我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度

1、第四章 我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度【內(nèi)容提要】 本章圍繞我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度，介紹了各國(guó)土地所有制形式、我國(guó)土地所有制形式、我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用制度、土地使用權(quán)的有償出讓、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、征地與拆遷等內(nèi)容?！局攸c(diǎn)掌握】 土地使用權(quán)的有償出讓、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 7/14/2022整理ppt主要內(nèi)容1 各國(guó)土地所有制形式2 我國(guó)土地所有制形式 3 我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用制度 4 土地使用權(quán)的有償出讓 5 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 6 征地與拆遷 7 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥 7/14/2022整理ppt1 各國(guó)土地所有制形式 我們將世界各國(guó)或各地區(qū)粗略地分成3個(gè)組團(tuán) ，來(lái)介紹它們的土地所有制概況 ：

2、1.1 以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場(chǎng)模式土地私有，允許 買賣，價(jià)格由供求關(guān)系決定，如美國(guó)、日本等； 1.2 由國(guó)家控制的市場(chǎng)模式土地屬于國(guó)家(或皇家)所有，使用土地通過(guò)批租獲得，國(guó)家控制土地市場(chǎng)并獲得大量批租收入，如英國(guó)及英聯(lián)邦國(guó)家，這是資本主義的特殊情況。 1.3 建立在土地公有制基礎(chǔ)上的非市場(chǎng)模式土地屬于國(guó)家，使用土地一律由國(guó)家統(tǒng)一安排無(wú)償使用，如原蘇聯(lián)、中國(guó)等； 7/14/2022整理ppt1.1 美、日諸國(guó)(地區(qū))的土地所有制 （1）美國(guó) 美國(guó)土地有三種所有形式：私人土地、聯(lián)邦土地、州政府土地。其中私人土地占美國(guó)國(guó)土面積的59，主要分布在東部和中部；聯(lián)邦政府土地為32，主要分布在西部地

3、區(qū)；州政府土地7；另有2為印第安人保留地?！?（2）瑞典 瑞典國(guó)名為瑞典王國(guó)，各種土地所有制的比重分別是；私人占40，企業(yè)占20，國(guó)家占30，地方政府、教會(huì)及其他占10。 7/14/2022整理ppt（3）日本 日本現(xiàn)行土地所有制，共分為三種主要形式，即國(guó)家所有，公共所有，個(gè)人與法人所有。 其中，公共所有是指都道府縣市町村等地方公共團(tuán)體所有；土地的個(gè)人所有與法人所有都屬于私人所有，構(gòu)成私有制的主體。按土地面積劃分，日本目前屬于國(guó)家所有的土地面積占全部國(guó)土而積的23.7；屬于公共所有的土地面積約占國(guó)土面積的5.6；其余60.7的土地屬于個(gè)人和法人所有。由于日本國(guó)有和公有土地大部分是山林、河川、海

4、濱地，因此，日本國(guó)有土地和公有土地資產(chǎn)總值僅為70兆日元，只占日本全部土地資產(chǎn)總值(1260兆日元)的6弱。 7/14/2022整理ppt1.2 英聯(lián)邦諸國(guó)(地區(qū))的土地所有制 現(xiàn)英聯(lián)邦獨(dú)立成員國(guó)有49個(gè)。如英國(guó)、加拿大、新西蘭、新加坡、馬來(lái)西亞，回歸前的香港。英聯(lián)邦不設(shè)立任何權(quán)力機(jī)構(gòu)，英國(guó)國(guó)王為聯(lián)邦的象征和元首。 （1）英國(guó) 自從1066年以來(lái)，英國(guó)的全部土地在法律上都?xì)w英王或國(guó)家所有，也就是說(shuō)英王(國(guó)家)是唯一絕對(duì)的土地所有人，個(gè)人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅擁有土地的使甩權(quán)(或占有權(quán))。 持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”，土地持有人所保有的有關(guān)他的土地權(quán)利的總和，就叫做他的產(chǎn)業(yè)權(quán)。主

5、要有如下四種土地產(chǎn)業(yè)權(quán)： 7/14/2022整理ppt 無(wú)條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)； 限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)； 終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)； 限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)。 前三種屬于永業(yè)權(quán)(freeho1d)，最后一種屬于租業(yè)權(quán)(1easehold). 英國(guó)的土地雖然在法律上屬于英王(國(guó)家)所有，但完全擁有土地權(quán)益(即擁有水業(yè)權(quán))的土地持有人實(shí)際上是該土地的所有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地利用和處分土地。 7/14/2022整理ppt 英國(guó)中央統(tǒng)計(jì)局曾推算全英土地所有制結(jié)構(gòu)如下：公共部門所有的土地占15.4，其中中央政府所有為2.6，地方政府所有為11.0 ；民間所有的土地占

