“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響和應(yīng)對(duì)措施

1、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響和應(yīng)對(duì)措施提綱一、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”政策設(shè)計(jì)二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響與稅負(fù)變化分析三、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣及增值稅專用發(fā)票管理四、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制五、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”建議2一、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”政策設(shè)計(jì)（一）稅率問(wèn)題：因建筑業(yè)在國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的“營(yíng)改增”試點(diǎn)方案（財(cái)稅2011110號(hào)）中規(guī)定稅率為11%。房地產(chǎn)業(yè)很可能也適用11%的稅率。但不排除將來(lái)方案出來(lái)后稅率為17%的可能，因17%則稅負(fù)增加，或許會(huì)在11%17%之間，再確定一個(gè)稅率。針對(duì)普通住宅、公寓和酒店及商業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)地產(chǎn)），房地產(chǎn)公司取得的利潤(rùn)不同，差異很大，稅率也可能分開(kāi)規(guī)定。4（二）

2、房地產(chǎn)與建筑行業(yè)同時(shí)納入到營(yíng)改增的試點(diǎn)，主要是財(cái)稅部門(mén)考慮到房地產(chǎn)與建筑業(yè)之間關(guān)系過(guò)于緊密，如果兩者納入營(yíng)改增存在時(shí)間差，那么在這段時(shí)間差之內(nèi)開(kāi)發(fā)商將有一大筆進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的成本將產(chǎn)生很大的影響。（三）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可能需要區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)（可再次流通）和住宅地產(chǎn)（屬于最終消費(fèi)品），實(shí)行不同的征收方式。財(cái)政部財(cái)科所建議：對(duì)于新建房地產(chǎn)，按照標(biāo)準(zhǔn)稅率征收增值稅；而對(duì)于房地產(chǎn)的租賃和再次銷售，區(qū)分商業(yè)和住宅，實(shí)行一般計(jì)稅方法與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的可選擇。7一般計(jì)稅方法：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：應(yīng)納稅額=銷售額征收率一般納稅人原則上必須采用一般計(jì)稅方法。如 采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，必

3、須法定！8（四）過(guò)渡期的政策銜接問(wèn)題?！袄享?xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法，對(duì)沒(méi)有完工的工程和沒(méi)有開(kāi)發(fā)完的房地產(chǎn)樓盤(pán)，應(yīng)該按照老政策處理，繼續(xù)交營(yíng)業(yè)稅。且新老項(xiàng)目必須要分開(kāi)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、分開(kāi)管理?！?問(wèn)題關(guān)鍵是如何界定新老項(xiàng)目？房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)間？預(yù)售合同簽訂時(shí)間？開(kāi)票時(shí)間？10（五）為了解決這些問(wèn)題，可能需要在制定方案時(shí)出臺(tái)過(guò)渡政策。過(guò)渡政策有三種可能的方案：一是讓已有的老房產(chǎn)繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅；二是根據(jù)樓房的年齡對(duì)銷項(xiàng)稅打折；第三種是國(guó)家給房企提供一個(gè)可抵扣的虛擬進(jìn)項(xiàng)稅（或者采取扣額法）。 第一種方案延遲“營(yíng)改增”進(jìn)程，第二種方案操作難度很大，第三種方案需要國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼較多，國(guó)家可能未必愿意。12（六

4、）房地產(chǎn)企業(yè)的下游行業(yè)能不能抵扣不動(dòng)產(chǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，如果工業(yè)、商業(yè)企業(yè)購(gòu)買的時(shí)候可以抵扣，就意味著消費(fèi)型增值稅改革徹底完成。而這需要修改增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則！13如果企業(yè)對(duì)企業(yè)之間以增值稅是價(jià)外稅的原則進(jìn)行房地產(chǎn)交易，因?yàn)橛羞M(jìn)項(xiàng)稅抵扣，那么稅率高低對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響較為減輕。（七）房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后，土地增值稅的去留問(wèn)題？15財(cái)政部財(cái)科所建議：“營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，應(yīng)適當(dāng)考慮合并土地增值稅、契稅等稅種，進(jìn)一步消除重復(fù)征稅，降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)則通過(guò)開(kāi)征新的房地產(chǎn)稅加以調(diào)節(jié)?！倍ⅰ盃I(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響與稅負(fù)變化分析（一）賬務(wù)處理難度增加17由于營(yíng)業(yè)稅是對(duì)營(yíng)

