7創(chuàng)新管理機制全面提升安置小區(qū)物業(yè)服務工作新水平

1、創(chuàng)新管理機制全面提升安置小區(qū)物業(yè)服務工作新水平 堰橋街道拆遷安置小區(qū)管理服務工作情況匯報一、我街道拆遷安置小區(qū)基本情況我街道自2005年起建設拆遷安置小區(qū)，目前已建成交付使用四 個小區(qū)，分別是林陸苑、天潤園、新盛苑和堰新苑，總建筑面積28 萬平米，其中住宅面積25.8萬平米，總戶數(shù)2314套，累計安置拆遷 戶數(shù)2128套，入住比例92%。小區(qū)公建配套面積共2.2萬平米，占 總建筑面積7.9%，包括店面房43間，面積2056平米，全部出租； 專用汽車庫630只，出租率23%；摩托車、電動車、自行車等有專用 大車庫（物業(yè)派專業(yè)看管，按成本價收取電動（瓶）車充電費），四 個小區(qū)均建有老年活動室，并為

2、小區(qū)居民配備適當?shù)慕∩砥鞑?、場?等公益設施。今年以來，我街道按照區(qū)委、區(qū)政府工作要求，以前所未有的工 作力度加快推進“大拆遷、大建設”進程，啟動建設堰新苑三期、長 馨、長豐3個安置小區(qū)，規(guī)劃建設面積91.7萬平米；去年開始建設 的寺頭家園安置小區(qū)一期21萬平米將于10月份交付使用，可安置戶 數(shù)1775套，均為小高層及高層電梯房。因此，今后幾年我街道拆遷 安置小區(qū)的規(guī)模迅速擴大，對小區(qū)管理服務工作也將提出更高的目標 要求。二、現(xiàn)行管理模式及服務標準目前我街道拆遷安置小區(qū)管理服務的模式是：由街道出資組建物 業(yè)公司，明確為街道直屬管理單位，統(tǒng)一各安置小區(qū)物業(yè)管理；安置 戶行政管理仍歸屬戶籍所在地社

3、區(qū)。我們于2007年7月注冊成立無 錫新堰物業(yè)管理有限公司，各安置小區(qū)設物業(yè)管理處，按小區(qū)規(guī)模大 小核定聘用物管、保安、保潔、車管等工作人員，招聘對象由社區(qū)推 薦，以“4050”失地農(nóng)民和就業(yè)困難人員為主，既有利于推進拆遷工 作，又有利于促進就業(yè)和社會穩(wěn)定。物業(yè)公司現(xiàn)有工作人員70名， 其中10名主要管理人員持有物業(yè)管理上崗證，去年9月獲市房管局 核準物業(yè)管理暫三級資質(zhì)。我街道拆遷安置小區(qū)物業(yè)服務，主要參照無錫市普通住宅物業(yè) 管理服務簡明標準（試行）中的三級管理服務標準實施。近年來， 圍繞構(gòu)建“幸福堰橋、和諧小區(qū)”的總體要求，以建設平安有序、文 明整潔和諧小區(qū)為目標，以“制度創(chuàng)新、文明創(chuàng)建、服

4、務創(chuàng)優(yōu)”為工 作主線，以全面提升管理服務水平為要務，嚴格規(guī)范物業(yè)管理行為， 努力開創(chuàng)物業(yè)工作新局面。在制度創(chuàng)新方面，重點規(guī)范實施五項制度：即工作責任狀制度、 民主評議制度、督查考核制度、辦公會議制度、統(tǒng)一維（報）修制度。 每年組織開展物業(yè)管理服務工作“爭先創(chuàng)優(yōu)”活動，去年表彰獎勵一 個優(yōu)秀集體、九名優(yōu)秀工作人員，年終開展一次居民意見（建議）征 集活動。在平安創(chuàng)建方面，一是加強宣傳工作，爭取廣大居民的支持與配 合；二是加強技防設施建設，街道在安置小區(qū)逐年投入建設智能監(jiān)控 系統(tǒng)；三是加強保安職業(yè)培訓和消防培訓，強化督查考核力度，通過健全工作臺帳，實施小區(qū)自查和對口檢查、常規(guī)檢查和突擊督查相結(jié)合，采