6、84.6，其中私人所有為65.5，法人所有為14.4。 值得注意的是：女王所有土地與女王個(gè)人所有土地是兩個(gè)概念。 7/14/2022整理ppt（2）加拿大 加拿大現(xiàn)為英聯(lián)邦成員國(guó)之一，仍保留著英王是加拿大國(guó)家元首的名義，在土地問(wèn)題上，也仍保留著法律上加拿大的全部土地與英國(guó)本土一樣，最終所有權(quán)均屬于英王。但如果從現(xiàn)實(shí)的土地所有、占用角度來(lái)看。加拿大現(xiàn)行土地所有制分聯(lián)邦公有、省公有和私人所有三種形式。私有土地比重不大，還不到總面積的11，但主要分布在國(guó)土南端土地肥沃的地帶。全國(guó)的城鎮(zhèn)土地、上好良田、牧場(chǎng)等經(jīng)濟(jì)效益較高的土地，大部分被私人占有。其余約89以上是公有土地，其中41屬聯(lián)邦政府所有，48屬

7、各省政府所有。公有土地主要是林地、未開(kāi)發(fā)土地、水面、公園、自然保護(hù)區(qū)和印第安人保留地，以及政府和公營(yíng)企事業(yè)建筑用地。 7/14/2022整理ppt（3）新加坡 國(guó)有土地，由作為政府部門律政部所屬的土地局掌握和管理，占53； 公有土地，由作為半官方機(jī)構(gòu)的法定局，如建屋發(fā)展局、港灣局、民航局、裕廊鎮(zhèn)管理局，以及其他宗教社會(huì)團(tuán)體所掌握和使用 ，占27； 私有土地只占20左右。 （4）回歸前的香港 回歸前，香港是英國(guó)殖民地，其全部土地歸英王所有，英王又授權(quán)香港總督全權(quán)處置。所以，實(shí)際上香港的全部土地都?xì)w港英政府所有。 7/14/2022整理ppt2 我國(guó)土地所有制形式 在我國(guó)，實(shí)行土地公有制，存在兩種

8、形式：即城鎮(zhèn)土地國(guó)有和農(nóng)村土地集體所有。 2.1 國(guó)有土地所有權(quán) 國(guó)有土地所有權(quán)，是指由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使的對(duì)全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 屬于國(guó)家所有的土地有： 7/14/2022整理ppt(1) 城市市區(qū)的土地。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國(guó)家所有。 (2) 農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地。 (3) 國(guó)家依法征用的土地。國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有土地實(shí)行征用。 (4) 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。 (5) 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。 (6) 因國(guó)家組織移民、自然

9、災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 7/14/2022整理ppt2.2 農(nóng)村集體土地所有權(quán) 集體土地的范圍，由法律作了明確的界定。憲法和土地管理法都規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體村委會(huì)所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 集體所有不能直接進(jìn)入城市土地市場(chǎng)，必須經(jīng)過(guò)土地征用轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。7/14/2022整理ppt3 我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用制度 3.1 我國(guó)傳統(tǒng)的城市土地使用制度的特點(diǎn) (1) 行政劃撥 (2) 無(wú)償、無(wú)限期使用 (3) 禁止土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 即禁止城市土地的使用者以買賣、出租、抵押

10、、贈(zèng)與、交換等方式將土地轉(zhuǎn)給其他單位和個(gè)人使用。如： 1982年的中華人民共和國(guó)憲法第10條規(guī)定：“任何組織和個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！?7/14/2022整理ppt3.2 我國(guó)傳統(tǒng)的城市土地使用制度的弊端 (1) 國(guó)家在城市土地上的收益大量流失。 (2) 無(wú)法保證經(jīng)濟(jì)合理地利用土地。由于土地?zé)o償劃撥，“多占少用”、“早占晚用”、“占而不用”、“優(yōu)占劣用”的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，造成土地資源的極大浪費(fèi)。 (3) 土地?zé)o償使用，掩蓋了土地級(jí)差收益。使企業(yè)間不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換。各單位占地面積、地段優(yōu)劣的差異在考核企業(yè)的指標(biāo)中反映不出。 (4) 不利于對(duì)外開(kāi)放政策和