5、業(yè)額直接征稅，只需增加一個(gè)會(huì)計(jì)科目。而增值稅采用抵扣的核算模式，其應(yīng)納稅額等于銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額，至少需增加十個(gè)會(huì)計(jì)科目，核算難度較原來(lái)大幅增加?！盃I(yíng)改增”不僅改變了企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系，同時(shí)還帶來(lái)了開(kāi)票系統(tǒng)、報(bào)稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新問(wèn)題，賬務(wù)處理稍有不慎便會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。18（二）虛開(kāi)或購(gòu)買增值稅專用發(fā)票觸犯刑事責(zé)任1、刑法第205條虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票罪虛開(kāi)包括“讓他人為自己虛開(kāi)”2、刑法第208條：非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票或者購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金。19最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)

6、定第五十六條：非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票或者購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票二十五份以上或者票面額累計(jì)在十萬(wàn)元以上的，應(yīng)予追訴。20（三）可抵扣進(jìn)項(xiàng)不足，稅負(fù)恐大幅上升1、土地開(kāi)發(fā)成本抵扣問(wèn)題難以認(rèn)定由于土地來(lái)源的多樣性，有的是無(wú)償劃轉(zhuǎn)、有的是與村集體合作、有的是通過(guò)股權(quán)收購(gòu)而來(lái)等，這就導(dǎo)致土地成本很難取得依法允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。21即使通過(guò)“招拍掛”方式取得土地，其土地出讓金，如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？（1）計(jì)算扣除？（2）扣額法差額納稅？222、利息支出成本抵扣問(wèn)題難以認(rèn)定目前金融企業(yè)尚未納入“營(yíng)改增”，無(wú)法開(kāi)具專票。即使金融企業(yè)納入“營(yíng)改增”，由于其體量龐大，可能對(duì)其實(shí)行簡(jiǎn)易征收辦法。23（三）期初庫(kù)存和

7、固定資產(chǎn)抵扣問(wèn)題房地產(chǎn)業(yè)的存貨和固定資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，按“營(yíng)改增”政策的一貫性處理，房地產(chǎn)企業(yè)的期初存貨和固定資產(chǎn)一般不能抵扣。24三、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣及增值稅專用發(fā)票管理（一）允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額1、從銷售方或者提供方取得的增值稅專用發(fā)票（含貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票、稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。252、從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額。263、購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。買價(jià)，是指納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價(jià)款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。274、接受境外單位或者個(gè)人

8、提供的應(yīng)稅服務(wù)，從稅務(wù)機(jī)關(guān)或者境內(nèi)代理人取得的解繳稅款的中華人民共和國(guó)稅收繳款憑證（以下稱稅收繳款憑證）上注明的增值稅額。28案例：代扣代繳增值稅如合同價(jià)款為106萬(wàn)元人民幣，應(yīng)代扣代繳增值稅=106/（1+6%）*6%=6(萬(wàn)元)29納稅人憑稅收繳款憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書(shū)面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。30 特別提醒：增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。（二）不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額1、用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)2、非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物及相關(guān)

9、的加工修理修配勞務(wù)或者交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)。3、接受的旅客運(yùn)輸服務(wù)32（三）扣稅憑證開(kāi)具不符合規(guī)定要求的不得抵扣1、對(duì)不按規(guī)定開(kāi)具的專用發(fā)票（包括項(xiàng)目填寫(xiě)不全，單位名稱錯(cuò)誤、未蓋有發(fā)票專用章等等），不得作為稅款的抵扣憑證；2、對(duì)納稅人取得虛開(kāi)代開(kāi)的增值稅專用發(fā)票，不得作為增值稅合法的抵扣憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。333、扣稅憑證不符合認(rèn)證或稽核比對(duì)規(guī)定要求的不得抵扣。目前，防偽稅控認(rèn)證系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)發(fā)票共分“無(wú)法認(rèn)證”、“認(rèn)證不符”、“密文有誤”、“重復(fù)認(rèn)證”和“納稅人識(shí)別號(hào)認(rèn)證不符(指發(fā)票所列購(gòu)貨方納稅人識(shí)別號(hào)與申報(bào)認(rèn)證企業(yè)的納稅人識(shí)別號(hào)不符)”五種。344、扣稅憑證不符合認(rèn)證期限要求的不得抵扣。增值稅

