[重慶]新中式小高層+洋房+疊拼居住區(qū)規(guī)劃

1、重慶彈子石項(xiàng)目概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2020.021、設(shè)計(jì)依據(jù)該項(xiàng)目位于南岸區(qū)彈子石區(qū)域，北側(cè)緊鄰長(zhǎng)江，南側(cè)臨近內(nèi)環(huán)快速路，東部緊鄰寸灘大橋，可通過(guò)路網(wǎng)迅速到達(dá)江北區(qū)、渝中區(qū)、渝北區(qū)，周邊交通便利，配套成熟，區(qū)位條件優(yōu)越。 中國(guó)重慶重慶南岸區(qū)項(xiàng)目區(qū)位巴南區(qū)江北區(qū)渝中區(qū)九龍陂區(qū)沙坪壩區(qū)2.4km2.7km14.4km8.5km18km5km10km重慶北站5km重慶站8.4km12.9km重慶機(jī)場(chǎng)基地南岸區(qū)項(xiàng)目背景基本情況SITE2SITE1SITE3A2-2-1/06A2-2-2/06A14-1/06河流公共綠地項(xiàng)目用地位置二類(lèi)居住用地商業(yè)娛樂(lè)用地中小學(xué)用地結(jié)論：周邊規(guī)劃配套完整，地理位置優(yōu)越。SI

2、TESITE中窯小學(xué)中央公園長(zhǎng)江重慶市第三十八中學(xué)校規(guī)劃綠地重慶盛景醫(yī)院彈子石小學(xué)中海學(xué)校重慶國(guó)際馬戲團(tuán)寸灘實(shí)驗(yàn)學(xué)校港城小學(xué)校南濱雅苑萬(wàn)象匯金港尚城龍湖酈江美心 江與江南海語(yǔ)江山綠地保稅中心港岸國(guó)際工業(yè)園塔子山金科廊橋水岸重慶市第十一中學(xué)校武警重慶總隊(duì)醫(yī)院.ii長(zhǎng)江寸灘長(zhǎng)江大橋騰 龍 大 道內(nèi) 環(huán) 快 速渝航大道南濱路大佛寺長(zhǎng)江大橋重慶4號(hào)線(xiàn)SITESITE配套資源交通資源配套條件分析 項(xiàng)目地塊位于重慶市南岸區(qū)彈子石區(qū)域，北側(cè)緊鄰長(zhǎng)江，南側(cè)臨近內(nèi)環(huán)快速路，東部緊鄰寸灘大橋，未來(lái)項(xiàng)目南北兩側(cè)還將建成南濱路延伸段、騰龍大道延伸段兩段道路，可通過(guò)路網(wǎng)迅速到達(dá)江北區(qū)、渝中區(qū)、渝北區(qū)，交通便利性極高。

3、項(xiàng)目周邊教育配套及醫(yī)療配套密集，其中重慶市第十一中學(xué)為市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)，武警重慶總隊(duì)醫(yī)院為三甲醫(yī)院。且周邊居住區(qū)密集，相應(yīng)的商業(yè)配套齊全，彈子石老街距基地僅兩公里。休閑配套亦有中央公園及重慶國(guó)際馬戲團(tuán)。周邊配套種類(lèi)豐富，區(qū)位條件優(yōu)越。2、設(shè)計(jì)條件分析重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)重慶大劇院江北CBD中心朝天門(mén)商圈彈子石汽車(chē)站彈子石CBD項(xiàng)目基地千廝門(mén)大橋寸灘長(zhǎng)江大橋彈子石組團(tuán)A分區(qū)A14-1/06地塊用地性質(zhì)：R2建設(shè)用地面積：31210.5計(jì)容建筑面積：46815.8容積率：1.5建筑密度：35%綠地率：30%建筑控制高度：24M彈子石組團(tuán)A分區(qū)A2-2-1/06地塊用地性質(zhì)：B3建設(shè)用地面積：9179.8計(jì)