11、吸引外資。因?yàn)樗型馍掏顿Y項(xiàng)目都涉及土地使用問(wèn)題，如果土地使用權(quán)不能以法律的形式，按國(guó)際慣例加以確認(rèn)，就會(huì)影響投資者的信心。 (5) 土地行政劃撥，不僅手續(xù)繁瑣，而且也容易滋生各種不正之風(fēng)，導(dǎo)致官僚主義和腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。 7/14/2022整理ppt3.3 土地使用制度的改革包含三個(gè)層次 (1) 建立城市土地有償使用制度；(2) 建立城市土地商品化的流轉(zhuǎn)機(jī)制；(3) 建立城市土地收益分配及投入制度。 這三個(gè)層次相互制約、相互促進(jìn)。其中，建立城市土地有償使用制度是基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，也是起步較早、進(jìn)展較快的一項(xiàng)改革，是這場(chǎng)改革的核心內(nèi)容。 7/14/2022整理ppt4 土地使用權(quán)的有償出讓 4.1 城鎮(zhèn)

12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的基本概念、特點(diǎn)、原則4.5 土地使用權(quán)的終止4.4 土地使用權(quán)出讓的要求4.3 土地使用權(quán)出讓的方式4.2 出讓雙方的權(quán)利義務(wù)7/14/2022整理ppt4.1 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的基本概念、特點(diǎn)、原則 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。又稱土地批租。 海南洋浦風(fēng)波7/14/2022整理ppt土地使用權(quán)的出讓具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： (1) 土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)的，國(guó)家作為土地所有者的地位不變，而土地使用權(quán)受讓人取得一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括所有權(quán)中占有、

13、使用、收益和一定程度的處分權(quán)(對(duì)土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、出租權(quán)等)，該土地使用權(quán)是一種與土地所有權(quán)相分離的獨(dú)立物權(quán)，不同于所有權(quán)中單純的使用權(quán)能。 (2) 土地使用權(quán)的出讓是有年限的，土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限，最高出讓年限由法律加以規(guī)定，實(shí)際年限由土地使用權(quán)出讓方與受讓方雙方在最高年限以內(nèi)于合同中約定。 (3) 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?，土地使用者取得一定年限的土地使用?quán)要以向土地所有者(國(guó)家)支付一定數(shù)額的出讓金，一般在出讓合同簽訂后的法定期限內(nèi)，由受讓方向出讓方一次性支付或在法定期限內(nèi)分期支付。 7/14/2022整理ppt (4) 土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的雙方當(dāng)事人的身份

14、具有特定性。出讓方只能是地方人民政府的土地管理部門，其他任何部門、單位、個(gè)人不得實(shí)施土地出讓行為；受讓方為中華人民共和國(guó)境內(nèi)的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。 (5) 土地使用的出讓是國(guó)有土地使用制度改革的一個(gè)環(huán)節(jié)，是土地使用權(quán)作為商品經(jīng)營(yíng)和進(jìn)入流通的第一步，因此土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)亦稱為“一級(jí)市場(chǎng)”，反映國(guó)家土地所有者與土地使用者之間的商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 土地使用權(quán)出讓的原則 ： (1) “兩權(quán)分離”的原則 (2) “政府壟斷”的原則 (3) 自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則 (4) 經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益和社會(huì)效益有機(jī)統(tǒng)一的原則7/14/2022整理ppt4.2 出讓雙方的權(quán)利義務(wù)4.2.1 土地

15、使用權(quán)出讓人的權(quán)利 4.2.2 土地使用權(quán)出讓人的義務(wù) 4.2.3 土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利 4.2.4 土地使用權(quán)受讓人的義務(wù) 7/14/2022整理ppt權(quán)利： (1) 受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。 (2) 受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。 (3) 出讓期滿收回土地使用權(quán)及地面附著建筑物的權(quán)利 義務(wù)：(1) 按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)。 (2) 向受讓方提供有關(guān)資料和使用

16、該土地的規(guī)定。 7/14/2022整理ppt權(quán)利： （1）取得被出讓土地的一定期限的使用權(quán)受讓人在合同規(guī)定的期限內(nèi)依照法律和合同規(guī)定對(duì)被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 （2）受讓人在達(dá)到合同規(guī)定的開(kāi)發(fā)要求后，將余期內(nèi)土地使用權(quán)及地上附著建筑物有償轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租、繼承、抵押的權(quán)利。 7/14/2022整理ppt 義務(wù)： （l）在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。 （2）按出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。改變用途和要求，必須經(jīng)土地使用權(quán)出讓人批準(zhǔn)，并依法補(bǔ)交相應(yīng)價(jià)款。、 （3）使用權(quán)期限屆滿