10、一般納稅人取得開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票、應(yīng)在開(kāi)具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過(guò)的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證、申報(bào)抵扣的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。355、增值稅一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票、已認(rèn)證，但未在認(rèn)證通過(guò)的次月申報(bào)期內(nèi)申報(bào)抵扣的，不得抵扣。36解決措施： 國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第78號(hào)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，允許納稅人繼續(xù)申報(bào)抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。37（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能取哪些專用發(fā)票抵扣1、建安成本2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)3、交通運(yùn)輸費(fèi)4、房地產(chǎn)可行性研究5、房地產(chǎn)工程勘察勘探386、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)7

11、、創(chuàng)意策劃、文印曬圖8、建筑圖紙審核9、研發(fā)費(fèi)10、技術(shù)咨詢費(fèi)3911、工程監(jiān)理費(fèi)12、招標(biāo)及招標(biāo)代理費(fèi)13、購(gòu)買軟件14、信息系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)15、業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)費(fèi)4016、廣告費(fèi)及廣告代理費(fèi)17、有形動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)18、會(huì)議展覽費(fèi)（1）專門(mén)的會(huì)議公司、展覽公司應(yīng)開(kāi)具增值稅發(fā)票（2）在酒店舉辦的會(huì)議費(fèi)情況復(fù)雜：福建、廣東、深圳：賓館、酒店等提供的會(huì)議服務(wù)暫不納入營(yíng)改增范圍按納稅人身份劃分江蘇、北京：酒店賓館等納稅人提供餐飲住宿勞務(wù)同時(shí)提供會(huì)議或展覽服務(wù)，一并繳納營(yíng)業(yè)稅，如其提供的會(huì)議或展覽服務(wù)能夠分開(kāi)核算，單獨(dú)開(kāi)票的，就會(huì)議展覽服務(wù)收入繳納增值稅。按發(fā)生的具體業(yè)務(wù)劃分4319、物流輔助服務(wù)費(fèi)（1）港

12、口碼頭服務(wù)（2）貨物運(yùn)輸代理服務(wù)（3）倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)（4）裝卸搬運(yùn)服務(wù)20、鑒證咨詢服務(wù)（1）各類認(rèn)證服務(wù)，如：建筑業(yè)檢測(cè)服務(wù)（2）各類鑒證服務(wù)，如：會(huì)計(jì)鑒證、稅務(wù)鑒證、法律鑒證、工程造價(jià)鑒證、資產(chǎn)評(píng)估、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)土地評(píng)估等（3）咨詢服務(wù)，是指提供和策劃財(cái)務(wù)、稅收、法律、內(nèi)部管理、業(yè)務(wù)運(yùn)作和流程管理等信息或者建議的業(yè)務(wù)活動(dòng)四、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制（一）融資性售后回租業(yè)務(wù)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào)：融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。46（二）代收費(fèi)用的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制營(yíng)改增辦法規(guī)定：銷售額，是指納稅人提供應(yīng)稅

13、服務(wù)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 47價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合下列條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：1.由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2.收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；3.所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 48 注意：與增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則比較價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 49（三）促銷

14、中禮品贈(zèng)送的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制增值稅條例實(shí)施細(xì)則第四條：（八）將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人視同銷售貨物50視同銷售貨物稅率為17%；如房地產(chǎn)業(yè)稅率為11%，則此類情況屬于“營(yíng)改增”中的“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”51財(cái)稅2013106號(hào)文附件2：混業(yè)經(jīng)營(yíng)。試點(diǎn)納稅人兼有不同稅率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率的銷售額，未分別核算銷售額的，兼有不同稅率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用稅率。52（四）“營(yíng)改增”前后甲供材營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將“甲供材”發(fā)票復(fù)印給施工單位，由施工單位并入營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)直接計(jì)入成本，如取得增值稅專票，也可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額53五、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”建議（一）和具備正規(guī)資質(zhì)的上游企業(yè)合作。從上游看，一定要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規(guī)的供應(yīng)商和建筑企業(yè)合作。當(dāng)然同時(shí)也要注意供應(yīng)商也可能會(huì)趁機(jī)提高售價(jià)，一定要多家詢價(jià)進(jìn)行比較。54（二）增加面對(duì)企業(yè)客戶的銷售。從下