4、容建筑面積：11663.8容積率：1.2建筑密度：50%綠地率：15%建筑控制高度：20M彈子石組團(tuán)A分區(qū)A2-2-2/06地塊用地性質(zhì)：R2建設(shè)用地面積：19182.6計(jì)容建筑面積：38365.2容積率：2建筑密度：30%綠地率：30%建筑控制高度：36MA14-1/06地塊A2-2-1/06地塊A2-2-2/06地塊南濱江路高壓保護(hù)線(xiàn)寸灘長(zhǎng)江大橋水文控制范圍高壓保護(hù)線(xiàn)結(jié)論： 周邊道路已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，基地形狀不規(guī)則，場(chǎng)地存在高差，水文控制線(xiàn)穿過(guò)場(chǎng)地。場(chǎng)地條件分析規(guī)范解讀1.建筑限高2.建筑立面寬度3.場(chǎng)地高差198.48225.58222.8265.03H20mH36mH24m場(chǎng)地條件分析 主

5、采光面半間距12.0M山墻半間距4.0M山墻半間距8.0M建筑拼接寬度按60米計(jì)算，主采光面半間距18.0M退濱江路紅線(xiàn)15.0M退用地紅線(xiàn)13.0M退用地紅線(xiàn)4.0M主采光面山墻垂直紅線(xiàn)w80mh24mw60m24h60m商業(yè)與住宅應(yīng)脫開(kāi)4.建筑退讓濱江路濱江路濱江路濱江路容積率：1.2容積率：2容積率：1.5地塊周邊交通便捷，路網(wǎng)可達(dá)區(qū)域多緊鄰長(zhǎng)江，大面江景綠地公園，景觀視線(xiàn)佳。濱江路地塊中間索道，東側(cè)高壓保護(hù)線(xiàn)長(zhǎng)江大橋，噪音污染、視線(xiàn)遮擋西側(cè)地塊限高36M，視線(xiàn)遮擋地塊價(jià)值分析有利因素不利因素寸灘大橋長(zhǎng)江公園公園長(zhǎng)江36M限高場(chǎng)地現(xiàn)狀環(huán)境1231223西朝向景觀，大佛寺長(zhǎng)江大橋南朝向景觀

6、，南山植物公園西向建筑遮擋較少，可看到江景及大佛寺長(zhǎng)江大橋，景觀豐富良好。南向可看見(jiàn)南山植物公園及遠(yuǎn)處山景，景觀良好。場(chǎng)地現(xiàn)狀視野視點(diǎn)1視點(diǎn)2場(chǎng)地現(xiàn)狀視野北朝向景觀，長(zhǎng)江東朝向景觀，寸灘長(zhǎng)江大橋北向長(zhǎng)江江景一覽無(wú)遺，景觀最佳。東向江景被寸灘大橋遮擋較多，景觀欠佳。視點(diǎn)3視點(diǎn)4北向長(zhǎng)江江景一覽無(wú)遺，景觀最佳。商業(yè)價(jià)值居住價(jià)值基地北臨南濱路，可達(dá)性高、景觀良好，商業(yè)價(jià)值最大。北側(cè)有江景，中部看江看庭院，噪音小，住宅價(jià)值最高；南側(cè)有山景，視野開(kāi)闊，居住價(jià)值良好；東側(cè)受噪音、視線(xiàn)影響，居住價(jià)值最低。地塊價(jià)值分析低高低高3、設(shè)計(jì)成果介紹-規(guī)劃邏輯江景資源最大利用山體高差化解、利用大橋索道巧妙規(guī)避長(zhǎng)江大橋

7、YANGZI RIVER BRIDGE長(zhǎng)江YANGZI RIVER？?jī)?nèi)部空間精致?tīng)I(yíng)造設(shè)計(jì)挑戰(zhàn) CHALLENGE重 慶映 像江城傳統(tǒng)宜居時(shí)尚網(wǎng)紅打卡地，區(qū)域級(jí)情趣商圈拾級(jí)而上，重拾山城傳承濱江壯闊景致，清新奢活體驗(yàn)完善配套下的雙重公園生活全板式全點(diǎn)式板點(diǎn)式優(yōu)勢(shì)：大尺度中庭劣勢(shì)：視線(xiàn)遮擋貨值：8.23億優(yōu)勢(shì)：多層次看江 劣勢(shì)：樓間距緊張貨值：8.17億優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品好，看江好、花園大劣勢(shì)：樓棟角度多樣貨值：8.29億優(yōu)勢(shì)：看江比例高劣勢(shì)：T6比例過(guò)高貨值：8.15億優(yōu)勢(shì)：看江好，花園大劣勢(shì)：純點(diǎn)式品質(zhì)中貨值：8.22億優(yōu)勢(shì)：看江比例高劣勢(shì)：戶(hù)型種類(lèi)多貨值：8.02億優(yōu)勢(shì)：視線(xiàn)通廊開(kāi)闊劣勢(shì)：戶(hù)型種類(lèi)多

