約 0.9億元（出租部分按年租金折 算為現(xiàn)值），因此從整體上看項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。但是由于商業(yè)項(xiàng)目的特殊性，必須注意項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制。第一，從影響項(xiàng)目收益的幾個(gè)關(guān)鍵因素看，價(jià)格是最敏感的因素，它不僅影響銷 售和招商周期，而且影響項(xiàng)目的回款速度、價(jià)格走勢(shì)和客戶心理。因此必須制定合理 格銷售價(jià)格和銷售策略，特別是大門面銷售難度較大，必須細(xì)分這部分目標(biāo)市場(chǎng)，有 針對(duì)性地策劃推廣，采取行之有效的銷售方式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)銷售。第二、招商環(huán)節(jié)是XXXX項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵一環(huán)，必須加強(qiáng)招商質(zhì)量和進(jìn)度的 控制。質(zhì)量體

30、現(xiàn)在業(yè)態(tài)的組合方面，以下幾種情況可能破壞原有業(yè)態(tài)組合。第一，極 富號(hào)召力的主力業(yè)態(tài)進(jìn)入；第二承租方（主力店）單方面違約退場(chǎng)；第三，具備投資 和經(jīng)營(yíng)雙重身份的客戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與周邊業(yè)態(tài)不符。對(duì)于第一種情況，應(yīng)以積極的態(tài)度 促成其進(jìn)入，在不影響業(yè)態(tài)招商比例的情況下，盡量通過轉(zhuǎn)移調(diào)整以促成主力店入駐， 同時(shí)，也可通過一系列優(yōu)惠策略轉(zhuǎn)移已生成業(yè)態(tài)。對(duì)于第二種情況，解決辦法是加強(qiáng) 客戶儲(chǔ)備管理，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的客戶儲(chǔ)備量越大，選擇的空間就越大，風(fēng)險(xiǎn)也就較小，對(duì) 于第三種情況出現(xiàn)的可能性較小，但仍要注意通過商鋪置換的方式解決。第三、加強(qiáng)組織保障，完善投資控制措施。 XXXX項(xiàng)目采用總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目 經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公

31、司其他各部門予以大力配合、 協(xié)助，切實(shí)解決項(xiàng)目實(shí)施中遇到的問題。 對(duì)投資的控制采取限額包干、落實(shí)責(zé)任部門和相應(yīng)的責(zé)任人，特別是工程費(fèi)用、設(shè)計(jì) 費(fèi)用、策劃推廣費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等應(yīng)重點(diǎn)控制。第八章項(xiàng)目組織架構(gòu)及工作流程一項(xiàng)目組織架構(gòu).基本構(gòu)架xx xxxx項(xiàng)目由xx城建公司研發(fā)中心進(jìn)行前期項(xiàng)目策劃，xx XXXXXK目部承擔(dān)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，并由其負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整個(gè)實(shí)施工作。項(xiàng)目部實(shí)施組織結(jié)構(gòu)如下:公司總經(jīng)理XX項(xiàng)目部公司研究發(fā)展部公司拓力報(bào)建部公司營(yíng)銷部-公司成本控制部購(gòu)物中心發(fā)展公司公司總工辦集團(tuán)財(cái)務(wù)部說明：XXXXX目部將于2003年9月30日之前組建完成，形成以項(xiàng)目部為核心、其 他部門接受項(xiàng)目部業(yè)務(wù)調(diào)控的