17、，將土地使用權(quán)連同地上附著建筑物交還土地使用出讓人。 7/14/2022整理ppt4.3 土地使用權(quán)出讓的方式4.3.1 協(xié)議出讓土地使用權(quán) 4.3.2 招標(biāo)出讓土地使用權(quán) 4.3.3 拍賣出讓土地使用權(quán) 4.3.3 掛牌出讓土地使用權(quán) 2002 年 7 月 1 日起施行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 從11號(hào)到71號(hào)令廈門土地批租政務(wù)公開(kāi)2007.11.1招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 7/14/2022整理ppt 是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地

18、的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。 主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 7/14/2022整理ppt 招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 發(fā)標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)議標(biāo)決標(biāo)簽合同主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目。 7/14/2022整理ppt 拍賣出讓國(guó)有土地使用

19、權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 土地使用權(quán)出讓方事先通過(guò)新聞媒介等形式，公告拍賣時(shí)間、地點(diǎn)、出讓地塊的編號(hào)、位置、面積、用途、使用條件以及出讓的年限，公開(kāi)拍賣前三天發(fā)給競(jìng)買者編號(hào)牌，拍賣的底價(jià)由主持人當(dāng)場(chǎng)宣布，競(jìng)買者公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)價(jià)，直至沒(méi)有更高價(jià)再出時(shí)由拍賣主持者一錘定音，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)。 主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。 7/14/2022整理ppt 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土

20、地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 掛牌時(shí)間不得少于 10 個(gè)工作日。 掛牌依照以下程序進(jìn)行： （一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布； （二）符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)； （三）出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格； （四）出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)； （五）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。 7/14/2022整理ppt掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： （一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買

21、人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交； （二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外； （三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。 7/14/2022整理ppt4.4 土地使用權(quán)出讓的要求4.4.1 土地使用權(quán)出讓的主客體范圍要求4.4.4 土地使用權(quán)出讓的領(lǐng)土主權(quán)要求4.4.3 土地使用權(quán)出讓的資源利用要求4.4.2 土地使用權(quán)出讓的年限要求

22、7/14/2022整理ppt(一) 土地使用權(quán)出讓的主體范圍 土地使用權(quán)出讓的主體，包括土地使用權(quán)出讓人、土地使用權(quán)受讓人、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和土地使用權(quán)再受讓人。 （1）土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國(guó)家所有權(quán)的縣、市人民政府。任何其他單位和個(gè)人不得充當(dāng)出讓人。 （2）土地管理部門是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一合法代表，代表縣、市人民政府主管國(guó)有土地使用權(quán)出讓的行政工作，負(fù)責(zé)土地使用權(quán)出讓的組織、協(xié)調(diào)、審查、報(bào)批和出讓方案的落實(shí)；負(fù)責(zé)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的權(quán)屬管理。 （3）土地使用權(quán)受讓人（包括轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）是指中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可按照

23、有關(guān)規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。 7/14/2022整理ppt （4）未與中華人民共和國(guó)建立外交關(guān)系或設(shè)立商務(wù)代表處的國(guó)家和地區(qū)的企業(yè)、公司、其他組織和個(gè)人。不得成為土地使用者受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。 （5）未經(jīng)資質(zhì)審查和工商管理登記的任何企業(yè)、單位和個(gè)人，不得成為土地使用權(quán)受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。技術(shù)力量薄弱、資金缺乏，不符合條件和不具備資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)、單位和個(gè)人，不得成為土地使用權(quán)受讓人（轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）。 7/14/2022整理ppt （1）指城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)。土地所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)移。 （

24、2）地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不在出讓之列。 （3）行政劃撥和減免地價(jià)的土地使用權(quán)（包括地上建筑物、其他附著物所有權(quán)），符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依照有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 （4）集體土地所有者不得自行出讓土地使用權(quán)，確需出讓，必須先由政府征為國(guó)有后，再出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 (二) 土地使用權(quán)出讓的客體范圍 7/14/2022整理ppt土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列

25、用途確定： 1. 居住用地70年； 2. 工業(yè)用地50年； 3. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 4. 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； 5. 綜合或者其他用地50年。 使用期滿： 政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。 若使用者若需繼續(xù)使用，可向政府申請(qǐng)續(xù)期，但需按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，以及辦理土地登記手續(xù)。 若政府因公共利益需要，國(guó)家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償。 7/14/2022整理ppt(1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 主體建筑物的性質(zhì)，附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局；建筑密度；土地容積率；建筑物層