8、貨值：8.20億強(qiáng)排推演優(yōu)勢(shì)：純點(diǎn)無(wú)拼接劣勢(shì)：無(wú)集中大花園強(qiáng)排推演全洋房洋房轉(zhuǎn)角優(yōu)勢(shì)：合理規(guī)避大橋影響劣勢(shì)：較多建筑朝向索道洋房疊墅全洋房布局優(yōu)勢(shì)：疊拼洋房分區(qū)明確劣勢(shì)：疊拼全不看江優(yōu)勢(shì)：看江戶(hù)型比例高劣勢(shì)：較多建筑朝向索道優(yōu)勢(shì)：疊拼比例最大劣勢(shì)：社區(qū)無(wú)中庭優(yōu)勢(shì)：貨值大、看江比例最大劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：十字中庭劣勢(shì)：長(zhǎng)江大橋噪聲污染貨值：9.03億貨值：9.26億貨值：9.10億貨值：9.32億貨值：9.92億貨值：10.10億貨值：10.23億優(yōu)勢(shì)：大尺度中庭、均好劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：超尺度中庭劣勢(shì)：花園不均衡3.1.2設(shè)計(jì)推導(dǎo)A14-1/06地塊總貨值：18.52億元方案一方案二總貨值：17.51億元方案

9、對(duì)比3、設(shè)計(jì)成果介紹-規(guī)劃方案一方案一利用高差，實(shí)現(xiàn)商業(yè)占地最大化，保證商業(yè)2.5層院落式情景商業(yè)，方便運(yùn)營(yíng)和銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)超尺度花園小戶(hù)型采用板式結(jié)構(gòu)，填補(bǔ)市場(chǎng)空缺越過(guò)商業(yè)看江，錯(cuò)縫看江，實(shí)現(xiàn)戶(hù)戶(hù)看江三面寬疊拼溢價(jià)產(chǎn)品10%注重環(huán)境品質(zhì)利用高差實(shí)現(xiàn)江景最大化方案一鳥(niǎo)瞰圖方案一技術(shù)總圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)北地塊一線(xiàn)看江視線(xiàn)戶(hù)數(shù)： 288戶(hù)北地塊二線(xiàn)看江看花園戶(hù)數(shù)： 88戶(hù)合計(jì)看江戶(hù)數(shù)： 376戶(hù)總戶(hù)數(shù)：400戶(hù)看江戶(hù)數(shù)比例：94%北地塊看江分析南地塊一線(xiàn)看江視線(xiàn)戶(hù)數(shù)： 228戶(hù)南地塊二線(xiàn)看江看花園戶(hù)數(shù)： 30戶(hù)合計(jì)看江戶(hù)數(shù)： 258戶(hù)總戶(hù)數(shù)：398戶(hù)看江戶(hù)數(shù)比例：64.8%南地塊看江分析看江分析長(zhǎng)江長(zhǎng)江戶(hù)型

10、分布圖例：7595115140戶(hù)型結(jié)合場(chǎng)地及觀景面最大化原則，根據(jù)內(nèi)外環(huán)境優(yōu)劣進(jìn)行布局。配套用房結(jié)合小區(qū)出入口合理分布。戶(hù)型結(jié)合景觀排布，配套集中變配電室社區(qū)組織工作用房物業(yè)服務(wù)用房綜合戶(hù)型配比面積段戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)比戶(hù)型75729.02%9531239.10%11533642.11%140789.77%合計(jì)798100.00%場(chǎng)地現(xiàn)狀高差寸灘大橋255250240230220210205200197195.50212.03217.87233.64240.32196.58226.24196.8220.1寸灘長(zhǎng)江大橋南濱江路現(xiàn)狀場(chǎng)地西北高南低，西高東低，南北高差20多米，東西高差約10米。初步判斷比較適

