對于小區(qū)物業(yè)管理專項維修資金所涉及問題的思考

1、對于小區(qū)物業(yè)管理專項維修資金所涉及問題的思考對于小區(qū)物業(yè)管理專項修理資金所涉及問題的思索修理資金的總額理論值巨大，僅以朝陽園小區(qū)為例，20萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域，全部房屋銷售合同總值約為20億元人民幣（早期的外銷房項目），按2%的比例歸集起來的修理資金總額理論值為4千萬元！即便是按內(nèi)銷房價格計算，一個20萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域的修理資金理論值也是上千萬元！如此巨大的資金，遠遠超過物業(yè)管理企業(yè)或者一般有限責任公司的注冊資金，其牽扯到的利益是千家萬戶，是城市建筑的安全，是社會的安定。假如該資金被濫用將導致企業(yè)的破產(chǎn)或者業(yè)主財產(chǎn)的損失，任何企業(yè)和個人都無法擔當相應的責任。當前，把業(yè)委會而不是業(yè)主大會

2、看成是物業(yè)管理的主體的觀點，是業(yè)內(nèi)、社會上乃至部分高層領(lǐng)導人士的一種普遍的錯誤熟悉，而這也是造成業(yè)委會濫用權(quán)利、業(yè)委會行為泛政治化，甚至造成小區(qū)居民生活擔心寧以及部分地區(qū)社會動蕩的主要原因。因此，下面我對專項修理資金收取、使用、管理方面的論點，都是基于一個最重要的基礎：業(yè)主大會是物業(yè)管理的主體，業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。這是物業(yè)管理活動中一切和物業(yè)管理有關(guān)的行為的法律基礎。修理資金的權(quán)屬、用途、決策、責任等是一個特別復雜的問題。考慮其制度設計時，必需明確幾個問題：一、關(guān)于資金信托管理制度的設想按目前的法規(guī)設計，業(yè)主是修理資金中其所應交納部分的全部者，而不是和其他業(yè)主按份共有。這就使得有關(guān)的制

3、度設計好像遇到了法律上的尷尬：權(quán)利人不能行使權(quán)利（即業(yè)主自己不能花自己的錢）的狀況。因此，用法規(guī)和規(guī)章正確定義修理資金的性質(zhì)和全部權(quán)狀態(tài)是很重要的基礎工作。我認為，應利用現(xiàn)有的金融制度框架，把修理資金定義成一個以業(yè)主共有利益為受益人的信托資金。在資金歸集階段，每個業(yè)主共同組成了該資金的委托人。而該筆信托資金的受托人（管理人）可以由業(yè)主大會超過2/3投票權(quán)通過決議打算業(yè)主大會自己成為受托人，或者委托包括政府部門指定的會計師事務所、物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)的第三方或者由多個組織組成的第三方組織來履行資金的管理職責。委托人需要（如用利息）支付相應的資金管理費用。在制度設計中，可以明確禁止委托業(yè)委會作為該資金

4、的受托人。而業(yè)委會只能作為監(jiān)督者或者和某一有能力擔當責任的第三方組成受托人組織。也應當考慮在目前大量的物業(yè)管理區(qū)域中不能召開業(yè)主大會的狀況下，該資金的受托人為政府某部門指定的會計師事務所等機構(gòu)。即符合“政府指導行為”和“市場行為”相結(jié)合的社會現(xiàn)實。如此處理，政府則能真正從市場中解脫出來。二、依據(jù)不同狀況建立不同的決策機制修理資金使用在不同共用位置、設備設施的狀況下，其決策機制應當有所不同。對于某獨立建筑物專有的公共設施（如電梯等）和對于整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設施（如供熱鍋爐等）在使用該資金時的決策方式應有所不同。假如機械理解物業(yè)管理條例中“專項修理資金使用和續(xù)籌方案的打算，必需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域

5、內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”的條款，則可能發(fā)生某一個樓的電梯在需要更換時，需要由那些既無需出錢也無利益關(guān)系但卻是同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他樓的業(yè)主共同在業(yè)主大會上進行表決。因此，政府應當在法規(guī)和規(guī)章的制定中，引導業(yè)主（大會）做出允許按物業(yè)利益關(guān)系不同的業(yè)主群體以適當比例決議該資金使用的制度決議，從而建立起一個“原始”制度。我認為，應當以“建筑物區(qū)分全部權(quán)”理論為基礎，最小以獨棟建筑物為單位，對僅僅屬于該建筑物內(nèi)的共有財產(chǎn)需要使用該資金時，可以由業(yè)委會或者其他機構(gòu)組織該建筑物內(nèi)的全部業(yè)主以民主決策的方式?jīng)Q議資金的使用，并應盡快續(xù)籌以不阻礙整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對修理資金的使用為起碼條件。三、資