26、數(shù)、高度；停車場(chǎng)的大??；綠化比率；建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)；主體建筑的裝飾要求、建筑場(chǎng)平整標(biāo)高、出人口方位等。 (3) 城市建設(shè)管理要求 主要是受讓人在受讓地塊上進(jìn)行生產(chǎn)、生活對(duì)應(yīng)符合城市建設(shè)管理的要求。主要是對(duì)綠化、市容、環(huán)境保護(hù)和衛(wèi)生、消防、安全、交通管理等作出較為詳細(xì)的規(guī)定。 (4) 市政基礎(chǔ)設(shè)施要求 7/14/2022整理ppt 在土地使用權(quán)出讓合同或文本中，應(yīng)對(duì)領(lǐng)土主權(quán)要求（特別是成片土地批租）作出明確的規(guī)定。 (1) 領(lǐng)土管轄權(quán) (2) 立法司法管轄權(quán) (3) 行政管理權(quán) 規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商、稅務(wù)、土地管理等都由中國(guó)地方政府負(fù)責(zé)管理，從而保證我國(guó)的行政管理權(quán)。 如1989

27、年海南洋浦，中方與日本熊谷組(香港)有限公司雙方斟洽后達(dá)成協(xié)議：海南省批租洋浦港緊鄰的三十平方公里土地給香港熊谷組，租金為每畝兩千元人民幣，租期七十年，投資者遵守中國(guó)法律及法規(guī)，區(qū)內(nèi)屬于中國(guó)主權(quán)和政府職能的部分，如公安、海關(guān)、檢察、司法、稅務(wù)等全由海南省負(fù)責(zé)，建立精簡(jiǎn)的政府機(jī)構(gòu)，對(duì)外商引進(jìn)的項(xiàng)目，按規(guī)劃和政策，分別予以鼓勵(lì)、限制和禁止。 7/14/2022整理ppt4.6 土地使用權(quán)的終止4.5.1 土地使用權(quán)終止的原因 4.5.2 土地使用權(quán)終止的法律后果 7/14/2022整理ppt(1) 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)

28、家無(wú)償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用權(quán)，并辦理注銷登記。(2) 在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。(3) 土地使用權(quán)由于土地滅失、標(biāo)的物不再存在而終止。 土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，重新簽訂土地所有權(quán)出讓合同，支付出讓金并辦理登記。 終止的原因主要有以下幾個(gè)方面： 7/14/2022整理ppt 自土地使用權(quán)終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權(quán)。土地使用權(quán)終止有以下幾方面的法律后果。 (1) 土

29、地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或其代表之間關(guān)于在該塊土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除。(2) 地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國(guó)家無(wú)償取得，土地使用權(quán)受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)請(qǐng)求，亦不得擅自毀壞之。 (3) 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備等，土地使用權(quán)受讓人必須在規(guī)定的期限內(nèi)拆除。除土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定者外，非通用建筑等必須由土地使用權(quán)受讓人按規(guī)定的期限拆除和清理，或者由土地使用權(quán)受讓人支付拆除費(fèi)和清理費(fèi)用。7/14/2022整理ppt5 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 5.1 轉(zhuǎn)讓的含義5.6 轉(zhuǎn)讓雙方的權(quán)利義務(wù)5.5 土地使用權(quán)

30、的轉(zhuǎn)讓的方式5.4 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的年限5.3 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的條件5.2 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的原則7/14/2022整理ppt土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 國(guó)家土地使用者出售、贈(zèng)與、交換、繼承一級(jí)市場(chǎng)（出讓市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)（轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)）土地使用者7/14/2022整理ppt土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的原則 權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移的原則； 房地權(quán)屬一致的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物和其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移； 效益不可損原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟(jì)效益。 7/14/2022整理ppt土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的條件 轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是合法獲取的； 土地使用權(quán)出讓

31、金已繳清； 投入土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金不少于總投資額的25%或已完成“七通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 土地使用權(quán)如屬中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)董事會(huì)決議。 7/14/2022整理ppt可使用年限=出讓年限-已使用年限 7/14/2022整理ppt土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的方式 出售、交換、贈(zèng)與。 7/14/2022整理ppt 土地使用權(quán)再受讓人的義務(wù)：（1）支付被轉(zhuǎn)讓余期土地使用權(quán)價(jià)款；（2）按照原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。改變土地用途和要求必須經(jīng)土地使用權(quán)出讓人批準(zhǔn)，并依法補(bǔ)交相應(yīng)地價(jià)款；（3）使用權(quán)余期屆滿，將土地使用權(quán)連同地上附著建筑物交還土地使用權(quán)出讓人。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