11、合的臺(tái)地處理思路是順應(yīng)地勢(shì)，做分塊臺(tái)地設(shè)計(jì)A2-2-2/06地塊A2-1-2/06地塊216.5208.2204.45201.35197.1公園綠地公園綠地200.6212.2臺(tái)地設(shè)計(jì)分析缺點(diǎn)：1、二級(jí)臺(tái)地南側(cè)低于周邊道路，地塊內(nèi)存在大量擋墻；商業(yè)地塊建筑對(duì)二級(jí)臺(tái)地住宅視線(xiàn)遮擋嚴(yán)重。2、二三級(jí)臺(tái)地之間存在較大坡度，不利于住宅中庭組織一級(jí)臺(tái)地三級(jí)臺(tái)地二級(jí)臺(tái)地214.5197.2206.2一級(jí)臺(tái)地三級(jí)臺(tái)地二級(jí)臺(tái)地214.5197.2210.2方案一:東西臺(tái)地方案方案二:北南臺(tái)地方案（）優(yōu)點(diǎn)：1、土方量經(jīng)濟(jì)缺點(diǎn)：1、土方量適中優(yōu)點(diǎn)：1、順應(yīng)江面，利于景觀視線(xiàn)臺(tái)地設(shè)計(jì)分析設(shè)備用房垂直交通1-1剖面圖1

12、1209.80201.10192.1場(chǎng)地整理后，地庫(kù)從南到北拆分三個(gè)臺(tái)地，地庫(kù)結(jié)合臺(tái)地設(shè)置全明地庫(kù)提升使用品質(zhì)地庫(kù)設(shè)計(jì)分析35245.6262.2寸灘長(zhǎng)江大橋規(guī)劃路現(xiàn)狀場(chǎng)地西北高南低，西高東低，南北高差30多米，東西高差約15米。初步判斷比較適合的臺(tái)地處理思路是順應(yīng)地勢(shì)，做多級(jí)臺(tái)地設(shè)計(jì)A2-2-2/06地塊A2-1-2/06地塊247.3243.8240.1236.2197.1公園綠地公園綠地230.6252.8規(guī)劃路臺(tái)地設(shè)計(jì)分析缺點(diǎn)：1、西側(cè)與現(xiàn)狀用地存在較大高差，地塊內(nèi)需設(shè)置較高擋墻。2、建筑布局較難規(guī)避西側(cè)索道。優(yōu)點(diǎn)：1、梯級(jí)布局，便于面江建筑層層退臺(tái)，看江數(shù)大2、土方量適中四級(jí)臺(tái)地六級(jí)

13、臺(tái)地五級(jí)臺(tái)地228.2221.0242.0237.8236.6232.4三級(jí)臺(tái)地二級(jí)臺(tái)地一級(jí)臺(tái)地四級(jí)臺(tái)地六級(jí)臺(tái)地五級(jí)臺(tái)地228.2221.0242.0237.8236.6232.4三級(jí)臺(tái)地二級(jí)臺(tái)地一級(jí)臺(tái)地四級(jí)臺(tái)地六級(jí)臺(tái)地五級(jí)臺(tái)地228.2221.0242.0237.8236.6232.4三級(jí)臺(tái)地二級(jí)臺(tái)地一級(jí)臺(tái)地232.4236.6缺點(diǎn)：1、西側(cè)與現(xiàn)狀用地存在較大高差，地塊內(nèi)需設(shè)置較高擋墻。2、建筑朝向面橋比例高，噪聲污染較大。優(yōu)點(diǎn)：1、西南向東北放坡，建筑布局可規(guī)避索道影響2、土方量適中缺點(diǎn)：1、局部地庫(kù)標(biāo)高會(huì)外露，但總體比例在40%以?xún)?nèi)優(yōu)點(diǎn)：1、便于西側(cè)規(guī)避索道，西側(cè)場(chǎng)地高差平緩2、土方量最

