5細節(jié)創(chuàng)造商業(yè)價值

1、細節(jié)創(chuàng)造商業(yè)價值一一商業(yè)項目交通動線價值解析如何將商場之外眾多的潛在消費者順利引人項目，是商業(yè)地產(chǎn)運營成功的一大關(guān)鍵；這就需要從細節(jié)著眼，將商場內(nèi)部人流動線規(guī)劃與外部交通環(huán)境有機結(jié)合。一、商業(yè)動線就是創(chuàng)造價值的黃金線如何把外部的交通條件跟商業(yè)動線規(guī)劃結(jié)合起來，以創(chuàng)造不同樓層和不同人流的價值非常重要。完美 的商業(yè)動線設(shè)計，幾乎就成為創(chuàng)造商業(yè)價值的黃金線。1、商業(yè)人流動線與外部交通環(huán)境之間的關(guān)系商業(yè)人流動線一般是指商業(yè)項目內(nèi)部消費人群流動方向及路線；而項目外部交通環(huán)境是指項目外部的各種 交通條件及環(huán)境因素的集合，主要包括兩個部分：第一、交通設(shè)施條件，如道路條件、人行設(shè)施、公交體系，軌道交通條件等方

2、面。第二、交通動向因素，如：人流，車流的數(shù)量及運動方向等方面；因此，他們二者之間的關(guān)系是彼此獨立 又相互聯(lián)系的，外部交通環(huán)境是內(nèi)部商業(yè)人流動線的基礎(chǔ)和先決條件。2、商業(yè)人流動線與外部交通環(huán)境良好結(jié)合的原則原則一：在融合的基礎(chǔ)上實現(xiàn)替代功能的原則。原則二：把握不同外部交通條件下的商業(yè)人流動線結(jié)合方法。相關(guān)鏈接：“不過在所實際接觸的一些案例中，我們發(fā)現(xiàn)在商業(yè)內(nèi)部人流動線規(guī)劃的過程中，外部交通環(huán)境的影響卻 往往是被忽略的一個重要因素?！叭A夏柏欣（北京）經(jīng)營管理顧問有限公司研策部董事鄧俊文在接受采訪時 指出?！倍纱怂鶐淼娜肆饕氩粫臣巴饫鋬?nèi)熱等情況卻會嚴(yán)重地影響商業(yè)地產(chǎn)項目的實際運營情況， 乃至成

3、為項目成功或失敗的重要因素之一?！倍?、交通動線是商業(yè)動線設(shè)計的基本原則在“融合”基礎(chǔ)上實現(xiàn)“替代”，是結(jié)合外部交通環(huán)境設(shè)計商業(yè)動線的一條基本原則。1、什么是“融合”“融合”是指項目與周邊交通設(shè)施的直接連接，一般通過出口、入口或通道方式，將項目內(nèi)部人流動線與 外部交通環(huán)境融合成一個系統(tǒng)。策略分析：如項目與周邊道路通過設(shè)置出入口實現(xiàn)連接、項目與地鐵或輕軌站通過規(guī)劃通道而實現(xiàn)連接等。這是一種 基礎(chǔ)性的、也是較為普遍的規(guī)劃方式，對于項目匯聚人流有著基礎(chǔ)性的作用，但無明顯的促進作用。2、什么是“替代”“替代”則是指通過項目出入口設(shè)置以及內(nèi)部人流動線的規(guī)劃而實現(xiàn)對于外部交通環(huán)境中的人流動向的替 代。案例解

4、析：北京西單文化廣場的77街商場利用地下商業(yè)通廊替代地面廣場步行街的方式實現(xiàn)了西單地鐵站與西單商 業(yè)區(qū)之間的連通功能，從而將大量前往西單商業(yè)區(qū)的人流引入了商場內(nèi)部，獲得了更多營業(yè)機會。此種規(guī)劃方式是一種更為先進的規(guī)劃方式，替代的實現(xiàn)不僅對于項目匯聚人流有著重要的幫助，并且 也可以為項目的經(jīng)營帶來更多的發(fā)展機會。因此，在商業(yè)人流動線規(guī)劃實踐工作中，應(yīng)明確在融合的基礎(chǔ)上重點實現(xiàn)替代功能，從而通過實現(xiàn)替 代功能來充分地利用外部交通環(huán)境和有效的提升人流。三、兩種“人流+交通”結(jié)合方法總體來說，一個商業(yè)物業(yè)的外部交通條件可以分為道路條件、人行設(shè)施、公交體系及軌道（地鐵）交通 等多種情況；因此，針對不同的