32、人的權(quán)利：取得余期土地使用權(quán)的價(jià)款。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)：把余期土地使用權(quán)以及與此相聯(lián)的對(duì)余期土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、抵押的權(quán)利交給土地使用權(quán)再受讓人。土地使用權(quán)再受讓人的權(quán)利：獲得余期土地使用權(quán)以及與此相聯(lián)的權(quán)利7/14/2022整理ppt6 征地與拆遷 6.1 土地征用 6.2 房屋拆遷安置 7/14/2022整理ppt6.1 土地征用 6.1.1 定義 土地征用是指國(guó)家因建設(shè)需要，依法將原土地所有者（使用者）的土地在有償?shù)幕A(chǔ)上采取行政強(qiáng)制措施轉(zhuǎn)化為國(guó)家所有的行為。 6.1.2 程序 (1) 申請(qǐng)定點(diǎn) 申請(qǐng)條件：列入年度投資計(jì)劃；經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書；經(jīng)批準(zhǔn)的立項(xiàng)書。 申請(qǐng)主管單

33、位：土地管理部門；城市規(guī)劃部門。 材料：申請(qǐng)書、可行性研究報(bào)告 等7/14/2022整理ppt(2 ) 協(xié)調(diào)補(bǔ)償安置方案 (3) 核定用地量 新土地管理法（1999年4月1日?qǐng)?zhí)行）規(guī)定按“土地用途管制”辦法審核： 將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地； 征用基本農(nóng)田、35公頃以上基本農(nóng)田以外的耕地、70公頃以上非耕地都須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)； 征用前述規(guī)定以外的土地 由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。 (4) 劃撥用地 (5) 核實(shí)實(shí)際用地量 7/14/2022整理ppt6.1.3 補(bǔ)償費(fèi)的確定 (1) 土地補(bǔ)償費(fèi) 是對(duì)土地所有權(quán)的補(bǔ)償，按被征耕地前三年平均年產(chǎn)值的610倍計(jì)算。 (2) 安置補(bǔ)助費(fèi) 是對(duì)被征耕地游

34、離出來(lái)的剩余勞動(dòng)力的再安置補(bǔ)助，每人補(bǔ)助費(fèi)按被征耕地前三年平均年產(chǎn)值的46倍計(jì)算。 土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)被征耕地前三年平均年產(chǎn)值的30倍。 7/14/2022整理ppt (3) 土地投資補(bǔ)償費(fèi) 是對(duì)被征耕地的地上附著物的補(bǔ)償，包括地上構(gòu)筑物和青苗，按實(shí)際估價(jià)補(bǔ)償。 (4) 非耕地的補(bǔ)償由省級(jí)人民政府參照耕地補(bǔ)償辦法執(zhí)行。 河北定州村民因征地遭三百人襲擊六人死亡 湖南郴州手雷扔向阻攔征地村民廣東南海征地案：政府出動(dòng)直升機(jī)案例7/14/2022整理ppt6.2 房屋拆遷安置 6.2.1 定義 是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，國(guó)家因建設(shè)需要，在有償?shù)幕A(chǔ)上，采取行政強(qiáng)制措施而拆遷房屋及其附屬物的

35、行為。目前適用法規(guī)為2001年城市房屋拆遷管理?xiàng)l例。6.2.2 基本程序 6.2.3 拆遷補(bǔ)償 6.2.4 拆遷安置 嘉禾拆遷沈陽(yáng)拆遷7/14/2022整理ppt申請(qǐng)用地制定拆遷方案，辦理拆遷許可證凍結(jié)戶口拆遷公告，動(dòng)員會(huì)，簽拆遷協(xié)議實(shí)施拆遷辦理產(chǎn)權(quán)滅籍手續(xù)安置拆遷戶7/14/2022整理ppt在拆遷管理?xiàng)l例（2001年11月1日實(shí)施）的有關(guān)條款如下：第二十二條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。 拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。第二十三條 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本條例第二十五條第二

36、款、第二十七條第二款規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。第二十四條 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。7/14/2022整理ppt第二十五條 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。第二十六條 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。第二十七條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。7/14/2022整理ppt1安置對(duì)象：安置的對(duì)象是被拆除