14、小3、建筑梯級(jí)排布視線(xiàn)面江比例高方案一:北南梯級(jí)方案方案二:順應(yīng)山勢(shì)方案方案三:土方最優(yōu)方案（）臺(tái)地設(shè)計(jì)分析設(shè)備用房垂直交通2-2剖面圖22237.1223.3232.9216.1231.7227.5227.5231.7地庫(kù)設(shè)計(jì)分析場(chǎng)地整理后，地庫(kù)從南到北拆分六個(gè)臺(tái)地，地庫(kù)結(jié)合臺(tái)地設(shè)置全明地庫(kù)提升使用品質(zhì)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖例：商業(yè)12F住宅6F住宅8F住宅根據(jù)地塊性質(zhì)、建筑限高以及貨值最大化原則，分別布置了商業(yè)和6層、8層、12層住宅。利用景觀軸線(xiàn)節(jié)點(diǎn)打造中心大庭院。合理規(guī)劃，最大化貨值景觀節(jié)點(diǎn)景觀軸線(xiàn)尺度分析80.8M30.5M137.0M159.0M28.1M北地塊住宅以高層圍合大中庭，中庭尺度闊

15、綽，居住品質(zhì)佳。南地塊住宅以南北平行布置為主，兩條南北向和東西向大尺度的景觀帶，為小區(qū)業(yè)主帶來(lái)了無(wú)遮擋視線(xiàn)通廊的體驗(yàn)。打造大尺寸景觀中庭77.5M40.5M60.6M127.6M交通節(jié)點(diǎn)臨居住區(qū)城市次干道城市主干道地下車(chē)庫(kù)出入口人車(chē)分流，出行便捷，安全保障圖例：交通節(jié)點(diǎn)臨居住區(qū)城市次干道城市主干道地下車(chē)庫(kù)出入口項(xiàng)目地塊采用人車(chē)分流設(shè)計(jì)，居住區(qū)內(nèi)車(chē)行道路和人行道路完全分開(kāi)，業(yè)主在居住區(qū)內(nèi)的安全得到完全保障。車(chē)行流線(xiàn)分析圖例：消防回車(chē)場(chǎng)地城市消防道路內(nèi)部消防車(chē)道消防登高場(chǎng)地內(nèi)部隱形消防通道消防車(chē)入口消防車(chē)可達(dá)性。消防流線(xiàn)分析步行景觀流線(xiàn)步行入戶(hù)流線(xiàn)結(jié)合景觀鋪地打造，提升居住品質(zhì)小區(qū)內(nèi)人行結(jié)合景觀鋪

16、地打造，車(chē)行和人行完全分開(kāi)，人行軸線(xiàn)連接景觀中庭，提升小區(qū)居住環(huán)境與品質(zhì)。圖例：人行主入口人行主入口人行主入口人行主入口人行及歸家流線(xiàn)分析打造樹(shù)影斑駁的林蔭大道，在公園的氛圍中駛?cè)胄^(qū)空間意向充分利用地形高差，形成水幕庭院空間意向超尺度花園，自然解決場(chǎng)地高差空間意向精致的別墅組團(tuán) 歸家之路空間意向?qū)訉优_(tái)地，形成多重錯(cuò)落有致的開(kāi)敞庭院空間空間意向3、設(shè)計(jì)成果介紹-規(guī)劃方案二方案二-1利用高差，實(shí)現(xiàn)商業(yè)占地最大化，保證商業(yè)2.5層退臺(tái)式濱水商業(yè)，追求景觀的極致享受盡可能保證花園尺度錯(cuò)縫看江，實(shí)現(xiàn)戶(hù)戶(hù)看江大面寬洋房產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)大花園，保證戶(hù)戶(hù)均好利用高差實(shí)現(xiàn)江景最大化方案二-2蝶形T6實(shí)現(xiàn)戶(hù)戶(hù)看江方案二

17、鳥(niǎo)瞰圖方案二技術(shù)總圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)戶(hù)型分布圖例：7595115140戶(hù)型結(jié)合場(chǎng)地及觀景面最大化原則，根據(jù)內(nèi)外環(huán)境優(yōu)劣進(jìn)行布局。設(shè)計(jì)摘要合計(jì)看江戶(hù)數(shù)： 376戶(hù)總戶(hù)數(shù)：424戶(hù)看江戶(hù)數(shù)比例：88.6%北地塊一線(xiàn)看江視線(xiàn)戶(hù)數(shù)： 376戶(hù)北地塊看江分析南地塊一線(xiàn)看江視線(xiàn)戶(hù)數(shù)： 160戶(hù)南地塊二線(xiàn)看江看花園戶(hù)數(shù)： 62戶(hù)合計(jì)看江戶(hù)數(shù)： 222戶(hù)總戶(hù)數(shù)：400戶(hù)看江戶(hù)數(shù)比例：55.5%南地塊看江分析方案一院落商業(yè)大花園、板式通透戶(hù)型高溢價(jià)疊拼方案二退臺(tái)游走式商業(yè)大花園、點(diǎn)式布局、全面看江快去化、均好性洋房產(chǎn)品3、設(shè)計(jì)成果介紹-戶(hù)型長(zhǎng)江基地魯能星城外灘啟迪協(xié)信鉑悅瀾庭兩岸風(fēng)華十里長(zhǎng)江1.5KM2.0KM2.

