房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)檢查方案上

1、房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)檢查方案（上）一、檢查對象房地產(chǎn)及建筑安裝行業(yè)企業(yè)二、檢查年度一般檢查2012年至2013年兩個年度的稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應(yīng)追溯到以前年度，或者延伸檢查2014年度。房地產(chǎn)業(yè)檢查重點(diǎn)一、營業(yè)稅應(yīng)全面檢查各種應(yīng)稅收入的合理性、完整性和及時(shí)性。（一）主營業(yè)務(wù)收入1-銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入。（1）在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全部計(jì)入“預(yù)收賬款進(jìn)行申報(bào)繳納稅款；是否計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報(bào)納稅；（2）是否將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信

2、用卡賬戶，存在賬外收入等情況。（3）總機(jī)構(gòu)有無將分支機(jī)構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計(jì)入；（4）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否按規(guī)定入賬；（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入是否按規(guī)定入賬；（6）拆遷補(bǔ)償收入是否未按規(guī)定確認(rèn)收入，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價(jià)與超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)款之和計(jì)算繳納營業(yè)稅；（7）是否采取包銷低價(jià)開票方式，少計(jì)收入。（與包銷商簽訂-個價(jià)格較低的包銷合同，按約定的包銷價(jià)格開具發(fā)票，高于包銷價(jià)格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計(jì)入收入。）（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入；（9）向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)

3、、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入。開發(fā)項(xiàng)目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅；釆取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時(shí)收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計(jì)入收入；以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計(jì)稅；是否將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款是否按

4、租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理。（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，是否未按規(guī)定計(jì)稅。（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。（4）自建住房低價(jià)銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟(jì)利益往來的單位和個人，是否未按市場價(jià)足額申報(bào)納稅。（5）將公共配套設(shè)施無償贈與地方政府

5、、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。（二）其他業(yè)務(wù)收入房屋出租收入（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入。（2）11租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費(fèi)收入等是否不按稅法規(guī)定的時(shí)間入賬或計(jì)入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入。（3）以明顯低于市場的價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計(jì)稅。商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。（三）其他營業(yè)稅涉稅問題利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時(shí)，是否未申報(bào)繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，是否未按

6、規(guī)定繳納營業(yè)稅。支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工等勞務(wù)費(fèi)，是否未按規(guī)定代扣代繳營業(yè)稅。合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計(jì)或不計(jì)銷售收入。（注：上述若干問題也會涉及到企業(yè)所得稅、土地增值稅的計(jì)算、繳納。）二、企業(yè)所得稅應(yīng)全面檢查各項(xiàng)應(yīng)稅收入的真實(shí)性、完整性及稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性。（一）收入方面除前述營業(yè)稅部分的相關(guān)問題外，還應(yīng)檢査：未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其與對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納

7、稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的己完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎勵收入是否申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減成本費(fèi)用。（二）成本費(fèi)用方面取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計(jì)價(jià)。是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價(jià)值；是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計(jì)入開發(fā)成本。是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本。（1）是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）征地、拆遷支出，是否按規(guī)

8、定進(jìn)行歸集分?jǐn)?，涉及分片分期開發(fā)的，是否在各個項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)?。是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。（1）是否簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。（2）是否從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用，轉(zhuǎn)移利潤。（3）采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資己憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，是否讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。（4）是否虛列工程監(jiān)理費(fèi)。是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用。取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬

9、；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。（1）是否未根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本。（2）企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項(xiàng)目成本。（3）一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻赡荆ê恋馗綄俪杀荆?。?）未單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì)入可售房屋開發(fā)成本。（5）雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)，而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等費(fèi)用在己售房屋中分?jǐn)?。?）發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回己結(jié)轉(zhuǎn)成本

10、。是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額（1）將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計(jì)入銷售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除。（2）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。（3）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的,未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。（6）臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對其己計(jì)提折舊處理是否正確。是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。（1）“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”、“壞賬損失”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在

11、為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。（2）開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否-次性計(jì)入當(dāng)期損益，虛增財(cái)務(wù)費(fèi)用：高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整：向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否己作納稅調(diào)整。（3）工資及“三費(fèi)”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業(yè)費(fèi)用，未進(jìn)行納稅調(diào)整。（4）計(jì)提的以前年度應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提的折舊、費(fèi)用是否己作納稅調(diào)整。（5）是否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。如違規(guī)列支行政性罰款，少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。其他問題。（1）各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否己作納稅調(diào)整。（2

12、）政策性減免稅金是否視作己繳稅金，少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地増值稅。（3）以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前年度所得計(jì)繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整。（4）接受捐贈貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)是否低價(jià)入賬，少繳所得稅；（5）固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入賬或者低價(jià)入賬，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧,是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；（6）無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)長期掛賬不并入應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。預(yù)提費(fèi)用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。三、個人所得稅（一）未通過應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個人所得

13、稅。（二）為職工購買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅。（三）以發(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個人所得稅。（交通補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征個人所得稅）（四）以發(fā)票報(bào)銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅。（五）支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時(shí)是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。（六）房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。（七）為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計(jì)征個人所得稅。（八

14、）各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅。四、土地增值稅除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里己涉及問題外，還應(yīng)注意檢查：(一)對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。（二）是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。（三）是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。（四）是否按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)?。（五）是否按?guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。（六）清算后乂銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。五、土地使用稅（一）己征用未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報(bào)繳納土地

15、使用稅。（二）土地等級和使用稅額變更后是否及時(shí)調(diào)整納稅申報(bào)。（三）開發(fā)用地在開發(fā)期間是否按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。（四）未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。六、契稅（一）出讓方式取得國有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)繳契稅。以協(xié)議方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競價(jià)方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)。（二）以劃撥方式取得的上地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為岀讓方式取得使用權(quán)的，是否補(bǔ)繳契稅。（三）以岀讓方式承受

16、原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅。（四）土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲得的低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格，繳納契稅。（五）承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否未按規(guī)定繳納契稅。（六）分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否未按合同規(guī)定的總價(jià)繳納契稅。（七）競價(jià)土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。七、房產(chǎn)稅（一）自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。（二）是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費(fèi)”或掛在其他應(yīng)付款上未繳房產(chǎn)稅。（三）與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計(jì)稅房產(chǎn)原值。（四）新建和購置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。（五）國有企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資過程中房屋價(jià)值重估后的新增價(jià)值，是否按照有關(guān)規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。（六）自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前己使用或?qū)缱?、出借的商品房是否按?guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。田是否按規(guī)定將