6、金管理環(huán)節(jié)中的問題與解決明確了專項修理資金的性質(zhì)和使用對象的狀況，下面來爭論專項修理資金在收取、使用、管理中各個環(huán)節(jié)中需要專心處理的問題。（一）專項修理資金的管理制度設計資金本身的安全甚至比決策程序的周密來的更重要。因此，政府在這方面應當有足夠的預備：業(yè)主大會尚不具備相應的自我管理這些原來屬于他們自己的財產(chǎn)的能力。對此，有關(guān)規(guī)定應當做好如下預備：首先，由政府牽頭組織若干家律師事務所，出臺嚴謹、公正的修理資金的委托管理合同范本。明確受托人（資金管理者）動用該資金的形式要件和審核責任。明確該資金在委托人的指令下由受托人操作而產(chǎn)生的效益（比如購買國債等）受托人可以獲得報酬。其次，以“政府指導”的方式

7、，把該資金交給政府發(fā)牌（有資質(zhì)）的若干個會計師、審計師事務所等機構(gòu)中的某一個機構(gòu)來管理。該機構(gòu)對該款項向政府出具保證并向該資金全部人（業(yè)主大會）擔當責任，以利息為管理費用，根據(jù)政府規(guī)定的決議程序形成的決議文件向施工單位直接撥付款項并負責審核、審計等工作。為了實現(xiàn)政府服務、監(jiān)管職能的轉(zhuǎn)變，應當摒棄政府直接管理的模式，以避免政府擔當相應的民事責任。第三，鼓舞業(yè)主大會決議將該資金交給上述中介機構(gòu)管理，或者交給物業(yè)管理企業(yè)或其他組織管理，但務必指導業(yè)主大會應委托業(yè)委會與資金管理單位建立特地的賬戶和簽署委托合同。并由業(yè)委會按期（如每個月或者每3個月）到銀行打印對賬單備任何業(yè)主查詢。最終，堅決反對業(yè)委會自

8、管。盡管理論上假如業(yè)主大會有超過2/3投票權(quán)同意的狀況下是可以這么做。但政府必需盡“告知義務”。只有這樣，當業(yè)主大會決議導致業(yè)主權(quán)益受到傷害時，政府才沒有責任。同時，政府應當指導業(yè)主：業(yè)主自主并不是可以完全信任業(yè)委會代替他們做主，反對業(yè)委會自管恰恰是為了讓業(yè)主大會對該資金有最大的掌握權(quán)利。利用國家法律框架和現(xiàn)有的市場機制來管理資金，將使得資金更安全和更有效。而由一個事實上缺少監(jiān)督的業(yè)委會來單獨管理資金，則是風險巨大且?guī)缀鯚o法救濟的行為?。ǘQ策和使用方面問題比較多這其中有實體上的，如本文前述的整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有財產(chǎn)用途狀況和該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某個單體建筑物專有的共有財產(chǎn)的用途需要處理。

9、而程序上和形式上的問題則更加復雜。但是，無論怎么設計整個制度，都應當以業(yè)主大會決議為資金的使用形式要件而不是簡潔以業(yè)委會加蓋公章的公函。至少是資金管理者應當有義務在審核業(yè)委會公章的函件或者業(yè)主大會決議書面文件的同時，審核業(yè)主大會的表決投票。此外，由于城市管理（即公共管理）的需要，政府市政管理部門有權(quán)利要求業(yè)主大會動用修理資金對其共有物業(yè)進行修理、更新等活動。這種行政命令，可以由業(yè)主大會委托業(yè)委會申請行政復議直至行政訴訟，否則業(yè)委會應當依據(jù)政府行政命令來詳細操作資金使用工作，業(yè)委會拒絕操作的，資金管理者可依據(jù)政府行政命令組織操作。政府有對違反政府行政命令的行為進行行政懲罰的權(quán)利。懲罰的對象是業(yè)主

10、大會（即全體業(yè)主）或者其他資金管理者。（三）政府行政權(quán)利的作用和行使方面，應當明確和有力在當前的社會大環(huán)境下，業(yè)主的“自我”意識增加，但同時，公共責任意識淡漠。而物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的許多事項，特殊是修理資金涉及到的事項，往往都和物業(yè)的安全、居民的安全有直接關(guān)系。而往往這些安全事件在發(fā)生之前，沒有任何征兆。政府一般都是依照各行業(yè)相關(guān)的質(zhì)量標準和有關(guān)行政規(guī)章加以管理的。而這些方面的管理，在現(xiàn)代物業(yè)管理區(qū)域中，不但不能減弱，相反應當加強。究竟由眾多小業(yè)主組成的主體的素養(yǎng)和能力，還不足以明確估計安全事件的發(fā)生、發(fā)展以及自己可能應當擔當?shù)呢熑巍Ｖ挥姓嘘P(guān)部門專心監(jiān)管，提出整改行政命令，才能保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部設備設施運轉(zhuǎn)在一個安全的狀況下，從而實現(xiàn)社會公共利益的安全。一味的把政府的責任都推給業(yè)主，一味的追求業(yè)主大會的“自治”是對城市公共利益不負責任的表現(xiàn)。使得政府從原來計劃經(jīng)濟體制下的“管制”和“包辦”向服務功能轉(zhuǎn)變的過