18、5KM1.5KM3.0KM2.3KM北大資源海樾府北大資源海樾府鉑悅瀾庭兩岸風(fēng)華啟迪協(xié)信十里長(zhǎng)江魯能星城外灘競(jìng)品分析111 (三室兩廳兩衛(wèi))81 (兩室兩廳一衛(wèi))北大資源海樾府鉑悅瀾庭129 (四室兩廳兩衛(wèi))94 (三室兩廳一衛(wèi))兩岸風(fēng)華65 (一室兩廳一衛(wèi))120 (三室兩廳兩衛(wèi))140 (四室兩廳兩衛(wèi))106 (三室兩廳兩衛(wèi))占地面積：8萬(wàn)平米建設(shè)規(guī)模：24萬(wàn)平米容積率：2.37產(chǎn)品組合：超高層均價(jià)：待定面積段：65平 81平（套內(nèi)）占地面積：14.6萬(wàn)平米建設(shè)規(guī)模：63萬(wàn)平米容積率：3.02產(chǎn)品組合：塔樓均價(jià)：24000面積段：94-129平 占地面積：2.5萬(wàn)平米建設(shè)規(guī)模：7.6萬(wàn)平米

19、容積率：3.0產(chǎn)品組合：高層、多層均價(jià)：18185面積段：106-139平 競(jìng)品分析112 (三室兩廳兩衛(wèi))啟迪協(xié)信十里長(zhǎng)江143 (四室兩廳兩衛(wèi))89 (三室兩廳一衛(wèi))魯能星城外灘162 (四室兩廳兩衛(wèi))108 (兩室兩廳一衛(wèi))130 (三室兩廳兩衛(wèi))占地面積：19萬(wàn)平米建設(shè)規(guī)模：60萬(wàn)平米容積率：2.26產(chǎn)品組合：低層、多層、小高層均價(jià)：15000面積段：115平-167平占地面積：18.7萬(wàn)平米建設(shè)規(guī)模：60萬(wàn)平米容積率：2.21產(chǎn)品組合：小高層、高層均價(jià)：23000面積段：89-143平 占地面積：20.2萬(wàn)平米建設(shè)規(guī)模：73.7萬(wàn)平米容積率：3.6產(chǎn)品組合：小高層、高層、超高層均價(jià)：

20、待定面積段：40-217平 146 (四室兩廳兩衛(wèi))129 (四室兩廳兩衛(wèi))115 (三室兩廳兩衛(wèi))競(jìng)品分析低層、多層小高層高層1291061121151111294面寬3面寬3面寬3面寬3面寬4面寬27米以上2部電梯的限制，導(dǎo)致110以下的戶(hù)型多為點(diǎn)式點(diǎn)式樓棟導(dǎo)致通廳的戶(hù)型較少客戶(hù)選擇點(diǎn)：景觀朝向、板式點(diǎn)式小面積疊拼市場(chǎng)較為空白競(jìng)品總結(jié)重慶市城市規(guī)劃管理規(guī)定1.陽(yáng)臺(tái)2.飄窗規(guī)范解讀3.挑空一半儲(chǔ)藏一半陽(yáng)臺(tái)的方式不再適用70%項(xiàng)目都可以贈(zèng)送飄窗用足陽(yáng)臺(tái)、用足挑空產(chǎn)品功能要求定位：高層/小高層低密住區(qū)，客戶(hù)主要面向南岸、江北及渝中區(qū)品質(zhì)改善客群。戶(hù)型配比： 75平米2房10% 95平米3房40%