5、外部交通條件，商業(yè)人流動線與其的結(jié)合方式會有所不同。1、人流動線與人行設(shè)施的結(jié)合方式在人流動線與人行設(shè)施的結(jié)合方式方面較為具有代表性的就是地下過街設(shè)施或空中過街設(shè)施與商業(yè)項目出 入口的直接對接。相關(guān)鏈接：北京新世界中心一期地下過街通道直接連接B1層超市入口，二期地下過街通道直接連接B1層商業(yè)部分就 是這方面的代表性案例。2、人流動線與公交站點的結(jié)合方式在人流動線與公交站點之間的結(jié)合方式來看，國內(nèi)較多的采取設(shè)置出入口的方式，而香港的商業(yè)項目則采 取了將公交站點設(shè)置在項目首層內(nèi)的方式來實現(xiàn)；從兩種方式來看，國內(nèi)的商業(yè)情況較為適合采取設(shè)置出 入口的方式來進行結(jié)合，但在規(guī)劃中也應(yīng)注意公交站點與項目出入

6、口之間最好具有一定的綠化設(shè)施或廣場 進行分隔，以避免由于公交站點人員密集而對于項目商業(yè)展示面或商業(yè)環(huán)境的影響。四、商業(yè)動線與軌道交通聯(lián)系的五大要點在國際城市發(fā)展中，軌道交通周邊也已成為商業(yè)發(fā)展?jié)摿ψ畲?，實用程度最高，抗風(fēng)險能力最強的城 市高效商業(yè)形式。對于購物中心來講，軌道交通是項目提升價值的關(guān)鍵因素之一。案例解一龍德廣場位于立水橋的龍德廣場緊鄰城市地鐵5號線和城鐵13號線交匯之處，對于龍德廣場規(guī)劃設(shè)計來講，如何充 分利用軌道交通有利條件和有效吸引商業(yè)人流是龍德廣場設(shè)計重點考慮的方面。龍德廣場在與軌道交通接軌方面采取了以下設(shè)計:1、主入口設(shè)置上，龍德在軌道交通方向設(shè)置了 4處入口，以便人流快捷

7、地到達廣場。2、 立面形象上，龍德廣場將西側(cè)立面的設(shè)計作為重要展示面，觀光梯，大型多樣化的廣告，各種主力 店及特色店LOG0，絢麗的燈光，以獨特的商業(yè)形象吸引軌道交通所載客流。3、外部廣場塑造綠蔭停車場，四通八達的人行道有效組織八方人流就近進入廣場。4、設(shè)置兩組人行天橋，將立湯路西側(cè)軌道交通人流與龍德廣場建立直接聯(lián)系。尤其是5號線的開通，極大 提升了立水橋商圈的商業(yè)價值，加之龍德廣場的入住，未來是奧北新的商業(yè)中心帶。商業(yè)項目人流動線與軌道交通的結(jié)合方式多為通道連接方式，在此方面的規(guī)劃中龍德廣場注意如下幾個 方面的問題：1、以最短的路徑快速接入由于一般情況下人流的流動取決于距離及環(huán)境兩個因素，因

8、此在商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃地鐵通道的過程中應(yīng)盡 可能縮短地鐵通道的長度，從而保證消費人流的快速接入。2、方向明確，注重引導(dǎo)由于一般消費者對于地下的環(huán)境均會表現(xiàn)出陌生及迷失方向的感覺。因此在進行規(guī)劃時，應(yīng)盡可能避免轉(zhuǎn) 彎及拐角，并且利用清楚明確的導(dǎo)示系統(tǒng)引導(dǎo)消費者進入。3、要注意接入通道的寬度問題一般情況下，北京的地鐵通道受到土建結(jié)構(gòu)等方面的限制，其寬度均會維持在8米以下；但過小的寬度很 容易導(dǎo)致人流的堵塞或不暢、從而影響消費人流的引入。因此在商業(yè)項目與地鐵站點的對接過程中應(yīng)盡可 能保證通道寬度大于6米。4、關(guān)于人流的疏散問題地鐵人流的疏散問題存在于兩個方面，一方面是按照國家有關(guān)規(guī)定地鐵出入口必須設(shè)置一條獨立的逃生通 道用于將地下人流快速輸送到地面，從而保證在緊急情況下的人員快速疏散；另一方面是由于地鐵運營時 間一般與商業(yè)運營時間有所差異，因此在規(guī)劃中應(yīng)考慮采取備用通道或?qū)⒌罔F通道入口布置于項目出入口 附近來解決地鐵運營時間與商業(yè)運營時間的差異問題。5、要了解地鐵接入口的高度問題以北京的地鐵系統(tǒng)為例，一般情況下，換乘平臺的高度均在地下一 11米左右。