5、取督查通報、獎懲結(jié)合、異地上崗等有效措施，嚴格保安和車 管人員工作規(guī)范，增強他們的工作責任性，基本做到人車進出有序， 確保一方平安。在衛(wèi)生創(chuàng)建方面，一方面抓好衛(wèi)生宣傳教育，提高廣大居民講究 衛(wèi)生，愛護環(huán)境的自覺性；另一方面明晰管理機制，小區(qū)綠化通過招 標，與專業(yè)公司簽訂養(yǎng)護合同，物業(yè)公司做好監(jiān)督工作，實踐效果較 好。小區(qū)日常生活垃圾及裝潢垃圾與環(huán)衛(wèi)部門掛鉤，簽訂清運協(xié)議， 做到生活垃圾日日清，裝潢垃圾隨叫隨清。小區(qū)公共部位由保潔員包 干負責，物業(yè)處每天巡查考核，遇重要節(jié)日，各小區(qū)組織員工進行大 掃除，為廣大居民創(chuàng)造優(yōu)美的居家生活環(huán)境。在服務創(chuàng)優(yōu)方面，物業(yè)公司專門成立物業(yè)維修組，定期做好物業(yè) 共

6、用設施設備檢查維護工作，各小區(qū)做好報修工作臺帳，分類處理， 在保修期內(nèi)的由建設施工單位承擔維修責任，保修期外由小區(qū)填寫報 修申請表，維修組提出具體維修方案和經(jīng)費預算，報公司或街道逐級 審批后實施，統(tǒng)一（定點）購買材料，統(tǒng)一安排落實（特約）維修單 位，統(tǒng)一結(jié)算維修費用?；咀龅叫∈虏贿^夜，大事不超過一周。三、經(jīng)費保障及有償服務試行情況目前，我街道拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理運作資金主要依靠財政承 擔，實行收支兩條線管理。各小區(qū)集體資產(chǎn)由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，建 立臺帳，做好店面房、汽車庫、停車位等租賃工作，租金按時足額上 交財政，去年物業(yè)公司上交各項收入67.6萬元，全年各項費用支出180萬元，扣除上交收入

7、，實際財政補貼112.4萬元，占比62%，平 均每月每平米為0.53元。根據(jù)區(qū)政府有關工作要求，我街道在建立有償服務市場化機制方 面進行了初步探索。今年春節(jié)前，街道四個安置小區(qū)向物價局遞交了 前期物業(yè)公共服務收費申請，并得到批復，同意新堰物業(yè)公司按三級 物業(yè)管理服務標準，對物業(yè)產(chǎn)權人（或使用人）可收取每月每平方米 建筑面積0.5元的公共物業(yè)服務費；春節(jié)后我街道辦研究決定對安置 小區(qū)內(nèi)租住戶和購房戶先行實施有償服務收費工作；之后我們按有關 規(guī)定將物價局批復文件、物業(yè)管理（三級）服務標準、物業(yè)管理制度、 車輛出入管理和停車收費規(guī)定等全部進行公示，對小區(qū)各租住戶和購 房戶專門發(fā)放告知書，各小區(qū)成立收

8、費工作小組，統(tǒng)一收費辦法和要 求，考慮到第一年實施，同時參照開發(fā)區(qū)收費標準，今年我們暫按每 月每平米0.25元收取。目前首先實施的堰新苑和新盛苑收繳率分別 為 93% 和 86%。四、下一步物業(yè)管理服務工作思路按照惠山區(qū)政府關于加強拆遷安置小區(qū)管理服務的實施意見 有關工作要求，對照先進單位成功經(jīng)驗和飛速發(fā)展的形勢，我們街道 還有很多工作要做，下一步主要考慮抓好以下幾個方面：1、制訂工作計劃。根據(jù)本街道實際情況，我們將全面修訂全街 道拆遷安置房小區(qū)管理服務工作計劃，以“安全、文明、整潔、舒適” 為指導方針，進一步強化“住戶至上，服務第一”的管理意識，牢固 確立“以住戶為中心、以流程為向?qū)А⒁再|(zhì)量

9、為保證、以滿意為目標”的服務理念，以積極熱情的實際行動為全體業(yè)主提供滿意的物業(yè)服 務。2、加強組織領導。成立拆遷安置小區(qū)管理服務工作領導小組， 街道辦主任任組長，分管副主任任副組長，成員包括村建、房管、城 管、財政、物業(yè)等相關職能部門負責人，領導小組下設辦公室，主任 由物業(yè)部門負責人兼任。對重要問題注重各部門協(xié)調(diào)配合，注重發(fā)揮 社區(qū)管理的優(yōu)勢作用，建立物業(yè)與社區(qū)聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理小區(qū) 管理服務中的矛盾糾紛，實現(xiàn)和諧小區(qū)目標。3、加強收費工作。通過大力宣傳，引導廣大居民逐步樹立正確 的物業(yè)服務消費意識，以全面提升物業(yè)管理服務水平和耐心慎密的工 作，促進有償服務全面推進，取得實效。4、引進市場化管理機制。今年以來，我們已與多家物業(yè)公司接 觸溝通，對新建的寺頭家園安置小區(qū)制訂了管理服務標