21、 115平米4房40% 130-140平米4房10%產(chǎn)品策略疊墅：利用高差打造底部聯(lián)排別墅+上部4F疊拼的創(chuàng)新產(chǎn)品。洋房：低區(qū)注重花園景觀及朝向，高區(qū)享受江景且兼顧朝向。小高層：客廳面江，主臥向陽(yáng)，定制資源。 享定制私140疊拼傳統(tǒng)6疊 得房率 85% 中疊無(wú)附加值聯(lián)排+4疊 得房率 89% 無(wú)中疊產(chǎn)品 挑空贈(zèng)送 私密性好l上疊下疊聯(lián)排上疊下疊中疊地下室地下室上疊下疊聯(lián)排地下室電梯樓梯電梯開(kāi)敞樓梯-0.3003.700電梯開(kāi)敞樓梯疊拼別墅亮點(diǎn)分析負(fù)一層平面圖一層平面圖疊拼戶(hù)型平面圖北院5.5m南院6 m放坡2 m1.5m1.5m8.5m9.5m共18m間距聯(lián)排一層平面圖二層平面圖二層平面圖一層

22、平面圖疊拼戶(hù)型平面圖靜安府加建下疊三層平面圖四層平面圖疊拼戶(hù)型平面圖四層平面圖三層平面圖靜安府上疊五層平面圖六層平面圖疊拼戶(hù)型平面圖六層平面圖五層平面圖靜安府疊拼場(chǎng)地剖面示意 享洋房悅洋房 75/95/115/140洋房亮點(diǎn)分析 客廳地下室主臥客廳+主臥客廳主臥客廳主臥客廳+主臥客廳+主臥客廳+主臥客廳+主臥view of Yangtze River 6F8F上疊下疊聯(lián)排地下室電梯開(kāi)敞樓梯 平面圖 平面圖低區(qū)平面圖（南向客廳向陽(yáng)） 高區(qū)平面圖（北向客廳觀景）高區(qū)115洋房戶(hù)型平面圖周邊競(jìng)品贈(zèng)送18.8贈(zèng)送率 15.8%低區(qū)實(shí)現(xiàn)景觀定制周邊競(jìng)品 平面圖 平面圖140洋房戶(hù)型平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖贈(zèng)送

23、面積 20.25贈(zèng)送率 13.73% 平面圖 平面圖95洋房戶(hù)型平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖周邊競(jìng)品贈(zèng)送面積 10.32贈(zèng)送率 10.92% 平面圖 平面圖75洋房戶(hù)型平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖周邊競(jìng)品贈(zèng)送面積 7.54贈(zèng)送率 10.09% 端高層景小高層95/115小高層亮點(diǎn)分析 1.0版本傳統(tǒng)重慶點(diǎn)式布局Yangtze River2.0版本 南北通透，南向主要居室3.0版本 南北通透，主要居室面向一線(xiàn)景觀4.0版本 南北通透，定制景觀資源 平面圖 平面圖115小高層戶(hù)型平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖周邊競(jìng)品贈(zèng)送面積 16.25贈(zèng)送率 13.32%注重得房率保持南北通平衡看江和朝南 平面圖 平面圖95小高層戶(hù)型平面圖標(biāo)準(zhǔn)

24、層平面圖周邊競(jìng)品贈(zèng)送面積 11.32贈(zèng)送率 11.80%注重得房率保持南北通平衡看江和朝南 動(dòng)雅居靈點(diǎn)式高層95 平面圖 平面圖95點(diǎn)式小高層戶(hù)型平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖周邊競(jìng)品贈(zèng)送面積 13.32贈(zèng)送率 13.93%贈(zèng)送面積 8.88贈(zèng)送率 9.22%產(chǎn)品策略疊墅：利用高差打造底部聯(lián)排別墅+上部4F疊拼的創(chuàng)新產(chǎn)品。洋房：低區(qū)注重花園景觀及朝向，高區(qū)享受江景且兼顧朝向。小高層：客廳面江，主臥向陽(yáng)，定制資源。3、設(shè)計(jì)成果介紹-風(fēng)格意向OP4現(xiàn)代公建化OP2現(xiàn)代典雅OP3靈動(dòng)曲線(xiàn)OP1 精致古典推薦推薦精致古典精致古典精致古典精致古典現(xiàn)代氣質(zhì)，明朗調(diào)性強(qiáng)調(diào)均衡，構(gòu)圖統(tǒng)一精致古典現(xiàn)代典雅現(xiàn)代典雅3、設(shè)計(jì)成

25、果介紹-商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)?shù)匕咐治?彈子石老街位于重慶市南岸區(qū)泰昌路68號(hào)商業(yè)類(lèi)型：商業(yè)街(沿街與內(nèi)街相結(jié)合）建筑風(fēng)格：中歐結(jié)合；建筑材料：石材、磚、木材；建筑特色：濃郁地方文化；順應(yīng)地勢(shì)，打造高低起伏的商業(yè)游覽體驗(yàn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：有諸多特色商業(yè)進(jìn)駐，前期交通不便，人流量中等，近期已開(kāi)放交通軌道，關(guān)注度有所提高。重慶市政府重慶站長(zhǎng)江嘉陵江彈子石老街其他模式案例分析痛點(diǎn)內(nèi)街商業(yè)難以存活其他模式案例分析痛點(diǎn)商業(yè)體驗(yàn)感較差網(wǎng)紅？大眾？ 兼顧經(jīng)典與時(shí)尚 厚重的石材網(wǎng)紅幕墻時(shí)尚的超白玻用地分析190m52m前期為售樓處商業(yè)用地面積0.97萬(wàn)方，容積率1.2，限高20m？前期為售樓處？街區(qū)式商業(yè)，優(yōu)先滿(mǎn)足餐飲，前

26、期結(jié)合售樓處布置用地容量分析5m15m7m3.5m9m10m7m22m商業(yè)總量11700，需布置五層商業(yè)總量11700，需布置三層2.5F5FOP1商業(yè)場(chǎng)地和住宅場(chǎng)地13.8m高差商業(yè)用地紅線(xiàn)住宅13.8m住宅與商業(yè)通過(guò)高差分離滿(mǎn)足3.5m退距即可住宅與商業(yè)場(chǎng)地平按建筑間距控制OP2商業(yè)場(chǎng)地和住宅場(chǎng)地?zé)o高差結(jié)論 商業(yè)需要做足5F，才能足量。商業(yè)層數(shù)過(guò)高，難以租售。3.5m4.8m4.5m4.5m結(jié)論 商業(yè)進(jìn)深尺度合理商業(yè)方案一柒席籬院 江畔渝味長(zhǎng)江邊、綠茵底、庭院內(nèi)柒席籬院要傳達(dá)給你的除了氤氳舌尖的至真佳肴更是柒席匠心總平面圖3F3F3F3F2F2F2F 方案生成水-因水而興光-向光生長(zhǎng)茁壯-

27、枝繁葉茂綻放-花蕾滿(mǎn)枝葉-綠意盎然始-生命始發(fā)生-孕育而生南 濱 路 柒席籬院 定制主題轉(zhuǎn)角商業(yè)廣場(chǎng)效果商業(yè)沿街效果商業(yè)庭院效果始-生命始發(fā)柒席籬院 定制主題水-因水而興柒席籬院 定制主題光-向光生長(zhǎng)柒席籬院 定制主題綻放-花蕾滿(mǎn)枝柒席籬院 定制主題看長(zhǎng)江看庭院視線(xiàn)分析 18m*18m18m*18m35m*34.2m18m*18m18m*18m18m*18m18m*18m南 濱 路 院落尺度三層平面圖139139147123123174123123174147280345345345345267113135234712842712729首二層平面圖（一附二）商業(yè)平面按棟分 1-3F合計(jì) 3267按棟分 1-3F合計(jì) 3267按棟分 1-3F合計(jì) 2671按棟分 1-3F合計(jì) 2495街區(qū)主題亮點(diǎn)提煉店鋪規(guī)劃柒席籬院 江畔渝味院落式店鋪規(guī)劃，柒席籬院，七種風(fēng)格，一鋪一景定制式品牌選擇，柒席籬院，七種風(fēng)味，一飲一啄可分可合，可租可售，靈活劃分，條件預(yù)留商業(yè)方案二城市甲板The Deck of Nanan District城市甲板The Deck of Nanan District設(shè)計(jì)概念岸，永遠(yuǎn)是人和水之間最后的一道限制。人們